N. R.G. 823/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente Relatore dott. Silvia Romagnoli Consigliere dott. Andrea Lama Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 823/2022 promossa da:
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 con il patrocinio dell'avv. GIANELLI FAUSTO e dell'avv. ,
APPELLANTE contro
(C.F. Controparte_1
), P.IVA_1 con il patrocinio dell'avv. GROSOLI MARCELLA e dell'avv. ,
APPELLATO
CONCLUSIONI
Per : “Voglia l'Ill.ma Corte adita, ogni contraria e diversa istanza, eccezione e Parte_1
deduzione disattesa:
In via preliminare concedere inibitoria ex artt. 283 e 351 c.p.c. ricorrendo fondati motivi di gravità e la evidente ricorrenza nella fattispecie dei presupposti del fumus boni iuris e periculum in mora, come dedotto ed allegato nel presente atto, con riguardo con riguardo al capo 1 del dispositivo dell'appellata sentenza, laddove il Tribunale accerta la risoluzione per inadempimento di Parte_1
del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 27 luglio 2010. Sin da ora si
[...]
richiede la concessione della inibitoria processuale altresì ai sensi dell'art. 351 secondo comma, con fissazione di udienza ad hoc, riservandoci di depositare in tal senso apposito ricorso ai sensi del primo
pagina 1 di 8 comma dell'art. 351 c.p.c. qualora parte appellata proceda con la esecuzione della Sentenza
Impugnata;
Nel merito: riformare nelle parti e per motivi sopra esposti la Sentenza n.362/2022, resa nel procedimento RG n. 5178/2020 dal Tribunale di Modena 2^ sez. civile in data 22.03.2022 e pubblicata il 23.03.2022 e per l'effetto si chiede che codesta Ill.ma Corte d'Appello voglia
a) respingere le istanze tutte avanzate in primo grado dalla Controparte_1
nei confronti del sig. , siccome infondate in fatto e diritto.
[...] Parte_1
b) In via Riconvenzionale si chiede altresì:
In via principale e previo accertamento di quanto già versato dal sig. a titolo di acconto per Pt_1
euro 60.000,00 e delle ulteriori somme dovute dalla in favore Controparte_1
del sig. per un importo di euro 135.810,72,00 in ragione dei lavori e delle opere da questi Pt_1 eseguiti e meglio descritti nell'atto di comparsa di costituzione e risposta in primo grado del medesimo, emettersi ai sensi e per gli effetti dell'art 2932 c.c. sentenza di trasferimento che tenga luogo del contratto definitivo di trasferimento immobiliare e che trasferisca in favore del sig.
[...]
, conformemente alle previsioni del contratto preliminare stipulato inter-partes il 27 luglio Parte_1
2010, l'unità immobiliare oggetto del contratto preliminare in questione, dandosi quindi esecuzione in via giudiziale ed in forma specifica al suddetto contratto preliminare. A tal fine l'esponente è oggi ad offrire senz'altro ed immediatamente il pagamento della somma di € 7.359,28 a titolo di saldo del prezzo dal medesimo dovuto in favore della e corrispondente Controparte_1
alla differenza tra il prezzo complessivo pattuito in contratto, pari ad euro 203.170,00, e quanto già versato dal sig. a titolo di acconto per euro 60.000,00 nonché allo stesso ulteriormente Pt_1
spettante, a titolo di diritto di credito per i lavori e le opere dal medesimo eseguiti e meglio descritti nell'atto di comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado e ammontante ad ulteriori euro 135.810,72,00, ovvero il pagamento in favore della della Controparte_1
diversa maggiore o minor somma ritenuta di giustizia da codesta Autorità Giudicante;

