N. R.G. 449/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente dott. Manuela Velotti Consigliere dott. Andrea Lama Consigliere Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 449/2022 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ZANOTTI JACOPO e dell'avv. , Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA BRUNI N.1 FORLIpresso il difensore avv. ZANOTTI JACOPO
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BRUNELLI Controparte_1 C.F._1
CHIARA e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIALE E. DE AMICIS N. 15/C 47042
CESENATICO presso il difensore avv. BRUNELLI CHIARA
APPELLATO
In punto a: appello avverso la sentenza n. 188/2022 del Tribunale di Forlì, pubblicata il 4.2.2022
Conclusioni come da note di udienza.
Motivi della decisione
1. proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1663/2019, emesso Controparte_1 nei suoi confronti in data 18.11.2019 dal Tribunale di Forlì a beneficio di per la somma Parte_1 di € 20.094,24 per capitale, oltre interessi e spese del procedimento monitorio.
2. a fondamento della propria opposizione, eccepiva che: con proposta Controparte_1 irrevocabile di acquisto, sottoscritta in data 17.8.2018, per il tramite di un'agenzia immobiliare, proponeva a di acquistare un appartamento ubicato al secondo piano di un complesso Pt_1 immobiliare in corso di costruzione in Cesena, Via Fiorenzuola n. 863, al prezzo complessivo di €
390.000,00; nella proposta dallo stesso formulata veniva specificato espressamente quanto segue: “La porzione di servizi al piano terra si intende finita e rifinita come l'appartamento al secondo piano n. 4
pagina 1 di 15 congrua metratura indicate sul progetto”; in data 31.10.2018 accettava la sua proposta e Pt_1 veniva sottoscritto dalle parti un preliminare di compravendita attraverso il quale l'attore opponente si obbligava ad acquistare l'immobile suindicato comprensivo delle rifiniture di cui al capitolato tecnico allegato al contratto e degli accessori di cui all' allegato “A” del medesimo. L'attore opponente, da parte sua, provvedeva al pagamento alla convenuta opposta della somma di € 50.000,00 a titolo di caparra confirmatoria. La data di stipulazione del contratto di compravendita definitivo veniva fissata dalle parti il 15.5.2019 e in tale data vrebbe dovuto pagare a a somma Controparte_1 Pt_1 di € 340.000,00.
2.1. L'attore opponente deduceva, inoltre, che: in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare, fra il mese di novembre e l'inizio di dicembre 2018, chiedeva a lcune modifiche all'immobile, Pt_1 sottoscrivendo dei preventivi specifici di artigiani per il tramite della società opposta per un complessivo imponibile di € 33.528,00; era oggetto di discussione tra le parti l'interpretazione da parte di del contratto preliminare relativamente a quali lavori fossero inclusi nelle “opere da Pt_1 falegname, laddove erano ricomprese nel capitolato serramenti apribili a battente e a ribalta”; sebbene non condividesse la qualificazione di opere extra capitolato dei “serramenti esterni” era costretto a sottoscrivere, comunque, il relativo preventivo in quanto non voleva subire i danni che sarebbero derivati da una eventuale risoluzione, ritenendo di rinviare la discussione sul punto in un momento successivo;
a seguito dell'accettazione e sottoscrizione dei preventivi realizzava le Pt_1 opere di completamento della costruzione dell'immobile anche in considerazione delle variazioni richieste ed oggetto dei preventivi accettati;
successivamente, nel corso del sopralluogo di verifica dell'ultimazione dei lavori sull'immobile, venivano riscontrate “macchie di umidità con scrostature dell'intonaco, nel bagno della camera da letto padronale” e, a seguito di sopralluoghi di tecnici incaricati da era emersa “la presenza di umidità, tanto che il muro era imbevuto di acqua che Pt_1 rigonfiando le pareti, causava il distaccamento della tinteggiatura in più punti”; a fronte dei numerosi solleciti di esso attore opponente, confermava che le pareti in questione erano state oggetto di Pt_1 interventi di risistemazione, realizzati da ultimo nello stesso mese di maggio 2019. Tuttavia, le problematiche in questione riemergevano successivamente e la data di stipulazione del rogito veniva posticipata affinché provvedesse alla loro risoluzione;
nel mese di giugno 2019 la società Pt_1 opposta inoltrava all'acquirente ulteriori preventivi di artigiani incaricati per l'esecuzione di varianti al capitolato da lui richieste ma gli stessi presentavano delle maggiorazioni prive di giustificazione e non erano corrispondenti a quanto l'attore opponente aveva sottoscritto ed accettato In particolare, i preventivi di cui all'esecuzione di lavori elettrici, lavorazioni di muratura, lavori idraulici e di rivestimento erano molto maggiorati rispetto a quelli approvati e sottoscritti dall'attore opponente e non erano corrispondenti alle lavorazioni effettivamente eseguite per quantità e tipologia di opera.
