REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Geremia CASABURI Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1709 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
Parte_1
Avv. FEVOLA GIUSEPPE e
CP_1
Avv. BUCETI AMILCARE Avv. GIOVANARDI PEZZAIOLI ELISABETTA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 14398 del 2021 con cui il Tribunale di Roma ha deciso quanto segue: “Con atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta l'attore , CP_1 Parte_1 premesso di aver acquistato dalla convenuta, in data 11/7/2012 e al prezzo di € 197.600,00, un immobile, sito ad Aprilia, in via Pola n. 9, allegava che la predetta unità immobiliare era stata classificata nella 'classe energetica B'; che in data 13/12/2013 aveva stipulato un preliminare di vendita con per la vendita del predetto immobile, al prezzo di € Controparte_2
180.000,00; che, a fronte di specifica richiesta della promissaria acquirente, le verifiche svolte in ordine alla classe energetica non avevano consentito di confermare la richiamata classe energetica, risultando invero l'appartamento da inserire nella classe energetica D, con emersione anche di problematiche in tema di rispetto dei requisiti acustici passivi;
che detta situazione aveva comportato la riduzione del prezzo di vendita, fissato invero in € 140.000,00 nel rogito del 20/1/2014; che ricorreva la fattispecie di cui all'art. 1669 c.c., con la conseguenza che aveva diritto all'integrale risarcimento di tutti i danni (patrimoniali e non patrimoniali) sofferti a causa della condotta della convenuta che, in completo spregio ai principi di buona fede e correttezza di cui all'art. 1375 c.c., aveva alienato ad esso attore un immobile di classe energetica 'D', spacciandolo per immobile di classe energetica 'B' e garantendo il completo rispetto dei requisiti acustici, di cui poi, di fatto, l'immobile si era scoperto essere privo;
che si trattava di vizi che riducevano la funzionalità del bene in tema di dispersione di calore e di scarso isolamento acustico, con conseguente incidenza negativa sul valore dello stesso, come era emerso nel caso di specie;
che infatti l'acquirente ( ) gli aveva corrisposto Controparte_2 la somma di € 140.000,00 a fronte degli € 180.000,00 pattuiti nel preliminare e degli € 197.600,00 dell'originario acquisto;
che al predetto importo (€ 40.000,00) doveva essere aggiunto l'importo dovuto (€ 20.000,00) a titolo di risarcimento del danno morale, il tutto per complessivi € 60.000,00. Tanto premesso, l'attore instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in citazione: “Voglia la S.V. Ill.ma …, accertati e dichiarati i vizi del bene immobile meglio descritto in premessa, la sua conseguente effettiva riduzione di valore economico e, per l'effetto, il danno subito dal sig. , Parte_1 condannare la in persona del legale rappresentante, al CP_1 risarcimento del danno patrimoniale al medesimo arrecato nella misura da determinarsi in corso di causa oltre al danno finanziario e al danno morale e, comunque, di natura non patrimoniale, da quantificarsi in corso di causa e da liquidarsi, eventualmente, anche in via equitativa. Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario”. Si costituiva in giudizio la convenuta la quale, sollevata CP_1 eccezione riconvenzionale di nullità della seconda vendita, anche in considerazione del fatto che la seconda acquirente era la compagna dell'attore, ed allegato che aveva presentato denuncia querela nei confronti dell'attore a margine dei fatti di causa, contestava nel merito la domanda attrice e instava per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di risposta e richiamate nella nota di trattazione cartolare:
“Voglia l'Illustre Tribunale adito …: in via preliminare, rigettare la domanda attrice siccome inammissibile e manifestamente infondata in fatto ed in diritto, e tanto in ragione: a) della eccepita nullità dell'atto di acquisto 20.1.2014 ex 1325 nn. 2 e 3 c.c., in combinato disposto con l'art. 1418 c.c.; b) della eccepita nullità del medesimo atto pubblico altresì sotto il concorrente profilo di cui all'art. 1345 c.c.; c) della eccepita e qui pag. 2/10 opposta simulazione del medesimo atto di acquisto ex art. l'art. 1415 co. 2 c.c. “i terzi possono far valere la simulazione in confronto delle parti, quando essa pregiudica i loro diritti”; sempre in via preliminare, rigettare la domanda attrice siccome inammissibile, stante il difetto dei requisiti e/o presupposti dell'azione ex art. 1669 c.c.; rigettare in ogni caso la domanda attrice siccome infondata per tutte le ragioni in fatto ed in diritto declinate nel contesto della presente memoria difensiva, in ordine alla inefficacia giuridica assoluta della documentazione tecnica priva di sottoscrizione (allegati n. 3 indice parte attrice: Attestato Ape e relazione tecnica Arch. ; alla insussistenza dei presupposti di ingresso alla Persona_1 sopravvenienza di una nuova e diversa certificazione di legge sulla prestazione energetica, e comunque sulla inefficacia probatoria dei suoi contenuti, rilievo che deve ritenersi esteso alla relazione sui requisiti acustici, già di per sé nulla perché priva di sottoscrizione;