In via subordinata condannarsi la medesima , in persona del Controparte_1
legale rappresentante pro tempore, al rimborso in favore del convenuto della somma di euro 60.000,00 nonché delle ulteriori somme allo stesso ulteriormente spettanti a titolo di un indennizzo per
l'incremento di valore apportato agli immobili già di proprietà della stessa meglio descritti in premessa sub n. 2) dell'atto di comparsa di costituzione e risposta del sig. nel giudizio di primo Pt_1 grado e facenti parte della lottizzazione realizzata in Pavullo all'interno nell'area Peep “La Sbrugna”, in ragione delle opere e dei lavori su tali immobili effettuati dal sig. a partire dall'anno 2010 e Pt_1 fino all'anno 2013, oggi quantificati in euro 135.810,72 oltre ad accessori fiscali di legge o in quella
pagina 2 di 8 diversa, maggiore o minor somma, che verrà quantificata in corso di causa anche a seguito di espletanda consulenza peritale, maggiorata degli interessi dovuti fino al saldo.
Il tutto con vittoria di spese, competenze, onorari ed accessori in favore della parte odierna appellante”.
Per la : “Ogni contraria istanza Controparte_1
disattesa e reietta, Voglia l'ecc.ma Corte di Appello adita:
-confermare integralmente le statuizioni della sentenza n.362/2022 del Tribunale di Modena, Seconda
Sezione Civile, pubblicata il 22/3/2022, rigettando l'appello di in quanto infondato Parte_1
in fatto e diritto.
-in ogni caso con vittoria delle spese di lite.”
IN FATTO

1. conveniva in giudizio , chiedendo la Parte_2 Parte_1
risoluzione per inadempimento ex art. 1454 e/o 1453 c.c. del contratto preliminare concluso tra le parti in data 27.7.2010 e avente ad oggetto la vendita della proprietà superficiaria di un immobile da costruire in Pavullo, per un corrispettivo imponibile di € 203.170,00.
Assumeva l'attrice che il convenuto aveva versato, contestualmente alla sottoscrizione del contratto, €
20.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, ma che, successivamente, ultimato l'immobile e ottenuta l'immissione in possesso a partire dal dicembre 2013, egli si era rifiutato di addivenire alla stipula del definitivo e di versare conseguentemente il saldo del prezzo.
La Cooperativa invocava, pertanto, la risoluzione di diritto del preliminare, chiedendo altresì il risarcimento dei danni per occupazione dell'immobile sine titulo.

2. Costituitosi in giudizio, non contestava il titolo, ma eccepiva l'asserito inadempimento della Pt_1
controparte, asserendo di avere pagato € 60.000,00 a titolo di corrispettivo della compravendita, anziché il minor importo di € 20.000 a titolo di caparra confirmatoria.
Esponeva che, contestualmente al perfezionamento del contratto preliminare, la società cui Parte_3
la aveva commissionato la costruzione degli edifici (facenti Parte_2
parte di un complesso immobiliare) tra i quali quello oggetto di preliminare, gli aveva, a sua volta, subappaltato la realizzazione degli impianti elettrici dello stesso complesso immobiliare verso un corrispettivo di € 60.000,00 e che, a causa delle varianti richieste in corso dall'appaltatore, il valore dell'opera che aveva eseguito era pari ad € 135.810,72.
Vanamente rassicurato dalla promittente venditrice sulla compensabilità del credito per il corrispettivo della vendita con il credito per il compenso delle opere eseguite, aveva chiesto all'appaltatrice Pt_1
pagina 3 di 8 e alla subappaltatrice il pagamento del compenso per i lavori eseguiti, instaurando allo scopo un procedimento di mediazione, conclusosi negativamente.
Pertanto, oltre a contestare le pretese attoree, chiedeva di accertare il rapporto di dare e avere tra le parti, e, in via riconvenzionale, l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre, quantificando il corrispettivo residuo spettante all'attrice nel minor valore tra l'importo pattuito per la vendita (ossia €
203.170,00) e il compenso dovutogli per i lavori elettrici subappaltati (€ 135.810,72). In subordine, chiedeva il pagamento di € 135.810,72 a titolo di arricchimento senza causa.

