REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo - Sezione Seconda Civile - riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
Dott. Giuseppe Lupo Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
Dott.ssa Mary Carmisciano Consigliera rel. ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 2005/2022 del R.G. di questa Corte di Appello vertente in questo grado
TRA
in persona del legale rappresentante p.-t. (P.IVA.: ), elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Palermo, via Libertà n.39, presso lo studio dell'Avv.ti Prof. Nicola Piazza e Caterina Burgio che la rappresentano e difendono per mandato in atti appellante
CONTRO
, nata a [...] l'[...] (C.F.: Controparte_1 [...]
), elettivamente domiciliata presso il domicilio digitale dell'avv. Nicolò Solina che C.F._1 la rappresenta e difende per mandato in atti appellata
E CONTRO
, nato a [...] il [...] (C.F.: ) CP_2 CodiceFiscale_2
appellato contumace
Motivi della decisione
❖ FATTI DI CAUSA
Il Tribunale di Trapani, con sentenza n. 882/2022 pubblicata in data 25/10/2022 all'esito del giudizio n.r.g. 584/2021 vertente tra e (quest'ultimo Parte_1 Controparte_1 CP_3 convenuto contumace), ha accertato l'autenticità della sottoscrizione di apposta Parte_2 in calce alla scrittura privata denominata “contratto di compravendita” del 12/08/2020; dichiarato risolto per inadempimento della società attrice il detto contratto con gli effetti restitutori di legge;
condannato in persona del legale rappresentante pro-tempore, al pagamento delle spese Parte_1 di giudizio in favore di , liquidate in complessivi € 3.200,00, oltre iva, cpa e spese Controparte_1 generali come per legge.
Avverso la detta sentenza ha interposto appello eccependone l'erroneità sotto vari Parte_1 profili.

Si è costituita in giudizio , la quale ha contestato l'appello chiedendo la conferma Controparte_1 della sentenza impugnata. In ipotesi di accoglimento dell'appello, ha riproposto ex art. 346 c.p.c. le eccezioni formulate in primo grado e non esaminate dal primo giudice il quale si è pronunciato facendo applicazione del principio della ragione più liquida.
Scaduto il termine perentorio del 17/01/2025 per il deposito di note scritte in sostituzione di udienza ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata posta in decisione dal Collegio con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
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❖ MOTIVI DI APPELLO

1.Con il primo motivo di appello, contesta la pronuncia di primo grado nella parte in Parte_1 cui ha dichiarato risolto il contratto di compravendita del 12/08/2020 per mancato pagamento del saldo-prezzo, e quindi per inadempimento dell'appellante.
Secondo la sua prospettazione, nessun grave inadempimento sarebbe alla stessa imputabile in quanto l'art. 2 del contratto di compravendita stabiliva che, contestualmente al versamento del saldo-prezzo da parte dell'acquirente, le parti avrebbero dovuto, entro la medesima data del 30/11/2020, redigere apposito atto di compravendita in forma notarile, sì da poterlo trascrivere.
Rileva di avere adempiuto e nello specifico di avere, a mezzo racc. a/r versata in atti, convocato parte appellata innanzi il Notaio di fiducia anche ai fini del pagamento del saldo, con ciò dimostrando il rispetto degli obblighi assunti. La mancata conclusione del contratto sarebbe da imputare agli appellati i quali si sarebbero rifiutati di stipulare l'atto pubblico non comparendo innanzi il Notaio alla data indicata nella detta missiva.
Chiede, dunque, che la sentenza venga riformata sul punto, dando atto della propria disponibilità ad adempiere all'obbligazione sulla stessa incombente e, quindi, a provvedere al versamento del saldo-prezzo.
Con il secondo motivo di appello, denuncia la violazione del principio di Parte_1 corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato assumendo che nessuna domanda di risoluzione contrattuale era stata formulata dagli odierni appellati in primo grado.
Con il terzo motivo di appello, impugna il capo relativo alle spese di lite. Parte_1
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ECCEZIONI RIPROPOSTE DALL'APPELLATA EX ART. 346 C.P.C.
1)Con la prima eccezione riproposta l'appellata insiste per la declaratoria di nullità del contratto oggetto di causa, stante la mancata allegazione allo stesso del certificato di destinazione urbanistica;
2)Con la seconda eccezione riproposta l'appellata insiste per la rescissione del contratto per lesione ex art. 1448 c.c.
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L'eccezione di nullità del contratto è infondata.
Preliminarmente, va disattesa l'eccezione di nullità del contratto de quo per mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica del terreno.
L'art. 30, comma 2, D.P.R. 380/2001 (c.d. T.U.E.) dispone che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata.
Il successivo comma 4-bis dispone che gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa.
La nullità di cui al comma 2 è una nullità speciale che può essere fatta valere solo dalle parti interessate che, con la loro iniziativa, anche individuale, possono determinare la sanatoria del vizio della mancanza di prova puntuale della destinazione urbanistica del terreno edificabile, costituente mera condizione dell'azione, fino a che non sia stata accertata con efficacia di giudicato la nullità della compravendita.
Ne consegue che la destinazione urbanistica di un terreno inedificato è dimostrabile non solo in base ad un certificato emesso in epoca anteriore e prossima alla data dell'accordo traslativo, e comunque entro il termine di validità di cui al comma 3 del citato art. 30, ma anche da un certificato storico emesso dopo il contratto purché recante la disciplina vigente al tempo di stipulazione (v. Cass., sez. II, 17 luglio 2024, n.19711; Cass. 29 aprile 2019, n.11377).
Nel caso di specie, con memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c., ha prodotto una Parte_1 scrittura privata integrativa autenticata unitamente al certificato (n.212/2021 del 19/10/2021) di destinazione urbanistica del terreno attestante che le particelle 583-594-222 del fg. 4 “alla data del 04/08/2020 avevano la stessa destinazione urbanistica (Z.T.O.) di oggi” così ottemperando a quanto stabilito dall'art. 4-bis del T.U.E.
Il vizio deve ritenersi sanato essendo stato il detto documento prodotto prima della pronuncia - del tutto assente nel caso di specie - di nullità dell'atto di compravendita con efficacia di giudicato.
L'eccezione va quindi rigettata.
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L'appello è fondato.
Occorre premettere che: - con contratto del 12/08/2020, ha venduto a in persona Parte_2 Parte_1 dell'amministratore unico un appezzamento di terreno in località Scopello Controparte_4 del Comune di Castellammare del Golfo (TP) esteso are 39 ca 07, identificato al Catasto al fg. 4, p.lle 583, 594 e 222;
- il prezzo di vendita è stato concordato in € 15.000,00, di cui € 4.000,00 alla data di stipula, come si evince dalla copia dell'assegno circolare n.0367850580 emesso in pari data, ed € 11.000,00 entro il 30/11/2020, convenendosi per il caso di eventuale ritardo l'obbligo della parte acquirente di corrispondere gli interessi al tasso del 5% annuo;

- all'art. 2, le parti hanno stabilito che, contestualmente al pagamento del saldo, avrebbero redatto apposito atto di compravendita in forma notarile sì da potere essere debitamente trascritto e, a tal fine avrebbe provveduto, a mezzo racc. a/r, a convocare innanzi Parte_1 Parte_2
a Notaio di propria fiducia con un preavviso di almeno quindici giorni e con ogni conseguente spesa di natura non tributaria a suo esclusivo carico;

- almeno sette giorni liberi prima della data del rogito, l'alienante avrebbe consegnato al Notaio la documentazione di rito sia fiscale che catastale, e fornito prova del suo diritto di proprietà e della relativa libertà ipotecaria.
Ciò posto, occorre ancora precisare che il Tribunale ha accertato che l'accordo intervenuto tra le parti ha effetti reali ed è, dunque, idoneo a determinare il trasferimento della proprietà del bene in capo all'acquirente, nonché l'autenticità della sottoscrizione di . Tali Parte_2 accertamenti, in quanto non oggetto di specifica impugnazione, sono passati in giudicato.
Deve, anche, ritenersi che il contratto così stipulato tra le parti sia valido ed efficace ai fini della trascrizione ex art. 2657 c.c.
Non può, infatti, condividersi la tesi della risoluzione contrattuale per grave inadempimento imputabile a Come noto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento contrattuale Parte_1 da parte del giudice di merito, l'applicazione dell'art. 1455 del codice civile richiede che i parametri considerati non siano astratti, ma basati sulle circostanze specifiche del caso (emergenze di causa) e sull'interesse dell'altro contraente, in modo da determinare se l'inadempimento possa essere considerato di rilevanza non trascurabile rispetto all'oggetto del contratto (v. Cassazione civile sez. II, 17/05/2024, n.13784). Nel caso che ci occupa, occorre avere riguardo all'effettiva volontà delle parti come desumibile dalla lettura del testo contrattuale e, in particolare, dal combinato disposto delle clausole 1 e 2, dalle quali è agevole desumere che il pagamento del saldo prezzo avrebbe dovuto avvenire entro il 30/11/2020 e contestualmente alla stipula dell'atto pubblico. Il termine per il pagamento non era stato ritenuto essenziale dalle parti, tant'è che le stesse avevano espressamente previsto anche l'obbligo della corresponsione degli interessi al tasso annuo del 5% per l'ipotesi di ritardo nella stipulazione dell'atto pubblico. Avuto, pertanto, riguardo all'interesse della controparte, non può ritenersi che la convocazione di dinanzi al Notaio per il mese Parte_1 di Marzo 2021 (e, dunque, con un ritardo di 4 mesi dal termine stabilito contrattualmente), sia di tale gravità da determinare il venir meno dell'interesse della controparte alla stipulazione dell'atto stesso, né tale circostanza è stata argomentata da la quale si è limitata ad eccepire Controparte_1
l'inadempimento della controparte senza chiarire le ragioni per le quali l'offerta di pagamento pervenuta tardivamente non fosse più utile alla realizzazione dell'interesse economico perseguito dalle parti. A questo proposito, vi è prova che abbia invitato gli appellati, eredi di Parte_1 [...]
, a comparire innanzi al Notaio offrendo di corrispondere il dovuto, offerta che ha poi Pt_2 reiterato in corso di causa e che deve ritenersi idonea a manifestare la volontà di adempiere la propria obbligazione.
A questo proposito, occorre dare continuità all'orientamento giurisprudenziale – enucleato per la fattispecie dell'art. 2932 c.c. ma a fortiori applicabile al caso di specie - in base al quale, ai fini dell'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., è sufficiente la semplice offerta non formale di esecuzione della prestazione in qualsiasi forma idonea a manifestare la relativa volontà soltanto se le parti abbiano previsto il versamento del prezzo o del residuo dello stesso contestualmente alla stipula del contratto definitivo (Cass. sent. n. 27342/2018). E ancora, l'accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. non è subordinato alla presentazione di un'offerta formale della controprestazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 c.c., essendo a tal fine idonea anche la sola manifestazione di volontà di adempiere del promissario acquirente (v. Cass. sent. n.13789/2024).
Tali essendo i fatti di causa, deve concludersi che la domanda di diretta ad accertare Parte_1
l'avvenuto trasferimento in suo favore della proprietà del terreno oggetto di causa sia fondata e debba essere accolta. Resta inteso che è ancora tenuta al pagamento dell'importo residuo Parte_1 di € 11.000,00 come da previsione contrattuale e, dunque, con la maggiorazione ivi stabilita (cfr. art. 1 scrittura privata del 12/08/2020).
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L'eccezione di rescissione per lesione è infondata.
L'eccezione di parte appellata non è meritevole di accoglimento.
L'art. 1448 c.c., al comma 1, dispone che se vi è sproporzione tra la prestazione di una parte e quella dell'altra, e la sproporzione è dipesa dallo stato di bisogno di una parte, del quale l'altra ha approfittato per trarne vantaggio, la parte danneggiata può domandare la rescissione del contratto.
Il comma due statuisce che l'azione non è ammissibile se la lesione non eccede la metà del valore che la prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata aveva al tempo del contratto.
Il comma tre prevede che la lesione debba perdurare fino al tempo in cui la domanda è proposta.
Per l'accoglimento della domanda, devono quindi ricorrere i seguenti presupposti:
- lo stato di bisogno di una parte;

- la consapevolezza e dunque l'approfittamento (per trarne vantaggio), dell'altra parte;

- la lesione, ovvero la sproporzione tra le prestazioni, la quale deve eccedere la metà del valore della prestazione eseguita o promessa dalla parte danneggiata al tempo del contratto;

- il perdurare della lesione fino al momento in cui la domanda è proposta.
Parte appellata non ha fornito prova o comunque offerto elementi dai quali desumere la lesione ultra dimidium. La chiesta CTU è pertanto inammissibile, in quanto meramente esplorativa (v., in tal senso, Cass. Civ., Sez. III, 7 settembre 2023, n. 26048). Peraltro, sulla base della documentazione depositata da parte appellante e relativa alla vendita di terreni similari nella zona in cui si trova il terreno oggetto di causa, nonché dalla perizia di parte in atti, può desumersi la congruità del prezzo pattuito tra le parti. Parimenti, carente di prova è la circostanza che il rappresentante legale di abbia approfittato dello stato di bisogno di Parte_1 Parte_2 per trarre a sua volta un vantaggio. A questo proposito, le prove testimoniali articolate da parte appellata sono irrilevanti ai fini del decidere.
In conclusione, l'eccezione è infondata e deve essere rigettata.
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Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri previsti dal D.M. 55/2014 e successive modifiche.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti,
- in parziale riforma della sentenza n.882/2022 emessa dal Tribunale di Trapani, pubblicata in data 25/10/2022 all'esito del giudizio tra le parti n.r.g. 584/2021,
- revoca la declaratoria di risoluzione del contratto stipulato tra in persona del legale Parte_1 rappresentante p.t. e il 12/08/2020; Parte_2
- accerta che in forza della scrittura privata sottoscritta il 12/8/2020 da Parte_3 [...] in persona del suo legale rappresentante p.t. è avvenuto, in favore del secondo, il Pt_1 trasferimento del terreno sito in località Scopello del Comune di Castellammare del Golfo (TP) esteso are 39 ca 07, identificato al Catasto al fg. 4, p.lle 583, 594 e 222;
- condanna e , al pagamento, in favore dell'appellante, delle spese Controparte_1 CP_3 del I grado di giudizio che liquida in € 3.200,00 oltre accessori di legge, e delle spese del presente grado che liquida in € 2.500,00, oltre accessori di legge.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione della Corte d'Appello di Palermo, in data 12/06/2025.
Palermo, 18/06/2025.
La Consigliera rel. Il Presidente
Mary Carmisciano Giuseppe Lupo