Repubblica italiana
In nome del popolo italiano
Corte d'appello di Catanzaro
Sezione seconda civile
La Corte d'appello, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
Silvana Ferriero presidente
Biagio Politano consigliere
Anna Maria Torchia consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1892/2024 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, avente a oggetto la risoluzione per inadempimento di un contratto di locazione d'immobile
TRA
(C.F.: , difesa dall'avvocato Parte_1 C.F._1
Santo Rogato
Parte appellante e
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._2
difeso dall'avvocato Maria Marsulli
Parte appellata
Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “Piaccia all' Ecc.ma Corte di Appello adita, ogni contraria domanda, istanza ed eccezione
1 disattesa, previa sospensione dell'efficacia esecutiva ed in riforma della sentenza n. 2236/2024 resa in data 28.11.2024 dal Tribunale di
Cosenza nell'ambito del procedimento n. 3677/2022 RG, accogliere il presente appello così provvedendo:
IN VIA PRELIMINARE dichiarare improcedibile la domanda attorea per il mancato esperimento del tentativo di mediazione.
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO accertare la carenza di legittimazione attiva del Sig. e, per l'effetto, dichiarare CP_1
l'improcedibilità e/o l'inammissibilità e/o comunque rigettare la domanda dallo stesso proposta;
in ogni caso, rigettare tutte le domande attore e siccome infondate per le ragioni in fatto ed in diritto di cui in narrativa, con condanna del Sig. al pagamento delle spese e competenze di CP_1
lite; accertare il grave inadempimento precontrattuale e contrattuale del
Sig. e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto relativo alla CP_1
proposta di vendita concluso il 31.07.2019 tra le parti in causa condannando il sig. alla restituzione e/o comunque al pagamento CP_1
in favore della Sig.ra della complessiva somma di € 31.914,60 Pt_1
pari a quella dalla stessa versata al al momento della stipula ( € CP_1
1.500,00) e per le documentate lavorazioni e migliorie apportate all'immobile (€30.414,60), oltre al risarcimento degli ulteriori danni, subiti e subendi, anche a titolo di responsabilità extracontrattuale, nella misura di € 20.000,00 o in quella maggiore o minore, o stabilita in via equitativa dal giudice, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge.
Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle suddette domande, condannare in ogni caso il sig. alla restituzione in CP_1
favore della Sig.ra di tutte le somme da quest'ultima versate, Pt_1
indebitamente, in ragione delle statuizioni contrattuali inefficaci o
2 inesistenti e/o ritenute di giustizia, ai sensi e per gli effetti degli articoli
2033, 2040 e 2041c.c., maggiorate di interessi legali e rivalutazione.
In tutti i casi, con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio.”
Per la parte appellata: “Il rigetto della domanda di inibitoria avanzata da parte avversa per tutte le ragioni esposte in premessa. con rigetto dell'appello promosso da parte avversa perche' inammissibile, improponibile, contenente eccezioni e difese gia' respinte per come esplicitato e argomentato con le ragioni esposte essendo una mera ripetizione delle istanze, difese, eccezioni gia' rigettate dal giudice del tribunale di Cosenza, oltremodo temerario perche' fondato su false prove documentali e defatiganti eccezioni procedurali prive di alcun valore giuridico e di fatto e non fondato in via preliminare e nel merito previa richiesta di conferma della sentenza del tribunale di Cosenza n.2236/2024
e condanna di parte avversa per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 cpc avendo prodotto atti totalmente inventati ed infine, con accoglimento della domanda riconvenzionale per danni da totale trasformazione dell'immobile locato nella misura richiesta o in quella che questa onorevole corte riterra' di quantificare con ulteriore condanna di parte ricorrente alle spese giudiziali di questo giudizio e di quelle sostenute nel giudizio promosso presso il tribunale di Cosenza”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
aveva citato in giudizio Controparte_1 [...]
, deducendo: a) di averle concesso in locazione, in data 31.7.2019, Pt_1
l'appartamento sito in TO FF (CS) alla via Ferdinando di
Borbone n. 8, identificato in catasto al foglio 19, particella 2138, con previsione di un canone mensile di € 500,00 per la durata di un anno, decorrente dal 1°.8.2019; b) di aver sottoscritto con la conduttrice una
3 scrittura privata con la quale quest'ultima veniva autorizzata a eseguire alcune opere sull'immobile oggetto di locazione, il cui costo sarebbe stato imputato al pagamento dei canoni;
c) che la conduttrice si era resa morosa.
