Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Presidente -
- dr.ssa Maria Teresa Onorato - Consigliere -
- dr.ssa Maria Luisa Arienzo - Consigliere relatore - ha pronunciato la seguente
SENTENZA ai sensi dell'art. 437 c.p.c. all'udienza del 7.5.2025- sostituita dal deposito di note di trattazione scritta- nella causa iscritta al n. 2616/2023 R.G e vertente
TRA
nato ad [...] il [...] (C.F. ) Parte_1 C.F._1
e res.te ad Avellino, alla Via Fioretti n. 03, rappresentato e difeso, in virtù di procura in calce all'atto di appello, dall'Avv. Massimo Passaro (C.F. ) presso il C.F._2
quale è elettivamente domiciliato in Avellino alla Via Pellegrino Pellecchia n. 06
APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: , in persona del Presidente p.t., Controparte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Napoli alla via S. Lucia 81, rapp.ta e difesa dall'Avv. Anna
Carbone (C.F. ) dell'Avvocatura Regionale, giusta procura generale C.F._3
ad lites n. 33646 del 14/03/2018
APPELLATA- APPELLANTE INCIDENTALE
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con ricorso depositato in data 1.6.2023 ha interposto appello avverso la Parte_1
sentenza del Tribunale di Avellino n. 1812/2022, pubblicata il 2.12.2022, con cui, in accoglimento dell'opposizione ex art. 645 c.p.c. proposta dalla è stato Controparte_1
revocato il decreto ingiuntivo n. 1588/2019 reso in favore dell'odierno esponente per la somma di € 374.173,20 a titolo di canoni inevasi maturati per il periodo dicembre 2004- maggio 2016 in virtù del contratto di locazione dell'immobile di mq 1170 c.a., sito in
RG n° 2616/2023 - sentenza -

Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda
Avellino, Corso Europa n. 41/B adibito ad archivio del , stipulato il 9.1.1990 con CP_2
il predetto ente locale.

1.2 Con un unico motivo denunzia la violazione dell'art. 28 legge Parte_1
392/1978 da cui è affetta la sentenza impugnata, laddove il primo giudice ha escluso una perdurante vigenza del contratto di locazione stipulato con la nel 1990 Controparte_1
per effetto di un suo rinnovo tacito, ritenuto incompatibile con il principio secondo cui la volontà di obbligarsi della PA deve essere sempre manifestata nella forma scritta ad substantiam; protesta che, così argomentando, il giudice a quo si è discostato dall'insegnamento della giurisprudenza di legittimità ed amministrativa secondo cui, nel caso in cui la P.A. si procuri la disponibilità di un immobile ricorrendo allo strumento privatistico del contratto di locazione, le vicende del relativo rapporto restano regolate dal diritto di privato;
ne consegue che anche il diritto di recedere dalla locazione soggiace per l'ente pubblico alle medesime condizioni previste per il privato, per cui, in mancanza di una espressa disdetta, il contratto deve intendersi prorogato tacitamente di sei anni in sei anni, in ossequio alla previsione imperativa e non derogabile dell'art. 28 cit., senza che a ciò osti la necessità che la volontà della P.A. sia manifestata in forma scritta, operando il tacito rinnovo non in forza di una manifestazione tacita di volontà negoziale, bensì come un effetto derivante direttamente dalla legge;
rimarca che, d'altronde, nello specifico contratto sottoscritto dalla Regione all'art. 3 è previsto che “l'affitto ha la durata di sei anni a decorrere dall'01.01.1989 e si intenderà tacitamente rinnovabile per uguale periodo in mancanza di disdetta fatta nei modi di legge”.

1.3 Ritualmente instaurato il contraddittorio, si è costituita, con comparsa depositata l'8.11.2023, la eccependo l'inammissibilità e, in subordine, Controparte_1
l'infondatezza del gravame principale di cui ha chiesto il rigetto;
ha, a sua volta, interposto appello incidentale condizionato affidato a tre motivi.

