REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Catania, Seconda Sezione Civile, composta dai Sigg.:
Dott. Nicolò Crascì Presidente rel. est.
Dott.ssa Claudia Cottini Consigliere
Dott.ssa AR Angela Galioto Giudice onorario ausiliario
Riunita in camera di consiglio, letti gli atti ed udito il relatore, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 269/2024 R.G.A.C.C., promossa da:
(nato a [...] il [...], c.f. Parte_1 C.F._1
), rappresentato e difeso per procura in atti dall'Avv. Filippo Giovanni Rosso
[...]
(del Foro di Catania) presso il cui indirizzo di p.e.c. è elett.te domiciliato,
Appellante

contro

:
(nata a [...] il [...], c.f. ), Parte_2 CodiceFiscale_2
(nata a [...] il [...], c.f. ) e Parte_3 CodiceFiscale_3
(nato a [...] il [...], c.f. – Parte_4 CodiceFiscale_4
tutti n.q. di eredi di (che era nato a [...] il [...]) - Persona_1
rappresentati e difesi per procura in atti dall'Avv. Sebastiano Fazzina (del Foro di
Siracusa) presso il cui indirizzo di p.e.c. sono elett.te domiciliati,
Appellati
OGGETTO: compravendita. In esito all'udienza di discussione finale della causa del 12.5.2025 – già fissata ex artt. 350bis e 281sexies c.p.c. - la Corte ha osservato.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Nella sua citazione introduttiva del giudizio di primo grado del 30.10.2017 – con cui conveniva innanzi al Tribunale di Siracusa – Persona_1 Parte_1
esponeva:
- che per atto pubblico in notar del 5.11.2007 (Rep. 109584 - Racc. Per_2
24634) aveva acquistato da potere del convenuto, al prezzo di € 210.000,00,
l'appartamento (di mq 80 circa) in Siracusa, piazza Belvedere S. Giacomo n. 2, secondo piano, censito in Catasto Fabbricati al foglio 167, mappale 5454 (già foglio 173, mappale 307) sub 18 (cat. A/4, cl. 1, vani 5.5, € 187,47),
- che nel testo contrattuale le parti pure si davano reciproco atto “che è pendente istruttoria volta al riconoscimento del diritto al contributo speciale per la ristrutturazione sopra menzionata di cui la parte venditrice, pur obbligandosi al compimento delle formalità indispensabili, non garantisce il buon esito, e della cui eventuale erogazione comunque beneficerà la parte compratrice”,
- che, recatosi dopo qualche tempo presso gli uffici del Comune di Siracusa, veniva a conoscenza della circostanza che detta unità immobiliare fosse stata dichiarata inagibile già con ordinanza n. 20 del 6 aprile 2004, ritualmente notificata al e della quale questi, tuttavia, nessun cenno aveva mai fatto Per_1
ad esso acquirente,
- che, successivamente, aveva pure appreso che l'istanza che il Condominio
“Palazzo Bozzanca – La Rocca” di piazza Belvedere S. Giacomo aveva, al tempo, presentato per l'ottenimento di contributo c.d. “Sisma '90” pari al
100% dei costi di ristrutturazione fosse stata ritenuta tardiva nella parte relativa alle opere da eseguirsi nel “Corpo C” (di cui l'unità immobiliare compravenduta faceva parte) dello stabile: e che nel corso del 2011 era stata dunque presentata una nuova istanza che, tuttavia, consentiva di ottenere a tal punto, in base alle previsione di legge e regolamentari, soltanto il 25% dei costi di ristrutturazione dello stesso “Corpo C”.
E per quanto così esposto esso concludeva chiedendo, infine, all'adito Parte_1
Tribunale di:”A) In principalità: 1) Dichiarato che l'ordinanza di inabitabilità del
Comune di Siracusa dell'aprile 2004, notificata al e da questi non comunicata Per_1
all'attore, diminuisce, anzi toglie, il libero godimento dell'immobile; ritenuto ed applicato alla fattispecie l'art.1489 c.c., ridurre il prezzo della vendita ad € 105.000
o quella somma che sarà ritenuta di giustizia anche a seguito di C.T.U., e quindi condannare il convenuto a restituire la metà del prezzo pagato, e cioè la somma di €
105.000 oltre interessi e svalutazione (o la somma ritenuta di giustizia); 2)
Condannare altresì il convenuto al risarcimento dei danni ex artt. 1480, 1218, 1223
c.c. pari, nel minimo, ad un importo mensile corrispondente ad un canone d'affitto per l'appartamento de quo nella zona nella somma quale risulterà in corso di causa anche tramite CTU o sarà ritenuta di giustizia. B) Dichiarare in ogni caso l'inadempimento contrattuale del convenuto per aver assicurato in contratto l'esistenza di una istruttoria tendente ad ottenere il contributo economico speciale per il terremoto del 1990, quando invece ne era già stata dichiarata la decadenza per inerzia, non avendo presentato in termini ex lege 31.12.1991 n. 433 la relativa domanda, violando così anche i principi di lealtà e buona fede contrattuale;
per l'effetto condannare il convenuto al risarcimento dei danni pari alla differenza, quale risulterà in causa o sarà ritenuta di giustizia, tra l'importo del contributo economico riconosciuto in misura del 25% e l'importo che sarebbe stato riconosciuto se vi fosse stata domanda tempestiva. C) In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di causa e rifusione di spese di CTU e CTP;
più interessi e svalutazione su ogni somma”.