rigettare infine la domanda attrice per insussistenza di qualsivoglia nesso di casualità fra i supposti elementi in fatto dedotti dall'attore ed i danni asseritamente subiti, danni peraltro del tutto indimostrati e neppure astrattamente ammissibili, con riferimento al danno morale e al danno non patrimoniale. In considerazione della temerarietà della domanda e quindi delle ragioni della sua consapevole infondatezza, si chiede che il Tribunale, oltre a condannare l'attore alla rifusione delle spese di giudizio, ne sanzioni la condotta giusta previsione di cui all'art. 96 c.p.c. nella misura che il Tribunale riterrà di giustizia”. La causa era istruita documentalmente e con ammissione di ctu, mentre non erano accolte le istanze per prove costituende e l'istanza ex art. 210 c.p.c. di parte convenuta. Seguivano rinvii motivati dalla mancanza del Giudice titolare e anche per l'emergenza Covid, con rinvio all'udienza del 17/2/2021 per la precisazione delle conclusioni. Subentrato questo Giudice nel ruolo in data 20/1/2021, con decreto 28/1/2021, visti i propri giorni di udienza, veniva disposto il differimento al 22/2/2021 e, alla luce dell'art. 221, comma 4, D.L. 34/2020, convertito con modificazione nella L. 77/2020 e successive modificazioni, era disposto che la predetta udienza del 22/2/2021 si svolgesse con modalità cartolare: veniva pertanto assegnato termine fino a cinque giorni prima per depositare nota di trattazione cartolare contenente le conclusioni. Le parti hanno provveduto al deposito di note di trattazione cartolare, contenenti le conclusioni definitive.
pag. 3/10 All'udienza del 22/2/2021, svolta appunto in modalità cartolare, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni precedentemente indicate, con assegnazione dei richiesti termini di legge per il deposito di comparse conclusionali (60 giorni) e di repliche (ulteriore 20 giorni): i termini ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. sono scaduti il 13/5/2021. MOTIVI DELLA DECISIONE La convenuta, richiamato il pendente processo penale nei confronti dell'attore per tentata truffa pendente davanti al Tribunale di Latina, ha instato per la sospensione del presente giudizio ex art. 295 c.p.c.. Premesso che non rileva -ex art. 75 c.p.p.- la circostanza che la convenuta si sia costituita parte civile nel processo penale, in quanto in questo giudizio non ha svolto alcuna domanda risarcitoria in relazione ai fatti di causa, ritiene il Giudice, ricordata l'autonomia fra giudizio penale e giudizio civile, di richiamare quanto argomentato dal precedente Giudice con ordinanza riservata 10/1/2018. Sempre in punto di rito, si osserva che il contraddittorio è integro, in quanto si è in presenza di mere eccezioni riconvenzionali, fondate su pretese nullità del secondo contratto del 20/1/2014, per cui non è necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti dell'acquirente ; infatti, l'eccezione riconvenzionale, sollevata al solo Controparte_2 fine di paralizzare la domanda attorea, non configura un'ipotesi di litisconsorzio necessario con l'acquirente del secondo contratto, atteso che, pur ampliando il thema decidendum, viene ad introdurre un accertamento meramente incidentale, destinato a valere solo fra le parti in causa e senza che possa determinare un effetto di giudicato esteso alla predetta acquirente. La domanda attrice è infondata e va rigettata. Richiamato quanto esposto, si osserva che l'attore, invocata la garanzia ex art. 1669 c.c., ha chiesto per l'appunto la condanna della convenuta, società costruttrice/venditrice dell'appartamento in questione, al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali asseritamente sofferti a seguito del contestato riscontro, avvenuto in sede di successiva vendita dello stesso bene, della classificazione dell'appartamento in classe energetica 'D', anziché in quella 'B', indicata nel primo atto di vendita. La convenuta ha invece eccepito, in via di eccezione stragiudiziale, la nullità della seconda vendita per difetto di causa, per illiceità del motivo e per simulazione, in quanto acquirente risultava essere la compagna dello stesso attore e non vi era prova dell'effettivo trasferimento di denaro dall'acquirente (IA IA ) all'attore. CP_2
