REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI LECCE
Prima Sezione Civile riunita in camera di consiglio nella seguente composizione: dott. Riccardo Mele Presidente dott. Maurizio Petrelli Consigliere rel. dott. Patrizia Evangelista Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n. 998/2020 R.G., trattata e passata in decisione all'udienza collegiale del 3.05.2023, promossa da:
(P.IVA.: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
legale rappresentante p.t, rappresentata e difesa dagli avv.ti Biagio
Digeronimo e Antonio Pirelli ed elettivamente domiciliata in Fasano
(BR) alla Via Piemonte n. 12;
APPELLANTE

CONTRO

(C.F.: ) e Controparte_2 C.F._1 CP_3
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'
[...] C.F._2
avv. Sante Nardelli, presso il cui studio in Fasano (BR), via S.
Francesco n. 18, sono elettivamente domiciliati;

APPELLATI
E CONTRO
(C.F.: ), Controparte_4 C.F._3 rappresentata e difesa dall' avv. Vincenza Carriero, presso il cui studio in Modena, via Piazza Mazzini n. 15, è elettivamente domiciliata;

APPELLATA-APPELLANTE INCIDENTALE

NONCHE' CONTRO
(C.F.: ) già titolare Controparte_5 C.F._4
della DITTA SOLUZIONI IMMOBILIARI DI TA
LA, rappresentato e difeso dall'avv. Angela Taberini, presso il cui studio in Brindisi (BR), via Baroncino n. 1, è elettivamente domiciliato;

APPELLATO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente in cancelleria.
Svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., la società “Soluzioni immobiliari di
NA O” conveniva in giudizio i sigg. , CP_3 [...]
e , ai fini dell'accertamento dello CP_2 Controparte_6
svolgimento della propria attività di intermediazione immobiliare nella vendita dell'immobile sito in Fasano (BR) in Via Meucci n. 16 dai sig.ri AN (venditori) in favore della sig.ra (acquirente) e CP_6
della conseguente condanna dei convenuti al pagamento della relativa quota di provvigione.
Si costituivano in giudizio i predetti convenuti, eccependo l'infondatezza delle pretese attoree ed avanzando entrambi istanza di chiamata in causa del terzo, in persona del legale Controparte_1
rappresentate pro tempore, quale agenzia immobiliare che aveva svolto la propria attività di mediazione per la stipula del contratto di compravendita oggetto di causa, agenzia alla quale i sig.ri e CP_2
avevano corrisposto la relativa provvigione, così da essere CP_6 manlevati e tenuti indenni nell'ipotesi di accoglimento della domanda avanzata dalla società “Soluzioni Immobiliari di NA”. Il Giudice designato accoglieva l'istanza di chiamata in causa del terzo, differendo la data dell'udienza di prima comparizione, onde consentire alle parti la citazione del terzo.
Con comparsa di costituzione e risposta, si costituiva in giudizio
, chiedendo il rigetto della domanda avanzata dalla Controparte_1 società “Soluzioni Immobiliari di NA” sulla circostanza alla stregua della quale l'affare per cui è causa si era concluso, esclusivamente, ad opera della propria attività di mediazione e, per l'effetto, chiedeva il rigetto delle domande di garanzia/manleva avanzate dai convenuti.
Seguiva la conversione del rito in giudizio ordinario di cognizione.
La causa veniva istruita attraverso l'assunzione di prova testimoniale e successivamente rinviata per la discussione orale ex art. 281 sexies
c.p.c.
Con sentenza n. 1067/2020, pubblicata il 14.9.2020, il Tribunale di
Brindisi così statuiva:
“1) accerta e dichiara che la conclusione del contratto di compravendita immobiliare tra i sig.ri e Controparte_2 CP_3
in qualità di alienanti e in qualità di
[...] Controparte_4 acquirente è in diretto rapporto causale con l'attività svolta dall'attrice;
2) per l'effetto, accerta il diritto dell'attrice al pagamento della quota di provvigione maturata per l'attività di mediazione immobiliare svolta in favore dei debitori, limitatamente al contributo apportato dalla ricorrente alla conclusione dell'affare, che si quantifica nella misura del 50% dell'attività complessivamente svolta dalle due agenzie immobiliari susseguitesi nella vicenda;