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Costituitosi in contraddittorio eccepiva, in limine litis, la Persona_1
prescrizione del reclamato diritto alla riduzione del prezzo della compravendita, all'uopo invocando l'art. 1541 c.c. Nel merito, negava che l'anzidetta ordinanza del 6 aprile 2004 gli fosse mai stata notificata;
e, quanto al menzionato contributo c.d. “Sisma '90”, obiettava che - come aveva, peraltro, riconosciuto l'attore per primo - in contratto fosse stato reso esplicito che della relativa istruttoria, al tempo pendente presso il Comune di Siracusa, esso venditore “pur obbligandosi al compimento delle formalità indispensabili, non garantisce il buon esito, ….”.
§§§
Venuti in udienza, dopo l'assegnazione dei termini ex art. 183, sesto comma, c.p.c. il
G.I. – essendo stata dichiarata a verbale, all'udienza del 9.11.2020, la morte del
– dichiarava l'interruzione del processo. Per_1
Processo che riassumeva con ricorso ex art. 303 c.p.c. - Parte_1
tempestivamente depositato in cancelleria il 27.1.2021 - in seguito alla notifica (in uno con pedissequo decreto) del quale si costituivano ulteriormente in contraddittorio i germani AR, e figli ed eredi del de cuius: nei cui Parte_3 Parte_4
assunti dichiaravano di insistere.
Con ordinanza del 6.5.2002 – essendo state rigettate le istanze istruttorie già avanzate dall'attore – le parti venivano sollecitamente rimesse ad udienza di precisazione delle conclusioni.
Raccolte le quali - e posta la causa in decisione - il primo giudice, con sentenza n.
1470/2023 del 28.7.2023, rigettava le domande attoree dopo aver considerato:
- che “Requisito essenziale dell'azione ex art. 1489 c.c. è che gli oneri debbano essere ignoti all'acquirente, ovvero non facilmente conoscibili da un soggetto di media diligenza, indipendentemente dalla colpa del venditore nel nasconderli”,
- che – “emergendo dallo stesso contratto di compravendita la presentazione della domanda per l'ottenimento dei contributi statali previsti dall'O.M. n.
2212/1992 che ha individuato nei “soggetti che risultavano titolari del diritto di proprietà alla data del sisma” i beneficiari dei contributi individuati dagli artt. 2, 3 e 4 dell'ordinanza medesima (id est, contributo per la ricostruzione delle unità immobiliari distrutte o da demolire;
contributo per la riparazione di immobili non irrimediabilmente danneggiati dal sisma;
contributo per il miglioramento statico di immobili danneggiati dal sisma) - la circostanza che l'immobile fosse inagibile, ovvero necessitasse di importanti interventi di ristrutturazione e/o riparazione strutturale perché danneggiato dal sisma, non poteva non essere conosciuta o, comunque, facilmente conoscibile dall'attore usando l'ordinaria diligenza. La domanda attorea volta alla riduzione del prezzo di vendita dell'immobile deve essere dunque rigettata per carenza dei presupposti dell'azione ex art. 1489 c.c., tenuto conto, altresì, che l'attore ha proposto la domanda quasi dieci anni dopo la stipula del contratto di compravendita, non specificando neanche quando sarebbe venuto a conoscenza dell'inagibilità dell'immobile; ciò che induce a ritenere che, presumibilmente, lo stesso abbia comunque potuto godere, in qualche modo, dell'immobile in questione nel corso di tutti questi anni”,
- che “Con riguardo, poi, alla domanda di inadempimento contrattuale del convenuto “per aver assicurato in contratto l'esistenza di un'istruttoria tendente ad ottenere il contributo economico speciale per il terremoto del
1990, quando invece ne era già stata dichiarata la decadenza per inerzia”,
…….. la condotta del convenuto sarebbe inquadrabile quale violazione del dovere di buona fede e informazione, per aver fornito false informazioni che hanno inciso sulla formazione della volontà dell'attore, inducendolo a stipulare il contratto di compravendita. Tuttavia, con riguardo all'onere probatorio, manca, nel caso in esame, la prova del nesso causale tra il danno lamentato dall'attore - ovvero la differenza tra l'importo del contributo economico riconosciuto nella misura del 25%, per essere stata la relativa domanda presentata in ritardo, e l'importo che sarebbe stato riconosciuto se la domanda fosse stata tempestiva - e il comportamento del convenuto, consistito nel rendere dichiarazioni mendaci. Invero, va evidenziato che, come sopra accennato, l'O.M. n. 2212/1992 ha individuato, quali beneficiari dei contributi statali per il sisma del 1990, i “soggetti che risultavano titolari del diritto di proprietà alla data del sisma”; ciò in sostanziale consonanza con gli specifici obiettivi, sottesi alla emanazione della legge n. 433/1991, di riparazione, miglioramento strutturale o ricostruzione dell'edilizia privata
(cfr. art. 1, l. cit.), e nell'ottica della salvaguardia delle esigenze abitative della popolazione colpita dal terremoto del 1990, come emergente dall'art. 9, comma 1, O.M. cit., che impone un collegamento stringente tra la concessione delle provvidenze di legge e la preesistenza di un concreto uso abitativo dell'immobile danneggiato. È evidente, dunque, come la titolarità del diritto ai contributi previsti dalla legge n. 433/1991 resti saldamente ancorata al possesso della qualità di proprietario dell'immobile danneggiato alla data del sisma e non spetti, invece, ad eventuali aventi causa. Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, risulta agevole comprendere che, anche laddove la domanda per l'ottenimento dei contributi statali fosse stata presentata tempestivamente e il venditore convenuto avesse ottenuto l'intero importo del contributo economico, in ogni caso, lo stesso sarebbe spettato solo a quest'ultimo, non potendo essere trasmesso né alienato ex lege all'acquirente attore”.
