N. R.G. 3323/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO di MILANO
Quarta Sezione CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
dott.ssa Anna Mantovani Presidente dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliera dott.ssa Cristina Giannelli Consigliera rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3323/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. PIETRO Parte_1 C.F._1
GORGOGLIONE
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._2
GIANDOMENICO GRAZIANO e dell'avv. CARMINE GUERRA
APPELLATA
e contro
(C.F./P.IVA ), con il Controparte_2 P.IVA_1
patrocinio degli avv.ti ALESSANDRO BRAMBILLA ed ANNA TERESA VENTURA
APPELLATO
pagina 1 di 8 OGGETTO: impugnazione della sentenza del Tribunale di Milano n. 9112/2024 pubblicata il
21/10/2024; materia: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“In via principale: 1) Riformare la sentenza impugnata e, per l'effetto:
- dichiarare la legittimità del recesso esercitato da Parte_1
- rigettare la domanda riconvenzionale di Controparte_1
- condannare a restituire il doppio della caparra, pari a € 60.400,00; Controparte_1
- rigettare la domanda di indennità di occupazione proposto da Controparte_1
- rigettare la domanda di rimborso delle spese condominiali proposta da Controparte_1
- condannare e il alla rifusione delle Controparte_1 Controparte_2 spese di lite di entrambi i gradi di giudizio ad Parte_1
In via subordinata:
2) Riformare la sentenza impugnata limitatamente ai capi relativi all'indennità di occupazione e al rimborso delle spese condominiali e, per l'effetto:
- rideterminare in misura equa la misura dell'indennità di occupazione;

- rideterminare in misura equa la misura delle spese condominiali.
Con vittoria di spese, diritti e onorari di entrambi i gradi di giudizio, e restituzione di quanto eventualmente già corrisposto in adempimento della sentenza di primo grado.”

Per Controparte_1 voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Milano, contrariis reiectis,
confermare integralmente la sentenza impugnata, rigettando tutti i motivi di impugnazione proposti in quanto infondati in fatto e diritto;
nella denegata ipotesi in cui si ritenesse accertata la sussistenza di vizi, rigettare in ogni caso l'impugnazione e le domande avversarie in ragione delle difese ed eccezioni di cui in narrativa, compresa la non gravità e non imputabilità dell'inadempimento a
[...]

CP_1
nella denegata ipotesi di accoglimento dell'impugnazione e delle domande avversarie, accertata la natura condominiale dei vizi lamentati da condannare il Parte_1 Controparte_2
a corrispondere in favore di la somma che dovesse dichiararsi da quest'ultima Controparte_1 dovuta ad Parte_1
in ogni caso, condannare l'appellante alle spese e competenze di ogni fase e grado del giudizio, compresa la fase inibitoria.

Per il : Controparte_3
“Respingersi il gravame siccome destituito di fondamento. In subordine, rigettarsi le domande di manleva e di condanna al risarcimento del minor valore avanzate da nei confronti Controparte_1 del Condominio, siccome destituite di fondamento, prive di nesso causale e comunque non provate. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze di lite, oltre IVA e CPA, di entrambi i gradi di giudizio.”

