N. R.G. 596/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione seconda civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa NA ER Presidente
Dott.ssa SI D'AN Consigliere rel.
Dott.ssa Natalia Imarisio Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. R.G. 596/2025, promossa in grado d'appello da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. GEROSA Parte_1 C.F._1
MAURIZIO, elettivamente domiciliato in MORBEGNO (SO), VIA NANI N. 7, giusta procura speciale alle liti in atti
APPELLANTE contro

(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
, rappresentati e difesi dall'avv. FILOGRANA STEFANO, elettivamente C.F._3 domiciliati in VARESE, VIA GARIBALDI N. 5, giusta procura speciale alle liti in atti pagina 1 di 19 APPELLATI ED APPELLANTI IN VIA INCIDENTALE
[...]

[...]
(C.F.: ), rappresentato e difeso Controparte_3 CodiceFiscale_4 dall'Avv. MASSIMILIANO MAURI ed elettivamente domiciliato in GRAVEDONA (CO), P.ZZA
TRENTO N. 9, giusta procura speciale alle liti in atti
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte adita, in via principale e nel merito,
- annullare la sentenza appellata e per l'effetto dichiararsi, ex art. 1158 c.c., l'avvenuto acquisto per intervenuta usucapione della proprietà del terreno distinto al Catasto del Comune di Cremia (F. 14 mappale 10648 - ex 8942B), a favore dell'appellante e conseguentemente ordinare al competente
Ufficio della Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari, di provvedere alla conseguenziale trascrizione del suddetto bene immobile a favore del medesimo.
In via istruttoria:
- richiamandosi integralmente il contenuto della memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., ammettere prova per testi sui capitoli di seguito elencati, da intendersi depurati di eventuali giudizi e/o valutazioni:
«1) “Vero che il signor utilizza, sin dal mese di ottobre 1990, l'immobile sito in Parte_1
Comune di Pianello del Lario, località Riva traversa, Via Regina, di cui all'atto di compravendita, sub doc. 13, e rappresentato nella fotografia sub doc. 15, che si rammostrano al teste”;
2) “Vero che il signor , fin dal mese di ottobre 1990 ha adibito il predetto immobile a Parte_1 casa di villeggiatura provvedendo ad arredare la casa, a piantumare il giardino che lo circonda, compresa la porzione di terreno di circa 50 mq facente parte del F. 14 mappale 8942 Catasto del
Comune di Cremia (ora distinta al Catasto del Comune di Cremia a F. 14 mappale 10648 per effetto di frazionamento), indicate in colore rosso e verde nella planimetria e tratteggiata in nero nella fotografia, sub doc. 15 che si rammostra al teste”;
3) “Vero che il signor , sin dal 1990 ha utilizzato il predetto immobile e il giardino di Parte_1 pertinenza con la propria famiglia e i propri amici per trascorrervi i fine settimana ovvero le vacanze
pagina 2 di 19 compresa la porzione di terreno facente parte del F. 14 mappale 8942 Catasto del Comune di Cremia
(ora distinta al Catasto del Comune di Cremia a F. 14 mappale 10648 per effetto di frazionamento), indicate in colore rosso e verde nella planimetria e tratteggiata in nero nella fotografia, sub doc. 15 che si rammostra al teste”;
4) “Vero che il signor dall'anno 1990 ad oggi e, comunque, per oltre vent'anni, ha Parte_1 utilizzato in modo pacifico, non clandestino, continuo e non interrotto, la porzione di terreno facente parte del F. 14 mappale 8942 Catasto del Comune di Cremia (ora distinto al Catasto del Comune di
Cremia F. 14 mappale 10648) posta a destra della scala e rappresentata in colore rosso e verde nella planimetria e in tratteggiato nero nella fotografia che si rammostrano al teste sub doc. 15”;
5) “Vero che, in particolare, la porzione di terreno di cui al punto che precede, posta a destra della scala rappresentata nelle fotografie/planimetria che si rammostrano al teste sub docc. 12 e 15
(colorata in verde e rosso e tratteggiato nero) fa parte di un unico giardino, uniformato rispetto al resto dell'area verde che circonda la casa del signor ”; Pt_1
6) “Vero che il signor dal mese di ottobre 1990 ad oggi, ha incaricato personale per Parte_1 provvedere alla pulizia / manutenzione della predetta area, alla rimozione delle erbacce, alla piantumazione, alla potatura degli alberi e delle siepi ivi presenti”;
7) “Vero che il signor nella predetta area ha realizzato un impianto elettrico nel 1992 Parte_1 installato per illuminare tutto il terreno circostante la propria abitazione, compreso la porzione di circa 50 mq facente parte del F. 14 mappale 8942 Catasto del Comune di Cremia (ora distinto al
Catasto del Comune di Cremia F. 14 mappale 10648), come rappresentato in rosso nella fotografia sub doc. 15 che si rammostra al teste”;
8) “Vero che il signor ha curato e valorizzato anche la predetta area, manutenendola e Pt_1 uniformandola e adibendola a giardino di pertinenza della propria abitazione”;
9) “Vero che, per la conformazione dei luoghi, non vi è alcun confine naturale né artificiale che possa delineare l'appartenenza del terreno oggetto di causa a soggetti terzi”;
10) “Vero che il confine tra le proprietà , ivi compresa la porzione di terreno distinta a F. 14 Pt_1 mappale 8942 Catasto del Comune di Cremia, ora mapp. 10648, e la proprietà è CP_1 rappresentato da una scala che le delimita, come da fotografia e planimetria che si rammostra al teste sub doc. 15”;
11) “Vero che lei ha sottoscritto la dichiarazione di cui al documento 16 che le si rammostra e che conferma quanto in essa contenuto”.
