N. R.G. 678/2024
LA CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai seguenti Magistrati dott. Caterina Passarelli Presidente dott. Enrico Schiavon Consigliere relatore dott. Elena Garbo Consigliere
nel procedimento di reclamo iscritto al n. 678 del ruolo di volontaria giurisdizione dell'anno 2024 promosso da
(C.F.: ) Parte_1 C.F._1
reclamante rappresentato e difeso dall'avv. Aurora Buccafusca contro
(C.F.: Controparte_1 P.IVA_1
reclamata rappresentata e difesa dagli avv. Ilenia Buscato
e contro
UC AN (C.F. C.F._2
(C.F. Controparte_2 C.F._3
reclamati rappresentati e difesi dall'avv. Lucia Strano
ha pronunciato il seguente

DECRETO
1 1. Con ricorso ex artt. 1105, comma 4, c.c. depositato il 02.07.2024, Controparte_1
chiedeva al Tribunale di Venezia la nomina di un amministratore ad acta
[...]
della comunione tra , AN Controparte_1 Parte_1
UC e avente ad oggetto l'azienda turistico ricettiva Controparte_2 esercitata, sotto l'insegna di albergo e/o hotel “Evelyn”, nell'immobile sito in Jesolo
Lido, via Levantina n. 283 e concessa in affitto a con contratto Parte_2
stipulato in data 17.4.2015, la cui durata era stata pattiziamente prorogata al 28.02.2022, affinchè lo stesso stipulasse in rappresentanza dei comproprietari atto di transazione alle condizioni economiche contenute nella proposta trasmessa ai comproprietari dall'avv.
Andreas Stacul per conto della società affittuaria in data 21.06.2024 e con riconsegna della stessa azienda alla comunione ordinaria.
A sostegno della richiesta la ricorrente deduceva che:
- essa aveva acquistato da tutti i diritti al medesimo spettanti sulla quota CP_3 di ½ di piena proprietà dell'azienda turistico ricettiva esercitata nell'immobile sopra indicato;

- l'altra quota indivisa pari al 50% era nella titolarità, a seguito del decesso dell'originaria proprietaria , del figlio di quest'ultima, per Persona_1 Parte_1
la quota di 2/3, e dei nipoti UC AN e per la restante Controparte_2
quota di 1/3, i quali avevano tutti accettato con beneficio di inventario;

- tra le parti pendeva giudizio di scioglimento della comunione ordinaria dell'azienda comprensiva dell'immobile de quo;
- essendo emerso da un sopralluogo effettuato il 26/10/2022 che l'affittuaria non era nelle condizioni di restituire l'azienda nello stato in cui l'aveva ricevuta, i comproprietari avevano contestato a quest'ultima il mancato mantenimento dell'azienda, non ancora restituita, nello stato in cui le era stata consegnata, restando perciò la stessa obbligata al pagamento del canone d'affitto e della penale contrattuale di €.200,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'azienda nonché al risarcimento dell'ulteriore danno;

- il legale dell'affittuaria, con pec del 07/06/2023, ribadita con la proposta transattiva sopracitata del 21.06.2024, aveva comunicato ai comproprietari dell'azienda la disponibilità di al fine di evitare l'instaurazione di un Parte_2
contenzioso, di corrispondere l'importo di euro 60.000,00 a definizione di qualsiasi
2 reciproca pretesa, ma tale proposta era stata accettata solo da Controparte_1
[...]
Il Tribunale di Venezia, con decreto pubblicato in data 26.11.2024, prendeva atto che
UC AN e si erano costituiti ed avevano dichiarato di Controparte_2
aderire alla richiesta della ricorrente, persistendo però l'opposizione di Parte_1 alla nomina dell'amministratore; rilevava che non era possibile formare la maggioranza richiesta per l'amministrazione della cosa comune;
accoglieva pertanto il ricorso, nominando “amministratore ad acta della comunione de qua il dott. Persona_2 con l'incarico di addivenire alla stipula della transazione con l'affittuaria dell'azienda nei termini di cui alla proposta in atti con contestuale restituzione, ove non già avvenuta, dell'immobile”.

2. Avverso il predetto decreto ha proposto tempestivo reclamo, con il Parte_1
quale si duole che il tribunale:
- abbia incaricato l'amministratore di stipulare la transazione de qua, “con contestuale restituzione, ove non già avvenuta, dell'immobile” e non già dell'azienda affittata, come invece chiesto da Controparte_1
- non abbia specificato quali sono le condizioni alle quali la transazione dovrebbe essere stipulata;

- abbia violato l'art. 1105, comma 4 cod. civ., in quanto non ha tenuto conto che all'interno della comunione ereditaria di il detiene la quota Persona_1 Pt_1
maggioritaria di 2/3, il che osta all'approvazione della decisione di stipulare un atto di transazione che incide sui crediti della comunione ereditaria.

3. Si sono costituiti UC AN e Controparte_1 CP_2
chiedendo il rigetto del reclamo.
[...]

4. Il reclamo è fondato per l'assorbente rilievo che le transazioni stipulate dai condomini che abbiano ad oggetto rapporti relativi a beni comuni richiedono, ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c. il consenso di tutti i partecipanti al condominio (v. Cass. n. 514 del
11/01/2022).
Non può quindi trovare applicazione nella fattispecie la previsione di cui all'art. 1105,
3 comma 4 cod. civ., che regola la diversa ipotesi in cui non sia possibile formare la maggioranza richiesta ai fini dell'adozione dei provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune.
In altri termini, proprio perché è necessario il consenso di tutti i partecipanti alla comunione per la stipula di una valida transazione riguardante i beni comuni, non essendo sufficiente la volontà espressa a maggioranza, la nomina di un amministratore da parte dell'autorità giudiziaria non può supplire all'assenza di una delibera approvata dalla totalità dei condomini.
5 Le spese del procedimento di reclamo vanno poste a carico dei reclamati e si liquidano come in dispositivo.



P. Q. M.


1) accoglie il reclamo e per l'effetto rigetta il ricorso proposto da Controparte_1
[...]
2) condanna i reclamati, in solido tra loro, a rifondere alla reclamante le spese del procedimento di reclamo, che si liquidano in €2.336,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio dell'11.03.2025.
Il Presidente
Caterina Passarelli
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