N. 1695/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Antonio Corte Consigliere rel.
Dott. Silvia Maria Russo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 5.6.2024 da
(C.F. e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Mancini Tommaso e dell'avv. Prete Giovanni C.F._2
( ), con elezione di domicilio in Via san Damiano, 4 20122 Milano, presso e C.F._3
nello studio dei difensori;
appell anti
CONTRO
(C.F. , in persona dell'Amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1
tempore, (C.F./P.IVA e indirizzo pec Controparte_2 P.IVA_2
, in persona del rag. ( ), con sede Email_1 Controparte_2 CodiceFiscale_4
legale in Milano (MI), cap 20146, Via G. Frua 14; 2) Controparte_3
( ), nato a [...] il [...], residente in [...] C.F._5
20146, Via Quarnero 2; 3) ( , nata a [...] il Controparte_4 C.F._6
26 novembre 1957, residente in [...]; 4) Controparte_5
1

( ), nata a [...] il [...], residente in [...] C.F._7
Viale Misurata 34; 5) ( , nato a [...] il 5 Controparte_6 C.F._8
dicembre 1995, residente in [...]; 6) Controparte_7
( ), nata a [...] il [...], residente in [...]C.F._9
(MI) 20146, Viale Misurata 34; 7) ( ), nato a [...] il 13 Controparte_8 C.F._10
febbraio 1956, residente in [...]; 8) Parte_3
( , nata a [...] il [...], residente in [...] C.F._11
20146, Viale Misurata 34; 9) ( ), nato a [...] il Controparte_9 C.F._12
30 gennaio 1952, residente in [...]; 10) Controparte_10
( ), nato a [...] il [...], residente in [...] C.F._13
Viale Misurata 34; 11) ( , nata a [...] il 23 agosto Controparte_11 C.F._14
1956, residente in [...]; 12) Parte_4
( , nato a [...] il [...], residente in [...] C.F._15
Via Misurata 34; 13) ( ), nata a [...] Controparte_12 C.F._16
(BG) l'8 luglio 1941, residente in [...]; 14) Controparte_13
( ), nata a [...], residente in [...]; C.F._17
15) ( ), nata a [...] il [...], Controparte_14 C.F._18
residente in [...]; 16) Parte_5
( , nato a [...] il [...], residente in [...]
da Forlì n. 3; 17) ( ), nato a [...] il [...], CP_15 C.F._20
residente in [...]; 18) ( ), CP_16 C.F._21
nata a [...] il [...], residente in [...]; 19)
( , nata a [...] il [...], residente in [...]Parte_6 C.F._22
(MI) 20146, Viale Misurata 34; 20) ( ), nata Parte_7 C.F._23
Fiorenzuola D'Arda il 29 agosto 1923, residente in [...]; 21)
( ), nata a [...] il [...], residente in Parte_8 C.F._24
Milano (MI) 20146, Viale Misurata 34; 22) ( ), nato a [...] Parte_9 C.F._25
CP_1 (BA) il 19 ottobre 1944, residente in [...]; 23) Pt_10
( ), nato a [...] il [...], residente in [...]
[...] C.F._26
20146, Viale Misurata 34; 24) ( ), nata a [...] il 30 Parte_11 C.F._27
novembre 1973, residente in [...]; 25) (C.F. CP_18
e indirizzo pec , in persona del legale rappresentante pro P.IVA_3 Email_2
tempore, con sede legale in Milano (MI) 20146, Via Gessi Romolo 51; 26) Controparte_19
( ), nata a [...] il [...], residente in Parte_12 C.F._28
2 Milano (MI) 20146, Viale Misurata 34; 27) ( ), nato a [...] Parte_13 C.F._29
(RM) il 22 dicembre 1959, residente in [...]; 28)
[...]
