N. R.G. 524/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di BOLOGNA
Seconda Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati dott. Maria Cristina Salvadori Presidente dott. Mariacolomba Giuliano Consigliere Relatore dott. Pietro Iovino Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. r.g. 524/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRANCHETTI Parte_1 C.F._1
MARIA CECILIA
APPELLANTE contro

(C.F. ) già Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
con il patrocinio dell'avv. SANDRI MARCO
[...]
APPELLATA
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti di costituzione in giudizio
RAGIONI DELLA DECISIONE
1)Con sentenza n.538/24 il Tribunale di Modena rigettava l'opposizione proposta da allo sfatto per morosità intimatole dalla Parte_1
in relazione alla locazione, in data 1.10.2020, di un Controparte_2
immobile ad uso abitativo al canone mensile di euro 477,00; il primo giudice riteneva infatti provata la morosità per oneri condominiali dedotta pagina 1 di 5 dalla locatrice in euro 4.590,65, e, richiamato il disposto dell'art. 5 L.
392/78, pronunciava la risoluzione del contratto e condannava la al Pt_1
rilascio oltre al pagamento delle spese legali.
Avverso tale sentenza la proponeva appello con istanza di Pt_1
sospensione anteriore all'udienza di discussione.
Depositata dalla memoria difensiva in merito Controparte_2
all'inibitoria, con ordinanza del 4.6.2024 la Corte sospendeva l'esecutività della decisione impugnata.
Costituitasi poi la che aveva incorporato la Controparte_1
la causa veniva decisa in esito all'udienza di discussione Controparte_2
del 16.5.2025 come da dispositivo di cui era data immediata lettura.
2)L'appello merita accoglimento.
Come dedotto dall'appellante nell'ambito del primo motivo di gravame, e come risultante dalla documentazione prodotta dalla in primo CP_2
grado, e come è d'altronde incontestato, del debito per oneri condominiali di complessivi euro 4.590,65 esposto nell'intimazione di sfratto, euro 4.215,67 riguardano pregressi rapporti di locazione fra le stesse parti (iniziati nel
2005), laddove solo euro 374,98 riguardano il contratto di locazione di cui era domandata la risoluzione.
L'intera pagina 4 del ricorso in appello è dedicata alla allegazione di tale Con circostanza, che, si legge, non aveva specificato nelle sue CP_2
difese, ed il giudice aveva errato nel non rilevare.
Ed invero il Tribunale, pur avendo correttamente richiamato in sentenza l'art. 5 L.392/78, e dunque la rilevanza, ai fini della risoluzione della locazione abitativa, del debito per oneri condominiali solo se superiore a due mensilità, ha evidentemente ritenuto tale soglia raggiunta, ma, come si è visto, erroneamente assumendo il debito esposto nell'intimazione di sfratto come tutto pertinente al contratto oggetto della domanda di risoluzione. Il
pagina 2 di 5 Tribunale infatti, senza alcuna specificazione in merito alla pertinenza degli oneri condominiali al contratto da risolvere o ad altri pregressi rapporti, ha ritenuto infondata l'eccezione di prescrizione, indimostrati pagamenti da parte della e provato il pagamento al condominio da parte della Pt_1
locatrice, risultando così dovuto il credito che la aveva Controparte_2
allegato per <spese condominiali maturate nel corso dell'anno 2020 per euro 4.590,65>> (p. 3 della sentenza).
La questione della insussistenza, al momento della domanda, di una morosità per oneri condominiali relativi al contratto oggetto di causa superiore all'ammontare di due canoni, e dunque di un debito idoneo a costituire inadempimento ex art. 5 L. 392/78, non è stata dunque rilevata d'ufficio dalla Corte, ma posta dalla a fondamento dell'impugnazione. Pt_1
Certa l'insussistenza dei presupposti di legge perché lo sfratto venisse convalidato sulla base della morosità effettivamente sussistente al momento della notifica dell'intimazione, va disattesa la difesa della CP_2
secondo la quale l'appello dovrebbe essere respinto essendo, nel corso del giudizio, proseguiti gli inadempimenti della divenuti di entità tale da Pt_1
giustificare la risoluzione del contratto.
Insegna infatti la S.C. che le cause di risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento del conduttore debbono preesistere al momento in cui la controparte propone la domanda giudiziale, con la conseguenza che - per quanto sia consentito al giudice, in una considerazione unitaria della condotta della parte, trarre elementi circa la colpevolezza e la gravità dell'inadempimento dalla morosità che si sia protratta nel corso del giudizio
- egli non può mai prescindere dall'indagine primaria sulla sussistenza dell'inadempimento al momento della domanda (Cass. 26493/22, 4267/23, e già 805/87, 3601/81).
pagina 3 di 5 Tale principio è stato affermato in relazione a locazioni ad uso abitativo, nelle quali è l'art. 5 L392/78 a stabilire per legge quale sia l'inadempimento grave che giustifica la risoluzione, ossia il mancato pagamento, per oltre 20 giorni, di un canone, o il mancato pagamento di oneri condominiali per importo superiore a due mensilità di canone, consentendo la medesima legge la sanatoria ai sensi dell'art. 55.
Per quanto riguarda la locazione non abitativa, vale il medesimo principio;
tuttavia, essendo il giudizio ex art. 1455 cc lasciato alla valutazione, caso per caso, che il giudice esprimerà con la sentenza, la S.C. afferma semplicemente che è consentito apprezzare la gravità dell'inadempimento, sotto il profilo oggettivo e soggettivo, anche alla luce della condotta del conduttore -adempiente o inadempiente- successiva alla domanda giudiziale.
Il pacifico principio per il quale l'adempimento contrattuale che si verifichi dopo la proposizione della domanda di risoluzione del contratto di locazione non vale di per sé ad arrestare gli effetti di tale domanda, ma deve essere preso in esame dal giudice perché valuti l'importanza dell'inadempimento stesso, potendo costituire circostanza decisiva a rendere l'inadempimento di scarsa importanza, non implica affatto, in via logica, che l'inadempimento ad un contratto di locazione abitativa, che il legislatore ha già qualificato come insufficiente a giustificare la risoluzione al momento della domanda, possa essere dal giudice ritenuto grave in conseguenza di successivi inadempimenti verificatisi nel corso del giudizio.
Alla luce di quanto sopra, è superfluo l'esame di tutti i rimanenti motivi di appello come anche, in difetto di proposizione della relativa domanda,
l'accertamento del debito complessivo della verso la tanto Pt_1 CP_2
per il contratto in corso quanto per quelli precedenti.
3)Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.
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PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, in accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1
Modena n. 538/24, rigetta la domanda di risoluzione del contratto di locazione dell'1.10.2020, proposta dalla (già CP_2 Controparte_1
. Controparte_2
Condanna la a rifondere all'appellante le spese di entrambi i CP_2
gradi di giudizio che liquida, per il primo grado, in euro 2.500,00 per compensi e per il secondo grado in euro 174,00 per anticipazioni ed euro
3.000,00 per compensi oltre a 15% dei compensi per spese generali, CPA ed
IVA come per legge.
Bologna, 16.5.2025
Il Consigliere rel.
Mariacolomba Giuliano
Il Presidente
Maria Cristina Salvadori
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