REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai consiglieri
- dott. Giuseppe Minutoli Presidente
- dott. Antonino Zappala' Consigliere
- dott. Vincenza Randazzo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 362/2022 R.G., vertente
TRA
, nata a [...], il Parte_1
08/10/1968, e C.F._1 Parte_2
, nato a [...] il [...], cod. fisc.
[...]
entrambi residenti in [...]
Garibaldi n. 41/C, rapp.ti e difesi dagli avv.ti Tommaso
Calderone e Danilo Paterniti
appellanti
CONTRO
, nato a Controparte_1
TORTORICI (ME), il 12/02/1949, , C.F._3 rapp.to e difeso dall'avv. Grasso Bernardette
appellato
1 Ogg: appello a sentenza n. 1001/2021 emessa dal Tribunale di
Patti, il 21.12.2021, non notificata
Conclusioni delle parti: come da atti e verbali di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 12.5.2022 e Parte_1
proponevano appello avverso la sentenza di Parte_2
cui all'intestazione, con la quale il Tribunale di Patti rigettava la domanda -proposta dagli stessi nei confronti di
[...]
diretta ad ottenere il riconoscimento del diritto Controparte_1
d'uso sull'area da questi riservatasi in proprietà esclusiva, sebbene destinata a parcheggio di pertinenza delle unità immobiliari, ciò essendo proprietari di un intero piano dello stabile in questione, oltre al risarcimento del danno per la mancata costituzione del diritto ed il mancato godimento del parcheggio.
Si costituiva l'appellato, instando per la conferma della sentenza impugnata.
La causa con ordinanza del 23.5.24, emessa in seguito al deposito di note scritte di precisazione delle conclusioni, veniva assunta decisione con i termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
e premettevano che: Parte_2 Parte_1
-con sentenza n. 192/2009 emessa ex art. 2932 c.c. dal Tribunale di Patti Sez. Distaccata di S. Agata Militello, confermata dalla
2 Corte di Appello di Messina con sentenza n. 234/2015, avevano ottenuto il trasferimento dal convenuto, , Controparte_1
della piena proprietà dell'immobile posto al secondo piano dell'edificio sito in Tortorici via Garibaldi, censito al catasto al foglio 22, particella n.872, di mq. 125, sub 11, oltre balconi ed estensioni di mq. 25;
-la speciale normativa urbanistica, dettata dall'art. 41 sexies della legge n.1150 del 1942, introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967, prescrive, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi, in misura proporzionale alla cubatura totale dell'edificio, determinando - mediante tale vincolo di carattere pubblicistico - un diritto reale d'uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell'edificio;
-nella fattispecie, al momento del trasferimento CP_1
dell'unità immobiliare in questione, si era illegittimamente riservato, in violazione della sopra richiamata normativa, la relativa e pertinenziale area di parcheggio (sito al piano terra ed ai piani seminterrati dello stabile in questione) in riferimento alla quale doveva essere invece riconosciuto il diritto reale d'uso sulla porzione di area adibita a parcheggio secondo i criteri di commisurazione indicati nella richiamata normativa.
Tutto ciò premesso, chiedevano la condanna di
[...]
a trasferire ad essi attori il suddetto diritto reale Controparte_1
d'uso, mettendo immediatamente a disposizione la porzione di
3 area adibita a parcheggio pertinenziale dell'immobile acquistato, indicata al catasto al foglio 22 particella 872 sub 5 e sub 4, Cat.
C/6, classe 1, pari a complessivi 32 mq, indicati con n. 2 e n.3 al piano quarto seminterrato, con eventuale quantificazione e stima del giusto prezzo, nonché, in via subordinata ed alternativa, in caso di inadempienza, condannare il convenuto al pagamento in loro favore della somma di euro 100.000,00, o quell'altra maggiore o minore ritenuta di giustizia, a titolo di definitiva perdita del diritto reale per fatto e colpa esclusiva del
[...]
, ed, in ogni caso, condannare il convenuto Controparte_1
al pagamento della complessiva somma di euro 50.000,00, dalla data del trasferimento dell'unità abitativa all'attualità, o quell'altra somma maggiore o minore ritenuta di giustizia, per il mancato godimento dell'area di parcheggio dipendente dal suo inadempimento contrattuale, per il mancato contestuale trasferimento del diritto reale d'uso in questione al momento dell'unità abitativa, con vittoria di spese e compensi.