( , nata a [...] il [...], residente in [...]CP_19 C.F._30
(MI) 20146, Viale Misurata 34; 29) ( ), nato a [...] il Parte_14 C.F._31
13 luglio 1938, residente in [...]; 30) Parte_15
( ), nata a [...] il [...], residente in [...] C.F._32
Via Foppa Vincenzo 60; 31) ( , nato a [...] Parte_16 C.F._33
il 22 settembre 1962, residente in [...], tutti rappresentati e difesi dall'avv. Augusto Cirla (c.f. – mail pec: CodiceFiscale_34
, con Studio in Milano, via Rugabella 1, ed ivi elettivamente Email_3
domiciliati. appellati
OGGETTO: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI per e Parte_1 Parte_2
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione reietta, per tutti i motivi esposti in atti, da intendersi qui ritrascritti, a formare parte integrante e sostanziale delle odierne conclusioni, così giudicare:
- in accoglimento dei motivi formulati nella narrativa del presente atto di citazione in appello, riformare la sentenza emessa dal Tribunale di Milano n. 3052/2024 (sub doc. A), e per l'effetto accogliere le domande formulate in sede di primo grado e quindi così pronunciare: nel merito: in accoglimento del primo, o, in subordine, del secondo, motivo di appello:
- accertare e dichiarare il diritto di proprietà esclusiva degli odierni attori sulla copertura del torrino scale di collegamento della terrazza con l'appartamento sottostante nonché dell'ulteriore porzione che funge da copertura dei vani di veranda (porzione individuata, per comodità, con il colore giallo pieno nello schema planimetrico foto-riprodotto a pagg.

4-6 dell'atto di appello), anche ai sensi e per gli effetti cui all'art. 948 e seg., c.c., ovvero di qualsiasi altra pertinente norma di legge, con ogni opportuna declaratoria e statuizione di legge. ulteriormente, sempre nel merito: In accoglimento del primo e/o del secondo motivo di impugnazione della delibera 27 febbraio 2019:
- accertare e dichiarare l'illegittimità e/o comunque l'invalidità della delibera condominiale assunta dal in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo Controparte_1
3 2019, nonché del relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, e, per l'effetto,
- dichiarare nulla e/o comunque annullare la delibera condominiale assunta dal CP_1
in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo 2019, nonché il
[...]
relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, con conseguente erronea determinazione e ripartizione dell'onere di spese condominiali sia con riferimento al rendiconto spese ordinario 01/01/18-31/12/18, e relativo riparto, sia con riferimento al preventivo spese es. 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto, per tutte le ragioni sopra esposte;

E per l'effetto: accertare e dichiarare il diritto dei condomini di ricevere una quota Parte_17
non inferiore al 59,85%, o comunque quella superiore che dovesse risultare all'esito dell'istruttoria, dell'intero canone annuale complessivamente corrisposto da DA IT S.p.A., avendo occupato la relativa Stazione per la quota indicata o per quella che risulterà all'esito Parte_18 dell'istruttoria, la loro proprietà esclusiva, in ragione di tutto quanto esposto nella narrativa in atti;
accertare e dichiarare il diritto dei condomini di ricevere una quota non inferiore a Parte_17
1/3, o comunque quella diversa che dovesse essere ritenuta di giustizia, dei canoni annuali complessivamente corrisposti da e (quest'ultimo già Controparte_20 Controparte_21
al netto di quanto dovuto agli attori in virtù della precedente domanda), in ragione della compromissione dei loro diritti e della vicinanza delle alla loro proprietà Parte_19
esclusiva, nonché per tutti i motivi esposti nella narrativa in atti;
in ogni caso, fermo il diritto dei condomini di partecipare – in aggiunta e a prescindere da quanto sopra – agli utili Parte_17
generati e generandi dai contratti con e con DA IT S.p.A. (al netto di Controparte_20
quanto dovrà essere riconosciuto e corrisposto in via esclusiva agli attori in ragione delle precedenti domande) secondo la loro quota di pertinenza millesimale.
In accoglimento del terzo motivo di impugnazione della delibera 27 febbraio 2019: - accertare e dichiarare l'illegittimità e/o comunque l'invalidità della delibera condominiale assunta dal in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo 2019, Controparte_1
nonché del relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, e, per l'effetto, - dichiarare nulla e/o comunque annullare la delibera condominiale assunta dal in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 Controparte_1
marzo 2019, nonché il relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, con conseguente erronea determinazione e ripartizione dell'onere di spese condominiali sia con riferimento al rendiconto spese ordinario 01/01/18-31/12/18, e relativo riparto, sia con riferimento al preventivo spese 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto, per tutte le ragioni sopra esposte;
e per l'effetto:

4 - accertare e dichiarare il diritto dei condomini di ottenere una riduzione (e quindi un Parte_17
rimborso) pari a Euro 1.466,66 della spesa ad essi erroneamente imputata (e dagli stessi già sopportata) riguardante l'intervento di “ripristino manto impermeabilizzazione terrazzo”, per tutto quanto esposto nella narrativa in atti;
In accoglimento del quarto motivo di impugnazione della delibera 27 febbraio 2019:
- accertare e dichiarare l'illegittimità e/o comunque l'invalidità della delibera condominiale assunta dal in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo Controparte_1
2019, nonché del relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, e, per l'effetto,
- dichiarare nulla e/o comunque annullare la delibera condominiale assunta dal CP_1
in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo 2019, nonché il
[...]
relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, con conseguente erronea determinazione e ripartizione dell'onere di spese condominiali sia con riferimento al rendiconto spese ordinario 01/01/18-31/12/18, e relativo riparto, sia con riferimento al preventivo spese 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto, per tutte le ragioni sopra esposte;
e per l'effetto:
- accertare e dichiarare il diritto dei condomini di ottenere il rimborso da parte del Parte_17 convenuto dell'ulteriore importo pari a Euro 1.350,00, versato dagli attori per i CP_1 necessari lavori di ripristino della problematica infiltrativa verificatasi all'interno del loro appartamento, per tutto quanto esposto nella narrativa in atti;
In accoglimento del quinto motivo di impugnazione della delibera 27 febbraio 2019:
- accertare e dichiarare l'illegittimità e/o comunque l'invalidità della delibera condominiale assunta dal in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo Controparte_1
2019, nonché del relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, e, per l'effetto,
- dichiarare nulla e/o comunque annullare la delibera condominiale assunta dal CP_1
in data 27 febbraio 2019 e comunicata agli attori in data 20 marzo 2019, nonché il
[...]
relativo riparto consuntivo (e preventivo), alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, con conseguente erronea determinazione e ripartizione dell'onere di spese condominiali sia con riferimento al rendiconto spese ordinario 01/01/18-31/12/18, e relativo riparto, sia con riferimento al preventivo spese es. 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto, per tutte le ragioni sopra esposte;
e per l'effetto:

5 - accertare e dichiarare il diritto dei condomini di vedere modificata in riduzione Parte_17
l'attribuzione ai medesimi di n. 4 “quote acqua” per l'intero esercizio 2018, o per il periodo successivo all'acquisto dell'immobile, per tutto quanto esposto nella narrativa in atti;

In ogni caso:
- previo, se del caso, espletamento di apposito accertamento a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio dello stato dei luoghi, rinnovando/integrando la CTU in atti secondo quanto già domandato, determinare la corretta ripartizione delle spese condominiali nonché dei proventi, alla luce di tutto quanto sopra esposto, e, per l'effetto, modificare e/o rivedere e/o procedere alla corretta rideterminazione dei saldi a conguaglio, sia con riferimento al rendiconto spese ordinario 01/01/18-
31/12/18, e relativo riparto, sia relativamente al preventivo spese es. 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto;

- ordinare al , in persona dell'Amministratore pro tempore, di fare tutto Controparte_1
quanto in suo potere/dovere per il rispetto da parte di tutti i condòmini della nuova rideterminazione delle spese condominiali nonché dei proventi sia con riferimento al rendiconto, e relativo riparto, spese ordinario 01/01/18-31/12/18 sia relativamente al preventivo spese es. 01/01/19-31/12/19 con il relativo riparto, come risultate all'esito del presente giudizio;

- il tutto, con ogni ulteriore e necessario accertamento, anche di natura incidentale, e con riconoscimento di interessi ed accessori di legge.
In accoglimento dei motivi d'impugnazione avverso le delibere autorizzative la sottoscrizione dei contratti e DA (oggi di titolarità Inwit): CP_20
- accertare e dichiarare l'illegittimità e/o comunque l'invalidità, quindi per l'effetto accertare e dichiarare la nullità, delle delibere condominiali assunte a mera maggioranza dal CP_1
rispettivamente in data 9 maggio 2000 e 20 luglio 2000 ed in data 28 febbraio 2011,
[...]
alla luce di tutti i motivi di impugnazione sopra esposti, con ogni opportuna declaratoria di legge;

In ogni caso:
- rigettare ogni contraria istanza, eccezione e deduzione.
- con vittoria di spese e competenze di lite oltre oneri di legge per entrambi i gradi di giudizio e, per l'effetto, condanna alla restituzione di quanto già versato dagli odierni appellanti, con espressa riserva di ripetere, a titolo di spese legali liquidate con la sentenza impugnata, oltre a maggiorazione per rivalutazione monetaria e interessi maturati.
