REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
IA AR IZ Presidente
IA PE RA Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 5164 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, trattenuta in decisione all'udienza del giorno
24.09.2025, vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ), Parte_2 C.F._2
(c.f. ) Parte_3 C.F._3
(c.f. ) Parte_4 C.F._4
Tutti elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato
HI FA (c.f. , che li rappresenta e difende per procura C.F._5 in atti- APPELLANTE-
E
CONDOMINIO in ANZIO, VIA MACHIAVELLI 16 (c.f. ), P.IVA_1 elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Gizzi Luigi
IA (c.f. ), che lo rappresenta e difende con procura in atti- C.F._6
APPELLATO-
OGGETTO: appello di , , e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 Parte_4
nei confronti del Condominio in Anzio, via Machiavelli 16, contro la sentenza
[...] del Tribunale di Velletri n. 1788/2024 in data 03.09.2024- impugnazione delibera assembleare-
r.g. n. 1 FATTO E DIRITTO
, , e , comproprietari Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 dell'immobile contraddistinto con la sigla alfanumerica A/4 nonché , Parte_5 proprietaria dell'immobile contraddistinto con la sigla alfanumerica F/7, entrambi gli immobili ubicati all'interno del condominio in Anzio, via Machiavelli 16, convengono in giudizio, dinanzi al tribunale di Velletri, detto Condominio e rassegnano le seguenti conclusioni:
<< (…) previa sospensione inaudita altera parte della delibera assembleare del
16. 10. 21 (…) voglia dichiarare nulla e/o annullabile la deliberazione assembleare impugnata e per l'effetto condannare il condominio convenuto al pagamento degli oneri professionali del giudizio, valutando altresì il comportamento del condominio per la mancata partecipazione alla mediazione>>.
A sostegno delle riportate conclusioni, allegano:
- l'assemblea in oggetto e stata convocata per il giorno 14.10.21, ore 23:00, in prima convocazione, nonché per il giorno 16.10.21, ore 10:00, in seconda convocazione;

- la deliberazione è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 c.c., per omessa convocazione dei comunisti (e condomini) , Parte_2 Parte_4
e ; Controparte_2
- la deliberazione in oggetto è comunque nulla nella parte in cui approva il punto
1) dell'ordine del giorno e, con esso, il consuntivo 2019-2020, quanto al riparto di spese relativo ai lavori di manutenzione straordinaria dei viali di accesso dello stabile a tal proposito sostengono che:” Più volte CP_3
(…) hanno fatto presente che la ripartizione di tali lavori deve avvenire utilizzando la tabella C allegata al regolamento condominiale contrattuale in essere nel condominio”.
Il condominio si costituisce, resiste ai motivi di impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni:
<< in via preliminare: per tutte le ragioni esposte, non sussistendone i
presupposti, rigettare ogni e qualsivoglia richiesta di sospensione cautelare della delibera impugnata;
nel merito: rigettare l'avversario ricorso, infondato in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese competenze ed onorari>>.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…) Rigetta la domanda;
condanna l'attore a rimborsare la parte convenuta
r.g. n. 2 le spese di lite, che si liquidano in euro 7616,00 per onorari, oltre i.v.a. e c.p.a. e
15,00% per spese generali>>.
Queste, le ragioni della decisione.
- Quanto al vizio di convocazione allegato dagli opponenti.
Per l'articolo 67 comma 2 disp. att. c.c.:” qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, questi hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice”; ha preso parte Parte_1 all'assemblea e gli altri comproprietari non hanno sollevato questioni sul difetto dei suoi poteri di rappresentanza;
gli avvisi di convocazione, anche per le precedenti assemblee, sono tutti indirizzati alla casella di posta elettronica di , che, da tale casella di posta , risponde in ordine alla Parte_1 gestione delle problematiche condominiali, apponendo la firma:“
, in ciò spendendo i cognomi che identificano tutti i Persona_1 comproprietari;
ha preso parte all'assemblea in cui è stato Parte_1 discusso l'ordine del giorno per l'approvazione della costituzione del condominio con nomina dell'amministratore e dei consiglieri, in evidente rappresentanza anche degli altri e proponendo la sua nomina come consigliere per il villino a e richiamando l'interno A/4, di fatto in comproprietà con moglie e figli di;
tale delibera assembleare non è mai stata Parte_1 impugnata;
ha sempre partecipato alle assemblee precedenti, Parte_1 quale rappresentante, quantomeno apparente, degli altri comproprietari ed è
l'unico che si è interfacciato, con l'amministrazione, tramite la sua mail personale.
Trattandosi di nucleo familiare convivente, si presume che la convocazione sia stata portata a conoscenza anche degli altri comproprietari.
Quanto al vizio di ripartizione di spese.
Le parti non discutono del fatto che i lavori il cui riparto di spese è contestato sono lavori di manutenzione straordinaria dei viali di accesso e vanno ripartiti secondo i criteri previsti in regolamento.
I criteri regolamentari di riparto della spesa risultano correttamente applicati.