Il Tribunale definiva la controversia, rigettando la domanda per un unico motivo, ossia la mancata allegazione e prova che -in base del titolo concessorio- nello stabile in questione vi fossero degli spazi aventi destinazione a parcheggio.
In particolare, il primo giudice dopo aver richiamato la normativa in materia -art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 (Legge urbanistica), introdotto dall'art. 18 della legge n. 765 del 1967 e successivamente modificato dall'art. 2 della legge n. 122 del
4 1989 (legge Tognoli)- ha affermato che: 1) per riconoscere il diritto invocato dagli attori occorre il preventivo accertamento della reale destinazione a parcheggio -in sede di rilascio della concessione edilizia, eventualmente in sanatoria- delle particelle reclamate;
2) l'attore che agisce in giudizio per rivendicare la titolarità di un diritto reale di uso su un'area adibita a parcheggio, ha l'onere di fornire la dimostrazione della configurabilità dei presupposti della invocata titolarità dello stesso diritto, in quanto fatti costitutivi dello stesso;
3) nella specie, non vi è alcuna certezza che le particelle indicate dagli attori -rispetto alle quali è stato chiesto il riconoscimento del diritto reale d'uso- siano state effettivamente destinate, dal costruttore e dalla stessa pubblica amministrazione, a parcheggio pertinenziale ai sensi della citata normativa;
4) anzi, non risulta che gli attori abbiano mai prospettato che i locali, oggetto della domanda, fossero destinati a parcheggio in base alla concessione edilizia a suo tempo rilasciata per la costruzione dell'edificio, né che abbiano proposto una domanda di accertamento nei suddetti termini;
5) non risulta prodotta la concessione edilizia, né la stessa può ritenersi acquisibile da parte del tecnico, ove, come nella specie, rappresenti documentazione utile ad accertare non semplici fatti accessori ma volti a dimostrare l'esistenza del vincolo di pertinenzialità che costituisce presupposto e condizione per riconoscere il diritto invocato.
5 Rigettava, altresì, la domanda di risarcimento del danno da mancato riconoscimento di un diritto reale, assumendo che, quand'anche previsto dalla legge, esso presuppone l'accertamento di un nesso tra la violazione contestata e l'effettivo pregiudizio subito nonché la dimostrazione del danno;
in mancanza di tale prova ovvero dell'allegazione di elementi idonei a fondare una prova presuntiva, in ordine all'impossibilità di disporre di altri parcheggi nella zona limitrofa, ovvero con riguardo all'eventuale spesa occorsa negli anni per sostenere il parcheggio alternativo, non è possibile riconoscere alcun danno.
Non hanno rilevanza sul punto, le risultanze della c.t.u., in quanto essa appare esplorativa e va a identificare il danno evento, che di per sé non è risarcibile nel nostro ordinamento, dovendosi riconoscere rilevanza al solo danno conseguenza, da allegare e provare anche sulla base di presunzioni.
Affermava, ancora, che la domanda di accertamento dell'inadempimento contrattuale -con riferimento al mancato trasferimento dell'area parcheggio in esecuzione del contratto preliminare- e la conseguenziale domanda risarcitoria, erano inammissibili, perché costituenti oggetto della pronuncia di cui alla sentenza n. 234/2015 del Tribunale di Sant'Agata Militello.
Appello
Con il proposto gravame gli appellanti si dolgono innanzitutto che il giudice di primo grado abbia rigettato la domanda di trasferimento del diritto di uso sulla base del rilievo della
6 mancanza di allegazione e prova che le particelle -su cui gli attori reclamavano tale diritto- avessero destinazione progettuale e conseguente attribuzione di tale funzione a mezzo di concessione edilizia.
Sostengono l'erroneità di questa decisione sulla base di molteplici argomenti, diffusamente trattati nel corposo atto introduttivo, ma che possono così essere sintetizzati:
1) omessa applicazione del principio di non contestazione, di cui all'art. 115 c.p.c., atteso che parte convenuta non aveva mai negato la destinazione urbanistica a parcheggio delle aree rivendicate, né la loro pertinenzialità all'appartamento.
2) violazione dell'art. 112 c.p.c., poiché il giudice ha deciso ultra petita, pronunciandosi su elementi che non facevano parte del thema decidendum, ovvero la presunta assenza di prova sulla destinazione a parcheggio delle aree.
3) Omessa valutazione del contenuto della CTU, che aveva confermato la sussistenza di tutti i presupposti necessari per il riconoscimento del diritto reale d'uso.