§§§
Avverso detta sentenza interponeva, con citazione tempestivamente Parte_1
notificata il 27.2.2024, appello articolato su quattro motivi.
Lamentando – con il primo – che il Tribunale avesse “errato nell'interpretazione dell'art.1489 c.c., avendo sostituito il principio di effettiva conoscenza con quello di ipotetica conoscibilità da parte di soggetto dotato di media diligenza (nel caso di specie il compratore)”: secondo jus receptum infatti – si deduceva - “Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore ex art.1489 c.c. è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell'atto di trasferimento dell'immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile”. Invece, nel testo dell'atto di compravendita non si faceva “Nessuna menzione né dello stato di inagibilità dell'immobile, né dell'ordine di sgombero, né alcuna specificazione della natura del contributo speciale per la ristrutturazione (ricollegabile proprio al sottaciuto terremoto di diciassette anni prima, che non poteva essere conosciuto dal compratore residente in [...]). Ne deriva che, contrariamente a quanto interpretato dal Tribunale di Siracusa, il compratore, non Parte_1
poteva dal testo del contratto di compravendita, né dai sopralluoghi effettuati sull'immobile, mai desumere, con un grado di media diligenza, l'esistenza di un peso gravante sull'immobile, a fortiori derivante da un sisma del 1990, ovvero di ben diciassette anni prima!”.
Indi, con il secondo motivo di appello, lamentava esso “l'errata e diseguale Pt_1
interpretazione, da parte del Tribunale, del contegno tenuto dalle parti in causa in sede di contrattazione e di stipulazione del contratto di compravendita. Innanzitutto, evidenziando come il parametro di comparazione, nella valutazione del contegno delle due parti, sia stato totalmente difforme: invero, all'assoluta mancanza di valutazione del contegno tenuto da parte venditrice nel corso delle trattative precontrattuali ed in sede di stipula del contratto definitivo di compravendita
(evidentemente ritenuto privo anche del requisito della colpa - stando a quanto scritto al punto 4.2 “indipendentemente dalla colpa del venditore nel nasconderli”), fa da contraltare l'estrema penalizzazione del comportamento che il compratore avrebbe dovuto tenere. A voler essere più precisi, si ritiene che il convincimento del
Giudice di prime cure si sia attestato (ritenendolo evidentemente bastevole) su quanto lo stesso venditore, ha affermato alla pagina 4 della Persona_1
comparsa di risposta, ove, testualmente, è scritto: “in tutto lo stabile condominiale non vi era una transenna che impediva l'accesso agli immobili, né presso l'unità immobiliare del signor (poi venduta al signor , Persona_1 Parte_1
pertanto è abbastanza pacifico comprendere come il venditore non fosse a conoscenza di quanto denunciato, tardivamente, dallo stesso attore, che ha atteso un lasso di tempo molto lungo prima di richiedere la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno”. Non ci si può, quindi, esimere dal rilevare la difforme applicazione, da parte del Giudice di prime cure, del criterio della diligenza dell'uomo medio (con riguardo, nel caso a mano, alla conoscibilità, da parte di ambedue i contraenti, delle condizioni dell'immobile) e del differente utilizzo del paramento di valutazione dei medesimi accadimenti fattuali. Invero, anche a voler ritenere plausibile l'inverosimile affermazione di controparte, stride in maniera evidente come, per un verso, il Tribunale di Siracusa abbia ritenuto credibile che il venditore, che ebbe a vivere, in prima persona, il terremoto del 13 e 16 dicembre del
1990, in quanto lì residente, destinatario dell'Ordinanza Sindacale di sgombero dell'immobile del 6 aprile 2004, già nominato dagli altri condomini, nel 1999, procuratore speciale per le procedure volte all'ottenimento dei contributi per il
“recupero” dello stabile (e destinatario di altre misure, come meglio infra), sottoscrittore di documenti protocollati al Comune di Siracusa (vedi infra pag.16 e ss.), potesse ignorare lo stato di inagibilità dell'immobile che si accingeva a vendere,
e, al contrario, che la medesima circostanza “non poteva non essere conosciuta” dal compratore, odierno appellante, da sempre vissuto in Friuli Venezia Parte_1
Giulia, che, a distanza di ben diciassette anni dal sisma, decideva di comprare un immobile in Sicilia ad un normale prezzo di mercato, a Siracusa, quando il terremoto del 1990 era un lontano ricordo già per il resto dell'isola e della penisola. Ciò tenendo conto del fatto che l'attesa di tutti questi anni prima di prendere la decisone di agire in giudizio nei confronti del venditore è stata dettata, obbligatoriamente, dalle tempistiche amministrative e burocratiche alle quali l'odierno appellante si è dovuto necessariamente adeguare uniformandosi all'azione congiunta dell'intero condominio di appartenenza ) proprio per l'ottenimento dei Parte_5
contributi ancora non erogati a distanza di quasi 20 anni”.
