REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
Sezione Civile
Composta dai sigg. Magistrati:
Dott. Roberto Rezzonico – Presidente rel.
Dott. Emanuele De Gregorio – Consigliere.
Dott. Maria Lucia Insinga – Consigliere
Ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 252 del ruolo generale dell'anno 2021, vertente tra

[...]

Parte_1
In persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, domiciliati in
, Via Libertà 174, presso la sede distrettuale dell'Avvocatura dello Parte_1
Stato che li rappresenta e difende ex lege
A P P E L L A N T I – APPELLATI INCIDENTALI
E

CP_1
In persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata i
, via E. Di Nicola n. 17 presso lo studio dell'Avv. Giuseppe Iacona, Parte_1 che la rappresenta e difende per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello.
A P P E L L A T A – APPELLANTE INCIDENTALE

OGGETTO: Risarcimento danni
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da rispettive note ex art. 127ter c.p.c. sostitutive dell'udienza del 30 gennaio 2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 27 marzo 2019, la conveniva il CP_1
e la (di Parte_1 Parte_1 Cont seguito ) di Caltanissetta dinanzi al Tribunale di Caltanissetta.
La società attrice esponeva:
• di essere proprietaria di un immobile sito in , nella Via Parte_1
Barone Lanzirotti, denominato Palazzo Lanzirotti ex Intendenza;

• che l'immobile era sottoposto a vincolo monumentale ex Legge 1089/39, come da D.A. n. 5017 del 4 gennaio 2000;
• di avere, con contratto del 16 ottobre 2002, locato detto immobile al
Ministero dell'Interno / Ufficio Territoriale per il Governo di
, “per uso caserma della Polizia di Stato (alloggi collettivi), Parte_1 per il canone annuo di locazione di € 91.154,64, oltre IVA, e “in aggiunta”, per la somma di € 174.419,75 “quale quota d'ammortamento costante, annua e posticipata, del capitolo approntato per gli adattamenti richiesti dall'Amministrazione, da corrispondere per i primi sei anni contrattuali, il tutto pagabile a rate semestrali posticipate” ;
• che tale quota di ammortamento aveva la funzione di reintegrare la società del capitale approntato per l'adeguamento dell'immobile dalla destinazione ad “uffici pubblici” ad “alloggi collettivi” ad uso della
Amministrazione;
• che il detto canone era stato ritenuto congruo con parere dell'UTC prot.
n. 84095/01 del 27 giugno 2001, sulla base dei verbali redatti in contradditorio fra le parti, in particolare del verbale di constatazione e consegna dell'8 aprile 2002, prot. n. 46183 e dell'atto prot. n. 84095/01 del 27 giugno 2002 ed altri atti acquisiti dall'Organo Tecnico;

• che nel verbale dell'8 aprile 2002 si era dato atto che l'immobile era dotato di impianti nuovi e funzionanti, realizzati a regola d'arte;
• che la durata del contratto veniva stabilita in anni 9, decorrenti dall'8 aprile 2003, data del decreto di approvazione del contratto stesso da parte del;
Parte_1 • che con nota prot. n. 895/2011, del 26 gennaio 2012, l'Amministrazione le aveva comunicato che il contratto, in scadenza al 7 aprile 2012, non sarebbe stato rinnovato;

• che, nonostante la disdetta, il bene non era stato riconsegnato;

• che, pertanto, la aveva presentato al Tribunale di CP_1
Caltanissetta domanda di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale convalida di rilascio ex art. 665 c.p.c., con declaratoria di cessazione del rapporto alla data del 7 aprile 2012;
• che con sentenza n. 221/2014 del 14 maggio 2014 il Tribunale dichiarava risolto alla data del 7 aprile 2012 il contratto di locazione e fissava il 30 gennaio 2015 quale data di rilascio, condannando, inoltre, gli Enti convenuti, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., al pagamento dei canoni di locazione – maggiorati del 20% – per indennità di occupazione senza titolo dall'8 aprile 2012 sino al rilascio;

• che la data del rilascio, per fatto della P.A. era stata spostata dapprima al 27 novembre 2015 e, poi, al 22 febbraio 2016, ma inutilmente;

• che, infatti, il 27 novembre 2015, come risultante da apposito verbale, la aveva rifiutato la restituzione del bene in quanto lo stesso si CP_1 trovava in “[….] condizione evidente di deterioramento perché gravemente danneggiato e del tutto inservibile” e chiesto di procedere al
“[…] ripristino ovvero al ristoro per l'equivalente, compreso il danno derivante dalla mancata percezione del reddito nel periodo occorrente per il ripristino dell'originaria destinazione ad uffici, eliminando tutte le opere ed impianti di adeguamento a caserma richiesti dalla Amministrazione”;
• che identica situazione era stata riscontrata il successivo 22 febbraio
2016, con verbale cui erano state allegate “Osservazioni Tecniche” redatte da tecnici incaricati dalla che determinavano in € CP_1
1.000.000,00, oltre IVA, il costo indicativo per il ripristino della originaria destinazione ad uffici, oppure, sempre a titolo indicativo, la somma di € 500.000,00 oltre IVA per il ripristino della destinazione attuale a “caserma alloggi collettivi”;
• che, a seguito del rifiuto di riconsegna, il Tribunale, a seguito di ricorso ex art. 1216 cod. civ. del Ministero, con provvedimento dei 23 e 30 settembre 2016 nominava un sequestratario dell'immobile de quo, Cont ponendo le relative spese a carico dell' ; • che con ricorso del 20 aprile 2017 l'Amministrazione aveva promosso
Accertamento Tecnico Preventivo ex art. 696bis c.p.c. anche al fine di favorire la composizione della controversia;