2.2. deduceva, inoltre, che tra il 26.6.2019 e il 17.9.2019 intercorreva uno Controparte_1 scambio di comunicazioni tra le parti a mezzo dei propri legali. In tali comunicazioni, l'attore pagina 2 di 15 opponente contestava i conteggi degli artigiani, in quanto riportanti quali opere aggiuntive interventi in realtà da ricomprendersi nel prezzo della compravendita;
ribadiva che i servizi al piano terra dovevano essere, come da accordi, finiti e rifiniti come la zona abitata senza costi aggiuntivi, la sua disponibilità alla stipulazione del rogito notarile e che stralciasse dai costi extra capitolato le somme di cui Pt_1 alle opere che erano incluse nel prezzo di vendita;
rilevava che non erano mai state autorizzate modifiche ai lavori extra capitolato da parte acquirente, al di fuori di quanto indicato nei preventivi sottoscritti inizialmente;
chiedeva e sollecitava l'inoltro da parte di delle specifiche sui Parte_1 consuntivi. La convenuta opposta, invece, contestava le obiezioni di chiedeva Controparte_1 il versamento dell'importo di € 56.262,00 oltre IVA a titolo di opere extra capitolato, unitamente al residuo prezzo di vendita, contestualmente alla sottoscrizione del rogito. Nello stesso periodo, in data
23.7.2019, veniva tenuto un sopralluogo in cantiere alla presenza di tutte le parti e l'architetto
[...] professionista incaricato dall'attore opponente e dai tecnici incaricati da all'esito CP_2 Pt_1 del quale era emerso che alcune voci erano ingiustificatamente indicate come lavori extra capitolato e non erano dovute in quanto da ricomprendersi nel capitolato allegato al preliminare e la società disdettava la data già fissata per il rogito notarile in quanto osservava che non poteva concludere il contratto definitivo di compravendita in assenza del pagamento delle opere extra capitolato;
l'architetto effettuava delle verifiche ed risultava che i preventivi redatti da ultimo dagli CP_2 artigiani erano ingiustificati in quanto vi era una maggiorazione immotivata degli importi e veniva fissata la nuova data per il rogito notarile al 9.8.2019, con ulteriore rinvio al 13.8.2019; veniva effettuato un ulteriore sopralluogo dall'architetto incaricato da parte dell'attore opponente in data
16.9.2019 e le parti concludevano il rogito notarile il giorno successivo. Contestualmente alla conclusione del contratto di compravendita le parti sottoscrivevano una scrittura privata, nella quale pattuivano di verificare in un momento successivo il prezzo delle lavorazioni, opere e finiture non comprese nel capitolato tecnico di vendita;
tuttavia, nonostante gli accordi intercorsi, con Pt_1 raccomandata del 1.10.2019 sollecitava a il pagamento di una fattura emessa Controparte_1 prima del rogito di € 58.512,48 per lavori extra capitolato, documento fiscale che veniva immediatamente contestato.
2.3. Infine, l'attore opponente deduceva che in data 25.10.2019 provvedeva al pagamento a el Pt_1 residuo del prezzo di vendita e della somma di € 38.418,24 di cui ai preventivi sottoscritti ed accettati, in quanto non erano state commissionate varianti rispetto ai lavori indicati inizialmente. Nelle date del

4.11.2019 e del 11.11.2019 inviava due comunicazioni a nelle quali Controparte_1 Pt_1 veniva rilevato che: aveva provveduto al pagamento dell'importo suindicato a saldo dei lavori extra capitolato;
la società non aveva ancora provveduto a realizzare alcune delle opere concordate in contraddittorio;
l'infiltrazione di umidità era ancora presente ed erano mancanti tre lavabi inclusi nel capitolato delle opere tecniche e mai consegnati all'acquirente, che aveva dovuto acquistare direttamente;
le pretese di eccessive e non dovute, avevano causato ripetutamente lo Pt_1
pagina 3 di 15 spostamento della data di stipulazione del contratto definitivo;
era stato specificato nel rogito notarile concluso “che la corte esclusiva di pertinenza dell'appartamento in oggetto è dotato di cancello pedonale di accesso dal subalterno 11” e, in effetti, l'immobile era dotato di passaggio pedonale che consentiva l'accesso alla corte esterna, ma lo stesso non era rappresentato graficamente nella documentazione urbanistico – catastale. L'attore opponente deduceva di aver sostenuto le seguenti spese: € 400,00 per i ripetuti spostamenti della data del rogito a titolo di maggiorazione onorari del notaio rogante;
€ 2.898,00 per l'attività professionale prestata dall'architetto a CP_2 seguito delle ingiustificate richieste economiche di € 1.800,00 all'avvocato CHIARA Pt_1
BRUNELLI per assistenza nella fase stragiudiziale.
2.4. Pertanto, chiedeva al Tribunale di Forlì: nel merito, l'accertamento e la declaratoria dell'infondatezza in fatto e in diritto del credito azionato da e comunque, che lo stesso non
Pt_1 fosse provato e, conseguentemente, che non fossero dovute le somme di cui al decreto ingiuntivo opposto;
in ogni caso, la revoca o la declaratoria di nullità o inefficacia del provvedimento;
in via riconvenzionale, che venisse accertato e dichiarato che, a seguito del comportamento tenuto da
Pt_1 aveva subìto un danno, la cui quantificazione precisa veniva riservata all'esito del giudizio, ma che era quantificabile in una somma complessiva pari ad € 20.000,00, la condanna di al pagamento
Pt_1 della somma accertata a titolo di risarcimento danni subìto da parte acquirente;
in subordine, nell'ipotesi in cui fosse stato accertato un credito in capo a la compensazione dello stesso con
Pt_1 gli importi dovuti all'attore opponente come precisati nella domanda riconvenzionale.
3. Si costituiva rilevando l'infondatezza della domanda e, perciò, ne chiedeva il rigetto. Pt_1
4. La causa veniva istruita per testi.
5. Il Tribunale di Forlì così statuiva: “

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: - revoca il decreto ingiuntivo n. 1663/19 del tribunale di
Forlì; - rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Spese compensate. Sentenza resa ex CP_1 articolo 281 sexies c.p.c., allegata al verbale d'udienza e pubblicata con la sottoscrizione del verbale medesimo.”.