1.4 Con il primo motivo l'appellante incidentale si duole del rigetto dell'eccezione di carenza di legittimazione attiva del con riferimento al periodo locatizio in Pt_1
contestazione (2004-2016); adduce che il primo giudice, nel ritenere siffatta eccezione coperta dal giudicato formatosi nel precedente giudizio intentato dall'odierna esponente contro il in forza di citazione notificata il 22.11.1994 ed estintosi per mancata Pt_1 riassunzione a seguito dell'annullamento con rinvio disposto con la sentenza della Suprema
Corte di Cassazione n. 17946/2013, ne ha travisato il contenuto, non intendendo la
RG n° 2616/2023 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda comparente mettere in discussione l'accertamento ormai incontrovertibile fondato sulla precedente pronuncia, bensì la perdurante titolarità dell'immobile oggetto di locazione in capo alla controparte nonché la perdurante occupazione dello stesso da parte della comparente amministrazione per il periodo 2004-2016, successivo a quello di cui si controverteva nel precedente giudizio e, dunque, non pregiudicato dal suo esito;
sostiene che, confermata l'ammissibilità dell'eccezione, essa risulta anche fondata in forza della documentazione prodotta, dalla quale risulta che il è proprietario esclusivamente Pt_1
della quota di 2/9 di un deposito di complessivi mq 30 alla via Michele Pironti n. 33; soggiunge che della limitazione della durata del rapporto contrattuale ai primi soli 12 anni
(6+6) è consapevole lo stesso il quale, nel primo giudizio monitorio, aveva Pt_1
significativamente limitato la domanda di pagamento dei canoni al periodo 1990-2000, sebbene all'epoca del deposito del ricorso per ingiunzione fossero già maturati i canoni asseritamente dovuti per il periodo successivo posto a fondamento del presente giudizio;
rimarca, ancora, che il primo giudice ha fornito una specifica interpretazione della clausola di cui all'art. 3 del contratto di affitto di cui è causa, ritenendo che, in forza della stessa, le parti avessero inteso limitare il rinnovo automatico alla sola prima scadenza (6+6) e che rispetto all'esegesi così condotta non è pertinente la giurisprudenza invocata da controparte sulla compatibilità del meccanismo di rinnovo tacito contemplato dall'art. 28 cit. con l'obbligo della forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione di cui è parte la P.A.

1.5 Con il secondo mezzo la insiste nell'eccezione di improponibilità e/o Controparte_1
inammissibilità della domanda monitoria proposta ex adverso per illegittimo frazionamento del credito;
evidenzia che dalla disamina dei due ricorsi per ingiunzione proposti innanzi alla medesima autorità giudiziaria risulta che il pagamento richiesto dal riguarda Pt_1
canoni di locazione scaturenti dal medesimo contratto e riferibili a due distinti periodi già maturati alla data di proposizione del primo ricorso.

1.6 Con il terzo motivo l'appellante incidentale reitera l'eccezione di prescrizione quinquennale ex artt. 2948 nn. 3 e 4 c.c. del presunto credito vantato dal in Pt_1
particolare, contesta la regolarità e la ricezione degli atti di messa di messa in mora indicati da controparte, non essendo sicuramente stata fornita la prova della ricezione della raccomandata datata 3/12/2009, sicché è da considerarsi prescritto quanto meno il credito relativo al periodo 2004-2009.
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1.7 All'udienza del 7.5.2025, all'esito della discussione orale, la causa è stata decisa come da dispositivo di cui è stata data lettura.

