R.G.N. 3194/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere relatore
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso notificato il 29.11.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 9063/2024, pubblicata il 16/10/2024,
TRA
( C.F. ) in persona del legale rappresentante Parte_1 P.IVA_1
con gli Avv.ti Caterina Agnoli e Marco Secchi
APPELLANTE
CONTRO
(CF ) CON GLI Avv.ti Controparte_1 C.F._1
Valentina Maria Elisabetta Vitale e Giovanni Pasceri
-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 9063/2024, pubblicata il
16/10/2024, in materia di “Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo”.
CONCLUSIONI:
Per Parte_1
Previa ammissione delle istanze istruttorie, Accogliere il presente appello e riformare la sentenza di primo grado con conseguente statuizione in ordine alla restituzione di quanto versato in forza della sentenza impugnata, con particolare riguardo al capo relativo all'accoglimento della domanda riconvenzionale, e per l'effetto: pagina 1 di 8 Accertare E Dichiarare l'inadempimento del OR al Controparte_1
Contratto di locazione meglio descritto in narrativa e, per l'effetto,
Condannare al pagamento della somma complessiva di Euro Controparte_1
113.406,29, o alla minor o maggior somma ritenuta di giustizia, di cui (i) Euro 44.306,29 per spese e riparazioni sopportate in considerazione dei danni cagionati dalla Conduttrice;
(ii) Euro
59.100,00 in relazione alle spese per la sostituzione del pavimento posato, rispetto alle quali l'odierna Ricorrente dovrà, in ogni caso, essere tenuta indenne;
(iii) Euro 10.000,00 in considerazione del lucro cessante patito in relazione al nuovo rapporto contrattuale a seguito dell'inadempimento di parte Resistente;

IN VIA ISTRUTTORIA, ammettere tutte le istanze istruttorie proposte nel giudizio di primo grado e ribadite all'udienza di discussione del 16 ottobre 2024, di seguito ritrascritte:
Istanza di prova orale:
Senza alcuna inversione dell'onere probatorio, la , pur ritenendo che la fondatezza Parte_2 delle proprie ragioni risulti di per sé dai documenti versati in atti, formula i seguenti capitoli di prova testimoniale, chiedendone l'ammissione:

1. Vero è che il OR e la ORa nel Controparte_1 Parte_3 dicembre del 2021, comunicavano alla senza preavviso e Parte_1 verbalmente, di voler rilasciare l'Immobile?

2. Vero è che la a seguito del comunicato intento del OR Parte_1
e della ORa di voler Controparte_1 Parte_3 rilasciare l'Immobile, si rendeva disponibile ad addivenire alla risoluzione consensuale del rapporto?

3. Vero è che la si rendeva disponibile ad addivenire alla Parte_1 risoluzione consensuale del rapporto a condizione che l'Immobile venisse liberato entro il 31 dicembre 2022?

4. Vero è che la a seguito del comunicato intento del Parte_1
OR e della ORa di voler Controparte_1 Parte_3 rilasciare l'Immobile, raggiungeva, con una diversa conduttrice, un accordo per una nuova locazione con decorrenza dal 1° gennaio 2023?

5. Vero è che il OR e la ORa Controparte_1 Pt_3 si rifiutavano di aderire alla proposta di risoluzione consensuale del
[...] rapporto formulata dalla Parte_1

6. Vero è che il OR e la ORa Controparte_1 Pt_3 si rifiutavano di rilasciare l'Immobile entro il 31 dicembre 2022?
[...]

7. Vero è che la data di decorrenza del nuovo contratto di locazione dell'Immobile veniva spostata dal 1° gennaio 2023 al 1° aprile 2023?
pagina 2 di 8 8. Vero è che il OR e la ORa Controparte_1 Pt_3 rilasciavano l'Immobile in data 2 aprile 2023?
[...]

