N. 473/2023 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE
nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Maria Caterina CHIULLI Presidente
Dott.ssa Silvia BRAT Consigliere
Dott.ssa Nicoletta SOMMAZZI Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado RG n. 473/2023, promossa da
(C.F. , nato a [...] il [...] e Parte_1 C.F._1
residente a [...], elettivamente domiciliato in
AN de' DI (PV), via Marconi n. 25, presso lo studio dell'avv. Giampiero Berti, che lo rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

APPELLANTE contro
(C.F. ), nato a [...] il 3 Controparte_1 C.F._2
giugno 1959, residente a [...], elettivamente domiciliato in Milano, via Solferino, n. 3, presso lo studio dell'avv. Cesare Nannicini, che lo rappresenta e difende, giusta procura alle liti in atti;

APPELLATO
pagina 1 di 63 (C.F. ), nato a [...], il 17 ottobre Controparte_2 C.F._3
1956 e residente a [...], elettivamente domiciliato in Pavia, Piazza Garavaglia n.
1, presso lo studio dell'Avv. Rosaria Daniela Stella, che lo rappresenta e difende, giusta procura alle lite in atti;

APPELLATO
(C.F.: ), nato a [...] il 19 febbraio CP_3 C.F._4
1961 e residente in [...], elettivamente domiciliato in Milano, Via Sant'Antonio Maria Zaccaria n. 1, presso lo studio dell'Avv. Luca RA
RI, che lo rappresenta e difende, come da procura alle liti in atti;

APPELLATO
C.F. ), con sede in Roma, Via Curtatone n. 3, rappr. da Controparte_4 P.IVA_1
mandataria (C.F. con sede in Roma Controparte_5 P.IVA_2
– Via Curtatone n. 3), (nuova denominazione di giusta Controparte_6
variazione per atto Notaio di Milano del 29.9.21 rep. 12210/6559), cf. Persona_1
con sede in Roma – Via Curtatone n. 3, con l' avv. Adriana B. C. Andreotti, nel P.IVA_2
cui studio in Milano, Via della Guastalla n. 1, è elettivamente domiciliata;

INTERVENUTA
CONCLUSIONI DELLE PARTI

Per l'appellante Parte_1
Foglio di precisazione delle conclusioni per Controparte_7
tramite il sottoscritto difensore, e in adempimento dell'ordinanza
[...] assunta all'udienza del 14 novembre 2023, precisa nel modo che segue le proprie conclusioni.
Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione reietta, previe le declaratorie del caso, dato atto della decisione assunta dal Tribunale di Pavia con sentenza non definitiva n. 115/2022 in data 18-28 gennaio 2022, divenuta cosa giudicata e, in particolare, di quanto ivi statuito sub 1), 2), 3) e 4) del dispositivo in relazione alla divisione del compendio ereditario morendo dismesso da CP_8
pagina 2 di 63 in via istruttoria:
- disporre il richiamo del TU – arch. a chiarimenti sui contenuti del proprio Persona_2
elaborato ed al fine di provvedere alle relative modifiche e/o integrazioni, alla luce delle osservazioni redatte dal consulente dell'appellante e per le ragioni precisate in atti;
nel merito: in riforma della sentenza n. 45/2023 in data 13.01.2023 pronunciata dal Tribunale di Pavia:
- previe le declaratorie del caso, valutare il compendio ereditario morendo dismesso da CP_8
comprensivo di beni mobili, immobili e frutti civili, in € 5.112.700 o in quel diverso
[...]
maggior o minor valore ritenuto di giustizia;
- dato atto che a spetta la Controparte_7
quota di un sesto dell'intero patrimonio ereditario, assegnare al medesimo beni mobili e immobili liberi da iscrizioni pregiudizievoli fino alla concorrenza del valore della quota stessa;

- disporre che la formazione del lotto da assegnarsi all'appellante avvenga in natura e senza la previsione di conguagli in denaro a suo carico.
Con il favore degli onorari e delle spese di entrambi i gradi del giudizio e, tra queste, anche l'integrale favore delle spese di consulenza tecnica d'ufficio, liquidate in primo grado dal
Tribunale di Pavia con decreto in data 15 agosto 2021.
Con le più ampie riserve di legge.
AN de' DI, 20 marzo 2025.
(avv. Giampiero Berti)
Per l'appellato CP_3
Piaccia alla Eccellentissima Corte d'Appello adita così
GIUDICARE
respingere l'appello interposto da alla sentenza del Tribunale di Pavia n. Parte_1
45/2023 del 29 dicembre 2022- 13 gennaio 2023, in quanto infondato in fatto ed in diritto per i motivi esposti in narrativa;

conseguentemente confermare la sentenza n. 45/2023 del 29 dicembre 2022- 13 gennaio 2023 e tutte le sue statuizioni;

pagina 3 di 63 in ogni caso, accertata la quota di spettanza di in 5/18 dell'asse ereditario e determinato il valore di detta quota in CP_3
€ 1.004.531,75, o nell'importo diverso, maggiore o minore, che risulterà dall'istruttoria esperita:
assegnare a i seguenti lotti, con conguaglio a carico dell'attore CP_3 Controparte_7
[...]
- tutti i beni mobili presenti nell'asse ereditario;

- la quota del 50 % (in comunione con per la restante quota del 50 %) dei Controparte_2
terreni siti in TÙ RI, distinti al Catasto Terreni di tale Comune al Foglio 4, alle particelle 3, 4, 5, 6, 33, 355, 576, 577 e 578 e al Foglio 5 alle particelle 569, 170, 171, 172,
173, 174, 247, 249, 250, 251, 252, 253, 256, 261, 262, 272, 275, 276, 339, 431, 517, 518, 520,
540, 541, 542, 543, 544, 184, 183, 258, 259, 260, 267, 470, 521, 575, 577, 224, 265, 266, 221,
222, 223, 263, 513 e 522;
- la quota del 50 % dei crediti derivanti dalla conduzione dei terreni indicati al punto che precede;

- l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 4 part. 1284 sub. 2;
- l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 4 sub. 3;
- ove non si ritenesse di giustizia porre a carico dei coeredi conguagli di importo rilevante, assegnare a gli ulteriori cespiti dell'asse ereditario che si riterranno necessari a CP_3
raggiungere il valore della quota ereditaria pari a 5/18 come stimato dalla TU esperita
- ci si oppone fin d'ora ad ogni domanda nuova di parte appellante
- Con vittoria delle spese di causa di primo e secondo grado
Milano, 19 marzo, 2025
Luca RA RI

Per l'appellato Controparte_1
Si chiede che la CORTE D'APPELLO DI MILANO
pagina 4 di 63 - respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione, anche istruttoria;

- emesse tutte le più opportune pronunce, condanne e declaratorie del caso;
in via principale
1) respinga tutte le domande formulate dall'appellante Parte_1
[...]
2) confermi integralmente la sentenza del Tribunale di Pavia – Sezione
III Civile n. 45/2023 – RG n. 1037/2016, pubblicata in data 13 gennaio 2023; in subordine
3) in parziale riforma della citata sentenza del Tribunale di Pavia –
Sezione III Civile n. 45/2023 – RG n. 1037/2016, ridetermini le assegnazioni e la misura dei conguagli rispettivamente a favore e a carico dei condividenti sulla base della espletata TU, con assegnazione in proprietà esclusiva ad
[...]
i beni di valore corrispondente alla quota di diritto spettante CP_1
sulla massa divisionale;
in ogni caso
4) con favore delle spese di causa, di sentenza e successive, oltre CPA e
IVA, per entrambi i gradi del giudizio.
Milano, 20 marzo 2025
(avv Cesare Nannicini)
Per l'appellato Controparte_2
Voglia l'Ill. ma Corte d'Appello, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, accogliere le seguenti CONCLUSIONI salvi i provvedimenti applicabili d'ufficio a norma degli artt. 88 e
96, co. 3 c.p.c.: I) in via preliminare, dichiarare improcedibile, ovvero inammissibile l'appello proposto da per la riforma della sentenza definitiva del Tribunale di Parte_1
Pavia n. 45/2023 in data 13 gennaio 2023 n. 45, adottando i provvedimenti di cui agli artt. 342
e/o 348-bis c.p.c.; II) nel merito confermare integralmente la sentenza definitiva del Tribunale di Pavia, Sez. III, 45/2023 in data 13 gennaio 2023 n. 45; respingere poiché infondate le domande proposte da in ogni caso assegnare a Parte_1 Controparte_2
pagina 5 di 63 come da volontà testamentarie e Progetti divisionali in atti: -le unità immobiliari site in Pavia, censite al C.F. Sez. A Foglio 3 part. 1054 sub 59; sub 60; sub 33; -la quota del 50% (in comunione con dei terreni siti in TÙ RI distinti al C.T. al Foglio 4, CP_3
alle particelle 3, 4, 5, 6, 33, 355, 576, 577 e 578 e al Foglio 5, alle particelle 569, 170, 171, 172,
173, 174, 247, 249, 250, 251, 252, 253, 256, 261, 262, 272, 275, 276, 339, 431, 517, 518, 520,
540, 541, 542, 543, 544, 184, 183, 258, 259, 260, 267, 470, 521, 575, 577, 224, 265, 266, 221,
222, 223, 263, 513 e 522; -la quota del 50% dei crediti derivanti dalla conduzione dei terreni sopra indicati;
-l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al C.F. al Foglio 5 part. 956.
Con ogni più ampia riserva di legge. Con vittoria di spese ed onorari e favore delle spese di consulenza tecnica d'ufficio. Con rifusione delle spese pagate al c.t.u. in primo grado dai soli convenuti per la Perizia integrativa, giusto il punto 12) del dispositivo della sentenza appellata, che definitivamente “pone a carico dell'attore nella misura di un sesto e a carico dei convenuti nella misura di cinque diciottesimi per ognuno di loro le spese per la consulenza tecnica
d'ufficio già liquidate in corso di causa”. Con osservanza. Pavia-Milano, 19 marzo 2025 Avv.
Rosaria Daniela Stella

Per l'INTERVENUTA Controparte_4
intervenuta nel giudizio di primo grado con Controparte_4
atto depositato in data 24.02.2021, si è costituita anche nel giudizio di appello al solo fine di prendere contezza della destinazione del compendio immobiliare gravato da anteriori iscrizioni ipotecarie in proprio favore, così da non veder pregiudicate le proprie ragioni creditorie, contestualmente anche qui precisate.
Infatti, anche volendo prescindere da ogni valutazione circa profili di inammissibilità dell' appello ex artt. 342 e 348 cpc, per quanto di interesse dell' esponente ciò che rileva, anche in sede di gravame, è ribadire che il complesso dei beni caduti in successione risultino gravati da anteriori ipoteche fondiarie a garanzie di tutti crediti vantati da cessionario di CP_4
pagina 6 di 63 con il che, giusto il diritto di sequela, ciascun Controparte_9 assegnatario dei beni gravati risponderà dell' intero debito garantito da ciascuna iscrizione: il credito garantito dalle iscrizioni
(anteriori alla comunione ereditaria), siccome indubbiamente erga omnes, andrebbe quindi, a sommesso avviso dell' esponente, interamente computato nelle passività ereditarie.
Con nota depositata il 08.10.2024 ha dato atto di CP_4
aver raggiunto un accordo transattivo limitato unicamente ad uno dei crediti azionati, segnatamente al credito di cui al punto
n. 3 dell' intervento e delle rassegnate conclusioni, relativo al contratto di mutuo fondiario per atto Notaio Dott. Per_3
i Stradella, rep. 63029 racc. 30277 del 05.02.2009,
[...] stipulato tra l' allora Banca Popolare di Milano S.c.r.L. ed i signori e quali CP_8 CP_3 Controparte_2
mutuatari, ed il sig. anche quale terzo datore d'ipoteca, CP_8
per la somma di originari euro 230.000,00= (doc. 17 fasc. primo grado) e garantito da ipoteca volontaria di primo grado in danno del signor con nota Agenzia del Territorio di CP_8
Pavia – Sezione di Voghera, nn. 874/120 del 06.02.2009 su molteplici terreni in BA (doc. 18 fasc. primo grado).
Detto credito era pari ad euro 124.744,51= alla data del
21.12.2015, oltre interessi successivi sul residuo capitale di euro
109.216,88= al tasso convenzionale moratorio di cui in contratto, comunque nei limiti ex L. 108/96 (doc. 19 fasc. primo grado).
In ragione dell' intervenuto accordo, il credito portato dal mutuo fondiario Notaio ep. 63029 racc. 30277 del Per_3
05.02.2009 è stato estinto e l' iscrizione ipotecaria di cui alla nota Pavia, Sez. Voghera, nn. 874/120 del 06.02.2009 è Pt_2
stata assentita di cancellazione con le modalità di cui alla cd.
“Legge Bersani”.
pagina 7 di 63 Conseguentemente, per effetto dell' intervenuto accordo transattivo, il credito di cui all' intervento di CP_4
deve essere ridotto e risulta oggi pari a complessivi euro
[...]
705.887,31= alle date indicate, dei quali euro CP_10
683.502,56= in via ipotecaria fondiaria, di cui:
1) euro 536.799,26= (di cui euro 520.590,93= per residuo complessivo capitale, euro 10.593,66= per complessivi interessi convenzionali su rate scadute ed impagate dal 31.05.2014 e
30.06.2014 al 18.04.2016, euro 823,83= per complessivi interessi di mora ed euro 4.880,84= per penali di anticipata estinzione) alla data del 18.04.2016, oltre interessi successivi sul complessivo residuo capitale di euro 520.590,93= al tasso convenzionale moratorio di cui in contratto, comunque nei limiti ex L. 108/96
(docc.ti 9-10-11 fasc. primo grado) in relazione al contratto di mutuo fondiario per atto Notaio Dott. di Broni, Persona_3 rep. 53413 racc. 23063 del 07.03.2005 stipulato tra l' allora
Banca Popolare di Milano S.c.r.L. ed
[...]
cod. fisc. in Controparte_11 P.IVA_3
persona dei soci e , quale CP_3 Controparte_2
mutuataria, ed il sig. quale terzo datore d' CP_8
ipoteca, per la somma di originari euro 600.000,00=, erogati il
23.03.2005 in euro 220.000,00=, il 21.06.2005 in euro
120.000,00= ed il 12.09.2005 in euro 260.000,00= (doc. 7 fasc. primo grado) e garantito da ipoteca volontaria di primo grado in danno del signor di cui alla nota Agenzia del CP_8
Territorio di Pavia – Sezione di Voghera, nn. 2039/387 del
11.03.2005 su molteplici terreni in TÙ RI (doc. 8 fasc. primo grado);
2) euro 146.703,30= (di cui euro 142.758,99= per residuo complessivo capitale, euro 3.657,82= per complessivi interessi pagina 8 di 63 convenzionali su rate scadute ed impagate dal 30.06.2014 al
18.04.2016, euro 238,49= per complessivi interessi di mora ed euro 48,00= per penali di anticipata estinzione) alla data del
18.04.2016, oltre interessi successivi sul complessivo residuo capitale di euro 142.758,99= al tasso convenzionale moratorio di cui in contratto, comunque nei limiti ex L. 108/96 (docc.ti 14-16 fasc. primo grado), in relazione al contratto di mutuo fondiario per atto Notaio Dott. di Broni, rep. 62860 racc. Persona_3
30146 del 23.12.2008 stipulato tra l' allora Controparte_12
[...] Controparte_11
cod. fisc. in persona dei soci
[...] P.IVA_3
e , quale mutuataria, ed il sig. CP_3 Controparte_2
quale terzo datore d' ipoteca, per la somma di CP_8
originari euro 150.000,00=, erogati il 30.01.2009 in euro
85.000,00=, il 11.08.2009 in euro 32.000,00= ed il 05.03.2010 in euro 33.000,00= (doc. 12 fasc. primo grado) e garantito da ipoteca volontaria di secondo grado in danno dell' e del Controparte_11
signor con nota Agenzia del Territorio di Pavia – CP_8
Sezione di Voghera, nn. 226/27 del 14.01.2009 su molteplici terreni in TÙ RI (doc. 13 fasc. primo grado).
3, già punto 4 intervento) euro 16.587,11=, di cui euro
14.643,08= per residuo capitale, euro 686,54= per interessi convenzionali su rate scadute ed impagate dal 30.06.2014 al
18.04.2016, euro 1.223,00= per interessi di mora ed euro 34,00= per penale di anticipata estinzione) alla data del 18.04.2016, oltre interessi successivi sul residuo capitale di euro 14.632,08= al tasso convenzionale moratorio di cui in contratto, comunque nei limiti ex L. 108/96 (doc. 21 fasc. primo grado), in relazione al contratto di mutuo chirografario del 24.04.2013, stipulato tra l' allora Banca Popolare di Milano S.c.r.L. ed Controparte_11
pagina 9 di 63 cod. fisc. in Controparte_11 P.IVA_3
persona dei soci e , quale CP_3 Controparte_2
mutuataria, per la somma di originari euro 25.000,00= (doc. 20 fasc. primo grado).
4, già punto 5 intervento) euro 5.797,64 (doc. 22 fasc. primo grado) in relazione all' obbligazione fideiussoria n. 1500063103 del Contr 23.03.2005 rilasciata da nell' interesse di
[...]
in favore di Regione Parte_3
Lombardia ed in relazione al credito di firma di natura finanziaria.
E così, in totale, euro 705.887,31= alle date indicate, CP_10
oltre interessi come più anzi evidenziato, dei quali euro
683.502,56= in via ipotecaria fondiaria.
Con osservanza.
Milano, 18 Marzo 2025
Avv. Adriana B.C. Andreotti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione, notificato in data 8.02.2016, conveniva in Controparte_7
giudizio, dinanzi al Tribunale di Pavia, i fratelli e CP_3 Controparte_2 [...]
contestando il testamento del padre nella parte in cui gli aveva CP_1 CP_8
attribuito la “sola legittima da soddisfarsi unicamente con la proprietà di ”. Asseriva Pt_4
l'attore che la suddetta disposizione testamentaria era lesiva della sua quota di legittima, di cui chiedeva il reintegro.
L'attore chiedeva di accertare che il valore dell'asse ereditario di era pari CP_8 ad € 7.248.258,66; di determinare il valore della quota disponibile e della quota a lui riservata, quale legittimario;
di dichiarare il suo diritto di ottenere la reintegra della quota di legittima lesa con riduzione in misura corrispondente delle disposizioni a favore dei fratelli contenute nel testamento olografo del 22.03.2003 e nella successiva postilla del 6.01.2008. Concludeva, dunque, domandando di ordinare ai convenuti, eredi istituiti, di reintegrarlo nella propria quota pagina 10 di 63 di riserva, effettuando in suo favore i versamenti in denaro a tal fine necessari, con rivalutazione monetaria ed interessi dal dì del dovuto al saldo.
Si costituivano i convenuti e CP_3 Controparte_2 Controparte_1
con comparsa di costituzione e risposta rispettivamente del 19.05.2016, del 13.05.2016 e del
12.05.2016, opponendosi all'accoglimento delle domande attoree. Controparte_1
chiedeva, altresì, procedersi allo scioglimento della comunione ereditaria tra i coeredi, con contestuale assegnazione di beni in proprietà esclusiva ai singoli condividenti.
Assumevano i convenuti che l'attore, a causa di gravi dissidi familiari intervenuti nel
2000 con il padre, titolare dell'azienda agricola familiare, era stato estromesso dall'impresa nella quale lavoravano anche la madre e i fratelli e CP_13 CP_3 CP_2
Assumevano che la responsabilità di tali dissidi era imputabile, in massima parte, all'attore, che aveva posto in essere una serie di condotte incompatibili con la prosecuzione della sua partecipazione all'impresa. In seguito, nel 2003, l'attore aveva citato il padre avanti al Giudice del Lavoro di Voghera e il procedimento si era concluso con la condanna di al CP_8
pagamento di ingenti somme di denaro -oltre euro 200.000,00- in favore del figlio _7
, a titolo di liquidazione della quota di partecipazione agli incrementi aziendali. Il padre,
[...]
quindi, all'età di 83 anni, si era visto costretto a chiedere un finanziamento alla Controparte_14
per disporre della liquidità necessaria per ottemperare alla suddetta sentenza di
[...]
condanna. La Banca, per erogare il mutuo, aveva richiesto non solo ipoteca sui beni immobili del padre, ma anche che i figli e intervenissero in qualità di garanti. A CP_2 CP_3
seguito di tali eventi, per prevenire nuovi dissidi familiari, aveva maturato la CP_8
decisione di riservare al figlio la sola quota di legittima, “da soddisfarsi _7 unicamente con la proprietà di ”, da intendersi riferita, come precisato con la postilla Pt_4
del 2008, a “tutto il terreno agricolo esclusi i fabbricati”, giusto testamento olografo pubblicato il 30.10.2012. Asserivano i convenuti che lo scopo della citata disposizione testamentaria, che attribuiva all'attore la qualità di legatario, era prevenire nuovi contrasti familiari, oltre che preservare gli assetti esistenti, considerato che i fratelli e CP_2 CP_3
conducevano in società l'azienda agricola di famiglia e che l'attore aveva già ricevuto in vita parte delle proprietà del padre. Aggiungevano i convenuti che, come evidenziato nella detta sentenza del Tribunale di Voghera, l'odierno attore, usufruendo del know-how acquisito pagina 11 di 63 lavorando nell'azienda di famiglia, ne aveva distratto la clientela, iniziando a lavorare in un'azienda agricola concorrente con quella del padre, mentre i fratelli e non CP_3 CP_2
avevano mai chiesto, né ricevuto, utili dall'attività dell'azienda familiare.
All'udienza del 15.12.2016, depositava rinuncia al legato in Controparte_7
forma scritta, notificata ai convenuti in data 30.09.2016, chiedendo di soddisfare diversamente la sua quota di legittima.
All'udienza del 17.07.2017, il giudice nominava TU il geom. onde Persona_4
procedere ad una valutazione dell'asse ereditario alla data di apertura della successione, al fine di determinare il valore della quota di legittima spettante all'attore e predisporre uno o più progetti divisionali per la formazione dei lotti spettanti a ciascun erede, tenendo conto, ove possibile, delle indicazioni delle parti.
Nelle more, in data 24.02.2021, si costituiva in giudizio cessionaria Controparte_4
dei crediti di e, per essa, quale mandataria, Controparte_9 Controparte_5
, in qualità di creditore ipotecario fondiario di e di al
[...] Controparte_2 CP_3
solo fine di prendere contezza della destinazione del compendio immobiliare, gravato da iscrizioni ipotecarie in proprio favore, così da non veder pregiudicate le proprie ragioni creditorie.
All'udienza del 20.10.2021, le parti precisavano le conclusioni e il Giudice tratteneva la causa in decisione. Con sentenza non definitiva n. 115/2022, pubblicata il 28.01.2022, il
Tribunale di Pavia accertava:
che l'asse ereditario dismesso da al momento dell'apertura della CP_8
successione, aveva un valore di € 5.586.786,68;
che la quota riservata a era pari ad un sesto dell'asse ereditario Parte_1
(un quarto di due terzi), secondo quanto stabilito ai sensi dell'art. 551 c.c., ovvero pari ad €. 931.131,11;
che le disposizioni testamentarie erano lesive della quota riservata all'attore e, pertanto, sussisteva il diritto di quest'ultimo ad essere reintegrato, con riduzione delle disposizioni testamentarie fino al raggiungimento della quota di legittima a lui spettante;