6. Il Tribunale di Forlì osservava che: l'ordinanza istruttoria del 1.2.2021 andava confermata per i motivi nella stessa indicati;
era da confermarsi l'ordinanza istruttoria del 3.12.2021 con la quale non era stata disposta la CTU richiesta dall'opponente in quanto generica ed infondata;
non aveva Pt_1 fornito alcun elemento di prova con riferimento alla contestazione del valore delle opere svolte da perché la contestazione era generica ma non avrebbe potuto essere più Controparte_1 specifica in mancanza, sino al deposito della relazione dell'architetto in sede di Persona_1 memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c., di un idoneo dettaglio sul valore attribuito alle singole lavorazioni. Conseguentemente, la contestazione appariva idonea a rendere il punto in questione contestato. Quindi, secondo il Tribunale di Forlì, difettando la prova del valore delle lavorazioni, era mancante la prova del credito, e il decreto ingiuntivo doveva essere revocato. Con riferimento alla pagina 4 di 15 domanda riconvenzionale di osservava che: risultava confermata dai testi Controparte_1
“ , ed la presenza di macchie di umidità e Tes_1 Testimone_2 CP_2 rigonfiamento dell'intonaco, ma l'opponente non aveva fornito prova dell'ammontare del danno subìto; la maggior somma richiesta dal notaio non appariva riconducibile univocamente alla condotta di tanto più se si considerava che non erano emersi inadempimenti di particolare rilevanza da Pt_1 parte della società e per lo stesso motivo non appariva dovuto il rimborso dei compensi dell'architetto e dell'avvocato CHIARA BRUNELLI;
non risultava che vesse ottenuto il CP_2 Pt_1 pagamento non dovuto di lavori “in quanto qualificate extra contratto” pur rientrando nel capitolato;
non poteva essere accolta la domanda riconvenzionale sulla questione della finitura del locale al piano terra alla luce delle testimonianze di e con riferimento Persona_1 Controparte_3 al significato dell'espressione “finito e rifinito” e non era stata fornita la prova dell'ammontare del danno;
infine, con riferimento alla questione dei lavabi, dalle testimonianze di d Testimone_2 non era possibile stabilire con certezza sufficiente se fossero stati acquistati da CP_2 in quanto ne aveva rifiutato la fornitura o perché avesse deciso di Controparte_1 Pt_1 prenderli diversi rispetto a quelli di capitolato.
7. Proponeva appello , rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Bologna, ogni contraria istanza disattesa e reietta, in riforma della sentenza del Tribunale di Forlì, Sezione Civile, n. 128/2022, pubblicata il 4 febbraio 2022, notificata in data 11 febbraio 2022: · rigettare ogni domanda, nessuna esclusa, spiegata da nei Controparte_1 confronti di , per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo del Tribunale di Forlì n. Parte_1 1663/19; · in ogni caso, accertare e dichiarare che il credito residuo vantato dalla nei Parte_1 confronti del sig. , per le ragioni di cui in narrativa, ammonta all'importo già oggetto Controparte_1 di ingiunzione (€ 20.094,20), ovvero a quella diversa somma che sarà ritenuta provata o di giustizia e, conseguentemente, dichiarare tenuto e per l'effetto condannare al pagamento di tale Controparte_1 somma in favore della , oltre interessi di legge. Il tutto con vittoria di spese per entrambi i Parte_1 gradi di giudizio, oltre accessori di legge e anticipazioni. Si produce: 1) Sentenza impugnata. Ci si riserva di produrre separatamente copia del fascicolo di parte di primo grado. Ove ritenuto necessario, si chiede l'ammissione di consulenza tecnica d'ufficio, affinché il CTU, compiuto ogni accertamento del caso e letti ed esaminati gli atti di causa e i documenti prodotti in giudizio, descriva e quantifichi i lavori extra capitolato eseguiti dalla e/o dagli artigiani da essa incaricati Parte_1 nell'immobile sito nel Comune di Cesena in via Fiorenzuola n°863 interno 1 e 4, censito al Catasto dei Fabbricati del detto Comune al foglio 127 mappale 2492 subalterno 4 (A03), subalterno 10 (C06), subalterno 11 (BCNC). Con riserva di ulteriormente produrre, dedurre e avanzare richieste istruttorie.”

8. Con il primo motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui Parte_1
“ritiene carente di prova e di allegazione la pretesa della in merito al prezzo delle opere Parte_1 eseguite, pur a fronte della generica contestazione di controparte con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto”. Secondo l'appellante: aveva sempre contestato l'an delle Controparte_1 sue pretese ma non il relativo quantum, quantomeno con la specificità imposta dagli artt. 115 e 167
c.p.c., nonostante lo stesso fosse pienamente a conoscenza della qualità e della quantità delle opere extra-capitolato da essa fornite e dei relativi prezzi quantificati a consuntivo;
l'appellato non aveva mai pagina 5 di 15 contestato che i prezzi delle lavorazioni extra-capitolato realizzate fossero congrui con riferimento alla quantità e qualità delle opere eseguite, essendosi limitato a contestare di aver commissionato tali opere,
l'avvenuta esecuzione delle medesime o, comunque, la loro esecuzione secondo la regola dell'arte, la genericità delle voci riportate in fattura e l'efficacia probatoria del documento fiscale e, in termini sempre generici, la maggiorazione dei consuntivi rispetto ai preventivi. Inoltre, l'appellante si doleva che: anche a voler ritenersi sussistente una contestazione, seppur generica, delle opere eseguite, la sentenza sarebbe errata nella parte in cui afferma che la genericità sarebbe giustificata da una sostanziale carenza di allegazione dell'appellante con riferimento al prezzo delle opere eseguite, la quale sarebbe stata sanata solo con l'allegazione di una perizia redatta dal direttore dei lavori alla seconda memoria istruttoria. Sul punto affermava che sin dalla propria costituzione aveva Pt_1 prodotto in giudizio i consuntivi consegnati a all'esito del sopralluogo di fine Controparte_1 lavori del 18.6.2019 e con successive mail del 20,21 e 25.6.2019 e aveva allegato la circostanza dell'avvenuta trasmissione dei conteggi delle opere a consuntivo all'appellato, il quale, pertanto, disponeva di ogni elemento per contestare specificamente il prezzo delle opere. Peraltro, secondo l'appellante, “emerge la palese illogicità e contraddittorietà della pronuncia impugnata”, in quanto il
Tribunale aveva correttamente accertato che i lavori extra-capitolato erano stati effettuati in qualità e quantità ulteriori rispetto a quelli oggetto dei preventivi sottoscritti da parte appellata e da questa effettivamente commissionati e, tuttavia, aveva esonerato dal pagamento degli Controparte_1 stessi, con la conseguenza che “aderendo alla tesi del giudice di primo grado, si finirebbe per giustificare un illegittimo arricchimento da una parte a danno dell'altra.”.