3. Il Tribunale di Modena, con sentenza n. 362/2022, accertava la risoluzione per inadempimento di del contratto preliminare di compravendita, compensava i reciproci crediti e condannava la Pt_1
a corrispondere al € 2.962,93 oltre interessi. Compensava poi in parte le spese, CP_1 Pt_1 condannando al pagamento della quota residua pari ad € 6.000,00. Pt_1
Il giudice attribuiva efficacia risolutiva alla diffida del 31.07.2020 inoltrata dall'attrice al convenuto per la stipula del rogito definitivo, poiché il rifiuto di di stipulare il definitivo era del tutto Pt_1
immotivato e contrario a buona fede. Quanto alla compensazione volontaria, essa era stata eccepita in forma insanabilmente vaga dal convenuto.
All'accertamento della risoluzione, doveva conseguire il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre.
Osservava ulteriormente il tribunale che il contratto preliminare non contemplava la consegna di una caparra confirmatoria di € 20.000,00, bensì il versamento di € 40.000,00 al momento della sottoscrizione del contratto e di ulteriori € 40.000,00 in successivi ratei di € 20.000,00 ciascuno, a valere il primo come acconto prezzo e il secondo quale ulteriore acconto prezzo. La sopravvenuta carenza del fondamento causale delle attribuzioni ne comportava, conseguentemente, la ripetibilità per l'intero.
Da disattendere, invece, era la domanda riconvenzionale subordinata di arricchimento senza causa:
l'opera realizzata dal convenuto traeva fonte dal contratto di subappalto con per la cui Parte_3 esecuzione la era già tenuta al pagamento del dovuto nei confronti dell'appaltatrice. CP_1
La retroattività della risoluzione per inadempimento rendeva l'occupazione dell'immobile sine titulo dal momento della sua consegna;
per la quantificazione del danno il tribunale, in assenza di parametri allegati da parte attrice, determinava il canone locatizio di mercato equitativamente nel valore prudenziale del 3% del valore di vendita, per complessivi € 55.991.42. Operava quindi la compensazione giudiziale tra il credito di , pari ad € 60.000,00 e corrispondenti alla cifra versata Pt_1 alla Cooperativa a titolo di acconto prezzo in virtù del preliminare, e il credito risarcitorio di €
pagina 4 di 8 55.991,42 vantato dall'attrice per occupazione sine titulo, con un credito residuo di pari ad € Pt_1
2.962,93.

4. Avverso la sentenza ha proposto appello;
si è costituita la Parte_1 Controparte_1
chiedendo il rigetto del gravame.
[...]
All'udienza di precisazione delle conclusioni dell'11.07.2024 la causa è stata trattenuta in decisione.
IN DIRITTO

5. Con il primo motivo l'appellante contesta il mancato riconoscimento dell'esistenza di un indebito arricchimento della ai propri danni, nonché la violazione dell'art. 2041 c.c. CP_1
La Cooperativa non avrebbe, infatti, corrisposto alcunché all'appaltatrice sub-committente ovvero alla società fallita, così come nulla quest'ultima ha versato all'esponente per i lavori elettrici Parte_3 eseguiti;
parrebbe dunque senz'altro configurabile l'ipotesi di indebito arricchimento.

6. Con il secondo motivo lamenta l'accertata risoluzione di diritto del contratto preliminare intercorso tra le parti a seguito della diffida ad adempiere intimata dalla e dell'inadempimento di non CP_1
scarsa importanza addebitatogli, assumendo che la richiesta avanzata dalla di concludere il CP_1
definitivo fosse illegittima, in quanto non solo non riconosceva, nella quantificazione del prezzo finale dell'immobile, gli importi già versati a titolo di anticipo, ma neppure menzionava in alcun modo le ulteriori ragioni di compensazione per il credito derivante dai lavori subappaltati eseguiti.
Pertanto, il rifiuto di addivenire alla stipula dell'atto definitivo avrebbe dovuto essere considerato legittimo.

7. Con il terzo motivo lamenta il rigetto della domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre e la violazione nonché falsa applicazione dell'art. 2932 c.c. Sul punto, la motivazione del giudice sarebbe apparente a fronte dell'accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare intercorso per grave inadempimento.

