N. R.G. 505/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta dai Sigg. Magistrati dott.ssa Anna BONFILIO Presidente dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI Consigliere rel. dott.ssa Paola FERRARI BRAVO Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 505/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata presso il Parte_1 C.F._1 domicilio digitale ( dell'avv. Tommaso Santoro, che la Email_1
rappresenta e difende in forza di procura allegata alla busta telematica contenente il ricorso in appello
APPELLANTE
Contro
(C.F. e P.I. ), con sede legale in Bra (CN), via Vittorio Emanuele II n. CP P.IVA_1
256, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, sig. elettivamente CP_2
domiciliata in Torino, via Brofferio n. 1, presso lo studio degli avv.ti Agostino Picciriello e Mario
Bruschi, che la rappresentano e difendono in forza di procura allegata alla busta telematica contenente la comparsa di costituzione in appello
APPELLATA e APP. INCIDENTALE
e contro
(C.F. , rappresentato e difeso dall'avv. Bruna Controparte_3 C.F._2
Prizzi in forza di procura allegata alla busta telematica contenente la comparsa di costituzione in appello
APPELLATO
e contro
pagina 1 di 13 di (C.F. e P.I. ), corrente in Controparte_4 Controparte_3 P.IVA_2
Torino, C.so Re Umberto n. 60, in persona del socio accomandatario, Controparte_3
APPELLATA
OGGETTO: Simulazione – inopponibilità locazione ex art. 2923, co. 3, c.c.
CONCLUSIONI
Per parte appellante : Parte_1
“In accoglimento del presente appello, riformare parzialmente la sentenza di primo grado pronunciata
n. 1767/2024 rep. 2853/2024, nella causa iscritta R.G. n 1735/2022, pubblicata in cancelleria in data
20.03.2024 e notifica a mezzo PEC in data 21.03.2024, annullane i capi impugnati per tutte le motivazioni esposte in primo grado e nel presente atto d'appello e per l'effetto accogliere le conclusioni formulate dall'appellante in primo grado, ovvero: “2) ancora in via preliminare: accettare
e dichiarare l'inammissibilità e/o improponibilità dell'azione di simulazione per carenza di legittimazione attiva e/o per interesse ad agire e per l'effetto respingere in toto il ricorso avvero con ogni relativa conseguenza. 3) In ogni caso, nel merito: dichiarare il ricorso infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti con ogni relativa conseguenza;
4) ancora nel merito: accertare e dichiarare se del caso la legittimità del contratto locazione e l'opponibilità al terzo e per CP
l'effetto dichiarare infondate tutte le domande formulate e rigettare il ricorso;
5) comunque in via principale: rigettare le avverse domande perché infondate in fatto e diritto;
6) In via subordinata: nella denegata ipotesi di accertamento della nullità del contratto di locazione in ogni caso respingere in toto la domanda ex art. 2043 c.c.; 7) Ancora in via ulteriormente gradata rispetto alla conclusione sub 6) ridurre, sempre nella deprecata ipotesi considerata di accertamento della nullità per simulazione del contratto di locazione, l'eventuale indennizzo dalla data di proposizione della domanda. 8) Con vittoria di spese, diritti ed ononari come per legge da attribuirsi al procuratore dichiaratosi antistatario.
3) condannare, infine, l'appellata al pagamento delle competenze professionali di lite del doppio grado di giudizio, ivi comprese le spese generali ex art. 14 L.P., con attribuzione al procuratore antistatario.
IN VIA ISTRUTTORIA
Per i motivi esposti anche nel presente atto di appello si chiede la rinnovazione in appello della CTU impugnata e contesta in primo grado.
L'appellante chiede che tutte le istanze istruttorie non ammesse nel primo grado di giudizio di cui alla memoria difensiva -che si abbiano qui interamente per ripetute e ritrascritte -per i motivi esposti nel
pagina 2 di 13 presente atto vengano ammesse in questa sede, e ciò per evidenti esigenze di giustizia. Segnatamente si insta affinché venga ammessa la prova testimoniale ivi articolata.”