9. Con il secondo motivo di appello ensurava la sentenza impugnata nella parte in cui “ritiene Pt_1 provata la presenza dei vizi sulla scorta delle testimonianze rese dai testimoni di parte . CP_1
Secondo l'appellante tali testimonianze sono prive di ogni rilevanza tecnica e sarebbero di dubbia attendibilità con la conseguenza che la presenza di vizi e difetti non potrebbe essere ritenuta provata e, peraltro, la domanda riconvenzionale sugli asseriti vizi e difetti era infondata in quanto carente di specifica allegazione. Secondo l'appellante, inoltre, risultava raggiunta la prova del proprio credito, mentre on aveva provato la sussistenza di elementi ostativi al diritto di credito Controparte_1 azionato con procedimento monitorio.
10. Si costituiva in giudizio rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Si insiste affinché l'Ill.ma Corte adita Voglia, contrariis reiectis, Preliminarmente, in virtù dei motivi proposti, - rimettere la causa in istruttoria, al fine di esperire la consulenza tecnica di cui al quesito già proposto e meglio esplicitato in narrativa, o in subordine al fine di ammettere i capitoli di prova, già richiesti con memorie ex art. 183 cpc e non ammessi, (…) NEL MERITO: - rigettare l'appello proposto nell'interesse della per tutte le ragioni sopra Parte_1 indicate, e per l'effetto confermare la sentenza n. 128/2022, pubblicata in data 4 febbraio 2022, pronunciata dal Tribunale di Forlì, Sezione Unica Civile, nel procedimento in opposizione al decreto ingiuntivo, rubricato al numero R.G. 243/2020, nella parte in cui la stessa revocava il decreto ingiuntivo n. 1663/2019, emesso dal Tribunale di Forlì in favore della IN VIA Parte_1 INCIDENTALE, in parziale riforma della sentenza impugnata: NEL MERITO: - accertare e dichiarare
pagina 6 di 15 che a seguito della condotta tenuta da il sig. ha subito un danno, in Parte_1 Controparte_1 conseguenza all'inadempimento e al comportamento attuato da controparte, costituito da un importo pari alle somme corrisposte a titolo di opere extra capitolato, di quelle non dovute in quanto ricomprese nel capitolato di vendita, di quelle per maggiorazioni illegittime di costi (legali, tecnici, notarili), dei costi per l'eliminazione di vizi, nonché costi per l'attuazione di opere non realizzate o materiali non forniti dalla venditrice, la cui quantificazione precisa viene riservata all'esito del giudizio, ritenendosi, in ogni caso, allo stato quantificabile l'importo, di cui sopra, in una somma complessiva pari ad €. 40.000,00; - conseguentemente, condannare la al pagamento di un Parte_1 importo pari alla somma che verrà accertata a titolo di risarcimento danni e restituzione somme illegittimamente pretese, in favore della parte acquirente;
in subordine, nella denegata ipotesi in cui venisse accertato un credito in capo alla compensare parzialmente lo stesso con gli importi Parte_1 dovuti al così come meglio sopra precisati a titolo di domanda riconvenzionale. - in ogni CP_1 caso, condannare la al pagamento delle spese di lite riferite al giudizio di primo e secondo Parte_1 grado. Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre IVA, C.P.A. ed accessori di legge. Si chiede che l'Ill.ma Corte adita disponga la trasmissione e l'acquisizione al fascicolo d'appello della chiavetta USB depositata in primo grado e contenente i documenti 43 e 44.”

11. Con il primo motivo di appello incidentale censurava la sentenza Controparte_1 impugnata per “Totale assenza / difetto di motivazione nonché errata argomentazione in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale sulla nozione di “finito e rifinito.”
Secondo l'appellante incidentale, la sentenza del Tribunale di Forlì sarebbe errata nella parte in cui afferma, con riferimento alla questione della finitura del locale al piano terra, che le testimonianze assunte in corso di causa avevano confermato che in fase di trattative era stato chiarito che l'espressione “finito e rifinito” significava che l'immobile sarebbe stato consegnato dotato di pavimentazione, imbiancatura e serramenti, ossia non al grezzo, ma non dotato delle stesse finiture del piano superiore e, conseguentemente, aveva rigettato la sua domanda riconvenzionale, affermando, inoltre, che la stessa non avrebbe potuto essere accolta, in quanto era, in ogni caso, mancante la prova dell'ammontare del danno. deduceva che: le trattative intercorse tra le parti avevano ad oggetto un Controparte_1 immobile venduto al prezzo di capitolato di € 390.000,00, il quale prevedeva dei servizi al piano terra semi abitabili, circostanza risultante dalla struttura dell'impianto elettrico, dalla proposta irrevocabile di acquisto, dal contratto preliminare sottoscritto tra le parti, dalla mail del 17.12.2018 inviatagli da l'agente immobiliare in udienza, nell'affermare che la Parte_2 Controparte_3 locuzione “finito e rifinito” significasse “solo con imbiancatura e la pavimentazione”, si contraddiceva con una mail a sua firma del 17.12.2018 a lui inviata, ove riconosceva che il servizio, per accordo delle parti dovesse essere rifinito come semi-abitativo. Inoltre, l'appellante incidentale deduceva che: veva violato gli artt. 1337 e 1375 c.c., avendo posto in essere una condotta non Pt_1 secondo i criteri di buona fede nelle trattative e nell'esecuzione del contratto, in quanto, conoscendo ed accettando la sua volontà di rendere semi abitabile l'unità al piano terra, non avrebbe dovuto chiedere il pagamento di ulteriori importi, qualificandone il titolo quali somme extra capitolato;
inoltre, il giudice di prime cure, aveva completamente omesso di motivare in ordine al motivo per cui aveva ritenuto non condivisibili le testimonianze dell'architetto “dall'acquirente” e da CP_2 CP_4 pagina 7 di 15 “aderendo senza alcuna contestazione e/o riserva mentale a quanto asserito da due Tes_1 testimoni di controparte, pur a fronte dell'evidente incompatibilità tra le predette testimonianze e il contenuto delle comunicazioni dagli stessi inviate in precedenza.”.