pagina 3 di 19 Si indicano quali testimoni i signori: , residente in [...]; Testimone_1
( residente in [...]); residente in [...], Testimone_2 Testimone_3
Via Roma n. 258; e residenti in [...]an der Brenz – Alte Parte_2 Parte_3
Bleic 54; , residente in [...] Controparte_5
Morbegno, P.zza 3 novembre n. 28; , residente in [...] altresì che i citati testimoni siano ammessi a prova contraria rispetto ai capitoli di prova di controparte eventualmente ammessi, richiamando quanto dedotto in memoria ex art. 183, comma VI n.
3 c.p.c. (fascicolo 1^ grado)»;
- con vittoria di spese di causa di entrambi i gradi di giudizio.
Per e Controparte_1 CP_2
Quanto all'appello principale:
«IN RITO: dichiararsi la novità, tardività, inammissibilità del nuovo argomento dell'appellante, dal medesimo introdotto per la prima volta in appello, inerente la asserita presenza di recinzione (con rete metallica) a delimitazione della scala;
dichiararsi la novità, tardività, inammissibilità del nuovo argomento dell'appellante, dal medesimo introdotto per la prima volta in appello, inerente la asserita comproprietà della scala;
dichiararsi essere intervenuta rinuncia dell'appellante alle istanze istruttorie articolate nel primo grado del giudizio, avendo l'appellante mancato di operarne specifica riproposizione in sede di precisazione delle proprie conclusioni in primo grado.
NEL MERITO: Accertarsi e dichiararsi:
- l'insussistenza di possesso alcuno esercitato dall'attore, tanto meno uti dominus, relativamente al bene oggetto di lite;

- in subordine e comunque l'insussistenza dei requisiti previsti dalla legge a connotazione e qualificazione del possesso, dedotto dall'appellante ai fini dell'usucapione di cui il medesimo ha invocato declaratoria.
Rigettarsi conseguentemente ogni domanda e difesa dell'appellante. Conseguentemente rigettarsi
l'appello proposto dal NO per tutte le ragioni evidenziate in atti ed in causa, con Parte_1 integrale conferma della sentenza appellata. Con vittoria delle spese di lite del grado di appello».
In denegato subordine, in accoglimento dell'appello incidentale condizionato ex art. 343 c.p.c.:
pagina 4 di 19 «IN RITO: Comunque: dichiararsi la novità, tardività, inammissibilità del nuovo argomento dell'appellante, dal medesimo introdotto per la prima volta in appello, inerente la asserita presenza di recinzione (con rete metallica) a delimitazione della scala;
dichiararsi la novità, tardività, inammissibilità del nuovo argomento dell'appellante, dal medesimo introdotto per la prima volta in appello, inerente la asserita comproprietà della scala;
dichiararsi essere intervenuta rinuncia dell'appellante alle istanze istruttorie articolate nel primo grado del giudizio, avendo l'appellante mancato di operarne specifica riproposizione in sede di precisazione delle proprie conclusioni in primo grado.
Inoltre: dichiararsi inammissibili per tardività e novità i temi difensivi di parte attrice/appellante di cui alla sua memoria ex art. 183/6 n. 3 c.p.c., per cui: a) vigente la proprietà del NO , dante causa Pt_4 del terzo NO l'attore gli avrebbe versato l'importo di lire 10.000, pari Controparte_3 ad € 5,00, quale contributo spese per l'illuminazione della scala comune e non del giardino e che identico importo sarebbe stato versato al NO dal NO;
b) nella Pt_4 Parte_2 porzione di giardino de qua insisterebbe impianto di irrigazione, che l'attore assume essere al medesimo riconducibile;
c) il terzo NO mai avrebbe utilizzato Controparte_3
l'immobile, avendo altra abitazione in Menaggio.
NEL MERITO: Accertarsi e dichiararsi:
- l'insussistenza di possesso alcuno esercitato dall'attore, tanto meno uti dominus, relativamente al bene oggetto di lite;

- in subordine l'insussistenza dei requisiti previsti dalla legge a connotazione e qualificazione del possesso, dedotto dall'attore ai fini dell'usucapione di cui il medesimo ha invocato declaratoria.
Rigettarsi conseguentemente ogni domanda dell'appellante. Conseguentemente rigettarsi l'appello proposto dal NO per tutte le ragioni evidenziate in atti ed in causa, con parziale Parte_1 riforma/integrazione argomentativa della sentenza appellata.
Con vittoria delle spese di lite del grado di appello.
IN VIA ISTRUTTORIA:
A) Si chiede ammettersi prova per testi sulle circostanze di cui ai capitoli di prova qui di seguito articolati, da intendersi preceduti dall'inciso “vero o non vero che”, per quali e quanti ad oggi non ammessi o rigettati:
2. “I NOi coniugi si sono occupati direttamente e personalmente della cura CP_1 dell'area verde della loro proprietà e della porzione di essa delimitata da un lato dalla linea rossa di
pagina 5 di 19 cui alla foto, che mi si rammostra, di cui al doc. 8bis, e dall'altro dalla scala ivi raffigurata, nonchè della cura, del taglio, della potatura, della pulitura delle piante ivi insistenti a partire dal mese di
Dicembre dell'anno 2017, con particolare intensità nel periodo dal mese di Aprile fino al mese di
Ottobre”.