In via Istruttoria: Gli attori appellanti ripropongono e insistono per l'ammissione di tutte le istanze istruttorie formulate in primo grado e di seguito ritrascritte (suddivise per “temi di causa”):
Ø con riferimento al tema della proprietà esclusiva si insiste per l'ammissione:

6 - della prova per interpello di tutti i convenuti e la prova testimoniale sui capitoli formulati in primo grado;
dell'ordine di esibizione come formulato in primo grado;

- della consulenza tecnica d'ufficio come richiesta in primo grado;

Per il condominio ed i condomini appellati
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, respingere il proposto appello da Pt_1
e avverso la sentenza n. 3052/24 resa dal Tribunale di Milano, con la
[...] Parte_2
conseguente totale conferma di essa.
Con condanna di parte appellante al pagamento in favore degli appellati tutti delle spese e competenze del doppio grado di giudizio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione regolarmente notificato e , Parte_1 Parte_2
comproprietari di una unità immobiliare posta al piano ottavo del fabbricato condominiale sito in
Milano, viale Misurata n. 34, giusta atto di compravendita del 26 luglio 2018, hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Milano il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, impugnando le delibere assunte dalle assemblee tenutesi nelle date 27.2.2019, 9.5.2000,
20.7.2000, 28.2.2011.
Deducevano in sintesi l'illegittimità della delibera del 2019, nella parte in cui distribuiva per millesimi l'importo percepito per l'affitto dalle compagnie telefoniche nel corso dell'anno, e chiedevano -previo accertamento della proprietà privata anzichè della porzione di CP_22
superficie che funge da copertura del torrino scale di collegamento della terrazza con l'appartamento sottostante, nonché dell'ulteriore porzione di superficie che funge da prolungamento della copertura tra la fine dello stesso torrino e il locale tecnico condominiale- di dichiararsi la nullità delle due delibere autorizzative assunte dal senza unanimità di voto, CP_1
rispettivamente in data 9/5, 20/7/2000 ed in data 28/2/2011, nella parte in cui avevano autorizzato la sottoscrizione dei contratti di locazione in virtù dei quali le società e DA CP_20
occupavano il torrino di copertura del vano ascensori e della privata proprietà degli esponenti. Oltre
a contestare la ripartizione delle “quote acqua” (calcolate su quattro quote anziché due), dell'attribuzione delle spese per il rifacimento della guaina del tetto (pretese in € 2.933,00 anzichè €
1.466,00), nonchè a dolersi della delibera che respingeva la domanda di risarcimento integrale di danni per infiltrazioni (per € 1.350,00).
7 Considerata l'incidentale domanda di accertamento della proprietà formulata dagli attori, veniva disposta l'integrazione del contradditorio nei confronti di tutti i condomini, che provvedevano a costituirsi, chiedendo il rigetto delle domanda degli attori relativa all'accertamento della loro proprietà sulle parti ritenute invece dai terzi chiamati di proprietà comune.
Veniva disposta CTU tecnica volta all'accertamento dello stato dei luoghi, con incarico all'ing.
. Persona_1
Con sentenza n. 3052/24 in data 18.3.2024 il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa, rigettava tutte le domande formulate dagli attori nei confronti del e nei confronti di tutti i terzi chiamati Controparte_23
costituiti; condannava gli attori e , al pagamento delle Parte_1 Parte_2
spese legali in favore del , ed in favore di tutti i terzi Controparte_23
chiamati costituiti in giudizio;
poneva definitivamente le spese di CTU a carico degli attori.
