N. 3634/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Mara Grazia Federici Consigliere
Dott. Antonio Corte Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione depositato il 24.12.2024 da
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Caravella Nicola e Parte_1 P.IVA_1
Busnelli Enrica ( ), con elezione di domicilio in Via Cerva 1, 20122 Milano, C.F._1
presso e nello studio dei difensori;
appellante
CONTRO
(C.F. con il patrocinio degli avv. Mufatti Luca e Controparte_1 P.IVA_2
Calloni Daniele ( ), con elezione di domicilio in Foro Buonaparte, 68 20121 C.F._2
Milano, presso e nello studio dei difensori;
appellata
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
1

CONCLUSIONI per Parte_1
Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, contrariis reiectis, per i motivi di cui in premessa, in riforma parziale della sentenza impugnata n. 7111/24 emessa dal Tribunale di Milano – sez. XIII civ. e pubblicata in data 11.07.2024, così giudicare:
IN VIA PRELIMINARE:
Dichiarare l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza di primo grado ex art. 283 c.p.c. per la sussistenza dei gravi motivi di cui in premessa.
Nel merito in via principale:
- previa ogni più opportuna declaratoria, respingere le domande avversarie ivi compresa quella di risarcimento del danno in quanto infondate in fatto e diritto per i motivi di cui alle premesse del presente atto;

- accerto e dichiarato il mancato e libero godimento del bene locato a fronte dell'eliminazione dell'impianto di riscaldamento in vigenza del contratto di locazione per cui è causa, dichiarare che nulla deve corrispondere a per l'occupazione dell'immobile. Parte_1 Controparte_1
In subordine:
Nella denegata ipotesi in cui l'odierno Giudicante non ritenga l'asportazione dell'impianto di riscaldamento inadempimento così grave da rendere nullo il sinallagma contrattuale, ridurre l'indennità di occupazione ad un importo equo in proporzione al limitato godimento del bene oggetto di locazione per l'uso a cui contrattualmente destinato.
In via ulteriormente subordinata:
Nel negato caso in cui il Tribunale dovesse, comunque, ritenere sussistente qualsivoglia diritto di credito in capo a e non ritenere di ridurre l'indennità di occupazione, porre in CP_1 CP_1 compensazione l'eventuale credito con quelli risarcitori di di cui in narrativa. Parte_1
In ogni caso: accertare e dichiarare la condotta inadempiente di agli obblighi Controparte_1
derivanti dal contratto di locazione per cui è causa per le ragioni esposte in atti per l'effetto condannare la società ricorrente a risarcire a favore di il danno patrimoniale Parte_1 quantificato in € 20.038,40.= come meglio specificato nelle premesse del presente atto o nella diversa somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria, oltre al danno non patrimoniale per il mancato pieno godimento del bene locato per l'uso a cui contrattualmente destinato che il Tribunale vorrà determinare in via equitativa.
In via istruttoria: Ci si oppone alla prova per testi dedotta ex adverso nella memoria depositata il 15 novembre 2023, per i motivi su esposti in narrativa.
Nella denegata ipotesi di ammissione della prova per testi ex adverso dedotta, si chiede prova contraria con il teste residente in [...]. Tes_1
2 Si chiede, altresì, l'ammissione della prova per testi sui seguenti capitoli, preceduti dalla locuzione
“vero è che”:

1. Vero è che a far data dall'aprile 2023 hanno iniziato a palesarsi macchie di umidità e muffa sul soffitto del locale bagno dell'asilo sito in Milano, via Masaccio n. 12;

2. vero è che ogni volta che si manifestano fenomeni piovosi, le macchie di umidità e muffa che interessano il soffitto del locale bagno dell'asilo sito in Milano, via Masaccio n. 12 aumentano;

3. vero è che anche in seguito all'intervento del tecnico della proprietà in data 27 luglio 2023, le macchie di umidità e muffa che interessano il soffitto del locale bagno dell'asilo sito in Milano, via
Masaccio n. 12 hanno continuato a palesarsi;

4. vero è che da quando si sono manifestate le macchie di umidità e muffa che interessano il soffitto del locale bagno dell'asilo sito in Milano, via Masaccio n. 12 le finestre vengono tenute regolarmente aperte per far arieggiare meglio gli spazi;