• che il CTU nominato aveva determinato l'ammontare dei danni presentati dall'edificio in € 516.500,00, ravvisandone la causa nell'assenza di manutenzione e nelle condizioni di abbandono successive alla cessazione della locazione, ed individuando perciò come responsabile dei danni medesimi l'Amministrazione conduttrice dell'immobile;
• di avere, tramite i propri tecnici, condiviso le risultanze dell'A.T.P. quanto a cause e responsabilità per i danni, dissentendo viceversa sulla quantificazione, ritenuta riduttiva.
Formulava, pertanto, le seguenti conclusioni:
Accogliere la domanda spiegata e, per l'effetto, condannare il CP_3
e l' , ciascuno in
[...] Controparte_4 persona dei rispettivi Legali Rappresentanti pro-tempore, a pagare alla CP_1 in solido tra loro, la complessiva somma di € 1.308.483,89, oltre IVA, ovvero la maggiore o minor somma ritenuta equa e di giustizia, occorrente per il ripristino dell'immobile secondo la destinazione d'uso originale ad “uffici pubblici”, ovvero, in subordine, la complessiva somma di € 516.500,00, oltre IVA, già ritenuta congrua dal CTU nel procedimento per ATP n. 1082/2017 R.G., per il ripristino ad uso “alloggi collettivi”, nonché, ancora, la somma di € 500.000,00 in via equitativa indicata, ovvero la maggiore o minore somma ritenuta giusta dal
Tribunale, a titolo di maggior danno per ritardata restituzione, considerato che, per le condizioni in cui il bene è stato ridotto, non è stato possibile, dall'epoca della mancata consegna e fino all'integrale restituzione del bene, alcun impiego redditizio del bene medesimo, somma pari alla differenza, comunque, tra
l'indennità percepita e/o da percepire ed il danno effettivo patito, conseguente alla mancata e comprovata stipula di contratti vantaggiosi ed al necessario ricorso al credito bancario per far fronte al pagamento dei relativi tributi erariali.
Tutte le somme dovute dovranno essere maggiorate di interessi come per legge e di rivalutazione.
Con condanna altresì alla refusione delle spese occorse ed occorrende per le competenze dei Professionisti incaricati quali Consulenti di parte e Difensori.
Si costituivano in giudizio gli Enti convenuti che chiedevano il rigetto delle domande attrici e comunque contestavano l'eccessività del quantum richiesto. Chiedevano altresì dichiararsi il difetto di legittimazione passiva della
. Parte_1
Con sentenza n. 118/2021 del 2 marzo 2021, il Tribunale adito statuiva come segue: condanna il e la di , in solido Parte_1 Controparte_5 Parte_1 tra di loro, al pagamento della somma di € 395.500,00, oltre I.V.A. (da intendersi come comprensiva di quella pari ad € 61.000,00, oltre I.V.A. di cui all'ordinanza resa, ex art. 186 bis c.p.c., in data 1.10.2019), oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali dal 3.3.2018 e fino all'effettivo soddisfo, ed al pagamento, sempre in favore della società attrice, dell'ulteriore somma di € 328.154,00, oltre interessi legali dalla data di deposito della presente sentenza e fino all'effettivo soddisfo, per le causali di cui in motivazione.
Condanna le amministrazioni convenute al pagamento delle spese del giudizio che liquida, in favore della società attrice, in € 31.723,00, di cui € 1.723,00 per rimborso spese ed € 30.000,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15 %, I.V.A. e C.P.A., come per legge.
Condanna, inoltre, le amministrazioni convenute al pagamento delle spese relative al procedimento ex art. 696 bis c.p.c., che liquida, in favore della società attrice in € 7.900,00 per compensi, oltre al rimborso forfettario per spese generali nella misura del 15%, I.V.A e C.P.A., come per legge.
Gli Enti soccombenti hanno proposto appello chiedendo:
A) in via preliminare, respingere integralmente le domande di controparte;

B) in via subordinata:
b1) individuare quali sono i danni imputabili a difetto di ordinaria manutenzione
e di conseguenza quali lavori di ordinaria manutenzione che spettano all'Amministrazione, con condanna di quest'ultima al risarcimento in forma specifica, con l'esecuzione dei lavori;

b2) in estremo subordine, ridurre, in riforma della impugnata sentenza, ridurre
l'ammontare delle spese relative ai danni all'immobile, individuati in sentenza;

b3) ridurre quanto riconosciuto a titolo di risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità dell'immobile;
C) riformare comunque il capo relativo alla condanna al pagamento delle spese legali, tenendo conto dell'effettiva soccombenza delle parti e non liquidando nulla per l'accertamento tecnico preventivo;