3. “Riconosco nel NO la persona che vedo nella fotografia di cui al doc. 5.1, Controparte_1 che mi si rammostra, intento nel taglio della siepe a destra della scala, nel primo tratto curvilineo di essa, guardando la scala dal basso, lavoro di cui egli si occupa, con cadenza mensile nel periodo primavera/estate, dall'inizio dell'anno 2018”.
4. “Riconosco nel NO la persona che vedo nella fotografia di cui al doc. 5.2, Controparte_1 che mi si rammostra, intento nel taglio dell'erba nella piazzola terrazzata, posta a destra della scala, guardando la scala dal basso: egli si occupa del taglio dell'erba del proprio giardino e di tutte le piazzole ivi insistenti, con cadenza mensile nel periodo primavera/estate, dall'inizio dell'anno 2018”.
5. “Riconosco nel NO la persona che vedo nella fotografia di cui al doc. 5.4, Controparte_1 che mi si rammostra, intento nel trasporto di foglie tagliate dalle palme, che vedo raffigurate nella foto di cui al doc.

5.3 che mi si rammostra, poste a destra della scala, a partire dal punto in cui la scala inizia ad avere andamento curvilineo, guardando la scala dal basso, lavoro di cui egli si occupa con cadenza annuale dall'inizio dell'anno 2018”.
6. “Riconosco nel NO la persona che vedo nella fotografia di cui al doc. 5.5, che mi Testimone_4 si rammostra, intento nel caricamento su auto di foglie tagliate dalle palme, che vedo raffigurate nella foto di cui al doc.

5.3 che mi si rammostra, poste a destra della scala, a partire dal punto in cui la scala inizia ad avere andamento curvilineo, guardando la scala dal basso: ricordo di avere visto il
NO compiere questa attività nel corso dell'estate dell'anno 2019”. Testimone_4
6bis. “Ho personalmente scattato le fotografie di cui ai documenti nn.

5.1 e 5.3, che mi si rammostrano, rispettivamente il 21.08.2021 ed il 25.08.2020“;
6ter. “Ho personalmente scattato la fotografia di cui al documento n. 5.5, che mi si rammostra, in data
13.08.2019“;
6quater. “Ho personalmente scattato le fotografie di cui ai documenti nn.

5.2 e 5.4, che mi si rammostrano, in data 08.06.2021.”
Si indicano a testi sui capitoli da 2 a 6:
- il NO Vogelsangstrasse 50, 71126 Gaeufelden, Germania;
Testimone_4
- il NO Friedingerstrasse 7, 70619 Sillenbuch, Germania;
Testimone_5
pagina 6 di 19 - la NOina HABISREITINGER Aline, Waldburgstrasse 43, 71032 Boeblingen, Germania (anche sul capitolo 6bis);
- il NO , Bussardstrasse 5, 71126 Gaeufelden, Germania (anche sul capitolo 6ter); Tes_6
- il NO Hohenneufenstrasse 9, 71157 Hildrizhausen, Germania;
Testimone_7
- il NO Bleiwiesenstrasse 20, D - 60559 Frankfurt (anche sul capitolo Testimone_8
6quater).
7. “Ho eseguito nel mese di Maggio dell'anno 2021, su incarico dei NOi ispezione CP_1 dell'area di loro proprietà, per quale evidenziata alla foto di cui al doc. 8bis, che mi si rammostra, e dalla linea rossa ivi tracciata, al fine di verificare, se i punti luce ivi insistenti, per quali evidenziati dai quadratini gialli nella foto di cui al doc. 6, che mi si rammostra, nonché nella foto di cui al doc. 13.2, che mi si rammostra, nonché dalla foto di cui al doc. 13.1 che mi si rammostra, fossero collegati al contatore posto all'interno della proprietà dei NOi;
CP_1
8. “In questo contesto ho accertato, avendo preventivamente verificato lo spegnimento di tutti gli apparati elettrici, elettronici, punti luce, elettrodomestici, e dunque avendo verificato che il contatore non girasse, che, una volta accesi i punti di illuminazione posti nel giardino per quali elencati nel capitolo che precede, il contatore girasse registrando il consumo correlato all'accensione di tali punti luce”.
9. “Ad esito ho redatto la relazione manoscritta di cui al doc. 7, che mi si rammostra”.
Si indica a teste sui capp. 7, 8 e 9:
- il NO , socio amministratore di Elettrosistem S.n.c., con sede in 22010 Cremia Testimone_9
(CO), Via Antica Regina Levante n. 347.
10. “Ho redatto la relazione di stima del valore dell'area oggetto di causa, su incarico dei NOi
di cui al doc. 8 che mi si rammostra”. CP_1
11. “Ho realizzato la sovrapposizione su foto della linea di confine, traendola dalla scheda catastale dell'unità immobiliare dei convenuti, visualizzando tale linea di confine a mezzo della linea rossa visibile sulla foto, che mi si rammostra, di cui al doc. 8bis”.