Avverso la sentenza proponevano appello e , Parte_1 Parte_2
lamentando, con un primo motivo, con riferimento alla domanda di accertamento della proprietà, la nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 1, n. 4 c.p.c., stante l'inosservanza dell'obbligo di motivazione (omessa o solo apparente, comunque illogica), nonché, in ogni caso, violazione e falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., art. 1117 c.c. nella parte in cui si è ritenuta applicabile la c.d. “presunzione di condominialità”; con un secondo motivo: con riferimento alla domanda di accertamento della proprietà, deducendo nullità della sentenza per violazione dell'art. 132, comma 1, n. 4 c.p.c., stante l'omessa o solo apparente motivazione, nonché erroneità della sentenza per omesso esame della documentazione rilevante e dirimente, violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c. nonché 1117 c.c.; con un terzo motivo, dolendosi della ripartizione dei canoni e DA operata nella delibera 27.2.2019 su base millesimale;
CP_20
con un quarto motivo, violazione/falsa applicazione dell'artt. 112 c.p.c. stante l'omessa pronuncia in merito al secondo motivo di impugnazione della delibera del 27.2.2019, deducente che gli appellanti sono i soli a subire molestia dall'allocazione delle antenne, e devono quindi essere indennizzati;
con un quinto motivo di appello: sul terzo motivo di impugnazione della delibera
27.2.2019, avente ad oggetto la ripartizione delle spese per “sistemazione straordinaria del terrazzo”, lamentano motivazione apparente e/o comunque illogica;
travisamento dei fatti causa;
omesso esame della documentazione agli atti e mancata ammissione dei mezzi istruttori rilevanti;
con un sesto motivo di appello: sul quarto motivo di impugnazione della delibera 27.2.2019, con riferimento al rigetto della richiesta di risarcimento per danni subiti in conseguenza delle
8 infiltrazioni, lamentano motivazione apparente e/o comunque illogica;
travisamento dei fatti causa;
omesso esame della documentazione agli atti e mancata ammissione dei mezzi istruttori rilevanti;
con un settimo motivo di appello: sul quinto motivo di impugnazione della delibera 27.2.2019, relativo alla ripartizione delle “quote acqua”, lamenta violazione del principio del contraddittorio e mancato esame della documentazione prodotta agli atti;
con un ottavo motivo, lamentando la nullità delle delibere autorizzative la sottoscrizione dei contratti, in quanto assunte senza la necessaria votazione unanime dei condòmini, motivazione apparente e/o comunque illogica;
travisamento dei fatti causa;
omesso esame della documentazione agli atti ed errata valutazione delle questioni di diritto trattate;
con un nono motivo deducendo l'invalidità della CTU e l'opportunità/necessità di sua rinnovazione, e riproponendo le istanze istruttorie non ammesse.
Si costituivano il e relativi condomini, chiedendo respingere Controparte_23
l'impugnazione.
Nelle more del giudizio gli impianti contestati venivano spostati sulla parte indiscutibilmente condominiale, quella di copertura dei servizi comuni. Residua interesse alla decisione con riferimento all'accertamento della proprietà e per le ripartizioni pregresse.
Alla prima udienza di comparizione, tenutasi il 12.11.2024, il consigliere istruttore, indicati i termini per le memorie conclusionali, fissava per la rimessione al collegio l'udienza del 4.2.2025, che si teneva con rito cartolare.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I primi due motivi, che trattano della proprietà della superficie del “torrino” e del tratto di copertura tra questo e il vano “tecnico”, possono essere trattati congiuntamente, e non sono fondati.
Contesta in sostanza parte appellante la presunzione di condominialità della copertura, e comunque, ammettendo l'operatività della presunzione di “condominialità” con riferimento alle aree di copertura in questione, deducendo l'esistenza di un titolo valido a superarla.
Si deve ricordare che sul lastrico solare, indicato quale terrazzo nei rogiti depositati, che di fatto è il colmo di copertura dell'edificio, esistono ulteriori due fabbriche, che contengono la scala in uso agli attori/appellanti per accedere al terrazzo e i locali tecnici condominiali.
Tali due locali sono coperti in modo continuo da copertura piana, che di fatto rappresenta il “tetto” delle fabbriche sopraelevate esistenti sul lastrico solare del nono piano, copertura cui si accede tramite scala condominiale.
9 e assumono che il loro diritto di proprietà si estende Parte_1 Parte_2
alla porzione di superficie che funge da copertura del “torrino” scale di collegamento della terrazza con l'appartamento sottostante, nonché dell'ulteriore porzione di superficie che funge da prolungamento della copertura tra la fine dello stesso torrino e il locale tecnico condominiale;

convenuto e terzi chiamati eccepiscono l'inesistenza del suddetto titolo. CP_1
Il contrasto è motivato dal fatto che nel 2011 il condominio di viale Misurata 34 deliberò la posa su parti condominiali di antenne di ricezione e DA (poi Infrastrutture Wireless ITne CP_20
S.p.A. - INWIT), pattuendo canoni per complessivi oltre 38.000,00 € l'anno, somma della quale e pretendono quota maggiore di quella loro Pt_1 Parte_1 Parte_2
riconosciuta sulla scorta dei meri valori millesimali.
