Anno 2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI SALERNO
– PRIMA SEZIONE CIVILE –
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – in persona del Giudice Onorario
in funzione di Giudice unico, Avv. Ornella Mannino, al termine della discussione orale disposta ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta in primo grado al n. 5097/2023 R.G.
TRA
– in persona dell'amministratore legale Parte_1
rappresentante pro tempore –, rappresentata e difesa, giusta procura allegata all'atto di intimazione di sfratto per morosità, dall'Avv. Domenico Farsetti ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla Via R. Conforti n. 17
– attrice –
CONTRO
1 – in persona del suo legale rappresentante pro tempore –, Controparte_1
rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla memoria integrativa, dall'Avv. Maria
AD AE ed elettivamente domiciliata presso il suo in Salerno alla Via Renato De
Martino, n. 34
– convenuta –
Avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione.
Conclusioni delle parti: all'udienza del 22 ottobre 2025, all'esito della discussione orale, la causa era decisa dando pubblicamente lettura del dispositivo della sentenza.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si premette che la presente motivazione viene redatta in forma sintetica, in conformità alla riforma degli artt. 132 cod. proc. civ./118 Disp. attuaz. cod. proc. civ. di cui alla legge n.
69/2009, direttamente applicabile alla fattispecie.
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la
[...]
– in persona dell'amministratore legale Parte_1
rappresentante pro tempore – intimava alla – in persona del suo legale Controparte_1
rappresentante pro tempore – sfratto per morosità relativamente all'immobile di sua proprietà condotto in locazione da quest'ultima (in virtù di contratto sottoscritto in data 18
febbraio 2021, registrato il 25 febbraio 2021 presso l'Ufficio del Registro di Salerno al n.
1885 – serie 3 T) ubicato in San Cipriano Picentino (SA) alla Via Aurelio Fierro, n. 2/D,
2/E, 2/F, 2/G, in NCEU al foglio 13 particella 764 sub 19 – cat. C/1; Foglio 13 particella
764 – sub 21- Categ. C/1, sul presupposto dell'omesso pagamento di canoni locazione per l'importo i € 30.420,00.
2 Regolarmente instaurato il contraddittorio, provvedeva a costituirsi la conduttrice
[...]
– in persona del suo legale rappresentante pro tempore – non disconoscendo Controparte_1
sostanzialmente la sussistenza della morosità, adducendo, a giustificazione dell'inadempimento, ragioni essenzialmente riferite ad una diminuzione di introiti riconducibile alle misure restrittive dettate in materia di Covid-19.
Svolta l'udienza di comparizione delle parti, concessa l'ordinanza provvisoria di rilascio fissando per l'esecuzione data non anteriore al 26 luglio 2023, rigettata la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, disposto il mutamento del rito con concessione alle parti dei termini per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria, il giudizio era rinviato all'udienza di discussione del 14 novembre
2023 con assegnazione del termine di giorni quindici per l'instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione.
Indi la causa, istruita documentalmente, a seguito di rinvii richiesti dalle parti per tentativi di bonario componimento della controversia, giungeva all'udienza del 22 ottobre 2025 ove,
a seguito di discussione orale, era decisa dandosi pubblicamente lettura, presenti i procuratori costituiti, del dispositivo della sentenza, con riserva di deposito della motivazione.
Deve preliminarmente dichiararsi la procedibilità della domanda, avendo parte ricorrente espletato preventivamente all'instaurazione del presente giudizio il tentativo obbligatorio di mediazione (cfr. verbale negativo del 13 settembre 2023 nel procedimento di mediazione protocollo n. 360/2023 depositato telematicamente dalla ricorrente in data 23 ottobre 2023).
Nel merito, la domanda è fondata e merita conseguentemente accoglimento.
Occorre poi premettere che, in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
3 l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa,
costituito dall'avvenuto adempimento ovvero da altri fatti estintivi e modificativi.
Ciò posto, occorre rilevare che la locatrice, con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta,
ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 cod. civ.,
primo comma.
Dal canto suo, la conduttrice, all'esito del mutamento del rito non ha negato, ma ha anzi espressamente riconosciuto la sussistenza della morosità.
Ed invero, pur costituendo circostanza pacifica fra le parti l'omessa corresponsione dei canoni di locazione alle scadenze contrattualmente concordate, parte resistente deduce di avere legittimamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione in conseguenza della crisi determinata dall'emergenza epidemiologica da Covid-19. Sennonché detta eccezione non appare accoglibile stante l'insussistenza, nel nostro ordinamento, di norme o principi generali che, al di fuori di ipotesi specificamente indicate, attribuiscano al giudice un potere di riequilibrio dei sinallagmi contrattuali, ancorché alterati dai fatti sopravvenuti ed imprevedibili, autorizzando a sostituire o integrare, con proprie determinazioni, gli accordi liberamente stipulati dalle parti e/o a giustificare in ragione di ipotizzate impossibilità
sopravvenute (peraltro nella fattispecie non provate) il venir meno dell'obbligo di adempimento contrattuale in capo ad una parte.
La giurisprudenza appare sufficientemente conforme nel ritenere che, in tema di locazione di immobili, costituendo il pagamento del canone di locazione la principale e fondamentale
4 obbligazione del conduttore, a costui non è consentito astenersi dal versare il corrispettivo o di determinare unilateralmente il canone se non allorché venga completamente a mancare la prestazione della controparte (cfr.; Cass. Civ., sez. III, 5 ottobre 1998,n. 9863), costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.
La domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice è
conseguentemente fondata e merita accoglimento.
Alla dichiarazione di risoluzione, che retroagisce al momento della proposizione della domanda mediante la notifica dell'atto di intimazione di sfratto, consegue la condanna della convenuta al pagamento dei canoni e degli oneri scaduti al momento dell'intimazione dello sfratto, nonché al risarcimento del danno da ritardato rilascio nella misura, stabilita dall'art. 1591 cod. civ., pari all'ammontare dei canoni dalla data di proposizione dell'azione sino a quella dell'effettivo rilascio. A tali somme devono essere aggiunti interessi legali dal dì della debenza sino a quello dell'effettivo soddisfo.
Stante la riconducibilità eziologica del procedimento di composizione della lite all'accertato inadempimento della convenuta, in forza del principio di causalità le spese sostenute per l'obbligatoria mediazione sono recuperabili dal vincitore, in quanto esborsi (art. 91 cod.
proc. civ.). Ne consegue la condanna della convenuta anche al rimborso delle spese sostenute per l'espletamento del tentativo di mediazione.
Il regolamento delle spese processuali segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91,
comma 1, cod. proc. civ., con la condanna di parte convenuta al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore del procuratore costituito di parte ricorrente, stante l'espressa dichiarazione di anticipo, che si liquidano come in dispositivo, d'ufficio, in mancanza di
5 notula, giusta il valore della controversia così come accertato e l'attività difensiva svolta,
con riferimento ai parametri previsti dal D.M. 147 del 13 agosto 2022.