5. vero è che a far data dall'aprile 2023, quando hanno iniziato a manifestarsi le macchie di umidità
e muffa che interessano il soffitto del locale bagno dell'asilo sito in Milano, via Masaccio n. 12, i genitori dei bambini iscritti all'asilo si sono lamentati.
Si indica come teste residente in [...]. Tes_1
Si chiede sin da ora che il Giudice disponga CTU volta ad accertare le cause e le origini delle infiltrazioni palesatesi nel locale bagno dell'immobile concesso in locazione a Parte_1
indicando gli opportuni rimedi e i costi di massima del rispristino.
Con vittoria di spese di giudizio e compensi professionali oltre il rimborso forfettario 15% ed accessori di legge.
per Controparte_1
Voglia la Corte d'Appello Illustrissima, contrariis rejectis, in via preliminare: rigettare la richiesta avversaria di sospensione ex art. 283 c.p.c. dell'esecutività della sentenza di primo grado, in quanto priva dei presupposti di legge, mancando sia il fumus boni iuris che il periculum in mora; dichiarare inammissibile l'appello avversario, mancando nell'atto di impugnazione gli specifici motivi e comunque un'esposizione argomentativa contraria a quella elaborata dal Tribunale di
Milano; in via principale:
3 rigettare l'appello avversario per le motivazioni meglio specificate in premessa ed in quanto infondato in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 7111/24 del Tribunale di
Milano; in via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi in cui sia riconosciuta l'illegittimità della mancata sostituzione della caldaia da parte della ridurre il credito di quest'ultima, così come Parte_2
portato dalla sentenza impugnata, della somma che risulterà di giustizia e comunque nei limiti di quella richiesta da controparte e pari ad € 19.944,17, e confermare per il resto la sentenza di primo grado.
Con vittoria di spese e compensi professionali, oltre 15% di spese generali, IVA e CPA, di entrambi i gradi di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per il giudizio di convalida ritualmente notificato, esponeva che il contratto di locazione ad uso Controparte_1 diverso dall'abitativo del 7/9/2011, stipulato da e Controparte_2 Controparte_3 [...]
con avente ad oggetto l'immobile sito in Milano alla via Masaccio n°12, CP_4 Controparte_5
doveva ritenersi risolto alla data del 6/9/2023, in conseguenza di disdetta del 23/6/2022, pervenuta al conduttore in data 28/6/2022, ma che l'appartamento non era stato ancora rilasciato, nonostante che alla conduttrice fosse stata versata la indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Ai fini della legittimazione delle parti specificava di essere subentrata nel Controparte_1
contratto in forza di contratto di compravendita dell'immobile e che nelle more dello stesso si modificava anche l'originaria conduttrice in quanto il ramo di azienda di quest'ultima veniva ceduto alla Parte_3
Conseguentemente conveniva davanti al Tribunale di Milano chiedendo la Parte_1
convalida della licenza per finita locazione e la fissazione della data di rilascio dell'immobile.
Si costituiva parte intimata che non contestava la scadenza contrattuale e Parte_1
l'esistenza di tempestiva disdetta, ma si opponeva alla emissione dell'ordinanza di rilascio, eccependo la mancanza di ragioni che giustificassero un pronto rilascio dell'immobile, a causa della attività ivi svolta di scuola d'infanzia, nonché eccependo la condotta inadempiente della parte intimante, per mancata esecuzione di riparazioni di straordinaria manutenzione e di svolgimento di attività volte ad impedire la conservazione della cosa in buono stato locativo ed adatta all'uso convenuto.
4 Il Tribunale pronunciava ordinanza di rilascio con riserva dell'esame nel merito delle ragioni delle parti, fissava la data dell'esecuzione al 6/7/2024 e disponeva il mutamento del rito, all'esito del quale insisteva nelle domande formulate e chiedeva la corresponsione di indennità di CP_1
occupazione fino al rilascio, dando atto che dal settembre 2023 non era più stato versato alcunchè.
A seguito di reclamo avverso la detta ordinanza, proposto dalla ricorrente con riferimento alla data di rilascio, il Tribunale in composizione collegiale fissava nuova data per l'inizio dell'esecuzione dell'ordinanza al 26.3.2024.
Con sentenza n. 7111/24 in data 11.7.2024 il Tribunale, definitivamente decidendo, rigettata, assorbita o disattesa ogni altra domanda, eccezione o istanza, in contumacia di parte resistente, accoglieva la domanda e, per l'effetto, dichiarava cessato alla data del 6/9/2023 il contratto di locazione stipulato ad uso diverso dall'abitativo il 7/9/2011 ed avente ad oggetto l'immobile sito in