3) per l'effetto, condanna e CP_7 CP_3
, ciascuno per quanto di propria competenza Controparte_6
(5.500,00 in capo agli alienanti ed 5.500,00 in capo all'acquirente) al pagamento della complessiva somma di € 11.000,00, oltre interessi moratori dalla data della domanda (11.07.2012) sino al saldo effettivo;
4) condanna la terza chiamata al pagamento, in favore dei convenuti, della complessiva somma di € 7.750,00, oltre interessi moratori dalla data della domanda sino all'effettivo soddisfo;

5) condanna i convenuti, in solido, al pagamento in favore dell'attore, delle intere spese del giudizio, liquidate in € 4.835,00, oltre Iva, Cap
e spese generali come per legge;

6) spese compensate tra i convenuti e la terza chiamata.”
Avverso la predetta sentenza ha proposto appello Controparte_1
chiedendone l'integrale riforma.
Ha resistito in giudizio , che ha concluso per il rigetto Controparte_5 dell'appello.
Con comparsa di costituzione e risposta, si è costituita CP_6
, che ha proposto a sua volta appello incidentale.
[...]
All'udienza del 18.03.2021, la Corte d'Appello di Lecce dichiarava la contumacia dei sig.ri e . Controparte_2 CP_3
A seguito di trattazione scritta le parti hanno concluso come da note depositate telematicamente in cancelleria cui si fa espresso rinvio.
Motivi della decisione
Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta: “Erroneo riconoscimento e declaratoria che la conclusione del contratto di compravendita immobiliare sia stato in diretto rapporto causale con
l'attività svolta dalla ditta Soluzioni Immobiliari di NA”
L'appellante censura la sentenza di prime cure laddove nella stessa si riconosce in capo all'agenzia immobiliare del sig. NA l'esistenza di un apporto causale nella conclusione dell'affare per cui è causa.
Tale statuizione si appaleserebbe errata in quanto l'attività di
“Soluzioni Immobiliari di NA”, agenzia incaricata della vendita dell'immobile, si sarebbe conclusa con la mera stipula di un contratto di locazione.
Solo grazie all'intervento della agenzia Controparte_1
successivamente incaricata, i venditori sarebbero giunti alla stipula dell'atto di compravendita.
Con il secondo motivo d'appello l'appellante lamenta “Erronea valutazione del primo Giudice del rapporto causale del NA nella misura del 50% dell'attività complessivamente svolta dalle due agenzie immobiliari”
Parte appellante censura la sentenza lì dove il Giudice di primo grado riconosce e quantifica nella misura del 50% l'apporto causale dell'agenzia immobiliare del sig. NA nella conclusione dell'affare.
A dire dell'appellante, tale quantificazione sarebbe sproporzionata rispetto all'attività mediatoria posta in essere dal NA, in quanto l'unico apporto causale di “Soluzioni Immobiliari di NA”, andrebbe trovato nell'anno 2009 nella messa in contatto dei sig.ri con la sig.ra , per una percentuale minima CP_2 CP_6
quantificabile in non più del 10-15%.
I suddetti motivi, in quanto strettamente connessi, si prestano ad una trattazione unitaria e congiunta.
L'appello è infondato per le ragioni di seguito esposte.
In punto di fatto deve ritenersi pacifico in quanto non oggetto di contestazione che nel mese di gennaio 2009 il sig. NA, in qualità di agente immobiliare, riceveva verbalmente incarico di mediazione dai sigg. finalizzato al reperimento di un acquirente del CP_2
complesso immobiliare di loro proprietà.
In virtù di tale incarico, l'agenzia “Soluzioni Immobiliari di NA” curava le attività preliminari finalizzate all'esecuzione dell'incarico in parola, tra le quali l'affissione degli striscioni pubblicitari sui balconi dell'appartamento in vendita e l'effettuazione di visite di potenziali acquirenti.
Tra i soggetti interessati all'acquisto, che venivano accompagnati dal sig. NA in visita presso l'immobile in vendita, vi erano i coniugi e , i quali visitavano una prima volta l'immobile in data CP_8 CP_6
07.02.2009.
Per effetto dell'attività espletata dall'agenzia del NA, tra i coniugi e e i sigg. si instaurava una trattativa CP_8 CP_6 CP_2
a cura dell'odierno appellato, mai però sfociata in una proposta scritta a causa del divario tra il prezzo richiesto dai venditori e quanto i coniugi intendevano offrire. Medio tempore, in data Persona_1 14.10.2009, la sig. concludeva contratto di locazione con i CP_6 sigg. avente ad oggetto l'immobile in vendita, ove trasferiva la CP_2
propria dimora.
Successivamente alla conclusione del contratto di locazione, i coniugi per il tramite dell'agenzia “Soluzioni Immobiliari di Persona_1
NA”, formulavano due proprie proposte d'acquisto dell'immobile de quo (in data 05.07.2010 e in data 16.12.2010) per un prezzo che non veniva ritenuto congruo dalla parte venditrice.
