R.G.N. 2672/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
Nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Adriana Cassano Cicuto Presidente relatore
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere
Dott. Antonio Corte Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 26.09.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 359/2024, pubblicata il 26/03/2024,
TRA
C.F. Parte_1 P.IVA_1
(C.F. di via Isacco 3/5 Parte_2 P.IVA_2
– via Vittorio Veneto 1 Fino Mornasco in persona dell'amministratore pro tempore entrambi rappresentati e difesi dagli Avv. Tononi Correale Alessandra ed Eugenio Antonio Correale, unitamente all'Avv. Alessandra Maria Colombo ed elettivamente domiciliati in Milano Viale
Campania 26 A -APPELLANTI
CONTRO
( C.F. ) rappresentato e difeso dall'Avv. Michele CP_1 C.F._1
Trioni ed elettivamente domiciliato in Como via Giulini 12
-APPELLATO-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 359/2024, pubblicata il
26/03/2024, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.”.

CONCLUSIONI:
Per e Parte_1 Parte_2
[...] pagina 1 di 9 “Piaccia al Giudice adito, in accoglimento dello spiegato gravame e riformata integralmente la sentenza impugnata, così provvedere: ogni diversa domanda ed eccezione rigettate, dichiarare le domande avversarie improcedibili, ovvero rigettarle per intervenuta decadenza dell'attore dal diritto di impugnare la delibera del 30 giugno 2022 e comunque in quanto improcedibili ed infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio e della procedura di mediazione.”
Per Michele Volo:
“Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Milano adita, previe le declaratorie di rito e di Legge del caso, disattesa e respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in atti:
In via pregiudiziale:
Dichiarare inammissibile l'appello proposto da Parte_1
e ai sensi e per gli effetti di cui agli
[...] Parte_2 artt. 342 e 348 bis c.p.c., per le motivazioni tutte di cui in atti.
In via principale e nel merito:
Respingere la domanda degli appellanti in quanto infondata in fatto ed in diritto e, per
l'effetto, confermare la sentenza n. 359/2024, pronunciata dal Tribunale di Como – Dott.ssa
Porrini, per tutte le ragioni di cui alla comparsa di costituzione in appello, nonché per quelle di cui agli atti di primo grado dell'esponente, da aversi qui per trascritti e riproposti, in una con le istanze tutte in essi contenute ivi comprese quelle istruttorie (prima/seconda/terza memoria ex art. 171 cpc rispettivamente depositate il 4.07.23 – 24.07.23 – 1.09.23).
In ogni caso:
Con vittoria di spese, competenze e spese tutte di lite oltre ad accessori di legge sia del presente giudizio che del primo grado.”

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Il giudizio di primo grado:
Con atto di citazione datato 08.03.2023 impugnava avanti il Tribunale di Como CP_1 la delibera assunta dal Controparte_2 in data 30.06.2021 chiedendo in via principale che venisse dichiarata
[...]
pagina 2 di 9 nulla e conseguentemente annullata e, nel merito, di dichiarare nulla e/o inefficace e/o illegittima il punto 2 della suddetta delibera che esclude i proprietari dei box, posti auto e cantine dall'utilizzo degli spazi comuni quali piscina, campo da tennis ecc.

Si costituivano con comparsa il ed il eccependo Parte_1 Parte_2
l'improcedibilità della domanda per mancata partecipazione al primo incontro di mediazione nonchè la decadenza dall'impugnazione essendo scaduti i termini di cui all'articolo 1137 c.c. e nel merito osservando:
1) che sia la delibera impugnata che quella del 2012 erano coerenti con il regolamento laddove all'art 9 richiamava l'articolo 9 lettera b che prevedeva che “è facoltà dell'assemblea, ai fini del miglior esito della gestione, adottare una diversa disciplina di utenza e, per giusta causa, la sospensione dell'uso in via provvisoria o definitiva”;
2) che non vi era alcun rapporto di pertinenzialità fra il box e gli impianti sportivi e che le rimesse attoree costituivano pertinenza dell'abitazione attorea di altro complesso;

3) che il regolamento non era efficace in quanto costituitosi dopo l'atto pilota del 3.04.2008 e pertanto non poteva derogare ai criteri legali;