P.Q.M.


il Tribunale Ordinario di Salerno – prima sezione civile – – in persona del Gop in funzione di Giudice Unico Avv. Ornella Mannino, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta in primo grado al n. 5097/2023 R.G. – uditi i procuratori delle parti –, ogni altra istanza, difesa, eccezione e deduzione assorbita o disattesa, così provvede:
1) DICHIARA RISOLTO per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione per cui è giudizio;

2) ON la convenuta al pagamento in favore dell'attrice Controparte_2
dei canoni insoluti al momento dell'intimazione dello sfratto, Parte_1
ammontanti ad € 30.420,00, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo;

3) ON la convenuta al pagamento in favore dell'attrice Controparte_2
degli ulteriori canoni insoluti sino al momento del rilascio Parte_1
ammontanti ad € 39.180,00, oltre interessi legali a far data dalle singole scadenze e sino all'effettivo soddisfo;

4) ON la convenuta al rimborso in favore dell'attrice delle Controparte_2
spese di mediazione;

5) ON la convenuta al pagamento delle spese di giudizio Controparte_2
che liquida complessivamente in € 4.701,00, di cui € 343,00 per esborsi ed € 4.358,00 per competenze di avvocato, oltre rimborso forfettario nella misura del 15%, IVA e Cassa, come per legge, con attribuzione in favore del procuratore costituito di parte attrice dichiaratosi antistatario AVV. DOMENICO FARSETTI.
6 Riserva gg. 15 per il deposito della sentenza.
Sentenza resa ex art. 429 cod. proc. civ..
Così deciso in Salerno, lì 22 Ottobre 2025
Il Gop
Avv. Ornella Mannino
In caso di diffusione del presente provvedimento, omettere le generalità e gli altri dati identificativi a norma dell'art. 52 D.L.vo n. 196/03.
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