Solo in data 28.02.2011, per il tramite di altra agenzia immobiliare, odierna appellante, veniva stipulato contratto preliminare tra i sigg.
AN, quali promittenti venditori, e la sig.ra , quale CP_6
promissaria acquirente.
In data 14.07.2011 veniva concluso contratto di compravendita dell'immobile in questione tra i sigg. , alienanti, e la sig.ra CP_2
, acquirente. CP_6
Tale contratto reca l'intermediazione di una nuova e distinta agenzia immobiliare, , in favore della quale veniva Controparte_1 corrisposta la complessiva somma di € 15.400,00, posti a carico della parte acquirente per € 6.600,00 e della parte venditrice per € 8.800,00,
a titolo di provvigione.
Orbene, ciò che questa Corte è chiamata a valutare, al fine della risoluzione della controversia, è la sussistenza del nesso di causalità tra la vendita e l'opera del sig. NA.
Come noto, ai sensi del disposto normativo di cui all'art. 1755 c.c. e in base alla condivisibile e consolidata giurisprudenza di legittimità sul punto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge per effetto della conclusione dell'affare che sia causalmente riconducibile all'opera eseguita dal medesimo, anche in assenza del conferimento di un incarico. In particolare, "il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata" (Cass. Civ. sentenza n. 869 del 2018; Cass. sezione II, ord. 1143 del 8/4/2022).
Allo stesso tempo, l'art. 1758 c.c. stabilisce che se l'affare è concluso per l'intervento di più mediatori, ciascuno di essi ha diritto a una quota di provvigione.
Perché sussista una ipotesi di pluralità di mediatori e sorga, di conseguenza, in capo a ciascuno di essi il diritto a una quota della provvigione, non è sufficiente che più mediatori abbiano prospettato, alle stesse parti lo stesso affare, ma che gli stessi, ancorché agendo separatamente uno dall'altro, abbiano concorso alla conclusione dell'affare. Come precisa la giurisprudenza di legittimità, il diritto del mediatore alla provvigione sorge quando la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'opera dallo stesso svolta e, pur non essendo richiesto che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, né essendo necessario il suo intervento in tutte le fasi delle trattative, fino all'accordo definitivo, è tuttavia necessario che - anche quando il processo di formazione della volontà delle parti sia complesso e protratto nel tempo e altri soggetti si adoperino per la conclusione dell'affare - la messa in relazione da parte del mediatore costituisca pur sempre l'antecedente necessario per pervenire, anche attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nella indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione. (Cass. 8 marzo 2002, n. 3438; Cass. 2 agosto 2001,
n. 10606; Cass. 5 luglio 2001, n. 9078; Cass. 18 marzo 2005, n. 5952).
In conclusione, il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare,
e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo ((Cass. n. 25851 del 2014; Cass. 21 giugno
2000, n. 8443; Cass. 13 febbraio 1998, n. 1564).
Ciò premesso, nel caso concreto, non v'è dubbio che la conclusione dell'affare per cui è causa è stata l'effetto dell'attività svolta prima dal sig. NA (che deve essere necessariamente inquadrata come precedente causalmente rilevante per la conclusione della vendita del
14.07.2011) e successivamente da “ (che ha Controparte_1 ultimato l'affare).
Ed invero, è incontestato che parte venditrice e parte acquirente si siano conosciute per effetto dell'intermediazione dell'agenzia immobiliare del sig. NA, il quale accompagnava per la prima volta i coniugi e in visita presso CP_9 Controparte_6
l'immobile in data 07.02.2009.
E', dunque, pacifico che il contatto tra parte venditrice e parte acquirente sia stato procurato proprio dall'agenzia “Soluzioni
Immobiliari di NA”, la quale ha permesso alle parti di conoscersi ed incontrarsi.
Inoltre, mentre il sig. NA ha dimostrato di aver svolto, allora, un'attività che si pone come concausa della conclusione dell'affare,
(estrinsecatasi nella cura delle prime proposte d'acquisto da parte della e quindi nella messa in contatto di parte venditrice e parte CP_6
acquirente), non risulta, invece, provato che l'attività svolta dall' agenzia successivamente intervenuta sia indipendente dall'intervento del sig. NA che le ha poste originariamente in contatto e sia frutto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate.
Non risulta provata, in sintesi, l'interruzione del nesso causale.
I sig.ri e la sig.ra – su cui gravava il relativo onere, in CP_2 CP_6