pag. 4/10 Definita schematicamente la posizione delle parti, si osserva che parte attrice ha invocato la garanzia prevista dall'art. 1669 c.c., in base al quale è previsto, al primo comma, che “quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, …”: sono previsti specifici termini di decadenza e di prescrizione, che qui non rilevano. Si tratta di garanzia applicabile anche nei rapporti fra acquirenti e costruttore-venditore (cfr. Cass. 20877/2020: “L'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell'immobile”). Ricorre l'ipotesi di cui all'invocato art. 1669 c.c., nel caso in cui vengano lamentati vizi, che incidono negativamente non solo sugli elementi strutturali essenziali dell'opera e in particolare sulla sua solidità, efficienza e durata, ma anche sugli elementi secondari e accessori dell'opera, purché ne venga compromessa la funzionalità e l'abitabilità (cfr. Cass. 8140/2004: “Configurano gravi difetti dell'edificio a norma dell'art. 1669 cod. civ. anche le carenze costruttive dell'opera -da intendere anche come singola unita' abitativa- che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione e' avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, etc.), purché' tali da compromettere la sua funzionalità e l'abitabilità ed eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché' ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o che mediante opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati…”). Nel tempo si è invero assistito ad una estensione del perimetro della garanzia di cui all'art. 1669 c.c., così da ricomprendere fra i gravi difetti dell'opera, rilevanti ai sensi del predetto articolo, non soltanto quelli pag. 5/10 immediatamente desumibili dal dato letterale, ossia quelli comportanti rovina, in tutto o in parte, del bene, ma anche quelli che riguardano elementi secondari e accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc.), purché tali da comprometterne la funzionalità e il godimento globale dell'immobile e che, pur senza richiedere opere di manutenzione straordinaria, possano essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria. E' ormai consolidato l'orientamento giurisprudenziale a margine del fatto che si verta in ipotesi di responsabilità extracontrattuale con presunzione di responsabilità in capo al costruttore/venditore e con carattere di specialità rispetto alla tutela ordinaria ex art. 2043 c.c. (cfr. Cass. SU 2284/2014: “La previsione dell'art. 1669 cod. civ. concreta un'ipotesi di responsabilità extracontrattuale, con carattere di specialità rispetto al disposto dell'art. 2043 cod. civ., fermo restando che -trattandosi di una norma non di favore, diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale- ove non ricorrano in concreto le condizioni per la sua applicazione (come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell'opera) può farsi luogo all'applicazione dell'art. 2043 cod. civ., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall'art. 1669 cod. civ., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l'onere di provare tutti gli elementi richiesti dall'art. 2043 cod. civ., compresa la colpa del costruttore”). Si tratta ora di verificare se il lamentato mancato riscontro della classificazione in classe 'B', come indicato nel primo contratto dell'11/7/2012, e l'assenza dei requisiti acustici costituiscano ciascuno una grave anomalia e un obiettivo vizio che, appunto per la loro gravità, pregiudichi e menomi in modo irreversibile il normale godimento e/o la funzionalità del bene. Nel corso del giudizio è stata ammessa ctu con il seguente quesito: “a) accerti il Ctu quale effettiva classe energetica è attribuibile all'unità immobiliare in questione nonché se sussistano i requisiti acustici passivi previsti dalla normativa vigente alla data della compravendita intervenuta tra le parti in causa;
b) indichi in caso di difetto dei requisiti richiesti la svalutazione commerciale dell'immobile con riferimento sempre alla data della stipula del rogito” (cfr. verbale di udienza del 25/10/2016). Il Ctu è pervenuto alla conclusione che “… Non sono quindi rispettati i requisiti acustici passivi dell'appartamento ...”; che “… Dal calcolo è
pag. 6/10 emerso che l'appartamento ha una classe energetica C che differisce quindi sia da quella dichiarata al momento della vendita (classe B) che con quella risultante dagli atti di parte attrice (classe D) …” e che “… per la classe energetica più bassa, dalla classe B dichiarata alla classe C ricalcolata dallo scrivente, si è stimato un minor costo al mq di circa 75 euro/mq. Nel nostro caso si ha: 57,5 mq x75,00 euro/mq = 4.310,50 euro.