D) con vittoria delle spese del grado. Si è costituita la società appellata che ha chiesto il rigetto dell'appello principale e lo ha proposto in via incidentale, chiedendo di “dichiarare il diritto di ad ottenere il pagamento dell'importo complessivo di Euro CP_1
516.500,00, oltre IVA ed interessi”.
**********
In via preliminare, il Tribunale ha ritenuto passivamente legittimata al giudizio la in quanto parte del contratto di locazione. Controparte_6
Nel merito, il primo giudice ha osservato che l'accertamento sullo stato dei luoghi era stato espletato in sede di A.TP.P. ex art. 696 bis c.p.c. con notevole ritardo rispetto scadenza del contratto di locazione, anche tenendo conto della proroga derivante dal procedimento di finita locazione instaurato dall'attrice.
Ciò premesso, il Tribunale ha osservato che durante l'esecuzione del contratto la Questura, con note del 9 dicembre 2003 e del 17 novembre 2005 aveva evidenziato un problema di infiltrazioni rilevate anche in seguito a piogge e segnalato anche un intervento straordinario per la verifica dello stato delle travi in legno. Ha proseguito il Tribunale osservando che “anche dopo le note della del 26.4.2009, 21.5.2010 e … del 3.5.2011, con le quali si affrontava CP_1 la questione della natura ordinaria o straordinaria degli interventi di cui necessitava l'immobile, non si era data alcuna concreta risposta, né si era attivata alcuna procedura per verificare lo stato dei luoghi” sino al procedimento ex art. 696 bis c.p.c.
Il giudice di prime cure ha perciò ritenuto prive di rilievo le argomentazioni dell'Amministrazione concernenti la distinzione fra interventi di rispettivamente ordinaria e straordinaria manutenzione, dal momento che il degrado dell'immobile, per come rilevato dal CTU, si era verificato negli anni di detenzione dell'immobile da parte dell'Amministrazione prima conduttrice e poi detentrice sine titulo. Non condivisibili quindi le considerazioni del CTP di parte convenuta “atteso che il detentore che… senza una ragione plausibile, rifiuta la consegna di un immobile rispetto al quale non ha più valido titolo di detenzione risponde dei danni all'immobile a prescindere da una loro qualificazione formale, posto che rifiutando la dovuta restituzione al proprietario nel termine di legge, assume i conseguenziali obblighi di manutenzione, essendo tenuto a restituire
l'immobile nelle medesime condizioni di efficienza e funzionalità che sussistevano al tempo dell'instaurazione del rapporto contrattuale”.
Questo, tuttavia, non comportava deroga agli ordinari criteri riguardanti la prova dei danni subiti dall'immobile. Premesso di riportarsi integralmente alla relazione definitiva del 3 marzo 2018 del CTU nominato in sede di A.T.P. per la quantificazione del danno sulla base di considerazioni tecniche, anche estimative, non affette da vizi logico-giuridici, il Tribunale ha comunque ritenuto di doversi soffermare su alcune voci di danno.
Con riguardo all'impianto di video sorveglianza, il primo giudice ha ritenuto l'insussistenza di danno risarcibile in quanto tale impianto era stato realizzato a cura e spese dell'Amministrazione, come dimostrato dalla relativa fattura prodotta.
Il CTU non aveva poi verificato la funzionalità dell'impianto elettrico, antincendio e citofonico solo per mancanza di energia elettrica, per cui non ne era provato l'effettivo deterioramento, viste anche le fatture relative alla piccola manutenzione effettuata dall'Amministrazione fino al 2015. Tenuto tuttavia conto che lo stesso CTU in via presuntiva aveva ravvisato la necessità di una revisione degli impianti, il Tribunale ha ritenuto congrua la somma riconosciuta dall'Amministrazione, pari ad € 9.000,00, oltre I.V.A.
Evidenziate le somme dovute, il primo giudice ha escluso invece un risarcimento “ancorato al costo per riportare l'immobile all'uso uffici pubblici, atteso che un simile obbligo non era stato contrattualmente assunto dal conduttore”.
Da accogliere, invece, la domanda di risarcimento del danno da mancata disponibilità dell'immobile dalla risoluzione del contratto in quanto l'attrice aveva fornito prova che, ove restituito in condizioni di efficienza, l'immobile sarebbe stato, con ragionevole certezza, rimesso positivamente sul mercato. Il
Tribunale ha poi proceduto alla liquidazione equitativa del danno.
Di qui il sopra trascritto dispositivo.
Le Amministrazioni appellanti espongono la propria ricostruzione dei fatti e le vicende di causa, lamentando, in primo luogo, che il primo giudice – ribadendo acriticamente le conclusioni del CTU – non avrebbe chiarito quali danni fossero da attribuire ad un difetto di manutenzione ordinaria, spettante al locatario, e quali fossero invece dovuti a mancata manutenzione straordinaria, incombente sul locatore, per cui dalla sentenza non emergevano espliciti elementi indicativi della responsabilità dei conduttori per le condizioni complessive dell'immobile.