Ancora, con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante deduceva che già il compendio documentale della causa (essendo state disattese, come s'è visto, le istanze istruttorie di esso fosse sufficiente a condurre alla conclusione che la Pt_1
condotta del venditore fosse stata nella specie affettata, nonché da mera colpa, da più grave dolo omissivo, ovvero da “un comportamento artatamente finalizzato ad incidere sul processo di formazione della volontà del compratore determinandone, in assenza delle legittime ed essenziali informazioni sullo stato dell'immobile, la volizione all'acquisto dello stesso ed alle condizioni richieste dal venditore. Ricorre infatti il dolus malus se il mendacio è accompagnato da malizie e astuzie volte a realizzare l'inganno voluto e idonee in concreto a sorprendere una persona di normale diligenza e sussista, in chi se ne proclami vittima, assenza di negligenza o incolpevole ignoranza (Cass. Civ. Sez. I 23.06.2022 n. 20231). Nel caso a mani, il dolo omissivo consistente proprio nel non aver ricollegato l'ipotetica erogazione dei contributi della ristrutturazione dell'immobile al sisma del dicembre del 1990 è stato accompagnato dalla mancanza di elementi, che, in contravvenzione a quanto disposto dall'Autorità preposta per la pubblica incolumità (vedasi cartelli e transenne e messa in sicurezza dell'immobile disposte dall'ordinanza sindacale), hanno condotto in errore una persona di normale diligenza e di incolpevole ignoranza. Tale necessaria valutazione non potrà che desumersi dalle prove precostituite presenti nel fascicolo di primo grado, che conducono ad una ricostruzione totalmente differente rispetto a quella confluita nella sentenza impugnata”.
Ed al riguardo doveva farsi, in particolare, riferimento:
- alla circostanza che – dopo che con la citata ordinanza del 6.4.2004 era stato disposto, oltre che “lo sgombero dei residenti, entro e non oltre il termine di giorni 7 (sette), dalla notifica del presente provvedimento e la pronta esecuzione di tutti quei lavori necessari per la completa messa in sicurezza dell'edificio, che, nelle more dell'esecuzione di detti lavori, si deve considerare inagibile, con l'eliminazione degli inconvenienti riscontrati, a salvaguarda della privata e pubblica incolumità, sotto direzione tecnica qualificata”, anche “di installare altresì adeguata segnaletica che indichi l'inagibilità dell'immobile, transennare l'area antistante, ed eseguire gli interventi indispensabili per la messa in sicurezza dell'immobile nonché di tutti gli elementi strutturali ammalorati o aggettanti sulla pubblica via, meglio descritti nella relazione allegata, al fine di garantirne la stabilità a norma di legge” - “la chiara contravvenzione di alle prescrizioni Persona_1
contenute nell'ordinanza n. 20 del 6 aprile 2004 di cui non è obiettivamente credibile che non ne fosse minimamente a conoscenza - giacché ha incontrovertibilmente omesso di ottemperare (come si evince palesemente dalle reiterate ammissioni in atti di causa del alle precise prescrizioni Per_1
contenute in essa (di installare altresì adeguata segnaletica che indichi l'inagibilità dell'immobile, transennare l'area antistante ed eseguire gli interventi indispensabili per la messa in sicurezza dell'immobile nonché di tutti gli elementi strutturali ammalorati o aggettanti sulla pubblica via) - ha ovviamente indotto il odierno appellante, a considerare l'immobile, per Pt_1
quanto non in perfette condizioni, comunque non privo dell'elemento essenziale della abitabilità. Non v'è, infatti, chi non veda come la presenza delle transenne e dell'adeguata segnaletica dell'immobile, avrebbe certamente scoraggiato ogni possibile compratore, oltre ad indurlo (qualora avesse persistito nella volontà di acquisto) a non fare affidamento sulla dichiarazione del venditore. Quel che è certo è che l'odierno appellante, in assenza di transenne e segnaletica, non avrebbe potuto sospettare, usando l'ordinaria diligenza, che l'immobile oggetto di compravendita fosse addirittura stato raggiunto da un'ordinanza di sgombero, giacché tale tipo di ordinanza impediva persino a di poter consentire l'accesso a persone Persona_1
