REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica nella persona della Dott.ssa Valentina Ferrara, all'udienza del 28/05/2025, allo scadere del termine per il deposito di note in sostituzione di udienza ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.; lette le note di trattazione scritta;
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa civile iscritta nel registro generale affari contenziosi sotto il numero d'ordine 4595/2023 avente ad oggetto “controversia in materia di locazione”
TRA
(P.IVA in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rapp.te p.t., sig.ra , con sede legale in Battipaglia (SA) alla Parte_2 via delle Industrie, rappresentata e difesa dall'avv. Pierluigi Morena (c.f.
elettivamente domiciliati presso il suo studio in Salerno, alla C.F._1 via Cacciatore n.55
- RICORRENTE –
CONTRO
ditta individuale (P. IVA Controparte_1
- c.f. e n. iscrizione Registro delle Imprese di Salerno P.IVA_2
con sede in Battipaglia alla Via Bosco Fili Zona industriale, snc, C.F._2 in persona del titolare e legale rapp.te p.t rappresentata e difesa dall'avv. Davide
Gallotta ( ) CodiceFiscale_3
RESISTENTE –
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. la società Parte_1 ricorreva al Tribunale di Salerno per ottenere la condanna al versamento di canoni che risulterebbero non pagati dalla ditta oggi » in Controparte_1 forza del “Contratto di locazione con promessa di vendita” sottoscritto il 31/10/2018,

reg.to ad Eboli il 03/12/2018 al n.4676 serie 3T, con il quale la concedeva Parte_1 in locazione alla il capannone industriale sito Controparte_1 in Battipaglia (SA) alla via Filigalardi-loc. riportato nel NCEU del Comune di Pt_3
Battipaglia al Foglio 7, particella 2419, sub.6 (ex sub.2-3) cat.D/8, e Foglio 7, part.lla
2419, sub.1 (corte comune). Nell'ambito di detto rapporto contrattuale, la promessa di vendita veniva risolta di diritto atteso che la promittente venditrice non poteva cancellare, prima della data del 31.10.2019, gravami e pregiudizievoli sussistenti sul descritto immobile, trattandosi di condizione risolutiva subordinata all'acquisto dell'immobile. Con atto del 5.12.2020, la società esercitava diritto di recesso e Pt_1 con tale atto di risoluzione, dichiarava acquisiti alla società concedente i canoni sino ad allora corrisposti dalla ditta, formulando invito a rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro giorni 30 dalla ricezione dell'atto stragiudiziale. Secondo parte ricorrente la ditta attuava una serie di condotte inadempienti quali: i) la CP_1 violazione dell'obbligazione di pagamento dei canoni di locazione;
ii) i mancati adempimenti relativi all'insediamento presso l'ASI di Salerno, con violazione delle norme regolamentari consortili;
iii) i mancati adempimenti amministrativi per l'insediamento imprenditoriale presso gli enti locali. Si rivolgeva al Tribunale adito per sentir accogliere le seguenti conclusioni: -in via principale, dichiarare, il diritto della ricorrente a percepire euro 36.500,00 oltre Iva (importo ottenuto sommando
3.500,00 € canoni nov. e dic. '18 non versati, 11.500,00 € quale differenza per i primi 10 mesi del '19; 3.500,00 € canoni di nov. e dic. 2019 ed 38.500,00 € canoni anni 2020 e 2021; sottraendo 20.500 € per il pignoramento subito); e per l'effetto condannare la ditta in persona del titolare p.t., dom. in Battipaglia al Controparte_1
Viale Delle Industrie al pagamento, in favore della s.a.s. ricorrente, di Euro 36.500,00 oltre Iva, con accessori, o alla maggiore o minore somma ritenuta di Giustizia. -Con vittoria di spese, con attribuzione. Con comparsa depositata in data 12.01.2024 si costituiva in giudizio la ditta individuale Controparte_1
impugnando e contestando in toto il ricorso. In particolare, parte
[...] resistente rilevava che: 1) il contratto di locazione in esame veniva risolto sin dal mese di dicembre 2020, in virtù di recesso esercitato dalla e da tale data Parte_1
(4.12.2020) privo di registrazione per avvenuta comunicazione di risoluzione da parte della stessa locatrice;
2) che la da quel momento non aveva più titolo per Parte_1 ricevere i canoni di locazione ed il conduttore, di contro, non aveva nessun obbligo giuridico di eseguire i relativi versamenti;
3) che la maturava il diritto Parte_1
a percepire i canoni di locazione oggetto del presente giudizio solo dal mese di novembre 2018 e fino al mese di novembre 2020 (ovvero dalla comunicazione della di avvenuta risoluzione del contratto ed annullamento della registrazione Parte_1 presso la Agenzia delle Entrate); che i canoni dovuti ammontavano ad €600,00 oltre IVA, per i primi dodici mesi (nov.2018- ott.2019), e successivamente, dal mese di novembre 2019 e sino alla avvenuta dichiarazione di risoluzione ed annullamento della registrazione (novembre 2020), al canone intero stabilito in contratto. La resistente evidenziava inoltre come, il credito maturato dalla locatrice Parte_1 nel periodo che va dal mese di novembre 2018 al mese di novembre 2020, per i canoni di locazione veniva soddisfatto dalla conduttrice sia mediante il Controparte_1 versamento dei canoni di locazione direttamente in favore di essa che Parte_1 indirettamente mediante il versamento del residuo debito in favore dei creditori pignoranti e e dei loro rispettivi procuratori legali per Controparte_2 CP_3 un totale complessivo di €47.265.78.