Il quale, peraltro, non si sarebbe mai potuto restituire nelle stesse condizioni di inizio locazione, stante il normale degrado derivante dall'uso prolungato nel tempo, nonché dall'abbandono derivato dall'indisponibilità del locatore a riceverlo in restituzione.
Circa il danno da indisponibilità del bene, osservano gli appellanti di avere pagato sino al 16 maggio 2016 quanto stabilito dalla sentenza di sfratto n.
221/2014, vale a dire i “canoni di locazione maggiorati del 20% (per indennità di occupazione senza titolo dall'8 aprile 2012 sino al rilascio)”, circostanza che il
Tribunale non aveva tenuto in alcuna considerazione.
Fatte queste premesse generali, con il primo motivo gli Enti appellanti lamentano la violazione degli artt. 1576, 1609 e 2697 cod. civ.
Le prime due disposizioni introducevano la fondamentale distinzione fra interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione, a carico rispettivamente del conduttore e del locatore, distinzione non considerata dal Tribunale che aveva attribuito la responsabilità dei danni all'Amministrazione in ragione unicamente della sua qualità di conduttrice dell'immobile. Viceversa, appunto perché il CTU della fase di A.T.P. non aveva adeguatamente indagato sulla tipologia di manutenzione il cui difetto aveva determinato i danni riscontrati, non poteva dirsi provato che tali danni fossero imputabili agli Enti e questo avrebbe dovuto determinare il rigetto della domanda attrice.
L'atto di appello prosegue con la reiterazione delle dettagliate osservazioni critiche mosse già in primo grado all'operato del CTU, a conclusione delle quali sollecita la “nomina di un nuovo consulente di ufficio, affinché accerti l'effettiva stima dei danni, distinguendo, per il ripristino, tra le spese di ordinaria manutenzione e quelle di straordinaria manutenzione”. Chiedono quindi gli appellanti che, una volta stabiliti gli eventuali danni effettivamente derivanti da omessa o errata manutenzione ordinaria, si sarebbero dovuti individuare i lavori necessari alla riduzione in pristino con condanna ad eseguirli, con risarcimento del danno in forma specifica, posto che, col risarcimento per equivalente, nulla garantiva all'amministrazione che le relative somme sarebbero state effettivamente destinate al ripristino dell'immobile, tanto più considerando “che le somme indicate in sentenza dovrebbero essere utilizzate per ripristinare e porre in uso una struttura recettizia di tipo alberghiero, il cui rendimento, in un territorio come quello nisseno, appare del tutto ipotetico” e che la mancata esecuzione dei lavori sarebbe produttiva di ulteriori danni.
Con il secondo motivo, gli Enti appellanti censurano la propria condanna al risarcimento del danno da mancata disponibilità dell'immobile, pronunciata sulla base dei contatti avuti dalla con l'Associazione ANFE per una CP_1 possibile locazione dell'immobile. In realtà si era trattato, per come emerso dalla prova testimoniale con il direttore dell'ANFE, di un semplice abboccamento, inidoneo a radicare un qualsiasi affidamento sulla successiva ed effettiva conclusione di un contratto di vendita o locazione. Peraltro,
l'ipotizzato impiego dell'immobile quale struttura recettizia di tipo alberghiero si palesava del tutto irrealistico in quanto improduttivo, data l'assenza di flussi turistici nel territorio nisseno. Non vi era dunque alcuna prova di danni effettivamente conseguenti alla mancanza di disponibilità dell'immobile in capo alla società attrice. In ogni caso, come già accennato, si sarebbe dovuto tener conto, nella quantificazione del danno, dei pagamenti effettuati in esecuzione della sentenza n. 221/2014.
Con il terzo motivo, gli appellanti lamentano l'errata disciplina delle spese di lite, sia perché l'accoglimento di alcune argomentazioni dei convenuti comportava la soccombenza parziale dell'attrice, sia perché non potevano essere liquidate le spese della fase di ATP.
*****
Con il proprio appello incidentale, la società originaria attrice lamenta il mancato riconoscimento di alcune voci di danno.
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale era stata proprio la società proprietaria e locatrice ad installare il sistema di video sorveglianza.
Quanto, invece, all'impianto elettrico ed antincendio, il suo effettivo danneggiamento era evincibile dalle pagg. 25 – 27 della relazione del CTU.
Chiede pertanto che la somma riconosciuta a titolo di risarcimento dei danni arrecati all'immobile sia elevata ad € 516.500,00.
************
Il primo motivo di appello non è fondato.