…” (cfr. ctu a pag. 12). Tanto premesso, osserva il Giudice, a prescindere da ogni altra considerazione anche in ordine alla problematica, sollevata dalla convenuta, sui diversi parametri tecnici e normativi, esistenti all'epoca della prima vendita e al momento della ctu (cfr. comparsa conclusionale e memoria di replica di parte convenuta), che il mancato accertamento della classe energetica "B", indicata nel primo contratto di vendita, non costituisce un vizio tale da integrare quei requisiti di gravità codificati dall'art. 1669 c.c., tanto più se si considera che la classe energetica in ipotesi attribuibile all'immobile, alla luce della svolta ctu e a prescindere - come detto- dai differenti parametri tecnici e normativi lamentati dalla convenuta, sarebbe comunque quella "C". Richiamate le superiori premesse in diritto e ricordata la differenziazione tra la norma di cui all'art. 1667 c.c. ovvero quella di cui all'art. 1497 c.c. e quella di cui all'invocato art. 1669 c.c., si osserva che la minore 'performance' energetica dell'immobile, ammesso e non concesso che, a parità di parametri tecnico-normativi in relazione al periodo della prima vendita e a quello della redazione della ctu, la stessa sia effettivamente sussistente, non ha inciso né incide minimamente sulla persistente funzionalità del bene e/o sulla sua destinazione;
quindi non è fondata la domanda risarcitoria basata unicamente sul citato art. 1669 c.c.. Lo stesso discorso vale con riferimento ai dati sui requisiti passivi acustici. Non è oggetto di causa la questione dell'eventuale incidenza e della relativa entità che un'eventuale minore 'performance' energetica dell'immobile possa avere o avere avuto sui consumi e sulla spesa energetica sostenuta o da sostenere. Dunque si è al di fuori del perimetro di cui all'art. 1669 c.c. e pertanto la domanda risarcitoria, così come proposta, deve essere rigettata, senza necessità di esaminare la sollevata eccezione riconvenzionale. Per mera completezza, a latere della constatazione che in citazione si è fatto riferimento, quanto al preteso danno patrimoniale, alla differenza (€ 40.000,00) fra il prezzo pattuito nel preliminare e il prezzo previsto nel contratto definitivo della seconda vendita, oltre al risarcimento del danno pag. 7/10 morale (€ 20.000,00), il tutto per complessivi € 60.000,00, e che invece nelle conclusioni definitive si è fatto riferimento alla minor somma di € 20.000,00 o a quella di giustizia, si ribadisce in ogni caso che l'equità, ovvero la liquidazione secondo giustizia, soccorre quando è difficile o impossibile l'esatta monetizzazione del danno, ma presuppone pur sempre la prova, in base a conferente allegazione, degli elementi costitutivi del danno stesso, oltre che dell'altrui responsabilità; quindi l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr. Cass. 13288/2007; Cass. 10607/2010; Cass. 27447/2011; Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017). Alla luce delle risultanze di causa, la domanda risarcitoria di parte attrice, così come proposta, va rigettata. Deve conseguentemente essere disattesa la richiesta di condanna della convenuta ex art. 96, comma 3, c.p.c.. Va rigettata anche la domanda risarcitoria ex art. 96, comma 1, c.p.c., proposta dalla società convenuta, per mancata allegazione e prova della sussistenza dei requisiti soggettivi e oggettivi legittimanti una tale condanna (cfr. Cass. 9080/2013; Cass. 27383/2005; Cass. 18169/2004). Alla luce delle risultanze di causa, le spese di lite vanno poste a carico della parte attrice per la soccombenza. Si è proceduto, alla luce del DM 55/2014, alla somma degli importi al minimo relativi ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e allo scaglione di valore '52.001-260.000', tenuto conto della natura e del valore della controversia (cfr. citazione a pag. 6), della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dal difensore della parte convenuta. Per quanto riguarda le spese di ctu, liquidate con separato decreto 10/5/2017, le stesse vanno definitivamente poste a carico di parte attrice per la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• • rigetta la domanda attrice ex art. 1669 c.c.;