all'interno dell'immobile, a tutela della loro incolumità (anche allo stesso compratore, fatto accedere nell'immobile oggetto di compravendita),
- ad un documento “di 5 anni antecedente alla richiamata ordinanza Sindacale del 6 aprile 2004: ossia la procura speciale conferita, il 22 novembre 1999
(Rep. 34332 – Notaio in Siracusa). Con essa , Persona_3 Controparte_1
, , e quali Controparte_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_5
proprietari di alcune delle unità immobiliari facenti parte dello stabile sito in
Siracusa, Piazza Belvedere San Giacomo n. 2, riportate in catasto urbano al Foglio 173, particella 307, subalterni 6, 11, 24, 18, 17, 19, 20, 14, 15, 9, 25 e
26, conferivano procura speciale, oltre che alla signora , Parte_6
anche a affinché presentassero, nel loro nome, conto ed Persona_1
interesse e in concorso con essi stessi procuratori, al Comune di Siracusa tutta la documentazione necessaria all'ottenimento della autorizzazione edilizia e dei benefici economici relativi alle Leggi Speciali per Ortigia L.R. 8 agosto
1985 n. 34 e L.R. 18 maggio 1996 n. 34, nonché stipulassero con il Comune di
Siracusa o con altri soggetti contratti e/o convenzioni concernenti l'approvazione e l'esecuzione dei lavori interessanti il recupero dell'Unità
Edilizia n. 4 Isolato 71 e/o l'ottenimento dei benefici suddetti;
il tutto relativamente all'immobile in oggetto. L'omessa presa in considerazione di tale documento, versato in atti, da parte del Tribunale di Siracusa è di importanza fondamentale nel valutare il contegno di parte venditrice, giacché tale conferimento di procura, con obbligo di rendiconto agli altri proprietari dello stabile danneggiato dal terremoto, esclude in maniera categorica l'assenza di conoscenza della situazione dello stabile da parte del signor rendendo obiettivamente non credibile che non conoscesse la Per_1
circostanza che l'immobile fosse inagibile ovvero necessitasse di importanti interventi di ristrutturazione e/o riparazione strutturale perché danneggiato”.
Sicura conoscenza dell'inagibilità dell'immobile – proseguiva l'appellante - avvalorata dal carteggio con l'Amministrazione che era seguito al rilascio nei confronti del di detta procura speciale: documentazione – questa - “versata in Per_1
atti che dimostra incontrovertibilmente che il venditore, non poteva Persona_1
non essere a conoscenza della circostanza che l'immobile fosse inagibile ovvero necessitasse di importanti interventi di ristrutturazione e/o riparazione strutturale perché danneggiato dal sisma: in quanto parte attiva nelle attività burocratiche e operative volte ad ottenere i contributi necessari ed a fare eseguire i lavori di risanamento;
nel proprio interesse, in quanto proprietario, ma anche quale procuratore speciale degli altri comproprietari. Per questo al concetto di facile conoscibilità per un uomo di media diligenza dovrà ragionevolmente sostituirsi quello dell'effettiva conoscenza del peso gravante sull'immobile e del conseguente contegno di dolo omissivo, volto ad incidere sul procedimento di formazione della volontà di per indurlo a concludere il contratto di compravendita Parte_1
alle condizioni da lui pretese. L'ingiustizia della sentenza gravata scaturisce, quindi, dalla mancata analisi delle prove precostituite, che dimostrano come si sia perpetrato il contegno di dolo omissivo del venditore nascondendo artatamente quanto di sua sicura conoscenza e contravvenendo - in occasione delle visite all'immobile - all'ordinanza che gli imponeva di adottare elementi visibili quali transenne e l'esposizione sui luoghi dell'ordinanza municipale, in modo da impedire il sorgere di perplessità nella sfera volitiva del compratore che, in presenza di transenne e di conoscenza dell'ordinanza municipale, si sarebbe indotto a desistere dalla conclusione dell'affare”.
Per altro verso, con il quarto ed ultimo motivo di appello, censurava esso Pt_1
l'ulteriore statuizione con cui il primo giudice aveva reso immune da sanzione la malafede dimostrata dal allorchè aveva attestato che la pratica derivata dalla Per_1
suddetta istanza di contributo pari al 100% dei costi di ristrutturazione fosse, al momento del rogito, ancora pendente. Deduceva, al riguardo, che “nel caso a mano emerge per tabulas l'evidente contegno di dolo omissivo di che ha Persona_1
permeato la fase prodromica alla conclusione del contratto di compravendita, e che, come rilevato correttamente in atto di citazione, si è perpetrata anche nella redazione dello stesso: con il venditore che, oltre a mentire sullo stato dell'immobile omettendo artatamente il peso gravante sullo stesso, ha “commissivamente” assicurato l'esistenza di una istruttoria volta all'ottenimento di un contributo speciale pur avendo assoluta certezza di essere stato dichiarato decaduto. E
l'innegabile riverbero dell'evidente violazione dei principi di lealtà e buona fede contrattuale ha fondato la legittima richiesta di condanna per il risarcimento dei danni pari alla differenza, quale risulterà in causa o sarà ritenuta di giustizia, tra l'importo del contributo economico riconosciuto in misura del 25% e l'importo che sarebbe stato riconosciuto se vi fosse stata domanda tempestiva. Si rileva, conseguentemente, l'erroneità del rigetto in sentenza. Il Giudice di prime cure, sulla base della richiamata giurisprudenza, avrebbe poi potuto quantificare ex se, in ossequio al principio iura novit curia, l'ammontare del risarcimento richiesto in primo grado dal limitandolo “al maggior aggravio economico subito Parte_1
dalla vittima per il comportamento sleale della controparte”, oppure accogliere le richieste istruttorie formulate che avrebbero dato certezza dell'entità del danno subito da ”. Parte_1
E per tutto quanto così riassunto concludeva chiedendo, infine, alla Parte_1
Corte adita che le sue domande di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno, già disattese dal primo giudice, fossero - in riforma della sentenza impugnata - finalmente accolte. In subordine, ovvero per la denegata ipotesi di conferma della stessa sentenza, richiedendo che fosse disposta, quantomeno, la compensazione tra le parti delle spese del doppio grado.
§§§
Costituendosi in seconda istanza i germani AR, e Parte_3 Parte_4
contestavano in ogni sua parte l'appello del che, pertanto, chiedevano infine Pt_1
che fosse rigettato. In particolare, reiteravano “l'eccezione di prescrizione ex art. 1541 c.c., già formulata con la comparsa di risposta davanti il giudice di primo grado, atteso che in ultimo la Cassazione, con ordinanza n. 3926/2023, ricorda che la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive entro un anno dalla consegna del bene compravenduto, indipendentemente dalla scoperta del vizio”; e, nel merito, venivano a ribadire che nulla in realtà provasse che il padre avesse, al tempo, avuto effettiva conoscenza della nota ordinanza di inagibilità del 06/04/2004.
§§§
Chiamata la causa direttamente innanzi al collegio ex art. 349bis c.p.c., all'esito della sua trattazione la Corte rimetteva sollecitamente le parti ad udienza di discussione finale ex artt. 350bis e 281sexies c.p.c. Udienza tolta la quale la causa era trattenuta in decisione, riservandosi la Corte il deposito della sentenza nel termine di cui al nuovo terzo comma dello stesso art. 281sexies.
§§§
L'appello interposto in atti da deve essere disatteso, ancorchè le Parte_1
motivazioni rassegnate dal primo giudice meritino di essere puntualizzate.
Ed invero – in ordine a quanto induceva il Tribunale a respingere infine la domanda di riduzione del prezzo già avanzata dall'odierno appellante dietro sussunzione dei fatti dedotti al paradigma normativo ex art. 1489 c.c. – ritiene la Corte di dover riconoscere – nel vaglio dei primi tre motivi di impugnazione che, siccome tutti rivolti a contrastare da visuali tra loro concorrenti quanto in prime cure di giudizio divisato a definizione della domanda anzidetta, ben si prestano ad essere oggetto di congiunto esame – come i fatti venuti nella specie ad integrare materia di giudizio non appaiano, in realtà, riconducibili al disposto codicistico persistentemente invocato dal Pt_1
L'essere stato oggetto della compravendita de qua immobile che, al momento della stipula contrattuale, era ridotto in condizioni di inagibilità (perché colpito dal terremoto “di Santa Lucia” del dicembre 1990 e, ancora alla suddetta data del
5.11.2007, mai ripristinato, neppure successivamente alla ridetta ordinanza sindacale del 6.4.2004 che, come premesso in narrativa, oltre che lo sgombero dei residenti disponeva altresì “la pronta esecuzione di tutti quei lavori necessari per la completa messa in sicurezza dell'edificio, …”) appare, infatti, che abbia piuttosto integrato fattispecie di vendita di aliud pro alio per mancanza nella cosa venduta, ai sensi (non dell'art. 1489 ma) dell'art. 1497 c.c., delle “qualità essenziali per l'uso a cui è destinata” (cfr. in particolare Cass. 29.1.83 n. 829, “Ove nel contratto di vendita di una casa di abitazione l'onere di ottenere il certificato di abitabilità non sia stato posto contrattualmente a carico del compratore (con garanzia da parte del costruttore della ricorrenza dei requisiti per ottenerlo, o con esclusione di responsabilità dello stesso, nel qual caso l'immobile s'intende venduto senza la garanzia della qualità in questione), deve ritenersi che la casa venduta per abitazione deve essere dotata del requisito dell'abitabilità, con la conseguenza che il venditore non può pretendere che resti valido un contratto nel quale consegna aliud pro alio (art. 1497 c. c.), né può sottrarsi al risarcimento del danno in quanto la cosa venduta non ha la qualità essenziale per la quale è stata acquistata”. V. anche, argomentando a contrario, Cass. III 1669/2016, “La differenza strutturale tra la vendita forzata e quella negoziale è ostativa all'adozione, per la prima, di una nozione lata di "aliud pro alio", con la conseguenza che la nullità del decreto di trasferimento è ravvisabile solo in caso di radicale diversità del bene oggetto di vendita forzata ovvero se ontologicamente diverso da quello sul quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario, oppure perché, in una prospettiva funzionale, dopo il trasferimento risulti definitivamente inidoneo all'assolvimento della destinazione d'uso che, presa in considerazione nell'ordinanza di vendita, ha costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario (In applicazione di tale principio la S.C. ha escluso "l'aliud pro alio" relativamente alla vendita forzata di una unità abitativa la cui inagibilità - dichiarata dal Comune per la presenza di elementi inquinanti, ed emersa solo a seguito di una integrazione della perizia di stima depositata dopo il versamento del prezzo da parte dell'aggiudicatario
- era solo temporanea per la piena recuperabilità della salubrità dell'immobile)”).
Ed una volta rivisitato l'esatto inquadramento sub specie juris della questione posta in controversia, sulla stessa questione rimane soltanto da dire che prevede l'art. 1497 cit. che “Quando la cosa venduta non ha le qualità promesse ovvero quelle essenziali per l'uso a cui è destinata, il compratore ha diritto di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento, purché il difetto di qualità ecceda i limiti di tolleranza stabiliti dagli usi. Tuttavia il diritto di ottenere la risoluzione è soggetto alla decadenza e alla prescrizione stabilite dall'articolo 1495”: nei casi di specie, all'acquirente è dunque data la sola possibilità di richiedere la risoluzione del contratto di compravendita per inadempimento del venditore ai sensi di dette “disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento”; non anche quella di esercitare - così per come preteso, tuttavia, dall'odierno appellante - actio quanti minoris.
Per debito di completezza, allo stesso proposito mette conto di soggiungere che il fatto che il primo giudice abbia disatteso la domanda del di riduzione del Pt_1
prezzo dopo aver, tuttavia, pedissequamente recepito la qualificazione giuridica da questi medesimo fornita dei fatti posti in controversia (ed il fatto che, d'altro canto,
l'esatta qualificazione giuridica dei fatti medesimi non sia venuta a costituire ulteriore materia di gravame) non pone alcun vincolo all'esercizio del potere-dovere che fa capo anche al giudice d'appello - fermo restando il generale limite dato dal divieto di modificare, attraverso una riqualificazione in realtà non soltanto tale, il petitum e/o la causa petendi – di assicurare ai fatti posti in controversia (da mihi factum tibi dabo jus) la più corretta sussunzione sub specie juris (conf. ex ceteris Cass. III
12875/2019, “Il giudice d'appello può qualificare il rapporto dedotto in giudizio in modo diverso rispetto a quanto prospettato dalle parti o ritenuto dal giudice di primo grado, purché non introduca nel tema controverso nuovi elementi di fatto, lasci inalterati il "petitum" e la "causa petendi" ed eserciti tale potere-dovere nell'ambito delle questioni riproposte con il gravame rispetto alle quali la qualificazione giuridica costituisca la necessaria premessa logico-giuridica”).
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Anche il motivo di impugnazione rivolto a censurare il rigetto della domanda di risarcimento del danno altresì avanzata dal deve essere disatteso. Pt_1
Va detto che quanto in proposito motivato dal primo giudice – che con valenza troncante affermava che (come premesso in narrativa) “la titolarità del diritto ai contributi previsti dalla legge n. 433/1991 resti saldamente ancorata al possesso della qualità di proprietario dell'immobile danneggiato alla data del sisma e non spetti, invece, ad eventuali aventi causa” – risulti, in verità, opinabile: perché i contributi in questione risultano bensì dovuti a chi fosse proprietario degli immobili danneggiati alla data del terremoto, ma nulla poi esclude che il diritto quesito possa essere oggetto di traffico giuridico al pari dell'immobile cui sia relativo. Un vincolo alla negoziabilità del diritto de quo quale quello individuato dal primo giudice (che vincolo del genere riteneva di poter evincere dalla ratio della normativa di riferimento) avrebbe dovuto essere – si ritiene - positivamente sanzionato: prova - tra le tante desumibili dall'esame della variegata normativa in materia di provvidenze pubbliche - ne sia che – mentre sino ai primi anni '90, ai sensi dell'art. 35 della L.