rimetteva la causa sul ruolo per la prosecuzione del giudizio;

pagina 12 di 63 riservava al provvedimento definitivo del giudizio la regolamentazione delle spese di lite.
La sentenza non si pronunciava sulla domanda di divisione, osservando che i lotti divisionali erano stati formati dal c.t.u. partendo dal valore dei beni al momento dell'apertura della successione e non invece sulla base del loro valore al momento attuale. Occorreva, pertanto, integrare la ctu aggiornando il valore dei singoli cespiti, predisporre i lotti divisionali e discutere con le parti per l'attribuzione di ogni lotto, nel rispetto, ove possibile, della volontà del testatore.
Con separata ordinanza in data 28 gennaio 2022, il Tribunale di Pavia disponeva la prosecuzione del giudizio per l'ulteriore attività istruttoria attinente la formazione dei lotti divisionali e invitava le parti a trovare un accordo transattivo.
Il legale dell'attore chiedeva che anche l'integrazione della consulenza venisse affidata al geom. Per_4
Il giudice istruttore, con provvedimento del 4.03.2022, confermava il geom. Per_4
quale TU e disponeva un'integrazione della consulenza tecnica d'ufficio ai fini della
[...]
divisione del compendio ereditario.
Il geom. in data 28.05.2022 depositava la propria relazione integrativa. Per_4
Precisate le conclusioni ad opera delle parti all'udienza del 21.09.2022, il Tribunale di
Pavia, in data 13 gennaio 2023, con sentenza n. 45/2023, definiva il giudizio, assegnando a ciascun condividente un insieme di beni e stabilendo i relativi conguagli.
Il giudice dava atto che i convenuti avevano chiesto l'accoglimento delle conclusioni del ctu in ordine alla formazione dei lotti, mentre l'attore aveva contestato l'integrazione della consulenza, di cui chiedeva di non tener conto.
Il Tribunale dava atto che il C.T.U. non aveva seguito, per i terreni agricoli, il criterio di valutazione indicato dal Giudice, che aveva prescritto di tener conto delle compravendite di altri terreni agricoli della zona. Ritenuto non congruo il parametro utilizzato dal ctu, il primo giudice riteneva di discostarsi dalla valutazione operata dal proprio consulente d'ufficio in ordine ai terreni di BA AR e di attribuire ai medesimi il valore di € 3,00/mq, per un valore complessivo, quindi, pari ad € 545.673,00, con una differenza di € 272.836,50 in meno rispetto a quanto stimato dal consulente d'ufficio.
pagina 13 di 63 Pertanto, il primo Giudice stabiliva che il valore dell'asse ereditario doveva essere valutato € 3.343.477,80 (€ 3.616.314,30 - € 272.836,50) e che all'attore spettava la quota di un sesto, corrispondente al valore complessivo di € 557.246,30.
Il Tribunale riteneva, quindi, di recepire il progetto divisionale formulato dal C.T.U., operate le dovute correzioni in relazione al diverso valore attribuito ai terreni di cui sopra.
Il Tribunale di Pavia affermava, inoltre, di non poter accogliere la richiesta dell'appellante di vedersi assegnati gli immobili di Pavia, anziché i terreni di BA AR, in quanto riteneva di dover dare attuazione alla volontà del de cuius, che aveva espressamente destinato quei terreni al figlio . _7
Il primo Giudice precisava, altresì, che il principio di omogeneità dettato dall'art. 727 c.c. era un criterio di massima e non assoluto, alla luce del prevalente orientamento della Corte di
Cassazione, che, espressamente, consente di discostarsene, allorquando detto principio, se rigidamente applicato, può recare pregiudizio ai diritti degli altri condividenti.
Il Tribunale, quindi, decideva di assegnare all'attore i terreni di BA AR del valore di € 545.673,00, prevedendo un conguaglio a suo favore di € 11.573,30, per raggiungere il valore della quota ereditaria di sua spettanza pari a € 557.246,30 e poneva il relativo pagamento a carico dei tre convenuti nella misura di € 3.857,76 cadauno, pari a un terzo della somma dovuta.
Il Tribunale rilevava che erroneamente il TU aveva diviso in parti uguali tra i condividenti i debiti ereditari e stabiliva, pertanto, che all'attore competeva solo la quota di un sesto, in relazione alla sua partecipazione all'eredità, mentre ad ognuno dei convenuti competevano i cinque diciottesimi.
Infine, il primo giudice faceva propria l'indicazione del TU di mantenere la comunione dei terreni di TÙ RI tra e in conformità alle loro richieste, CP_3 Controparte_2
atteso che gli stessi conducono insieme, in forma societaria, l'azienda agricola.
Il Tribunale di Pavia, dunque, già accolta con la sentenza non definitiva la domanda dell'attore di reintegra della sua quota di legittima lesa dal testatore, mediante riduzione delle disposizioni testamentarie a favore dei fratelli, procedeva invece con la sentenza definitiva alla divisione, assegnando i lotti, tenendo conto di quanto previsto dal TU nella relazione finale depositata il 28.5.2022, con le variazioni innanzi menzionate. Compensava integralmente le pagina 14 di 63 spese di lite e poneva le spese di consulenza tecnica d'ufficio, liquidate in corso di causa, definitivamente a carico di attore e convenuti secondo la quota di eredità a ognuno spettante.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello con atto di Controparte_7
citazione notificato in data 15 febbraio 2023, formulando tre motivi con cui ha lamentato:

1. errori di calcolo, sviste, omissioni ed erronee valutazioni dei beni;

2. l'erroneità nella formazione dei progetti divisionali redatti dal TU e dal Tribunale;

3. l'erronea integrale compensazione delle spese di lite.
In data 17.05.2023 si è costituito in giudizio con propria comparsa Controparte_1
di costituzione, chiedendo il rigetto di tutte le domande formulate dall'appellante e la conferma integrale della sentenza impugnata.
Con comparsa di costituzione e risposta del 18.05.2023, si è costituito anche CP_2
il quale ha chiesto, in via preliminare, la declaratoria di inammissibilità dell'appello ex
[...]
artt. 342 e 348bis cpc, e, nel merito, il rigetto del gravame, con integrale conferma della sentenza definitiva impugnata.
Costituendosi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta del 16.06.2023, anche ha chiesto respingersi l'appello, in quanto infondato in fatto e in diritto. CP_3
Con comparsa di costituzione e risposta del 26.05.2023, è intervenuta nel presente giudizio anche creditrice ipotecaria, al solo fine di ribadire natura ed entità del Controparte_4
proprio credito e prendere contezza della destinazione del compendio immobiliare, che risulta gravato da iscrizioni ipotecarie in suo favore, così da non veder pregiudicate le proprie ragioni creditorie.
All'udienza del 14 novembre 2023, la Corte, preso atto che le trattative di bonario componimento tra le parti non erano andate a buon fine, ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 6 febbraio 2024, all'esito della quale sono stati concessi i termini ex art. 190 cpc.
Con provvedimento del 24.4.2024 la Corte, rimettendo la causa sul ruolo, ha disposto la rinnovazione della seconda TU, espletata in primo grado dal geom. e depositata il 28 Per_4 maggio 2022, affidando la nuova consulenza all'arch. e formulando il seguente Persona_2
pagina 15 di 63 quesito: “Esaminati gli atti e i documenti di causa, sentite le parti ed i loro eventuali consulenti, esperita ogni opportuna indagine:
- descriva anche mediante riproduzione grafica e fotografica gli immobili e i mobili oggetto della comunione e ne determini il valore attuale di mercato, esponendo analiticamente i criteri della stima;

- tenuto conto delle statuizioni della sentenza non definitiva n.115\2022 del Tribunale di
Pavia, predisponga un progetto divisionale dei beni da dividere, secondo le rispettive quote di comproprietà, che quanto a è pari a 3\18, e quanto agli altri tre Controparte_7 condividenti è pari a 5\18 ciascuno;