2. L'appello principale è infondato e va, pertanto, rigettato.
Come già accennato in premessa, il ha agito in via monitoria nel presente giudizio Pt_1
per ottenere la condanna di controparte, nella qualità di conduttrice del contratto di locazione stipulato in data 9.1.1990, al pagamento della somma di € 374.173,20 a titolo di canoni maturati nel periodo dicembre 2004-maggio 2016, oltre interessi e rivalutazione monetaria. Nel ricorso monitorio l'odierno appellante principale premetteva di aver già esperito un precedente procedimento ex art. 633 c.p.c. per la debenza di canoni di locazione maturati nel periodo 1990-2000, esitato, a seguito di opposizione ex art. 645 c.p.c. proposta dalla nella sentenza del Tribunale di Avellino del 14.5.2019, che ha Controparte_1 dichiarato l'intervenuta prescrizione delle poste creditorie azionate in quella sede.
Il primo giudice, dando conto dell'articolato excursus processuale precedente all'incardinamento del presente giudizio, ha escluso che la succitata sentenza del Tribunale di Avellino, passata in giudicato, abbia accertato, con efficacia irretrattabile, la perdurante vigenza, fino all'anno 2015, del rapporto fondato sul contratto di locazione stipulato in data
9.1.1990, dovendo la portata del giudicato rapportarsi necessariamente al petitum della domanda ivi proposta, circoscritta temporalmente al periodo 1990-2000. Considerando, quindi, non precluso il vaglio nel merito della complessiva durata del rapporto contrattuale e, segnatamente, l'accertamento della sua protrazione al periodo 2004-2016, cui afferiscono i canoni pretesi nel presente giudizio, il giudice a quo ha disatteso la pretesa attorea, interpretando la clausola contrattuale di cui all'art. 3 come recante la previsione di una durata “massima” di anni dodici, con la limitazione del rinnovo tacito, in assenza di idonea disdetta, alla sola prima scadenza di anni sei.
Ciò posto, il gravame principale non si confronta adeguatamente con l'iter logico- motivazionale che ha sorretto il convincimento del giudice a quo.
Nel denunciare la violazione dell'art. 28 legge 392/78, per essersi il Tribunale discostato dalla giurisprudenza della Suprema Corte che ne afferma la compatibilità con i contratti di diritto privato stipulati dalla P.A, quand'anche, come nella specie, strumentali al conseguimento della disponibilità di immobili da destinare all'esercizio di un pubblico servizio (sede del ), l'appellante oblitera completamente la ratio decidendi CP_3
RG n° 2616/2023 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda sostanziatasi nella interpretazione della specifica clausola sulla durata del contratto intercorso tra le parti.
Siffatta carenza è resa evidente dalla trasposizione testuale, nell'atto di impugnazione, della sola seconda parte della statuizione, con cui il giudice di prime cure richiama l'orientamento della Suprema Corte che subordina l'operatività di un tacito rinnovo nei contratti stipulati dalla P.A. all'inserimento di una clausola che ab origine consenta la proroga automatica, rimanendo, soltanto a tale condizione, soddisfatta la necessità della forma scritta ad substantiam.
Alcuna specifica doglianza attinge, invece, i passaggi logico-motivazionali con cui il primo giudice ha condotto un'operazione ermeneutica della clausola negoziale inserita in contratto, che all'art. 3 così recita: “ l'affitto ha la durata di anni sei a decorrere dall'1/1/1989 e si intenderà tacitamente rinnovabile per uguale periodo in mancanza di disdetta fatta nei modi di legge”, concludendo che le parti avessero inteso limitare il rinnovo automatico, in mancanza di disdetta, alla scadenza dei soli primi sei anni e non estenderlo, invece, a quelle via via successive, di sei anni in sei anni, evidentemente anche in considerazione della non perfetta corrispondenza con la formula dell'art. 28 cit. (“per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell'art. 27 il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni..”).
Ad avvallare siffatta interpretazione il primo giudice ha rimarcato il comportamento processuale tenuto dal con la prima iniziativa giudiziaria, laddove costui, pur Pt_1
avendo agito con ricorso depositato il 29.6.2015, aveva chiesto l'ingiunzione del pagamento dei canoni di locazione per il solo periodo 1990-2000, precisando, nella narrativa dell'atto, che “relativamente al detto contratto di locazione è stato corrisposto dal conduttore solo quanto dovuto per l'anno 1989 e null'altro, pertanto l'attuale ricorrente ha diritto a vedersi corrisposto quanto spettantegli per il periodo 1990-2000 (altri 5 anni di validità del contratto ed una proroga di sei anni)”.
Il Tribunale ha ricavato, quindi, un elemento inequivoco della volontà negoziale anche dal comportamento successivo alla stipula tenuto dalla parte, valorizzando la puntualizzazione sul meccanismo di durata complessiva del contratto operata nel ricorso monitorio, in cui veniva presa in considerazione unicamente la prima proroga di anni sei ad una data in cui sarebbero stati già esigibili canoni relativi ad un periodo successivo al primo rinnovo automatico, ove suppostamente ritenuto operativo dal locatore.
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Tale impianto motivazionale, da solo idoneo a reggere la decisione sulla sorte dello specifico rapporto contrattuale in contestazione, non è stato, si ribadisce, in alcun modo attinto dal gravame, che come già sopra evidenziato, si è appuntato unicamente sulla parte della statuizione con cui il Tribunale ha richiamato, più in generale, gli arresti nomofilattici che hanno affermato “..l'inapplicabilità alla P.A. anche delle fattispecie legali di rinnovazione tacita dei contratti di locazione previste dalla l- n. 392 del 1978, rimanendo salva, viceversa, la possibilità che la continuazione dell'originario rapporto avvenga in forza di una specifica clausola del contratto precedentemente concluso”.
Del resto, a ben vedere, la decisione, in tale ultimo passaggio, risulta coerente con la prima parte del ragionamento logico-giuridico, atteso che, avendo il giudice a quo condiviso l'orientamento espresso da alcune pronunce della Suprema Corte che limitano l'applicabilità dell'art. 28 ai soli contratti stipulati con la P.A che contengano ab origine una clausola di rinnovo automatico alla scadenza, ritenendo soltanto a tale condizione assolto l'obbligo della forma scritta ad substantiam (vedi, anche di recente, Cass. 9759/2023), ha escluso, nella specie, l'operatività di siffatto meccanismo in virtù della succitata clausola indicata in contratto, interpretata come espressione di una volontà contraria ad una proroga per le scadenze successive alla prima.