12. Con il secondo motivo di appello incidentale censurava la sentenza Controparte_1 impugnata per “Totale assenza / difetto di motivazione nonché errata argomentazione in ordine al rigetto delle ulteriori domande riconvenzionali proposte da ”. CP_1
Secondo l'appellante incidentale, la sentenza del Tribunale di Forlì era errata, laddove non riteneva provate le domande riconvenzionali dallo stesso formulate relative ai danni subìti in conseguenza sia degli erronei conteggi operati da sia dei vizi rilevati nell'immobile, sia del comportamento Pt_1 tenuto dalla società. In particolare, secondo l'appellante incidentale: risultava dimostrato che l'acquirente avesse rifiutato l'esecuzione di ogni lavoro, che non fosse compreso in un preventivo visionato, accettato e sottoscritto dallo stesso;
non si poteva ritenere dimostrata l'esecuzione di ulteriori varianti rispetto a quelle indicate nei preventivi firmati, i cui importi erano stati dallo stesso completamente pagati all'atto del saldo del prezzo di acquisto dell'immobile e il pagamento non era mai stato contestato da la società non aveva fornito prova, nonostante l'onere a suo carico in Pt_1 tal senso, che “il bene consegnato a rogito fosse differente da quanto concordato in preliminare e nei preventivi firmati.”. Inoltre, secondo non erano dovuti gli importi per i Controparte_1 serramenti e gli infissi in quanto già corrisposti;
on aveva diritto a quanto richiesto a titolo di Pt_1 pagamento delle opere elettriche, in quanto una parte delle opere era già stata pagata, un'altra non era stata approvata, e le opere indicate nella perizia dell'architetto non erano state Persona_1 effettuate e, pertanto, non era stata raggiunta alcuna prova della realizzazione delle opere e della debenza delle somme richieste;
nulla era dovuto per le opere idrauliche, in quanto erano già state pagate;
non era tenuto al pagamento di quanto richiesto per le opere murarie, in quanto una parte erano già state pagate e un'altra parte non risultava essere stata eseguita o, se le opere erano state eseguite, erano già ricomprese nel preventivo e nel capitolato, e quindi, erano state regolarmente pagate;
nulla era dovuto con riferimento alle opere del piastrellista, in quanto “nessun preventivo per opere extra” era stato sottoposto all'acquirente e dallo stesso era stato accettato e sottoscritto, “in quanto le finiture da abitativo del piano terra erano da intendersi tutte ricomprese nel prezzo, come da accordi intercorsi” e al secondo piano era stata realizzata solo una parte dei rivestimenti previsti nel capitolato e di tale riduzione il piastrellista non aveva tenuto conto, né erano stati scorporati gli importi di riferimento “a livello di fornitura e posa”. Peraltro, secondo l'appellante incidentale, il numero di ore impiegate per la realizzazione delle opere aggiuntive era assolutamente sproporzionato rispetto alle tempistiche di lavoro effettive;
infine, nulla era dovuto con riferimento agli importi richiesti dal fabbro, in quanto non era stata realizzata alcuna lavorazione extra capitolato. Inoltre, l'appellante incidentale si doleva che: nella sentenza il Tribunale di Forlì aveva ritenuto provata la presenza di infiltrazioni, ma non l'ammontare dei danni conseguenti, in particolare a fronte del fatto che per provare il quantum
pagina 8 di 15 degli stessi era stata richiesta una CTU, che non era stata ammessa;
gli spostamenti del rogito notarile erano direttamente dovuti a vizi da lui riscontrati nell'immobile; era dimostrato che alcune lavorazioni, che erano state conteggiate come extra capitolato e da lui saldate, erano già ricomprese nel capitolato e da ciò discendeva la legittimazione della ripetizione da parte sua e il giudice di prime cure aveva errato, “laddove dapprima negava che vi fosse necessità di procedere ad una CTU, salvo poi ritenere non provato che vi fossero somme duplicate rispetto a quanto già pagato e neppure ammetteva
l'ulteriore prova per testi in ordine alle circostanze a ciò riferite.”; la sentenza sarebbe del tutto carente con riferimento alla questione dei lavabi, che erano stati da lui acquistati e montati in autonomia, e, ciononostante, aveva posto a suo carico il relativo costo per la fornitura e il Pt_1 montaggio;
il Tribunale aveva omesso totalmente di pronunciarsi sugli ulteriori vizi con specifico riferimento alla terrazza e sullo scrostamento del terrapieno.