Con ordinanza 13.09.2023 il Giudice rilevava come il procedimento di mediazione fosse stato validamente instaurato e portato a termine. Con la medesima ordinanza ammetteva l'interpello e le prove per testi dedotte dall'attore.
Il giudizio esitava nella Sentenza n. 359/2024 che accertava la decadenza dell'attore per decorrenza dei termini ex art 1137 cc dalla domanda di annullabilità, non riteneva sussistenti i presupposti per dichiarare la nullità di tutta la delibera ed accoglieva declaratoria di nullità del punto 2 dell'ordine del giorno.
Il presente giudizio di appello:
Avverso la suddetta sentenza interponevano appello il Parte_3
“ ed il deducendo i seguenti motivi di
[...] Parte_2 gravame:

1. erronea affermazione della natura convenzionale del regolamento pacificamente redatto dal costruttore dopo la costituzione del condominio e mai recepito in un atto traslativo trascritto e formato da tutti i partecipanti al condominio;

pagina 3 di 9 2. erronea utilizzazione del regolamento redatto da un terzo per attribuire all'attore la contitolarità degli impianti sportivi;

2bis. erronea interpretazione della clausola 9 del regolamento e travisamento della delibera impugnata;

3. erronea e debordante utilizzazione del regolamento non contrattuale e di deposizioni testimoniali per attribuire all'attore la contitolarità degli impianti sportivi;

4. violazione dell'art. 1117 e dell'art. 1123 n. 3 c.c.; mancata considerazione dell'insussistenza del rapporto di pertinenzialità tra gli impianti sportivi e i box, oltre tutto costituenti pertinenza di abitazione ubicata in diverso condominio;

5/6. violazione dell'art. 1117 e dell'art. 1123 n. 3 c.c. e la mancata considerazione della sussistenza di condominio parziale degli impianti sportivi;

