RG 6291/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
- II SEZIONE CIVILE – nella persona del giudice monocratico, dott. Maurizio Spezzaferri ha pronunciato, ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 6291 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto Locazione di beni immobili e vertente tra
, rapp.ta e difesa dall'Avvocato stabilito Rosa Bosco, che agisce di intesa Parte_1
con l'avv. Mariangela Zivolo, presso il cui studio sito in Aversa alla via F. Saporito n. 58 risulta elettivamente domiciliata, giusta procura in calce al ricorso introduttivo;

RICORRENTE
E
rapp,tae difesa dagli Avvocati Domenico Pignetti e Giuseppe Controparte_1
Nerone, elett.te domiciliato in Aversa alla Piazza Municipio, giusta procura in atti;

RESISTENTE
E quale DELLA RISCOSSIONE Controparte_2 CP_3 [...]
in persona del legale rapp.te p. t., rapp,ta e difesa dall'Avvocato Controparte_4
ER SS, presso il cui studio in Caivano alla via Gramsci n. 35, risulta elett.te domiciliato giusta procura in atti;

RESISTENTE
CONCLUSIONI:
Nelle note redatte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. sostitutive dell'udienza del 31.10.2025, i procuratori delle parti concludevano come da rispettivi atti e la causa viene decisa come da motivazione che segue.
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FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso iscritto a ruolo in data 03.07.2023, proponeva opposizione Parte_1
avverso l'avviso di accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/98 del 29/05/23
Cod. Ident. 137, emesso dalla quale concessionario per la riscossione del Comune CP_2
di Aversa per l'importo di euro 50.237,93 a titolo di indennità di occupazione, da parte del ricorrente, dell'immobile di proprietà dell'Ente sito in Aversa alla via San Lorenzo, n° 75, fabbricato D, scala H.
TI UR, in via preliminare, contestava di essere occupante abusiva dell'immobile ma deduceva di occupare lo stesso quale erede convivente di il quale, in data Persona_1
24.08.1989, aveva stipulato un contratto di locazione con il Comune di Aversa avente ad oggetto l'immobile indicato e di essere subentrata nel rapporto a seguito del decesso del sig. , Per_1
nel contratto di locazione.
Nel merito, eccepiva l'illegittimità dell'avviso di accertamento per difetto di motivazione e per difetto di istruttoria, non avendo tenuto conto l'Ente dei canoni versati, ammontanti, secondo la prospettazione della ricorrente ad € 3.222,51.
Eccepiva altresì l'intervenuta prescrizione del credito oggetto dell'ingiunzione per i canoni maturati dal mese di gennaio 2004 all'Ottobre 2013.
Contestava, inoltre, la correttezza dei criteri utilizzati dall'ente per il calcolo delle somme dovute. Infine, eccepiva l'inadempimento del rispetto agli obblighi Controparte_1
manutentivi incombenti sullo stesso quale locatore del bene.
Chiedeva, pertanto, al Tribunale di: “1. In via preliminare, si chiede la sospensione dell'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/98 del 29/05/23 Cod. Ident.
137, anche inaudita altera parte, per tutto quanto evidenziato in parte motiva.

2. Sempre In via preliminare, si chiede di identificare lo status di conduttrice, in virtù di regolare contratto stipulato in data 24/08/1989, dal sig marito della sig.r e non di Persona_1 Parte_1
occupante come erroneamente viene identificata dal Comune di Aversa.

3. Nel merito, si chiede di disporre la nullità dell'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/98 del 29/05/23 Cod. Ident. 137 così come notificato, poiché non sufficientemente motivato. 4.
Nel merito, si chiede di accertare e dichiarare l'avvenuta prescrizione dei canoni di locazione dal 01/01/2004 al 31/10/2013 per tutti i motivi descritti nel capo 3) del presente ricorso.

5. In subordine, si chiede di accertare e dichiarare l'errata rivalutazione del canone di locazione mensile sulla base dei parametri “OMI”, in virtù di quanto evidenziato nel capo 4) del presente
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ricorso, e per l'effetto determinare il canone di locazione base in euro oltre agli aumenti annuali su base ISTAT;

6. In via conclusionale si chiede di accertare e dichiarare l'inadempienza del riguardo la manutenzione degli alloggi nella qualità di locatario.” Controparte_1

2. Si costituiva il Comune di Aversa, insistendo per il rigetto della domanda attorea contestando la qualità di conduttore in capo alla sig.ra . Parte_1
Quanto all'eccezione di prescrizione, evidenziava che la richiesta di pagamento dei canoni maturati dal 01.01.2004 al 31.12.2012 era stata annullata in autotutela dal con nota CP_1
prot. n. 40180 del 17.07.2023 (all.to n. 3).