pagina 2 di 8 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 9112/2024 pubblicata il 21.10.2024, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa promossa da contro ha respinto la Parte_1 Controparte_1
domanda proposta da di accertamento della legittimità ex art. 1385 c.c. del recesso dal contratto Pt_1 preliminare di compravendita dell'immobile sito in , comunicato il Controparte_2 Controparte_3
30.6.2020, ed ha accolto la domanda riconvenzionale proposta da di accertamento CP_1 dell'avvenuta risoluzione di diritto del medesimo contratto preliminare, accertando il diritto di a trattenere la caparra ricevuta di € 30.200,00 e condannando alla corresponsione CP_1 Pt_1 dell'indennità di occupazione dell'immobile -nel cui possesso anticipato era stata immessa e che era stato rilasciato nel gennaio 2023- per € 18.600,00 e al rimborso delle spese condominiali relative al periodo dell'occupazione per € 2.191,60, oltre che alla rifusione delle spese di lite della convenuta e del terzo chiamato. CP_1 CP_2
In particolare, in Tribunale ha osservato che:
- la promissaria acquirente –immessa anticipatamente nel possesso dell'immobile- aveva Pt_1
portato, a sostegno della sua comunicazione di recesso del 30 giugno 2020, la presenza di immissioni di gas provenienti dalla canna fumaria condominiale posta accanto al balconcino dell'abitazione, immissioni che rendevano l'appartamento promesso in vendita non abitabile;
nella comunicazione l'acquirente dava atto che, a seguito delle sue segnalazioni, il aveva provveduto CP_2 all'allungamento della canna fumaria mediante inserimento di una prolunga di circa due metri, ma che ciò nonostante le immissioni non erano cessate. Con l'atto di citazione l'acquirente aveva aggiunto, quali ulteriori cause fondanti la legittimità del proprio recesso, le irregolarità urbanistiche ed edilizie che sarebbero emerse in sede di ATP;

- la promittente venditrice aveva invece posto a sostegno della sua domanda risolutoria il CP_1 fatto che l'acquirente non aveva corrisposto le rate mensili pattuite in contratto a titolo di integrazione della caparra confirmatoria, omesso pagamento che costituiva motivo di risoluzione di diritto del contratto preliminare secondo la clausola risolutiva espressa pattuita;

- poiché durante l'ATP non era stato accertato, in mancanza di apposite indagini mai effettuate, che le immissioni lamentate perdurassero anche a seguito del prolungamento della canna fumaria, e poiché il mancato pagamento, da parte della promissaria acquirente, delle ulteriori rate di caparra confirmatoria costituiva effettivamente evento contemplato nella clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto pagina 3 di 8 preliminare -clausola di cui la venditrice dichiarò di volersi avvalere con missiva del 17 settembre
2020- doveva essere accolta la domanda risolutoria proposta dalla convenuta venditrice.
Il Tribunale ha dunque accertato l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare, dichiarando il diritto di a trattenere la caparra ricevuta e condannando a versarle l'indennità di CP_1 Pt_1
occupazione sino al mese di gennaio 2023 e a rimborsarle le spese condominiali relative al periodo dell'occupazione, con assorbimento della domanda “di manleva” proposta da nei confronti CP_1
del Condominio terzo chiamato.


2. Il presente giudizio di appello
ha proposto appello avverso la predetta sentenza, deducendo: Parte_1
- che erroneamente il Tribunale aveva respinto la propria domanda ex art. 1385 c.c., posto che l'ATP aveva accertato la presenza di gas nell'appartamento prima dell'intervento di prolungamento della canna fumaria e non aveva escluso che le immissioni permanessero dopo tale intervento;

- che erroneamente il Tribunale non aveva valutato le altre motivazioni poste a supporto della domanda ex art. 1385 c.c. come articolate in atto di citazione;

- che erroneamente il Tribunale aveva accolto la domanda di risoluzione proposta dalla venditrice, posto che le rate integrative della caparra legittimamente non erano state pagate considerati i vizi da cui era affetto l'immobile e posto che, in ogni caso, l'inadempimento lamentato non era grave;

- che l'indennità di occupazione era stata quantificata in misura eccessiva, posto che essa acquirente aveva chiesto sin da subito la nomina di un custode giudiziario dell'immobile nelle more degli accertamenti espletandi, istanza che però non era stata accolta;
solo per evitare che i luoghi fossero modificati dalla venditrice ella era rimasta nell'immobile sino al gennaio 2023;
- che dunque anche la condanna al rimborso delle spese condominiali relative al periodo di occupazione appare scorretta, così come la condanna di alla rifusione delle spese di lite. Pt_1
e il si sono costituiti, chiedendo la Controparte_1 Controparte_2
conferma della sentenza impugnata, insistendo nella domanda di manleva nei confronti del CP_1
per il denegato caso di riforma, anche parziale, della sentenza impugnata. CP_2
La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 21 maggio 2025.