4) applicazione distorta dell'art. 2697 c.c. sull'onere della prova, che -nella fattispecie- non spettava agli attori per effetto della mancata contestazione degli elementi fondamentali del fatto costitutivo.
In sintesi, per gli appellanti la ricostruzione operata dal primo giudice, sarebbe palesemente contraddetta dagli atti di causa, in quanto: a) concessioni edilizie, planimetrie, relazioni tecniche e
7 perfino atti notarili, allegati dalla stessa controparte, individuano senza margini di dubbio la funzione a parcheggio delle particelle sub 4 e sub 5; b) la CTU ha confermato non solo la conformità urbanistica, ma anche la necessità di tali aree per garantire il rapporto cubatura/posti auto previsto per legge.
Considerazioni della Corte
Per ben chiarire i termini della presente decisione è opportuno richiamare sinteticamente la vicenda nella fase antecedente al presente giudizio -al fine di evidenziare come questo si presenti connesso al precedente, avente ad oggetto l'esecuzione dell'obbligo di contrarre- nei seguenti termini:
-gli attori, odierni appellanti hanno adito il Tribunale di Patti per ottenere l'esecuzione dell'obbligo di contrarre, relativamente al contratto preliminare del 19.5.1999 avente ad oggetto un appartamento che il avrebbe edificato e per il CP_1
quale era stata rilasciata la concessione edilizia n. 13/99.
-Il giudice adito con sentenza n. 192/2009 ha accolto parzialmente la domanda, avente ad oggetto non solo il trasferimento della proprietà dell'appartamento ma anche l'annesso spazio adibito a parcheggio;
infatti, ha rigettato la suddetta in relazione al trasferimento del parcheggio, rilevando la nullità della relativa clausola, essendo che esso non era esattamente individuato, poiché risultava fissato solo il relativo prezzo/mq; ha chiarito il giudice, poi, che l'area destinata a parcheggio, secondo la documentazione in atti, risultava essere
8 quella di cui alla concessione n. 41/2002, ossia un'area sita al piano terra di mq 102,00 circa, ma che di essa non era indicata la porzione oggetto di vendita, né nella metratura né nella individualità (ossia quale fosse l'esatta porzione nell'ambito della più vasta superficie, destinata a parcheggio). Ciò, sebbene di impedimento al trasferimento del diritto di proprietà sulla base del preliminare, non impediva tuttavia che gli attori potessero conseguire il diritto di uso ed in merito richiamava la normativa di cui agli artt. 18 L. 765/67 e 41 sexies della L. 1150/42.
- la CTU, espletata in tale primo giudizio e richiamata in sentenza, ha chiarito che la costruzione del fabbricato in questione è stata assentita da ultimo con concessione edilizia n.
41/2002 in variante alla C.E. 32/99, con la quale è stata prevista la realizzazione di aree di parcheggio al piano quarto seminterrato (ferma restando la già impressa destinazione a parcheggio del piano terra, che il ha venduto ad CP_1
un terzo).
Ciò premesso, quindi, resta evidente che con il nuovo giudizio, iniziato nel 2016 innanzi al Tribunale di Patti, gli attori hanno voluto conseguire quel risultato non ottenuto con il precedente giudizio e ciò partendo da una base comune (tale primo processo), i cui dati essenziali per la nuova domanda erano patrimonio di entrambe le parti.
Dunque, sebbene in citazione non sia formalmente specificato che i pertinenziali parcheggi -oggetto della costituzione del
9 diritto di uso- erano stati oggetto di una ben individuata concessione edilizia non può negarsi che il convenuto sapesse che si trattava della C.E. n. 41/2002 in variante, con la quale era stata assentita tale costruzione con specifico vincolo di destinazione.
Va da sé che lo strumento probatorio, costituito dalla mancanza di contestazione, nello specifico trova un'applicazione peculiare, non valendo il principio secondo cui non si può contestare ciò che non è allegato.
In realtà, infatti, il ove anche gli attori avessero CP_1
specificato che i parcheggi di cui alla particella 872 sub 5 e sub 4,
Cat. C/6, erano stati assentiti con la concessione n. 41/2002 come parcheggi pertinenziali, nulla avrebbe potuto contestare, avendo egli stesso prodotto la documentazione a supporto della circostanza.