7. riforma delle spese di lite 1 grado
Si costituiva in giudizio eccependo preliminarmente l'inammissibilità CP_1 dell'appello ex art 342 e 348 bis cpc e nel merito contestando quanto dedotto dagli appellanti chiedendo il rigetto dell'appello con conferma della sentenza impugnata.
All'udienza di prima comparizione, la Corte fissava per la rimessione al collegio ex art. 352
c.p.c. l'udienza del 20.05.2025 con assegnazione dei termini perentori di legge per deposito di conclusioni e memorie conclusionali.
Trattenuta in decisione alla predetta udienza, la causa veniva decisa nella camera di consiglio del 26.05.25.
***
La preliminare eccezione di inammissibilità dell'appello ex 348 bis c.p.c. può ritenersi implicitamente superata e disattesa dalla Corte con l'ordinanza di fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, momento incompatibile con l'adozione di un provvedimento ai sensi della norma invocata (cd. “ordinanza filtro”) .
Invero, detta pronuncia di inammissibilità può essere emessa solo in limine litis, nei casi in cui l'appello appaia palesemente infondato in base ad una valutazione sommaria, che conduca a formulare un giudizio prognostico in termini di evidente alta probabilità di insuccesso del gravame.
Tale situazione, a giudizio della Corte, non è riscontrabile nel caso in esame, tenuto conto dell'oggetto della causa e delle questioni dibattute in fatto e in diritto, che si ritiene giustifichino una valutazione di merito.
Quanto all'ulteriore eccezione d'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. rileva il Collegio che, secondo la consolidata giurisprudenza della Corte di legittimità, alla quale pagina 4 di 9 questo Collegio aderisce pienamente, gli artt. 342 e 434 CPC, nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati del provvedimento impugnato e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, ovvero la trascrizione totale o parziale del provvedimento, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (cfr. Cass. ord. 13535 del 30/05/2018, Cass. ord. n. 7675 del 19/3/2019, Cass. S.U. sent. n. 27199 del 16/11/2017).
L'appello è pertanto ammissibile.
Tanto premesso, quanto al merito ritiene la Corte che l'appello sia infondato e debba essere respinto.
I motivi di gravame 1,2, 2bis e 3 possono essere trattati congiuntamente traendo tutti fondamento dal fatto che il regolamento condominiale, secondo la prospettazione degli appellanti, sarebbe inefficace in quanto costituito dopo l'atto pilota del 3.4.2008 e sarebbe dunque titolo inidoneo a fondare il diritto dell'appellato all'utilizzo degli impianti CP_1 sportivi comuni.
In particolare gli appellanti contestano la natura negoziale del regolamento in quanto redatto dal costruttore dopo la costituzione del condominio e mai recepito in un atto traslativo trascritto da tutti i partecipanti al condominio.
Contestano inoltre l'interpretazione fornita dal Giudice di primo grado della clausola 9 A che espressamente riconoscerebbe il potere dell'assemblea “ai fini del miglior esito della gestione” di adottare una diversa disciplina di utenza finanche sospendendone l'uso anche in via definitiva.
Contestano infine che le disposizioni testimoniali raccolte, circa il pagamento delle spese condominiali, possano in alcun modo incidere sul riconoscimento della titolarità delle parti comuni.
Tutti i motivi sono infondati e devono essere respinti.
Ritiene la Corte di condividere integralmente quanto rilevato dal Giudice di primo grado sul punto.
pagina 5 di 9 Il Regolamento, come richiamato nel contratto di acquisto dell'acquirente appellato, è di natura contrattuale essendo stato predisposto dall'originario costruttore-venditore su espresso mandato irrevocabile dei primi acquirenti. Il medesimo mandato era stato conferito anche per la redazione delle tabelle millesimali. Nell'atto pilota, in riferimento al mandato irrevocabile per la predisposizione del regolamento e delle tabelle millesimali veniva espressamente scritto “il tutto con promessa di rato, valido ed approvato sotto gli obblighi di legge”. Gli originari acquirenti infatti non hanno mai, né al tempo, né successivamente, sollevato alcuna obiezione in proposito, accettando di fatto tale regolamento in ogni sua parte.
Lo stesso risulta peraltro espressamente richiamato dall'assemblea stessa proprio al punto 2 dell'ordine del giorno impugnato.
Il regolamento deve dunque ritenersi pienamente efficace e la disciplina ivi contenuta dirimente nel caso di specie.
L'articolo 7 dispone che tutte le infrastrutture del complesso costituiscono beni comuni. Il successivo articolo 9 poi, con particolare riferimento a piscina e campo da tennis, prevede espressamente che le “le infrastrutture citate (piscina e campo da tennis) essendo strettamente correlate al complesso residenziale, sono da considerarsi beni comuni a tutti i condomini…in ragione della quota millesimale espressa con la tabella A millesimi di proprietà”. Dall'articolo
18 nella tabella A emerge pacificamente che sono attribuiti millesimi anche ai proprietari dei soli box.
Ha dunque errato l'assemblea quando al punto 2 della delibera ha escluso i proprietari dei box dall'utilizzo della piscina e del campo da tennis sulla base di quanto previsto dall'articolo 9 A.
Infatti l'articolo 9 citato afferma che l'assemblea, ai fini del miglior esito della gestione, può adottare una diversa disciplina di utenza, ma non accorda all'assemblea la possibilità di escludere il diritto di un condomino alla titolarità della quota del bene ed al suo utilizzo. Ai fini poi della sospensione dell'uso è prevista dal regolamento l'esistenza di una giusta causa che non risulta dedotta né allegata dagli appellanti neppure in primo grado.
Quanto alle risultanze delle deposizioni testimoniali sul punto, si osserva quanto segue.