4. Decisione
L'appello è infondato e dev'essere respinto, con integrale conferma della sentenza impugnata.
pagina 4 di 8 La Corte osserva che in assenza di prova – gravante su che invoca la legittimità del recesso Pt_1
comunicato il 30 giugno 2020 – della permanenza delle immissioni di gas alla data della comunicazione del recesso, ed in assenza peraltro di sufficienti indizi della sussistenza e consistenza delle immissioni lamentate a quella data, stante l'omessa produzione delle asserite segnalazioni asseritamente al Sindaco, ai Vigili urbani e alla ASL (i docc. 4 e 5 non risultano prodotti in atti) e della solo citata perizia di parte (anche il doc. 7 menzionato in citazione di primo grado non risulta prodotto in atti), corretto appare il procedimento decisionale del Tribunale che, preso atto della mancanza di prova circa le ragioni fondanti il recesso comunicato da e della conseguente illegittimità del Pt_1
mancato versamento delle ulteriori rate integrative della caparra confirmatoria, ha accertato l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare per effetto della missiva del 17.9.2020 con cui la promittente venditrice dichiarò di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa CP_1
pattuita nel preliminare.
Contrariamente a quanto asserito dall'appellante, invero, il CTU non ha mai accertato la sussistenza di immissioni nocive nell'appartamento di tanto meno a seguito dell'installazione della Pt_1
“prolunga” della canna fumaria da parte del che ha portato lo sbocco dei fumi ad oltre 4 CP_2
metri oltre il piano di calpestio del terrazzino. Nessuna indagine fu fatta, secondo quanto dichiarato dal medesimo consulente, a causa del mancato accordo delle parti sull'anticipazione delle spese necessarie
(cfr. relazione di ATP, pag. 14).
Sul punto, il CTU si è limitato ad osservare che l'impresa installatrice della “prolunga”, pur avendo dichiarato nella certificazione rilasciata di aver espletato l'intervento secondo le regole dell'arte secondo la norma tecnica UNI7129/15, non aveva però specificato con quali modalità era stato effettuato il raccordo tra la canna fumaria preesistente (la cui sezione quadrata con raggio equivalente di circa 13 cm, come da documentazione del costruttore, era di dimensioni notevolmente più ridotte) e la “prolunga” di sezione circolare del diametro di 20 cm;
circostanza per effetto della quale residuavano dubbi sull'utilità dell'intervento (“La mancanza di tali informazioni non consente di stabilire se l'intervento realizzato produce benefici apprezzabili ai fini della dispersione dei gas pesanti e/o eventuali disfunzioni sul funzionamento delle caldaie collegate alla canna fumaria”: pag.
13 della relazione).
Ora, è evidente che il “dubbio” sulla possibile persistenza di immissioni nocive all'interno dell'appartamento promesso in vendita non poteva integrare la prova dell'inadempimento di non scarsa pagina 5 di 8 importanza del promittente venditore, necessario per fondare il legittimo recesso del promissario acquirente ex art. 1385, 2° comma, c.c.
Ciò detto, poiché l'esercizio del potere di recesso presuppone l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte, correttamente il Tribunale, a fronte di una dichiarazione di recesso fondata esclusivamente sulla -presunta ma indimostrata- inagibilità dell'appartamento promesso in vendita derivante dalla pretesa sussistenza di immissioni nocive anche successivamente all'installazione della “prolunga” da parte del Condominio, ha respinto l'unica domanda proposta dall'attrice ovvero la domanda di accertamento della legittimità del recesso comunicato il 30 Pt_1 giugno 2020, tanto più che il contratto preliminare di compravendita implicava l'obbligo, per la promittente venditrice, di trasferire alla promissaria acquirente il bene immobile privo di vizi alla data prevista per la stipula del contratto definitivo, che nel caso di specie non sarebbe stato stipulato prima del 20 ottobre 2020 (cfr. art. 9 del contratto preliminare).