, costituendosi, aveva eccepito la nullità del Parte_1
contratto di locazione per mancata registrazione, essendo esso – valido dal 1°.

8.2019 al 31.7.2020 - stato registrato dal locatore solo nel mese di agosto 2022; aveva poi precisato che, con il consenso del locatore, aveva eseguito delle opere sull'immobile, e di aver per ciò speso un importo il superiore a quanto dovuto per la locazione, e che il signor si era CP_1
obbligato a venderle, dopo settembre 2021, l'immobile al prezzo di €
150.000,00, mentre ella avrebbe dovuto eseguire alcuni lavori di completamento dell'immobile, il cui costo sarebbe stato scomputato dal prezzo finale previsto per la vendita.
La conduttrice aveva, altresì, dedotto che la locazione transitoria era in realtà fittizia, servendo solo a consentire la cancellazione di un'ipoteca gravante sull'immobile e alla futura acquirente di ottenere il possesso anticipato del bene;
aveva dedotto, infine, che, successivamente alla stipula del contratto di locazione, aveva accertato che il locatore, a causa dell'esistenza di vizi e difetti dell'immobile, aveva chiesto e ottenuto la risoluzione del contratto di compravendita del 28.7.2011 per grave inadempimento della costruttrice/venditrice Nuova con CP_2
sentenza del Tribunale di Cosenza n. 1946 del 4.10.2017, e, quindi, aveva eccepito il difetto di legittimazione attiva di Controparte_1
.
[...]
Ella aveva, poi, spiegato domanda riconvenzionale volta a ottenere la condanna del locatore al rimborso delle somme spese per i lavori effettuati, nonché al risarcimento del danno, in via subordinata una sentenza ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto di compravendita non concluso.
4 Disposto il mutamento del rito e l'esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione, la causa era stata istruita mediante escussione documentale.
Con la sentenza n. 2236/2024, resa all'esito dell'udienza del
28.11.2024 a definizione del giudizio n. 3677/2022 r.g.a.c., il Tribunale di Cosenza aveva dichiarato la risoluzione del contratto di locazione del
31.07.2019, ordinato l'immediato rilascio dell'immobile oggetto di locazione, accolto parzialmente la domanda riconvenzionale avanzata dalla conduttrice e, quindi, previa compensazione delle spese sostenute per i lavori autorizzati con le somme da lei dovute a titolo di canoni di locazione sino a novembre 2024, condannato il ricorrente a corrispondere alla resistente la somma di euro 414,60, compensando le spese di lite.
Il tribunale aveva ritenuto legittimato attivo il ricorrente, provata la morosità, provata l'esecuzione dei lavori autorizzati, non provata la pattuizione afferente all'opzione di acquisto ex art. 1331 c.c. in quanto non stipulata per iscritto.
L'appellante ha impugnato la suddetta sentenza, deducendo l'erroneità della decisione per i seguenti motivi d'appello:
1)improcedibilità dell'azione per mancato esperimento della procedura di mediazione, essendosi il locatore rifiutato di procedere;
2) difetto di legittimazione attiva del signor , in quanto nel 2017 egli aveva CP_1
ottenuto dal Tribunale di Cosenza una sentenza di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa e, dunque, egli non era proprietario al momento della stipulazione del contratto e neppure al momento dell'introduzione del giudizio;
3) insussistenza della morosità, atteso che il contratto sarebbe nullo in quanto registrato successivamente alla scadenza;
4) errore in cui sarebbe incorso il giudice di primo grado nel ritenere invalida l'opzione di acquisto ex art. 1331 c.c. in quanto non stipulata per iscritto;
5) mancato accoglimento della
5 domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale per avere il locatore stipulato un contratto senza averne la legittimazione attiva, e per aver concesso l'opzione d'acquisto su un bene di cui non era proprietario;
6) errata compensazione delle spese di lite.
Si è costituito l'appellato, argomentando per il rigetto dell'impugnazione, evidenziando che pende l'impugnazione avverso la sentenza di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile oggetto di causa, e chiedendo la condanna dell'appellante al risarcimento del danno per aver ella apportato delle modifiche peggiorative all'immobile, nonché per lite temeraria.