Orbene, superato l'ostacolo che impediva ogni altro accertamento, deve dirsi che, come aveva già anticipato il
Tribunale nel giudizio di esecuzione dell'obbligo di contrarre, la nullità della clausola contrattuale, che prometteva in vendita anche il parcheggio, ha determinato l'elusione della normativa vincolistica.
Più specificamente tale effetto si è prodotto in quanto, non avendo potuto il Tribunale dare esecuzione anche all'obbligo di trasferire il parcheggio, si è verificato un trasferimento a mezzo
10 di sentenza, che tiene il luogo del contratto non concluso, limitato al solo appartamento.
Trattandosi di situazione assolutamente analoga a quella di una vendita con riserva di proprietà dell'area pertinenziale, essa merita la stessa tutela, mediante riconoscimento del diritto di uso su quei locali di cui il è rimasto esclusivo CP_1
proprietario.
Passando a verificare se i due sub, su cui gli attori hanno chiesto la costituzione del diritto di uso, siano corrispondenti per estensione alle previsioni normative, soccorre la CTU espletata in primo grado, che avendo riguardo alla cubatura dell'appartamento acquistato dagli appellanti, pari a 417,60 mc, ha individuato l'area da destinare a parcheggio relativa a detta volumetria in mq 41,76, superiore a quella dei subalterni 4 e 5, che presentano una superficie di 32mq circa.
Poiché la superficie mancante, quantificabile in cifra tonda in 10 mq, non si può ricavare dallo spazio di manovra antistante i box
(corrispondente al sub.2), che è catastalmente classificato quale bene comune non censibile, per tale differenza rimane il diritto al risarcimento del danno di cui si dirà più avanti.
Infatti, prima di accedere a tale questione deve specificarsi che in questa sede non si può provvedere alla determinazione del corrispettivo per la costituzione del diritto di uso, mancando apposita domanda.
11 Come affermato dalla Suprema Corte, infatti, tale determinazione non è automatica, ma va fatta se ed in quanto il proprietario dell'area oggetto del diritto di uso ne faccia domanda.
In merito, leggendo la comparsa di costituzione del convenuto nel giudizio di primo grado, è evidente che la sua difesa si è incentrata solo sul mancato accordo circa il prezzo di vendita, tanto che, dopo aver argomentato “Pur dopo l'emanazione delle sentenze che hanno dichiarato nullo il contratto preliminare relativamente al trasferimento dell'area di parcheggio in favore degli odierni attori, e sebbene l'art. 41 sexies della Legge
17/08/1942 n. 1150 al secondo comma, statuisce che gli spazi per parcheggi non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse, tuttavia il
Sig. ha sempre manifestato la Controparte_1
sua piena disponibilità alla vendita di tale spazio individuato proprio in quello che reclamano gli attori in citazione. In effetti, la ragione per la quale le parti non sono poi addivenute alla cessione e su cui si sono scontrate, è costituita dal prezzo da attribuirsi alla cessione stessa”, ha formulato conclusioni del seguente tenore: “1) Ritenere e dichiarare inammissibili ed infondate le domande ex adverso proposte e con qualsivoglia statuizione rigettarle. 2) Dare atto della manifestata disponibilità del convenuto a trasferire in Controparte_1
favore degli attori l'area di parcheggio come dagli stessi
12 individuata nell'atto di citazione. 3) Ritenere e dichiarare equo il prezzo richiesto di € 32.000,00. 4) Condannare gli attori alle spese e compensi del presente giudizio.”
In altri termini il convenuto nel momento in cui chiede il rigetto della domanda degli attori, non coglie la ineliminabile connessione tra il trasferimento del diritto di uso del parcheggio e la vendita dell'appartamento, né la conseguente possibilità di chiedere la condanna delle controparti al pagamento del corrispettivo per tale diritto reale;
ed infatti la sua domanda è di accertamento della correttezza del prezzo a cui sarebbe disposto a vedere i locali garage in un accordo contrattuale.
In siffatta situazione in alcun modo è possibile interpretare la comparsa di costituzione come volta ad ottenere la condanna di controparte al pagamento del prezzo per la costituzione del diritto di uso sui box.
Può ora passarsi ad esaminare la domanda degli attori di risarcimento del danno conseguente al riconoscimento del diritto di uso su una superficie minore di quella che sarebbe spettata,
(minus pari a circa 10 mq), che gli attori quantificano in €
2.800,00.