applicazione del principio di vicinanza della prova – si sono limitati ad affermare che il sig. NA ha per un anno “girato a vuoto” cercando inutilmente di far incontrare la volontà delle parti (ripiegando poi sulla stipula di un contratto di locazione), essendo il contratto di compravendita stato stipulato solo grazie all'intervento di un soggetto diverso ( ) dal primo mediatore (“Soluzioni Controparte_1 immobiliari di NA”) e a condizioni economiche differenti, con la conseguenza che l'affare concluso sarebbe completamente diverso sotto il profilo oggettivo da quello oggetto di mediazione da parte dell'agenzia del sig. NA.
L'assunto non merita condivisione.
A tal proposito, va infatti detto che, una volta concluso l'affare, non assume rilevanza, sotto il profilo della incidenza sulla efficienza causale esclusiva o concorrente dell'opera del mediatore, l'assoluta identità delle condizioni alle quali la trattativa sia stata portata a termine solo successivamente, e con l'intervento di altro mediatore, non essendo un unico elemento di parziale differenziazione, da solo, idoneo ad interrompere il nesso eziologico tra l'attività originariamente svolta dal soggetto che per primo aveva messo le parti in relazione tra loro e l'affare tra le stesse concluso (cfr. Cass. Civ., sez. III,
25/02/2000, n. 2136).
Peraltro, va sottolineato come il contratto preliminare di vendita tra le parti si sia concluso appena due mesi dopo (dicembre 2010 – febbraio
2011) l'ultima proposta d'acquisto formulata dalla per il CP_6 tramite dell'agenzia del sig. NA e all'insaputa dello stesso.
Deve, pertanto, ritenersi che nel caso in esame vi sia stato il “concorso” dell'operato dell'agenzia “Soluzioni Immobiliari di NA” con nella conclusione dell'affare per cui è causa, Controparte_1
sebbene abbiano agito in modo tra loro autonomo ma comunque con un operato utile alla conclusione dell'affare (cfr. Cass. n.5952/2005,
Cass. n.1507/2007), attesa l'efficienza causale dell'intervento del
NA nella conclusione del contratto di vendita, in considerazione, tra l'altro, della identità dell'immobile proposto con quello acquistato e della identità delle parti contraenti con quelle messe in contatto dall'agenzia del sig. NA. Pertanto, non può che concludersi riconoscendo al sig. NA il diritto al compenso per l'attività di mediazione svolta, nella misura, che si ritiene congrua, del 50% della provvigione, in considerazione del complessivo contributo dato per la conclusione della vendita.
Il terzo ed ultimo motivo d'appello ha ad oggetto la condanna di agli interessi moratori, che a parere dell'appellante non CP_1
sarebbero dovuti, atteso che, nel caso di specie, non sarebbe applicabile la legge 231/2002, trattandosi di un credito di un privato nei confronti di un operatore commerciale.
Anche tale motivo è infondato in considerazione del fatto che, se è vero che la legge 231/2002 disciplina il tema degli interessi moratori sulle transazioni commerciali, è altrettanto vero che l'art. 1224 c.c. regolamenta la debenza degli interessi moratori anche nelle ipotesi di obbligazioni tra privati aventi ad oggetto somme di denaro, quale appunto il caso di specie.
L'appello principale va pertanto rigettato.
Con appello incidentale la sig.ra ha censurato, invece, la CP_6
sentenza di prime cure nella parte in cui il Tribunale di Brindisi ha suddiviso in parti uguali la provvigione dovuta dalla sig.ra e CP_4 dai sig.ri all'agenzia del sig. NA. CP_2
Secondo la , tale statuizione sarebbe ingiusta poiché non CP_6
corrispondente al volere delle parti (acquirente e venditori), atteso che, in sede di stipula del rogito di vendita per cui è causa relativamente al pagamento della provvigione in favore della , Controparte_1
erano state convenute quote diverse.
Il motivo è fondato.
In sede di compravendita, le parti hanno espressamente convenuto che la complessiva somma da corrispondersi in favore dell'agenzia dovesse essere divisa non in relazione al 50% tra Controparte_1
le parti, ma in misura differente, e precisamente il 42% a carico della e il 58% a carico dei RM . CP_6 CP_2
Tale circostanza risulta pacifica e documentalmente provata nel corso del giudizio di primo grado;
pertanto, non vi è ragione di discostarsene, in ossequio alla volontà delle parti.
Conseguentemente la quota di provvigione spettante al NA, pari complessivamente ad euro 11.000,00, va posta a carico di
[...] e , in solido, per l'importo di euro 6.380,00 ed CP_2 CP_3
a carico di per l'importo di euro 4.620,00, oltre Controparte_6
interessi moratori dalla data della domanda (11.07.2012) sino al saldo effettivo.
Quanto alle spese processuali, l'appellante va condannata al pagamento di quelle sostenute dal NA, liquidate come da dispositivo, mentre le spese sostenute dalla vanno poste a CP_6
carico dei RM . CP_2