Altrettanto corretta è dunque la decisione del Tribunale - una volta accertata la non legittimità del recesso comunicato il 30 giugno 2020 dall'acquirente e la conseguente non legittimità del rifiuto di di corrispondere le rate di integrazione della caparra confirmatoria- di accogliere la domanda di Pt_1 accertamento dell'avvenuta risoluzione di diritto del contratto per effetto della comunicazione del 17 settembre 2020, con cui la promittente venditrice dichiarò di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 5 del contratto preliminare.
Le nuove deduzioni di inadempimento formulate da con l'atto di citazione in primo grado - Pt_1 relative alla presunta inabitabilità dell'appartamento legate all'insufficiente dimensionamento dell'immobile (sottotetto recuperato), all'assenza della seconda camera (che è in realtà un guardaroba), alla minore superficie calpestabile e all'assenza delle “paretine” quali divisori degli anditi della mansarda inferiori ad 1,50 m. – avrebbero potuto essere valutate dal giudice come soltanto qualora i) fossero state oggetto di una domanda diversa da quella fatta valere in giudizio (accertamento della legittimità del recesso comunicato il 30 giugno 2020), ad esempio una domanda di una pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice e ii) non fosse già intervenuta la risoluzione di diritto del medesimo contratto per effetto della comunicazione di in data 17.9.2020. CP_1
Poiché, invece, come è stato correttamente accertato, il contratto preliminare per cui è causa si è risolto di diritto ai sensi dell'art. 5 del contratto inter partes con la ricezione, da parte dell'odierna appellante,
pagina 6 di 8 della comunicazione in data 17.9.2020, e poiché in ogni caso l'appellante non ha formulato domande diverse da quella di accertamento della legittimità del recesso comunicato il 30 giugno 2020, esercitato esclusivamente per le condotte inadempienti in tale atto contestate alla promittente venditrice, le predette nuove deduzioni di inadempimento non potevano essere considerate.
Quanto poi al contestato riconoscimento, in favore di dell'indennità di occupazione, e al CP_1
conseguente conteggio delle spese condominiali da rimborsare, lo stesso appare del tutto corretto: è pacifico, infatti, che l'appartamento sia stato riconsegnato soltanto nel mese di gennaio 2023. La circostanza per cui avrebbe inutilmente chiesto la nomina di un custode giudiziario e quella per Pt_1 cui l'appellante non avrebbe più fisicamente occupato l'appartamento sin dal 2020 appaiono del tutto irrilevanti, posto che l'unico evento idoneo a sancire la restituzione dell'immobile alla proprietaria è quello della riconsegna delle chiavi, avvenuta appunto, per espressa ammissione della stessa appellante, dopo l'ordinanza del gennaio 2023. L'obbligo di rimborso delle spese condominiali per tutto il periodo in cui l'immobile è rimasto nella disponibilità di discende poi direttamente dall'art. 6 del Pt_1
contratto inter partes.
In definitiva, l'appello deve essere integralmente respinto, con conseguente assorbimento della domanda di “manleva” riproposta da in questa sede nei confronti del per il CP_1 CP_2
denegato caso di accoglimento del gramave.
Le spese del presente giudizio di appello – ivi comprese quelle del sub procedimento ex art. 351 c.p.c. - seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.
Sussistono altresì i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
1. respinge l'appello proposto da per l'effetto: Parte_1
2. conferma integralmente la sentenza impugnata n. n. 9112/2024 emessa dal Tribunale di Milano e pubblicata il 21.10.2024;
3. condanna l'appellante a rimborsare a le spese di lite del presente grado Controparte_1
d'appello, che si liquidano in € 11.902,00 per compenso professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e pagina 7 di 8 rimborso spese generali al 15%;
4. condanna l'appellante a rimborsare al le spese di lite Controparte_2 del presente grado d'appello, che si liquidano in € 5.250,00 per compenso professionale, oltre i.v.a. se dovuta, c.p.a. e rimborso spese generali al 15%;
5. dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del DPR 115/2002, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte in data 21 maggio 2025.
La Cons. rel. La Presidente
Cristina Giannelli Anna Mantovani
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