Per parte appellata e appellante incidentale CP
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, respinta ogni avversaria domanda ed istanza, anche istruttoria
In via principale
Confermare le statuizioni della sentenza n. 1767/2024 (RG n. 1735/2022) pubblicata il 20/03/2024, con parziale riforma in ragione delle domande motivate in via di appello incidentale.
In via di appello incidentale
In parziale riforma della sentenza impugnata, accogliersi le domande di accertamento e declaratoria della legittimazione passiva del sig. , in proprio, e di condanna in solido Controparte_3 dell'appellante e delle altre parti appellate al risarcimento del danno, come motivato nel capo C) della presente memoria di costituzione.
Per l'effetto, condannare le parti appellante e altre appellate alla refusione delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento dell'Appello principale avversario
i (i) ex art. 346 c.p.c., si ripropongono tutte le domande già formulate in primo grado, comprese le domande “Nel merito in via principale” e “In via subordinata”, da intendersi quivi integralmente trascritte, non esaminate né oggetto di decisione alcuna da parte del giudice di prime cure per aver il detto statuito solo sulla domanda posta in via alternativa in applicazione del principio della ragion più liquida.
ii (ii) si richiamano e ripropongono integralmente tutte le istanze istruttorie formulate in primo grado e in quella sede non ammesse, da intendersi quivi integralmente trascritte.
In ogni caso, con vittoria di spese di lite, rimborso forfettario spese oltre IVA e C.P.A. di legge.”
Per l'appellato : Controparte_3
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, respinta ogni avversaria domanda ed istanza, anche istruttoria
Rigettare tutte le domande formulate con l'appello incidentale da nei confronti del signor CP
, Controparte_3
Confermare le statuizioni della sentenza 1767/2024 del Tribunale di Torino – Giudice Dr.ssa Ivana
Peila – pubblicata il 20.3.2024, con riguardo alle posizioni del signor , per i motivi Controparte_3
di cui in narrativa, anche in punto spese
Condannare alla refusione delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, oltre CP_5
rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. per Legge
pagina 3 di 13 Si richiamano integralmente le istanze istruttorie già formulate in primo grado, da ritenersi integralmente riproposte e ritrascritte.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. la conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Torino CP
la società di , , in proprio, e Controparte_4 Controparte_3 Controparte_3
chiedendo che, in via principale, fosse dichiarato nullo e/o inefficace il Parte_1
contratto di locazione stipulato in data 27/02/2015 tra l'amministratore di e Controparte_4
avente ad oggetto l'immobile sito in Reano (TO), via Maria Vittoria n. 28, Parte_1
poiché oggetto di simulazione assoluta, ex art. 1414 c.c., o relativa, ex art. 1415 c.c., con condanna di tutte le parti alla consegna e/o rilascio dell'immobile, detenuto senza titolo, in favore della società ricorrente, e con condanna dei convenuti in solido al pagamento, a titolo di risarcimento danni, dell'importo di euro 3.300,00 per ogni mese di occupazione, dal decreto di trasferimento e sino alla sentenza. In via alternativa, parte ricorrente chiedeva che fosse accertata nei suoi confronti l'inopponibilità, ex art. 2923, co. 3, c.c., di quel contratto di locazione, con condanna delle parti convenute, in solido tra loro, al rilascio e al risarcimento dei danni indicati.
Si costituiva in giudizio , instando per l'estromissione dal giudizio, stante la sua Controparte_3
carenza di legittimazione passiva rispetto alle domande proposte da essendo egli soggetto CP
distinto da di cui era socio accomandatario, e non essendo mai stato Controparte_4 proprietario dell'immobile, né avendolo locato o condotto in locazione.
Si costituiva altresì in giudizio di , chiedendo di accertare e Controparte_4 Controparte_3
dichiarare la carenza di legittimazione attiva della ad ottenere l'accertamento della CP
simulazione assoluta e/o relativa del menzionato contratto di locazione, con conseguente reiezione di ogni domanda.
Si costituiva infine eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità delle Parte_1
domande di parte ricorrente per carenza d'interesse ad agire e per difetto di legittimazione attiva, nonché contestando nel merito le pretese avversarie, atteso che il contratto di locazione era stato stipulato, registrato e trascritto in data anteriore al pignoramento dell'immobile, per un canone che era coerente con i valori di mercato, avuto riguardo alla tipologia dell'immobile e al Comune in cui è ubicato.