9. Vero è che la e la nuova conduttrice convenivano che il Parte_1 mobilio fisso presente nell'Immobile sarebbe stato mantenuto?
10. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile, il OR CP_1
di e la ORa accedevano in più
[...] CP_1 Parte_3 occasioni all'Immobile stesso?
11. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile, nessuna autorizzazione ad accedere all'Immobile stesso veniva rilasciata al OR
di e alla ORa da parte della Controparte_1 CP_1 Parte_3

Parte_1
12. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile da parte del OR
e della ORa avevano la possibilità Controparte_1 Parte_3 di accedere all'Immobile stesso solo la o soggetti Parte_1 dalla stessa autorizzati?
13. Vero è che, successivamente alla riconsegna dell'Immobile da parte del OR
e della ORa venivano asportate Controparte_1 Parte_3 dall'Immobile stesso alcune componenti di mobilio fisso e, segnatamente, i mobili a muro e le strutture fisse dei balconi?
14. Vero è che, a seguito della rimozione dei mobili a muro e delle strutture fisse dei balconi, l'Immobile riportava gravi danni come meglio compendiati e descritti nei documenti 6 e 7, che qui si rammostrano al teste?
15. Vero è che, a seguito della rimozione dei mobili a muro e delle strutture fisse dei balconi, la interveniva di sistemazione strutturale Parte_1 dell'Immobile?
16. Vero è che, nel corso delle visite e dei sopralluoghi effettuati presso l'Immobile dalla la pavimentazione era costantemente coperta Parte_1 da tappeti?
17. Vero è che, successivamente al rilascio dell'Immobile da parte del OR
e della ORa la pavimentazione Controparte_1 Parte_3 dell'Immobile presentava i seguenti danni: presenza di crepe sul pavimento in pietra, presenza di buchi sul parquet, scolorimento del parquet dei balconi, come meglio compendiati e descritti nel documento 15, che qui si rammostra al teste?
18. Vero è che la nuova conduttrice richiedeva alla il Parte_1 ripristino urgente della pavimentazione dell'Immobile?
19. Vero è che, stante lo spostamento della data di decorrenza del nuovo contratto di locazione e delle lavorazioni resesi necessarie per il ripristino dell'Immobile, la rinunciava a richiedere alla nuova conduttrice il Parte_1 primo canone?
pagina 3 di 8 20. Vero è che, stante lo spostamento della data di decorrenza del nuovo contratto di locazione e delle lavorazioni resesi necessarie per il ripristino dell'Immobile, la rinunciava a richiedere alla nuova conduttrice il Parte_1 deposito cauzionale?
21. Vero è che i ORi e provvedevano a Controparte_1 Parte_3 ripristinare la pavimentazione originaria, scegliendo i materiali e la relativa posa?
Si indicano quali testi sui capitoli di prova che precedono:
(i) il Dott. sui capitoli da 1 a 21; Testimone_1
(ii) i ORi l'Arch. l'Ing. e il Dott. Parte_4 Controparte_2 Controparte_3 sui capitoli da 8 a 21. Testimone_1
Istanza di CTU
Si richiede, inoltre, che codesto Ill.mo Giudice voglia ammettere CTU volta a verificare lo stato dei luoghi, con particolare riferimento ai danni alla pavimentazione in pietra posata e al costo connesso al rifacimento della stessa.
In ogni caso, condannare controparte al pagamento delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio e di tutte le successive e relative occorse ed occorrende.
Per : Controparte_1
Voglia l'Ecc.mo Corte di Appello di Milano rigettare l'appello proposto in quanto inammissibile e infondato e per l'effetto confermare l'impugnata sentenza. In caso di rimessione della causa in istruttoria, si chiede l'ammissione dei mezzi di prova già formulati nella comparsa di costituzione e di risposta depositata nel giudizio di primo grado.
Con vittoria di spese, diritti e onorari.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la società conveniva in giudizio Parte_1
avanti il Tribunale di Milano il signor per sentirlo condannare Controparte_1 al risarcimento di tutti danni cagionati all'immobile concesso in locazione al medesimo con contratto di locazione inter partes stipulato in data 11 giugno 2003 e quantificati nella complessiva somma di € 113.406,29.
Si costituiva il conduttore contestando la pretesa della ricorrente e spiegando domanda riconvenzionale per il pagamento di € 59.000,00, somma concordata con la locatrice e relativa al prezzo di acquisto del mobilio fisso trattenuto dalla ricorrente ed oggetto di contratto di compravendita inter partes.
pagina 4 di 8 Fallito il tentativo di conciliazione la causa esitava nella Sentenza n.9063/2024 con la quale il
Tribunale respingeva le domande della ricorrente ed accoglieva la riconvenzionale del conduttore resistente.
Il presente giudizio di appello
Avverso la suddetta sentenza interponeva appello affidando il Parte_1
gravame a tre motivi:
1)Erronea interpretazione del Tribunale dell'art. 1590 c.c. in relazione all'obbligo del conduttore di consegnare la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta;