, , e Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_3 propongono appello;
deducono e sostengono la erroneità della sentenza, chiedendone la riforma e rassegnando le seguenti conclusioni:
r.g. n. 3 << (…) 1) In via preliminare, disporre l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti di legge, in considerazione del danno grave e irreparabile derivante dall'esecuzione della medesima per le ragioni esposte nelle premesse del presente atto e anche in considerazione che l'unico portatore di reddito tra gli attori e il sig. ; 2) nel merito riformare integralmente la Parte_1 sentenza n. 1788/24 (…) accogliendo la domanda originariamente proposta, che qui si intende riportate trascritta, per l'effetto mandando esenti gli esponenti da qualsiasi obbligo nei confronti della controparte, altresì disponendo che la controparte provveda senza indugio alla restituzione della somma che l'appellante fosse costretto a versare in caso di esecuzione della detta sentenza, maggiorata degli interessi legali dalla domanda al saldo. DAre controparte alla refusione delle spese di lite di ogni fase e grado del giudizio.>>
Il Condominio resiste alle censure e conclude per la conferma integrale della sentenza impugnata, con favore delle spese del grado.
A sostegno delle riportate conclusioni, gli appellanti articolano due motivi di appello
1) Rubricato:” Violazione degli art.132 cpc. E 118 disp. cpc”. La parte appellante sostiene che la decisione impugnata interpreta erroneamente il regolamento contrattuale in punto di ripartizione delle spese in oggetto, non procedendo ad una lettura complessiva del regolamento stesso;
che il Condominio è disciplinato da Regolamento di Condominio “contrattuale”; che trattandosi di ripartizione di spesa sostenuta per i viali condominiali, deve essere eseguita sulla base della tabella “C”.
2) Rubricato:” violazione ed errata applicazione dell'art. 66 delle disposizioni attuative del c.c.”. La parte appellante allega che per il combinato disposto del citato art. 66 e dell'articolo 1136 c.c. , nella lettura della più recente giurisprudenza, l'avviso di convocazione deve essere trasmesso a ciascun comproprietario, in quanto ciascuno dei comproprietari ha diritto di agire a tutela del bene in comunione;
che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, della convocazione, comporta l'annullabilità della delibera condominiale, non rilevando l'invio dell'avviso a uno solo dei comunisti, neppure ove eseguito nei confronti neppure del coniuge comproprietario.
I motivi di appello vengono esaminati secondo il loro ordine logico e non hanno pregio.
Motivo di appello sub 2).
r.g. n. 4 Non si pone in contrapposizione argomentativa con il punto di decisione in oggetto che, pur accertando la mancata convocazione dei comproprietari Parte_2 Parte_4
e , comproprietari dell'immobile contraddistinto con la sigla
[...] Parte_3 alfanumerica A/4, supera il vizio da mancata convocazione, con l'accertamento della esistenza di una delega a . Tale punto di decisione, sostenuto da Parte_1 diffusa motivazione, supera il vizio di mancata notifica e non è oggetto di censure, con conseguente inidoneità della motivo di appello in esame a inficiare la decisione nella parte in cui accerta il superamento del vizio di convocazione originario.
Motivo di appello sub 1).
La censura dell'appellante difetta di specificità, come invero anche il motivo di impugnazione originariamente proposto.
I condomini, infatti, si limitano a sostenere che il lavori in oggetto, per loro stessa prospettazione relativi alla manutenzione straordinaria dei viali di accesso, ( circostanza non in contestazione tra le parti, dato che anche il condominio conferma, con la memoria difensiva di costituzione in primo grado, trattarsi di spese per la manutenzione straordinaria dei viali di accesso) avrebbero dovuto essere ripartiti, secondo il regolamento condominiale, “ solo SULLA Scorta della tabella C del predetto regolamento”, salvo poi allegare, a sostegno della propria tesi difensiva, che secondo il regolamento condominiale:” I millesimi della tabella C occorrono per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie del viale di accesso all' U.T. e sono calcolati, come per legge,1/2 proporzionali alla proprietà ed ½ in rapporto all'uso.”
La censura è disattesa dalla chiara lettera del regolamento che, per le spese di manutenzione straordinaria ( solo queste, oggetto della impugnazione), richiama esplicitamente, come già accertato nella sentenza impugnata, l'articolo 1124 c.c., specificando che il riparto di tali spese avviene, per metà, in ragione del valore millesimale delle singole unità immobiliari cui la struttura serve e, per l'altra metà, in misura proporzionale alla distanza media di ciascun ingresso dei villini dalla via
Machiavelli, in ciò richiamando la tabella “C”.
Proseguendo nella lettura del regolamento di condominio versato in atti, si legge che:” i millesimi della Tab. C occorrono per la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie del viale di accesso alle U.I. E sono stati calcolati come per legge, ½
Proporz. alla proprietà e ½ in rapporto all'uso”, in ciò riproducendo, il regolamento,
r.g. n. 5 sostanzialmente la previsione dell'articolo 1124 richiamato, con conseguente infondatezza anche della censura in esame.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: indeterminabile, compensi medi;
esclusa la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, rinunciata).
Ulteriore contributo.
Poiché il presente giudizio è iniziato successivamente al 30 gennaio 2013 e l'appello è respinto, sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r.
30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n.
228, che dispone l'obbligo del versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da
, , e nei confronti del Parte_1 Parte_2 Controparte_1 Parte_4
Condominio in Anzio, via Machiavelli 16, contro la sentenza del Tribunale di Velletri n.
1788/2024 in data 03.09.2024, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Respinge l'appello.
- DA , , e Parte_1 Parte_2 Parte_4 Parte_3
a rifondere, al Condominio in Anzio, via Machiavelli 16, le spese di
[...] lite che liquida, in euro 3.966,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario
(15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del
DPR n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte di , , e Parte_1 Parte_2 Controparte_1
, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a Parte_4 titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma il giorno 08/10/2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente
IA PE RA IA AR IZ

r.g. n. 6