2. Il Tribunale, disposta CTU per determinare il valore di mercato del canone di locazione, con sentenza in data 20/03/2024 dichiarava il difetto di legittimazione passiva di , Controparte_3
essendo stato il contratto di locazione stipulato tra e Controparte_4 Parte_1 mentre riteneva legittimata ad esperire sia l'azione di simulazione, che quella di cui CP_5
pagina 4 di 13 all'art. 2923, co. 3, c.c., in quanto proprietaria dell'immobile; quindi, nel merito, considerata la proposizione in via alternativa della domanda di simulazione e di quella di accertamento dell'inefficacia del contratto di locazione, in base al criterio della ragione più liquida, esaminava la domanda ex art. 2923, co. 3, c.c., che, sulla scorta delle risultanze della CTU - ritenute immuni dalle ragioni di censura ad essa rivolte dalle difese dei convenuti - valutava fondata, dal momento che il canone, contrattualmente determinato nella misura di € 1.200,00, risultava inferiore di un terzo, anzi di quasi due terzi, rispetto al giusto prezzo, determinato in € 3.350,00 mensili.
Il Tribunale accoglieva quindi la domanda di rilascio dell'immobile, fissando a tale scopo un termine a mentre rigettava la domanda di di condanna al risarcimento del Parte_1 CP
danno, ritenendo che allorché aveva presentato l'offerta per l'acquisto dell'immobile in CP_5
sede esecutiva, era edotta dell'esistenza del contratto di locazione e non aveva instato per la liberazione dell'immobile, con la conseguenza che, ex art. 1227, co. 2, c.c., non le era dovuto alcun risarcimento del danno.
Infine, il Tribunale condannava a rifondere le spese di lite a e CP Controparte_3
condannava e in solido tra loro, a rimborsare le spese Controparte_4 Parte_1
CP_ processuali alla CP_5
Avverso la predetta sentenza, notificata in data 21/03/2024, ha proposto appello Parte_1
con ricorso ex art. 433 c.p.c., depositato in data 22/04/2024, chiedendo, in riforma
[...] dell'impugnata sentenza, l'accoglimento delle conclusioni formulate in primo grado.
Fissata udienza di discussione al 03/07/2024, veniva disposta la rinnovazione della notifica, per non essere stati osservati i termini a comparire.
CP_ Per la nuova udienza, fissata al 16/10/2024, si è costituita con comparsa di costituzione CP_5
depositata in data 04/10/2024, e ritualmente notificata, con cui ha proposto appello incidentale, chiedendo la riforma della sentenza di primo grado, relativamente ai capi che hanno dichiarato il difetto di legittimazione passiva di e respinto la domanda di risarcimento del danno. Controparte_3
Si è costituito altresì , chiedendo il rigetto dell'appello proposto nei suoi confronti, Controparte_3
mentre è rimasta contumace Controparte_4
3. L'appello principale di Parte_1
Con il primo motivo di appello censura la decisione di primo grado per avere Parte_1 disatteso l'eccezione di “improcedibilità” dell'azione, per carenza d'interesse ad agire della CP
sostenendo che la valutazione espressa dalla sentenza sul punto consisterebbe in “un mero
[...] assunto privo di motivazione”.
pagina 5 di 13 In ogni caso, il Tribunale non avrebbe considerato che era a conoscenza dell'esistenza del CP
contratto di locazione ed ha partecipato all'asta giudiziaria “beneficiando del regime di opponibilità del canone”, per effetto del quale la base d'asta era stata ridotta di oltre 359.000,00. Non sarebbe quindi legittimata a far valere la nullità o inopponibilità di quel contratto, atteso che solo il creditore procedente, , avrebbe avuto eventualmente interesse a far valere l'invalidità di quel CP_6
contratto, ove mai ve ne fossero stati i presupposti, non ponendosi come un soggetto terzo CP
“leso” in buona fede.
