RG 5223 2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 5223 2023 r.g.
tra
e rappresentato e difeso Parte_1 Parte_2 dall'avv. FAGGION DAVIDE
E
rappresentata e difesa dall'avv. FOLETTO ILARIA Controparte_1
Oggi 15/05/2025 ad ore 10:01 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per l'avv. FAGGION Parte_1 Parte_2
DAVIDE
Per l'avv. FOLETTO ILARIA Controparte_1
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
In particolare, l'avv. Faggion precisa le conclusioni come segue: accertato quanto esposto e documentato e, in particolare, l'inadempimento della conduttrice, dichiarare tenuta e conseguente condannare la signora al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma di € Controparte_1
31.579,00 o quella diversa che risulterà in corso di causa o sarà liquidata anche secondo equità, di cui € 6.200,00 a titolo di canoni di locazione, di € 9.000,00 a titolo di indennità di occupazione dal
31.10.2022 al 30.3.2023, € 14.579,00 (iva compresa se dovuta) per il ripristino della pavimentazione originaria, € 1.800,00 per risarcimento dei danni per la mancata disponibilità dei locali nel periodo necessario a ripristinare i locali, oltre € 2.634,47 per spese legali per la fase di esecuzione dello sfratto, spese CTU per € 779,90 oltre imposta e contributi, €732,00 per spese di carotaggio svolte in ambito CTU oltre interessi dal dovuto al saldo ed operando parziale compensazione con l'importo del deposito cauzionale, pari a € 3.600,00 aumentato degli interessi di
Legge, per le ragioni esposte in premesse.

Con vittoria di spese e competenze di lite, compreso il procedimento di Mediazione, oltre spese generali, iva e cpa.
Chiede di depositare bonifico di €732,00.
L'avv. Foletto insiste per le argomentazioni in fatto e diritto degli scritti difensivi e in particolare per la indeterminatezza/erroneità delle somme indicate nella conclusionale e nel ricorso introduttivo. In particolare, sulla duplicazione degli importi rispetto alla indennità da occupazione di un immobile che è stato occupato fin da subito e l'aggiunta del risarcimento del danno contemporaneo. In particolare, sulla CTU si rileva che anche la CTU indica delle voci solo ipotetiche, ad esempio il punto 3 (€ 3.000,00 di eventuale levigatura qualora non si ottenga un risultato soddisfacente). Si ritiene infatti che il danno non sia concreto ed attuale visto che non è stata rifatta la pavimentazione e quindi è solo ipotetica e comunque se è vero che la pavimentazione non era stata autorizzata come richiedeva il contratto specificamente è pur vero che non si tratti di un danno in senso stretto e che vada valutato rispetto ad un principio anche di compensazione lucri cum damno. Contesta la fattura dell'impresa Cavion in quanto non depositata dal CTU e mai autorizzata dal giudice.
L'avv. Foletto conclude come segue: Rigettare le domande dei ricorrenti in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque per i motivi di cui in narrativa.
Con vittoria di spese e competenze di lite, compreso il procedimento di mediazione.