3. Si costituiva la insistendo anch'essa per il rigetto della domanda formulata dal CP_2
ricorrente.

4. Con ordinanza del 13.12.2023 veniva rigettata la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva dell'avviso di accertamento impugnato e successivamente la causa istruita mediante la nomina di un C.T.U. che accertasse il valore del canone locativo dell'immobile.

5. Ciò posto, la domanda di accertamento formulata dalla ricorrente volta ad accertare lo status di conduttore è infondata e va rigettata, mentre la domanda rivolta avverso l'avviso di accertamento esecutivo è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione, dovendo essere rideterminato il credito in favore del Controparte_1

6. Quanto alla prima domanda, ha dedotto di occupare l'immobile in quanto Parte_1
“erede convivente” del sig. che aveva stipulato con l'Ente comunale il Persona_1
contratto di locazione in data 24/08/1989 avente ad oggetto l'immobile sito in Aversa alla via
San Lorenzo, scala H, n. 6 e di essere subentrata nel rapporto, alla morte del marito, avvenuta in data 10.07.2013.
Chiedeva, pertanto, l'accertamento del subentro nel contratto essendo erede convivente del conduttore. Tale situazione non risulta provata.
In primo luogo, non è stata dimostrata la qualità di erede essendosi limitata la ricorrente ad affermare di essere moglie del sig. originario conduttore del bene;
tuttavia, Persona_1
in atti non è presente né il certificato di matrimonio né lo stato di famiglia al fine di comprovare tale circostanza e la relativa convivenza sicché già sotto tale profilo la domanda è sfornita di prova.
In secondo luogo, la ricorrente non ha dimostrato di essere in possesso dei requisiti prescritti dall'art. 15 del contratto di locazione in atti stipulato tra e il Comune di Persona_1
Aversa, rispetto al quale è stato chiesto l'accertamento del diritto al subentro.
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Tale norma dispone infatti che “Nel caso di decesso dell'assegnatario titolare del presente contratto il Comune ha la facoltà di consentire il subentro nel rapporto di locazione da parte dei componenti il nucleo familiare purché stabilmente conviventi con l'assegnatario defunto e in possesso dei requisiti prescritti al momento dell'assegnazione”.
Nel caso in esame, contrariamente a quanto prescritto, la ricorrente non ha fornito elementi atti ad acclarare aver stabilmente convissuto con l'assegnatario né di far parte dello stesso nucleo familiare.
E ciò senza considerare che, ai sensi del richiamato art. 15, il locatore non aveva alcun obbligo di consentire il subentro trattandosi di una mera facoltà rimessa alla discrezionalità dell'Ente.
In definitiva, quindi, la domanda formulata da volta ad accertare “lo status Parte_1
di conduttrice, in virtù di regolare contratto stipulato in data 24/08/1989, dal sig. Per_1
marito della sig.r ” è infondata e va respinta.
[...] Parte_1

7. Tanto doverosamente chiarito, occorre ora analizzare le domande proposte da Parte_1
avverso l'accertamento esecutivo per le entrate patrimoniali n° 2023/98 del 29/05/23
[...]
Cod. Ident. 137, emesso dalla quale concessionario per la riscossione del CP_2 [...]
per l'importo di euro 50.237,93. CP_1
Non coglie nel segno l'eccezione di difetto di motivazione sollevata dalla ricorrente in quanto,
a suo dire, l'atto impugnato non sarebbe congruamente motivato determinandone l'illegittimità.
La giurisprudenza ha ripetutamente chiarito che: “l'avviso di accertamento può dunque essere motivato per relationem, ossia mediante il riferimento ad elementi di fatto risultanti da altri atti o documenti, purché, nell'ipotesi di mancata allegazione, nell'atto ne venga riprodotto il contenuto essenziale, allo scopo di consentire al contribuente ed al giudice, in sede di eventuale sindacato giurisdizionale, di individuare le circostanze specifiche dell'atto richiamato”. (cfr. ex multis Cass. n. 17313/2021).
Dalla lettura dell'avviso emerge che lo stesso è sufficiente motivato in quanto al suo interno sono espressamente richiamate le diffide inviate dall'Ente nel corso degli anni che si riferiscono alla morosità della ricorrente, regolarmente comunicate alla ricorrente che di tale circostanza ne dà atto nella ricostruzione dei fatti (pag. 2 ricorso introduttivo) sicché l'atto può ritenersi immune da vizi.