Il Tribunale non avrebbe quindi considerato che, con l'ammettere l'esistenza di un interesse concreto ad agire, ha consentito un palese indebito arricchimento di in danno dei creditori della CP
procedura esecutiva, avendo in quella sede beneficiato dell'opponibilità del canone, in CP
quanto aggiudicataria di un bene, per il quale la locazione è stata “valorizzata” con una fortissima decurtazione del prezzo base d'asta.
Parte appellata, nel confutare il motivo d'impugnazione, evidenzia come sia facoltà dell'aggiudicatario di far accertare, in qualsiasi sede, compresa quella contenziosa ordinaria, il carattere “vile” del canone della locazione, stipulata da chi ha subito l'espropriazione. In sede di esecuzione forzata, il terzo aggiudicatario, al pari di qualsiasi altro potenziale interessato, non può che prendere contezza del valore dell'immobile determinato dal giudice dell'esecuzione, mentre coloro che in quella procedura avrebbero avuto titolo a contestare la valutazione operata dall'esperto stimatore, e cioè sia il creditore procedente, che l'esecutato, non l'hanno fatto, avendo peraltro , convivente con Controparte_3
interesse a continuare ad abitare l'immobile. Parte_1
Il motivo di gravame è infondato.
Premesso che l'interesse ad agire integra una condizione dell'azione ed è dunque requisito di ammissibilità della domanda e non di procedibilità dell'azione, la sentenza impugnata ha al riguardo richiamato il disposto dell'art. 2923, co. 3, c.c., in quanto norma che espressamente attribuisce all'acquirente il diritto a “non rispettare” la locazione stipulata da chi ha subito l'esecuzione, quando il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
È dunque la disposizione citata a definire l'esistenza di un interesse ad agire in capo all'acquirente, per far accertare il carattere “vile” del canone, allo scopo di ottenere la declaratoria d'inopponibilità di quel contratto e conseguire così la piena e libera disponibilità dell'immobile.
Il conseguimento di quel risultato rappresenta proprio quell'utilità o vantaggio, non ottenibile senza l'intervento del giudice, che la stessa parte appellante indica come necessario a definire l'interesse ad agire (v. pag. 8 atto d'appello).
pagina 6 di 13 Parte appellante trascura invece di considerare come, a seconda del soggetto che sia parte della procedura esecutiva o, come in questo caso, di un successivo giudizio ordinario di cognizione, diretto a fare accertare l'inopponibilità della locazione, possano esservi una pluralità di differenti, e talora concorrenti, interessi ad agire.
Non v'è dubbio che un interesse a far accertare in sede esecutiva l'inopponibilità della locazione sussista in capo al creditore procedente e ai creditori intervenuti, così da procedere alla vendita dell'immobile come libero e quindi a condizioni economicamente tali da assicurare una maggiore soddisfazione delle pretese creditorie, analogo interesse sussiste in capo al soggetto esecutato, poiché in tal modo, attraverso la vendita dell'immobile libero dal contratto di locazione, potrebbe ottenere, all'esito della procedura esecutiva, una maggiore esdebitazione.
Nel caso di specie nessuno di quei soggetti ha ritenuto di far valere l'inopponibilità della locazione e pertanto l'azione è stata proposta da a tutela del diverso interesse di cui è divenuta CP
portatrice, una volta acquistata la proprietà dell'immobile.
Né ha formato oggetto d'impugnazione il passaggio motivazionale, sulla base del quale il Tribunale ha affermato che, quanto all'accertamento dell'inopponibilità ex art. 2923, co. 3, c.c., “non vi è alcuna disposizione di legge che ne stabilisca la necessità di accertamento da parte del giudice dell'esecuzione ai fini dell'adozione dell'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c.”.
Giova ancora considerare come nella sua veste di offerente, partecipante all'asta CP
giudiziaria, non rivestisse la qualità di parte nella procedura esecutiva, sicché non avrebbe potuto far valere in quel momento l'inopponibilità della locazione. Solo a seguito dell'aggiudicazione, avrebbe potuto instare per ottenere dal giudice dell'esecuzione la liberazione dell'immobile, ex art. 560 c.p.c., previo accertamento del carattere “vile” del canone, ma ciò non avrebbe potuto in alcun modo incidere sul prezzo a cui il bene era già stato aggiudicato.