In contrario a quanto affermano gli Enti appellanti, il Tribunale ha avuto ben presente la distinzione fra lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione e la differente titolarità dei relativi obblighi e ne ha riconosciuto l'esattezza “in linea di principio” (pag. 5 sentenza). Il primo giudice l'ha però ritenuta irrilevante nel caso di specie perché l'immobile era detenuto sine titulo dall'Amministrazione sin dalla scadenza del contratto (7 aprile 2012), per cui le condizioni di degrado riscontrate dal CTU in sede di A.T.P. “afferiscono inevitabilmente al trascorrere degli anni” in tale situazione di fatto. Nel ragionamento del Tribunale, la distinzione fra ordinaria e straordinaria manutenzione perde rilevanza in ragione della detenzione sine titulo dell'immobile da parte dell'Amministrazione dopo la cessazione del contratto e, quindi, degli obblighi da esso derivanti, in particolare quelli del locatore di provvedere alla manutenzione straordinaria del bene locato. Per questo la condizione di degrado riscontrata dal CTU diventa integralmente attribuibile all'Amministrazione, non più quale conduttrice dell'immobile (qualità venuta meno con la cessazione del contratto di locazione alla sua scadenza), ma quale detentrice sine titulo dello stesso negli anni in cui si è prodotto il degrado in questione. Sotto questo aspetto, il motivo di appello si palesa lacunoso, se non addirittura inammissibile, perché non contesta il dato fattuale e giuridico – la detenzione senza titolo dell'immobile – in base al quale il Tribunale ha ritenuto la responsabilità esclusiva dell'Amministrazione nella produzione del danno. Gli Enti appellanti non hanno neppure allegato e dimostrato che almeno parte dei danni rilevati in sede di ATP e potenzialmente derivanti da inadempimento della locatrice di provvedere alla manutenzione straordinaria si fossero verificati prima della cessazione della contratto e non fossero perciò ad essi imputabili;
al contrario, come osservato dal Tribunale
(sempre pag. 5 sentenza), l'Amministrazione rimase in possesso dell'immobile senza preoccuparsi, né alla scadenza del contratto di locazione, né successivamente, di procedere in contraddittorio con la proprietaria – locatrice ad una verifica dell'immobile che potesse evidenziare danni di quella specie.
Anche in punto di mero fatto la sentenza di primo grado non è stata oggetto di critica, tanto meno efficace e persuasiva. Il Tribunale ha, in sostanza, ritenuto il passare del tempo, in particolare gli anni decorsi fra la cessazione del contratto di locazione ed i primi sopralluoghi del CTU, fattore causale determinante – in evidente assenza di ogni attività manutentiva – per la verificazione del degrado dell'immobile, con ciò implicitamente escludendo la preesistenza di danni attribuibili all'ipotizzabile inadempimento del locatore.
Pertanto, in difetto delle sopra illustrate allegazioni, prima che di elementi probatori idonei a supportarle, la conclusione del Tribunale sull'esclusiva responsabilità dell'Amministrazione, prima conduttrice e poi detentrice sine titulo, non può che essere condivisa.
Non ha poi nessun pregio la richiesta degli Enti appellanti che siano individuati i lavori da eseguire con relativa condanna in forma specifica, non avendo altrimenti l'Amministrazione alcuna garanzia che le somme pagate a titolo di risarcimento vengano effettivamente impiegate dalla in CP_1 lavori di riparazione. La società proprietaria ha chiesto il risarcimento solo per equivalente e nessuna norma attribuisce al danneggiante il diritto di pretendere che la somma a quel titolo versata sia destinata alla riparazione o al ripristino della cosa lesionata o all'eliminazione di ulteriori eventuali conseguenze del danno.
Con riguardo al secondo motivo di appello, appare opportuno ricordare che il danno da indisponibilità diretta dell'immobile è risarcibile purché provato dal proprietario, anche in via presuntiva (cfr. Cass. 7 novembre 2024 n. 28621,
Cass. 3 aprile 2025 n. 8868). Va anche detto che, nella specie, proprio perché, come sopra ampiamente illustrato, si parla di detenzione sine titulo da parte dell'Amministrazione, anche quale riflesso della legittimità del rifiuto della società proprietaria della riconsegna dell'edificio, si configura una vera e propria occupazione con conseguente onere dell'occupante di fornire lui la prova dell'infruttuosità dell'immobile e dunque dell'assenza di un effettivo danno in capo al proprietario (Cfr. Cass. 18 luglio 2024 n. 19849).
In ogni caso, la società ha fornito prova sufficiente della possibilità CP_1 di immettere sul mercato l'edificio oggetto di causa attraverso la documentazione e la prova testimoniale ricordate dal Tribunale. Parlare di vera e propria trattativa o di “abboccamento” non è proficuo. La valutazione sulla fruibilità dell'immobile deve essere condotta non sullo stato concreto in cui esso si trova dal 2012, ma sullo stato in cui si sarebbe dovuto trovare se l'Amministrazione l'avesse sgombrato e restituito alla proprietaria alla scadenza del contratto nelle stesse condizioni in cui l'aveva ricevuto, salvo un normale degrado connesso all'uso ed al conseguente logorio nel tempo o, al limite, anche con qualche danno di non particolare entità ed agevolmente riparabile. L'interesse manifestato dall' (all. 24 all'atto di citazione di Pt_2 primo grado) e dall'ANFE (v. testimonianza del suo legale rappresentante, verbale di udienza del 21 ottobre 2020) consentono di affermare la potenziale idoneità del bene a produrre reddito se non si fosse trovato nelle pessime condizioni d'uso emerse in sede di CP_7
