REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI POTENZA
SEZIONE LAVORO
La Corte di Appello di Potenza - Sezione Lavoro - nelle persone dei magistrati:
dr. Roberto Spagnuolo Presidente
dr. Aida Sabbato Consigliere rel.
dr. Rosa Larocca Consigliere
ha pronunziato all'udienza del 8 maggio 2025 la seguente
S E N T E N Z A
nel giudizio di appello iscritto al n. 126 del ruolo generale civile dell'anno 2023
TRA
e , rappresentata e difesa, in virtù di Parte_1 Parte_2
procura in calce al ricorso d'appello, dall'Avv.to Doriano Manuello ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Matera, alla via Lucana, n.73;
APPELLANTI
E
1 rappresentata e difesa, in virtù di procura posta con Controparte_1
separato atto parte integrante della memoria di costituzione di secondo grado, dall'avv.to
Francesco Zagaria ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Matera, al Viale
Europa, n.2.
APPELLATA
OGGETTO: Risoluzione contratto di locazione - Appello avverso la sentenza n.910/2022, pubblicata il 9 novembre 2022 del Giudice Onorario del Tribunale Civile di
Matera.
CONCLUSIONI
Per gli appellanti: “Voglia la Corte adita, in parziale riforma dell'impugnata sentenza,
dichiarare risolto il contratto di locazione in essere tra le parti sin dalla data del 18
novembre 2018 in ragione dell'accordo transattivo del 2 aprile 2019, data di rilascio dell'immobile; accertata e dichiarata l'inagibilità dell'alloggio concesso in locazione,
dichiarare che nulla è dopvuto dai conduttori a titolo di canoni di locazione per le mensilità
da gennaio a marzo 2019; in subordine, accertare e dichiarare che l'ìunico importo dovuito
è quello relativo a n.3 mensilità del canone di locazione da gennaio a marzo 2019 ovvero il minore importo di euro 1.485,00; in ulteriore subordine, nella denegata ipotesi di rigetto dell'appello, dichiarare gli appellanti tenuti al pagamento della somma di euro 2.074,45 e non alla somma di euro 2.744,45, con vittoria delle spese del doppio grado”;
2 Per l'appellata: “Voglia la Corte adita dichiarare inammissibile e/o respingere l'avverso appello, con vittoria delle spese del grado”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n.910/2022, pubblicata il 9 novembre 2022, il Tribunale Civile di Matera
dichiarava cessata la materia del contendere in ordine alla domenda di rilascio dell'immobile, dichiarava riusolto il contratto di locazione per colpa dei conduttori e condannava quest'ultimi al pagamento della somma di euro 2.744,45 a titolo di canoni non versati, nonché al pagamento dei canoni successivi fino al rilascio, così respingendo la domanda riconvenzionale avanzata dai conduttori.
Compensava integralmente tra le parti le spese di lite.
Nella stilata motivazione della sentenza, il primo giudice, premesso che la scrittura del 20
novembre 2018 era da qualificarsi come un'intesa tra le parti finalizzata alla risoluzione contrattuale e non quale intervenuta risoluzione, rilevato che i conduttori convenuti non avevano provato l'assoluta inutilizzabilità dell'immobile oggetto del contratto, accertata,
quindi, la loro morosità, dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per colpa dei convenuti e li condannava al pagamento dei canoni scaduti e non versati pari alla somma di euro 2.744,45, nonché al pagamento dei canoni successivi fino al rilascio.
Avverso tale sentenza proponevano appello e Parte_1 [...]
, con ricorso d'appello depositato in data 24 febbraio 2023 e notificato il 17 Parte_2
febbraio 2023, con il quale deducevano l'erroneità della sentenza, per non avere il primo giudice ritenuto la risoluzione consensuale del contratto di locazione per effetto della
3 scrittura privata del 20 novembre 2018 con rilascio risalente al 2 aprile 2019 e, quindi,
non dovuti i canoni di locazione rivendicati e liquidati dal primo giudice, tenuto conto,
altresì, dell'inutilizzabilità dell'immobile oggetto della medesima locazione tanto da indurre i conduttori a dover lasciare l'immobile nel mese di dicembre 2018, con la conseguente non debenza dei successivi canoni di locazione rivedicati dalla proprietaria e, peraltro, erroneamente indicati in sentenza nella somma complessiva di euro 2.744,45
e non nella somma di euro 2.074,45 (euro 1.485,00 per 3 mensilità; euro 589,45 per utenze).
Concludevano, quindi, nei termini estesamente riportati in epigrafe.
Si costituiva nel presente giudizio di secondo grado che Controparte_1
depositava memoria difensiva, a sua volta, concludendo come in atti.