8. Con il quarto motivo contesta la ritenuta occupazione sine titulo dell'immobile oggetto di preliminare e la conseguente condanna al pagamento dell'indennità di occupazione;
invero, dovendo disattendersi la richiesta di risoluzione per inadempimento avanzata dalla cooperativa, verrebbe conseguentemente meno anche il capo della sentenza che, dichiarando la retroattività della risoluzione, comporta la condanna dell'appellante al risarcimento per occupazione senza titolo dell'immobile oggetto di causa.

9. Con il quinto motivo contesta la pronuncia sulle spese, segnatamente per avere il primo giudice ritenuto, nonostante la soccombenza reciproca, prevalente quella di . Pt_1
10. Il primo motivo di appello è infondato.
pagina 5 di 8 Presupposti sostanziali dell'azione di indebito arricchimento sono, oltre all'arricchimento di un soggetto e il correlativo impoverimento di un altro, la mancanza della giusta causa dell'arricchimento del primo e della perdita del secondo e l'insussistenza di altri rimedi idonei a rimuovere il pregiudizio subito;
l'azione ha natura sussidiaria ed è dunque improponibile ogni qual volta una diversa azione sia astrattamente ipotizzabile (Cass. n. 4246/2024; n. 29988/2018; n. 25461/2010).
Nel caso di specie, tra le parti era intercorso un preliminare di vendita avente ad oggetto la proprietà superficiaria di un immobile da costruire per un corrispettivo di € 203.170,00; nel corso del rapporto sono stati corrisposti dal , a titolo di “acconto prezzo”, € 60.000,00 - circostanza non oggetto di Pt_1
impugnazione e su cui si è pertanto formato il giudicato – e, contestualmente al perfezionarsi del contratto preliminare, la società cui la aveva commissionato la costruzione Parte_3 CP_1
degli edifici, ha affidato in subappalto al la realizzazione degli impianti elettrici avverso un Pt_1 compenso pattuito di € 60.000,00.
La Cooperativa è dunque terza rispetto al rapporto contrattuale tra e la non può pertanto Pt_1 Pt_3 rispondere delle somme asseritamente non corrisposte al da quest'ultima in violazione Pt_1 dell'accordo di subappalto concluso tra le parti.
11. Né può ravvisarsi l'asserito arricchimento “mediato” o indiretto dell'odierna appellata, estranea al rapporto contrattuale, in quanto la necessaria correlatività tra arricchimento e danno – presupposto dell'azione – implica che entrambi derivino da un medesimo fatto costitutivo;
rimangono pertanto prive di rilevanza le ipotesi in cui ad avvantaggiarsi della prestazione patrimoniale sia un soggetto diverso dal destinatario di essa (Cass.29672/2021; n. 24772/2008; n.11051/2002).
Non ricorre neanche la condizione per cui l'azione di indebito arricchimento possa essere esercitata nei confronti di un terzo che si sia trovato a beneficiare della prestazione a titolo gratuito, in quanto la ha sostenuto i costi di appalto per la costruzione delle unità abitative. Una simile ipotesi CP_1
resterebbe comunque esclusa dalla giurisprudenza nei casi in cui il terzo abbia beneficiato della prestazione da parte di un soggetto tenuto contrattualmente ad eseguirla e che dunque ha a disposizione i rimedi contrattuali nei confronti della sua controparte, rimedi che il non ha esperito avverso la Pt_1
(Cass. n. 29672/2021; n. 24772/2008). Parte_3
Ancora, in ipotesi di arricchimento indiretto, l'azione ex art. 2041 c.c. è esperibile contro il terzo a condizione che l'indebita locupletazione sia stata conseguita in forza di un rapporto di fatto con l'istante e che il soggetto obbligato verso il depauperato si sia reso insolvente nei riguardi di quest'ultimo, dovendosi intendere l'insolvenza, coma mancata adempimento e non nel senso tecnico della legge fallimentare. In particolare la S.C. ha confermato il rigetto della domanda di arricchimento senza causa avanzata nei confronti di terzi, ritenendo la dichiarazione di fallimento del soggetto pagina 6 di 8 obbligato non costituisse insolvenza nel senso indicato, potendo il creditore esercitare l'azione verso il fallito attraverso l'insinuazione al passivo fallimentare (Cass. n. 1708/2021), che nel caso di specie non ha comunque esercitato nei confronti di asseritamente fallita. Pt_1 Pt_3