Si deve allora ricordare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, parti che, per ubicazione e struttura, nel momento in cui si costituisce il condominio, ovvero quando un'unica proprietà esclusiva viene divisa in distinte unità immobiliari, sono funzionali all'uso comune.
Tra le parti comuni rientra il tetto del fabbricato, in quanto destinato alla integrale e unitaria copertura dell'edificio; “siffatta presunzione può essere superata soltanto ove risulti una chiara ed univoca volontà delle parti di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di una determinata porzione del tetto, non valendo a tal fine la individuazione del confine fra le proprietà esclusive sottostanti (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 12381 del 9/5/2023, Rv. 667646). Se ne veda, begli stessi termini, altra (id. Sez. 2, Ordinanza n. 1615 del 16/1/2024, Rv. 669934), in materia di frazionamento conseguente ad esecuzione forzata, che precisa come tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all'aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell'immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà delle suindicate parti.
Tale volontà non risulta in atti.
Si deve in primo luogo evidenziare che il regolamento di condominio stabilisce all'art. 2 che “sono comuni i muri d'ambito e di colmo”. Ebbene, il dizionario Zanichelli riporta che “muro d'ambito” è
“ciascuno dei muri perimetrali della scala”, mentre “muro di colmo” (da culmen, sommità), è quello di copertura. Il regolamento quindi espressamente prevede la condominialità dei muri perimetrali e di quello di colmo del “torrino”.
10 Né ricorre la situazione evocata nella giurisprudenza citata, secondo cui la presunzione può essere superata “ove risulti nel primo” atto (decreto di trasferimento o rogito), “chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno degli aggiudicatari” o degli acquirenti la proprietà.
Infatti il rogito 18.9.1964 tra Immobiliare Burma s.r.l. (costruttore) ed il primo acquirente Per_2 prevedeva “appartamento al piano ottavo con terrazzo sovrastante”; indica specificamente
[...] che “il corpo esterno della stabile ha la copertura a terrazza con vani di veranda inabitabile di proprietà privata, e pertanto non facenti parte degli enti comuni.” È quindi evidente che laddove si è inteso indicare che individuate parti della copertura fossero private, come nello specifico le verande,
è stato fatto.
Il 15.9.1997 vende a “appartamento al piano ottavo con annesso Persona_2 CP_24
terrazzo al nono collegati tra loro da scala interna”. vende in data 12.02.2004 a “appartamento posto al piano ottavo avente CP_24 CP_25 accesso dalla prima porta a sinistra di chi esce dall'ascensore composto di tre vani ed accessori con annesso terrazzo pertinenziale al piano nono collegati tra loro da scala interna con diritto all'atrio comune con l'appartamento distinto al catasto con il subalterno 502”.
Il contratto 26.7.2018 in forza del quale e hanno Parte_1 Parte_2
acquistato da ha ad oggetto “unità immobiliare urbana facente parte dello stabile CP_25
condominiale sito nel Comune di Milano, viale Misurata 34, costituita da un appartamento posto al piano ottavo (…) oltre ad annessi sovrastanti pertinenziali terrazzo al piano nono collegato col sottostante appartamento a mezzo di scala interna, torrino di copertura dell'anzidetta scala interna e serra …”.
Solo ultimo rogito menziona la presenza di un “torrino” di accesso al terrazzo, ma, a prescindere dalla sua non univocità, appare dirimente osservare come il venditore di tale manufatto - CP_25
che non risulta dai precedenti atti di proprietà- non avrebbe potuto evidentemente disporre.
Si deve quindi escludere che la copertura delle scale di accesso al terrazzo, e dello spazio tra questo ed il vano tecnico, siano parti sottratte alla proprietà comune.
Al rigetto della domanda di accertamento della proprietà consegue il rigetto dei primi due motivi di impugnazione delle delibere assunte in data 27.2.2019 -motivi terzo e quarto di appello- relative al riparto dei canoni di locazione del tetto.
Quanto al quarto motivo, che prospetta la necessità di valorizzare in sede di riparto dei canoni il maggiore disagio conseguente alla prossimità agli impianti radio, si deve solo aggiungere che l'assemblea, nell'ambito della sua discrezionalità, non censurabile in sede di impugnazione, ha respinto la richiesta.
11 Si aggiunga che comunque la questione non attiene ai rapporti condominiali: è stata proposta autonoma azione nei confronti dei gestori telefonici (ricorso ex artt. 1171 c.c., 700 e 688 c.p.c. in proc. RG. 40866/2020 del Tribunale di Milano, menzionata dagli stessi appellanti, che producono sub. doc. 39 fasc. di primo grado atti di quel procedimento).
