N. R.G. 649/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di L'AQUILA
La Corte d'Appello di L'Aquila, composta dai Magistrati
Dott.ssa Nicoletta Orlandi Presidente
Dott.ssa Carla Ciofani Consigliera rel.
Dott. Andrea Dell'Orso Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 649/2024 R.G.C. trattenuta in decisione ex art. 352 ultimo comma c.p.c. all'udienza, sostituita e celebrata con le modalità di cui all'art. 127 ter C.P.C., del giorno 6.05.2025, vertente
TRA
elettivamente domiciliato in Avezzano, Via XX Settembre n. 124, presso lo Parte_1 studio legale dell'Avv. Paolo Di Giovanni del Foro di Avezzano, il quale lo rappresenta e difende giusta mandato in calce all'atto d'appello.
APPELLANTE
E
, rappresentata e difesa dall'Avv. Adriano Battistotti del Foro di Controparte_1
Imperia in forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta in appello, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Sanremo, Via G. Matteotti n. 34.
APPELLATA
NONCHE' rappresentato e difeso, anche disgiuntamente, dall'Avv. Marco Controparte_2
Ferraro e dall'Avv. Maurizio Gugliotta del Foro di Roma in forza di procura rilasciata in primo grado, elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimi in Roma, Viale Regina
Margherita n. 278.
APPELLATO / APPELLANTE INCIDENTALE OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 205/2024, pubblicata il 4.6.2024 dal Tribunale di Avezzano – Vendita di cose immobili.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di L'Aquila, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, contrariis reiectis, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 205/2024 emessa dal Tribunale di Avezzano, Sezione Civile, nell'ambito del giudizio N.R.G. 889/2020, depositata in cancelleria in data 4 giugno 2024, mai notificata, fare proprie le conclusioni che così si precisano:
- in via principale e nel merito, accertare e dichiarare che, in forza dell'art. 2, comma, 57,
L. 662/1996, eventuali nullità ex art. 40 L. 47/85 riscontrabili nell'atto a rogito notar CP_2 di Avezzano, distinto dai numeri 30122 di repertorio e 20396 di raccolta, stipulato il 10 marzo
2009, sono sanate ex lege e l'atto ha acquistato validità di diritto a seguito del rilascio, da parte del Comune di Magliano de' Marsi del permesso di costruire in sanatoria distinto dal
n. 4 del 12 marzo 2024;
- ancora nel merito e nella denegata ipotesi che la adita Corte non ritenga di poter aderire alla precedente domanda, voglia la stessa Corte rigettare la domanda di nullità avanzata dalla Signora per difetto della prova dell'esistenza del vincolo Controparte_1 paesaggistico sull'area nella quale insiste la porzione immobiliare oggetto del trasferimento;

- in ogni caso con condanna nei confronti della Signora al pagamento di Controparte_1 spese, diritti ed onorari dei due gradi di giudizio.”.
Per l'appellata : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appelo adita, previa ogni più utile declaratoria, contrariis reiectis, per i motivi esposti negli atti difensivi ed in accoglimento delle svolte deduzioni: rigettare le domande di riforma della sentenza del Tribunale di Avezzano 4 giugno 2024 n.
205/2024 proposte da e da ei rispettivi atti di appello siccome Parte_1 Controparte_2 infondate in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare la suddetta sentenza del Tribunale di Avezzano;
con vittoria di spese, compensi ed onorari di giudizio del doppio grado di giudizio, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.”.
Per l'appellato Controparte_2
“Piaccia all'Ecc.ma Corte adita, contrariis rejectis, così decidere: - In via principale, in riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare che, a seguito del rilascio da parte del Comune di Magliano de' Marsi del permesso di costruire in sanatoria distinto dal n. 4 del 12 marzo 2024, eventuali nullità ex art. 40 L. 47/85 riscontrabili nell'atto del Notaio del 10 marzo 2009 (rep 30122; racc. 20396), sono sanate ex Controparte_2 lege in forza dell'art. 2, comma, 57, L. 662/1996 e l'atto ha acquistato validità di diritto.
- con vittoria di spese, competenze e onorari, comprese spese generali IVA e CPA di entrambi i gradi di giudizio”.