All'esito dell'udienza del 9 luglio 2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa mediante deposito del dispositivo.
L'appello è infondato e, pertanto, deve essere rigettato per le considerazioni che seguono.
Preliminarmente occorre precisare che sono incontestate tra le parti la stipulazione del contratto e l'esecuzione dei lavori autorizzati dal locatore ed eseguiti dalla conduttrice.
Il primo motivo d'appello, relativo al mancato esperimento della procedura di mediazione, è infondato, in quanto emerge dal verbale negativo di conciliazione allegato al fascicolo dell'appellante che la procedura è stata intrapresa, sebbene il locatore si sia rifiutato di “aprire la mediazione” (vedasi verbale del 18.11.2022).
Tale rifiuto non rende invalido il tentativo di conciliazione ai fini della procedibilità dell'azione.
La Corte di cassazione in merito ha affermato: “La condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria, prevista dal d.lgs. n. 28 del
2010 per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1-bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con
6 modif., in l. n. 98 del 2013), è realizzata qualora una o entrambe le parti comunichino al termine del primo incontro davanti al mediatore la propria indisponibilità a procedere oltre.” (Cass. Sez. III, ord. 8 luglio
2024, n. 18485).
Anche il secondo motivo d'appello, relativo all'asserito difetto di legittimazione attiva del locatore perché non proprietario dell'immobile né al momento della stipulazione del contratto né a quello dell'azione di sfratto, è infondato, in quanto non emerge dagli atti il passaggio in giudicato della sentenza n. 1946/2017 del Tribunale di Cosenza (all. 10 al fascicolo dell'appellante), con la quale è stato dichiarato risolto il contratto di compravendita del bene immobile oggetto di causa intercorso tra l'appellato e la società costruttrice e venditrice;
anzi CP_3
l'appellato deduce la pendenza innanzi alla Corte d'appello di Catanzaro dell'impugnazione, iscritta al n. 2146/2017.
Occorre precisare che, comunque, “salvo il caso in cui ne abbia acquisito illecitamente la detenzione, la mancata disponibilità (giuridica
o di fatto) del bene da parte del locatore integra un difetto di legittimazione alla stipula del contratto di locazione, dal quale discende non già la nullità, ma la mera inefficacia del contratto medesimo, nei soli rapporti con l'effettivo legittimato” (Cass. Sez. VI, ord. 5 giugno 2019, n.
15292).
Il terzo motivo d'appello, relativo alla dedotta insussistenza della morosità, per essere il contratto nullo per omessa registrazione, avvenuta quando il termine contrattuale era già spirato, è infondato.
Affinché un contratto di locazione transitoria sia valido ed efficace, gli artt. 5 della L. n. 431 del 1998 e 2 del D.M. 30 dicembre 2002 prevedono che sussistano le seguenti condizioni: a) l'indicazione in una specifica clausola contrattuale dell'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
b) l'allegazione al contratto di documentazione
7 probante la predetta esigenza;
c) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere dell'esigenza, da inviare tramite lettera raccomandata prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
Ove non ricorrano tali condizioni derogatorie rispetto alla disciplina ordinaria, il contratto dev'essere ricondotto nell'alveo dei contratti di cui all'art. 2 della L. n. 431/1998.
Con motivazione che la corte condivide, il tribunale ha ritenuto che il contratto si sia convertito automaticamente in un'ordinaria locazione a uso abitativo, soggetta, quindi, alla disciplina ordinaria.
Il contratto oggetto di causa, infatti, era stato stipulato con decorrenza dal 1°.

8.2019 al 31.7.2020, e non risultano allegate al contratto documenti probanti l'esigenza di transitorietà (seppure indicata nel contratto), né l'invio della dichiarazione relativa al permanere dell'esigenza.
In tale quadro fattuale, la registrazione tardiva del contratto - in data
10.8.2022, dunque in piena pendenza del contratto, attesa l'automatica conversione in locazione a uso abitativo - ha sanato la nullità conseguente alla mancata registrazione dello stesso.
Correttamente, quindi, il tribunale ha ritenuto sussistente la morosità – in assenza di esplicita imputazione ai canoni di locazione da parte della conduttrice delle spese sostenute – e compensato le somme dovute con quelle sostenute e provate tramite le fatture allegate dalla resistente.