Il quinto motivo -che contesta la delibera 27.2.2019, nella parte in cui opera la ripartizione delle spese per “sistemazione straordinaria del terrazzo” in € 2.933,00 anzichè € 1.466,00- è fondato.
Si deve ricordare che il riparto consuntivo 2018 approvato in data 27/2/2019 prevede l'addebito alla proprietà della quota pari a 1/3 della spesa di € 8.800,00 complessivamente sostenuta Parte_17 dal per la “sistemazione straordinaria del terrazzo” di copertura, avendo la delibera CP_1 attribuito in capo agli stessi l'intera quota di 1/3 dei costi, senza considerare che il terrazzo in commento funge da copertura anche di altra unità immobiliare sita all'ottavo piano, di proprietà di e Pt_12 Pt_13
L'art. 11 del Regolamento condominiale prevede il riparto spese terrazze di proprietà particolare per
1/3 a carico dei condomini cui la terrazza serve da tetto.
Il riparto non è stato calcolato correttamente, in quanto le opere eseguite hanno interessato non le sole parti di terrazzo sovrastanti la proprietà degli attori/appellanti, ma l'intero tetto.
Il motivo viene quindi accolto, con riduzione della somma dovuta da € 2.933,00 ad € 1.466,00.
Il sesto motivo –che si duole del fatto che nella delibera 27.2.2019 viene respinta la richiesta di risarcimento per danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni- non è fondato.
Assumono gli appellanti l'illegittimità della delibera condominiale laddove ha “rigettato la richiesta di risarcimento” da loro formulata;
si deve però osservare che la materia del contendere in questa sede non riguarda una richiesta di risarcimento danni, ma l'impugnazione di una delibera assembleare.
Ne consegue, come correttamente osservato dal Tribunale, che l'assemblea è organo sovrano e può deliberare su eventuali transazioni con condomini;
il sindacato dell'Autorità Giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità dell'assemblea condominiale.
Il settimo motivo –che lamenta i computo delle “quote acqua” in misura di quattro unità, nonostante gli occupante l'immobile fossero due- non è fondato.
Si discute del consuntivo 2018, che alla voce acqua, prevede l'addebito di 79,96 €, anziché, in ipotesi, 39,98 €.
12 Il regolamento, all'art. 11 lett. C, prevede che le spese dell'acqua potabile vengano ripartite “in base al numero delle persone che occupano i singoli appartamenti, oppure in base al consumo”.
Nel caso in esame si deve rilevare che l'assemblea 27.2.2019, come da richiesta degli attori/appellanti, ha deliberato di imputare due quote alla proprietà a partire dal 2019, Parte_17
ma ha confermato il consuntivo 2018, calcolato su base doppia, dando atto che la misura era stata concordata col precedente proprietario, che ha occupato l'immobile fino a luglio 2018, CP_25
in ragione del maggior consumo di acqua per l'irrigazione delle piante presenti sul terrazzo, e riservandosi di tornare alla regolamentazione precedente se “si ripropongano le medesime problematiche in passato risolte mediante attribuzione di 4 quote al precedente proprietario”, vale a dire, in sostanza, se i nuovi proprietari reiterassero un consumo massiccio dell'acqua per l'irrigazione delle piante collocate sul terrazzo.
La decisione non appare suscettibile di censura, posto che il regolamento condominiale prevede la possibilità di computare gli addebiti anche in considerazione del consumo, che nello specifico era risultato significativo, per l'allocazione di piante sul terrazzo, ed in tale misura era stato concordato col precedente proprietario.
Si consideri inoltre che le quote acqua non coincidono con i titolari delle proprietà, bensì con gli occupanti dichiarati, e non consta che i condomini avessero informato Parte_17
l'amministratore di quanti fossero gli occupanti il loro immobile, sino alla comunicazione via pec inviata nella stessa data dell'assemblea, 27.2.2019, con tempi quindi tali da determinare una sostanziale inesigibilità della modifica.
L'ottavo motivo -che lamenta la nullità delle delibere autorizzative la sottoscrizione dei contratti, in quanto assunte senza la necessaria votazione unanime dei condòmini- non è fondato.
Si tratta delle delibere assunte in data 9.5.2000, 20.7.2000 e 28.2.2011, che approvano i contratti coi gestori telefonici.