8. Circa l'eccezione di prescrizione, come detto, e così come evidenziato dal Controparte_1
le somme dovute dal mese di gennaio 2004 al mese di dicembre 2012 sono state sgravate dall'Ente con nota prot. n. 40180 del 17.07.2023 (all.to n. 3) sicché, allo stato, non sussiste
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alcun interesse del ricorrente ad ottenere l'accertamento della prescrizione avendo rinunciato l'Ente al credito fatto valere.
Relativamente alle restanti mensilità, l'eccezione di prescrizione risulta fondata limitatamente alle somme dovute a titolo di indennità di occupazione dal mese di gennaio dell'anno 2013 sino al mese di ottobre 2013, così come eccepito dalla ricorrente in quanto il primo atto interruttivo è stato notificato solamente in data 23-24/10/2018 (ex. diffida in allegato al ricorso), ossia oltre il termine quinquiennale previsto dalla legge, per stessa ammissione della ricorrente e non avendo fornito i convenuti prova di aver interrotto la prescrizione in epoca antecedente.
Va, quindi, dichiarata l'intervenuta prescrizione del diritto del ad ottenere Controparte_1
il pagamento da parte della sig.ra dell'indennità di occupazione Parte_1
dell'immobile per cui è causa dal mese di gennaio 2013 al mese di ottobre 2013.

