CORTE DI APPELLO DI POTENZA
Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati
- dott.ssa Lucia GESUMMARIA presidente relatrice
- dott.ssa Alessia D'ALESSANDRO consigliera
- avv. Fabrizio NASTRI giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nel giudizio in grado di appello iscritto al n. 39/20 R.G., vertente
TRA
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Camillo Naborre e Parte_1
Mariangela Cignarella
APPELLANTE
E
, rappresentato e difeso dall'Avv. Zuroli Mario Giuseppe Controparte_1
Domenico
APPELLATO
Oggetto: responsabilità contrattuale
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1. (promissario acquirente) ha citato in giudizio Controparte_1 [...]
(promittente alienante) innanzi al Tribunale di Potenza, chiedendo che Parte_1
pagina 1 di 11 fosse accertato l'inadempimento contrattuale di quest'ultima rispetto alle obbligazioni scaturenti dal contratto preliminare tra di essi concluso in data 9.11.08 e la legittimità del recesso da lui esercitato ai sensi dell'art. 1385, co. 2 nonché la condanna della promissaria venditrice alla restituzione in suo favore dell'importo di euro 10.00,00 corrispondente al doppio della caparra (pari ad € 5.000,00) versata contestualmente alla stipula del preliminare.
Sosteneva l'attore:
-che il contratto preliminare aveva ad oggetto un fabbricato per civile abitazione composto da piano seminterrato e piano terra e il terreno circostante il fabbricato, immobili siti in Sant'Angelo Le Fratte, identificati in catasto al fg 10, p.lle 193, 194,
1003, 1005;
-che il prezzo pattuito era di € 78.000,00 e che esso attore aveva versato € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria alla sottoscrizione e si era impegnato a versare il saldo entro 90 giorni dalla consegna dei documenti (relativi all'accatastamento del fabbricato, titoli di provenienza, attestati urbanistici) utili per richiedere il mutuo;

-che nonostante avesse invitato più volte la a fornire tale documentazione Parte_1 questa non vi aveva provveduto e in seguito aveva scoperto che la promittente alienante, in data 4.9.09, aveva trasferito a terzi la proprietà degli immobili promessi in vendita, rendendo impossibile la stipula del definitivo.
Si è costituita la convenuta e ha chiesto il rigetto della domanda attorea, non sussistendo i presupposti per l'esercizio del diritto di recesso.
2. Con sentenza 521/19, il Tribunale di Potenza ha: accertato l'inadempimento della convenuta, dichiarato legittimo il recesso esercitato dall'attore e, per l'effetto, condannato al pagamento di € 10.000,00 nonché al rimborso Parte_1
delle spese di lite in favore di parte attrice.
A sostegno della decisione, rilevava il primo giudice che, dalle risultanze istruttorie emergeva il grave inadempimento di parte convenuta, la quale aveva dapprima consentito alla risoluzione consensuale del preliminare, poi comunicato la revoca della propria volontà conciliativa e, infine, venduto a terzi l'immobile. Rilevava altresì che pagina 2 di 11 il comportamento di parte convenuta era stato contrario ai principi di buona fede e correttezza.
