R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
Sezione III Civile
Composto dai Magistrati:
Rossella Atzeni Presidente
Laura Casale Consigliere
Lucia Franzese Giudice Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa RG 929/2023 promossa da:
e rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2
AL Antognetti, elettivamente domiciliati presso il suo studio in La Spezia
Via Giulio Rezasco 11 int 7, per mandato in atti
PARTE APPELLANTE
contro
, in proprio e quale titolare dell'impresa individuale P.A. Controparte_1
Immobiliare di IN AL rappresentato e difeso dall' avv. Alessandro
Tassinari, ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Massa Carrara
Via Provinciale Nazzano 24, per mandato in atti
PARTE APPELLATA
E contro
, in proprio e quale professionista associato nella Controparte_2
“Plan Associati Laboratorio di Architettura” rappresentato e difeso dall'avv.
1

Ferdinando Genovesi ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in
Massa Carrara Viale Galileo Galilei, per mandato in atti
PARTE APPELLATA
e
Controparte_3
PARTE APPELLATA CONTUMACE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PARTE APPELLANTE:
Voglia la Corte di Appello di Genova sezione civile Ecc.ma, contrarie istanze e dedu- zioni respinte, riformare la sentenza impugnata perché infondata in fatto e in diritto per tutti i motivi suesposti e per l'effetto accertare e dichiarare ai sensi artt. 1489 e 1494 c.c. o ai sensi di altra disposizione e qualificazione ritenuta pertinente al caso di specie, la responsabilità del venditore-co- struttore (nato a [...], il [...] c.f. in Controparte_1 C.F._1
proprio e nella qualità di titolare della ditta individuale P.A. Immobiliare di IN
AL p. iva con residenza e sede in Ortonovo, Via del Ponte e Moli- P.IVA_1
nello 1) di tutte difformità urbanistiche riscontrate dal Ctu Geom. in sede di Per_1
Atp n. 178/16 sull'immobile dallo stesso venduto ai coniugi e Parte_1 CP_4
, acquirenti pro indiviso, con rogito Notaio del 25.11.2006 rep. n. Persona_2 Per_3
5666, che acquistavano pro-indiviso, sito in Carrara, Loc. Marina di Carrara, Via Naza- rio Sauro n. 34, costituiti da appartamento al piano terreno distino a NCEU al foglio
103, mapp. 823, sub 1), oltre a quota di comproprietà pari ad un quarto di corte sita in adiacenza, lato monte, al fabbricato in oggetto distinta a NCEU foglio 103 mapp. 807 sub 5); 126 sub 3) e a NCT foglio 103 mapp. 805, e per l'effetto condannare il mede- simo venditore-costruttore al pagamento di ogni danno emergente, per lucro ces- sante, materiale e morale subito e subendo dagli acquirenti secondo le emergenze istruttorie, in parte nel caso anche in via equitativa.
2 Rigettare tutte le deduzioni, eccezioni ed istanze avversarie, anche del terzo chiamato, correlate alla posizione dei ricorrenti, perché manifestamente infondate in fatto e in diritto.-
Con vittoria di spese e compensi legali di primo e secondo grado, nonché di Ctu e di
Ctp in sede di Atp 178/2016, della fase di negoziazione assistita e del presente giudi- zio, come da accordo professionale del 05 aprile 2018 (vds allegato 21), oltre il mag- gior danno se rilevato ex art. 96 c.p.c. sia di primo che di secondo grado del giudizio.-
In subordine, in ipotesi denegata (per tuziorismo) e se non ritenuto superfluo:-
Voglia la Corte di appello, rimettere la causa in istruttoria con l'ammissione di prove per testimoni sui seguenti capitoli:-
In merito all'oggetto della scrittura privata del 19 gennaio 2015:-

1. Vero che avete partecipato quale tecnico dei coniugi e assieme al Pt_1 Pt_2
tenico di architetto ad accertare soltanto quali fossero i vizi di costru- CP_1 Per_4
zione presenti sull'immobile in oggetto e avete così elaborato il capitolato delle opere oggetto di intervento come poi indicate nella scrittura privata DL 19 gennaio 2015 al punto 1 due della predetta scrittura la mostra e che vorrete confermare