- i lotti dovranno essere predisposti evitando di assegnare ad un condividente beni immobili gravati da iscrizione ipotecaria per debiti, in tutto od in parte, estranei al medesimo”;
- affida al ctu il compito di tentare una conciliazione della lite.”
Prestato dal consulente il giuramento di rito, la Corte ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 17.12.2024.
Successivamente, con ordinanza del 23.10.2024, la Corte, vista l'istanza in tal senso depositata dal TU in data 15.10.2024, ha concesso la proroga dei termini assegnati per l'espletamento della consulenza e ha differito l'udienza di precisazione delle conclusioni dal
17.12.2024 al 25.3.2025.
In data 14.03.2025 il TU ha provveduto quindi al deposito della relazione tecnica definitiva.
Con le note di trattazione scritta depositate in data 19.03.2025, l'appellato CP_3
chiedeva la fissazione di una nuova udienza per la convocazione del TU a chiarimenti.
Analoga istanza veniva presentata in data 25.3.2025 dall'appellante.
Le parti provvedevano, quindi, nei termini assegnati al deposito dei fogli di precisazione delle conclusioni, delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'atto di appello aveva mosso diverse censure contro la seconda Controparte_7
consulenza affidata dal Tribunale di Pavia al geom. Per_4
pagina 16 di 63 La Corte ha ritenuto di rinnovare la consulenza d'ufficio e anche contro la stessa sono state sollevate diverse critiche dalle parti.
Nei paragrafi che seguono si esamineranno i motivi di appello, gli esiti della ctu disposta nel presente grado e le critiche mosse contro quest'ultima.
1.0) PRIMO MOTIVO DI APPELLO RELATIVO ALLE STIME OPERATE DAL
TU DEI SINGOLI BENI
Con il primo motivo l'appellante lamentava, in primo luogo, l'erroneità della sentenza impugnata nella parte in cui il Giudice di prime cure, facendo proprie le conclusioni del TU
aveva ridotto il valore attuale dell'asse ereditario a € 3.343.477,80. Sosteneva Persona_4
l'appellante che le parti, ai fini divisionali, avevano trovato un accordo sostanziale sull'attribuzione al compendio ereditario del valore complessivo di € 5.586.786,68 e su questa base avevano prospettato le rispettive richieste di assegnazione.
Affermava che la relazione peritale del geom. Controparte_7 Per_4
nell'attualizzare il valore del compendio divisionale, lo aveva pressoché dimezzato, in modo ingiustificato. Rilevava che il primo Giudice si era limitato a recepire passivamente la relazione integrativa, eccezion fatta per la valutazione dei terreni siti in BA AR.
Sosteneva nell'atto di appello che i dati forniti dal TU e fatti propri dal Per_4
Tribunale erano viziati da errori di calcolo, omissioni e sviste.
In particolare, rilevava l'errore di calcolo commesso nella valutazione del corpo centrale del del al quale veniva assegnato, nella perizia CP_11 Controparte_15
integrativa, un valore di € 1.890,00 al mq, con un coefficiente di devalutazione di 0,35, che avrebbe dovuto portare ad un valore complessivo di € 833.886,90, anziché di € 800.950,00, come indicato dal TU nella medesima perizia, con una differenza di € 32.936,90.
L'appellante evidenziava, inoltre, altri errori di calcolo rilevati nella tabella riepilogativa dei terreni di TÙ RI. Osservava che l'errore più consistente, tra i tanti di più modesto rilievo, riguardava la valutazione del fondo censito al Foglio 5, mapp. 543, a cui il TU aveva attribuito la corretta destinazione, ma poi, valutandolo come incolto produttivo, gli aveva assegnato il valore di € 3.971,70, invece di quello corretto pari ad € 78.772,05.
pagina 17 di 63 Aggiungeva l'appellante che nella relazione tecnica si riscontravano plurime omissioni.
Infatti, il TU non aveva incluso nella massa ereditaria le particelle 373 e 376 (fg. 4), rispettivamente della superficie di mq 53, valutata nella prima perizia di € 9.800,00, e Per_4
della superficie di mq 98, valutata nella prima perizia €. 17.150,00. Detti beni, quindi, non risultavano assegnati ai condividenti, per un valore complessivo di € 26.950,00.
Secondo l'appellante tali errori ed omissioni rendevano inutilizzabile la perizia integrativa del TU in quanto riguardavano una somma rilevante, pari a € 138.715,53. Il Per_4
Tribunale avrebbe, quindi, errato nel non procedere alla rettifica del valore complessivo del compendio ereditario, che, se correttamente ricalcolato, sarebbe stato dell'importo di €
3.482.193,99 e avrebbe portato a rideterminare la quota di legittima dell'appellante nella misura più corretta di € 580.365,55.
L'appellante contestava anche una serie di devalutazioni operate dal TU, che non si era attenuto ai criteri da lui stesso indicati, come il valore di mercato attuale, lo stato di manutenzione e vetustà degli immobili, la qualità colturale dei terreni e la loro ubicazione/esposizione.
In particolare, nel valutare i fabbricati siti in TÙ RI, il TU non avrebbe tenuto conto del reale andamento dei prezzi del mercato, ma avrebbe operato una revisione dei coefficienti di manutenzione degli immobili assolutamente arbitraria.
Inoltre, del tutto ingiustificatamente il consulente avrebbe stimato un forte deprezzamento, rispetto al momento di apertura della successione, per l'immobile di maggior valore, costituito dal “ ” di TÙ RI, per il quale il Tribunale avrebbe fatto CP_11
uso di un dato viziato da errore di calcolo.
Secondo l'appellante, il TU, nello stimare i fabbricati, non poteva aver fatto ricorso alle stime dell'OMI, i cui valori dal 2012 al 2022 avevano riportato indici medi di svalutazione compresi tra il 4% e il 10%, con un andamento decrescente (4%) per gli immobili di pregio storico, come il . Pertanto, sosteneva l'appellante, la marcata devalutazione del CP_11
era il risultato della personalissima e arbitraia decisione del TU di CP_11 Per_4
abbattere ulteriormente i coefficienti manutentivi, già ridotti nella sua prima perizia, causando un eccessivo deprezzamento del compendio, il cui valore veniva ridotto nella misura del 55%, ovvero di € 1.382.365,00.
pagina 18 di 63 Riteneva, in particolare, l'appellante che all'immobile di maggiori dimensioni, costituito dal Corpo principale del (Mapp. 1284 sub 4), il TU aveva applicato nella CP_11 Per_4
perizia del 2022 l'indice di vetustà assolutamente sproporzionato di 0,35, rispetto a quello di
0,8 applicato nella prima perizia del 2019, sebbene le condizioni dell'immobile fossero pressochè immutate nel periodo considerato, tenuto conto, altresì che trattavasi di immobile di origini seicentesche, per il quale il decorso di un decennio rappresentava un periodo di tempo poco incidente sul valore oggettivo del bene. Né il TU avrebbe indicato ragioni particolari, ovvero eventi straordinari, tali da giustificare un tale grave deprezzamento, sconfessato dalle stesse osservazioni del geom. contenute nella prima relazione, in cui egli aveva Per_4
dichiarato di aver accertato che lo stato conservativo dell'immobile era buono al piano terra, discreto al primo piano e secondo, mediocre al terzo e che tali condizioni erano presenti anche al momento del decesso di . Considerato che la prima valutazione del TU CP_8
risaliva al 2019, l'appellante non si spiegava come in soli tre anni le condizioni del Per_4
fabbricato erano così gravemente peggiorate, pur avendo lo stesso TU nella citata relazione riconosciuto che, stante il pregio storico del cespite, “la determinazione del più probabile valore di mercato avverrà nel riparametrare il valore di mercato unitario della categoria più elevata, poiché i valori di mercato dell'immobile de quo non fanno parte dell'ordinarietà». In conclusione, l'appellante proponeva di rivalutare il valore dell'immobile de quo nella misura del 4%, per un valore finale di € 1.906.027,20.
Anche l'unità immobiliare destinata ad uffici, facente sempre parte del complesso del
(Fg. 4 – part. 1284 sub 2), secondo l'appellante, era stata gravemente deprezzata CP_11
dal TU che aveva applicato un coefficiente di degrado dello 0,35 nel 2022, data Per_4
della perizia, laddove al momento dell'apertura della successione nel 2012 il coefficiente era stato di 0,60; ciò aveva determinato una forte riduzione del valore, che era passato da €
230.690,00 a € 129.200,00, senza la dimostrazione di un effettivo maggior degrado dell'immobile. Osservava, inoltre, l'appellante che il TU non aveva tenuto conto dei lavori eseguiti nel 2021 di completa sistemazione del tetto, che avevano risolto il fenomeno di infiltrazione, rilevato nella prima perizia Anche il Tribunale non avrebbe considerato Per_4
detta circostanza.
pagina 19 di 63 Analogo ingiustificato deprezzamento nelle stime del TU aveva subito, secondo l'appellante, il terzo immobile del gruppo denominato “Il Castellazzo” (Fg.

4 - part. 1284 sub.
3), il c.d. “corpo centrale del ”, il cui coefficiente di mautenzione in 10 anni era CP_11
stato portato dal geom. da 0,60 a 0,30, con una devalutazione pari a circa € Per_4
200.000,00.
Inoltre, proseguiva l'appellante, anche i cespiti (Fg. 4, mappale 1332) e CP_16
(particella 1333) avevano subito, ad opera del ctu pesanti CP_17 Per_4
devalutazioni, passando da € 53.370,00 a € 46.289,00, nonostante i cespiti suddetti non avessero subito modificazioni significative rispetto al momento del primo rilievo da parte del
TU.
La difesa dell'appellante sosteneva che le valutazioni al ribasso operate dal geom. nella seconda ctu richiesta dal Tribunale di Pavia non trovavano giustificazione né Per_4 nell'andamento del mercato immobiliare, né nell'asserito maggior stato di degrado dei singoli immobili.
L'appellante contestava anche l'erronea devalutazione dei terreni siti in TÙ
RI, per i quali il TU nella perizia integrativa aveva dichiarato di aver fatto Per_4
riferimento non più ai listini OMI di Agenzia delle Entrate, come accaduto nella prima perizia, bensì ai criteri di una casa editrice privata -Exeo edizioni- senza motivare in alcun modo tale nuova scelta. Conseguentemente, sosteneva l'appellante, detti terreni erano stati deprezzati di quasi la metà, rispetto all'originario valore stimato. contestava anche la motivazione addotta dal TU, che aveva sul Controparte_7
punto evidenziato come alcuni vigneti appartenessero alla categoria catastale di “incolto produttivo” di valore nullo, mentre altri erano a rischio geomorfologico.
L'appellante rilevava, in proposito, che a) nella zona ove era ubicato il fondo, secondo i listini OMI, non era rinvenibile la categoria “incolto produttivo”; b) il valore assegnato dal
TU (€ 3.000,00/ha) si discostava molto da quello attribuito nel 2012 (€ 9.000,00/ha); Per_4
c) lo stato di abbandono dei terreni era subentrato da soli due anni ed era assolutamete reversibile. Aggiugeva, infine, che alcuni di detti terreni erano in realtà “prato”, valorizzabili tra un minimo di 15.000 €/ha e un massimo di € 22.000 €/ha. Riportava, in proposito,
l'appellante alcuni valori di stima di fondi limitrofi risultanti da un avviso di vendita all'asta e pagina 20 di 63 da un atto di vendita notarile. Quanto, poi, agli smottamenti riferiti dal TU, essi, secondo l'appellante, erano stati classificati come quiescenti da decenni.
Infine, la difesa di evidenziava ulteriori anomalie valutative, una Controparte_7
relativa al cespite distinto al Fg. 4, part. 1287, deprezzato dell'85%, senza motivazione alcuna,
e l'altra relativa all'omessa attualizzazione del valore degli immobili siti in Pavia.


1.1 LA RINNOVAZIONE DELLA TU NEL PRESENTE GRADO DI APPELLO
La Corte ha disposto la rinnovazione della TU ai fini della valutazione degli immobili comuni e della loro divisione, affidandola all'arch. . Per_2
Il TU arch. nella sua relazione finale, ha preso atto dell'avvenuta cancellazione Per_2 dell'ipoteca su tutti i terreni di BA AR - frazione di - a cura e spese di Pt_4
e da questi ultimi effettuata al fine di rispettare la CP_3 Controparte_1
volontà del testatore di attribuire i suddetti terreni all'appellante Controparte_7
La massa ereditaria è composta da beni mobili e da diversi immobili, terreni e fabbricati, ubicati nei Comuni di:
• Montu' RI (PV): fabbricati e terreni agricoli.
• BA AR fraz. BA (PV): terreni agricoli.
• Pavia: 2 abitazioni ed 1 box.
I beni mobili sono già stati inventariati e stimati nella precedente TU del geom. Per_4
e il loro valore non è oggetto di discussione tra le parti.
Il TU ha precisato:
- che buona parte degli immobili già descritti nella precedente TU dal geom. hanno Per_4
conservato le medesime caratteristiche dimensionali e volumetriche, mentre, in molti casi, è peggiorato il livello di conservazione e manutenzione, sia per i fabbricati che per i terreni;

- che tutte le consistenze degli immobili, terreni e fabbricati, sono state condivise con i CTP;

- che è rimasta invariata la valutazione dei beni mobili, pari ad € 238.996,00, con la precisazione che parte degli stessi -preziosi e per un valore di € 19.450,50 Controparte_18
sono nella disponibilità dell'appellante.
Ciò premesso, il TU arch. ha proceduto alla stima attuale dei beni immobili Per_2
distinguendoli per Comune di collocazione e tipologia.
pagina 21 di 63 A) MONTU' BECCARIA: FABBRICATI
In ordine ai presenti immobili, il TU ha premesso che trattasi di fabbricati in parte riconducibili all'attività vitivinicola, in parte a carattere rurale, mediamente in condizioni precarie, alcuni di essi abbandonati e fatiscenti.
L'unico fabbricato meritevole di nota, chiamato il , è agibile, a destinazione CP_11
residenziale e per buona parte in discreto stato di manutenzione.
Il TU, per tutti gli immobili, ha dato atto di aver tenuto conto delle specifiche caratteristiche, ma anche dell'orientamento, del panorama, delle caratteristiche morfologiche dell'abitato, etc..
Per la valutazione degli immobili a destinazione residenziale il consulente ha riferito di aver utilizzato i valori espressi dal mercato immobiliare, dovutamente rivisti e parametrati, espressi dall'Agenzia delle Entrate e dal Borsino Immobiliare.
Per gli immobili a destinazione agricola/magazzino/deposito ha ritenuto di utilizzare le medesime banche dati, ma con riferimento alla categoria degli immobili con destinazione deposito/laboratorio, ai quali, secondo il TU, quelli oggetto di casua possono indicativamente essere equiparati, tenuto conto del livello attuale di conservazione e manutenzione.
L'arch. ha avvertito che i costi per demolizione/ristrutturazione di alcuni immobili Per_2 potrebbero superare il valore finale dell'immobile, al punto da non rendere conveniente una loro valorizzazione.
Il TU ha riferito che, in Comune di TÙ RI, secondo le attuali valutazioni del
Borsino Immobiliare, per le abitazioni di seconda fascia -cui sono equiparabili i beni in oggetto a destinazione residenziale (escluso il )- le valutazioni oscillano tra CP_11
Euro 521,00 ed Euro 634,00.
Secondo l'Agenzia delle Entrate – 1° semestre 2024, le abitazioni civili hanno valori che oscillano tra Euro 800,00 ed Euro 890,00.
Il consulente ha precisato che, ad esclusione dell'immobile chiamato “Il Castellazzo”, gli altri immobili a destinazione catastale residenziale (mappali 955 e 956) sono ex abitazioni coloniche, ora fatiscenti.
pagina 22 di 63 L'arch. è partito per la loro valutazione dal valore minimo espresso dal Borsino Per_2
Immobiliare pari ad Euro/mq 521,00, abbattuto secondo lo stato di conservazione.
Per gli altri immobili destinati all'attività agricola e vitivinicola, ha ritenuto, invece, di equipararli a con valori immobiliari che oscillano tra un minimo di Controparte_19
Euro/mq 163,00 ad un massimo di Euro/mq 326,00, con una media pertanto di Euro
245,00, di volta in volta abbattuta secondo le specifiche caratteristiche dell'immobile e lo stato di conservazione dell'immobile.
Per la determinazione del più probabile valore di mercato delle unità immobiliari e dei terreni, il ctu ha utilizzato un criterio sintetico comparativo, che prevede la moltiplicazione della superficie degli immobili per un valore medio Euro/mq, che tenga conto delle quotazioni ordinarie del mercato immobiliare per immobili consimili, nonché le caratteristiche specifiche degli immobili.
Tanto premesso, il TU è pervenuto alle seguenti valutazioni attuali per i fabbricati di
TÙ RI (PV):
- Quanto alla particella 1287 (abitazione di tipo rurale, fatiscente al limite del crollo), la cui ricostruzione risulterebbe antieconomica, il valore attuale attribuito dal TU risulta pari a mq 50,90 x Euro/mq 70,00 = € 3.563,00 (pag. 11 TU , depositata il 14 marzo Per_2
2025).
-Circa i mappali 373 e 376, non intestati al de cuius al momento dell'apertura della successione, adiacenti al mappale 1287, il TU ha rimesso alla Corte la decisione se inserirli o meno nella massa erditaria, stimando la particella 373 in € 3.000,00 (a corpo) e la 376 in € 4.000,00 (a corpo), trattandosi di immobili fatiscenti, la cui ristrutturazione sarebbe antieconomica.
-Alla particella 1289 (locale di deposito ubicato in via Circonvallo snc, in condizoni precarie) il TU attribuisce il valore di mq 42,46 x Euro mq 100,00 = € 4.246,00 (cfr. TU
, pag. 13, depositata il 14 marzo 2025). Per_2
pagina 23 di 63 Quanto alla particella 955 sub 2 (abitazione di tipo popolare, sita in Frazione Fontanone,
22, in condizioni precarie, ai limiti del crollo) viene attribuito dal TU un valore simbolico, essendo l'eventuale ristrutturazione antieconomica, pari a mq 216, 72 x
Euro/mq 100,00 = € 21.672,00 (cfr. ctu , depositata il 14 marzo 2025 pag. 13). . Per_2
Alla particella 955 – sub 3 – A (fabbricato per funzioni produttive ubicato in Frazione
Fontanone civ. 22, in condizioni precarie) viene attibuito dal TU un valore solo simbolico, risultando l'eventuale ristrutturazione antieconomica, pari a mq. 208,34 x
Euro/mq 100,00 = € 20.834,00 (TU , depositata il 14 marzo 2025, pag. 14). Per_2
La particella 955 – sub 3 – B (fabbricato agricolo composto da due locali di deposito e un porticato esterno, utilizzabile per il ricovero di macchine e materiali, in condizioni modeste e a tratti precarie), è stata valutata dal TU in mq. 76,80xEuro/mq 100,00 = € 7.680,00
(cfr. ctu , pag. 15). Per_2
Quanto alla particella 955-sub 3-C (fabbricato agricolo composto da due locali di deposito ed un porticato esterno, utilizzabile per il ricovero macchine e materiale, in condizioni modeste), il TU ha attribuito un valore pari a mq 176,48xEuro/mq 100,00 = € 17.648,00
(cfr. TU , depositata il 14 marzo 2025, pag. 16). Per_2
Alla particella 956 (abitazione di tipo popolare/rurale, ubicata in Frazione Fontanone 22, in condizioni precarie, quasi fatiscente, per la sua posizione potrebbe essere l'unico fabbricato rurale da ristrutturare, ma l'operazione sarebbe comunque antieconomica) viene attribuito il valore di mq. 111,25xEuro/mq 250,00 = € 27.812,50 (cfr. ctu , Per_2
depositata il 14 marzo 2025, pag. 17, ).
Alla particella 1332 (magazzino e locale di deposito, siti in via Circonvallo snc, utilizzati per attività vitivinicola) è stato attribuito dal TU il valore di mq 226,91xEuro/mq 150,00
- Euro 34.036,50, tenuto conto che il fabbricato, con finiture tipiche dei fabbricati destinati a scopi agricoli, è in condizioni discrete, necessita di manutenzione ordinaria,
pagina 24 di 63 mentre il terreno è scosceso e in stato di abbandono (cfr. ctu , depositata il 14 marzo Per_2
2025, pag. 18).
Alla particella 1290-sub 4 (magazzino e locale di deposito, sito in via Circonvallo snc, adibito alla fermentazione del vino) è stato attribuito il valore di mq 96,66xEuro/mq50,00 =
Euro 4.833,00 (cfr. ctu appello. Pag. 20); si tratta della porzione di fabbricato adibita, nell'ambito dell'attività vitivinicola, alla fermentazione del vino in vasche di cemento, oggi dismesse.
Alla particella 1333 (fabbricato uso deposito per esigenze di attività industriale, in stato di conservazione modesto, con copertura in Eternit, che si sviluppa su più livelli) è stato attribuito il valore di mq 351,43xEuro/mq 150,00 = 52.714,50 (cfr. ctu , pag. 2). Per_2

IL – PARTICELLA 1284 – SUB 2-3-4 CP_11

In ordine a detto fabbricato, così scrive il TU: “Trattasi di un fabbricato storico che costituiva un unico compendio immobiliare della famiglia oggi costituito, CP_3
catastalmente, da 3 unità.
La costruzione risale al XV secolo: da castello della famiglia nobiliare RI nel 1200
a convento dei frati RN nel 1600 ed entrato in possesso della famiglia al CP_3
inizio '800, edificato su di un'altura da cui si domina un bel panorama anche sulle porzioni di terreni agricoli sottostanti, a prevalente destinazione a vigneto (almeno sino a qualche anno fa).
Vi si accede dal centro abitato di TÙ RI tramite strada asfaltata e successivamente tramite portone carraio che immette nel sub. 1, comune a tutti i subalterni.
Il fabbricato gode di un area cortilizia in parte piantumata, parte a giardino ed in parte con brecciolino. Ogni subalterno gode di una porzione di cortile.
Tale fabbricato si distingue da quelli dell'abitato di Montù RI sia per caratteristiche architettoniche esterne che per quelle interne, caratterizzate da ambienti di grande ampiezza ed altezza aventi finiture di pregio artistico, androni d'ingresso, cortili, scale, etc. pagina 25 di 63 Di contro, parte degli ambienti necessitano di un importante ristrutturazione.
A questo si aggiungano i costi di gestione e manutenzione per dei volumi cosi' importanti.
Per le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche, sicuramente non ordinarie, non esistono nelle banche dati ufficiali, valori di mercato per immobili consimili, che non inquadrano nè nelle abitazioni civili, nè in ville o villini.
La valutazione eseguita dallo scrivente è partita comunque dai valori medi espressi dal mercato immobiliare di TÙ RI per immobili a destinazione residenziale ed ha tenuto altresi conto che diverse porzioni del fabbricato sono quasi equiparabili al rustico ( ultimo piano sub. 4) , altre devono essere ristrutturate.
Secondo alcuni dati raccolti in rete, nel Gennaio 2025, per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media € 603 al metro quadro, con una diminuzione del 9,73% rispetto a Gennaio 2024 (668 €/m²). Negli ultimi 2 anni, il prezzo medio all'interno del comune di TÙ RI ha raggiunto il suo massimo nel mese di Agosto 2023, con un valore di € 757 al metro quadro.
Tuttavia, come detto, tale compendio gode di una peculiarità particolare ed unica e pertanto i valori indicati dallo scrivente per i 3 rispettivi subalterni sono maggiori di quelli medi del Comune di appartenenza.
L'accesso al sub. 4 continuerà ad avvenire transitando prima sul sub 1 e poi sull'area di appartenenza dei sub 2 e 3, con inevitabile servitù di passo”.
Ciò premesso, l'arch. ha esaminato partitatamente le porzioni 1284 sub 2, sub 3, Per_2
sub 4.

PARTICELLA 1284 – SUB 2
Consiste di 8,5 vani e ha una superficie catastale 196 mq (escluse aree scoperte 191mq).
L'accesso avviene dapprima dalla strada comunale, la via Aureliano RI, per poi transitare sull'area cortilizia/parco (1284 sub.1).
L'unità immobiliare si sviluppa su 3 livelli, collegati da una scala interna: piano terra, 1° e
2°, oltre ad un piccolo vano cantinato (l'ex cripta).
Al piano terra sono presenti due vani, che venivano utilizzati come uffici dall'attività vitivinicola, oltre a locali tecnici.
pagina 26 di 63 Al piano primo vi sono dei locali dove si svolgeva l'attività.
Il piano 2° si riscotra un pavimento in cotto lombardo del 1600 e soffitti a volte, in parte interessati da problemi di infiltrazioni.
Il sottotetto è in precarie condizioni, con particolare riferimento alla struttura lignea del tetto e alcune murature.
Dei 3 subalterni che costituiscono il compendio denominato “Il Castellazzo” il sub. 2 è quello con caratteristiche architettoniche e finiture più modeste e si trova anche in modesto stato conservativo.
Il piano terra è caratterizzato da fenomeni di umidità di risalita, che interessano le murature verticale e parte dei pavimenti.
Alla particella sub 2 il ctu ha attribuito il valore attuale di mq 199,00 x Euro/mq Per_2
600,00 = € 119.400,00 (cfr. ctu , pag. 25). Per_2
Il TU aveva espresso il valore di € 129.000,00, ma su una superficie calcolata di Per_4
195,29 mq (cfr. TU tab cit., pag. 5, depositata il 28 maggio 2022). Per_4
PARTICELLA 1284 – SUB 3
Consiste di 9 vani, con una superficie catastale di 248 mq (escluse aree scoperte di 233 mq).
Il ctu arch. , al momento del suo sopralluogo, ha riscontrato uno stato conservativo Per_2 mediocre dell'immobile, che, a suo giudizio, quasi certamente era presente anche al momento del decesso di CP_8
La predetta unità è composta da:
- piano terra: ingresso (dal quale si accede sia al vano scala che permette il collegamento con i piani sovrastanti), un cucinino con accesso al cortile retrostante, un modestissimo servizio igienico, un vano utilizzato come soggiorno/sala da pranzo;
dall'esterno dall'area cortilizia/parco si accede ad un ampio locale di deposito dal quale si accede sia ai vani indicati nella planimetria catastale del sub.2 che adun locale di deposito, il cui accesso avviene anche dall'esterno dal cortile interno.
- Piano Primo: corridoio/disimpegno, un servizio igienico, un vano, e sempre dalla predetta scala si accede ad un vano quale biblioteca ove sono presenti libri e strumenti musicali.
pagina 27 di 63 - Piano Secondo: vano scala, dal quale si accede sia ad un vano adibito a ripostiglio, ove è presente una caldaia, sia ad un ampio vano, per il quale nella planimetria catastale è indicata la destinazione a soffitta. Il plafone a volta di detto vano è gravato da vistose fessurazioni, per cui il ctu consiglia di monitorare ed intervenire;
vi sono anche macchie di infiltrazioni.
Alla particella sub 3, il TU ha attribuito il valore di mq 320,00 x Euro/mq 700,00 Per_2
- Euro 224.000,00 (cfr. ctu , pag. 26). Per_2
Il TU aveva espresso invece il valore di € 235.200,00, ma su una superficie Per_4
calcolata di 355,54 mq (cfr. TU depositata il 28 maggio 2022, tab cit, pag. 5). Per_4
PARTICELLA 1284 – SUB 4
Consiste di 29 vani, con una superficie catastale 896 mq (escluse aree scoperte per 803mq).
Vi si accede tramite una via, asfaltata per un primo tratto e poi sterrata, a percorribilità sufficiente, ma non particolarmente agevole, come è caratteristico delle zone collinari.
Al momento del suo sopralluogo, l'arch. ha riscontraro uno stato conservativo Per_2
buono per il piano terra, discreto per il piano primo e secondo e mediocre per il terzo piano.
In particolare, al piano terreno il ctu ha evidenziato che sono presenti evidenti tracce di umidità di risalita sui muri, come pure sui pavimenti. Non esiste, di fatto un piano cantinato, nè un vespaio.
Il piano terra è caratterizzato, in una porzione, da vani di grande ampiezza ed altezza aventi finiture di pregio artistico, che godono della disponibilità di estesi androni di ingresso e fruiscono di corti interne e/o di aree scoperte a giardino.
L'arch. , esaminando le fotografie allegate alla precedente TU del Per_2 Per_4
2021/2022, ha rilevato che le caratteristiche dei luoghi sono rimaste, indicativamente, le stesse e che possibile immaginare un lento e progressivo deterioramento ( come peraltro per i sub. 2 e 3) sia per l'incertezza delle definitiva attribuzione del cespite ad un erede, sia per le importanti spese che eventualmente sarebbero da sostenere per le opere di risanamento.
Alla particella sub 4, il TU ha attibuito il valore di mq 1.260,00 x Euro/mq 850,00 = Euro
1.071.000,00 (cfr. ctu , depositata il 14 marzo 2025, pag. 28), mentre il TU Per_2
pagina 28 di 63 aveva stimato detta particella in € 800.948,37 (cfr. tab cit., TU Per_4 Per_4
depositata il 28 maggio 2022 pag. 5).
B) MONTU' BECCARIA: Pt_5
L'arch. ha dato atto di aver eseguito un sopralluogo presso i terreni di TÙ Per_2
RI, in contraddittorio con i ctp nominati e con le parti, mappale per mappale, ritenendo ciò fondamentale per verificare le condizioni attuali di manutenzione nonché
l'effettivo stato dei luoghi.
Ha evidenziato che per alcuni mappali non sono più presenti le vigne;
tali piantumazioni o sono state estirpate o sono incolte e non potate da anni e praticamente sovrastate dall'abbondante spontanea vegetazione dovuta all'incuria delle parti, che per ammesse difficoltà economiche, da diversi anni, hanno abbandonato le terre.
Per definire lo stato di manutenzione di una coltura, a giudizio del ctu, non è corretto limitarsi alla sua classificazione catastale, allorquando risulti che interi ampi mappali, oggi, sono abbandonati ed in disuso, pur essendo classificati vigneti.
L'arch. ha sottolineato che, attraversando i terreni della famiglia è Per_2 CP_3
abbastanza facile individuarli dal loro livello di incuria, rispetto a quelli confinanti, di altri proprietari, definibili invece effettivamente “vigneti” per il loro livello di cura e manutenzione.
Il TU ha dato atto di essere partito dai valori espressi dalle VAM, nel 2023, apportando l'inevitabile riduzione dipendente dallo stato attuale in cui versano i fondi. Ciò perché la predetta valorizzazione si riferisce a vigneti in produzione ed in buono stato di conservazione.
A giudizio del TU, anche i valori indicati dall'Osservatorio dei Valori Agricoli, sono verosimilmente equiparabili a quelli delle VAM.
L'arch. ha osservato che l'ambito territoriale di valenza dei valori Per_2
dell'Osservatorio è quello comunale ed è realizzato sulla base dei dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati da professionisti qualificati operanti sul territorio, con riferimento alle risultanze di atti pubblici di compravendita, di decreti di esproprio e soprattutto di offerte di vendita, nonché alla loro esperienza diretta.
pagina 29 di 63 Il TU ha, quindi, precisato che occorre evidenziare come il mercato dei terreni agricoli abbia risentito, per molti anni, in modo essenziale, dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86, ossia dal Testo unico delle imposte di registro, e pertanto i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa erano determinati sulla scorta dei redditi dominicali, che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato, con ciò rendendo inutile e fuorviante l'esclusivo riferimento ai valori indicati negli atti di compravendita. Solo negli ultimi anni il ctu ha osservato che si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco trasparente e comunque non produce parametri del tutto sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo, a realizzare un Osservatorio di natura esclusivamente scientifica e scevra da empirismo.
Nel caso di specie il TU, sulla scorta del sopralluogo effettuato presso ciascun terreno, ha riscontrato che:
-la destinazione prevalente è a vigneto, ma in parte non curati e non potati da diversi anni, in parte incolti;
- i seminativi sono porzioni di terreno collinare, anche questi incolti e comunque con modesta redditività.
L'arch. ha, inoltre, dato atto di aver tenuto conto dell'ubicazione, della giacitura, Per_2
dell'accesso, dell'età, delle risorse irrigue mancanti.
Ha precisato che i valori dei terreni agricoli nell'Oltrepò Pavese variano in base alla tipologia di coltura e alla specifica area geografica. Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate per l'annualità 2022, nella Regione Agraria n° 2 (Colline Settentrionali Oltrepò Pavese), i valori agricoli medi per i vigneti DOC sono di 50.400 euro per ettaro, mentre per i vigneti IGP si attestano a 40.000 euro per ettaro.
Ha aggiunto, inoltre, che, negli ultimi anni, la viticoltura nell'Oltrepò Pavese ha affrontato diverse sfide. Tra il 2010 e il 2024, si è registrata una diminuzione di oltre 1.000 ettari di vigneti, pari a una riduzione dell'8% delle superfici vitate. Questo declino è attribuibile a prezzi delle uve bassi e all'aumento dei costi di produzione.
Nel 2024 le condizioni meteorologiche avverse, in particolare le piogge intense e la grandine, hanno causato danni significativi ai vigneti, con una riduzione media della produzione stimata intorno al 30% (e picchi superiori per alcune varietà, come la Croatina), tanto che il pagina 30 di 63 Consorzio Tutela Vini Oltrepò Pavese ha richiesto il supporto della Regione per sostenere i viticoltori colpiti.
Per contrastare queste difficoltà, alcune cooperative locali hanno adottato soluzioni innovative, come l'utilizzo di droni per monitorare lo stato dei vigneti e stimare con precisione i danni subiti dalle colture.
Nonostante queste iniziative, la viticoltura nell'Oltrepò Pavese, conclude il TU, continua a fronteggiare sfide significative legate a fattori economici e climatici.
Pur a fronte di queste difficoltà, l'arch. ha evidenziato che i valori dei terreni Per_2 viticoli nell'Oltrepò Pavese non hanno registrato variazioni significative rispetto agli anni precedenti. Secondo dati del 2024, il prezzo per ettaro di vigneto nell'area a denominazione
DOC varia da un minimo di 25.000 a un massimo di 40.000 euro.
Il ctu evidenzia che questi valori rimangono tra i più bassi in Italia, soprattutto se confrontati con altre zone vitivinicole di prestigio, come le Langhe, dove un ettaro di vigneto può raggiungere prezzi molto più elevati.
In sintesi, nonostante le avversità climatiche del 2024 abbiano influenzato negativamente la produzione, il TU ha dato atto che i valori fondiari dei vigneti nell'Oltrepò Pavese sono rimasti sostanzialmente stabili, mantenendosi su livelli storicamente bassi.
Per i fondi oggetto della presente causa incide negativamente lo stato di abbandono dei vitigni.
Tenuto conto pertanto dei valori medi indicati del 2023 dell'Osservatorio e dei rilievi svolti, in ordine allo stato attuale dei terreni e al loro livello di manutenzione e considerato che per alcuni mappali la destinazione catastale storica e mai aggiornata non corrisponde allo stato attuale dei luoghi ed alla loro effettiva destinazione e condizione, il TU ha dato atto di essere partito dai seguenti valori per stimare i terreni in esame:
a) per i vigneti non potati da anni - Valore VAM Euro/mq 5,04 – valore utilizzato
Euro/mq 4,00
b) per i vigneti abbondonati o incolti con diritti - Valore VAM Euro/mq 5,04 – valore utilizzato Euro/mq 2,70;
c) per i seminativi - Valore VAM Euro/mq 2,00 – valore utilizzato Euro/mq 1,50
pagina 31 di 63 L'arch. ha quindi predisposto una tabella alle pagine 40 e 41 della sua relazione Per_2
finale in cui ha inserito le singole particelle, la superficie, lo stato effettivo del fondo, il valore attribuito al mq e quindi il valore di ciascun terreno elencato.
Il valore complessivo attribuito dal TU ai suddetti terreni ammonta ad € 549.600,50 (cfr.
TU , pag. 41, depositata il 14 marzo 2025). Per_2
Il TU aveva, invece, attribuito ai medesimi il valore di 5,95 €/mq per i vigneti Per_4
doc, di euro 2,7 al mq per i terreni a seminativo e di euro 0,3 al mq per i terreni incolti produttivi, ottenendo un valore complessivo di € 709.749,88 (cfr TU pag 7 Per_4
depositata il 28 maggio 2022).
C) ALBAREDO ARNABOLDI: TERRENI
Anche per i terreni in oggetto, il ctu ha dato atto di aver eseguito un sopralluogo in contraddittorio con i ctp nominati e con le parti, mappale per mappale, verificando le attuali destinazioni e le condizioni attuali di manutenzione, nonché l'effettivo stato dei luoghi.
Si tratta di terreni pianeggianti a seminativo, per una superficie complessiva di mq
181.891,00, non contigui tra di loro.
L'arch. ha evidenziato che, da alcune indagini svolte sui principali siti, i valori Per_2
medi attuali si attestano intorno ad un valore pari ad Euro/mq 3,00 e ha pertanto concluso che il più probabile valore di mercato complessivo dei terreni in detto Comune alla data odierna è di €. 545.673,00 (cfr. ctu , depositata il 14 marzo 2025 pag. 45). Per_2
D) PAVIA: FABBRICATI
Si tratta di due appartamenti Via Alessandro Volta 25, nel vecchio abitato di Pavia, al piano primo di un gradevole condominio risalente agli anni 70, adiacenti tra loro, con un box al piano seminterrato.
Gli immobili godono di titolo autorizzativo ed abitabilità. I futuri assegnatari potranno predisporre una pratica edilizia in sanatoria per fusione e frazionamento delle 2 unità immobiliari e procedere a successivo aggiornamento delle rispettive schede catastali.
Trattasi di immobili di tipo civile.
pagina 32 di 63 Il sub. 59 ha finiture risalenti all'epoca di costruzione.
Il sub. 60 è stato ristrutturato ed è abitato da e dalla sua famiglia. Controparte_2
Il sub. 33 è un piccolo box che consente il parcheggio di una sola macchina.
Il ctu ha dichiarato di aver stimato questi appartamenti secondo l'effettiva Per_2
superficie dei rispettivi appartamenti, senza tener conto delle indicazioni catastali, che non risultano aggiornate (cfr. ctu , depositata il 14 marzo 2025, pag. 47). Per_2
Tenuto conto delle caratteristiche degli immobili e delle indagini svolte anche consultando siti di vendite immobiliari in Pavia, è partito da una valutazione attestata mediamente intorno ad Euro 3.000,00 al mq, con una riduzione per il sub 59, che dovrà essere ristrutturato;
l'arch. ha quindi tenuto conto dei costi per la regolarizzazione Per_2
edilizia/catastale, che dovrà essere affrontata, ed è quindi pervenuto ad assegnare i seguenti valori:
- appartamento foglio 3 particella 1054 sub 59, di 5,5 vani e superficie commerciale di mq
93,40 x Euro/mq 2.400,00 = Euro 224.160,00
- appartamento foglio 3 particella 1054 sub 60, di 5,5 vani e superficie commerciale di mq
134,17 x Euro/mq 3.000,00 = Euro 402.510,00
- box foglio 3 particella sub 33, commerciale mq 14,56 x Euro/mq 2.400,00 = 34.944,00.
Complesssivamente, dunque, gli immobili di Pavia sono stati valorizzati in euro 661.614,00
1.2) CRITICI ALLA TU dell'ARCH. DELFINO E REPLICA CP_20 CP_21
DEL TU

I consulenti tecnici dell'appellante e del convenuto nonché i legali delle CP_3
altre due parti, hanno mosso diversi rilievi critici contro la relazione del ctu arch. , Per_2
che si andranno a valutare nei paragrafi successivi, esaminando i singoli cespiti. Dette doglianze sono state poi riproposte dai legali nelle rispettive comparse conclusionali.
a) IL CASTELLAZZO

pagina 33 di 63 -OSSERVAZIONI CTP ARCH. ELL'APPELLANTE Persona_5
L'arch. di parte appellante ritiene indiscutibile che il costituisca un Per_5 CP_11
complesso immobiliare unico, dal documentato valore storico, architettonico e paesaggistico “frutto di sovrapposizioni architettoniche anche di pregio risalenti al XV secolo: da Castello della famiglia nobiliare RI nel 1200 a convento dei frati
RN nel 1600 ed entrato in possesso della famiglia all'inizio '800 con gran CP_3
parte di questa ultima configurazione di cui si conservano volte affrescate, strutture monumentali e testimonianze storiche”.
Premesso che, a suo giudizio, l'immobile è stato erroneamente accatastato nella categoria
A2 anzichè in quella A9 (“palazzi eminenti e storici”), l'arch. contesta al TU Per_5
arch. di avere riferito di uno stato di degrado del compendio non documentato in Per_2
modo esauriente e che, comunque, non vi sarebbe stato un incremento apprezzabile di detto degrado rispetto all'epoca della prima ctu del geom. anche tenuto conto delle Per_4
recenti opere di manutenzione e delle migliorie a carico di molti serramenti, del bagno al piano terreno, nonché delle coperture.
Riferisce di una compravendita recente per 1000 euro al mq conclusa relativamente a un immobile sito al di sotto delle mura del , che sarebbe in stato di manutenzione CP_11
simile.
Pertanto l'arch. pur ammettendo che vi possano essere pareri controversi circa il Per_5
suo valore, non ritiene giustificata una valutazione del inferiore ai 1.000 CP_11
euro/mq, anche in considerazione del maggior valore attribuito al complesso nella prima
TU a fronte, invece, di un valore medio attribuito dal TU al Per_4 Per_2
compendio de quo pari ad €/mq 781, nonostante lo stato degli immobili facenti parte del sia rimasto invariato rispetto alla prima ctu espletata avanti al Tribunale. CP_11
Più dettagliatamente, quindi, il CTP propone:
- per il – 1284 sub 2: il valore di € 800/mq (valore complessivo € 159.200,00), CP_11
ritenendo che il TU, nell'attribuire il minor valore di € 600/mq, abbia erroneamente rilevato problemi strutturali e abbia impropriamente descritto un'angusta scala interna, in luogo di una scala di un metro di larghezza, nonché un “piccolo vano cantinato” in luogo pagina 34 di 63 della cripta originale della chiesa edificata dai frati nel 1600, omettendo, altresì, Per_6
dalla descrizione, il 2^ piano, i pavimenti in cotto lombardo del 1600 e i soffitti a volta;

- per il – 1284 Sub 3: il valore non inferiore a € 1000/mq (valore complessivo € CP_11
320.000,00);
- per il – 1284 sub 4: il valore di mercato non inferiore a € 1.100/mq (valore CP_11
complessivo 1.386.000,00).

- REPLICA DEL TU AL CTP ELL'APPELLANTE Per_5
Il TU non ha ritenuto di accogliere le osservazioni del CTP e ha Per_2 Per_5
confermato le proprie valutazioni.
Ha osservato, in proposito, che il ctu aveva attribuito al sub 4 il valore di € Per_4
800.950,00, laddove egli ha riconosciuto al cespite il valore di € 1.071.000,00, sulla base delle indagini esperite.
Aggiunge che l'atto di compravendita relativo all'immobile attiguo al - sub 4, CP_11
allegato dal ctp non esplicita la superficie complessiva di detto cespite, né dell'ampio Per_5
parco pertinenziale annesso, e non descrive lo stato dei luoghi e degli impianti;
pertanto non è nemmeno chiaro come il ctp sia pervenuto al valore di 2.250,00 €/mq.
Relativamente al sub 2, il ctu, pur rettificando alcune sue descrizioni, conferma il valore assegnato, rilevando che il suddetto cespite presenta effettivamente problemi strutturali, anche ai voltini delle finestre.
Quanto al pavimento in cotto lombardo del '600 del 2^ piano, il ctu ha osservato che la limitata estensione dei locali interessati non sposta il valore complessivo dell'immobile.
- OSSERVAZIONI DEL CTP geom. PARTE Persona_7 [...]
CP_3
Il ctp ha segnalato che recentemente è stata pubblicizzata la vendita del “Castello di Santa
Giuletta” per un valore di € 3.500.000,00. L'annuncio riporta la descrizione di un immobile completamente restaurato con un ampio parco pertinenziale oltre ad altri edifici facenti parte della proprietà su un totale di circa 5.500 mq di costruito, ed un valore al metro quadrato di circa € 636,00. A giudizio del ctp, equiparando le caratteristiche intrinseche ed estrinseche pagina 35 di 63 del compendio di TÙ RI –tenuto conto dello stato di conservazione di quest'ultimo, che necessita di un importante intervento di ristrutturazione, come indicato anche dal TU- e le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del compendio di Santa Giulietta -immobile completamente restaurato con l'inserimento di alcune innovazioni, quali gli impianti di climatizzazione, ascensore, l'attenzione nel restauro agli antichi soffitti a cassettoni, il recupero delle cantine con un importante intervento di restauro- si evidenzia un notevole divario di valore tra i due compendi, invece equiparabili tra loro, e vi sarebbe una sovrastima del compendio di TÙ RI.

- REPLICA DEL TU AL CTP DI MARCO ES
Con riferimento all'annuncio di vendita del compendio Santa Giulietta, menzionato dal geom. , l'arch. evidenzia che lo stesso è relativo ad un immobile CP_22 Per_2
completamente ristrutturato e con un parco pertinenziale, per una superficie di 5.500,00 mq di costruito e un valore al mq di Euro 636,00.
Il valore inferiore al mq rispetto a quello attribuito dal ctu al trova CP_11
giustificazione nella superficie maggiore di quasi 4 volte a quella della proprietà Il : CP_11
questa è già una buona ragione che induce a proporre un valore di vendita a mq inferiore. Inoltre, tenuto conto che dalle fotografie allegate al sito, molti spazi sono effettivamente ben ristrutturati, altri non sono visibili.
Secondo il ctu la proprietà dell'annuncio, anche solo per la sua notevole estensione, ha anche successivi costi di gestione molto alti e questa costituisce un'altra ragione che induce a chiedere un prezzo unitario mediamente al ribasso rispetto alle quotazioni di mercato.
L'immobile posto a confronto, a giudizio del ctu, non è dunque equiparabile a quello oggetto di causa.
- OSSERVAZIONI ALLA TU DEL LEGALE DELL'APPELLATO
[...]
CP_1
L'avv.to Cesare Nannicini difensore dell'appellato nelle proprie Controparte_1
osservazioni alla bozza di TU sostiene che compendio il “ ” sia stato sovrastimato. CP_11
pagina 36 di 63 Evidenzia che si tratta di un immobile utilizzabile solo nel periodo estivo, in quanto allo stato non riscaldabile, e necessitante di un imponente intervento di ristrutturazione, a cominciare dai muri esterni del giardino e dagli intonaci di facciata, sia sul lato esterno che sul lato verso il cortile;
inoltre l'impianto elettrico è completamente da sostituire, essendo attualmente pericoloso e fuori norma.
Tenuto conto del costo elevato dei ponteggi necessari al ripristino delle facciate (e con l'occasione alla sistemazione della copertura), il costo globale dell'intervento, secondo il legale, sarebbe ampiamente superiore a Euro 1.000.000,00; partendo dalla valutazione del TU di Euro
1.071.510,00 si arriverebbe dunque a una valutazione finale che, di fatto, renderebbe l'immobile incommerciabile, in quanto totalmente fuori mercato.
Evidenzia, inoltre, che, a seguito dell'assegnazione a lui dell'immobile per effetto della sentenza di primo grado, il coerede ha eseguito significativi interventi di Controparte_1 manutenzione ordinaria all'interno dell'unità immobiliare, che certamente hanno contribuito a migliorarne l'impatto estetico, oltre che evidentemente a incrementarne il valore. I predetti lavori, per un costo globale di circa euro 25.000,00, sono stati eseguiti ad esclusiva cura e spese di potenzialmente assegnatario dell'immobile sulla base del progetto Controparte_1
divisionale elaborato dal TU. A parere dell'avv.to Nannicini i suddetti interventi hanno determinato un incremento del valore dell'immobile, globalmente considerato, ma questo maggior valore, in sede di determinazione della massa divisionale, rischia di tradursi, paradossalmente, in un conguaglio a carico dello stesso soggetto che ne ha integralmente sostenuto il costo, risolvendosi in concreto in una ulteriore e ingiustificata sperequazione economica tra i coeredi.
L'avv.to Nannicini chiede, pertanto, che la valutazione finale dell'unità immobiliare distinta al mappale 1284 subalterno 4 sia ridotta quanto meno in misura corrispondente al maggior valore derivato dai recenti interventi di manutenzione, al fine di evitare che ciò si traduca in un danno, oltre che in una ingiustificata duplicazione di costi, a carico del soggetto esecutore, verosimilmente assegnatario dell'immobile.
In comparsa conclusionale il difensore di richiama anche, in Controparte_1
comparazione, l'annuncio relativo al Castello di Santa Giulietta.
pagina 37 di 63 REPLICA DEL TU
L'arch. ha evidenziato che i lavori in discussione sono stati eseguiti da Per_2 [...] perché verosimilmente lo stesso, da tempo, è l'utilizzatore del tempo. In ogni caso CP_1
si tratta di lavori necessari per un minimo utilizzo dell'immobile. Lo stesso importo contenuti di
25.000 euro dimostra il modesto impatto degli interventi sul valore economico complessivo del bene.
OPINIONE DELLA CORTE
La Corte condivide le valutazioni espresse dal proprio TU, che risultano fondate su criteri tecnici, argomentati in modo logico, che trovano riscontro anche nella documentazione fotografica in atti, da cui emerge lo stato effettivo del compendio immobiliare in oggetto.
Evidenzia che lo stesso ctp dell'appellante ha ammesso che la peculiarità del compendio ne rende complessa e controversa la valutazione, tanto che il tecnico dell'appellante spinge per una maggiore valutazione dell'immobile, mentre le osservazioni degli appellati sostengono che il ctu abbia operato una stima eccessiva del compendio.
La particolarità ed unicità dello stesso, del resto, implicano un margine di oscillazione nella valutazione dell'immobile.
La Corte concorda col ctu che l'atto di compravendita allegato dal ctp dell'appellante, relativo ad altro immobile adiacente al , non fornisce sufficienti elementi per trarre CP_11
delle valutazioni sulla stima di quest'ultimo.
Con riferimento, invece, alla vendita del compendio di Santa Giulietta citata dal ctp di si condivide quanto argomentato dal ctu, ossia che la maggiore estensione di CP_3
detto immobile e quindi anche i maggiori costi di manutenzione del medesimo hanno, con ogni probabilità, determinato un prezzo inferiore al mq di detto compendio, rispetto a quanto può essere stimato congruo per il . CP_11
Infine, i lavori eseguiti da da lui stesso definiti di ordinaria Controparte_1
manutenzione, vuoi per il modesto importo speso rispetto al valore del compendio, vuoi per la loro stessa tipologia, non appaiono tali da incidere sul valore dell'immobile, come rilevato dal pagina 38 di 63 ctu. Quest'ultimo ha evidenziato che il complesso necessita di una ristrutturazione importante, di cui pertanto ha tenuto correttamente conto nel fissarne il prezzo al metro quadro.
La Corte ritiene, pertanto, di poter confermare la stima del effettuata dall'arch. CP_11
. Per_2

b) PARTICELLA 956
-OSSERVAZIONI CTP APPELLANTE

In merito alla particella 956 il ctp dell'appellante, arch. parla di fabbricato dalle Per_5
caratteristiche intrinseche uniche ed irripetibili, in funzione della sua destinazione, dello stato di conservazione e della sua ubicazione in cima ad un crinale, con vista panoramica;
inoltre l'immobile è limitrofo ad area urbanistica edificata a destinazione residenziale. Pertanto, propone il maggiore valore di 500 €/mq, per un valore complessivo di € 55.625,00, in luogo di quello di euro 150/mq indicato dall'attore.
-REPLICA TU
Il TU osserva che l'arch. parla di caratteristiche intrinseche uniche e Per_2 Per_5
irripetibili per un immobile a destinazione agricola che in realtà risulta quasi fatiscente.
Osserva che difettano vespaio e conformità alle normative sismiche e che la ristrutturazione di un fabbricato rurale, nel rispetto delle attuali normative implica costi importanti, che, probabilmente, non giustificherebbero l'acquisto.
In ogni caso, tenuto conto delle considerazioni espresse dal ctp, il ctu ha ritenuto congruo aumentare il valore della sudetta particella da 150 €/mq 150 ad Euro 250mq per un valore complessivo di € 27.812,50.

OPINIONE DELLA CORTE
La Corte ritiene che il valore da ultimo indicato dal TU tenga adeguato conto delle caratteristiche positive dell'immobile sottolineate dal ctp di parte appellante ed evidenzia che, comunque, ci si trova in presenza di un edificio agricolo in condizioni fatiscenti, come emerge dalla documentazione fotografica in atti, pertanto necessitante di una ristrutturazione importante.
pagina 39 di 63 c ) TERRENI DI MONTU' BECCARIA

- OSSERVAZIONI DEL CTP DELL'APPELLANTE
In merito ai terreni ubicati in Comune di TÙ RI, il ctp di parte appellante ha osservato che sarebbe stato opportuno, per una valutazione più adeguata, che il ctu prendesse a riferimento i valori medi esposti nelle tabelle dell'Agenzia delle Entrate 2022, nella Regione
Agraria n. 2, riguardanti i vigneti DOC, che indicano un valore di 50.400 euro per ettaro, piuttosto che riferirsi ad un articolo di un quotidiano locale, che a sua volta cita uno studio
. Inoltre, assume che detto valore, nel caso di specie, trattandosi di un podere accorpato di CP_23
18 ettari, possa essere ampiamente superato, considerati la posizione, l'accessibilità,
l'esposizione e la tradizione secolare della sua capacità produttiva in termini di vini d'eccellenza, attestati da documenti storici e da riconoscimenti recenti da parte di organismi quali il CP_24
.
[...]
Sostiene che solo alcuni fondi ben individuati mostrerebbero uno stato di parziale abbandono e sostiene che il ctu sarebbe stato fuorviato dall'aver svolto il sopralluogo prima della potatura annuale.
Ammette che di recente vi sono state stagioni metereologicamente avverse e diffusione di malattie che hanno pregiudicato i raccolti, ma sostiene che tali aspetti non incidono sul valore dei fondi e punta il dito contro la gestione arrendevole, a fronte delle avversità, dei fratelli e Parte_6 CP_3
Lamenta che il ctu abbia operato una arbitraria modifica della categoria catastale dei mappali e ritiene corretto, come criterio di stima, calcolare il valore di mercato a partire dal valore ottimale preso a riferimento, dedotto il costo calcolato della messa in pristino delle piantagioni
Conclude indicando un valore di € 68.000/ha per tutti i vigneti coltivati o abbandonati da uno a tre anni e il valore di € 55.000/ha per i vigneti da reimpiantare.
- REPLICA TU AL CTP DI PARTE APPELLANTE
Il TU, nel ribadire di avere scrupolosamente verificato l'effettivo stato dei luoghi, ha replicato di essersi avvalso, come riferimento, dei valori espressi dall'Agenzia delle Entrate
pagina 40 di 63 2022 nella Regione agraria specifica, che, per i vigneti, attribuisce un valore/ettaro pari ad €
50.400,00.
Contesta di aver arbitrariamente modificato la categoria catastale ed evidenzia, al contrario, di aver tenuto conto dell'attuale ed effettivo stato dei luoghi, mappale per mappale, come punto di partenza per la valutazione.
Osserva che l'arch. parte da una valorizzazione dei vigneti di euro 70.000/8.000 Per_5
, quando già il TU nella sua integrazione della perizia di primo grado si era CP_25 Per_4
attestato ad €/mq 5.95.
Evidenzia che, nel caso di specie, contrariamente a quanto ritenuto dal ctp dell'appellante, non siamo in presenza di un parziale abbandono, limitato ad alcuni fondi ben individuati –che peraltro l'arch. non individua- ma ad un fenomeno più esteso, in quanto una consistente Per_5
porzione dell'intero compendio è interessata da detto abbandono. Inoltre la recente potatura ha interessato poche migliaia di metri quadrati e, in ogni caso, sono anni che non viene eseguito il raccolto.
In replica al ctp dell'appellante, il TU rappresenta che nell'attribuire valori più bassi a quelli di mercato ha proprio tenuto conto dei costi di pulizia del soprasuolo dai vecchi vigneti e di estirpazione e reimpianto dei vigneti.
-OSSERVAZIONI del CTP GEOM. DI MARCO ES Persona_7
Il geom. ha prodotto in sede di osservazioni la relazione dell'agronomo Persona_7
dott. che, valutando a suo dire in modo approfondito i vigneti di TÙ RI, tenuto Per_8
conto dello stato reale degli stessi e suddividendo i terreni in base a vigneto non curato, incolto con diritti di reimpianto, incolto senza diritti di reimpianto, seminativo senza diritti, è pervenuto ad un valore complessivo del compendio consistente in Ha 17.86.88 di €. 327.435,10, con una differenza di € 263.653,60 in meno rispetto alla valutazione data dal TU.
- OSSERVAZIONI DELL'AVV.TO STELLA PER Controparte_26
Anche l'avv.to Stella, difensore dell'appellato nelle note di osservazion Controparte_26
alla bozza di ctu ha richiamato la relazione del dott. per la valutazione dei terreni siti nel Per_8
comune di TÙ RI.
pagina 41 di 63
-REPLICA DEL TU AL CTP e AL LEGALE DI Persona_9
GINAMARIA ES
Il ctu ha osservato che l'agronomo dott. non ha partecipato alle operazioni peritali e Per_8
che sarebbe stato più proficuo un confronto col medesimo nel corso delle operazioni peritali, in contraddittorio con le altri parti del processo.
Ha ribadito che la stima, come per gli altri immobile, è stata di tipo comparativo, nel senso di aver escluso tutte quelle considerazioni puntuali relative alle possibilità future per un immobile;
al contempo il valore individuato nei listini è stato abbattuto di una percentuale ritenuta congrua rispetto all'attuale stato dei beni visionati.
Richiama pertanto le argomentazioni già svolte in replica alle osservazioni del ctp di parte appellante.
OPINIONE DELLA CORTE
La Corte condivide le osservazioni del ctu , tenuto conto del valore di euro Per_2
50.400,00/ettaro indicato dall'Agenzia delle Entrate, che deve essere congruamente abbattuto in considerazione dello stato effettivo attuale dei fondi,emergente anche dalle fotografie in atti, e quindi dei costi per la pulizia, l'estirpazione e reimpianto che devono essere affrontati per metterli a frutto.
Il dott. non ha partecipato alle operazioni peritali, in contraddittorio con gli altri ctp, Per_8
per cui si ritiene di tener ferme le valutazioni espresse dal ctu, che sono fondate su elementi tecnici e logicamente motivate.

d) FABBRICATI RUSTICI DI MONTU' BECCARIA

- OSSERVAZIONI DEL CTP DI MARCO ES
Il ctp geom. , con riferimento ai fabbricati rustici posti nel centro storico Persona_7
di TÙ RI, ha evidenziato che sono sempre stati utilizzati come depositi al servizio dell'attività agricola, oggi non più attiva. Ha suggerito l'applicazione di un valore al metro pagina 42 di 63 quadro inferiore a quello applicato dal ctu, considerando la tipologia dei dei fabbricati, che non sono residenziali, lo stato attuale di conservazione e valutando una eventuale trasformazione futura -se possibile sia urbanisticamente che economicamente- considerando anche le poche richieste di edifici nel centro storico del paese e la molta offerta di edifici sia residenziali, che non residenziali, in vendita.
Precisa che l'ubicazione di tali immobili, ai fini di una eventuale ristrutturazione, comporta notevoli disagi, per il posizionamento di un eventuale ponteggio che pregiudicherebbe la larghezza della strada e accentuerebbe la difficile viabilità già presente nel centro storico;
dette difficoltà secondo il ctp inciderebbero sui costi finali di una eventuale ristrutturazione.
Allega alle sue osservazioni due atti di compravendita da cui si evince che gli immobili ad uso residenziale sono stati compravenduti con un valore che varia dagli € 81,00 ai € 93,00 al metro quadrato.
A giudizio del ctp geom. i fabbricati posti in Frazione Fontanone, nelle Persona_7
vicinanze del centro abitato di TÙ RI, hanno un valore inferiore rispetto ai rustici del centro storico, per cui, applicando a tutte le unità indistintamente, senza tener conto della destinazione d'uso, un valore di 60 euro al mq, è pervenuta al valore complessivo di euro
40.700,40, con una diminuzione del valore di circa €. 37.969,60 rispetto alla valutazione, cui
è pervenuto il ctu.
In particolare, il ctp ha evidenziato che una parte dei fabbricati versa in condizioni di degrado, tale da rendere impensabile un intervento di ristrutturazione degli stessi;
in primo luogo per il notevole impegno di spesa che necessiterebbe, anche in base alle attuali normative costruttive e di risparmio energetico;
inoltre la frazione posta ai piedi delle colline non risulta di particolare pregio, infatti è una frazione che non è mai stata oggetto di particolare interesse immobiliare. Non a caso gran parte degli edifici della frazione risulterebbe disabitata e in scarse condizioni di manutenzione, in quanto la zona, anche dal punto di vista commerciale, risulta poco appetibile sia come prima casa, che come seconda casa, essendoci molta offerta e poca richiesta.
pagina 43 di 63 In comparsa conclusionale, il difensore di andando oltre le considerazioni CP_3
del proprio tecnico di parte, ha addirittura prospettato di attribuire un valore pari a zero ai fabbricati rurali in questione, qualificabili dei ruderi.

- REPLICA DEL TU AL CTP DI MARCO ES
Tenuto conto delle considerazioni tecniche del geom. , trattandosi di fabbricati a CP_22
servizio dell'attività agricola, oggi non attiva, il ctu ha accolto parzialmente dette osservazioni rivedendo al ribasso le valorizzazioni espresse nella bozza e aggiornando sul punto la relazione finale ed il progetto di divisione.
Anche con riferimento ai fabbricati rustici posti nella Frazione Fontanone di TÙ
RI, tenuto conto delle considerazioni tecniche della collega ctp, il ctu, in considerazione dell'ubicazione, ai piedi della collina, con modesto interesse immobiliare, ha accolto in parte la richiesta di rivedere al ribasso le valorizzazioni espresse, aggiornando sul punto la relazione finale ed i progetti di divisione.

- OPINIONE DELLA CORTE
La Corte condivide l'accoglimento solo parziale da parte del ctu dei rilievi espressi da parte appellata, posto che le criticità, senz'altro sussistenti, evidenziate dal geom. , non Per_7
sono comunque tali da determinare, in termini di prezzo al metro quadro, il maggior ribasso sostenuto da quest'ultima.
Non appaiono accoglibili, invece, in quanto prive di fondamento tecnico, le valutazioni svolte in comparsa conclusionale dal difensore di che, prescindendo dalle CP_3
considerazioni del proprio consulente di parte, si è spinto sino ad azzerare il valore degli immobili in questione.

e) TERRENI DI ALBAREDO ARNABOLDI

-OSSERVAZIONI DEL CTP ARCH. ELL'APPELLANTE Per_5
Riguardo ai terreni ubicati in Comune di BA AR, il CTP evidenzia Per_5
che il TU ha attribuito il valore di 3 euro al mq ricavato dalle tabelle dell'Agenzia delle pagina 44 di 63 Entrate, mentre, in questo caso, avendo a disposizione tre atti di compravendita del 2019, 2021 e
2022, relativi a poderi con caratteristiche similari che riportano prezzi tra i 2 e 2,5 euro, ritiene sensato considerare, prudentemente, il valore unitario di euro 2,50/ha. Pertanto, il valore complessivo dei terreni agricoli di BA AR si attesterebbe a 454.728 €
-REPLICA DEL TU
Il TU ha rappresentato di aver già utilizzato un valore cautelativo rispetto a quelli Per_2
espressi dall'Agenzia delle Entrate per l'annualità 2023 nella Regione Agraria specifica, che, per i seminativi, attribuisce un valore/ettaro pari ad Euro 38.000,00, in luogo di quello di Euro
30.000,00 utilizzato in ctu.
L'arch. ha evidenziato che valori indicati dal ctp arch. riportati in un Per_2 Per_5
allegato della sua memoria, relativi a compravendite di terreni nell'abitato limitrofo, secondo cui il valore corretto sarebbe Euro/mq 2,50, non contengono dei dati certi e non ci sono le copie degli atti, le caratteristiche dei terreni, …etc.
Pertanto il ctu ha ritenuto non accoglibili le osservazioni di parte appellante e ha confermato quanto indicato nella bozza di ctu.
OPINIONE DELLA CORTE
La Corte condivide il criterio del proprio consulente sia perché i valori dell'Agenzia delle
Entrate già tengono conto dei prezzi delle compravendite concluse, sia perché un discostamento da detti valori non può prescindere da un attento esame delle caratteristiche dei fondi oggetto delle compravendite utilizzate come parametri di riferimento e nel caso di specie difettano informazioni in tal senso.
Osserva, inoltre, che il ctp dell'appellante solo con riferimento ai terreni in oggetto, destinati al suo cliente, propone un criterio prudenziale e al ribasso rispetto ai parametri proposti dal ctu, diversamente da quanto dal medesimo suggerito per i terreni destinati agli appellati.
f )IMMOBILI DI PAVIA

OSSERVAZIONE DEL CTP ARCH. ELL'APPELLANTE Per_5
pagina 45 di 63 In merito agli immobili ubicati in Comune di Pavia, in particolare riguardo alla particella
1054-sub 60, il ctp dell'appellante sostiene che detti cespiti siano stati sottostimati da parte del
TU. Ritiene che debba farsi applicazione del metodo comparativo, a fronte di un florido mercato immobiliare che caratterizzerebbe il centro storico di Pavia. Pertanto, valutando i valori delle richieste in zona, propone un importo di 3.250 euro al mq, per cui il valore degli immobili a Pavia si attesterebbe a 695.156,5 €, di cui euro 436.052,50 per l'appartamento sub 60 euro, per il sub 59 euro 224'160,00 e per il sub 33 euro 34'944,00.
- OSSERVAZIONI DEL CTP GEOM. Persona_10
Il geom. ha osservato che la valutazione effettuata dal TU presenta una Persona_7
minima differenza di 600 euro al mq tra il valore dell'appartamento, che è stato completamente rinnovato negli anni 90 e il valore dell'appartamento che presenta ancora caratteristiche di finitura coeve dell'epoca di costruzione, avvenuta intorno agli anni '60.
Ribadisce che gli appartamenti, nonostante possano essere equiparabili, al momento non presentano le stesse caratteristiche di finitura e di ammodernamento.
Il subalterno 59 al momento è vivibile, ma con finiture tipiche dell'epoca di costruzione dell'immobile che è degli anni 60 circa, mentre il subalterno 60 che è stato ristrutturato negli anni '90 risulta essere più gradevole dal punto di vista estetico e comporta meno spese di intervento.
Pertanto sul mercato le due proprietà si pongono in due valori completamente differenti. La ctp ritiene condivisibile la valutazione del TU di € 3.000,00 al metro quadrato per il subalterno 60, mentre ritiene eccessivo il valore di € 2.400,00 al metro quadrato per l'appartamento subalterno 59, non ristrutturato, evidenziando che dagli annunci di vendita di immobili similari si ricava un prezzo di 2100-2200 euro al metro quadrato.
Inoltre le tabelle riconosciute dalla riporterebbero dei valori al metro quadrato CP_27
molto inferiori, addirittura dimezzati rispetto alle indicazioni di perizia del TU.
Applicando il valore di €. 2.200,00/mq per l'appartamento non ristrutturato pari a mq 93,40 si otterrebbe una diminuzione del valore attribuito dal TU di € 18.680,00.

pagina 46 di 63 - REPLICA DEL TU AL CTP DELL'APPELLANTE E AL CTP DI
[...]
CP_3
Il ctu ha dato atto che sicuramente il mappale sub. 60 ha subito una ristrutturazione, ma che, rispetto agli standard attuali delle abitazioni, necessita, comunque, un parziale rinnovamento delle finiture, ragione per cui la valutazione si è attestata sul valore minimo di Euro/ha 3.000,00 individuato dall'Agenzia delle Entrate.
L'arch. ha segnalato che il sub 59 ha molte finiture riferite all'impianto originale, Per_2
che hanno indotto lo stesso a diminuire il valore ad euro 2.400,00/mq, ritenendo la differenza sufficiente per portare le finiture interne al medesimo livello di quelle del sub 60.
Pertanto ha ritenuto di confermare i valori indicati nella bozza di relazione.
OPINIONE DELLA CORTE
La Corte condivide le osservazioni del ctu , che risulta aver congruamente Per_2
motivato, in relazione allo stato effettivo degli immobili e alla necessità di interventi di ristrutturazione -sia pure in misura diversa per i due appartamenti- il differente valore attribuito ai due immobili;
in particolare, appare condivisibile il valore conforme ai minini indicati dall'Agenzia delle Entrate per il sub 60 e quello inferiore agli stessi per il sub 59, maggiormente bisognoso di interventi;
il ctu ha ritenuto che il prezzo di 600 euro al mq sia congruo per eseguire i lavori necessari per parificare lo stato dei due immobili e detta valutazione tecnica appare coerente con lo stato degli appartamenti Le valutazioni del consulente d'ufficio risultano supportate anche dalla documentazione fotografica in atti, che conferma la necessità di una ristrutturazione degli immobili in esame, sia pure di grado diverso.

2.00) SECONDO MOTIVO DI APPELLO – PROGETTO DIVISIONALE
Con il secondo motivo di impugnazione l'appellante contestava entrambi i progetti divisionali proposti dal TU geom. nella relazione integrativa depositata avanti al Per_4
Tribunale di Pavia, in quanto basati su un'erronea valutazione del compendio ereditario e, conseguentemente, su un'erronea determinazione del valore della quota di legittima a lui spettante.
pagina 47 di 63 Riteneva, inoltre, che detti progetti si ponessero in contrasto con gli artt. 718, 727 e 728
c.c.. In particolare, sosteneva che ciascun lotto avrebbe dovuto essere costituito da cespiti di varia natura e tipologia, senza conguagli in denaro, se non in misura minima.
Lamentava che entrambe le ipotesi prospettate dal geom. prevedevano invece Per_4
conguagli eccessivi: nel primo progetto a carico dell'attore per 198.223,66 euro;
nel secondo a carico del condividente per 497.618,53 euro. Controparte_2
Aggiungeva l'appellante che il primo progetto divisionale assegnava al medesimo il fondo sito in BA AR gravato da debiti, trascurando che solo un 1/3 del debito era riferibile all'eredità e che, di questo, solo 1/18 era a carico dell'appellante, mentre gli ulteriori
2/3 erano riferiti a e a CP_3 Controparte_26
Rilevava, inoltre, che il TU non aveva tenuto conto dei frutti civili maturati dall'affitto del fondo rustico di BA AR e dai contratti di locazione con studenti dell'appartamento di Pavia (u.i. 1054 sub 33).
Evidenziava che il Tribunale, optando per il primo dei progetti divisionali predisposti dal ctu, aveva apportato delle correzioni accogliendo taluni rilievi critici dell'appellante in merito alla valutazione dei terreni di BA AR e aveva limitato l'entità dei conguagli. Il
Tribunale, infatti, accogliendo in parte le osservazioni dell'appellante, aveva ridotto il valore dei suddetti terreni, i quali solo, tra tutti i cespiti, avevano visto aumentato di 1/3 il loro valore
(€ 818.509,50) rispetto a quello attribuito al momento dell'apertura della successione (€
654.807,00).
Così operando, il Tribunale aveva rideterminato il valore dell'intero compendio in €
3.343.477,80 e la quota di legittima spettante all'appellante in € 557.246,30; aveva attribuito al medesimo il fondo di BA AR, oltre a conguagli per € 11.573,28, da porsi a carico di ciascuno dei tre coeredi per € 3.857,76; infine aveva posto a carico dello stesso appellante e degli altri tre condividenti i debiti ereditari per la quota di spettanza di ciascuno.
Affermava l'appellante che il Tribunale, in tal modo, non aveva effettuato una divisione secondo le regole e aveva leso la quota di legittima al medesimo spettante.
Rilevava, infatti, che il fondo di BA AR era pregiudicato dall'iscrizione ipotecaria n. 120/874 del 2009 a favore di a garanzia della restituzione del Controparte_4
pagina 48 di 63 mutuo di € 230.000,00, contratto da e con CP_8 CP_3 Controparte_26
Contr
, verso cui vi era un'esposizione debitoria pari a € 173.000,00.
Poiché solo 1/3 di tale debito costituiva passività ereditaria e per il resto era debito di e secondo l'appellante il valore del fondo era, di fatto, ridotto di € Parte_6 CP_3
115.333,33 e, quindi, era pari ad € 430.340,00, con grave violazione della sua quota di legittima. Il Tribunale avrebbe dovuto porre a carico di e CP_3 Controparte_26
l'obbligo di corrispondere all'appellante l'importo innanzi detto di € 115.333,33 o beni per un valore equivalente, allo scopo di reintegrare il medesimo nella piena quota di legittima, sia pure erroneamente calcolata.
Inoltre, a detta dell'appellante, il Tribunale, in violazione dell'art. 757 c.c., non gli aveva attribuito nemmeno i frutti civili prodotti a partire dal 2013 dal fondo di BA AR, che è stato affittato a terzi in tale anno.
Affermava, quindi, che il Tribunale, per seguire la “volontà del testatore”, aveva finito con il non rispettare la quota di legittima e non aveva accolto nemmeno la sua richiesta di assegnargli l'autorimessa in TÙ RI il cui valore (€ 3.060,00) avrebbe potuto ridurre i conguagli in denaro dovuti dagli altri condividenti. Osservava che detto bene era stato, invece, assegnato ad contravvenenendo, in tal modo, all'originario intento del Controparte_1
Tribunale di evitare il più possibile futuri contatti tra i condividenti, estrememente litigiosi.
Contestava l'appellante anche l'assegnazione dei beni mobili ad un solo condividente, laddove le parti avevano fatto pervenire le loro preferenze in merito all'assegnazione degli stessi.
Riteneva che il Tribunale avrebbe dovuto assegnare i beni gravati dai debiti ai coeredi che li avevano contratti, ovvero a e contitolari dell' CP_3 Controparte_26 CP_11
, assegnando all'appellante e ad cespiti liberi da iscrizioni
[...] Controparte_1
pregiudizievoli. Al contrario, il Tribunale aveva assegnato a i cespiti in Controparte_2
Pavia privi di iscrizioni ipotecarie, mentre l'appellante era stato gravemente penalizzato.
In conclusione, l'appellante muoveva alla divisione disposta dal Tribunale le seguenti doglianze:
o il fondo sito in BA AR assegnato all'appellante era gravato da iscrizione ipotecaria;

pagina 49 di 63 o il Tribunale non aveva attribuito i frutti del fondo assegnato, pur risultando affittato a terzi dal 2013;
o non gli era stata attribuita l'autorimessa in TÙ RI, da sempre richiesta dall'appellante perché confinante con la sua casa di abitazione;

o era opportuno dividere anche i beni mobili e invece il Tribunale aveva voluto assegnarli tutti a un solo condividente;

o due condividenti ( e erano gravemente indebitati CP_3 Controparte_26
ed era meglio assegnare a loro gli immobili gravati da ipoteca e attribuire, invece, all'appellante cespiti privi di iscrizioni ipotecarie.
In ordine alle proprie preferenze, l'appellante aveva richiesto, come prima scelta,
l'assegnazione dell'intero complesso dei beni mobili, dell'appartamento sub 59 e del box sub 33 siti in Pavia, e dell'autorimessa di TÙ RI, mappale 1289. In alternativa aveva chiesto l'appartamento di Pavia sub 60, in TÙ RI, alcuni Persona_11
terreni di TÙ o gli uffici siti nel e la cantina nuova sita in TÙ, con CP_11
conguagli in denaro.
2.1) TU RINNOVATA IN APPELLO E Controparte_28
[...]

[...]
Dopo aver determinato il valore attualizzato dei beni facenti parte del compendio ereditario, il TU arch. , nel predisporre il progetto divisionale dei beni da dividere, ha dichiarato di Per_2
aver considerato:
- le statuizioni della sentenza non definitiva n. 115/2022 del Tribunale di Pavia;

- le rispettive quote di comproprietà, pari ai 3/18 per e pari a 5/18 Parte_1
ciascuno per gli altri condividenti;

- la volontà del testatore;

- la necessità di evitare ogni possibile contatto in futuro tra i condividenti, stante l'elevato livello di litigiosità tra gli stessi;

- l'attuale stato di utilizzo dei beni;

- la sopraggiunta cancellazione dell'ipoteca sui terreni di BA AR;

pagina 50 di 63 - l'esistenza di gravami sui terreni di TÙ RI, per cui la divisione è stata fatta al 50% tra i fratelli e che nel tempo provvederanno a liberarli;
CP_3 CP_2
- la richiesta di di avere un piccolo deposito con accesso dalla via Controparte_1
Circonvallo, per cui il mappale 1290 è stato assegnato al suddetto condividente;

Il TU ha dato atto che il valore dell'intero compendio è pari ad Euro 3.605.323,00 (senza le particelle 373 e 376), mentre la quota di legittima di 3/18 di è pari ad euro _7
600.887,17 e la quota di ogni appellato di 5/18 è pari ad euro 1.001.478,61.
Il TU ha, infine, rilevato che il valore complessivo della massa ereditaria non si è molto discostato da quello determinato dal precedente TU geom. Effettivamente Per_4
quest'ultimo, nella relazione integrativa richiesta dal Tribunale di Pavia, aveva determinato il valore complessivo del compendio ereditario (omettendo di valutare le particelle 373 e 376) in €
3.634.640,21; il valore della quota riservata all'attore, pari ad 1/6, in € 605.773,37; il valore della quota di ciascuno dei convenuti, pari a 5/18, in € 1.009.622,28 (cfr. ctu depositata il 28 Per_4
maggio 2022, pag. 11).
OPINIONE DELLA CORTE
La Corte valuta positivamente il nuovo progetto divisionale redatto dall'arch. , che Per_2
risulta tener conto dei seguenti fattori:
il rispetto della volontà del testatore;

l'esigenza di contenere futuri contenziosi, data l'elevata litigiosità delle parti, evitando ogni possibile futuro contatto tra i condividenti;

il rispetto del principio di omogeneità ex art. 727 c.c., come criterio di massima.
In merito al principio di omogeneità, la Corte conferma quanto già enunciato nella sentenza di primo grado, ovvero che detto principio, secondo l'orientamento più recente della
Corte di Cassazione, costituisce un mero criterio di massima, per cui “Nella divisione non si richiede necessariamente, in sede di formazione delle porzioni, una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo, nell'ambito di ciascuna categoria di beni immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l'intero ad una quota ed altri, sempre per
l'intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli, giacché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie di beni in comunione non consiste nella
pagina 51 di 63 realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria, ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, mobili e crediti. Occorre evitare un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da dividere” (cfr.
C. Cass., ordinanza n. 27602/2024).
Il TU ha predisposto due progetti divisonali distinti, prevedendo, in un caso,
l'esclusione dalla massa ereditaria delle particelle 373 e 376, nell'altro caso, la loro inclusione.
Dal momento che dette particelle non risultano intestate al defunto, la Corte esclude che possano essere prese in considerazione nella presente sede, per cui si farà riferimento al primo progetto di divisione redatto dall'arch. di cui alla pagina 51 della sua relazione finale. Per_2
Il progetto divisionale che esclude le suddette particelle e che la Corte condivide prevede i seguenti conguagli:
- € 2.518,83 a carico di;
_7
- € 61.293,36 a favore di CP_3
- € 15.579,86 a favore di Controparte_2
- € 74.354,39 a carico di CP_1
In particolare, dovrà corrispondere a un modesto Controparte_7 CP_3 conguaglio di € 2.518,83, mentre dovrà versare ai fratelli e Controparte_1 CP_3
rispettivamente la somma di euro 58.774,53 ed euro 15.579,86. Parte_6
La previsione di un conguaglio contenuto a carico dell'appellante va incontro alle richieste espresse dal medesimo in sede di appello, avendo lo stesso espressamente lamentato l'eccessivo importo dei conguagli previsti in primo grado.
Inoltre, la Corte osserva che, rispetto alle censure espresse nel secondo motivo di appello, col nuovo progetto divisionale all'appellante non sono più assegnati beni ipotecati, in quanto tutti i terreni di sono oggi liberi da ogni vincolo. Infatti, come rilevato dall'arch. Pt_4
, “nel corso delle operazioni peritali è stata cancellata l'ipoteca su tutti i terreni di Per_2
BA AR – frazione , a cura e spese di soggetti appartenenti al nucleo Pt_4 familiare di e ( quest'ultimo peraltro estraneo alla CP_3 Controparte_1
pagina 52 di 63 posizione debitoria sottostante, cui è stata rilasciata la quietanza, consentendo pertanto di trattare tali terreni come liberi da pesi ed attribuirli, tenuto conto anche delle disposizioni testamentarie, delle quote e del quesito, a (cfr. TU , Controparte_7 Per_2
depositata il 14 marzo 2025, pag. 2).
La Corte osserva, inoltre, che, come dal medesimo richiesto, l'appellante ha ottenuto:
- l'autorimessa di cui al mapp. n. 1289 in TÙ RI, confinante con la sua abitazione;

- il mappale n. 1332;
- una quota di beni mobili.
Deve, inoltre, rilevarsi che i terreni di TÙ RI sono utilizzati dall'azienda agricola di proprietà di e e gravati da ipoteca per debiti relativi CP_3 CP_3 Controparte_2 all'azienda, per cui appare congrua l'assegnazione degli stessi a e a CP_3 Controparte_2
nella misura del 50% per ciascuno, come previsto dal TU.
Per quanto concerne il , detto immobile nel suo complesso ha un valore, da CP_11
solo, superiore alla quota di ciascun condividente e, dovendo frazionarlo, appare opportuno non dividerlo in più di due lotti, per non perderne il valore e comprometterne la possibilità di utilizzo. D'altra parte non è opportuno prevedere una condivisione di detto compendio tra l'appellante e uno dei fratelli, stante i rapporti critici di con tutti i fratelli e il _7
rischio che si generi ulteriore contenzioso tra gli stessi. Per tale ragione si ritiene condivisibile l'assegnazione operata dal TU del Castellazzo ai fratelli e CP_3 CP_1
maggiormente in armonia tra loro.
Appare poi congrua l'attribuzione a dei terreni di BA Controparte_7
AR, conformemente alla volontà del defunto, tenuto conto che gli stessi sono stati medio tempore liberati dall'ipoteca che li gravava.
Le unità immobiliari di Pavia, invece, sono state sempre utilizzate da e Controparte_2
inoltre uno degli appartamenti e il box sono ipotecati per spese condomiali del medesimo, per cui appare opportuna l'assegnazione allo stesso di detti beni.
Appare, inoltre, conforme al principio tendenziale di omogeneità delle quote non assegnare tutti i beni mobili ad un solo condividente, come chiesto dall'appellante.
pagina 53 di 63 La Corte, pertanto, ritiene di poter condividere e fare proprie le conclusioni del TU, recependo il progetto divisionale dallo stesso predisposto.
2.2.) LA QUESTIONE DEI FRUTTI
Nell'atto di appello lamentava la mancata inclusione nei progetti Controparte_7
divisionali del TU di primo grado dei frutti prodotti dai cespiti assegnati. In particolare, sosteneva che, in epoca coeva o di poco successiva all'apertura della successione, tanto i terreni di BA AR, quanto l'appartamento di Pavia avevano prodotto frutti civili, in virtù del contratto di affitto di fondo rustico, nel primo caso, e di contratti di locazione con studenti, nel secondo caso. Nessuna menzione vi era invece nell'atto introduttivo del presente giudizio di appello ai frutti connessi all'occupazione da parte di dell'altro Controparte_2
appartamento di Pavia.
Il CTP di parte appellante, arch. nelle sue osservazioni alla relazione tecnica del Per_5
TU , ha quantificato, come di seguito, l'entità dei frutti maturati: Per_2
- € 68.000,00: frutti civili maturati al 2025 dal fondo di BA AR (contratti con i sigg. ; Per_12
- € 130.000,00: frutti civili maturati dai fondi di TÙ RI (contratto con Az. Agr.
Vercesi del Castellazzo); sottolinea che, come da disposizioni testamentarie, l'Az. Agr.
Vercesi del Castellazzo, facente capo a e avrebbe dovuto CP_3 Controparte_26
continuare a pagare il canone d'affitto, da versare a favore di CP_1
- € 124.200,00: frutti civili maturati dai fondi urbani di Pavia, in forza dei contratti di locazione con gli studenti.
Evidenziava che il totale ammonta ad euro 322.200,00 e che tali somme erano state incassate dalle controparti, che ne avrebbero goduto in via esclusiva, escludendo l'appellante.
Inoltre, il ctp evidenzia che va considerato anche l'appartamento con box, ubicato in Pavia, via Volta n 75, costituente l'abitazione di il cui valore locativo, come da Controparte_2
Parte_ quotazioni sarebbe compreso fra gli 8 e i 10,1 €/mq, per un complessivo mensile medio di €. 1.080,00 per quanto riguarda l'appartamento ed un prezzo compreso fra i 6,1 e gli 8 €. /mq per il box, per un importo medio mensile pari ad €. 98,00; la rendita locativa annua pagina 54 di 63 complessiva sarebbe quindi di €. 14.136,00 e il credito dall'apertura della successione ammonterebbe a €. 183.768,00
Anche di tale valore andava, dunque, tenuto conto, secondo il ctp, ai fini della formazione dei lotti divisionali, posto che avrebbe goduto dell'appartamento abitato in Controparte_2
via esclusiva, a far tempo dall'apertura della successione e fino ad oggi.
Il tecnico dell'appellante precisava che gli importi di cui sopra erano indicati per mera sorte capitale e dovevano essere maggiorati della rivalutazione e degli interessi.
Infine il ctp ricordava che il , per le sue peculiarità e il suo parco Per_5 CP_11
panoramico, era stato affittato dalle controparti a terzi a partire dal 2012 per molteplici attività ed eventi, quali matrimoni, manifestazioni di vario genere, degustazioni, con incasso dei relativi proventi da parte degli appellati. Riteneva, pertanto, che il TU avrebbe dovuto tenere conto anche del valore locativo del suddetto cespite per l'attuazione degli eventi sopra ricordati.
Conclusivamente, il ctp dell'appellante calcolava in complessivi euro 505.968 i frutti civili maturati.
Nell'atto di citazione di primo grado aveva affermato l'esistenza Controparte_7
dei seguenti contratti di locazione:
- contratto di affitto di azienda stipulato da con l' CP_8 Controparte_11 [...]
e vigente fino al 09.03.2016, per il Controparte_29
canone annuo di lire 20.000.000;
- contratto di affitto di fondo rustico con l'Azienda Agricola Bottiroli Massimo e IG, avente ad oggetto i terreni siti in BA AR – Frazione di , per il canone Pt_4 annuo anticipato di € 11.000,00;
- contratto di natura transitoria per studenti universitari riguardante l'immobile in Pavia, via A. Volta, 25 (fg.3, part. 593 sub 59), per il canone di € 6.700,00.
L'attore aveva chiesto, pertanto, che tali redditi venissero considerati nell'attivo dell'eredità.
In ordine ai frutti il Tribunale di Pavia, nella sentenza non definitiva n. 115/2022, così si era espresso: “Quanto ai frutti sui beni immobili, va ricordato che essi devono essere considerati, per la ricostruzione dell'asse ereditario, solo qualora il relativo credito fosse
pagina 55 di 63 esistente al momento dell'apertura della successione, mentre quelli maturati successivamente rilevano al solo fine della formazione dei lotti divisionali.
Per questo motivo non si tengono qui in conto i canoni dell'Azienda Agricola Bottiroli, posto che il contratto è stato stipulato l'11 febbraio 2013 (doc. 9 di parte attrice).
Costituiscono invece un credito dell'eredità i canoni, pari a L. 20.000.000 annui, dovuti dall' in forza del Controparte_30
contratto di affitto agrario stipulato il 10 marzo 2001 (doc. 7 di parte attrice). I convenuti
e hanno eccepito la prescrizione ex art. 2948 n. 3 c.c. e pertanto si devono CP_2 CP_3
considerare esclusivamente gli importi maturati per il quinquennio antecedente la morte di
pari a L. 100.000.000, ossia € 51.645,68. Va precisato che era onere dei CP_8 predetti convenuti, non assolto, dimostrare l'avvenuto pagamento dei canoni. Non solo infatti, non v'è alcuna prova di versamenti effettuati, ma è altresì rimasta del tutto indimostrata la circostanza affermata (peraltro in modo piuttosto generico) dal convenuto CP_2
secondo cui i canoni sarebbero stati compensati con gli aiuti che i figli hanno prestato per il mantenimento dei due genitori.
Non devono, invece, essere considerati i canoni dovuti dagli studenti cui è stato locato
l'appartamento di Pavia, via Volta n. 25. Se è vero, infatti, che nel testamento è stato dato atto che l'appartamento era allora locato, era onere dell'attore ricostruire le locazioni intervenute sino all'apertura della successione (anche attraverso ricerche relative alla registrazione dei contratti) e dimostrare che l'eredità abbia crediti verso i conduttori (non parti di questo giudizio); l'attore si è, invece, limitato a formulare un'istanza ex art. 210 c.p.c. (riproposta anche nelle conclusioni definitive) affinché sia ordinato ai convenuti di depositare i contratti di locazione, ma manca qualunque elemento per ritenere che tali documenti siano in possesso dei convenuti medesimi ed è altresì ragionevole ritenere che i canoni siano stati puntualmente pagati e utilizzati dal de cuius. Dei canoni relativi al contratto stipulato in data primo ottobre
2012, peraltro sottoscritto anche dall'attore (doc. 8 di parte attrice), non si deve tenere conto, essendo esso successivo alla morte di Neppure tali canoni devono essere CP_8
considerati come frutti rilevanti per la formazione dei lotti divisionali, in quanto nessuna delle parti ha avanzato istanze volte a chiarire chi abbia incassato i canoni o se essi siano tutt'ora da riscuotere”.
pagina 56 di 63 La Corte considera corretta la decisione del primo Gudice in merito ai frutti.
Dal confronto tra le domande svolte in primo grado e quelle avanzate in appello, deve subito evidenziarsi l'inammissibilità delle domande nuove proposte dall'appellante relativamente all'occupazione da parte di di uno degli appartamenti a Controparte_2
Pavia e all'utilizzo per eventi vari del . CP_11
In ogni caso, per quanto riguarda l'immobile occupato da in Pavia, Controparte_26
via Volta 25, giova richiamare l'insegnamento della Corte di Cassazione, secondo cui il canone di locazione è dovuto agli altri coeredi solo se questi dimostrano di aver chiesto di utilizzare il bene e di essere stati esclusi: “In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo” (Cass. n. 31105/2023).
In particolare, la Suprema Corte ha precisato che “Il coerede che ha avuto il godimento esclusivo del bene non è sempre tenuto alla restituzione dei frutti”. Nel caso sottoposto all'esame della Corte veniva spiegata nei confronti di un coerede la domanda di restituzione dei frutti di un immobile per il quale egli aveva avuto il godimento esclusivo pendente la comunione ereditaria. La Corte di Cassazione ha ritenuto che la domanda in oggetto non potesse essere accolta e così si è espressa: “trattandosi infatti di immobile adibito a casa di abitazione dal coerede e quindi non generando di per sè un reddito, il godimento di tale bene non ha generato alcun frutto, dato che semplicemente è stato esercitato il diritto dominicale”.
Precisa la suprema Corte che “solo in caso di domanda da parte degli altri coeredi a poter fruire di detto immobile e successivo rifiuto da parte del coerede comproprietario, si sarebbe potuta domandare la restituzione dei frutti” (Cass. n. 30451/2018).
pagina 57 di 63 Nel caso di specie non risulta che sia stato richiesto a di far uso Controparte_2 dell'appartamento e che lo stesso abbia respinto la richiesta impedendo il pari uso da parte degli altri condividenti. Lo stesso è a dirsi per gli altri cespiti.
Con riferimento ai contratti per studenti relativi agli immobili di Pavia, come osservato dal Tribunale, non sono state avanzate istanze istruttorie volte alla dimostrazione dell'entità dei canoni in questione e di chi li abbia incassati. Parimenti per i fondi rustici di BA
AR, il cui contratto peraltro è stato sottoscritto anche dall'appellante, non è noto chi abbia incamerato i canoni e non sono state proposte istanze istruttorie finalizzate a chiarire tale aspetto.
In merito al contratto di affitto agrario stipulato il 10 marzo 2001 dal defunto verso
l la sentenza non definitiva n. 115/2022 Controparte_30
del Tribunale di Pavia -considerato che i convenuti ne avevano eccepito la prescrizione ex art. 2948 n. 3 c.c. e che, pertanto, si dovevano considerare esclusivamente gli importi maturati per il quinquennio antecedente la morte di pari a L. 100.000.000, ossia € CP_8
51.645,68- ha statuito di includere nell'asse ereditario detto credito di euro 51.645,68.
Quest'ultimo importo costituisce, quindi, un credito dell'eredità e ciascun condividente ha diritto ad una frazione di tale importo in base alle rispettive quote di eredità. Nulla è stato, invece, dedotto e dimostrato sul punto dall'apertura della successione in avanti.

3.0) TERZO MOTIVO DI APPELLO: LA COMPENSAZIONE INTEGRALE
DELLE SPESE DI LITE DI PRIMO GRADO
Con il terzo motivo l'appellante si duole della sentenza impugnata per avere il primo
Giudice compensato integralmente le spese di lite fra le parti, pur essendo stata accolta, con sentenza non definitiva, la domanda dello stesso volta all'accertamento della violazione del proprio diritto alla quota di legittima e al relativo reintegro. Osserva, l'appellante che, avendo egli aderito sostanzialmente alla domanda divisionale, il Tribunale avrebbe dovuto riconoscergli almeno il 50% delle spese del giudizio di primo grado.
Il motivo è parzialmente fondato.
L'appellante, infatti, è risultato vittorioso in primo grado relativamente alla domanda di reintegra della sua quota di legittima.
pagina 58 di 63 La compensazione delle spese di lite appare, invece, congrua rispetto alla corposa attività dedicata alla stima attuale e alla divisione dell'asse ereditario.
Pertanto la Corte ritiene di compensare per due terzi le spese di lite di primo grado e di porre a carico degli appellati il residuo terzo delle spese di causa sopportate dall'appellante in primo grado al fine di ottenere la reintegra della sua quota di legittima.
Le spese di lite sostenute dall'appellante in primo grado –tenuto conto dei parametri di cui al dm 55/14, come aggiornato dal dm 147/22, del valore della causa, dell'attività difensiva svolta e della media difficoltà delle questioni trattate- si liquidano nell'importo di euro 64.138,00, di cui euro 10.122 per studio, euro 6.677 per fase introduttiva, euro 29.734 per trattazione ed istruttoria, euro 17.605 per fase decisoria, oltre ad anticipazioni per euro 2.071,69, il 15% di rimborso spese forfettario, tributi e contributi come per legge. Un terzo di detto importo è, pertanto, posto a carico degli appellati.
Si ritiene congrua, invece, la divisione delle spese di ctu in proporzione delle rispettive quote ereditarie, vista l'utilità per ciascun coerede, nei limiti delle rispettive quote, di detto ausilio tecnico.
LE SPESE DI LITE DEL GRADO DI APPELLO
In ordine alla regolamentazione delle spese, la Corte ritiene di dover compensare integralmente le spese del secondo grado, dedicato alla nuova stima dei beni e alla predisposizione del progetto divisionale. Quanto al contegno delle parti, si rileva che il ctu ha segnalato una rigidità di parte appellante anche di fronte a proposte conciliative dei fratelli decisamente migliorative rispetto al progetto divisionale qui adottato.
Le spese di ctu sono poste a carico di ciascun condividente nella misura della rispettiva quota di comproprietà. E' noto, infatti, che “nel giudizio di divisione, il giudice, anche in caso di compensazione delle spese processuali tra le parti, può legittimamente disporre che quelle relative alla consulenza tecnica di ufficio siano a carico di tutti i condividenti "pro quota", posto che, in ragione della finalità propria della consulenza di aiuto nella valutazione degli elementi che comportino specifiche conoscenze, la prestazione dell'ausiliare deve ritenersi resa nell'interesse generale della giustizia e, correlativamente, nell'interesse comune delle parti stesse” (Cass. n. 9813 del 13.5.2015).
pagina 59 di 63


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, in riforma della sentenza definitiva del Tribunale di Pavia n. 45/2023 pronunciata in data 13.01.2023 – ogni contraria istanza, domanda, eccezione disattesa - così decide:
1) assegna a i terreni siti in BA AR, censiti al Controparte_7
Catasto Terreni di tale Comune al Foglio 4 alle particelle n. 127 e n. 129 e al Foglio 5 alle particelle nn. 4, 50, 51, 165, 167, 343 e 344; l'unità immobiliare sita in TÙ
RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al Foglio 4 part. 1289; l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al
Foglio 4 part. 1332; beni mobili del valore pari ad € 19.450,00;
2) assegna a il 50% dei terreni siti in TÙ RI, distinti al Catasto CP_3
Terreni di tale Comune al Foglio 4, alle particelle 3, 4, 5, 6, 33, 355, 576, 577 e 578 e al Foglio 5 alle particelle 569, 170, 171, 172, 173, 174, 247, 249, 250, 251, 252, 253,
256, 261, 262, 263, 272, 275, 276, 339, 431, 517, 518, 520, 540, 541, 542, 543, 544,
184, 183, 258, 259, 260, 267, 470, 521, 522, 575, 577, 224, 265, 266, 267, 221, 222,
223, 263, 513 e 522; l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto
Fabbricati di tale Comune al foglio 4 part. 1284 sub. 2; l'unità immobiliare sita in
TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 4 part. 1284 sub. 3; l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale
Comune al Foglio 4 part. 1287; l'unità immobiliare sita in fraz. Fontanone censita nel
Comune di TÙ RI al foglio 5 part. 955 sub 3-A; l'unità immobiliare sita in fraz. Fontanone censita nel Comune di TÙ RI al foglio 5 part. 955 sub 3-B;
l'unità immobiliare sita in Fraz. Fontanone censita nel Comune di TÙ RI al foglio 5 part. 955 sub 3-C; l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al
Catasto Fabbricati di tale Comune al Foglio 4 part. 1333; beni mobili per un valore di
219.545,50;
3) assegna a il 50% dei terreni siti in TÙ RI, distinti al Controparte_2
Catasto Terreni di tale Comune al Foglio 4, alle particelle 3, 4, 5, 6, 33, 355, 576, 577
e 578 e al Foglio 5 alle particelle 569, 170, 171, 172, 173, 174, 247, 249, 250, 251,
pagina 60 di 63 252, 253, 256, 261, 262, 263, 272, 275, 276, 339, 431, 517, 518, 520, 540, 541, 542,
543, 544, 184, 183, 258, 259, 260, 267, 470, 521, 522, 575, 577, 224, 265, 266, 267,
221, 222, 223, 263, 513 e 522, l'unità immobiliare sita Fraz. Fontanone censita nel
Comune di TÙ RI al foglio 5 part. 955 sub 2; l'unità immobiliare sita Fraz.
Fontanone censita nel Comune di TÙ RI al foglio 5 part. 956, “ Per_11
”; l'unità immobiliare sita in Pavia, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune,
[...]
alla Sezione A, Foglio 3, 1054, sub. 59; l'unità immobiliare sita in Pavia, censita al
Catasto Fabbricati di tale Comune, alla Sezione A, Foglio 3, 1054, sub. 60; l'unità immobiliare sita in Pavia, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune, alla Sezione A,
Foglio 3, 1054, sub. 59; l'unità immobiliare sita in Pavia, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune, alla Sezione A, Foglio 3, 1054, sub. 33;
4) assegna ad l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita Controparte_1
al Catasto Fabbricati di tale Comune al foglio 4 part. 1284 sub. 4; l'unità immobiliare sita in TÙ RI, censita al Catasto Fabbricati di tale Comune al Foglio 4 part. 1290;
5) dispone la trascrizione della presente sentenza presso il competente Ufficio di
Pubblicità del Territorio dell'Agenzia delle Entrate, onerando le parti della relativa richiesta;

6) pone a carico di l'obbligo di versare, a titolo di conguaglio, a Controparte_1
la somma di € 58.774,53 e a la somma di € CP_3 Controparte_26
15.579,86, con interessi legali dal giorno di pubblicazione di questa sentenza sino al saldo;

7) pone a carico di l'obbligo di versare a a titolo di _7 CP_3
conguaglio, la somma di € 2.518,83, con interessi legali dal giorno di pubblicazione di questa sentenza sino al saldo;

8) pone a carico di di e di CP_3 Controparte_2 Controparte_1
l'obbligo di estinguere, nella misura di cinque diciottesimi per ognuno, i seguenti debiti dell'eredità: IMU per gli immobili di TÙ RI come dovuta al momento di questa decisione (oltre eventuali interessi e sanzioni sino al saldo); debito pagina 61 di 63 conseguente all'accertamento operato dall'Agenzia delle Entrate;
un terzo del debito derivante dal mutuo fondiario contratto in data 5 febbraio 2009 dal de cuius;
9) pone a carico di l'obbligo di estinguere nella misura di un sesto Parte_1
i debiti dell'eredità indicati al punto che precede;

10) accertato il credito di euro 51.645,68 della massa ereditaria verso Controparte_2
e condanna questi ultimi a versare a un sesto CP_3 Controparte_7
di tale importo e a i 5/18 di tale importo;
Controparte_1
11) compensate per due terzi le spese di lite di primo grado, condanna gli appellati
[...]
e a rimborsare in favore CP_3 Controparte_26 Controparte_1
dell'appellante a titolo di rimborso di un terzo delle spese di Parte_1
causa del primo grado, la somma di euro 21.379,33, oltre euro 690,56 per anticipazioni, il 15% di rimborso spese forfettario, tributi e contributi come per legge;

12) pone a carico dell'attore nella misura di un sesto e a carico dei convenuti nella misura di cinque diciottesimi per ognuno di loro le spese per la consulenza tecnica d'ufficio svolta in primo grado;

13) compensa integralmente le spese di lite del presente giudizio di appello;

14) pone le spese della TU svolta in grado di appello a carico dell'appellante nella misura di un sesto e a carico di ciascuno degli appellati nella misura di cinque diciottesimi.
Così deciso nella camera di consiglio dell' 11.6.2025.
Il Consigliere estensore
Nicoletta Sommazzi
Il Presidente
Maria Caterina Chiulli
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