Disposto che l'udienza odierna si svolgesse in modalità a trattazione scritta, depositate le note autorizzate, la causa veniva decisa come da separato dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è parzialmente fondato e, pertanto, va accolto solo nei limiti che qui di seguito saranno esplicitati.
Deve, preliminarmente, respingersi l'eccezione di inammissibilità dell'appello per tardività, avanzata dall'appellata, tenuto conto che alle date del 22 novembre 2022 e del
19 gennaio 2023 venivano notificata solo le ordinanze di correzione dell'errore materiale
4 contenuto nella sentenza di primo grado e non anche la sentenza stessa con conseguente tempestività dell'appello depositato in data 24 febbraio 2023.
Nessuna specifica censura è stata articolata nell'atto di appello in ordine alla qualificazione giuridica della scrittura privata del 20 novembre 2018, intercorsa tra le parti in causa, che il primo giudice ha ritenuto non quale risoluzione consensuale del contratto di locazione, tenuto conto che le stesse parti disponevano che i conduttori si impegnavano a liberare l'immobile entro e non oltre il mese di aprile 2019, risolvendo, così, il rapporto locativo risalente al 1° giugno 2015.
Effettivamente, infatti, l'immobile veniva rilasciato il 2 aprile 2019 e, proprio per tale motivo, il primo giudice dichiarava cessata la materia del contendere sulla richiesta di rilascio dell'immobile.
A seguito della notifica dell'atto di sfratto per morosità con la comparsa di costituzione depositata in data 8 aprile 2019 i conduttori agivano in riconvenzionale, chiedendo la condanna dell'attrice al pagamento della somma di euro 3.372,69, di cui euro 495,00 quale restituzione del canone di locazione ed oneri condominaili relativi al mese di dicembre
2018, deducendo di essere stati costretti a lasciare l'iimobile oggetto di locazione perché
inagibile.
La domanda riconvenzionale, come azionata, è stata respinta dal primo giudice per non avere i conduttori provato l'assoluta inutilizzabilità dell'immobile.
Anche sotto questo profilo non è stato articolato uno specifico motivo di gravame, tenuto conto, altresì, della condivisibilità della sentenza sul punto, dovendosi precisare che
5 l'eccezione di inadempimento per mancato utilizzo o utilizzo parziale dell'immobile locato deve essere giustificato dall'inutilizzabilità dell'appartamento ed il conduttore può
avvalersene non solo per la totale inutilizzabilità ma anche solo per un minore godimento dell'immobile locato con conseguente onere probatorio a carico del conduttore, che nel caso in esame non è stato assolto.
Deve, così, precisarsi che il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre,
secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass, n.20322/2019).
Alla luce dei principi enunciati e delle considerazioni espresse, deve concludersi nel senso che deve condividersi l'intervenuta pronuncia di risoluzione del contratto di locazione per morosità dei conduttori che non avevano provveduto al pagamento dei canoni di locazione fino al rilascio dell'immobile risalente al 2 aprile 2019.
L'appello, quindi, va accolto solo in relazione all'esatta indicazione della somma dovuta a titolo di canoni di locazione fino al rilascio del 2 aprile 2019 erroneamente indicata in
6 euro 2.744,45 e non nell'esatta somma di euro 2.074,45 (euro 1.485,00 per 3 mensilità;
euro 589,45 per utenze), oltre interessi decorrenti dal 7 marzo 2019 al soddisfo.
Non sono, invece, dovuti gli altri canoni fino all'effettivo rilascio, come affermato dal primo giudice al punto 4) del dispositivo ultimo capoverso, tenuto conto che, come già
precisato, cirocstanza questa incontestata, lo stesso è avvenuto alla data del 2 aprile 2019.
Tenuto conto del parziale e, soprattutto, marginale accoglimento dell'appello le spese del presente grado sono interamente compensate tra le parti in causa.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Potenza, Sezione Civile, definitivamente pronunziando nel giudizio di appello iscritto al n°126 del ruolo generale appelli lavoro dell'anno 2023,
promosso da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 CP_1
, avverso la sentenza n.910/2022, pubblicata il 9 novembre 2022 del Giudice
[...]
Onorario del Tribunale Civile di Matera, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza gravata, che conferma nel resto, condanna gli appellati, in solido tra loro, al pagamento, in favore dell'appellata, della somma di euro 2.074,45, oltre interessi come per legge;

2) Compensa integralmente tra le parti le spese del presente grado del giudizio.
Potenza, 8 maggio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dr. Aida SABBATO) (dr. Roberto SPAGNUOLO)
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