Ciò nondimeno, il motivo di appello in esame è parzialmente fondato.
Il Tribunale ha ritenuto di dover quantificare il danno in misura pari al canone annuo di locazione convenuto dalle parti (€ 91.154,00) e ne ha considerata, in via equitativa, una “redditività netta” del 60%, quindi € 54.692,00, da moltiplicarsi per i sei anni andanti dal febbraio 2015 al febbraio 2021.
La sentenza 221/2014 (v. doc. 8 fascicolo di primo grado della società attrice) aveva stabilito che il risarcimento dovuto dall'Amministrazione andava determinato in misura pari al suddetto canone di locazione, maggiorato del 20% a titolo di indennità di occupazione per il periodo sopra citato (“dall'8 aprile 2012 sino al rilascio”, pag. 8, punto 4 del dispositivo della sentenza
221/2014). La sentenza del 2014 faceva così applicazione dell'art. 1591 cod. civ. che eleva il canone di locazione a risarcimento minimo (Cfr. Cass. 15 febbraio 2025 n. 3847), dovuto per l'inadempimento dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata, salvo il maggior danno, che nella specie la suddetta sentenza aveva stabilito, come visto, nel 20% del canone stesso.
E' dunque chiaro, in primo luogo, che la sentenza qui impugnata ha riconosciuto un risarcimento inferiore a quello liquidato dalla sentenza del
2014; entrambe le sentenze prendono a riferimento il canone di locazione, ma la prima – oggetto del presente appello – ne riduce l'importo al 60%, Sempre la sentenza qui appellata ha ritenuto che per il periodo dalla cessazione del rapporto contrattuale dell'aprile 2012 fino al gennaio 2015 il danno fosse stato già risarcito per effetto della sentenza n. 221/2014 del 14 maggio 2014 dello stesso Tribunale di Caltanissetta (v. pagg. 8 – 9 sentenza impugnata).
Questo smentisce la società appellata laddove sostiene (pag. 13 comparsa costituzione in appello) che, in questa causa, l'oggetto del giudizio sarebbe il maggior danno rispetto a quello accertato con la succitata sentenza del 2014, la quale, al contrario, evidenziava che il caso al suo esame era “relativo al risarcimento del danno – da inadempimento contrattuale – rappresentato dal mancato utilizzo dell'immobile” (pag. 7). La sentenza qui impugnata, negando la spettanza del risarcimento per essere stato lo stesso già ottenuto nel periodo sopra indicato, conferma trattarsi sempre del danno da indisponibilità dell'immobile e conseguentemente da impossibilità del proprietario di farne uso nel modo ritenuto più opportuno. Diversamente detto, se il Tribunale avesse inteso liquidare un danno maggiore e diverso da quello già accertato e liquidato con la sentenza del 2014, non vi sarebbe stata ragione per negarlo in relazione al periodo anzidetto proprio sulla scorta di tale ultima sentenza. Fra l'altro,
l'appello incidentale della non concerne tale specifico punto, CP_1
Ciò premesso, l'Amministrazione ha osservato di avere corrisposto le somme stabilite dalla sentenza n. 221/2014 non sino al 31 gennaio 2015, come erroneamente affermato dal primo giudice, ma fino all'aprile 2016.
La sentenza del 2014 aveva bensì stabilito la data del rilascio al 31 gennaio
2015, ma, di fatto, era rimasta ineseguita. Solo in data 27 novembre 2015 le parti si erano incontrate per procedere alla riconsegna dell'immobile, però – come visto – rifiutata dalla proprietà a causa del degrado dell'immobile, rifiuto reiterato nel successivo incontro del 22 febbraio 2016 (v. all.ti 9 e 10 del fascicolo di primo grado di parte attrice). A fronte di tali rifiuti,
l'Amministrazione aveva attivato la procedura di cui agli artt. 1209 e 1216 cod. civ., sfociata nel “Verbale di riconsegna di immobile su offerta per intimazione” redatto dall'UNEP di in data 16 maggio 2016 ai sensi delle Parte_1 succitate disposizioni e dell'art. 73 disp. att. cod. civ.. (v. all. 7, rinvenibile all'interno dell'allegato 9 della produzione telematica degli appellanti, per la verità tutt'altro che ordinata, forse a causa di problemi tecnici).
Il pagamento da parte dell'Amministrazione sino all'aprile 2016 delle somme stabilite dalla sentenza n. 221 del 14 maggio 2014 non è contestato ed anzi la ne ha dato indiretta conferma prima nello stesso atto di citazione di CP_1 primo grado (pag. 4), dove lamentava il mancato pagamento delle somme dovute a titolo di indennità di occupazione sine titulo a decorrere, appunto, dal
17 maggio 2016 (il giorno successivo al sopra ricordato verbale UNEP), e poi promuovendo dinanzi al T.AR. di Palermo giudizio per l'ottemperanza della sentenza in questione dalla data anzidetta sino all'effettivo rilascio, circostanza che, fra l'altro, induce a condividere la considerazione degli Enti appellanti sul tentativo della controparte di ottenere due volte lo stesso risarcimento.