Concludeva quindi chiedendo di: - accertare e dichiarare nullo il “Contratto di locazione con promessa di vendita” sottoscritto il 31/10/2018, reg.to ad Eboli il
03/12/2018 al n.4676 serie 3T, in esame e/o comunque non dovuti i canoni di locazione da parte della resistente/conduttrice per effetto della avvenuta comunicazione di risoluzione contrattuale e cancellazione della registrazione del contratto di locazione a far data dal 04.12.2020; -accertare e dichiarare che le somme corrisposte dalla resistente ditta in favore della Controparte_4 Parte_1 Parte_1
direttamente a quest'ultima ed indirettamente in favore dei suoi creditori
[...] pignoranti ed e dei rispettivi procuratori legali, sono Controparte_2 CP_3 completamente satisfattive del credito della locatrice per tutti i canoni di Parte_1 locazione maturati durante tutto il periodo di vigenza del contratto e comunque che gli stessi canoni sono soggetti ad un vincolo di destinazione esecutiva in forza delle procedure espropriative mobiliari innanzi indicate;
-in via gradata, in ipotesi di accertamento anche parziale di un credito della ricorrente nei confronti della resistente per le causali di cui al ricorso introduttivo, dichiarare il vincolo di Controparte_1 destinazione giuridica esistente sulle somme dovute dalla Controparte_1 per i canoni di locazione in oggetto in forza della ordinanza di assegnazione
[...] ex art.552 c.p.c., dell'08/10/2020, emessa dal Tribunale di Salerno-Ufficio Esecuzioni
Mobiliari-G.O. dott. nel procedimento iscritto al n.912/2020 RGE, Persona_1
e della ordinanza di assegnazione, ex art.552 c.p.c., del 20/12/2021, emessa dal
Tribunale di Salerno-Ufficio Esecuzioni , nel Parte_4 procedimento iscritto al n.3198/2021 RGE, in favore dei creditori pignoranti.
Instaurato il contradditorio, rigettate le richieste istruttorie articolate, ritenuta la causa matura per essere decisa veniva fissata per la discussione e decisione l'udienza del
28.5.2025 assegnando termine fino a 20 giorni prima per il deposito di note conclusive.
Il ricorso è parzialmente fondato e merita accoglimento per quanto di ragione.
Parte ricorrente agisce al fine di ottenere il pagamento dei canoni di locazione per un importo complessivo di euro 36.500,00 oltre Iva per il mancato pagamento dei canoni di novembre, dicembre 2018 non versati, 11.500,00 € quale differenza per i primi 10 mesi del '19; 3.500,00 € canoni di nov. e dic. 2019 ed 38.500,00 € canoni anni 2020 e 2021; sottraendo 20.500 € per il pignoramento subito.
Parte resistente si oppone alla richiesta di pagamento eccependo di aver già provveduto alla corresponsione dei canoni richiesti in considerazione dell'intervenuto pignoramento presso terzi.
La notificazione al conduttore di un atto di pignoramento presso terzi, mentre produce gli effetti di cui all'art. 546 c.p.c., certamente non lo libera dall'obbligo di adempiere regolarmente le proprie obbligazioni versando il canone dovuto o, almeno, mettendo le relative somme a disposizione del creditore pignorante.
Risulta dalla documentazione versata né è oggetto di specifica contestazione che la odierna resistente si è attenuta a tale doveroso comportamento. Infatti risultano le ordinanze di assegnazione emesse dal tribunale di Salerno – Ufficio Esecuzione
Mobiliare – per un importo complessivo di euro 30.017,76 ( per canoni di locazione) e euro 4.269,00 per un totale di euro 34.286,76. Dalla documentazione depositata emerge non emerge il pagamento delle somme richieste a titolo di canoni di locazione per i mesi di novembre e dicembre 2018 , gennaio e febbraio 2019 per un totale di euro 2.400
( euro 600 al mese) oltre IVA in quanto l'art. 5 del “Contratto di locazione con promessa di vendita” sottoscritto il 31/10/2018, oggetto del presente giudizio, rubricato “Canone di locazione”, prevedeva un canone di locazione mensile di € 600,00 oltre Iva per i primi dodici mesi della locazione, da pagarsi anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese presso il domicilio della locatrice, con successivo adeguamento come da tariffe dell'Agenzia del Territorio che attualmente riportano un valore di € 3,50/mq. In virtù di accordi intercorsi tra le parti, il canone di locazione dal secondo anno in poi, veniva stabilito in €1500,00 mensili. La conduttrice, quindi, per il primo anno di locazione, in virtù delle pattuizioni cristallizzate nel contratto, doveva alla Locatrice la somma di
€600,00 oltre IVA .
Ogni altra questione deve ritenersi assorbita.
Ne consegue che la domanda deve essere parzialmente accolta e parte resistente condannata a pagare in favore della parte ricorrente la somma di euro 2.400 oltre IVA per canoni di novembre e dicembre 2018 e gennaio e febbraio 2019.
SULLE SPESE DEL PRESENTE GIUDIZIO
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e considerata la non particolare complessità della materia si liquidano secondo i parametri minimi dello scaglione di riferimento sulla base del decisum

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, così provvede:
1) Accoglie parzialmente la domanda e per l'effetto condanna la ditta individuale al pagamento della somma di Controparte_1 euro 2.400 oltre IVA in favore di parte ricorrente per le causali di cui in motivazione.
2) Condanna parte resistente al pagamento delle spese processuali del presente giudizio in favore del ricorrente liquidate in euro 1.278 ( di cui euro 213.00 per la fase di studio, euro 213.00 per la fase introduttiva, euro 426 per la fase di trattazione, euro 426.00 per la fase decisionale) oltre IVA e CPA come per legge , oltre euro
518.00 a titolo di C.U. con attribuzione in favore dell'avv. Pierluigi Morena dichiaratosi antistatario.
Salerno, data del deposito
Il Giudice
Dott.ssa Valentina Ferrara