RAGIONI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
1. Con l'impugnata sentenza - resa all'esito del giudizio di primo grado n. 889/2020 promosso dalla odierna appellata contro ed il notaio Controparte_1 Parte_1 CP_2 rispettivamente odierno appellante ed odierno appellato/appellante incidentale (per
[...] ottenere, previo accertamento e dichiarazione di nullità dell'atto di vendita a rogito del notaio intercorso tra l'attrice e la condanna di quest'ultimo e del Controparte_2 Parte_1 notaio anche in solido tra loro, alla restituzione della somma di € 52.000,00 Controparte_2 quale titolo di corrispettivo della vendita, oltre interessi, nonché alla refusione della somma di € 4.800,00 per spese notarili, oltre al risarcimento del danno non patrimoniale pari ad €
20.000,00 ed oltre interessi come per legge ovvero nella minore o maggiore somma ritenuta di giustizia), giudizio nell'ambito del quale si erano costituiti entrambi i convenuti domandando il rigetto delle domande attoree - il Tribunale di Avezzano così statuiva: “- accoglie la domanda proposta in principalità da e, per l'effetto, Controparte_1 dichiara la nullità dell'atto pubblico di compravendita ripassato tra le parti in data
10.3.2009 a ministero del Notaio Rep. N. 30122 - Racc. n. 20396; - Controparte_2 condanna al pagamento di € 52.000,00 a titolo ripetizione di indebito Parte_1 nonché degli interessi al saggio legale su tale somma a far data dal 24.7.2020; - rigetta le ulteriori domande risarcitorie e restitutorie proposte da contro Controparte_1
n via accessoria rispetto alla domanda principale;
Controparte_2 Parte_1
- dichiara inammissibile la domanda svolta da contro Parte_1 CP_2
- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.”.
[...]
1.1. Il primo giudice dava atto che, a sostegno della domanda, l'attrice aveva esposto: - di aver stipulato, quale promissaria acquirente, un contratto preliminare in data 29.10.2008, con (quest'ultimo quale promittente venditore), avente ad oggetto l'acquisto di Parte_1 una unità immobiliare sita in Magliano dei Marsi, censita al fol. 59 P.lla 174 sub 5; - che nel contratto il promittente venditore aveva indicato il titolo edilizio abilitativo ed affermato l'assenza di difformità edilizie e l'assenza di vincoli ambientali e culturali;
- che in data 10.03.2009 le parti si erano recate presso lo studio del notaio ed in quella Controparte_2 sede la promissaria acquirente era venuta a conoscenza dell'esistenza di una domanda di condono edilizio;
- che, a causa delle sue difficoltà linguistiche, la promissaria acquirente avrebbe voluto rinviare la stipula per meglio valutare tale elemento, ma era stata rassicurata dal notaio;
- che nel 2015, a causa di una tromba d'aria, lo stabile ove era ubicata l'unità immobiliare lo stesso quale amministratore di condominio, aveva presentato al Pt_1
Comune di Magliano domanda per la concessione di un contributo, ma la pratica si era definita negativamente;
- che aveva poi appreso che la motivazione del diniego risiedeva del fatto che alla data dell'evento calamitoso non era ancora stata rilasciata la concessione edilizia in sanatoria relativa al fabbricato, in ragione della mancata integrazione della documentazione da parte del Pt_1
Aggiungeva che, sulla base di detta prospettazione, l'attrice aveva dedotto, chiedendone l'accertamento, la nullità del contratto, tanto per violazione della legge notarile in tema di assistenza a persone alloglotte, che per omessa indicazione degli estremi della richiesta di parere inoltrato all'autorità a tutela del vincolo ambientale, posto che l'immobile ricadeva in zona sottoposta a tale vincolo.
Rappresentava infine che in via subordinata l'attrice aveva domandato pronunciarsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del ed in ulteriore subordine la Pt_1 riduzione del prezzo di vendita.
1.2 Dava ancora atto che si erano costituiti entrambi i convenuti ed avevano contestato le pretese attoree.
In particolare il venditore, oltre ad eccepire l'improcedibilità della domanda di nullità per mancato esperimento del procedimento di mediazione (avendo quello esperito dall'attrice avuto ad oggetto esclusivamente la domanda di risoluzione per inadempimento), aveva rappresentato che l'acquirente conosceva la lingua italiana sicché non era necessaria l'assistenza dell'interprete. Aveva anche rappresentato che nell'atto era stata resa la dichiarazione informativa in ordine alla esistenza del titolo ed alla domanda di condono, mentre non si rendeva necessaria la dichiarazione di esistenza del vincolo, imposto dopo il rilascio del titolo. Aveva ad ogni modo addotto la propria estraneità al procedimento di condono essendo divenuto proprietario nel 1988.
Il notaio aveva preliminarmente eccepito la prescrizione estintiva del diritto, rappresentando inoltre che l'attrice era ben conosceva la lingua italiana, sicché non necessitava dell'assistenza di un interprete. Aveva anche rappresentato che il contratto recava le prescritte dichiarazioni relative alla domanda di condono e che non era ravvisabile la violazione dell'art. 2 comma 58 L. 662/1996 in quanto entrata in vigore in epoca successiva alla domanda di condono presentata nel 1986.
1.3. Ciò detto, il Tribunale disattendeva le doglianze attoree relative alla mancata conoscenza della lingua italiana ed al fatto che nella stipula del contratto definitivo davanti al notaio, nonostante le dette difficoltà linguistiche, non fosse stata adiuvata da un interprete.
Al riguardo rilevava come, in base alla L. 89/1913 artt. 54 e 55 e come ritenuto in giurisprudenza, la possibilità di rogare l'atto in lingua straniera ovvero in italiano con l'ausilio di un interprete fosse subordinata ad una specifica dichiarazione della parte di non conoscere la lingua italiana, che, nel caso di specie, non era stata formulata.
Sottolineava inoltre che dagli atti era emerso che l'attrice aveva in precedenza stipulato due atti di compravendita per atto pubblico e che la stessa era coniugata sin dal 2001 con un cittadino italiano.
1.4 Accoglieva invece la domanda diretta ad ottenere la declaratoria di nullità dell'atto pubblico di compravendita.
1.4.1. Premetteva che l'atto pubblico di compravendita del 10.03.2009 aveva ad oggetto una unità ricavata da un fabbricato assentito in base alla concessione edilizia n. 5 del
28.04.1973 e che dall'esame della domanda in sanatoria (presentata dal dante causa del venditore) emergeva che al piano terzo dello stabile realizzato in base alla concessione n.
5/1973 era stato realizzato (con ultimazione nell'anno 1975) l'appartamento, poi acquistato dall'attrice, del volume di complessivi 193,29 mc in luogo dell'assentito giardino pensile e terrazzo praticabile.
1.4.2. Richiamava la previsione dell'art. 40, comma 2 L. 47/85 riguardante gli immobili la cui costruzione era iniziata tra il 1.09.1967 ed il 17.3.1985, a tenore del quale ”Gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della licenza edilizia o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art.
31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata copia conforme della relativa domanda, corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo”.
1.4.3. Ricordava che la L. 47/85 prevedeva la possibilità di sanatoria delle opere, ultimate entro il 1.10.1983, eseguite senza licenza, concessione o autorizzazione, di quelle eseguite con licenza, concessione o autorizzazione annullata o inefficace anche per decadenza nonché di quelle eseguite in difformità dal titolo edilizio.
Spiegava al riguardo che l'art. 33 L. 47/85 indicava le opere non ammesse a condono, rappresentate da quelle ricadenti in aree sottoposte a vincolo di inedificabilità prima della realizzazione dell'opera.
Aggiungeva che all'art. 32 L. 47/85 erano regolate le opere ammesse a condono in via condizionata, prevedendosi, in particolare, come la sanatoria delle opere eseguite su aree sottoposte a vincolo, ivi comprese quelle ricadenti nei parchi nazionali e regionali, fosse subordinata al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso, con previsione di un silenzio diniego in relazione a detto parere.