2)Violazione e falsa applicazione dell'art. 2697 c.c. in relazione alla mancata ammissione dei mezzi istruttori dedotti dalla ricorrente sia di carattere testimoniale che con riferimento all'ammissione di ctu;

3) Violazione e falsa applicazione degli artt. 1326 e 1429 c.c. in relazione all'asserita conclusione tra le parti di un contratto di compravendita di beni mobili.
Si costituiva l'appellato con rituale comparsa di costituzione contestando l'appello e chiedendone il rigetto e la conferma della sentenza impugnata.
All'udienza del 2.4.2025, effettuato invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione, la Corte ha pronunciato la sentenza dando lettura del dispositivo in udienza.
*****
Ritiene la Corte che l'appello sia infondato e vada respinto.
Con il primo motivo l'appellante si duole del fatto che il Tribunale sia incorso in un'erronea interpretazione dell'art.1590 c.c. nella parte in cui ritiene che i danni lamentati siano riconducibili al normale deterioramento del bene locato o a vetustà, laddove le fatture di spesa prodotte dalla locatrice consentirebbero di indurne, stante la consistenza delle stesse, il riferimento eziologico alla condotta del conduttore.
Il motivo è infondato. Correttamente il Giudice di prime cure ha costruito il proprio percorso motivazionale sul mancato assolvimento da parte della locatrice dell'onere probatorio circa la sussistenza di un deterioramento del bene derivante da un uso difforme da quello pattuito da parte del conduttore, secondo il disposto dell'art. 1590 c.c..
Premesso che il dovere di restituire la cosa locata è una delle obbligazioni gravanti sul conduttore atteso che la locazione è pattuita per un dato tempo, si osserva che nella fattispecie
è incontestato che l'immobile veniva locato senza la stipula di verbale di consegna e che veniva riconsegnato in data 2 aprile 2023, nonché che le parti effettuavano un sopralluogo in data 21 aprile senza che tuttavia venisse redatto alcun verbale di riconsegna del bene;
parimenti pagina 5 di 8 incontestato è che sei giorni dopo il sopralluogo i nuovi inquilini traslocavano nell'appartamento.
Se pertanto all'inizio della locazione, in mancanza del verbale di consegna, opera la presunzione ex art. 1590 c.c. secondo la quale l'immobile fosse in buono stato di manutenzione,
è altresì vero che in mancanza del verbale di riconsegna incombeva alla locatrice dare la prova che l'immobile presentasse un deterioramento eziologicamente ricollegabile ad un uso difforme da quello pattuito da parte del conduttore.
Orbene, deve ritenersi che tale onere non sia stato affatto assolto da parte di
[...]
Parte_1
La natura e l'entità delle spese affrontate dalla locatrice ed imputate a voci di asseriti danni, dimostrano in realtà che la stessa ha effettuato una ristrutturazione globale dell'immobile che non ha a che fare con l'esigenza di riparare i danni asseritamente imputati al conduttore, peraltro alcune delle fatture prodotte (si veda doc.10) recano la dicitura “manutenzione straordinaria” che è pacificamente spettante alla locatrice.
Ne consegue che non risulta provato che l'immobile si trovasse in uno stato di carenza strutturale imputabile al conduttore e derivante da un uso difforme a quello pattuito soprattutto in considerazione del prolungato periodo di locazione pari ad ventennio, durante il quale appare del tutto verosimile il logorio ed il deprezzamento delle cose di cui non può essere chiamato a rispondere il conduttore trattandosi di causa allo stesso non imputabile, laddove l'esonero da responsabilità risponde alle regole che disciplinano l'obbligo di custodia.
Il motivo è pertanto infondato.
L'infondatezza del suddetto motivo impatta anche sul secondo motivo di gravame con il quale l'appellante lamenta di non aver potuto assolvere il proprio onere probatorio a causa della mancata ammissione dei mezzi di prova richiesti.
Rileva a tale proposito la Corte l'assoluta condivisione del percorso motivazionale del
Tribunale in ordine al rigetto delle istanze probatorie della locatrice. Quanto infatti alle prove testimoniali non può che condividerne la natura assolutamente valutativa delle stesse e pertanto la loro inammissibilità; quanto poi alla richiesta di consulenza tecnica sullo stato dell'immobile si osserva che l'effettuazione della stessa, ad oltre un anno di distanza dalla riconsegna dell'immobile ed a fronte dell'ingresso di nuovi inquilini, non poteva che apparire inutile e esplorativa ed in quanto tale volta a supplire a carenze probatorie gravanti sulla richiedente che a fronte della mancata redazione del verbale di riconsegna, ben avrebbe dovuto esperire un pagina 6 di 8 accertamento tecnico preventivo diretto a cristallizzare lo stato dell'immobile e l'eventuale presenza di danni.
La delibazione del Tribunale è pertanto ineccepibile sotto tale profilo e deve essere condivisa.
Con il terzo ed ultimo motivo l'appellante si duole della errata qualificazione quale contratto di compravendita tra le parti la proposta di cessione dei mobili che sarebbero restati nell'appartamento.
Aggiunge inoltre che nel caso di configurazione quale compravendita, il contratto sarebbe comunque annullabile per errore di diritto essenziale e determinante ex art.1429 n.