13. Con il terzo motivo di appello incidentale ensurava la sentenza impugnata Controparte_1 per “Omessa pronuncia in ordine a parte delle domande riconvenzionali proposte nell'interesse di
”. CP_1
Secondo l'appellante incidentale, il Tribunale di Forlì avrebbe omesso completamente di pronunciarsi con riferimento alle domande di riparazione e risarcimento danni, aventi ad oggetto la terrazza dell'immobile, la rimozione del distacco dell'intonaco nel muro di contenimento nel terrapieno nella zona antistante la porta finestra del piano terra, in quanto non realizzato a regola d'arte, alla
“regolarizzazione dell'accesso pedonale esistente attraverso una rettifica catastale di aggiornamento delle planimetrie”, all'installazione di una “porta normale” rispetto ad una “1/3 2/3” necessaria all'ingresso del locale ad uso sgabuzzino alla luce dello spazio ristretto in quel punto, la mancata installazione al piano inferiore dell'impianto di condizionamento e aspirazione richiesto dall'acquirente.
14. Con il quarto motivo di appello incidentale censurava la sentenza del Controparte_1
Tribunale di Forlì per “Totale assenza / difetto di motivazione nonché errata argomentazione in ordine al rigetto della richiesta di CTU e contestuale impugnazione delle ordinanze istruttorie del 1° febbraio
2021 e del 3 dicembre 2021”.
Secondo il Tribunale di Forlì aveva erroneamente respinto la richiesta di CTU Controparte_1 dallo stesso formulata, nonostante entrambe le parti avessero depositato copiosa documentazione e la natura strettamente tecnica dei fatti causa, i quali avrebbero dovuto essere rimessi ad un consulente dotato di competenze specialistiche.
15. L'appello principale è infondato.
16. Il primo motivo di appello è infondato.
Con il primo motivo di appello censurava la sentenza impugnata nella parte in cui “ritiene Parte_1 carente di prova e di allegazione la pretesa della in merito al prezzo delle opere eseguite, Parte_1
pagina 9 di 15 pur a fronte della generica contestazione di controparte con conseguente revoca del decreto ingiuntivo opposto”.
Deve evidenziarsi che il Tribunale ha accertato che (a) le opere extracapitolato fossero oggetto di un ordine della committenza e che (b) tali opere siano state effettivamente eseguite.
Tali accertamenti non sono stati impugnati in sede di gravame incidentale da parte di CP_1
Tutte le argomentazioni, anche attinenti ai suddetti profili accertati dal Tribunale, sono finalizzate unicamente all'accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dall'appellante incidentale e non già alla riforma della sentenza nella parte in cui contiene tali accertamenti, non costituenti oggetto di gravame.
Deve precisarsi che tali accertamenti, implicando il rigetto espresso delle deduzioni ed eccezioni formulate dal avrebbero dovuto essere oggetto di appello incidentale, non essendo sufficiente CP_1 una mera riproposizione ex art. 346 c.p.c. di deduzioni ed eccezioni (in tal senso tra le altre, sez. 3,
Ordinanza n. 25876 del 27/09/2024: “In tema di impugnazioni, qualora un'eccezione di merito sia stata respinta in primo grado, in modo espresso o attraverso un'enunciazione indiretta che ne sottenda, chiaramente ed inequivocamente, la valutazione di infondatezza, la devoluzione al giudice
d'appello della sua cognizione, da parte del convenuto rimasto vittorioso quanto all'esito finale della lite, esige la proposizione del gravame incidentale, non essendone, altrimenti, possibile il rilievo officioso ex art. 345, comma 2, c.p.c. (per il giudicato interno formatosi ai sensi dell'art. 329, comma
2, c.p.c.), né sufficiente la mera riproposizione, utilizzabile, invece, e da effettuarsi in modo espresso, ove quella eccezione non sia stata oggetto di alcun esame, diretto o indiretto, ad opera del giudice di prime cure”.
Così, invece, ha motivato il tribunale il rigetto della domanda azionata in via monitoria, nonostante l'accertamento dei suddetti fatti costitutivi della medesima:
“A diversa conclusione non consente di giungere nemmeno l'affermazione che alcuni dei lavori classificati extra capitolato fossero in realtà già ricompresi nel capitolato, tale contestazione infatti si connota per genericità, non indicando chiaramente in quale voce del capitolato rientrerebbe ciascuno dei lavori. Piuttosto, deve rilevarsi che la convenuta non ha fornito alcun elemento di prova in relazione alla contestazione del valore delle opere svolta da parte attrice opponente. Deve infatti rilevarsi che tale contestazione è certamente generica, ma non avrebbe potuto essere più specifica in mancanza, sino alla seconda memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c., ossia fino al deposito della relazione di di un adeguato dettaglio sul valore attribuito alle singole lavorazioni;
pertanto, Per_1 appare idonea a rendere il punto contestato. Ne consegue che, mancando la prova del valore delle lavorazioni, manchi la prova del credito ed il decreto ingiuntivo debba essere revocato”.
Il Tribunale ha, dunque, ritenuto di dover rigettare la domanda proposta in via monitoria, in considerazione di una lacuna di ordine assertivo, sanata soltanto in memoria ex art. 183 n. 2 c.p.c. e pagina 10 di 15 dunque tardivamente, in modo da escludere la tardività della contestazione successivamente effettuata da parte appellante incidentale.
Il ragionamento, correttamente e fondatamente operato dal tribunale, deve essere confermato nella presente sede.
in sede monitoria, non ha allegato in dettaglio le opere c.d. extracapitolato nemmeno con Parte_1 riferimento ai corrispettivi dovuti a fronte della loro esecuzione: in tale sede non è stata fatta alcuna allegazione rilevante sul punto.
In sede di costituzione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, parte appellante principale ha prodotto i documenti 32 bis, ter, 33 bis, 34 bis 35 bis 36 bis, contenenti i preventivi afferenti alle opere extracapitolato di cui si tratta.
