Sentenza n. 73/2026
Depositata il 26/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di BOLOGNA Sezione 3, riunita in udienza il 19/02/2025 alle ore 09:30 con la seguente composizione collegiale:
FREGNANI LORELLA, Presidente
SE IO, RE
CERCONE LUCIO, Giudice
in data 19/02/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 144/2024 depositato il 09/02/2024

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Avv. Difensore_1 C/o Domicilio_1 - CF_Difensore_1
Dott. Difensore_2 C/o Domicilio_1 - CF_Difensore_2
Avv. Difensore_3 C/o Domicilio_1 - CF_Difensore_3
Dott. Difensore_4 C/o Domicilio_1 - CF_Difensore_4
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Bologna
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. THB01DF01693/2023 IE 2020
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti: Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La signora Ricorrente_1 ha impugnato, chiedendone l'annullamento, l'Avviso di accertamento n. THB01DF01693/2023 emesso dall'Agenzia delle entrate di Bologna con riferimento all'IE per l'anno di imposta 2020.
L'Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Bologna, si è ritualmente costituita, concludendo per il rigetto del ricorso.

MOTIVI DELLA DECISIONE

L'avviso di accertamento oggetto del presente procedimento discende dall'attività di controllo avviata nei confronti della contribuente al fine di verificare il regolare assolvimento degli adempimenti dichiarativi ed il rispetto della normativa tributaria in materia di tassazione degli immobili soggetti a IE ai sensi dell'articolo
19, commi da 13 a 17, del D.L. 201/2011, nonché dei relativi obblighi di monitoraggio fiscale previsti dal DPR
917/1986, per gli anni d'imposta dal 2016 al 2020.
Tale attività si è conclusa con la consegna di un Processo Verbale di Constatazione.
A seguito dei chiarimenti e dell'esame dei documenti forniti dalla contribuente, è emerso che la signora Ricorrente_1 ha detenuto un immobile ubicato a New York (Stati Uniti d'America) di proprietà della società di diritto statunitense “Società_1” (denominazione, questa, corrispondente all'indirizzo di ubicazione dello stabile all'interno del quale insiste l'appartamento detenuto dalla contribuente) di cui la signora Ricorrente_1 possedeva una quota di partecipazione al capitale sociale.
Nelle dichiarazioni dei redditi l'appartamento di cui si tratta era stato indicato dalla contribuente come una partecipazione nella predetta società e sul relativo valore era stata liquidata l'imposta sul valore delle attività finanziarie (IVAFE) in luogo della più onerosa imposta sul valore degli immobili detenuti all'estero (IE).
I verificatori, in particolare, hanno quindi esaminato sia il contratto di acquisto della partecipazione nella società statunitense sia il contratto denominato “Proprietary Lease” (a cui il contratto di acquisto faceva rinvio) contenente le condizioni di utilizzo dell'unità immobiliare da parte della sig.ra Ricorrente_1.
Sul rilievo che il “Proprietary Lease” è istituto estraneo all'ordinamento giuridico italiano, tipico invece dei
Paesi di Common Law, e non assimilabile sic et simpliciter ad un contratto di locazione, l'Agenzia delle
Entrate ha ritenuto che la detenzione dell'immobile da parte della contribuente dovesse essere assoggettata ad IE anziché ad IVAFE.
Quanto precede, alla luce della circolare 28/E del 02/07/2012 secondo la quale:
“Sono soggetti passivi dell'imposta:
a) il proprietario di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività di impresa o di lavoro autonomo;
il titolare del dritto reale di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi (e non il titolare della nuda proprietà); b) il concessionario nel caso di concessione di aree demaniali;

c) il locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Il locatario è soggetto passivo a decorrere dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto.
Ai fini dell'individuazione dei diritti reali che attribuiscono ai loro titolari l'obbligo passivo dell'imposta, si deve fare riferimento agli analoghi istituti previsti negli ordinamenti esteri in cui l'immobile è ubicato. Ad esempio, si rileva che per gli immobili situati in Paesi di Common Law, puó sussistere sia un diritto di proprietà fondiaria assoluta - “freehold” - che un diritto al possesso dei beni - “leasehold”. Quest'ultimo dà diritto al possesso di beni immobili, disgiuntamente alla proprietà, solitamente per un periodo di tempo molto elevato, dietro il pagamento di un corrispettivo.

Considerato che

tale istituto presenta maggiori analogie con i diritti reali come disciplinati dall'ordinamento italiano (in particolare con l'usufrutto), piuttosto che con il diritto di locazione, si ritiene che in tal caso sono tenuti al pagamento dell'imposta in questione i titolari di tale diritto e non anche i titolari della proprietà fondiaria assoluta”.
Di qui, la notifica dell'atto impugnato.
*
La tesi sostenuta dall'Agenzia delle Entrate, volta – da un lato - ad assimilare il diritto di cui la contribuente era titolare sulla base del “Proprietary Lease” al diritto reale di usufrutto e – dall'altro - ad affermare la conseguente sua assoggettabilità alla IE (imposta sul valore degli immobili situati all'estero) anziché alla
IVAFE (imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all'estero), non è condivisibile.
La signora Ricorrente_1, nell'anno di imposta scrutinato, ha avuto la detenzione di un appartamento posto all'interno di uno stabile di proprietà esclusiva della società di diritto statunitense “Società_1
”, ma il relativo utilizzo è stato sottoposto a limitazioni assai significative.
Si consideri, infatti, che il “Lessee” (ovvero, la signora Ricorrente_1):
- ai sensi dell'art. 5, fourth (id est: quinto comma) non avrebbe potuto occupare od utilizzare l'appartamento, né permetterne l'utilizzo o l'occupazione, in tutto od in parte, per scopi diversi da quelli di abitazione privata per l'affittuario, e contemporaneamente all'effettiva occupazione da parte dell'affittuario, del coniuge, dei genitori, dei figli, dei nipoti e/o dei domestici effettivamente impiegati dall'affittuario;
- ai sensi dell'art. 5, sixth (id est: sesto comma) non avrebbe potuto subaffittare l'appartamento, in tutto od in parte, senza il consenso scritto del SS (ovvero, della società americana proprietaria).
Ad avviso della Corte le predette limitazioni sono di per sé sole sufficienti ad escludere la possibilità di stabilire una assimilazione e/o una analogia tra i diritti derivanti dal “Property Lease” e l'istituto dell'usufrutto.
Nel nostro ordinamento, infatti, l'usufrutto è un diritto reale che si connota per la pienezza e l'assolutezza del godimento del bene a cui esso si riferisce e, cioè, per la presenza di requisiti questi che, nella fattispecie, sono del tutto assenti.
Con la detenzione ed il particolare utilizzo del bene da parte della ricorrente si è dunque concretizzata una forma particolare di godimento a titolo oneroso, correlata alla detenzione della partecipazione nella statunitense “Società_1” ma priva di quei caratteri tipici del diritto reale che sono necessari per potere fondare l'assimilazione operata dall'Ufficio.
Si consideri, poi, che la piena ed effettiva proprietà dell'appartamento utilizzato dalla ricorrente (così come dell'intero “building” all'interno del quale esso era allocato) apparteneva alla società statunitense e, non poteva in alcun modo essere riconducibile alla signora Ricorrente_1, che della società “Società_1 Società_1” aveva una partecipazione assolutamente minoritaria e pari (come peraltro non contestato dall'Ufficio) all'1,6% del capitale sociale.
Nella fattispecie difetta, quindi, il presupposto impositivo dell'IE, che non può essere ricavato dall'esistenza di un semplice diritto personale di godimento avente ad oggetto un bene immobile situato all'estero, e cioè un fatto che non determina alcun presupposto impositivo dell'IE né obblighi di monitoraggio fiscale (Comm.
Trib. Prov. Lombardia Milano 27 maggio 2019 n. 2374).
Il ricorso merita quindi di essere accolto.
Le spese di procedimento per la natura delle questioni trattate, giustificano la compensazione delle spese.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso. Spese compensate.