1.4.4 Ricordava ancora che l'art. 2, comma 58, della L. 662/1996 aveva provveduto a stabilire che gli atti di cui all'art. 40 co. 2 L. 47/85 aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia fossero nulli e non potessero essere rogati se da essi non fossero risultati gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio.
Precisava che detto comma prevedeva anche che gli atti di cui all'art. 40 co. 2 L. 47/85 fossero nulli, tra l'altro, anche se aventi ad oggetto fabbricati assoggettati a vincoli di cui all'art. 32, comma 3, L. 47/85 senza che risultasse l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorità competenti dell'espressione del parere di cui alla citata disposizione.
1.4.5. Con riferimento al caso di specie evidenziava che nell'atto di compravendita il venditore aveva dichiarato “che l'unità immobiliare oggetto del presente atto, è stata costruita in forza di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Magliano de Marsi in data
28 aprile 1973 n. 5, che il fabbricato di cui tale unità immobiliare fa parte è stato costruito con la medesima concessione edilizia, ma che per esso, successivamente a tale data, sono stati realizzati unicamente interventi edilizi per i quali è tata presentata domanda di concessione in sanatoria al Comune di Magliano de Marsi in data 1 aprile 1986 prot. n. 1406
e pagata la relativa oblazione con bollettino di conto corrente postale n. 729 del 27 febbraio
1986 di Lire 2.023.000 pagato presso l'Ufficio Postale di Avezzano”. Rilevava tuttavia come, sebbene fosse pacifico e provato che l'immobile in cui era sita l'unità immobiliare oggetto del preliminare fosse sottoposta a vincolo paesaggistico in forza del
D.M. 21.10.1984, non risultava agli atti la prova della richiesta di parere all'autorità preposta alla tutela del vincolo.
Spiegava che alcun rilievo poteva attribuirsi al fatto che il vincolo fosse stato imposto successivamente alla realizzazione dell'opera, atteso che comunque, come chiarito dal
Consiglio di Stato (pronunce n. 20/1999 e n. 2357/2017), l'obbligo di acquisire il parere da parte dell'autorità preposta alla tutela del vincolo sussiste in relazione all'esistenza del vincolo al momento della valutazione dell'istanza di condono.
1.4.5. Rilevava infine che l'autorità competente ad esprimere il parere fosse da individuarsi nella Regione Abruzzo.
1.5 Quanto alle domande risarcitorie, rilevava la ravvisabilità in capo al notaio della responsabilità professionale, in quanto, pur a conoscenza della domanda di condono, non aveva evitato all'attrice la stipula dell'atto nullo sebbene non fosse stato allegato il parere obbligatorio dell'autorità preposta alla tutela del vincolo.
Tuttavia, esclusa la solidarietà passiva tra il venditore ed il notaio, accoglieva l'eccezione di prescrizione sollevata da quest'ultimo.
1.6 Con riferimento alla posizione del venditore, sottolineato che questi non aveva formulato eccezione di prescrizione, pronunciava condanna a carico dello stesso di restituzione del prezzo della compravendita e dell'ulteriore importo di € 10.000,00 relativo alla caparra confirmatoria pattuita in sede di preliminare, oltre agli interessi nella misura legale dalla domanda al saldo.
Rigettava invece le domande risarcitorie avanzate dalla attrice e dichiarava inammissibile
(in quanto tardiva) la domanda riconvenzionale trasversale proposta dal venditore nei confronti del notaio.
1.7. Infine compensava tra le parti le spese di lite.
2. Avverso tale sentenza ha proposto appello il Sig. chiedendone la riforma Parte_1 sulla scorta dei seguenti motivi di gravame: A) Sulla mancata applicazione della norma portata dal comma 57 dell'art. 2 L. 662/1996; B) Sulla dichiarata nullità dell'atto di vendita per contrarietà alle norme portate dalla L. 47/85 e 662/1996.
Contestualmente l'appellante ha spiegato istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
3. Nell'ambito del presente procedimento d'appello si è costituita l'appellata CP_1
chiedendo il rigetto del gravame poiché ritenuto infondato in fatto ed in diritto e, per
[...] l'effetto, la conferma della sentenza impugnata con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio.