Milano alla via Masaccio n°12; condannava la resistente al rilascio di detto immobile Parte_1
in favore della ricorrente libero da persone e cose, confermando la data di rilascio Controparte_1
al 26/3/2024; condannava la resistente al pagamento in favore della ricorrente Parte_1
della complessiva somma di 41.647,76, per risarcimento danni da occupazione Controparte_1 senza titolo dell'immobile oggetto di causa, dal Settembre 2023 a tutto il Luglio 2024; nonchè delle ulteriori indennità per occupazione senza titolo quantificate in € 3.786,16 mensili dall'Agosto 2024
e fino all'effettivo rilascio dell'immobile oggetto di causa;
somme che avrebbero dovuto essere maggiorate di interessi legali ai sensi dell'art.1284, I comma, c.c., dalle singole scadenze al momento della proposizione della domanda e di interessi legali ai sensi dell'art.1284 IV comma,
c.c. da tale momento e fino al saldo;
rigettava ogni altra domanda di parte ricorrente CP_1
rigettava ogni domanda di parte resistente condannava la resistente
[...] Parte_1
al pagamento in favore della ricorrente della metà dei compensi Parte_1 Controparte_1 di lite e di mediazione, liquidati per tale sola metà in €.15.000,00, nonché integralmente le spese di lite e di mediazione determinate in € 804,00, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge;
compensava la rimante metà dei compensi di lite e di mediazione tra le parti.
Avverso la sentenza proponeva appello deducendo con un primo motivo Parte_1
l'inadempimento di in conseguenza del mancato libero godimento del bene Controparte_1
locato, a fronte dell'eliminazione dell'impianto di riscaldamento, quindi chiedendo respingere la richiesta o in subordine la riduzione dell'indennità di occupazione;
chiedendo con un secondo motivo il risarcimento dei danni per inadempimento, per non aver mantenuto il bene idoneo all'uso convenuto.
5 Si costituiva chiedendo dichiara inammissibile, o comunque nel merito respingere Controparte_1
l'appello e confermare la sentenza impugnata.
Le parti danno atto che l'immobile è stato rilasciato il 7 ottobre 2024.
Alla prima udienza, tenutasi il 25.3.2025 il consigliere istruttore, visto l'art. 426 c.c., rilevato che la causa proposta riguardava rapporto di locazione, fissava udienza davanti al Collegio per la comparizione delle parti al 21/5/2025, con termine al 21/4/2025 per eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti.
All'udienza di comparizione le parti procedevano alla discussione della causa, e la Corte pronunciava sentenza, mediante lettura del dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve preliminarmente darsi atto della tempestività dell'impugnazione. La sentenza veniva depositata l'11.7.2024; l'appello non è stato proposto con ricorso, ma con citazione;
l'atto introduttivo è stato depositato il 24.12.2024; l'appello è dunque tempestivo.
Nel merito, l'impugnazione non può essere accolta.
In due motivi di impugnazione possono essere trattati congiuntamente, e non sono fondati.
Non sono in discussione la risoluzione del contratto alla data del 6/9/2023, in conseguenza di disdetta regolarmente intimata. Né è in discussione il pagamento dell'indennità di avviamento commerciale, la cui mancanza avrebbe consentito la ritenzione dell'immobile. di non dover corrispondere alcuna indennità per la protratta occupazione Controparte_6
dell'immobile oltre la scadenza, ed anzi che le compete il risarcimento del danno per aver dovuto provvedere a proprie spese all'installazione di un impianto di condizionamento, per non aver parte locatrice manutenuto il bene in condizione di regolare uso, avendo provveduto alla rimozione dell'impianto di riscaldamento.
Può ricordarsi che l'impianto di riscaldamento è stato rimosso a maggio 2023, nell'ambito di una più ampia operazione di ristrutturazione dell'immobile, e che in particolare la rimozione della cisterna del gasolio era dovuta alle esigenze di bonifica del terreno disposte dal Comune di Milano,
a causa del grave pericolo di inquinamento della falda.
E quindi vero che l'impianto è stato disattivato in costanza di contratto, ma quando gli impianti di riscaldamento, in ragione del progredire della stagione, ed in ossequio alle disposizioni comunali sul punto, erano ormai da tempo spenti.
6 Nessun obbligo aveva il locatore di mantenere l'immobile in condizione di regolare utilizzo dopo la cessazione del contratto.