Il Giudice di primo grado ammetteva ed espletava interrogatorio formale sulla persona di in qualità di Amministratrice pro tempore del Condominio, Avv. Torcellan in Parte_4 qualità di Curatore del Fallimento Complesso Villa Raimondi e il Sig. in qualità Controparte_3 di condomino proprietario di un box.
Le risultanze testimoniali hanno permesso di confermare che, in conformità a quanto previsto dal Regolamento, tutti i proprietari dei box ed in particolare l'appellato , hanno CP_1
pagina 6 di 9 effettivamente sempre contribuito, in proporzione ai propri millesimi, al pagamento degli oneri ordinari e straordinari relativi agli impianti sportivi, alla piscina, al tennis.
In conclusione quindi l'appellato, in quanto proprietario di box facente parte del
, assume la qualità di condomino. Parte_1
In base all'articolo 1138 c.c. il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità che gli appartiene, salvo che il titolo stabilisca diversamente. Nella fattispecie non vi è la presenza di alcun titolo che stabilisca in modo diverso o che limiti il diritto dei proprietari dei box sulle parti comuni.
Al contrario, il Regolamento di Condominio (pienamente efficacie per i motivi sopra richiamati) espressamente stabilisce che piscina e campo da tennis sono da considerarsi beni comuni a tutti i condomini in ragione della quota millesimale e le spese per la relativa manutenzione sono infatti ripartite fra tutti, compresi i proprietari dei box, in rapporto al valore proporzionale di ognuno.
I primi motivi di appello sono dunque infondati e vanno respinti.
Con il quarto motivo di gravame gli appellanti lamentano la violazione dell'art. 1117 e dell'art. 1123 n. 3 c.c. per la mancata considerazione dell'insussistenza del rapporto di pertinenzialità tra gli impianti sportivi e i box, oltre tutto costituenti pertinenza di abitazione ubicata in diverso condominio.
Anche tale motivo è infondato e deve essere respinto.
Va infatti evidenziato che i proprietari dei box corrispondono gli oneri limitatamente al complesso cioè al Supercondominio. Tale complesso è costituito da parco e Parte_1 infrastrutture comprensive della piscina, dei box, come da regolamento articolo da 3.1 a 3.6.
Dal stesso regolamento (art 4.2 e seguenti) emerge che sono costituite due entità condominiali principali strettamente connesse tra di loro ma separate, una che è il Controparte_2 che è costituito “da tutti i proprietari del da tutti i
[...] Parte_2 proprietari dei fabbricati satelliti, da tutti i proprietari del complesso box, cantine, parcheggi esterni scoperti” e l'altra dal che è costituito da tutti i Parte_2 proprietari delle unità immobiliari del fabbricato principale. Non appare quindi corretto parlare di rapporto di pertinenzialità fra il bene box e le unità immobiliari abitative.
Dopo tale distinzione, la pagina 10 del regolamento così conclude “i proprietari di complessi box, cantine, parcheggi esterni scoperti, fabbricati satelliti parteciperanno alla gestione di tutte le parti comuni del complesso, secondo quanto disciplinato nei regolamenti dei due enti condominiali sopra citati e nelle disposizioni particolari”.
pagina 7 di 9 La mancanza di un vincolo di pertinenzialità tra box e impianti sportivi quindi non assume rilevanza nei termini che qui interessano atteso che, come sopra è stato evidenziato, i proprietari dei box in quanto condomini hanno diritto di utilizzare i beni comuni.
Infine con il quinto e sesto motivo gli appellanti contestano la violazione dell'art. 1117 e dell'art. 1123 n. 3 c.c. per la mancata considerazione della sussistenza di condominio parziale degli impianti sportivi.
L'assunto è infondato.
Si ha condominio parziale quando una parte di beni comuni sia destinata all'utilizzazione di una sola parte dei condomini.
La Corte di Cassazione, rifacendosi al proprio consolidato orientamento, ha ribadito che la figura del condominio parziale ricorre ex lege tutte le volte in cui un bene (esempio scale) risulti, in ragione delle sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio. È evidente che tale fattispecie non può ricorrere nel caso degli impianti sportivi che in quanto beni comuni risultano fruibili da tutti i condomini.
Il settimo motivo di gravame concernente la riforma del capo della sentenza di primo grado sulle spese di lite è assorbito dal rigetto dell'appello e dalla conseguente conferma della sentenza.
In ogni caso appare del tutto condivisibile la decisione del Giudice di primo grado che ha peraltro giustamente ridotto di 2/5 l'importo a fronte del rigetto della domanda principale svolta da ed alla decadenza dalla domanda di annullamento. CP_1
In conclusione nessuno dei motivi di gravame è meritevole di accoglimento e l'appello va dunque respinto con conferma della sentenza di primo grado n. 359/2024.
In applicazione del principio di soccombenza processuale a carico degli appellanti e Parte_1 Parte_1 Parte_2 andranno poste le spese affrontate da per il presente giudizio di appello, liquidate CP_1 con applicazione dei parametri medi (valore indeterminabile - complessità bassa) per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e minimi per la fase di trattazione, consistente nella sola partecipazione all'udienza di prima comparizione, ma da liquidarsi necessariamente anche in appello (Cass. n. 30219/23).
Sussistono inoltre i presupposti per il versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, D.P.R.
n.115/2022.
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P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 359/2024 così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna gli appellanti in solido tra loro al pagamento in favore dell'appellato CP_1 delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 8.469,00 oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso in Milano, il 26.5.2025
Il Presidente Est.
Adriana Cassano Cicuto
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