CP_ Tutte le argomentazioni svolte dall'appellante, riguardo al fatto che l'aggiudicataria abbia CP_5
"beneficiato" della possibilità di acquistare l'immobile ad un prezzo ridotto, perché decurtato in considerazione dell'esistenza della locazione, sono dunque prive di qualsivoglia rilevanza giuridica, vista la disciplina dettata nell'art. 2923, co. 3, c.c., volta a tutelare proprio colui che si è reso acquirente di un immobile, per il quale è in corso una locazione opponibile quanto alla data e forma di stipulazione, ma il cui canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo.
Con il secondo motivo di appello asserisce che il Tribunale abbia Parte_1
acriticamente seguito le conclusioni del CTU, il quale, per coprire il gravissimo errore tecnico compiuto nell'ambito della procedura esecutiva, in cui era stato nominato per la stima ed aveva pagina 7 di 13 quantificato un valore iniziale del compendio immobiliare fuori mercato, analogamente nel giudizio promosso ai sensi dell'art. 2923, co. 3, c.c. ha indicato un valore del canone di locazione fuori mercato.
Parte appellante chiede pertanto che questa Corte, attesa l'incongruità, contraddittorietà ed infondatezza della valutazione operata dal CTU nominato, provveda a rinnovare la consulenza tecnica, asserendo che il Tribunale non abbia preso posizione su alcuna delle censure mosse all'elaborato peritale.
Il Tribunale ha invero chiarito, nel quantificare in € 3.350,00 mensili il canone di mercato dell'immobile, come quel valore sia stato dal CTU determinato facendo riferimento ai valori OMI, dal momento che un'indagine di mercato nel caso di specie, considerate le caratteristiche non comuni dell'immobile, non era praticabile, non esistendo immobili comparabili.
Ha precisato inoltre la sentenza come, nel calcolare la superficie dell'immobile, non sia stato considerato il locale sottotetto, mentre ha considerato la tavernetta e il bagno cieco, in quanto si tratta di ambienti rifiniti ed arredati, e dunque fruibili e fruiti a fini abitativi;
parimenti ha ritenuto irrilevanti altri elementi, quali l'accordo territoriale della per i contratti di locazione transitori, Controparte_7
ovvero la posizione e i collegamenti del Comune di Reano, indicati da e da Parte_1
al fine di sostenere la congruità del minor canone di locazione, stabilito in € Controparte_4
1.200,00 mensili.
Alcune precisazioni si rendono necessarie, in ordine agli elementi e criteri in base ai quali il CTU è pervenuto ad indicare il valore di mercato del canone di locazione.
Anzitutto il CTU ha preso a riferimento i valori risultanti dalla Banca Dati delle Quotazioni
Immobiliari dall'Agenzia delle Entrate e riferite al Comune di Reano per la zona ove si trova l'immobile oggetto di causa, per il primo semestre dell'anno 2015, precisando come non fossero disponibili altri indicatori, avuto riguardo alla tipologia e alle caratteristiche peculiari dell'immobile, come ad esempio annunci del mercato immobiliare.
Parte appellante contesta tale criterio, sostenendo che, in tal modo, il CTU non avrebbe tenuto conto degli effettivi valori di mercato, si sarebbe basato su indici totalmente fuorvianti, che hanno lo scopo di attrarre a tassazione valori economici e comunque su valori che non sono affatto gli unici oggettivi esistenti.
L'assunto non è condivisibile.
Il CTU e la stessa sentenza hanno messo in evidenza le caratteristiche certamente peculiari e di pregio dell'immobile, che è la porzione abitabile della , suddivisa in tre piani con Parte_2
scala interna (per una superficie considerata di 650 mq., oltre il cortile interno di mq. 95), che lo rende con tutta evidenza difficilmente comparabile con edifici di analoga tipologia e dimensioni ubicati in pagina 8 di 13 quella zona o in zone limitrofe. Del resto, come evidenziato l'immobile, proprio per le sue CP
caratteristiche e posizione (antica cascina di pertinenza del complesso ambientale del Castello), è soggetto a vincolo (con destinazione alberghiera e turistico ricettiva, oltre a destinazione sussidiarie, tra cui anche quella abitativa della proprietà e del personale di servizio e custodia), in base all'art. 26 del
P.R.G.C. del . Parte_3
Il tentativo operato dal c.t.p. di parte appellante, e riproposto in grado d'appello, di ritenere comparabili i contratti di locazione relativi a due immobili (case indipendenti), l'uno ubicato nello stesso Comune di Reano e l'altro ubicato nel Comune limitrofo di Rosta, non risulta convincente, poiché come chiarito dal CTU si tratta di immobili del tutto differenti: quello in Rosta è una villetta di recente costruzione, che dunque per caratteristiche architettoniche, contesto urbano e finiture interne è completamente diversa dall'immobile che viene in considerazione nel presente giudizio, ubicato nel centro storico del
Comune di Reano;
e così la casa indipendente in Reano è anch'essa un immobile di recente costruzione, ubicata in zona periferica e servita da una strada sterrata.