La statuizione del Tribunale qui in esame è, dunque, errata laddove riconosce il risarcimento da indisponibilità dell'immobile a partire dal febbraio 2015.
Poiché il risarcimento stabilito dalla sentenza n. 221/2014 era superiore a quello accordato dalla sentenza qui impugnata, non è dubbio che per il periodo dal 1° febbraio 2015 al 16 maggio 2016 nessun ulteriore risarcimento sia dovuto.
Il motivo di appello è dunque fondato con limitato riguardo all'anzidetto periodo, mentre non può essere accolto per il periodo successivo.
In contrario a quanto sembrano (non essendovi in merito esternazioni esplicite e puntuali) dedurre gli appellanti a pag. 22 dell'atto di appello, l'offerta reale e la successiva nomina del sequestratario ex art. 1216 cod. civ., di cui al provvedimento del Presidente del Tribunale di Caltanissetta del 30 settembre
2016, non hanno comportato, se non materialmente, la perdita di disponibilità dell'immobile in capo all'Amministrazione e non l'hanno liberata dall'obbligo di restituzione. La ha infatti continuato a rifiutare la riconsegna CP_1 dell'immobile, come si evince dal summenzionato verbale, laddove si legge che la sig.ra legale rappresentante della società, “non accetta la Per_1 riconsegna dell'immobile e dichiara di rifiutare l'offerta per la palese inidoneità dell'immobile, reso inservibile per qualsiasi uso".
Il locatore può legittimamente rifiutare la riconsegna dell'immobile che presenti danni gravi imputabili al conduttore e richiedenti onerose opere di ripristino
(v., fra le tante, Cass. 23 settembre 2022 n. 27932) e ciò anche laddove il conduttore effettui offerta reale formale con l'espletamento della procedura di cui agli artt. 1209 e 1216 cod. civ., tanto che il giudice può condizionare l'efficacia dell'offerta formale in parola al previo pagamento delle somme necessarie al ripristino dell'immobile locato (cfr. Cass. 9 dicembre 2021 n.
39179). La previsione dell'ultima parte dell'art. 1216 co. 2 cod. civ. secondo cui, nominato dal giudice un sequestratario, il debitore “è liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta”, presuppone pur sempre l'illegittimità del rifiuto del creditore di ricevere l'immobile, non perfezionandosi altrimenti l'effetto liberatorio sancito dalla norma.
Come sostanzialmente già visto esaminando il primo motivo di appello, il rifiuto della non poteva considerarsi illegittimo, vista l'entità dei danni CP_1 riscontrati e la loro imputabilità all'Amministrazione.
In conclusione, quindi, non è dovuto alla alcun risarcimento da CP_1 indisponibilità dell'immobile con riferimento al periodo andante dall'8 aprile
2012 all'aprile 2016, perché già ottenuto con la sentenza n. 221/2014 del
Tribunale di Caltanissetta, in misura fra l'altro ben più pingue di quella stabilita con la sentenza impugnata. E' invece dovuto il risarcimento per il periodo successivo.
Dall'importo stabilito dal Tribunale vanno detratti € 54.692,00 per l'annualità da febbraio 2015 a febbraio 2016, nonché € 9.115,00, pari a due dodicesimi dell'anzidetta somma, in relazione ai mesi di marzo e aprile 2016, per un totale di € 63.807,00. Pertanto, a titolo di risarcimento per indisponibilità diretta dell'immobile, spettano alla società appellata € 328.154,00 (importo stabilito dal Tribunale) - € 63.807,00 = € 264.347,00.
Il terzo motivo di appello concerne le spese di lite e poiché questo è un aspetto che presuppone la definizione della controversia nella sua globalità appare opportuno accantonarlo per esaminare, prima, l'appello incidentale presentato dalla Società.
Il primo motivo di appello incidentale concerne i danni riportati dall'impianto di videosorveglianza. Sostiene l'appellante che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, tale impianto era stato installato a cura e spese della . La CP_1 prova di ciò emergerebbe dal verbale di constatazione e consegna dell'8 aprile
2002 (doc. 5 prod. ), in cui si dà atto che a quella data era “in corso di CP_1 completamento l'istallazione dell'impianto di telesorveglianza” nonché quello, analogo, del 27 giugno 2002 (doc. 6) in cui si dà atto che a quella data era stata “completata l'installazione dell'impianto di telesorveglianza”. Il motivo è infondato perché le circostanze risultanti dagli anzidetti verbali nulla dicono su chi avesse realmente sostenuto il costo dell'installazione dell'impianto in discussione. Come evidenziato dal Tribunale, l'Amministrazione ha depositato fattura del 16 novembre 2005 (all. 20 ubicato all'interno dell'allegato telematico
21) afferente a “Fornitura e collocazione impianto di videosorveglianza c/o