3. Avverso la sentenza, ha proposto appello proponendo i Parte_1
seguenti :
3.1. vizio di ultrapetizione, violazione dell'art. 112 c.p.c., poiché il Giudice di primo grado, travisando e fraintendendo l'oggetto del giudizio, avrebbe pronunciato in ordine alla risoluzione del contratto preliminare, in assenza di domande delle parti in tal senso essendo la domanda attorea tesa esclusivamente all'accertamento della legittimità dell'avvenuto recesso ex art 1385 cc;

3.2. erronea valutazione delle prove, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., poiché il
Giudice di primo grado avrebbe omesso di valutare che, allorquando lei ha trasferito a terzi gli immobili già promessi in vendita al , il contratto preliminare in CP_1 questione era già risolto avendo quest'ultimo manifestato il suo disinteresse all'acquisto o comunque era sciolto per mutuo consenso;
inoltre dal tenore letterale del contratto preliminare di compravendita non si evinceva in alcun modo che l'importo era stato reso a titolo di caparra, dovendosi considerare piuttosto come anticipo sul maggiore avere;

3.3. omessa valutazione del contegno dell'esponente nella fase di esecuzione del contratto, asseritamene contrastante con il dovere di buona fede e correttezza sancito dall'art. 1375 c.c.;
3.4. violazione di legge -commi 2 e 3 art. 1385 c.c, art. 1454 c.c.- per avere il
Giudice di primo grado ingiustamente affermato la legittimità del recesso dell'esponente dal contratto preliminare già risolto a seguito di diffida ad adempiere ex art 1454
c.c.,sicchè il avrebbe dovuto agire ai sensi dall'ultimo comma dell'art CP_1
1385 c.c. non già dal secondo comma;
che, avendo avuto il contratto un principio di esecuzione, non poteva essere omessa valutazione del contegno dell'esponente nella pagina 3 di 11 fase di esecuzione del contratto, asseritamene contrastante con il dovere di buona fede e correttezza sancito dall'art. 1375 c.c.;
Si costituiva , sostenendo l'infondatezza di tutti i motivi di appello Controparte_1
proposti dalla e chiedendone il rigetto, con integrale conferma della Parte_1 sentenza impugnata e vittoria di spese di lite.
4. All'udienza del 4.3.25 la causa veniva assegnata in decisione, con concessione alle parti di sessanta giorni per il deposito e venti giorni per il deposito delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
5. Col primo motivo l'appellante afferma che il primo giudice è incorso nel vizio di ultra-petizione, in quanto, nella motivazione, ha argomentato circa gli inadempimenti reciproci delle parti e la possibile risoluzione del contratto, mentre le parti avevano chiesto esclusivamente che il giudice si pronunciasse sulla legittimità del recesso del promissario acquirente.
Il motivo è infondato.
Il primo giudice, infatti, ha reso una decisione pienamente corrispondente alla domanda attrice avendo dapprima argomentato dell'inadempimento contrattuale quale presupposto comune della risoluzione e del recesso per poi pervenire alla positiva valutazione di legittimità del recesso esercitato dall'attore nel caso concreto e, coerentemente, ha accolto la sua domanda dichiarando nella parte dispositiva la legittimità del recesso ex art. 1385, co. 2 c.c. condannando la convenuta alla restituzione in favore del primo del doppio della caparra, esattamente come richiesto nell'atto introduttivo del giudizio.
Peraltro, occorre rilevare che l'accertamento dell'inadempimento (dell'una o dell'altra parte), oltre ad essere oggetto di una specifica richiesta del , il quale nell'atto CP_1 introduttivo aveva chiesto di “accertare e dichiarare l'inadempimento della sig.ra
, promittente alienante”, era comunque un'indagine pertinente al Parte_1
thema decidendum laddove si consideri che per verificare la legittimità del recesso ex art. 1385, co. 2 c.c. occorre accertare quale sia la parte inadempiente, giacché se risulta inadempiente la parte che ha dato la caparra, l'altra può recedere dal contratto pagina 4 di 11 ritenendo la caparra stessa, se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra
(come nel caso di specie) l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della stessa.
Alla luce delle precedenti considerazioni deve essere pertanto esclusa la denunciata violazione dell'art. 112 c.p.c. da parte del Tribunale ed il motivo di gravame sul punto si rivela del tutto infondato.
5.2. il secondo, il terzo vanno esaminati congiuntamente stante l'intima connessione tra le questioni ad essi sottese.
Con i suddetti motivi parte appellante ha lamentato la errata valutazione delle prove emerse nel giudizio di primo grado perché, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, è stata dimostrata l'insussistenza dell'inadempimento a lei addebitato,
l'avvenuta risoluzione consensuale o di diritto da parte del del rapporto CP_1 contrattuale nonché la circostanza che la somma di euro 500,00 è stata versata dal promittente acquirente quale acconto sul prezzo e non già a titolo di caparra confirmatoria, non evincendosi tale natura dal contenuto del contratto.