2. Vero che nel momento in cui veniva stipulata scrittura privata del 19 gennaio 2015 le problematiche rilevate sull'immobile riguardavano soltanto i vizi costruttivi

3. Vero che terminate le opere specificate nella scrittura privata del 19 gennaio 2015
e dopo che anche nella sua qualità di titolare della ditta P.A. immobi- Controparte_1
liare stava effettuando i lavori di demolizione nell'immobile posto in aderenza al fab- bricato condominiale in cui è inserito l'appartamento di parte attrice, avete riscon- trato dall'esterno tubazioni dell'impianto di riscaldamento dell'abitazione scoperti e una parete forata, come da foto che vi si rammostrano.

4. Vero che per quanto visto, su incarico dei coniugi e avete provve- Pt_1 Pt_2
duto ad effettuare gli accertamenti presso il Comune di Carrara e avete riscontrato le difformità tra i grafici di variante del 10 ottobre 2007 e lo stato dei luoghi le difformità tra lo stato dei luoghi e quanto dichiarato nel certificato di abitabilità del costruttore venditore e dal direttore dei lavori come risulta da relazione a sua firma della 02 di- cembre 2015.
3 5. Vero che per l'attività professionale di consulente tecnico di parte nell'accertamento tecnico preventivo numero 178/2016 r.g. avete ricevuto dai coniugi Pt_1 Pt_2
l'importo di cui alle fatture allegato 17 che vi si rammostrano attività indicate nelle citate fatture che vorrete riferire.-

6. Vero che avete ricevuto incarico dai coniugi e di espletare l'attività Pt_1 Pt_2
professionale come determinata dal Ctu, che vorrete riferire, e che per l'attività esple- tata avete ricevuto l'importo di cui alle fatture (allegato 19) da Voi redatte che vi si rammostrano,

7. Vero che i coniugi hanno provveduto al pagamento delle sanzioni amministrative e delle spese Asl come da allagato 18 e 19 che si rammostrano.-
Si indica testimoni Geometra sui capi da 1 a 5 e Geometra sul CP_5 Tes_1
capo 6 e capo 7-
Sempre in ipotesi denegata, ammettere in controprova i mezzi istruttori dedotti nella terza memoria istruttoria di primo grado, che devonsi intendere qui ritrascritti.-
PARTE APPELLATA CP_2
“”Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello di Genova, contrariis rejectis,
- in via principale: confermare il respingimento delle domande attoree e quindi disattendere l'appello avverso la sentenza n. 600/2023 Tribunale della Spezia con conferma della stessa e condanna alle spese del presente grado”
- in subordine: in via preliminare: accertare e dichiarare l'avvenuta prescrizione del diritto, con ogni conseguenza sulle domande avversarie;
in via subordinata nel merito: rigettare ogni domanda avversaria in quanto infondata in fatto e in diritto, dichiarando la non responsabilità dell'arch. in Controparte_2
merito alle domande contro lo stesso proposte;

- in ogni caso: condannare parte appellante al risarcimento dei danni per responsabi- lità aggravata ex art. 96 c.p.c. relativamente sia al primo che al secondo grado di giu- dizio;

Vinte le spese sempre”
4 PARTE APPELLATA : Controparte_1
Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Genova, contrariis rejectis:
- respingere integralmente l'appello proposto avverso la sentenza n. 603/2023 del
Tribunale della Spezia, con conferma della stessa e condanna al pagamento dei com- pensi professionali del presente procedimento di appello.
- in subordine, respingere ogni domanda svolta accogliendo le altre difese esposte in atti da P.A. Immobiliare di IN AL, con riferimento all'intervenuta prescri- zione del diritto e decadenza dall'azione eccepite sin dal primo grado di giudizio;

- in ogni caso respingere le domande in quanto infondate sia nell'an che nel quantum per tutti i motivi meglio esposti in narrativa;