Il quarto motivo d'appello, relativo all'asserito errore del giudice di primo grado nel considerare invalida la pattuizione afferente all'opzione di acquisto ex art. 1331 c.c. in quanto non stipulata per iscritto,
è infondato.
Tale norma prevede che quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di
8 accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329.
Tale pattuizione non può essere considerata validamente avvenuta, in quanto essa, avendo l'opzione a oggetto il contratto di compravendita di un bene immobile, avrebbe dovuto avere forma scritta, ai sensi dell'art. 1350 c.c., a pena di nullità.
La Corte di cassazione ha affermato: “L'accettazione della proposta contenuta in un patto d'opzione - accettazione che saldandosi con detta proposta determina la conclusione del (secondo) contratto - richiede la forma scritta "ad substantiam" se l'oggetto di quest'ultimo contratto è il trasferimento della proprietà di beni immobili (o di diritti immobiliari) o la promessa del loro trasferimento, ai sensi degli artt.
1350 e 1351 cod. civ.. Tale forma scritta, come per ogni altro contratto in materia immobiliare, non è integrata da meri comportamenti e neanche da qualunque documento, essendo richiesto, invece, che l'atto scritto contenga la manifestazione di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalla parte al fine specifico di manifestare detta volontà”. (Cass. Sez. II sent. 13 dicembre 1994, n. 1064).
A prescindere dalle dichiarazioni confermative rese dai testimoni, non può ritenersi valido atto scritto quello contenuto nell'allegato n. 2 al fascicolo dell'appellante, riportato successivamente al contratto di locazione, in quanto tale foglio aggiunto presenta due facciate: su una facciata si legge l'autorizzazione a effettuare dei lavori con decurtazione dei relativi costi dal canone di locazione, tale autorizzazione reca le firme di entrambe le parti;
sull'altra facciata si legge della concessione del diritto di opzione, tuttavia essa non reca la sottoscrizione delle parti.
Orbene, nel verbale dell'8.6.2023 si legge che l'avvocato del ricorrente dichiara che non è in contestazione la sottoscrizione apposta - evidentemente quella in calce all'autorizzazione dei lavori da effettuare-,
9 ma “la compilazione del retro del foglio”, dov'è presente la concessione del diritto di opzione, tant'è che il giudice ha conseguentemente revocato l'ordinanza con la quale era stata disposta la consulenza tecnica d'ufficio.
Il quinto motivo d'appello, relativo al risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale per avere il locatore stipulato un contratto senza avere la legittimazione attiva, e per aver concesso l'opzione d'acquisto su un bene di cui non era proprietario, è infondato, per le considerazioni già esposte riguardo ai motivi secondo e quarto.
Poiché non è emersa tale responsabilità in capo al locatore, poi, non sussiste la specifica causa per la quale l'appellante chiede che il contratto sia dichiarato risolto, e che risulta comunque risolto per altra causa.
Il sesto motivo d'impugnazione, relativo alla regolamentazione delle spese di lite, compensate in primo grado, è infondato, in quanto, essendo infondati i precedenti motivi d'appello, trova conferma la sentenza impugnata, nella quale correttamente è stata disposta la compensazione delle spese, attesa la reciproca soccombenza.
Occorre precisare, infine, che non può essere accolta la domanda di risarcimento del danno per le modifiche non autorizzate che la conduttrice avrebbe apportato all'immobile avanzata dall'appellato, in quanto non è stato spiegato appello incidentale e comunque risulta genericamente formulata.
Parimenti genericamente formulata e, quindi, non vagliabile risulta la domanda per lite temeraria avanzata dall'appellato.
Dalle considerazioni suesposte, assorbita ogni altra questione, discende il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, contenute nei parametri minimi - in ragione della non complessità delle difese - dello scaglione di riferimento (da € 26.001 a € 52.000), vengono liquidate come in dispositivo per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
10 Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Catanzaro, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza, eccezione o domanda, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

- condanna l'appellante al pagamento a favore dell'appellato delle spese di lite, liquidate in complessivi € 4.996,00, oltre accessori di legge.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13 comma I quater
D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.
Così deciso nella camera di consiglio del 10 luglio 2025.
Il consigliere estensore La presidente
Anna Maria Torchia Silvana Ferriero
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