P.Q.M.


La Corte così provvede:
1) Rigetta l'appello principale;

2) In accoglimento dell'appello incidentale, pone la quota di provvigione spettante a , pari complessivamente ad euro Controparte_5
11.000,00, a carico di e , in solido, per Controparte_2 CP_3
l'importo di euro 6.380,00 ed a carico di per Controparte_6
l'importo di euro 4.620,00, oltre interessi moratori dalla data della domanda (11.07.2012) sino al saldo effettivo;

3) Condanna al pagamento delle spese processuali in Controparte_1 favore di , che liquida in euro 3.500,00 per compensi, Controparte_5 oltre accessori di legge e di tariffa nella misura del 15%;
4) Condanna e , in solido, al pagamento Controparte_2 CP_3 delle spese processuali in favore di che liquida Controparte_6 in euro 500,00 per compensi ed euro 355,50 per spese, oltre accessori di legge e di tariffa nella misura del 15%;
5) Si dà atto che ricorrono le condizioni di cui all'art. 13 comma 1 quater dpr n. 115/02 per il versamento a carico dell'appellante principale, in favore dell'Erario, di un'ulteriore somma pari a quella dovuta a titolo di contributo unificato per la proposizione del presente appello.
Lecce, 8.1.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
(Dott. Maurizio Petrelli) (Dott. Riccardo Mele)