2.1 Il rigetto dell'appello principale determina l'assorbimento della disamina dell'appello incidentale condizionato interposto dalla Controparte_1

3. Le spese seguono la soccombenza dell'appellante principale.
I compensi professionali si liquidano in applicazione del D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, entrato in vigore il 23.10.2022.
E, invero, in tema di spese processuali i parametri introdotti da una nuova disposizione, cui devono essere commisurati i compensi dei professionisti, trovano applicazione ogni qual volta la liquidazione giudiziale intervenga in un momento successivo alla data di entrata in vigore del predetto decreto, ancorché la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione (Cass. 19989/2021).
Tali parametri sono determinati con riferimento allo scaglione delle cause di valore fino ad
€ 520.000,00, discostandosi dai valori medi tenuto conto della natura non particolarmente complessa della questione decisiva dell'impugnazione.

4.Si dà atto della ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio 2002, n. 115 (comma inserito dall' art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012,
RG n° 2616/2023 - sentenza - Corte d'Appello di Napoli- sezione seconda n. 228 ed applicabile ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore di tale legge) per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente giudizio, a carico dell'appellante principale.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli-II Sezione Civile-, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del Tribunale di
Avellino n. 1812/2022, così provvede:
1) rigetta l'appello e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;

2) condanna l'appellante al rimborso, in favore dell'appellata, delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in € 7.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, se dovute, come per legge;

3) dà atto del ricorso dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del DPR 30 maggio
2002, n. 115 per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il presente procedimento a carico dell'appellante.
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 7.5.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Maria Luisa Arienzo dr.ssa Alessandra Piscitiello
RG n° 2616/2023 - sentenza - RG n° 2616/2023 - sentenza -
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