- in ulteriore subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui le domande di parte ricorrente dovessero essere accolte, anche parzialmente, dichiarare tenuti e quindi condannare:
(i) lo studio associato , ora Controparte_6 CP_7
Geom. in persona del Geom. e dell'Arch.
[...] Controparte_8 Controparte_9
e Controparte_2
(ii) Arch. in qualità di Direttore dei Lavori e Collaudatore dei me- Controparte_2
desimi nonché
(iii) l'impresa costruttrice come sopra generalizzati, per le rispettive Controparte_3
quote di responsabilità che saranno accertate, a garantire, manlevare e tenere indenne il Sig. in proprio ed in qualità di titolare dell'impresa individuale P.A. Controparte_1
Immobiliare di IN AL, da ogni conseguenza pregiudizievole che dovesse de- rivare a suo carico dalla sentenza, con rifusione e pagamento di tutte le somme even- tualmente riconosciute come dovute per tutti i gradi di giudizio.
Con condanna al pagamento dei compensi professionali del procedimento per ATP, del procedimento ex art. 702 bis c.p.c. e del presente grado di appello.
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
A seguito di giudizio per Accertamento Tecnico Preventivo i coniugi Parte_1
e convenivano in giudizio innanzi al Tribunale della Spezia AL Parte_2
5 in proprio e quale titolare dell'omonima ditta, per l'accertamento della re- CP_1
sponsabilità quale venditore/costruttore per le difformità urbanistiche riscontrate dal CTU geom. in sede di ATP sull'immobile sito in Carrara, Loc. Marina di Car- Per_1
rara, Via Nazario Sauro 34 e la conseguente condanna al risarcimento del danno.
Il si costituiva nel giudizio di primo grado ed eccepiva la prescrizione e/o la CP_1
decadenza dall'azione per l'intervenuta transazione tra le parti in data 19/1/2015; in via subordinata, contestava la domanda e chiedeva di chiamare in causa lo studio di Cont progettazione dell'arch. e la che aveva curato l'esecuzione CP_2 CP_3
dei lavori. L'arch. n proprio e quale associato allo studio Plan si costituiva CP_2
nel giudizio di primo grado, eccepiva la prescrizione e contestava la domanda.
Il Tribunale della Spezia dichiarava la domanda inammissibile in quanto preclusa dalla transazione “ inter partes “ del 19/1/2015; riteneva il primo giudice che, sep- pure la transazione fosse originata da vizi costruttivi, nella scrittura gli acquirenti di- chiaravano di non avere nulla a che pretendere dalla ditta costruttrice per ogni even- tuale forma di garanzia.
Con atto di citazione ritualmente notificato il sig. e la signora Parte_3 Parte_2
proponevano appello avverso la sentenza del Tribunale della Spezia n.
[...]
600/2023 pubblicata il 4/9/2023.
Con il primo motivo gli appellanti contestano la decisione del giudice relativa all'inam- missibilità della domanda evidenziando la diversità ontologica tra i vizi di costruzione e le difformità urbanistiche;
gli appellanti affermano che non sarebbero stati a cono- scenza delle difformità urbanistiche al momento della stipula della transazione del
19.1.2015 e che per tale motivo dette diffirmità non potessero ritenersi ricomprese nella medesima. La transazione avrebbe avuto ad oggetto i vizi strutturali e di costru- zione e – secondo gli appellanti – non potrebbe estendersi alle difformità urbanistiche tra quanto realizzato e quanto autorizzato dal comune.
6 Con il secondo motivo gli appellanti illustrano le conseguenze pregiudizievoli subite e quantificano il danno in € 19.021,46, oltre 50%, chiedendo la liquidazione in via equi- tativa;
tale danno ricomprenderebbe la somma di € 500,00 quale sanzione ricevuta dal Comune di Carrara, € 342,28 per spese AUS Toscana, oltre a tutte le spese per l'
ATP e le perizie di parte.
Il terzo motivo riguarda la regolamentazione delle spese di lite in caso di accoglimento dell'appello.
Gli appellati e si costituivano in giudizio e chiedevano il rigetto CP_2 CP_1
dell'appello.
La Corte fissava udienza al 22/2/2024; con ordinanza del 23/2/2024 la Corte auto- rizzava la rinnovazione della citazione alla rinviava all'udienza del CP_3
4/7/2024, poi rinviata all'11/7/2024; a tale udienza il Consigliere Istruttore dichia- rava la contumacia di e rinviava al 27/3/25 per la rimes- Controparte_3
sione della causa a decisione.
Alla successiva udienza del 3/4/2025 il Giudice Ausiliario Istruttore rimetteva la causa al collegio per la decisione.
***
La Corte esamina il primo motivo d'appello e lo respinge in quanto infondato.
Nel caso che ci occupa, i signori e in data 25.11.2006 acquistavano da Per_5 Pt_2
PA Immobiliare di IN AL l'immobile sito in Marina di Carrara, Via Nazario
Sauro 34.
Nel 2016 gli acquirenti depositavano innanzi al Tribunale della Spezia un ricorso per
Accertamento Tecnico Preventivo lamentando la sussistenza di irregolarità urbanisti- che.
7 Il CTU nominato geom. procedeva alla descrizione dell'immobile, costituito da Per_1
un fabbricato composto da due piani fuori terra nel quale sono ricompresi due appar- tamenti, recentemente ristrutturato e in buone condizioni;
l'appartamento degli odierni appellanti è posizionato al piano terra.
Dal raffronto tra lo stato dei luoghi ed i grafici progettuali il CTU in sede di ATP riscon- trava che le superfici non erano combacianti, che è stata realizzata una portafinestra con persiana invece di un portone, che la porta di accesso alla camera doppia appare in posizione diversa rispetto al progetto;