Si indica a teste sui capitoli 10 e 11:
- il NO Geom. con Studio in 21016 Luino (VA), Via Creva n. 12. Tes_10
12. “Ho redatto la dichiarazione di cui al doc. 3, che mi si rammostra”;
13. “Mio marito NO è stato proprietario dal 1968 fino al 2003 della particella Parte_5
8942 in Cremia, oggi di proprietà dei NOi ” CP_1
pagina 7 di 19 14. “La cura e la manutenzione del giardino a nord della scala, nella parte di terreno visibile nella planimetria di cui al doc. 3, che mi si rammostra e da me redatto, fino al confine marcato con linea rossa sono state eseguite per l'intero periodo dal 1968 al 2003 solamente da mio marito e da me, unicamente a nostre cure e spese, talvolta avvalendoci, sempre a nostre sole spese, di un giardiniere, da noi retribuito, fino alla data della vendita dell'unità immobiliare al NO avvenuta CP_3 nell'anno 2003”. Si indica a teste sui capitoli 12, 13 e 14:
- la NOa , D - 46147, Oberhausen, Buchenweg 237. Tes_11
B) Si chiede, senza inversione dell'onere della prova gravante sull'attore, disporsi, occorrendo,
C.T.U., volta ad accertare:
- l'inesistenza di manufatti, opere, impianti, insistenti sulla particella 10648, riconducibili al possesso dedotto dall'attore,
- che i punti luci raffigurati nelle fotografie di cui ai docc. 6, 13.1, 13.2 dei convenuti sono collegati al contatore elettrico della loro abitazione ed illuminano anche la porzione di terreno oggetto delle domande dell'attore;
- il valore di mercato dell'area oggetto di lite.
C) Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie articolate da parte appellante in appello, in quanto oggetto di rinuncia o comunque da intendersi rinunciate, avendo l'appellante mancato di operarne specifica riproposizione in sede di precisazione delle proprie conclusioni, limitandosi ad un mero richiamo al “contenuto delle memorie ex art. 183 c.p.c., VI comma, chiedendo l'ammissione delle prove ivi dedotte.”
D) Ci si oppone ai mezzi istruttori richiesti da parte attrice (odierno appellante), da intendersi inammissibili per irrilevanza, genericità, valutatività, essendovi evidenza anche documentale dell'insussistenza di possesso e comunque di un possesso connotato dai requisiti di legge ai fini dell'usucapione.
E) Quanto ai capitoli di prova orale articolati dall'attore, ci si oppone alla loro ammissione, innanzi tutto perché inidonei a comprovare che l'asserito possesso sia stato esclusivo, o sia stato esercitato uti dominus, e, dunque, ad excludendum, […];
F) Dichiararsi l'incapacità a testimoniare dei testimoni, indicati da parte attrice (odierno appellante),
NOi ed , che hanno allegato proprie dichiarazioni alla stessa Pt_3 Controparte_7 planimetria a colori, prodotta dall'attore (odierno appellante) al suo doc. 15, che dunque ha inammissibilmente e già preventivamente coinvolto tali testi nell'esame e vaglio del documento
pagina 8 di 19 processuale n. 15 dell'attore - corredato dell'annotazione/commento dell'attore (sovrascritto alla porzione della planimetria di colore rosso, sovrapponibile, secondo l'attore, alla porzione di terreno oggetto di lite), “porzione goduta da , intestata a - minandone la Pt_1 Controparte_8 genuinità ed attendibilità.
G) Nella non creduta ipotesi di ammissione dei capitoli di prova dell'attore, i convenuti NOi CP_1
e chiedono di essere ammessi a prova contraria sugli stessi capitoli, indicando Controparte_9
a testi su di essi tutti i testi già evocati con propria memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c.
H) Nella non creduta ipotesi di ammissione del capitolo di prova dell'attore n. 7, i convenuti NOi
e chiedono di essere ammessi a prova contraria diretta sullo stesso, a CP_1 Controparte_9 mezzo dei seguenti capitoli di prova per testi, da intendersi preceduti dall'inciso “vero o non vero che”:
15. “Ho eseguito nel mese di Aprile del 2022, su incarico dei NOi una seconda CP_1 ispezione dell'area di loro proprietà, per quale evidenziata alla foto di cui al doc. 8bis, che mi si rammostra, e dalla linea rossa ivi tracciata, al fine di verificare, se i punti luce ivi insistenti, per quali evidenziati dai quadratini gialli nella foto di cui al doc. 6, che mi si rammostra, nonché nella foto di cui al doc. 13.2, che mi si rammostra, nonché dalla foto di cui al doc. 13.1 che mi si rammostra, fossero collegati al contatore posto all'interno della proprietà dei NOi;
CP_1
16. “In questo contesto ho accertato e verificato nuovamente, avendo preventivamente verificato lo spegnimento di tutti gli apparati elettrici, elettronici, punti luce, elettrodomestici, e dunque avendo verificato che il contatore non girasse, che, una volta accesi i punti di illuminazione posti nel giardino per quali elencati nel capitolo che precede, il contatore girasse registrando il consumo correlato all'accensione di tali punti luce”.
17. “Ad esito ho redatto la relazione di cui al doc. 14, che mi si rammostra”.
Si indica a teste sui capp. 15, 16 e 17: il NO , socio amministratore di Testimone_9
Elettrosistem S.n.c., con sede in 22010 Cremia (CO), Via Antica Regina Levante n. 347.