4. Si è costituito anche l'altro appellato, ossia il notaio il quale ha spiegato Controparte_2 appello incidentale chiedendo accertarsi e dichiararsi che, a seguito del rilascio da parte del
Comune di Magliano de' Marsi del permesso di costruire in sanatoria distinto dal n. 4 del 12 marzo 2024, le eventuali nullità ex art. 40 L. 47/85 riscontrabili nell'atto di compravendita del
10 marzo 2009 sono sanate ex lege in forza dell'art. 2, comma, 57, L. 662/1996.
5. All'esisto dell'udienza del 19.11.2024, celebrata secondo le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., questo Collegio, giusta ordinanza del 25.11.2024, ha rinviato la causa per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. all'udienza del 6.5.2025
(anch'essa sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.), con assegnazione dei termini previsti nel predetto articolo per la precisazione delle conclusioni, per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Le parti hanno provveduto, nei termini assegnati, a precisare le conclusioni e, con eccezione del Sig. a depositare gli scritti conclusionali. Parte_1
Come detto, anche l'udienza del 6.5.2025 è stata sostituita, ex art. 127 ter c.p.c., con il deposito delle note scritte e, all'esito della camera di consiglio da remoto del giorno
8.05.2025, la causa è stata trattenuta in decisione.
6. Va subito esaminato il primo motivo dell'appello principale, che si rivela fondato per le ragioni che saranno di seguito precisate.
6.1. Con tale motivo l'appellante lamenta che il giudice di prime cure non ha tenuto Pt_1 conto del fatto che, in sede di comparsa conclusionale depositata nell'ambito del giudizio di primo grado in data 2.04.2024, esso appellante ha prodotto il permesso di costruire in sanatoria rilasciato dal Comune di Magliano de' Marsi in data 12.3.2024.
Lamenta ancora che giudicante non ha considerato che il comma 57 dell'art. 2 della L.
662/96 prevede che, fino a quando non sia intervenuta una sentenza passata in giudicato, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell'articolo 17 e del secondo comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto.
6.2. Il Collegio ritiene doversi evidenziare che il permesso di costruire in sanatoria rilasciato in data 12.3.2024 dal Comune di Magliano de' Marsi, non è stato oggetto di valutazione da parte del primo giudice, in quanto depositato successivamente all'udienza di precisazione delle conclusioni. Invero, la produzione del documento avvenuta in primo grado solo in sede di comparsa conclusionale e, quindi, solo dopo che la causa era già stata trattenuta in decisione, non consentiva al Tribunale l'esame di tale documento se non previa rimessione della causa sul ruolo al fine di provocare il contraddittorio sul punto.
6.3. Tale documento può tuttavia essere oggetto di valutazione nel presente grado di giudizio.
Per esso, infatti, in quanto relativo a fatto sopravvenuto rispetto al maturare delle preclusioni istruttorie in primo grado, non opera il divieto previsto dall'art. 345 c.p.c. di introdurre nuove prove documentali in appello, atteso che l'appellante non ha potuto provvedere al tempestivo deposito del documento perché formatosi successivamente al maturare delle preclusioni istruttorie ed alla celebrazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni.
L' art. 345 c.p.c., al comma III, recita: “Non sono ammessi i nuovi mezzi di prova e non possono essere prodotti nuovi documenti, salvo che la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado per causa ad essa non imputabile. Può sempre deferirsi il giuramento decisorio.”.
Applicando la norma citata al caso di specie, deve rilevarsi come l'odierno appellante abbia dimostrato di non aver potuto produrre in primo grado tempestivamente l'atto di sanatoria del essendo di formazione successiva alla scadenza del Controparte_3 secondo termine di cui all'art. 183 VI comma C.P.C. ed alla celebrazione dell'udienza di P.C.