1.e 4 c.c. per avere la locatrice ritenuto il mobilio fisso un'addizione ex art.1593 c.c. derogato espressamente dall'art.6 dell'accordo di locazione laddove veniva previsto il diritto alla ritenzione delle stesse al termine della locazione da parte della locatrice e senza alcun compenso anche se autorizzate.
Anche tale motivo di gravame è infondato.
Lo scambio di corrispondenza tra le parti ed in particolare la mail del 13 marzo 2023 ( doc.27) con la quale la locatrice accetta la quantificazione in € 59.000,00 quale prezzo della cessione del mobilio dà conto indubbiamente di un'avvenuta modifica consensuale della clausola prevista dall'art. 7 della locazione, espressione della volontà delle parti di rideterminare gli accordi alla luce di diverse sopravvenute esigenze non sindacabili dal Giudice.
Ne consegue che la decisione del Tribunale circa la sussistenza di un contratto di compravendita del mobilio inter partes va senz'altro condivisa dalla Corte.
In conclusione l'appello è infondato e va respinto con conseguente conferma della sentenza di primo grado in ogni sua parte.
Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo in conformità ai parametri indicati in DM n. 147/22, per lo scaglione azionato, nei valori medi per le fasi di studio introduzione e decisione, minimi per la fase di trattazione.
Sussistono infine i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater, comma inserito dall'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 9063/2024, Parte_1
pubblicata il 16/10/2024, così provvede:

1.rigetta l'appello; pagina 7 di 8 2.condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.603,00, di cui €
2.977,00 per la fase di studio della controversia, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione ed € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre il 15% per spese generali,
Iva e Cpa come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art.13 c.1 quater, comma inserito dall'art.1 c.17 L.n. 228/2012.
Così deciso, in Milano il 2/04/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Dott. Roberto Aponte
pagina 8 di 8