9. Ciò chiarito, l'accertamento esecutivo ha ad oggetto le somme dovute a titolo di indennità di occupazione dal 01.01.2004 al 31.12.2018, come emerge dai solleciti di pagamento sottesi e richiamati nell'avviso di accertamento (prot. n. 4750/102 il 23/10/2018 e prot. n. 664/19 il
07/02/2019) e, non essendo contestata l'occupazione dell'immobile, ancorché senza titolo, sussiste l'obbligo dell'occupante di provvedere al pagamento della relativa indennità a titolo risarcitorio nei confronti del proprietario che si è visto privato della disponibilità del bene.
La liquidazione del danno da occupazione illegittima, peraltro, in difetto di ulteriori elementi offerti dal danneggiato, può essere parametrato al canone locativo di mercato.
Tanto chiarito, non può essere tuttavia condiviso l'importo richiesto dall'Ente e calcolato unilateralmente sulla scorta sulla base dei parametri “OMI”.
A fronte delle specifiche eccezioni del ricorrente, quindi, si è ritenuto necessario disporre
C.T.U. tecnica volta alla quantificazione del valore locatizio dell'immobile sicché tale valore andrà utilizzato ai fini del calcolo dell'indennità di occupazione, le cui risultanze, non oggetto di contestazione, vanno integralmente condivise.
Non vi sono state contestazioni in merito all'esito del deposito della relazione tecnica da parte della CTU Arch avvenuto in data 13-1-2025. Persona_2
In particolare, così come correttamente rilevato dal Consulente Tecnico nominato nel proprio elaborato peritale, al quale estensivamente si rinvia, il valore locatizio annuale dell'immobile relativamente al 2013 può essere quantificato in € 637,78.
Difatti, il canone per i 10 mesi dell'anno 2013 è stato calcolato in € 637,78 sicché l'importo complessivo per le 12 mensilità è pari ad € 765,34, ovvero 63,77 mensili.
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Da tale importo non va detratta la somma di € 3.225,51 che, a dire della ricorrente, sarebbe stata versata “nel corso degli anni e dopo la morte del marito primo conduttore, in base alle proprie possibilità economiche” nel corso del rapporto.
Ed infatti, agli atti non vi è prova dell'avvenuto esborso e, in ogni caso, trattandosi di un rapporto intercorso dal lontano 1989, siffatti presunti pagamenti non sono stati neppure imputati dalla ricorrente alle somme oggetto dell'accertamento esecutivo sicché non può operare la relativa compensazione, che era onere della ricorrente dimostrare.
Da ciò consegue che l'indennità di occupazione dal mese di novembre 2013 al mese di dicembre 2018 (n. 62 mensilità di euro 63,77 euro) è pari ad €.3.953,74, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze sino all'effettivo soddisfo trattandosi di obbligazione derivante da fatto illecito.
Spettano ovviamente gli interessi legali sulla suindicata somma liquidata dalla presente pronuncia sino al soddisfo effettivo.
Infatti, per effetto del passaggio in giudicato della sentenza che provvede sulla liquidazione del danno, l'obbligazione risarcitoria, che è debito di valore, si trasforma in debito di valuta (cfr.
Cass. 10.10.1988 n. 5465).
Per l'effetto, tenuto conto dell'eccezione di prescrizione parziale e dell'obbligo risarcitorio connesso all'occupazione sine titulo dal 01.01.2013 sino al 31.12.2018 (62 mensilità),
è tenuta al pagamento in favore del dell'importo di Parte_1 Controparte_1
€.3.953,74, oltre interessi legali maturati dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo.
10. Va, infine, disattesa l'eccezione di inadempimento sollevata da rispetto Parte_1
agli obblighi di manutenzione incombenti sul in quanto siffatta eccezione, Controparte_1
in astratto, potrebbe essere sollevata dal conduttore e non da colui il quale occupa l'immobile senza alcun titolo.
Per completezza, tuttavia, appare il caso comunque di rilevare come l'eccezione sia in ogni caso infondata.
Sul punto è ben noto che: “Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore
è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che
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determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.” (cfr. ex multis Cass. civ. n. 13887/2011)
Nel caso di specie, il bene occupato è stato e continua ad essere occupato dall'occupante sicché non sussiste alcun inadempimento tale da legittimare la sospensione del pagamento dell'indennità di occupazione.
Con la finale e doverosa avvertenza che le presunte attività di manutenzione espletate dalla ricorrente per sopperire all'inerzia del locatore risultano allegate ma non provate e che la richiesta di c.t.u. “al fine di accertare il reale stato in cui versa l'immobile e con esso l'intero complesso di tutti gli alloggi di edilizia residenziale popolare ivi edificati i alla via CP_1
San Lorenzo, n° 75.” risulta del tutto esplorativa ed, in quanto tale, inammissibile non essendo stati specificati, se non in maniera generica, i vizi cui sarebbe affetto l'immobile detenuto senza titolo dalla ricorrente.
11. Stante il rigetto della domanda di accertamento e la sussistenza di un credito in capo al ancorché inferiore a quello oggetto dell'avviso di accertamento, le spese di Controparte_1
lite possono essere compensate per la metà, mentre, per la restante parte, seguono la soccombenza della ricorrente e vanno poste a suo carico e si liquidano come in dispositivo facendo applicazione dei criteri minimi di cui al dm n. 55/2014 per la semplicità della controversia, considerando il valore della causa in base al petitum e l'attività svolta, con attribuzione all'avvocato ER SS, dichiaratosi antistatario.
Le spese di c.t.u., così come liquidate con separato decreto, parimenti, vanno poste a carico di tutte le parti per la misura della metà; per la restante parte vanno poste a carico di Parte_1
[...]

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Sezione Seconda, nella persona del Giudice, dott. Maurizio
Spezzaferri, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) rigetta la domanda proposta da volta all'accertamento del subentro nel Parte_1
contratto di locazione per cui è causa;

b) accoglie parzialmente la domanda relativamente all'avviso di accertamento esecutivo per le entrate patrimoniale n° 2023/98 del 29/05/23, e per l'effetto ridetermina il credito ivi indicato in €.3.953,74, oltre interessi e rivalutazione così come indicato in parte motiva;

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c) compensa per la metà le spese di lite;
per la restante parte condanna al Parte_1
pagamento in favore del e di al pagamento delle spese Controparte_1 Controparte_2
di lite, che liquida, per ciascuna parte, al netto della detta compensazione, in €.3.808,00 per compensi, con attribuzione al procuratore della avv. ER SS, Controparte_2
dichiaratosi antistatario;

d) pone a carico di tutte le parti, in via solidale, le spese dell'espletata c.t.u. nella misura della metà, così come liquidate con separato decreto;
ciò mentre per la restante parte vanno poste ad esclusivo carico di . Parte_1
Così deciso in Aversa, l'3-11-2025
Il Giudice
Dott. Maurizio Spezzaferri

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