In conclusione non ricorrono, nel caso di specie, i presupposti di legge perché possa sussistere un'azione di indebito arricchimento.
12. Non può trovare neanche applicazione la compensazione volontaria delle somme così come richiesta dall'appellante sin dal primo grado, e in virtù della quale lo stesso ha domandato l'emanazione di una sentenza che attuasse il trasferimento definitivo in suo favore dell'unità immobiliare oggetto del preliminare a fronte del pagamento della somma residua dovuta a saldo del prezzo e corrispondente alla differenza tra il prezzo complessivo pattuito in contratto, quanto da lui già versato a titolo di acconto e quanto allo stesso spettante a titolo di corrispettivo per le opere eseguite, poiché non solo manca in atti la prova della sussistenza di un patto con cui sia stata direttamente disposta la compensazione di crediti già esistenti oppure fissate le condizioni per il prodursi in futuro dell'effetto compensativo fra le parti, ma soprattutto perché l'asserito credito del trae origine dal contratto di subappalto concluso Pt_1
dalla riguardo al quale, come già osservato, la è parte terza ed estranea e rispetto al Pt_3 CP_1
quale non avrebbe potuto, pertanto, operare alcuna compensazione.
13. Anche il secondo motivo di appello è infondato.
Alla luce di quanto sopra osservato, il rifiuto di di stipulare il definitivo risulta immotivato e Pt_1 contrario a buona fede poiché esclusivamente fondato sull'inadempimento della terza Parte_3
estranea al rapporto nascente dal preliminare.
Correttamente pertanto il primo giudice ha ritenuto l'efficacia risolutiva della diffida del 31.07.2020, inoltrata dalla e da questi disattesa per le ragioni sopra indicate. Parte_4
Per il resto, non è contestato che, al momento della diffida, fosse già nel possesso Pt_1 dell'immobile da ben sette anni;
la retroattività della risoluzione per inadempimento ha reso pertanto l'occupazione dell'immobile sine titulo dal momento della sua consegna, con conseguente diritto alla relativa indennità di occupazione dalla data di immissione.
Il danno è stato liquidato, dal primo giudice, alla stregua del canone locatizio di mercato all'epoca in vigore, in € 55.991,42, e il suddetto parametro non è stato oggetto di impugnazione;
pertanto, sullo stesso si è formato il giudicato.
14. Il terzo e il quarto motivo di appello sono assorbiti dal rigetto dei primi due.
15. Il quinto motivo è infondato.
Correttamente il primo giudice ha parzialmente compensato le spese di lite, considerando la soccombenza prevalente del , poiché la stessa va ravvisata nel rigetto quasi totale delle domande Pt_1
pagina 7 di 8 da lui poste in via riconvenzionale, a fronte di quelle attoree, che sono state tutte accolte (Cass.
1269/2020; n. 516/2020).
16. L'appello va pertanto interamente rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo il dispositivo.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma 1-quater, del DPR 30 maggio
2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico di parte appellante.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da
[...]
contro , avverso la sentenza n. Parte_1 Controparte_1
362/2022 del Tribunale di Modena e condanna l'appellante a rifondere all'appellata le spese di lite del grado che liquida in € 14.317,00 per compensi di avvocato, oltre 15% spese generali, IVA e CPA.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, comma 1-quater, del DPR 30 maggio
2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico di parte appellante.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della terza sezione civile della Corte d'Appello, in data 27.5.2025.
Il Presidente rel. est.
Manuela Velotti
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