Palazzo Lanzirotti sito in ”. In difetto di prove sicure del contrario – Parte_1 con onere gravante sull'attrice – ed apparendo assai inverosimile che la si fosse dotata di un secondo e diverso sistema di videosorveglianza Parte_1 ad appena tre anni dall'installazione di quello che si asserisce essere stato nuovo e perfettamente funzionante a fine giugno 2002, non resta che concludere, come il Tribunale, che, seppur installato su iniziativa della locatrice, l'impianto di videosorveglianza fu pagato dall'Amministrazione.
Con il secondo e similare motivo, la contesta l'asserito difetto di CP_1 prova sul danneggiamento subito, invece, dall'impianto elettrico, citofonico ed antincendio.
Anche questo motivo va respinto. Sostiene l'appellante incidentale che la prova del danneggiamento degli impianti emergerebbe dalle pagg. da 25 a 27 della relazione del CTU nonché dalle pagg. 26 e 27 della relazione di risposta alle osservazioni delle parti.
Dalla lettura delle summenzionate pagine emerge, invece, il deterioramento del solo impianto antiincendio, in relazione al quale, peraltro, l'Amministrazione aveva osservato di essere proprietaria degli estintori risultati mancanti all'esito del sopralluogo del CTU. Per l'impianto citofonico e quello elettrico nessuna verifica è stata realmente possibile per essere l'edificio sfornito di energia elettrica. D'altro canto, il Tribunale ha evidenziato – senza, sul punto, sollevare specifiche censure dell'appellante incidentale – che gli Enti convenuti avevano depositato documentazione comprovante attività di piccola manutenzione dell'impianto elettrico, per cui non è dato comprendere da che cosa se ne dovrebbe inferire il danneggiamento ed il malfunzionamento.
Pertanto, appare condivisibile la scelta del Tribunale (pag. 7 sentenza) di ritenere congrua la quantificazione operata dalla parte convenuta (pag. 27 comparsa costituzione in primo grado) dei costi di verifica e ripristino di impianti rimasti comunque inutilizzati per anni.
L'appello incidentale va perciò rigettato.
Tornando al motivo dell'appello principale afferente alle spese di lite, questa
Corte rileva che, all'esito del doppio grado di giudizio, alla viene CP_1 complessivamente riconosciuto un risarcimento del danno pari, all'incirca, a €
660.000,00, a fronte di una richiesta di oltre € 1.800.000,00 (v. pag. 14 atto di citazione di primo grado). La somma riconosciuta è dunque pari a poco più di
1/3 di quella domandata e sebbene non si configuri soccombenza parziale della in quanto le due domande risarcitorie sono state entrambe accolte CP_1 seppur con largamente ridotta quantificazione (si vedano gli insegnamenti, sul punto, di Cass. S.U. 31 ottobre 2022 n. 32061, Cass. 17 maggio 2024 n.
13827, Cass. 11 marzo 2025 n. 6486), tale notevole sproporzione appare giustificare una corrispondente compensazione parziale (1/3, appunto) e ciò anche in considerazione del rigetto dell'appello incidentale.
Viceversa, deve essere rigettato il motivo concernente la liquidazione delle spese della fase di A.T.P.
Come affermato dalla giurisprudenza., “le spese dell'accertamento tecnico preventivo "ante causam" devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c. (Cass. 26 maggio 2020 n. 9735; v. anche Cass. 27 ottobre 2023 n. 29850).
Nella specie, l'ATP concerneva quella parte di controversia inerente ai danneggiamenti subiti dall'immobile ed alle relative cause. Vista la soccombenza dell'Amministrazione, che, per di più, aveva promosso il procedimento istruttorio ante causam, deve confermarsi la sentenza del
Tribunale nella parte in cui ha liquidato le spese di ponendole a carico CP_7 dell'Amministrazione stessa.
L'integrale rigetto dell'appello incidentale implica che sussistano a carico della i presupposti per la dichiarazione relativa al versamento del doppio CP_1 contributo.

P.Q.M.

la Corte d'Appello, Sezione Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, eccezione o difesa, in parziale riforma della sentenza n.
118/2021 del 2 marzo 2021 del Tribunale di Caltanissetta

R I D U C E il risarcimento del danno da indisponibilità dell'immobile oggetto di controversia dovuto dagli Enti appellanti, in solido fra loro, alla dalla CP_1 somma, stabilita dal Tribunale, di € 328.154,00 alla somma di € 264.347,00, ferma restando la disciplina degli accessori del credito come stabilita nella sentenza di primo grado.
C O N F E R M A nel resto, la sentenza impugnata.

C O N D A N N A gli Enti appellanti, in solido fra loro, a rifondere alla i 2/3 delle CP_1 spese dei due gradi di giudizio, che liquida, per l'intero, in € 31.723,00, di cui
€ 1.723,00 per rimborso spese ed € 30.000,00 per compensi per il primo grado ed in € 14.000,00 per il secondo, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come per legge, restando compensato fra le parti l'1/3 residuo.

D I C H I A R A la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della Parte_3 appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art.13, comma 1 quater del DPR n.115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della legge n. 228/2012.
Caltanissetta, camera di consiglio del 2 luglio 2025
Il Presidente est.
Roberto Rezzonico