Peraltro, tali preventivi presentavano, per lo più, oltre alla generica descrizione delle opere eseguite, una altrettanto generica quantificazione del corrispettivo dovuto, calcolato complessivamente rispetto alle opere descritte in ciascun preventivo e senza alcuna indicazione di dettaglio idonea alla corretta e adeguata individuazione dei parametri utilizzati al fine della quantificazione medesima.
Tutto ciò integra una carenza assertiva nella estrinsecazione della causa petendi relativa al quantum del corrispettivo richiesto: tale carenza non è stata sanata prima del compimento delle preclusioni di rito ossia al più tardi con la memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c.
In tale contesto il Tribunale ha correttamente ritenuto carenti l'allegazione e la conseguente prova dei fatti costitutivi inerenti alla quantificazione dei corrispettivi azionati in via monitoria.
Ancora, in tale contesto una eventuale c.t.u., volta ad accertare il corrispettivo dovuto, avrebbe avuto natura inammissibilmente esplorativa, non potendo ormai essa avere ad oggetto tempestive allegazioni di natura assertiva, dotate di sufficiente specificità.
17. Con il secondo motivo di appello principale censura la sentenza impugnata nella parte Parte_1 in cui “ritiene provata la presenza dei vizi sulla scorta delle testimonianze rese dai testimoni di parte
. CP_1
Il tribunale ha accertato quanto segue: “Risulta confermata dai testi e Tes_1 Tes_3 CP_2 la presenza di macchie di umidità e rigonfiamento dell'intonaco. Tuttavia, parte opponente non prova
l'ammontare del danno subito e dunque la riconvenzionale sul punto non può essere accolta.
Secondo l'appellante tali testimonianze sono prive di ogni rilevanza tecnica e sarebbero di dubbia attendibilità con la conseguenza che la presenza di vizi e difetti non potrebbe essere ritenuta provata e, peraltro, la domanda riconvenzionale sugli asseriti vizi e difetti era infondata in quanto carente di specifica allegazione.
Anche tale motivo di appello è infondato.
Dalle testimonianze rese dai testi e della cui attendibilità non è dato Tes_1 Tes_2 CP_2 dubitare, emerge la prova dei vizi di cui si tratta:
pagina 11 di 15 Teste cap. 21: si è vero, da marzo 2019 in più occasioni ho notato la presenza Testimone_4 della macchia in questione;
teste cap. 22: si c'erano delle macchie di umidità da infiltrazione poiché sopra c'è un CP_2 terrazzo e probabilmente il deflusso delle acque non era studiato correttamente e quindi ristagnando
l'acqua penetrava nel muro;

Teste cap. 22: si è vero, infatti, il muro presentava bolle di umidità che causavano il distacco Tes_2 dell'intonaco, si tratta di problematica ancora presente e che anzi sta aumentando di importanza. Lo so perché abito nell'appartamento di cui è causa.
Vi è dunque adeguata prova del vizio di cui si tratta (presenza di macchie di umidità e rigonfiamento dell'intonaco).
18. L'appello incidentale è solo parzialmente fondato nei termini che seguono.
19. Con il primo motivo di appello incidentale ensura la sentenza impugnata Controparte_1 per “Totale assenza / difetto di motivazione nonché errata argomentazione in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale sulla nozione di “finito e rifinito.”.
Il motivo è infondato.
Come correttamente rilevato dal tribunale, parte appellante incidentale, nel giudizio di primo grado,
“formula poi domanda riconvenzionale quanto alle opere non realizzate a regola d'arte, a quelle pagate e non realizzate, agli importi pagati per opere extra contratto ma non dovuto perché relativi a opere da capitolato, nonché per i danni patiti (spese per il proprio tecnico a verifica delle opere svolte, maggior costo del notaio per rinvii stipula, assistenza legale stragiudiziale per complessivi 5.098 euro, nonché riparazione infiltrazioni, regolarizzazione catastale per 500 euro)”.
In relazione a tale primo motivo di gravame incidentale si configura una contestazione di avvenuto pagamento di opere non realizzate e di duplicazione di pagamento di opere già ricomprese nel capitolato.
20. Entrambe le contestazioni sono infondate.
Il pagamento di opere non realizzate esigeva la proposizione di una domanda di adempimento e non già di risarcimento danni, dovendosi poi escludere una prestazione di natura restitutoria, in mancanza della proposizione di una domanda risolutoria, che la giustifichi.
Quanto alla duplicazione di pagamenti di opere già ricomprese nel capitolato, tali pagamenti costituiscono esecuzione di accordi contrattuali consapevolmente sottoscritti da parte appellante incidentale, che non ha dedotto una fattispecie di errore invalidante la prestazione del proprio consenso.
Dunque, in mancanza di tale impugnativa per errore degli accordi contrattuali, di cui i pagamenti costituiscono esecuzione, l'eventuale duplicazione dei pagamenti medesimi diviene irrilevante ai fini della decisione.
pagina 12 di 15 In particolare, le suddette considerazioni impediscono la ripetizione dell'importo di euro € 38.418,24, costituente parziale estinzione della pretesa creditoria relativa alla fattura azionata in via monitoria.
Tale pagamento, secondo le allegazioni di parte appellante incidentale stessa, è, infatti, sorretto dagli accordi contrattuali di cui sopra.
21. Il rigetto del presente motivo di gravame comporta l'assorbimento e dunque il rigetto di ogni doglianza di parte appellante incidentale, eccezion fatta per quelle relative al mancato accoglimento della domanda risarcitoria connessa ai dedotti vizi delle opere eseguite.