il CTU ha accertato la conformità alle norme igienico/sanitarie del locale soggiorno/angolo cottura e del disimpegno e del bagno, la non conformità della camera singola e della camera doppia.
Il CTU ha altresì verificato la sanabilità delle difformità, specificando le procedure ne- cessarie ed indicandone i relativi costi in € 5.400,00 ed € 1.400,00 circa per spese vive, oltre € 516,00 per la sanzione amministrativa ed altri simili importi per sanzioni, per l'accertamento della compatibilità paesaggistica ed altri esborsi.
Invero, gli odierni appellanti, in precedenza, in data 19.1.2015, avevano stipulato con la ditta PA Immobiliare di IN AL una scrittura privata di transazione nella quale si premetteva che gli acquirenti avevano contestato al venditore responsabilità contrattuali in relazione al vizio del suolo e gravi difetti strutturali e vizi di costru- zione;
che la PA Immobiliare contestava integralmente le richieste;
che le parti erano addivenute alla determinazione di sottoscrivere un accordo transattivo;
in virtù del predetto, la ditta si impegnava ad effettuare determinati lavori, individuati nella scrit- tura, e gli acquirenti dichiaravano di non avere più nulla e pretendere.
La transazione sottoscritta in data 19.1.2015 prevede per espressa e testuale pattui- zione sottoscritta che gli acquirenti odierni appellanti “ a tacitazione di ogni richiesta formulata e non formulata” e ”… con l'esecuzione delle opere … dichiaravano di non avere nulla a pretendere … e di rinunciare ad ogni ulteriore richiesta …” .
Particolarmente significativo è l'art. 8 della scrittura, in cui viene precisato che “ …la predetta rinuncia discende dal fatto che è stata congiuntamente eseguita una accurata
8 verifica dell'immobile all'esito della quale sono state evidenziate tutte le problemati- che sopra descritte…. Ne consegue che la realizzazione delle predette opere, la cui so- stanziale novità porterà ad un beneficio evidente le parti acquirenti, attesa la prossima scadenza del termine di dieci anni, costituisce motivo tra le parti per escludere con- sensualmente ogni altra forma di garanzia e/o di richiesta di esecuzione di opere sull'immobile acquistato…”. La clausola n. 8 della scrittura, particolarmente articolata ed esaustiva, non lascia dubbi sul fatto che le parti intendevano con detta pattuizione risolvere definitivamente ogni questione attuale e futura. La parte appellata afferma di essersi determinata ad effettuare le opere oggetto dell'accordo conciliativo proprio in virtù della tombale conclusione, anche considerata la prossima scadenza della ga- ranzia;
difatti, nella transazione si precisa che la realizzazione delle opere avrebbe portato “un beneficio evidente alle parti acquirenti” , che giustifica la rinuncia ad ogni altra forma di garanzia e/o richiesta di esecuzione di opere formalizzata ad opera de- gli acquirenti. Per di più, nella scrittura 19.1.2015 si dà atto che le parti erano en- trambe assistite da tecnici di loro fiducia e che “la predetta rinuncia discende dal fatto che è stata congiuntamente eseguita una accurata verifica dell'immobile”. Le diffor- mità descritte dal CTU geom. quali, ad esempio, la realizzazione di una porta- Per_1
finestra con persiana invece di un portone, o la posizione diversa rispetto al progetto della porta di accesso alla camera doppia, o la non conformità a norme igienico-sani- tarie della camera singola e della camera doppia avrebbero dovuto essere rilevate nell'occasione dell'” accurata verifica dell'immobile” menzionata nella scrittura, trat- tandosi di difformità percepibili ictu oculi, o comunque agevolmente riscontrabili da parte di soggetti provvisti di competenze tecniche. Peraltro, secondo quanto accertato dal CTU, tutte le difformità riscontrate sono sanabili, anche con esborsi tutto sommato contenuti, a riprova della conoscibilità e della mancanza di gravità dei vizi riscontrati, che, pertanto, avrebbero dovuto essere sollevati in occasione della stipula della tran- sazione, prima del rilascio di ampia quietanza liberatoria.
9 Per tali motivi, deve essere confermata la statuizione del primo giudice che ha dichia- rato l'inammissibilità della domanda in quanto preclusa dalla transazione intervenuta tra le parti in data 19.1.2015.
Il rigetto del primo motivo d'appello assorbe il secondo motivo;
il terzo motivo ri- guarda la regolamentazione delle spese di lite, da effettuarsi in ossequio al principio di soccombenza.
L'appellata sentenza deve pertanto essere integralmente confermata.
SPESE DEL GIUDIZIO
Le spese seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c.; e Parte_1 [...]
devono essere condannati a pagare a ciascuna delle parti appellate co- Parte_4
stituite le spese di lite del presente grado di giudizio;
le spese si liquidano, con riferi- mento al valore di € 19.021,46 ( scaglione da € 5.200,00 ad € 26.000,00), secondo i parametri minimi di cui al DM 147/2022, tenuto conto della non particolare comples- sità delle questioni trattate, della natura della causa e dell'impegno profuso dal legale.
E precisamente, sia in favore di , in proprio e quale titolare dell'im- Controparte_1
presa individuale P.A. Immobiliare di IN AL, nonché in favore di CP_2
arch. , in proprio e quale professionista associato nella “ Plan Associati Labo- CP_2
ratorio di Architettura”:

1.Fase di studio € 567,00

2. Fase introduttiva € 461,00 ;

3. Fase istruttoria/trattazione € 922,00;

3. Fase decisionale € 956,00;
Totale € 2.906,00 oltre rimb. forf. 15%, iva e cpa.
Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente respinto.
10

P.Q.M.

LA CORTE D'APPELLO definitivamente deliberando, contrariis rejectis, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
Respinge l'appello proposto da e avverso la sen- Parte_1 Parte_2
tenza Tribunale della Spezia n. 600/2023 pubblicata il 4/9/2023, che conferma inte- gralmente;

Dichiara tenuti e condanna e in solido tra loro, a Parte_1 Parte_2
pagare in favore delle parti appellate costituite , in proprio e quale ti- Controparte_1
tolare dell'impresa individuale P.A. Immobiliare di IN AL , nonché CP_2
arch. , in proprio e quale professionista associato nella “ Plan Associati Labo- CP_2
ratorio di Architettura”, le spese di lite del presente grado di giudizio che liquidano, per ciascuna parte, in € 2.906,00 per compensi professionali, oltre rimborso forf.
15%, iva e cpa.
Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente respinto
Genova, 24/4/2025
Giudice Ausiliario Relatore
Dott.ssa Lucia Franzese
Il Presidente
Dott. Rossella Atzeni
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