865/71 nel testo allora in vigore, l'alloggio costruito su aree cc.dd. “P.E.E.P.” già cedute in proprietà dall'Amministrazione Comunale a cooperative edilizie non poteva
“essere alienato a nessun titolo, nè su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento per un periodo di tempo di 10 anni dalla data del rilascio della licenza di abitabilità. Decorso tale periodo di tempo, l'alienazione o la costituzione di diritti reali di godimento può avvenire esclusivamente a favore di soggetti aventi i requisiti per la assegnazione di alloggi economici e popolari, al prezzo fissato dall'ufficio tecnico erariale, tenendo conto dello stato di conservazione della costruzione, del valore dell'area su cui essa insiste, determinati ai sensi del precedente art. 16 e prescindendo dalla loro localizzazione, nonchè del costo delle opere di urbanizzazione posto a carico del proprietario” – in base alla normativa attuale, ancorchè il suo impianto generale (e la ratio che lo sostiene) sia rimasto sostanzialmente immutato, l'unico onere oggi rimasto a carico di assegnatario di alloggio di edilizia residenziale convenzionata che intenda alienarlo è, sin dal primo momento dell'assegnazione, quello già previsto in precedenza dopo che fossero trascorsi vent'anni dal rilascio della licenza di abitabilità, vale a dire quello di pagare
“a favore del comune o consorzio di comuni che a suo tempo ha ceduto l'area la somma corrispondente alla differenza tra il valore di mercato dell'area al momento dell'alienazione ed il prezzo di acquisizione a suo tempo corrisposto, rivalutato sulla base delle variazioni dell'indice dei prezzi all'ingrosso calcolato dall'Istituto centrale di statistica. Detta differenza è valutata dall'ufficio tecnico erariale ed è riscossa all'atto della registrazione del contratto dal competente ufficio del registro, che provvede a versarla al comune o consorzio di comuni”.
In definitiva, Ubi lex voluit dixit ubi noluit tacuit. Ciò nondimeno – si passa a considerare – anche il motivo di appello in esame non si presta ad essere recepito giacchè, a termini chiari ed inequivoci di contratto, il Per_1
non garantiva, affatto, alla sua controparte il buon esito della pratica “volta al riconoscimento del diritto al contributo speciale per la ristrutturazione sopra menzionata”: così da doversi infine escludere che, ai fini qui in rilievo, i fatti in esame possano essere forieri di obblighi risarcitori.
Ed invero, ammesso pure che al momento del rogito l'istanza di contributo c.d.
“sisma '90”, già presentata, fosse già stata rigettata - e che il ne avesse già Per_1
preso conoscenza (ma di tutto ciò, a ben vedere, in atti non vi è in realtà prova) - dovrebbe comunque escludersi la ricorrenza, nella specie, di un raggiro ai sensi e per gli effetti dell'art. 1440 c.c.: raggiro che avrebbe potuto conducentemente predicarsi solo ove il – in uno con l'attestazione che (se invece già non lo fosse più) la Per_1
pratica fosse ancora pendente – si fosse pure obbligato, con il celato proposito di non adempiere all'obbligazione che fosse divenuta attuale, a rifondere all'acquirente quanto a quest'ultimo fosse destinato a venir meno in conseguenza del rigetto dell'istanza di contributo;
raggiro che, conseguentemente, quantomeno sub specie juris non sussiste.
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Conclusivamente, per tutto quanto così pur concisamente osservato e ritenuto l'appello veicolato in atti da deve essere rigettato. Parte_1
Per gli stessi motivi va accolta, tuttavia, la richiesta di compensazione delle spese del giudizio di primo grado da detto appellante formulata in via subordinata. Al di là dell'inconducenza delle difese spiegate in atti dai (rimaste, dunque non per Per_1
caso, del tutto estranee all'ordito motivazionale sia della sentenza impugnata sia della odierna sentenza), deve infatti riconoscersi che, per tutto quanto qui non occorre ripetere, una domanda di risoluzione del contratto di compravendita de quo per inadempimento del venditore – che il avesse formulato - ben avrebbe potuto Pt_1
essere scrutinata positivamente: e tanto si ritiene grave ed eccezionale ragione ben idonea a giustificare, ai sensi del secondo comma dell'art. 92 c.c., l'integrale compensazione delle spese sia del giudizio di primo grado come pure dell'odierno giudizio di riesame.
L'accoglimento del gravame pur residualmente articolato dal in via Pt_1
subordinata esclude, inoltre, che debba darsi atto della sussistenza a carico dello stesso appellante di alcun obbligo di versamento ex art. 13, comma 1quater, T.U.
115/2002.

P Q M

La Corte – definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del
Tribunale di Siracusa n. 1470/2023 del 28.7.2023 proposto, con citazione del
27.2.2024, da nei confronti di , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
- così provvede: Parte_4
- rigetta l'appello,
- anche in accoglimento del motivo sul punto articolato dall'appellante in via subordinata, compensa per intero tra le parti le spese del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio del 4.VII.2025.
Il Presidente est.
(Dr. Nicolò Crascì)