22. Il secondo motivo di appello incidentale è parzialmente fondato.
23. Con il secondo motivo di appello incidentale censurava la sentenza Controparte_1 impugnata per “Totale assenza / difetto di motivazione nonché errata argomentazione in ordine al rigetto delle ulteriori domande riconvenzionali proposte da ”. CP_1
Il tribunale ha, infatti, accertato la sussistenza del vizio, rappresentato dalla presenza di macchie di umidità e rigonfiamento dell'intonaco.
La quantificazione del danno connesso alla emenda del vizio predetto è stata fatta in euro 1000,00 a p.
36 della comparsa contenente appello incidentale.
In assenza di un'adeguata specifica contestazione a d opera di parte appellata incidentale ( , Parte_1 deve ritenersi provato il costo di emenda connesso a tale vizio dell'opera.
Quanto alla questione inerente ai “lavabi”, deve confermarsi la correttezza della decisione del
Tribunale.
Così la motivazione del primo giudice:
“Quanto ai lavabi dalle testimonianze di e non è possibile stabilire con sufficiente Tes_3 CP_2 certezza se siano stati acquistati da in quanto ne rifiutava la fornitura (come parrebbe CP_1 Pt_1 dalla testimonianza , o perché ha deciso di prenderli diversi rispetto a quelli di capitolato Tes_3
(come parrebbe dalla testimonianza . Anche su questo punto, pertanto, la riconvenzionale CP_2 non può essere accolta”.
L'appello incidentale non evidenzia argomentazioni idonee ad inficiare il ragionamento posto a base della decisione del tribunale.
Quanto al preteso danno da pagamento di parcelle professionali al notaio, all'avvocato difensore e all'architetto deve confermarsi la correttezza di quanto ritenuto dal Tribunale al riguardo: CP_2
““Il maggior importo chiesto dal Notaio non appare all'evidenza riconducibile univocamente al Pt_3 comportamento di a maggior ragione se si considera che non sono emersi inadempimenti di Pt_1 particolare rilevanza da parte dell'impresa. Per lo stesso motivo non appare dovuto il rimborso della parcella dell'arch. e dell'attività stragiudiziale dell'avv. Brunelli”. CP_2
In effetti, il peculiare sviluppo dei rapporti tra le parti nella fase ante causam esclude la imputabilità alla dei maggiori costi connessi all'impegno professionale di notaio, architetto e avvocato Parte_1 difensore.
pagina 13 di 15 La reciprocità delle pretese creditorie e, come emerge dal presente giudizio, la sostanziale infondatezza delle medesime (fatta eccezione per l'importo risarcitorio, come sopra accertato) esclude tale imputabilità alla Parte_1
24. Il terzo motivo è infondato.
Con il terzo motivo di appello incidentale censura la sentenza impugnata per Controparte_1
“Omessa pronuncia in ordine a parte delle domande riconvenzionali proposte nell'interesse di
”. CP_1
Secondo l'appellante incidentale il Tribunale di Forlì avrebbe omesso completamente di pronunciarsi con riferimento alle domande di riparazione e risarcimento danni aventi ad oggetto la terrazza dell'immobile, la rimozione del distacco dell'intonaco nel muro di contenimento nel terrapieno nella zona antistante la porta finestra del piano terra, in quanto non realizzato a regola d'arte, la
“regolarizzazione dell'accesso pedonale esistente attraverso una rettifica catastale di aggiornamento delle planimetrie”, l'installazione di una “porta normale” rispetto ad una “1/3 2/3” necessaria all'ingresso del locale ad uso sgabuzzino alla luce dello spazio ristretto in quel punto, la mancata installazione al piano inferiore dell'impianto di condizionamento e aspirazione richiesto dall'acquirente.
Il motivo è infondato.
Il tribunale non ha affatto omesso la pronuncia, avendo rigettato espressamente la domanda riconvenzionale con riferimento ai vizi indicati in atto di appello incidentale.
Inoltre, sussiste anche una pur sintetica motivazione, che enuncia la mancanza di prova dei vizi di cui si tratta.
La motivazione seppur sintetica, sussiste e la pronuncia è dunque esistente e valida.
Infondata è, dunque, l'allegazione di una omessa pronuncia.
25. Infondato è anche il quarto motivo di appello incidentale.
L'approfondimento istruttorio, invocato con il quarto motivo, alla luce delle considerazioni svolte a fondamento del rigetto, nei termini sopra evidenziati, dei precedenti motivi di gravame, si rivela irrilevante e inammissibile.
Infatti, il rigetto, nei termini sopra evidenziati, dei motivi di gravame non è fondato sul difetto di prova delle allegazioni poste a sostegno della domanda riconvenzionale e ciò determina logicamente il rigetto anche del quarto motivo, incentrato sull'approfondimento istruttorio.
26. In parziale accoglimento dell'appello incidentale, deve condannarsi al pagamento della Parte_1 somma di 1.000,00 euro, oltre rivalutazione monetaria dalla data della domanda giudiziale alla data di pubblicazione della presente sentenza, oltre interessi legali, nel medesimo lasso di tempo, sul capitale rivalutato anno per anno in base agli indici istat.
27. La reciproca soccombenza (sostanzialmente integrale) implica la integrale compensazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio.
pagina 14 di 15 Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del 2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis, per il solo appellante principale . Parte_1


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – rigetta l'appello principale proposto da;
Parte_1
II - in accoglimento parziale dell'appello incidentale proposto da , condanna Controparte_1
al pagamento in favore di della somma di euro 1,000,00, oltre Parte_1 Controparte_1 rivalutazione monetaria ed interessi legali come in motivazione;

III - conferma nel resto l'appellata sentenza;

IV - dichiara l'integrale compensazione delle spese del grado di appello tra le parti.
V - Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del 2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis, per il solo appellante principale . Parte_1
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 24 giugno 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Andrea Lama dott. Giovanni Salina
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