I) Dichiararsi l'inammissibilità e l'inutilizzabilità dei docc. 16 a) e 16 b) di parte attrice, da essa prodotti con memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c., contenenti le dichiarazioni scritte a firma dei NOi
ed : - in quanto dichiarazioni irritualmente acquisite senza Parte_3 Controparte_7
l'osservanza della forma di cui agli artt. 257 bis e 103 disp att. c.p.c. - ed in quanto prive di traduzione asseverata».
Per Controparte_3 pagina 9 di 19 «Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reictis, così giudicare:
- respingere ogni domanda formulata da parte appellante in quanto infondata in fatto e in diritto e per
l'effetto confermare in ogni sua parte l'impugnata sentenza, anche con diversa motivazione;

Con vittoria di spese e competenze di causa, oltre spese generali 15% e accessori di legge.
In via istruttoria: respingere ogni istanza istruttoria di parte appellante in quanto inammissibile, improcedibile oltre che comunque irrilevante e inconferente, per i motivi dedotti in narrativa.
Nella non ritenuta ipotesi che questa Ecc.ma Corte ritenesse di dare ingresso alle istanze istruttorie dell'appellante ammettendo i capitoli da questi dedotti, si chiede di essere ammessi a prova contraria sugli stessi indicando a teste la sig.ra res./dom. in Van Breestraat 20B Amsterdam Tes_12
(Nl)».
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 23.12.2020 il sig. conveniva in giudizio i coniugi Parte_1 [...]
e chiedendo al Tribunale di Como di dichiarare intervenuta, a Controparte_1 CP_2 suo favore, l'usucapione ed il conseguente acquisto della proprietà ex art. 1158 c.c. della porzione di giardino di mq 50 di proprietà dei convenuti, assumendo di aver posseduto la suddetta area uti dominus per oltre 20 anni.
In particolare, l'attore affermava di essere divenuto proprietario, a partire dagli anni '90, di un immobile sito nel Comune di Pianello del Lario (CO), costituito da un fabbricato e un terreno di pertinenza e di aver avuto, fin da tale periodo, la disponibilità della porzione di terreno oggetto di causa, appartenente ai sig.ri e proprietari della confinante unità immobiliare, CP_1 CP_2 composta a sua volta da un immobile con relativo giardino di pertinenza.
Il sig. assumeva di aver goduto di tale area indisturbatamente, senza aver mai ricevuto Pt_1 contestazione alcuna dai legittimi proprietari, comportandosi come se lui fosse l'unico e vero proprietario provvedendo, specificamente, alla manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino
(anche incaricando terze persone a tal fine), piantando alberi e arbusti, facendo potare le piante esistenti, realizzando un impianto elettrico per illuminare tutto il terreno, valorizzando e uniformando questa porzione di terreno al giardino di pertinenza dell'immobile di sua proprietà, “non essendovi alcun confine né naturale né artificiale che [potesse] delineare l'appartenenza del terreno oggetto di causa a soggetti terzi” (cfr. atto di citazione, pag. 3). pagina 10 di 19 L'attore affermava altresì di aver ottenuto il frazionamento catastale della predetta area con atto del
6.8.2020, area che attualmente risulta distinta al Catasto del Comune di Cremia con i seguenti dati catastali: F. 14 mappale 10648 (doc. 3/9 fascicolo attoreo).
I convenuti si costituivano in giudizio contestando la domanda attorea di cui chiedevano il rigetto stante l'insussistenza, in punto di fatto, della situazione possessoria asseritamente vantata dall'attore relativamente al bene oggetto di lite nonché, in punto di diritto, l'insussistenza dei requisiti previsti ex art. 1158 c.c. a connotazione e qualificazione del possesso, dedotto dall'attore, ai fini dell'usucapione di cui il medesimo invocava la declaratoria, chiamando contestualmente in causa il loro dante causa e precedente proprietario dell'immobile, sig. ai fini della litis denuntiatio. Controparte_3
Quest'ultimo si costituiva in giudizio, quale terzo chiamato in causa, aderendo alle difese dei convenuti e contestando, a sua volta, il fondamento della domanda di parte attrice. Chiedeva altresì la condanna del sig. al ripristino della situazione catastale preesistente al frazionamento ottenuto dall'attore. Pt_1
Con la sentenza n. 2/2025 in data 2.1.2025, il Tribunale di Como rigettava la domanda attorea, condannando l'attore a revocare/annullare immediatamente a proprie spese il frazionamento catastale eseguito con riguardo alla porzione di giardino oggetto di causa e lo condannava al rimborso, a favore dei convenuti e del terzo chiamato, delle spese di giudizio.
Il giudice di prime cure riteneva che, nel caso di specie, non ricorresse l'ipotesi acquisitiva dell'usucapione in quanto la situazione possessoria asseritamente rappresentata dall'attore nel giudizio non riproduceva i requisiti (c.d. corpus e animus) richiesti dall'ordinamento ai fini della configurabilità dell'acquisto della proprietà ex art. 1158 c.c.
Più specificamente, il giudice di prime cure affermava, uniformandosi alle pronunce della Suprema
Corte di Cassazione più recenti espressesi sulla questione, che sarebbe stato onere dell'attore provare che l'attività, corrispondente all'esercizio della proprietà sul terreno, fosse accompagnata da altri univoci indizi che consentissero di presumere che la stessa fosse stata svolta uti dominus, non bastando,
a tal fine, dimostrare di essersi occupato della manutenzione dell'area, come dedotto dal sig. Pt_1
pagina 11 di 19 ma occorrendo che l'attore provasse anche di averne precluso l'utilizzo ai terzi, e dunque, con riguardo al caso di specie, che avesse chiuso il fondo ai legittimi proprietari (eventualmente anche recintando il terreno). In difetto di prova di una chiusura del terreno mancherebbe la prova dell'animus possidendi e dunque, secondo il primo Giudice, difetterebbe la dimostrazione dell'esercizio di una attività corrispondente allo ius excludendi alios.
Il primo Giudice osservava inoltre che nemmeno poteva ritenersi sufficiente, ai fini dell'accoglimento della domanda attorea, la circostanza che non fosse stato frapposto al sig. alcun ostacolo alla Pt_1 manutenzione del giardino da parte del legittimo proprietario, in quanto gli atti compiuti con l'altrui tolleranza non possono porsi a fondamento dell'acquisto del possesso.
Sulla base di tali argomenti, il Tribunale rigettava la domanda attorea condannando il sig. a Pt_1 revocare il frazionamento eseguito sull'area oggetto di causa e a rifondere alle controparti le spese di lite.
Avverso tale pronuncia, ha interposto appello la parte attrice lamentando:
- l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha fondato il rigetto della domanda sul mancato assolvimento dell'onere della prova da parte dell'attore e, per contro, ha ritenuto di non ammettere la prova testimoniale dallo stesso dedotta nel giudizio di primo grado;

- l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto non essere sufficiente, ai fini della dimostrazione dell'usucapione, l'aver coltivato, mantenuto il terreno, potato le piante, sostenendo che l'attore avrebbe dovuto dimostrare l'esercizio di un'attività corrispondente allo ius excludendi alios.
L'appellante chiede quindi la riforma della sentenza impugnata, con conseguente dichiarazione, ex art. 1158 c.c., dell'acquisto per intervenuta usucapione della proprietà del terreno distinto al Catasto del
Comune di Cremia F. 14 mappale 10648, formulando altresì – in via istruttoria – la richiesta di assunzione della prova per testi indicati nella memoria depositata nel primo grado di giudizio ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. (avendo il Tribunale ammesso esclusivamente il capitolo 2 di prova e un solo teste, sig. , tra quelli indicati dall'attore, odierno appellante). Testimone_13
pagina 12 di 19 I coniugi e si sono costituiti in giudizio, chiedendo la conferma della sentenza CP_1 CP_2 impugnata ed il rigetto dell'appello proposto dal sig. In subordine, hanno presentato appello Pt_1 incidentale condizionato al fine di eccepire l'inammissibilità delle nuove allegazioni di parte appellante e chiedendo l'eventuale assunzione delle prove testimoniali non ammesse in primo grado.
Il terzo chiamato, sig. si è costituito in giudizio chiedendo di respingere Controparte_3 ogni domanda formulata dalla parte appellante in quanto infondata in fatto e in diritto, con conseguente conferma della sentenza impugnata, chiedendo di essere ammesso a prova contraria nell'ipotesi in cui la Corte di Appello ritenesse ammissibili le istanze istruttorie presentate dalla controparte, indicando a teste la sig.ra Tes_12
All'udienza del 16.9.2025, il Consigliere istruttore, visti gli artt. 127 ter e 352 c.p.c. ha fissato davanti a sé l'udienza del 21.10.2025 per la rimessione della causa in decisione dinnanzi al Collegio della medesima udienza, assegnando termini perentori alle parti calcolati a ritroso rispetto alla data della detta udienza di giorni 30 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 20 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 5 per le repliche.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha fondato il rigetto della domanda sul mancato assolvimento dell'onere della prova da parte dell'attore e, per contro, ha ritenuto di non ammettere la prova testimoniale dallo stesso dedotta.
Il rigetto della domanda attorea disposto in sentenza origina dalla ritenuta carenza di prova circa l'animus possidendi che avrebbe dovuto provare. Tuttavia, tale motivazione risulta, Parte_1 secondo l'odierno appellante, priva di fondamento in quanto, nel corso del giudizio, il predetto si è offerto di adempiere all'onere probatorio spettantigli “deducendo specifiche e rituali prove sui fatti di causa, indicando diversi testimoni al riguardo e depositando dichiarazioni scritte delle quali il Giudice non ha tenuto conto” (cfr. atto di citazione in appello, pag. 6). Conseguentemente, a parere pagina 13 di 19 dell'appellante, le prove testimoniali dedotte in primo grado e non ammesse dal Giudice, sarebbero state decisive al fine di dimostrare il fondamento delle proprie ragioni.
Osserva a tal proposito l'appellante, in senso contrario a quanto affermato nella pronuncia impugnata, che la formulazione dei capitoli di prova offerti nel corso del primo grado di giudizio faceva riferimento ad elementi e circostanze fattuali utili a delineare proprio quell'animus che il Tribunale ha ritenuto difettare in capo all'attore. La motivazione della sentenza di prime cure è viziata in quanto il giudicante trae conseguenze dalla mancata osservanza dell'onere della prova sancito dall'art. 2697 c.c., benché la parte si sia offerta di adempierlo.
Con il secondo motivo l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui il Giudice non ha ritenuto essere sufficiente - ai fini della dimostrazione dell'usucapione - l'aver coltivato, manutenuto il terreno e potato le piante, sostenendo che l'attore avrebbe dovuto dimostrare l'esercizio corrispondente allo ius excludendi alios. Secondo l'appellante la pronuncia presenta profili di contraddittorietà, avendo il Giudice ammesso quale unico capitolo di prova quello avente ad oggetto unicamente l'individuazione del soggetto preposto alla cura del giardino oggetto di causa e di tutte le attività a ciò connesse, salvo poi motivare il rigetto della domanda attorea sulla base del difetto di prova in ordine all'animus excludendi che, di contro, si sarebbe potuto dimostrare, secondo l'appellante, attraverso l'assunzione delle ulteriori prove testimoniali pure dedotte dall'attore, ma non ammesse dal primo
Giudice.
A tale riguardo, l'appellante ritiene che, a tutto concedere, la sentenza vada comunque censurata laddove il Giudice “ha omesso di considerare due elementi fondamentali che si evincono dal documento 15, fascicolo primo grado attore” (cfr. atto di citazione in appello, pag. 10). Trattasi di reperto fotografico che riproduce l'area oggetto di vertenza dall'alto, unitamente alla relativa planimetria. Dal predetto documento emerge l'esistenza di una scala che separa la proprietà dell'attore da quella dei convenuti;
tale scala presenta, per tutta la sua lunghezza, “una recinzione metallica” posizionata sul lato della proprietà dei convenuti. A parere dell'appellante, quindi, la recinzione di cui il Giudice lamenta l'assenza è in verità già esistente, delimitando la proprietà dei convenuti e impedendo “loro l'accesso sulla porzione di terreno ubicata dall'altra parte della scala” e in questa sede contesa.
pagina 14 di 19 I coniugi e hanno chiesto, anche in via di appello incidentale condizionato, di CP_1 CP_2 dichiararsi inammissibili per tardività e novità i temi difensivi dedotti dalla parte appellante e, nel merito, di rigettarsi l'appello di parte avversa.
In relazione alle doglianze svolte dall'appellante principale la Corte osserva quanto segue.
Ai fini dell'acquisto della proprietà di un fondo per usucapione ex art. 1158 c.c. non può ritenersi sufficiente, secondo l'orientamento consolidato e univoco dalla giurisprudenza di legittimità, la prova della sua coltivazione, trattandosi di attività materiale che non esprime in modo inequivocabile l'intento di possedere uti dominus, ma occorre che tale attività sia accompagnata da elementi da cui sia possibile dedurre l'esercizio di una signoria di fatto sul bene, tale da escludere qualsiasi utilizzo da parte di altro soggetto legittimato (cfr. ex multis, Cass. sez. II, n. 24991/2023, Cass. sez. II, n. 31238/2021, Cass. sez.
VI, n. 6123/2020).
Conseguentemente, colui che agisce per l'accertamento della proprietà su un bene a titolo originario ha l'onere di dare rigorosa prova dell'esistenza di un possesso pacifico, pubblico, continuo e non interrotto, nonché della specifica manifestazione di dominio sulla res. Deve dimostrare, in altri termini, la sussistenza di un comportamento inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di uno ius in re aliena; un potere di fatto, corrispondente al diritto reale posseduto, manifestato con il compimento puntuale di atti di possesso conformi alla qualità e alla destinazione della cosa e tali da rivelare, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria sulla cosa stessa contrapposta all'inerzia del titolare del diritto. Pertanto, è necessaria la prova di un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui, non essendo al riguardo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti dal proprietario o anche atti tollerati dallo stesso titolare del diritto dominicale.
Pertanto, ai fini dell'accoglimento della domanda di usucapione, l'attore avrebbe dovuto dare prova del compimento di atti di natura diversa da quelli della mera manutenzione del fondo, dai quali potesse inferirsi la sua intenzione di godere in via esclusiva del bene, impedendone l'utilizzo da parte di terzi.
pagina 15 di 19 Nel caso di specie, invece, il sig. non ha allegato né provato di aver mai precluso a terzi Pt_1
l'utilizzo della porzione di giardino di cui invoca l'usucapione.
Più specificamente, dalle dichiarazioni rese dal sig. (testimone di parte attrice) Testimone_13 all'udienza del 14.6.2023, è emerso unicamente che il testimone, di professione giardiniere, fosse stato incaricato dal sig. a partire dal 1992, della cura del giardino di pertinenza dell'immobile di Pt_1 proprietà dell'odierno appellante, attività di manutenzione del verde che ricomprendeva anche la porzione di giardino oggetto di lite, almeno fino all'anno 2016/2017, ovvero fino al momento dell'acquisto, da parte dei coniugi e dell'immobile confinante. CP_1 CP_2
La documentazione prodotta dal sig. nel giudizio di primo grado e, in particolare, le fotografie Pt_1 ritraenti il terreno di cui è causa e l'adiacente scala, forniscono unicamente l'evidenza che, per la peculiare conformazione dei luoghi, la porzione di giardino che il predetto avrebbe manutenuto fa parte di un tutt'uno, non solo con la sua proprietà, ma anche con quella dei convenuti.