Rispetto a due locazioni di questa tipologia, evidentemente non comparabili, risulta certamente più attendibile il dato ponderato, per macro-aree, offerto dai dati dell'OMI, essendo evidente che un'indagine di mercato è statisticamente attendibile se fondata su un adeguato numero rilevazioni e non su un così limitato numero.
L'affermazione dell'appellante, secondo cui l'unico valore a dover essere considerato, è il valore di mercato si esaurisce pertanto in una sterile asserzione se, per le ragioni espresse dal CTU, e non confutate efficacemente sotto tale profilo - visti anche gli immobili di altra tipologia indicati per la comparazione – immobili comparabili per un'attendibile indagine di mercato non sono rinvenibili.
Né la circostanza che i dati OMI dell'Agenzia delle Entrate esprimano i valori economici soggetti a tassazione li rende per ciò solo fuorvianti, dal momento che proprio per quella ragione non possono risultare dati sovrastimati.
Il CTU, in base a quei dati, ha quindi individuato i valori previsti per gli immobili, il cui stato conservativo è ottimo, che ha ritenuto applicabili al caso di specie, considerata l'importante ristrutturazione, che ha interessato l'immobile nel 2004 dopo l'acquisto da parte di Controparte_4
[...]
Tali valori risultano compresi tra € 5,00 e € 6,80 ed ha applicato prudenzialmente il valore più basso di
€ 5,00/mq.
Ulteriormente parte appellante contesta la quantificazione della superficie abitabile operata dal CTU.
Come già precisato il CTU non ha computato il sottotetto, quindi, i locali per i quali vi è contestazione si riducono alla tavernetta, che è una porzione del piano terreno, di cui non è neppure indicata da parte pagina 9 di 13 appellante la metratura, locale questo che il consulente tecnico, sentito a chiarimenti, ha indicato essere rifinito ed arredato, fruito dalla conduttrice, e che, se pure privo di riscaldamento, potrebbe certamente essere riscaldato con una stufa.
Quanto alle contestazioni relative alla superficie, che parte appellante afferma essere pari a mq. 470 circa (v. pag. 18 atto d'appello), lamentando che il CTU, nel calcolarla in mq. 650, non avrebbe mai eseguito delle misurazioni all'interno, è sufficiente osservare come dalla visura catastale il subalterno
110, di categoria A/2 consti di 19,5 vani ed una superficie, escluse le aree scoperte, di 683 mq.
Le contestazioni mosse da parte appellante ai criteri di stima del CTU non risultano pertanto convincenti e non rendono quindi necessaria alcuna rinnovazione dell'indagine, dovendosi altresì sottolineare come per il sovvertimento della decisione impugnata non sia sufficiente pervenire ad un canone di mercato diverso ed inferiore a quello di € 3.350,00, ritenuto dal Tribunale, bensì occorra pervenire ad una quantificazione che sia inferiore a € 1.800,00, poiché solo in tal caso il canone contrattualmente fissato in € 1.200,00 non sarebbe inferiore di un terzo.
Risultato cui non si perverrebbe neppure prendendo a riferimento la ridotta ed inattendibile superficie proposta dall'appellante, poiché il canone mensile risulterebbe di € 2.350,00 (= mq 470 x € 5,00), o, quand'anche si volesse applicare il valore più basso risultante dai dati OMI per le abitazioni il cui stato conservativo è normale, e cioè € 4,00 al mq., il canone mensile sarebbe di € 1.880,00.