Basti dire che, accertata trattando dei motivi precedenti la natura comune dei beni oggetto di locazione, le delibere sono corrette.
I contratti in questione sono contratti di locazione per, rispettivamente, nove e sei anni (docc. 14 e
15 fasc. di primo grado di parte attrice), di talchè sussisteva la legittimazione dell'assemblea a deliberare sul punto.
Il fatto che i contratti fossero, come ovviamente sempre possibile, rinnovabili, non vale ad immutare la natura del contratto, ed a costituire diritto reale.
Quanto ai prospettati disagi (in termini di veduta, pregio, salute), si deve osservare che essi non involgono profili di nullità delle delibere, e non sono dunque suscettibili di fondare motivi di
13 impugnazione di delibere assunte dall'assemblea nell'ambito del discrezionale esercizio delle proprie prerogative.
Si deve comunque osservare che gli attori/appellanti, hanno acquistato da nello stato di CP_25
fatto e diritto in cui l'immobile si trovava, vale a dire con contratti in corso ed antenne installate;
infine, che tutti i profili dedotti, in termini di disagio o danno, sono stati posti a fondamento della causa intrapresa nei confronti di Inwit s.p.a. sopra citata trattando del quarto motivo di appello.
Il nono motivo di appello -che lamenta l'invalidità della CTU, e si duole della mancata ammissione di prove testimoniali e per interrogatorio- non è fondato.
La CTU tecnica, volta all'accertamento dello stato dei luoghi, è stata svolta dall'ing.
[...]
. Per_1
Il quesito chiedeva di accertare “lo stato e la conformazione dei luoghi in relazione alla porzione su cui insistono le antenne telefoniche di cui ai contratti in atti sottoscritti tra il e gli CP_1 operatori telefonici”, e ciò è stato fatto, con il dovuto approfondimento, e dovizia di particolari
(planimetrie, fotografie).
Chiedeva anche di dire “di chi sia la proprietà delle porzioni occupate”, ma correttamente sul punto il CTU non si è espresso, trattandosi di questione di diritto, devoluta al Tribunale.
La relazione dà ampiamento conto delle osservazioni dei consulenti di parte, alle quali fornisce analitica risposta.
Irrilevante che la relazione “non accenn(i) minimamente ai rogiti”, che sono in atti, e che il
Tribunale e la Corte hanno avuto modo di esaminare;
che la descrizione dei luoghi appare completa,
e comunque la Corte ha potuto visionare anche gli atti dei fascicoli di parte (ad. ss., foto a doc. 59 e
75 fascicolo di parte attrice), nella parte in cui in ipotesi documentano di disagi maggiori di quelli che appaiono in relazione.
In relazione alle prove testimoniali e per interpello il motivo è inammissibile, posto che vengono reiterate senza argomentare in ordine alla erroneità dell'ordinanza che le aveva escluse.
I richiesti ordini di esibizione (disdetta contratto DA;
atti di cui alla nota 17) attengono a circostanze non rilevanti a fini del decidere
S'impongono pertanto l'accoglimento dell'appello limitatamente al motivo quinto, con reiezione nel resto dell'impugnazione.
Le spese seguono la soccombenza, ampiamente prevalente in capo agli appellanti nonostante l'accoglimento di motivo che rappresenta valore infimo rispetto a quello complessivo della causa, e
14 vengono liquidate in dispositivo, in conformità ai parametri indicati in DM n. 147/22, secondo lo scaglione azionato, indeterminabile, nei valori medi per le fasi di studio ed introduzione e decisione, minimi per la fase di trattazione, per la sua esiguità; applicato l'aumento per la presenza di più parti.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando,
- accoglie in parte l'appello e per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, parzialmente annulla la delibera 27 febbraio 2019, e conseguentemente accerta e dichiara il diritto dei condomini di ottenere una riduzione, e quindi un rimborso, pari a € 1.466,66 Parte_17
della spesa ad essi imputata, riguardante l'intervento di “ripristino manto impermeabilizzazione terrazzo”;
- conferma nel resto la sentenza impugnata;

- condanna e , in solido tra loro, al pagamento delle Parte_1 Parte_2
spese processuali del grado in favore degli appellati, che liquida per compensi defensionali in €
27.477,20, oltre spese generali 15%, IVA e cpa.
Così deciso in Milano, 11/2/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Laura Sara Tragni
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