Chiede che i danni siano valutati in forma equitativa.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio
Riaperto il verbale alle ore 20:00, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta a ruolo il 25/10/2023 al n. 5223 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2023 promossa da
, Parte_1 C.F._1 Parte_2
) e , ) con l'avv. C.F._2 Parte_1 C.F._3
FAGGION DAVIDE ) elettivamente domiciliati presso lo studio del C.F._4
difensore;
- RICORRENTE- contro
) con l'avv. FOLETTO ILARIA Controparte_1 C.F._5
), domiciliato presso il difensore C.F._6
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: occupazione senza titolo di immobile
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con ricorso ex art. 447 bis cpc, e – sul Parte_1 Parte_2 Parte_1
presupposto per cui con contratto del 10/9/2020 avevano locato alla ditta individuale I Preziosi di
Teresa, in persona della titolare , l'immobile ad uso negozio sito in Vicenza;
che Controparte_1 il canone di locazione era di €1.800,00 mensili, ridotto a € 1.600,00 per il primo anno e a € 1.700,00 per il secondo;
che la conduttrice era rimasta morosa;
che il 19/10/22 veniva convalidato lo sfratto per morosità; che la conduttrice aveva manifestato la volontà di restituire l'immobile entro il 5/12/22; che all'inizio del rapporto la conduttrice, per ragioni estetiche, aveva fatto posare un pavimento in gres effetto legno, assicurando che sarebbe stato del tipo c.d. flottante, così da poterlo agevolmente togliere in qualsiasi momento senza danneggiare quello esistente;
che al sopralluogo del 7/12/22 era stata riscontrata la presenza di scaffali in legno sul soppalco, di un pannello con applicata una gigantografia e, soprattutto, della pavimentazione in gres “finto legno”; che con pec del 14/12/22, il procuratore della resistente aveva offerto la riconsegna delle chiavi comunicando che le modifiche non sarebbero state asportate;
che il procuratore di parte ricorrente aveva ribadito la volontà di riottenere l'immobile privo della pavimentazione contestata;
che il 15-27/1/23 era stata notificata la convalida di sfratto e il 29/3/23 era stato eseguito lo sfratto – ha adito l'intestato
Tribunale al fine di sentir condannare la resistente al pagamento di €25.935,36, con compensazione del deposito cauzionale per 3.600,00.
Si è costituita chiedendo il rigetto delle avverse pretese. Controparte_1
In particolare, la resistente ha dedotto di aver potuto previamente vedere l'immobile solo quando ancora era occupato dalla quando la pavimentazione era coperta dal mobilio esistente ed in Pt_3
particolare, su un lato, da un mobile con scarpe in esposizione e il muro di fronte alla porta di ingresso era in parte coperto da un mobile e che al momento dell'ingresso il pavimento era rovinato.
Ha, altresì, dedotto che dei lavori erano a conoscenza i proprietari che non avevano obiettato alcunché. Ha, ancora, osservato di aver acquistato a proprie spese dal precedente conduttore l'impianto di condizionamento.
La conduttrice ha, poi, sottolineato che all'incontro del 07.12.2022, i proprietari non avevano accettato la restituzione delle chiavi, sostenendo che l'immobile non fosse libero e di aver, quindi, per il tramite del proprio avvocato offerto la restituzione dell'immobile libero da beni e persone, con pec del 14.12.2022, 29.12.2022, 27.02.2023 e 16.03.2023.
Ha, infine, aggiunto che l'ufficiale Giudiziario, a seguito di sopralluogo del 30.03.2022, aveva redatto il verbale dal quale era emerso che effettivamente a quella data l'immobile era già libero da cose e persone, fatta eccezione per due scaffali e per il pavimento e la gigantografia e che l'immobile già dall'aprile di quell'anno era stato nuovamente locato a terzi, mantenendo la pavimentazione posata dalla conduttrice.
Il giudice ha proposto la definizione della controversia ex art. 185 bis cpc mediante riconoscimento a parte ricorrente di € 15.100,00 (oltre spese convalida già riconosciute e spese vive della fase di esecuzione) oltre alle spese di lite per questo giudizio per €1000 omnia.
La proposta non è stata accettata ed è stata svolta CTU.
All'udienza del 15/5/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione. ***
Il ricorso è fondato per quanto di ragione.
Venendo ai canoni non pagati, si tratta delle mensilità di marzo – agosto 2022, oltre a € 500 per febbraio 2022 e € 1.700,00 per settembre 2020 e € 1800,00 per ottobre 2022.
Totale € 14.200,00 da cui detrarre €8.000,00 già corrisposti e quindi € 6.200,00 ancora da versare.
Orbene le doglianze della conduttrice possono valere solo per l'importo del canone di settembre
2020, dovuto per €1.600,00, con un totale da corrispondere alle locatrici di € 6.100,00.
D'altra parte, i conti qui fatti tengono conto del canone ridotto e, quindi, in corrispondenza con gli accordi delle parti
Per quanto attiene alla indennità di occupazione per il periodo dal 31/12/22 al 30/3/23, mette conto evidenziare che la conduttrice ha, in realtà, messo a disposizione dei proprietari l'immobile fin dal
16/12/22 (doc. 4 resistente).