L'appello proposto da deve pertanto essere integralmente respinto. Parte_1
4. L'appello incidentale di Controparte_8
CP_
con il primo motivo d'appello incidentale censura il rigetto da parte del Tribunale della
[...]
domanda di risarcimento del danno, che quantifica in misura pari alla differenza tra il giusto prezzo di mercato determinato dal CTU e il canone convenzionalmente stabilito tra e Controparte_4
per il periodo compreso tra la data del decreto di trasferimento e la sentenza. Parte_1
Critica l'appellante incidentale che la sentenza, facendo applicazione del disposto dell'art. 1227, co. 2,
c.c., abbia respinto la domanda, addebitando ad un concorso di colpa, per non essersi CP
attivata allo scopo di ottenere dal giudice dell'esecuzione un provvedimento di liberazione dell'immobile.
Il motivo d'impugnazione è infondato per ragioni diverse da quelle ritenute dal Tribunale. lamenta infatti un asserito danno senza curarsi di precisare quale sia il titolo su cui intende CP
fondare la responsabilità risarcitoria, che intende far valere, in solido, nei confronti di Parte_1
, in proprio, e
[...] Controparte_3 Controparte_4
pagina 10 di 13 Certamente non può trattarsi di un titolo contrattuale, dal momento che non viene lamentato alcun inadempimento del contratto di locazione con in cui l'aggiudicatario è Parte_1
subentrato, mentre con gli altri appellati non è intercorso alcun rapporto contrattuale.
Quanto all'ipotesi di un titolo di responsabilità extracontrattuale, la domanda non è assistita da idonee allegazioni, in particolare nel presente giudizio d'appello.
Giova anzitutto precisare come il disposto dell'art. 2923, co. 3, c.c. miri, in generale, a garantire l'efficienza del processo esecutivo, attraverso una più pregnante tutela dei potenziali aggiudicatari, ritenendo le loro esigenze di tutela - e, per il tramite di esse, quella di effettività del processo esecutivo,
a garanzia delle ragioni dei creditori e del medesimo esecutato - prevalenti sul diritto del locatario al bene poi staggito, diritto che è dunque recessivo (v. Cass. 28/03/2022 n. 9877; v. Cass. 01/10/2012 n.
16718).
Se è questa è la finalità della norma, essa non ha quale ineludibile presupposto che l'accordo sull'ammontare del canone tra il proprietario del bene poi staggito e il conduttore sia frutto di un'intesa fraudolenta ai danni dei creditori, o di altri eventuali acquirenti di diritti su quel bene, o sia simulato, trattandosi di eventualità – che pur plausibili in presenza di un canone “vile” – necessitano di essere provate dal terzo, che assuma di essere stato danneggiato dall'esistenza d'intese fraudolente o simulate.
Orbene, nel caso di specie la domanda di simulazione, assoluta e relativa, proposta in primo grado da era fondata sull'allegazione di alcuni elementi indiziari di carattere documentale, ma la CP
medesima, non esaminata dal primo Giudice, che ha affrontato, in base al principio della ragione più liquida, la domanda alternativa di inopponibilità della locazione, non è più stata riproposta nel presente grado d'appello, se non in via subordinata per il caso di accoglimento dell'appello di Parte_1
[...]
È significativo, del resto, come la stessa nel ricorso introduttivo del giudizio di primo CP
grado, qualificasse la domanda risarcitoria, espressamente, come “domanda accessoria ex art. 2043
c.c.”, rispetto alle sole domande di accertamento della simulazione, e non all'alternativa domanda, ex art. 2923, co. 3, c.c. (v. pagg. 11 e 12 ricorso in primo grado)
Il motivo d'appello incidentale deve pertanto essere respinto.
Con il secondo motivo d'impugnazione incidentale censura infine la pronuncia di CP
carenza di legittimazione passiva in capo a , sostenendo di avere documentato Controparte_3
l'esistenza di un interesse personale del medesimo a mantenere la detenzione dell'immobile, in quanto ivi residente sin dal 2010 con e il loro nucleo familiare, ed inoltre assumendo di Parte_1
avere interesse ad ottenere un titolo per il rilascio anche nei confronti del poiché diversamente CP_3 potrebbe continuare a occupare l'abitazione sine titulo.
pagina 11 di 13 Anche tale motivo d'appello incidentale è infondato.
Rispetto alle domande di simulazione, a quella accessoria di risarcimento dei danni e di inopponibilità del contratto di locazione sono legittimati i soggetti contraenti la locazione, oggetto di contestazione, sotto svariati profili, da parte dell'aggiudicataria sicché , quale persona CP Controparte_3
fisica, che rivestiva la carica di amministratore, in quanto socio accomandatario, di CP_4 Controparte_4
non risulta essere legittimato, in quanto non ne è neppure prospettata la titolarità di quel rapporto
[...]
giuridico.
L'esistenza di un interesse di mero fatto a mantenere la detenzione dell'immobile, per abitarlo con la propria famiglia, non può evidentemente rilevare sul piano giuridico, né per ottenere il rilascio dell'immobile il proprietario è tenuto a munirsi di un titolo, oltre che nei confronti del titolare del contratto, anche di tutti i soggetti che con quello convivono e il cui diritto ad abitare l'immobile trova causa nella validità ed efficacia del contratto di locazione stipulato con il soggetto conduttore.
Le spese del giudizio
Tenuto conto della reiezione dell'appello principale proposto da nei confronti Parte_1
della e della reiezione dell'appello incidentale proposto nei suoi confronti dalla CP CP
le spese del presente giudizio, in considerazione del diverso valore e importanza delle domande,
[...]
debbono essere compensate tra dette parti nella misura di 1/3, con condanna di Parte_1
a rifondere i restanti 2/3, che si liquidano, facendo applicazione dei valori medi previsti per lo scaglione di valore di riferimento (indeterminato fascia bassa), e già operata la riduzione di 1/3, in € 1.372,00 per la fase di studio, € 946,00 per la fase introduttiva e € 2.313,00 per la fase decisionale, e così complessivi € 4.631,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario ed accessori.
stante l'integrale reiezione dell'appello incidentale proposto nei confronti di CP_5 CP_3
, deve essere condannata, in base al principio della soccombenza, a rifondergli le spese di lite,
[...]
che, avuto riguardo al limitato numero di questioni trattate, vengono liquidate in misura compresa tra i minimi ed i medi dello scaglione di valore di riferimento, e quindi in € 1.500,00 per la fase di studio, €
900,00 per la fase introduttiva e € 1.735,00 per la fase decisionale, e così complessivi € 4.135,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario ed accessori.
In considerazione della contumacia dell'appellata incidentale non deve essere Controparte_4
emessa alcuna statuizione in punto spese nei rapporti tra questa ed CP
Stante la reiezione di entrambi gli appelli proposti, sussiste infine l'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n. 115, a carico dell'appellante principale, Parte_1
e dell'appellante incidentale, del versamento di un ulteriore importo a titolo di
[...] CP contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
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P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, così definitivamente pronunciando, visti gli artt. 447-bis e 437 c.p.c.; rigetta l'appello principale proposto da e quello incidentale proposto dalla Parte_1
CP_ avverso la sentenza n. 1767/2024 del Tribunale di Torino pubblicata il 20/03/2024, che CP_5 per l'effetto conferma;
CP_ condanna a rifondere alla i 2/3 delle spese di lite del giudizio Parte_1 CP_5
d'appello, percentuale che si liquida in complessivi € 4.631,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario 15%, CPA e IVA se dovuta, dichiarandone compensato il restante 1/3;
CP_ condanna la a rifondere a le spese di lite del giudizio d'appello, che CP_5 Controparte_3 si liquidano in complessivi € 4.135,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettario 15%, CPA e IVA se dovuta;
nulla in punto spese tra e CP Controparte_4 dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante principale, Parte_1
CP_
e dell'appellante incidentale, del versamento di un ulteriore importo a titolo di
[...] CP_5 contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso in Torino nella Camera di Consiglio del 05/03/2025 dalla Terza Sezione Civile della Corte
d'Appello con lettura del presente dispositivo in udienza.
Il Consigliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott.ssa Anna Bonfilio
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