Al riguardo la Suprema Corte ha avuto occasione di precisare (vedi Cass. 7977/2022) che
“poiché deve escludersi che dal vigente regime processuale possa ricavarsi un onere della parte, sancito a pena di decadenza, di produrre nel giudizio di primo grado gli eventuali documenti probatori che si siano formati dopo lo spirare del termine assegnato dal giudice per la deduzione dei mezzi istruttori ma prima del passaggio della causa in decisione, i documenti formatisi dopo il maturare delle preclusioni istruttorie vanno annoverati tra i nuovi mezzi di prova, ammissibili in grado d'appello, ai sensi dell'art. 345, terzo comma, cod. proc. civ., ancorché la parte abbia avuto la possibilità di acquisirli in data anteriore alla spedizione della causa a sentenza” ove poi “si tratti di documenti già prodotti unitamente alla comparsa conclusionale in primo grado, l'eventuale tardività della produzione in primo grado non preluderebbe la loro produzione in appello e ciò anche in ottemperanza al disposto dell'art.
345 c.p.c.”
Tale impostazione è stata confermata nella recentissima pronuncia della Suprema Corte n.
34/2025 secondo cui: “Nel procedimento d'appello, il divieto di introdurre nuove prove documentali non opera nel caso di fatti sopravvenuti, verificatisi dopo lo scadere del termine per la loro deducibilità nel giudizio di primo grado, dal momento che l'insussistenza del fatto storico nelle more del giudizio di prime cure, che ha reso impossibile sollevare la relativa eccezione nei termini processuali, non contrasta con l'esigenza di assicurare il doppio grado di giudizio sul merito. In particolare, il novellato articolo 345, comma 3, cod. proc. civ. ammette, in via eccezionale rispetto al divieto di “nova” indicato al primo comma, la produzione dei documenti in appello ove la parte dimostri di non aver potuto proporli o produrli nel giudizio di primo grado;
tale limitata facoltà, peraltro, è del tutto slegata dal carattere di indispensabilità della prova previsto prima della novella del 2012”.
6.4 Tanto chiarito, dovendosi in questa sede tenere conto del rilascio del permesso di costruire in sanatoria n. 4/2024 dal Comune di Magliano de' Marsi intervenuto in data
12.03.2024, trova applicazione nella specie l'art. 2, comma 57 della L. n. 662/96 secondo cui “A seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi dell'articolo 39 della legge
23 dicembre 1994, n. 724, come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell'articolo 17 e del secondo comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985,
n. 47, e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto.”.
Nel caso in esame non è stata dichiarata in via definitiva la nullità dell'atto, essendo intervenuta solamente la sentenza dichiarativa di nullità in primo grado.
Al riguardo la Suprema Corte ha avuto occasione di chiarire che la L. n. 662 del 1996, art. 2, comma 57, “sancisce la regola della automatica retroattività della convalida dell'atto di cui non sia stata dichiarata la nullità con sentenza passata in giudicato, consentendo invece in tal caso alle parti di conferire efficacia retroattiva alla sanatoria, salvi gli effetti della trascrizione a favore di terzi”.
6.5. Alla luce della normativa citata nonché dell'atto di concessione in sanatoria rilasciato dal Comune di Magliano de' Marsi va affermato che la compravendita intercorsa tra Pt_1
e avanti il notaio al di là dei profili di nullità emersi in primo
[...] Controparte_1 CP_2 grado, è, ad oggi e allo stato degli atti, un atto valido ed efficace sicché la domanda di nullità
e le domande risarcitorie proposte in primo grado debbono essere rigettate.
6.6. Né può rilevare, al fine di escludere l'efficacia sanante (in relazione alla nullità pronunciata dal primo giudice) della concessione in sanatoria rilasciata in data 13.03.2024, il fatto, evidenziato dalla difesa dell'appellata , che nel documento in questione CP_1 alla voce ulteriori disposizioni si preveda: “dall'analisi della rappresentazione dell'immobile contenuta negli elaborati tecnici allegati alla richiamata domanda in sanatoria, è stata rilevata la presenza di spazi che, ancorché oggetto di Permesso di Costruire in Sanatoria, non dispongono dei requisiti igienico sanitari per essere destinati ad uso abitativo, ovvero, le altezze rilevate risultano inferiori a quelle minime stabilite dal D.M. 5 luglio 1975 in materia di norme igienico sanitarie dei locali di abitazione. Pertanto, il rilascio del presente Permesso di Costruire in Sanatoria non determinerà l'immediata possibilità di utilizzare detti spazi sanati ai fini abitativi, subordinandone l'utilizzo al conseguimento dell'agibilità ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001”.