In particolare secondo l'appellante nessun inadempimento è a lei addebitabile per i seguenti motivi perché lei, a seguito della diffida in data 1.4.2009 inviata dal CP_1
ex art 1454 cc , aveva adempiuto alla sua obbligazione in quanto in data 17.04.2009 aveva messo a disposizione la documentazione richiesta relativa agli immobili, avendola depositata presso lo studio legale dell'Avv, Musacchio come dallo stesso confermato con la sua deposizione testimoniale laddove quest'ultimo ha dichiarato di avere scritto una lettera al difensore di e di avergli comunicato che Controparte_1
la documentazione per la compravendita si trovava presso il suo studio, invitandolo a ritirarla e che tuttavia “…La suddetta documentazione non è stata mai ritirata e dopo qualche mese l'ho riconsegnata al genero della sig.ra ”. Nonostante lei Parte_2 avesse ottemperato alla diffida, fornendo la documentazione richiesta, il CP_1 aveva avanzato la proposta di risoluzione consensuale del contratto preliminare, in data 14.07.2009. Lei si era attivata per la ricerca di un nuovo acquirente dopo che ha avuto contezza della risoluzione contrattuale dichiarata dal . CP_1
pagina 5 di 11 Inoltre, l'appellante, sul presupposto dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, ha lamentato la erronea applicazione dell'art. 1385, 2° comma cc in quanto il Tribunale ha dichiarato la legittimità del recesso del dal contratto CP_1
già risolto a seguito di diffida ad adempiere, ex art. 1454 c.c. inoltrata da quest'ultimo, sicché essendo al promittente acquirente precluso il rimedio del recesso da un contratto previsto ai sensi del comma 2 dell'art 1385 cc avrebbe dovuto agire per il risarcimento del danno previsto dall'ultimo comma dell'art 1385 c.c..
L'assunto è infondato.
In primo luogo si ritiene che, contrariamente, a quanto sostenuto dall'appellante, il contratto preliminare per cui è causa non si è risolto in via stragiudiziale, né di diritto né per mutuo consenso delle parti.
Invero, per quanto riguarda la diffida ad adempiere dell'1.4.2009 inviata dal CP_1 se è vero che quest'ultimo aveva minacciato la risoluzione ipso iure del contratto è anche vero che tale effetto non si è prodotto perché la venditrice ha provveduto a produrre la documentazione richiesta dalla controparte depositandola presso lo studio dell'avv. Musacchio. Tale ultima circostanza, oltre che comprovata dalla documentazione in atti (ossia dallo scambio epistolare intercorso tra i difensori delle parti) e confermata in udienza dal teste Musacchio, è pacificamente ammessa dalla stessa che anzi la ribadisce con forza proprio per dimostrare di non essere Parte_1 stata affatto inadempiente e di avere provveduto alla consegna di quanto richiesto dall'altro contraente con la diffida.
A tale riguardo non può non essere evidenziata la contraddittorietà delle argomentazioni difensive dell'appellante laddove dapprima ha affermato ripetutamente di avere regolarmente adempiuto a quanto richiesto dalla controparte con la diffida consegnando la documentazione relativa agli immobili oggetto della compravendita, così impedendo che si perfezionasse il minacciato effetto risolutivo del contratto, per poi sostenere il contrario e cioè che il contratto si sarebbe risolto di diritto per effetto della stessa diffida ad adempiere ex art 1454 cc, senza considerare che l'effetto risolutivo invocato dalla presuppone che lei sia rimasta inadempiente Parte_1
circostanza questa che, invece, con fermezza la stessa ha negato. Parte_1
pagina 6 di 11 Vero è che avendo la promittente venditrice provveduto a consegnare la documentazione ( sebbene successivamente ne è stata richiesta dal CP_1
l'integrazione) la minacciata risoluzione contrattuale evidentemente non si è potuta perfezionare per mancanza del presupposto inadempimento.
D'altra parte vi è ulteriormente da considerare che, successivamente alla diffida e alla consegna della documentazione risalente al mese di aprile 2009, le parti hanno continuato la loro interlocuzione e hanno intrapreso le trattative per addivenire a una risoluzione consensuale del vincolo contrattuale proposta dall'acquirente, circostanza questa pacifica e suffragata dalle missive in depositate in atti del 6.7.09 e del 9.7.09
(con quest'ultima nota il difensore della aveva ribadito l'assenso della Parte_1
propria cliente alla risoluzione consensuale del contratto precisando che avrebbe inviato una bozza dell'accordo.
Tuttavia pochi giorni dopo, con fax del 13.7.09, lo stesso avvocato aveva comunicato testualmente “faccio seguito al mio fax del 9.7.2009 per rappresentarti che, purtroppo, la mia cliente, contrariamente a quanto mi aveva rappresentato in precedenza, non intende più procedere alla risoluzione del contratto”, rappresentando, quindi, alla controparte che la non aveva più intenzione di prestare il proprio consenso Parte_1
allo scioglimento del vincolo contrattuale.
Balza evidente, quindi, che nonostante il avesse manifestato la volontà di CP_1 porre nel nulla il contratto preliminare di compravendita, tuttavia il negozio giuridico
è rimasto in vita e vincolante tra le parti anche nel periodo successivo alla diffida ad adempiere di cui si è detto a causa del rifiuto opposto dalla di procedere Parte_1
alla sua risoluzione.
Il contegno della promittente venditrice, che si è volontariamente ritirata dalle trattative finalizzate alla risoluzione contrattuale, denota in maniera inequivocabile che al momento in cui ha venduto a terzi il compendio immobiliare promesso in vendita anche al era ben consapevole di essere ancora vincolata nei confronti di CP_1
quest'ultimo avendo proprio lei manifestato la volontà di non addivenire allo scioglimento consensuale del contratto preliminare di compravendita, così violando pagina 7 di 11 l'accordo contrattuale e consumando definitivamente l'inadempimento di cui si duole l'appellato.
A fronte della persistente vigenza del rapporto contrattuale tra le parti e della consapevolezza di tale circostanza da parte della quest'ultima stipulando Parte_1 la successiva vendita con terzi ha commesso un inadempimento a lei imputabile con la conseguenza che non può esimersi dalla conseguente responsabilità e perciò alcuna rilevanza può essere evidentemente essere attribuita alla soggettiva convinzione, più volte dalla stessa invocata a sua discolpa, che dinanzi alla volontà dell'acquirente di non voler più acquistare lei aveva ritenuto legittimo concludere un altro CP_1 contratto di compravendita con terzi.
Occorre peraltro evidenziare che, contrariamente da quanto asserito dall'appellante, se
è vero che il aveva ad un certo punto proposto la risoluzione consensuale del CP_1 contratto, è anche vero che dopo che la aveva manifestato la volontà Parte_1
contraria, il si era nuovamente attivato chiedendo alla controparte con i fax del CP_2
14.7.2009 e del 23.9.2009 l'integrazione documentale necessaria per potere stipulare il contratto definitivo, come segnalata dal notaio al quale lui si era rivolto.
Alla luce delle precedenti considerazioni si deve concludere pertanto che nessuna risoluzione del contratto preliminare tra le parti in causa si era perfezionata prima che l'attore esercitasse in data 08.10.2009 il diritto di recesso, diritto esercitato dal CP_2 per liberarsi dal vincolo contrattuale soltanto dopo avere preso atto del definitivo inadempimento di controparte avendo scoperto che il compendio immobiliare oggetto del contratto preliminare era stato dalla venduto a terzi. Parte_1
L'appellante, inoltre, ha dedotto che la somma di euro 5.000,00 da lei ricevuta al momento della stipulazione del contratto preliminare di compravendita era stata versata dal promissario acquirente a titolo di acconto e non già quale caparra confirmatoria non evincendosi tale natura dal tenore letterale dell'accordo contrattuale;
che, in particolare, il contratto per cui è causa è costituito da un modulo prestampato, il cui riempimento è avvenuto mediante l'apposizione di segni croce per ogni singola clausola che si è inteso applicare al negozio, e non si evince in alcun modo che tale pagina 8 di 11 importo dovesse essere reso a titolo di caparra ma, diversamente, lo stesso doveva essere inteso, nel silenzio delle parti, come anticipo sul maggiore avere.
La contestazione in merito alla qualificazione, come acconto o come caparra, da attribuire al versamento eseguito dal promissario acquirente, è una questione inammissibile perché è stata per la prima volta sollevata dalla nl giudizio Parte_1 di primo grado con la comparsa conclusionale, e quindi tardivamente.
La comparsa conclusionale, infatti, assolve unicamente alla funzione di riassumere ed illustrare le domande e le eccezioni già proposte nel corso del giudizio nonché di ribadire le conclusioni formulate davanti al giudice, in modo tale che sia evitato un ampliamento del thema decidendum che potrebbe pregiudicare il diritto di difesa della controparte (si vedano in tal senso ex plurimis Cass n. 11547 del 2019; n. 5478 del
2006; n. 315 del 2012).
Inoltre vi è da evidenziare che l'appellante in tutti gli altri scritti difensivi ha pacificamente qualificato in termini di caparra confirmatoria la somma ricevuta e, in particolare, sia nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio in primo grado laddove aveva affermato che Controparte_1 versava € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria ...>> sia nei successivi atti
(memorie ex art. 183, 6° c., c.p.c.) e quindi, si è difesa in maniera logicamente incompatibile con la volontà di negare tale natura giuridica al suddetto versamento.
5.3 Con il quarto motivo di appello, infine, la dubita della compatibilità Parte_1
tra l'asserita avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto e l'esercizio della facoltà di recesso esercitato dalla controparte sostenendo che sarebbe stata preclusa al la facoltà di recedere dal contratto ai sensi dell'art. 1385, c. 2 c.c. e di CP_1 domandare in giudizio il pagamento del doppio della caparra, potendo al più egli avvalersi, ex art 1385 comma 3 cc, del rimedio del risarcimento dei danni patiti a seguito dell'inadempimento dell'altro contraente, secondo la disciplina generale di cui agli artt. 1223 e ss c.c..
La questione invero appare superata e assorbita dalle conclusioni cui è in precedenza pervenuti e cioè che nel caso di specie, contrariamente all'assunto dell'appellante, non pagina 9 di 11 si è verificata alcuna risoluzione stragiudiziale del contratto preliminare per cui è causa.
Tuttavia per ragioni di completezza si ritiene che il principio affermato dall'appellante sia giuridicamente infondato perché il recesso dal contratto e il connesso diritto di esigere il doppio della caparra non è affatto incompatibile con la risoluzione di diritto, intervenuta a seguito della diffida ad adempiere, del contratto cui accede la caparra stessa come stabilito dall'orientamento consolidato e condivisibile della giurisprudenza di legittimità in casi analoghi.
In particolare secondo la Suprema Corte “la risoluzione del contratto di diritto per una delle cause previste dagli artt. 1454, 1456 e 1457 cod. civ. non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l'esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio, poiché dette domande hanno una minore ampiezza rispetto a quella di risoluzione e possono perciò essere proposte anche nel caso in cui si sia verificata di diritto la risoluzione” (Cass n. 21838/2010; n. 14014/2017; n.
26206/2017; n. 13640/2024).
6. Alla luce delle precedenti considerazioni l'appello deve essere respinto con assorbimento di tutte le restanti questioni.
7.Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 tenuto conto del valore della causa (scaglione di valore € 5.201,00 – 26.000,00).
Si dà atto della sussistenza dei presupposti di cui al primo periodo dell'articolo 13 comma 1 quater del d.r.l. n. 115 del 2002, applicabile ratione temporis al presente giudizio instaurato dopo la data della sua efficacia (31-1-2013), per il versamento a carico della parte soccombente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


- rigetta l'appello;
pagina 10 di 11 - condanna la parte appellante, , alla rifusione delle spese di lite Parte_1
sostenute dalla parte convenuta, , liquidate in euro 2906,00, per Controparte_1 compensi, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.
- dichiara l'obbligo a carico dell'appellante di versare un ulteriore importo -pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione proposta- a norma dell'art. 13co.1 quater, d.P.R. 115/02.
Così deciso in Potenza, nella camera di consiglio telematica del 15 settembre 2025
Il Presidente estensore
Dott.ssa Lucia Gesummaria
pagina 11 di 11