Secondo autorevole giurisprudenza di legittimità l'obbligazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento della cosa locata, mantenendola in buono stato locativo, viene meno dopo la cessazione della locazione (Cass. sez. 3, Sentenza n. 24996 del 10/10/2008, Rv. 605127). In tali casi il canone convenuto costituisce, quindi, solo il parametro di riferimento per la quantificazione del danno minimo da risarcire al locatore in quanto, versando il relativo importo, il conduttore che continua ad occupare l'immobile dopo la cessazione del contratto non adempie l'obbligazione di
"dare il corrispettivo nei termini convenuti", ai sensi dell'art. 1587, n. 2, cod. civ., bensì quella di risarcire un danno da mora, da quantificare in relazione al periodo di effettiva occupazione (ibidem).
Invero dal momento della cessazione della locazione il conduttore in mora nella restituzione dell'immobile ne mantiene solo abusivamente la detenzione, restando obbligato al pagamento del canone di locazione, ai sensi dell'art. 1591 c.c., solo a titolo di risarcimento del danno, senza che ciò implichi, a carico del locatore, la persistenza delle obbligazioni nascenti dal contratto di locazione ormai cessato. Ne consegue che il conduttore in mora nella restituzione dell'immobile non può chiedere al locatore i danni subiti per omessa manutenzione del bene durante il periodo della mora.
(Cass. 22 novembre 1991, n. 12543, rv. 474725)
Si deve infatti ricordare che il locatore è sì tenuto ad assicurare al conduttore il godimento della cosa locata unitamente agli accessori ed a garantirgliene il pacifico uso, ma tale obbligo, in mancanza di speciali norme, quali quelle sulla proroga legale dei contratti di locazione, viene a finire quando è decorso il termine stabilito per la durata della locazione o, comunque, quando il contratto di locazione è venuto a scadere per una qualsiasi altra causa, quale, ad esempio, la declaratoria di risoluzione del rapporto anzidetto.
Da ciò consegue che al verificarsi di tali ultime ipotesi la ulteriore permanenza del conduttore nell'immobile non può essere più rapportata al contratto intercorso tra le parti, ma viene, in pratica,
a realizzare una occupazione abusiva con la ulteriore conseguenza che il locatore non è più tenuto all'osservanza delle obbligazioni contrattuali, mentre per il conduttore, tenuto al risarcimento dei danni per il godimento dell'immobile contro la volontà del locatore, la legge ed, in concreto, l'art. 1591 c.c., stabilisce la misura del danno rapportandola al corrispettivo pattuito, salva al prova di un maggior danno. In altri termini, il conduttore moroso nella restituzione della cosa locata alla scadenza del contratto è inadempiente e come tale è tenuto al risarcimento dei danni che si considerano corrispondenti all'ammontare del canone convenuto a meno che il locatore non fornisca la prova di un danno che superi l'ammontare del canone suddetto che, pertanto, non ha più funzione
7 e natura di corrispettivo per il godimento dell'immobile, ma solo funzione di liquidazione forfettaria del danno patito dal locatore per effetto del comportamento illecito del conduttore.
Si deve quindi rilevare che l'obbligo per il locatore ex art. 1575 c.c., di mantenere la cosa locata in stato tale da servire all'uso convenuto presuppone necessariamente la persistenza del vincolo contrattuale, la disposizione contenuta nell'art. 1591 c.c. dovendo essere inquadrata nell'ambito del risarcimento del danno predeterminato dalla legge nella stessa misura del canone pattuito allorché il conduttore sia in mora nella restituzione della cosa locata.
Da ultimo, con riferimento a lamentate macchie di umidità nel bagno (all'interno di un plafone del bagno), si deve rilevare che risulta un intervento da parte di tecnico inviato da in Controparte_1
data 6.7.2024, e che esse non avrebbero comunque precluso l'uso dell'immobile, che si è protratto, illecitamente, fino a ottobre 2024. Interviene poi a gennaio 2024 un “parquettista”, a rapporto ormai cessato.
La sentenza impugnata deve quindi essere confermata.
Le spese seguono la soccombenza, e vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM 55/14 e ss., secondo lo scaglione relativo al decisum, nei valori medi per le fasi di studio ed introduzione, minimi per le fasi di trattazione e discussione orale.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Milano n. 7111/2024, pubblicata in data 11/07/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.142,00 oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, 21/5/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Laura Sara Tragni
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