Al riguardo invero, diversamente da quanto sostenuto dalla difesa dall'appellata , CP_1 non risulta affatto che il Comune di Magliano abbia condizionato al rilascio del permesso di agibilità l'efficacia del permesso di costruire in sanatoria , avendo unicamente specificato che, fermo restando l'effetto sanante del permesso in sanatoria (al quale consegue la rimozione della causa di nullità dell'atto di compravendita), l'utilizzabilità dell'immobile a fini abitativi è subordinato al rilascio del certificato di abitabilità, rilascio rispetto al quale in questa sede non è formulabile prognosi negativa tenuto conto delle deroghe introdotte dal
D.L. 69/2024 (convertito con modificazioni nella L. n. 105/2024) alle previsioni del D.M. 1975 in relazione all'altezza minima dei locali.
Va oltretutto rilevato che, secondo quanto reiteratamente affermato dalla Suprema Corte
(tra le altre Cass. n. 23604/2023), la carenza sostanziale o formale dell'agibilità degli edifici non inficia la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto, sicché “il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità”; né del resto “è dato rintracciare una norma imperativa che contempli l'obbligo di un preventivo rilascio del certificato in questione e, dunque, neppure è configurabile una nullità “virtuale””, non potendosi neanche “escludere che le parti, nella loro autonomia, abbiano un meritevole interesse a contrattare ex art. 1322
c.c., pur in assenza del certificato”; con la conseguenza che l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, mentre i riflessi dell'inagibilità non possono che operare sul piano dell'attuazione del programma negoziale.


7. Il secondo motivo (con il quale l'appellante denuncia che il primo giudice ha applicato la vecchia formulazione dell'articolo 32, L. n. 47/1985 in luogo della sua formulazione modificata nell'anno 2003, vigente al momento della stipula dell'atto e ribadisce che in primo grado aveva allegato la mappa del Comune di Magliano de' Marsi da cui si ricavava che l'immobile, in parte abusivo, non risultava gravato da alcun vincolo) deve ritersi assorbito.
8. Per le medesime ragioni sopra esposte ai paragrafi 6.4, 6.5 e 6.6. deve essere altresì accolto l'appello incidentale proposto dall'appellato notaio il quale ha Controparte_2 chiesto “In via principale, in riforma della sentenza impugnata, accertare e dichiarare che, a seguito del rilascio da parte del Comune di Magliano de' Marsi del permesso di costruire in sanatoria distinto dal n. 4 del 12 marzo 2024, eventuali nullità ex art. 40 L. 47/85 riscontrabili nell'atto del Notaio del 10 marzo 2009 (rep 30122; racc. 20396), sono Controparte_2 sanate ex lege in forza dell'art. 2, comma, 57, L. 662/1996 e l'atto ha acquistato validità di diritto”
11. Venendo al regolamento delle spese del doppio grado, che deve avvenire sulla base dell'esito definitivo del giudizio, si rileva che, data la peculiarità e complessità della questione esaminata nonché delle ragioni che hanno determinato l'accoglimento degli appelli, ricorrono i presupposti per l'integrale compensazione delle spese di lite del doppio grado.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie l'appello principale nonché l'appello incidentale e per l'effetto, in riforma totale dell'impugnata sentenza, DICHIARA che, in forza dell'art. 2, comma 57, L.
662/1996, le nullità ex art. 40 L. 47/85 riscontrate dal primo giudice nell'atto a rogito notar i Avezzano, distinto dai numeri 30122 di repertorio e 20396 di raccolta, CP_2 stipulato il 10 marzo 2009, sono sanate ex lege e l'atto ha acquistato validità di diritto a seguito del rilascio, da parte del Comune di Magliano de' Marsi, del permesso di costruire in sanatoria distinto dal n. 4 del 12 marzo 2024;
2) DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in L'Aquila nella camera di consiglio del 20.05.2025
La Consigliera rel. est. La Presidente
(Dott.ssa Carla Ciofani) (Dott.ssa Nicoletta Orlandi)