Tali risultanze istruttorie, tuttavia, non consentono di ritenere che l'appellante abbia soddisfatto l'onere probatorio richiesto ai fini dell'affermazione della sussistenza del possesso utile ad usucapionem, non potendo a tal fine dirsi sufficiente nemmeno l'eventuale spirito di condiscendenza che gli appellati, legittimi proprietari, potrebbero aver manifestato rispetto all'attività di manutenzione della porzione di giardino poiché, gli atti compiuti con l'altrui tolleranza, non possono essere posti a fondamento dell'acquisto del possesso, secondo quanto disposto dall'art. 1144 c.c.
Si osserva, altresì, che le richieste istruttorie riproposte con l'atto citazione in appello appaiono inconferenti rispetto al thema probandum che il Tribunale di prime cure ritiene non essere stato dimostrato ovvero l'esercizio, da parte dell'appellante, di una attività corrispondente allo ius excludendi alios: infatti i capitoli di prova dedotti sono soltanto diretti a dimostrare che l'appellante avrebbe utilizzato il giardino, provvedendo alla sua manutenzione.
In conclusione, il primo motivo dell'appello principale, volto a censurare la sentenza nella parte in cui ha ritenuto che l'attore non abbia assolto il suo onere probatorio, deve essere respinto.
pagina 16 di 19 Con riferimento a quanto dedotto dall'appellante con il secondo motivo d'appello, in ordine alla presenza di una recinzione posizionata lungo la scala che delimita la proprietà confinante e che, secondo la sua tesi difensiva, sarebbe idonea a fornire la prova del possesso uti dominus, si osserva che trattasi di elementi fattuali costituenti allegazioni difensive nuove, tardive e come tali non ammissibili in sede di gravame.
In ogni caso è opportuno osservare che recentemente la Suprema Corte, sulla necessaria esteriorizzazione della signoria di fatto sulla res ai fini della dimostrazione dello ius excludendi alios in materia di usucapione, ha affermato che ciò che rileva è “la prova dell'intervenuta recinzione del fondo in quanto costituisce, in concreto, la più rilevante dimostrazione dell'intenzione del possessore di esercitare sul bene immobile una relazione materiale configurabile in termini di "ius excludendi alios"
e, dunque, di possederlo come proprietario escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto” (Cass. sez. II, 1797/2022).
Nel caso di specie, invece, come ben si evince dalle fotografie prodotte da parte attrice (v. in particolare doc. 15) tanto la scala (esistente fin dalla originaria edificazione degli immobili) quanto la recinzione di ferro costituiscono elementi fattuali inidonei a fornire la prova del possesso esclusivo ad usucapionem, in quanto trattasi di strutture non realizzate dall'appellante e che non precludono ai terzi, nemmeno ai legittimi proprietari, il godimento del bene conteso: infatti, la scala non impedisce ai convenuti di accedere alla porzione di terreno oggetto di causa, in quanto è diretta ad agevolare l'accesso dalle due proprietà confinanti alla strada e ai posti auto, mentre la recinzione costituisce, più propriamente, una ringhiera, posizionata sul lato destro della scala, che ha la mera funzione di appoggio per chi percorre la scala.
In definitiva è di tutta evidenza che, nel caso di specie, non ci sia stata da parte dell'appellante la dimostrazione della volontà di escludere terzi dal godimento della porzione di giardino di cui invoca l'usucapione.
In conclusione, anche il secondo motivo dell'appello principale deve essere respinto.
pagina 17 di 19 Per i motivi sopra esposti, l'appello deve essere rigettato e la sentenza impugnata confermata avendo, il
Giudice di prime cure, correttamente rilevato il difetto di prova in ordine all'animus possidendi necessario ai fini di dimostrare l'intervenuta usucapione.
Resta così assorbito l'esame dell'appello incidentale, proposto in via condizionata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno poste a carico dell'appellante, sig. , in Parte_1 favore degli appellati, sigg. e e del terzo chiamato, sig. Controparte_1 CP_2 [...]
Controparte_3
Esse si liquidano, considerato il valore della controversia, dell'attività defensionale svolta e dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato con D.M. n. 147/2022) in favore di ciascuna delle parti in causa in complessivi Euro 3.966,00, di cui Euro 1.134,00 per la fase di studio della controversia,
Euro 921,00 per la fase introduttiva del giudizio ed Euro 1.911,00 per la fase decisionale, esclusa la fase di trattazione non celebratasi, oltre a rimborso spese generali, IVA e C.P.A. come per legge.
La Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R.
n. 115/2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 24 dicembre 2012, pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- respinge l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 2/2025, Parte_1 pubblicata in data 2.1.2025 e per l'effetto conferma integralmente la sentenza impugnata;

- dichiara assorbito l'appello incidentale condizionato;

- condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore di e Controparte_1 CP_2
che si liquidano in complessivi Euro 3.966,00 oltre a rimborso spese generali, IVA e C.P.A.
[...] come per legge;

- condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite in favore di che si Controparte_3 liquidano in complessivi Euro 3.966,00 oltre a rimborso spese generali, IVA e C.P.A. come per legge;

pagina 18 di 19 - dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. n.
115/2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17 della Legge n. 228 del 24 dicembre 2012, pari a quello dovuto per l'impugnazione, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Milano, in camera di consiglio, in data 29 ottobre 2025
Il consigliere est.
SI D'AN
Il Presidente
NA ER
Minuta redatta con la collaborazione della dott.ssa Maria Elena Casamassima
Magistrato ordinario in tirocinio pagina 19 di 19