• • dichiara che non vi sono i presupposti per la condanna della convenuta ex art. 96, comma 3, c.p.c., come richiesto dall'attore;
• • rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. di parte convenuta;

pag. 8/10 • • condanna l'attore al pagamento, in favore della Parte_1 convenuta delle spese di lite, che liquida in € 7.795,00 per CP_1 compensi professionali, oltre rimborso forfettario, Cp ed Iva come per legge;

• • pone definitivamente a carico dell'attore, per la soccombenza, le spese di ctu, liquidate con decreto 10/5/2017.”. Parte appellata ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione. MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è infondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. Sostiene l'appellante che il Tribunale avrebbe errato nel non qualificare diversamente la domanda. Censura la sentenza sostenendo che, pur avendo proposto la domanda risarcitoria ex art. 1669 c.c., nel precisare le conclusioni non avrebbe più fatto riferimento alla norma, sicchè il giudice, anziché respingere la domanda, avrebbe dovuto riqualificarla. L'appello va definito in applicazione del principio della ragione più liquida. Osserva la Corte che il danno di cui l'odierno appellante chiede il risarcimento attiene alla differenza di prezzo al quale avrebbe venduto l'immobile (140.000,00) rispetto al prezzo originariamente convenuto con la promittente acquirente (180.000,00). Ebbene, poiché il danno lamentato non riguarda il minor valore dell'immobile rispetto al prezzo di acquisto, ritiene la Corte che non sia stata fornita la prova, indipendentemente dalla qualificazione della domanda, del nesso di causalità asseritamente sussistente tra la presenza del vizio in questione ed il prezzo al quale il ha alienato l'immobile Pt_1 alla . CP_2
E'del tutto evidente, infatti, che l'aver inserito in sede di rogito la dichiarazione delle parti che attribuisce la riduzione proprio alla differente classe energetica ed alle problematiche relative al rispetto dei requisiti acustici passivi, non è probante della sussistenza del nesso in questione in quanto proveniente dalla parte e da altro soggetto che non ha alcun potere certificatorio della circostanza. Tale nesso, pertanto, non è riscontrabile oggettivamente poiché le ragioni di un'eventuale riduzione del prezzo potrebbero essere le più varie, ivi comprese una crisi del mercato, ragioni fiscali oppure l'intento di favorire una persona rispetto alla quale vi è un legame affettivo e/o di riconoscenza. In ogni caso, incombeva al fornirne la prova. Pt_1
pag. 9/10 Oltretutto, nel caso di specie, a fronte di una differenza di prezzo indicata dal in ben 40.000,00 euro, l'accertamento del ctu (al quale lo Pt_1 stesso appellante ha fatto acquiescenza sin dal primo grado) ha individuato in poco più di 4.000,00 euro il minor valore dell'immobile dovuto alle difformità riscontrate. Il che, fermo restando che quanto richiesto dal non è costituito dal minor valore dell'immobile, rende ancor più Pt_1 inverosimile la sussistenza del predetto nesso di causalità. Va aggiunto che, peraltro, nella stessa sentenza gravata il Tribunale ha già evidenziato che “l'esistenza e la derivazione causale dei danni integrano il fatto costitutivo della pretesa al risarcimento e la loro sussistenza va provata da chi l'allega (cfr. Cass. 13288/2007; Cass. 10607/2010; Cass. 27447/2011; Cass. 8213/2013; Cass. 20889/2016; Cass. 4534/2017)” così escludendo, com'è evidente dal rigetto della domanda e dal complesso della motivazione, che fosse stato dimostrato il nesso di causalità. E nessuna contestazione l'appellante ha inteso proporre sul punto. Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: rigetta l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite del Parte_1 presente grado in favore di nella misura che liquida in euro CP_1
4.000,00, oltre spese generali ed oneri di legge. Dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115 come successivamente modificato e integrato, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione. Così deciso nella camera di consiglio del 14.10.2025.
Il Presidente Il Consigliere estensore pag. 10/10