Orbene, tale somma trae origine dal prezzo/mq stimato dal CTU ing. per i garages in questione, e non può certo essere Persona_1
la perdita subita dagli appellanti, essendo invece la somma che avrebbero dovuto sborsare in una compravendita per acquistare tale superficie.
13 Il danno, infatti, potrebbe essere costituito dal minor valore dell'appartamento a causa del fatto che il diritto di uso del parcheggio ha ad oggetto una superficie inferiore a quella cui avrebbe avuto diritto.
Ma tale tipologia di danno non è mai stata allegata.
Del pari non può riconoscersi agli appellanti il risarcimento del danno per mancato godimento del parcheggio.
Come è noto, il danno da mancato godimento di un bene immobile non può ritenersi sussistente "in re ipsa", posto che così facendo, verrebbe a identificarsi con l'evento dannoso;
è dunque onere di colui, che assume di non aver potuto godere di una immobile, provare di aver subìto un'effettiva lesione del proprio patrimonio;
nello specifico, gli attori avrebbero dovuto allegare o di aver preso in locazione altro garage per parcheggiare, dimostrando l'effettivo esborso sostenuto, o che avrebbero utilizzato effettivamente il box in questione, specificando di quante macchine o altri mezzi fossero proprietari, nonché ogni altra utile circostanza. D'altra parte, se è vero che la prova che può essere data anche avvalendosi di presunzioni, comunque, devono offrirsi al giudice quanto meno degli indizi diversi dalla mera mancata disponibilità o godimento del bene, perché questi possa ritenere che un concreto ed effettivo pregiudizio è stato patito.
Nello specifico, l'atto di citazione introduttivo del primo grado non contiene nessuna allegazione sul danno in questione,
14 essendovi solo nelle conclusioni una richiesta risarcitoria di €
50.000,00 “a titolo di mancato godimento dell'area di parcheggio”; nessun accenno vi è, poi, nelle memorie deputate alla specificazione ed integrazione delle domande.
All'esito, quindi, può riconoscersi esclusivamente il diritto di uso sui box individuati in catasto al foglio n. 22, particella 872 sub 5
e sub 4, cat. C/6, classe 1, pari a complessivi 32 mq (indicati con i nn. 2 e 3 al piano quarto seminterrato dello stabile di via
Garibaldi in Tortorici, rigettando ogni altra domanda.
Considerato l'esito del giudizio, che vede il parziale accoglimento delle domande degli attor,i le spese del primo e del secondo grado possono compensarsi in ragione di metà;

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Messina, II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con citazione notificata il
12.5.2022 da e , avverso Parte_1 Parte_2
la sentenza n. 1001/2021 emessa dal Tribunale di Patti, il
21.12.2021, non notificata, nel giudizio promosso dagli odierni appellanti nei confronti di , così Controparte_1
provvede:
-In accoglimento dell'appello e riforma della sentenza impugnata: 1) dichiara sussistente, in favore degli appellanti - quali proprietari dell'immobile posto al secondo piano dell'edificio sito in Tortorici via Garibaldi, censito al catasto al foglio 22, particella n.872, di mq. 125, sub 11- il diritto di uso sui
15 garages di proprietà dell'appellato, individuati in catasto al foglio n. 22, particella 872 sub 5 e sub 4, cat. C/6, classe 1, pari a complessivi 32 mq (indicati con i nn. 2 e 3 al piano quarto seminterrato dello stabile di via Garibaldi in Tortorici;
2) condanna il convenuto a immettere gli attori nella disponibilità di tali garages;
3) rigetta ogni altra domanda;
4) dichiara compensate per metà- tra le parti- le spese di lite e condanna il al pagamento, in favore degli attori, della restante metà CP_1
di esse, porzione che liquida in € 2.271,00, di cui € 285,00 per spese ed € 1986,00 per compensi, oltre iva, cassa e rimborso spese generali;
5) pone le spese di CTU a carico di entrambe le parti processuali in ragione del 50% ciascuna;

- Dichiara compensate in ragione di metà le spese del presente grado del giudizio e condanna al pagamento, in CP_1
favore degli appellanti, della restante parte, liquidando quest'ultima in complessivi € 3.982,00, di cui € 402,00 per spese ed € 3.580,00 per compensi oltre iva, cassa e rimborso spese generali;

-Ordina alla Conservatoria dei registri immobiliari la trascrizione della presente sentenza.
Così deciso nella camera di consiglio del 24.4.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Vincenza Randazzo dott. Giuseppe Minutoli
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