Come noto, la riconsegna dell'immobile locato presuppone l'adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209 comma 2 c.c., che rappresenta l'unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207).
Tuttavia, l'adozione da parte del conduttore di altre modalità purché serie, concrete e tempestive
(come ad esempio la convocazione per iscritto del locatore per consegnargli le chiavi dell'immobile e redigere il verbale di consegna) aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è idonea ad evitare la mora del conduttore, circa l'esecuzione della sua prestazione e a produrre ogni altro effetto, connesso alla dichiarazione di volontà da lui espressa sostanzialmente.
In particolare, se l'immobile, al momento dell'offerta restituzione, richiedeva notevoli lavori per essere messo in condizioni di "normale utilizzo", deve ritenersi che sussistesse un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore.
Ora, nel caso di specie, è vero che la conduttrice aveva svolto dei lavori e, tuttavia, non si tratta di opere che precludessero il normale utilizzo del bene, tanto più che ad oggi lo stesso è locato a terzi con la pavimentazione modificata dalla conduttrice.
Pertanto, non si ritiene di dover riconoscere tale voce di danno, in quanto il rifiuto delle chiavi da parte della parte locatrice risulta essere contraria a buona fede.
Venendo alla richiesta di spese di rimessa in pristino dei locali oggetto del contratto di causa, la
CTU in atti, con ragionamento esente da critiche ha concluso che sono dovuti € 11.870,00 oltre oneri fiscali. Tuttavia, €3.000,00 sono spese meramente eventuali e, quindi, risultano dovuti € 8.870,00 oltre oneri fiscali.
La somma deve essere, tuttavia, ridotta del 30% posto che il pavimento dell'immobile, al momento della consegna alla conduttrice non risultava in perfette condizioni, come da foto dimesse da parte resistente. Si stima quindi congruo liquidare € 6.209,00.
Il tempo occorrente per i lavori è minimale, dovendosi far riferimento ai 5 gg indicati dal CTU e non anche ai 15 per ottenere le relative autorizzazioni, che di certo non precludono l'utilizzo del bene.
Tenuto conto che i 5 gg di lavoro non sono funzionali a far scattare il diritto alla indennità di occupazione, si ritiene congruo non liquidare tale somma.
Venendo alle ulteriori spese richieste dai ricorrenti, viene in discorso la richiesta delle spese legali della procedura di esecuzione dello sfratto che, tuttavia, parte ricorrente quantifica nella misura di
€2.634,47, ma la richiesta risulta inammissibile non essendo questo il procedimento naturale per tale accertamento. Tanto più che non risulta esservi un pagamento da parte dei ricorrenti ma un mero preavviso di fattura.
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, a carico della resistente, nella misura di cui in dispositivo, sulla base del DM 10/03/2014, n. 55, come da ultimo modificato, tenuto conto della natura della controversia e della sua complessità, con riferimento al valore della causa, parametro minimo, per le fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale. Sono dovute le spese borsuali per € 264,00.
Sono infine dovute € 200 per la mediazione ivi comprese le spese vive.
Sono, definitivamente poste a carico della parte resistente le spese di CTU e la fattura intestata a
Impresa per 732,00, in quanto nella CTU si trova traccia di un preventivo di spesa CP_2
redatto dalla medesima e, pertanto, è ragionevole ritenere che tale compenso sia strettamente collegato alla perizia.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
ACCOGLIE per quanto di ragione la domanda di parte attrice e per l'effetto CONDANNA
a corrispondere a e € 6.100,00 Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Parte_1
per canoni di locazioni non pagati e € 6.209,00 oltre oneri fiscali per i danni. DICHIARA inammissibile la domanda di e volta Parte_1 Parte_2 Parte_1
a vedersi corrispondere € 2.634,47 per spese di lite della fase di esecuzione dello sfratto;

CONDANNA a rifondere a e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 Parte_1 le spese di lite che liquida in € 2.540,00 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA oltre spese borsuali per € 264,00 e spese di mediazione per € 200 comprensive delle spese vive;

Pone a carico di le spese di CTU oltre a €732,00 per spese connesse;
Controparte_1
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Così deciso in Vicenza il 15/05/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello