N. R.G. 1970/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE d'APPELLO di BOLOGNA
SEZIONE III CIVILE
La Corte, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giovanni Salina Presidente Relatore dott.ssa Silvia Romagnoli Consigliere dott.ssa Antonella Romano Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1970/2023 promossa da:
(C.F. ) con il patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._1
CI IO, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Piazza Kennedy
n.22, RAVENNA.
APPELLANTE e
(C.F. Controparte_2
) con il patrocinio dell'Avv. VIOLA ORESTE e dell'Avv. DI DONATO P.IVA_1
EF, elettivamente domiciliata in Viale Randi 68/A, RAVENNA.
APPELLATA
CONCLUSIONI pagina 1 di 10 Le parti hanno precisato le conclusioni come da note sostitutive di udienza, ex art. 127 ter c.p.c., in data 11 marzo 2025.

FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., conveniva in giudizio, innanzi al Controparte_1
Tribunale di Ravenna, la società Controparte_2 Pt_1
chiedendo, in via principale, di accertare e dichiarare che, ai sensi degli artt. 1754, 1755
e 1757 c.c., non era maturato in capo all'agenzia immobiliare convenuta il diritto alla provvigione e, per l'effetto, dichiararsi non dovuto quanto già pagato dalla ricorrente, con condanna della convenuta agenzia immobiliare alla restituzione della somma di €
5.490,00 o, in via subordinata, condannare l'agenzia alla restituzione del predetto importo ai sensi dell'art. 2033 c.c.
Al riguardo, la ricorrente, quale nuda proprietaria dell'immobile sito in Via Metauro 29
a Ravenna, esponeva che : in data 1/11/2018, unitamente al proprio padre, quale usufruttuario, aveva conferito incarico di mediazione all'agenzia immobiliare CP_2
perché quest'ultima provvedesse a reperire un acquirente del suddetto immobile;
le
[...]
parti avevano pattuito che l'agenzia avrebbe maturato il diritto alla provvigione a seguito dell'accettazione da parte della venditrice della proposta di acquisto;
in data 10 novembre 2021, tale aveva formulato una proposta di acquisto che, Persona_1
all'art. 9, recava la condizione sospensiva con cui si subordinava l'efficacia del contratto di compravendita al conseguimento di un finanziamento entro le ore 24.00 del 31 dicembre 2021; nel medesimo contratto, era stato, inoltre, previsto che, entro il suddetto termine, dovesse essere comunicato al venditore e all'agenzia l'eventuale mancato avveramento della predetta condizione;
in data 6 dicembre 2021, l'agenzia CP_2
aveva emesso, nei confronti dell'attrice una nota pro forma con richiesta di pagamento, a titolo di provvigione, della somma di € 5.490,00 regolarmente corrisposta in data 9 dicembre 2021; l'affare in questione era, tuttavia, sfumato in quanto la promissaria acquirente non aveva ottenuto il finanziamento;
l'agenzia immobiliare, con missiva del
28 febbraio 2022, aveva rilevato l'omessa formale comunicazione del mancato pagina 2 di 10 perfezionamento dell'affare entro il termine pattuito, benchè la stessa, in data
28/12/2021, avesse ricevuto dal notaio incaricato di redigere il relativo rogito, la notizia della mancata conclusione dell'operazione.
Si costituiva ritualmente in giudizio la convenuta che, Controparte_2 contestando la fondatezza, in fatto e in diritto, delle deduzioni avversarie, concludeva chiedendo il rigetto della domanda formulata dall'attrice.
Con ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., n. 707/2023, resa in data 8 novembre 2023, l'adìto
Tribunale, sulle conclusioni precisate dalle parti, respingeva la domanda proposta dalla ricorrente, condannando quest'ultima al rimborso, in favore dell'agenzia immobiliare, delle spese di lite.
Con atto di citazione ritualmente e tempestivamente notificato, ha Controparte_1 convenuto in giudizio, innanzi all'intestata Corte, la società Controparte_3
, proponendo appello avverso la suddetta sentenza.
[...]
In particolare, l'appellante, quale unico motivo di gravame, ha dedotto l'errata valutazione circa l'avvenuta conclusione del contratto, la mancata valutazione sia del documento n. 5 allegato all'originario ricorso, sia della condotta tenuta, ante causam, da controparte, nonché l'erroneità della statuizione circa l'avveramento o meno della pattuita condizione sospensiva.
L'appellante ha, pertanto, concluso, chiedendo, testualmente “Voglia l'Ecc.ma Corte di
Appello adita, contrariis reiectis, accogliere l'appello e per l'effetto: 1) IN VIA
PRINCIPALE E NEL MERITO, accertare e dichiarare che ai sensi e per l'effetto degli artt. 1754, 1755 e 1757 c.c. non è mai maturato il diritto alla provvigione in capo
[...]
e per l'effetto dichiarare non dovuto quanto pagato dalla Sig.ra Controparte_3
e condannare in persona del legale Controparte_1 Controparte_3 rappresentante pro tempore al pagamento a favore della ricorrente di quanto indebitamente chiesto ricevuto e trattenuto ovvero la somma di Euro 5.490,00, o quella somma maggiore o minore che risulterà provata in corso di causa, con pagina 3 di 10 rivalutazione monetaria ed interessi dal momento dell'esborso sino al soddisfo o alla maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia;
2) In via subordinata condannare ex art. 2033 cc in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 tempore alla restituzione a favore della ricorrente di quanto indebitamente chiesto, ricevuto e trattenuto ovvero la somma di Euro 5.490,00, o quella somma maggiore o minore che risulterà provata in corso di causa con rivalutazione monetaria ed interessi dal momento dell'esborso sino al soddisfo o alla maggiore o minor somma che sarà ritenuta di giustizia;
3) In via estremamente subordinata dichiarare che quanto percepito da in persona del legale rappresentante pro tempore è Controparte_3 eccessivo rispetto alle pattuizioni di cui al contratto di mediazione 1 novembre 2018 e quindi condannare la resistente al pagamento in favore della ricorrente di quanto percepito in eccesso e non dovuto;
4) Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge di entrambi i gradi di giudizio”.
L'appellata si è ritualmente costituita Controparte_3 in giudizio, e, contestando la fondatezza del motivo di impugnazione ex adverso dedotto, ha concluso chiedendo: “Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita rigettare il proposto appello in quanto in via principale inammissibile e, in via gradata, infondato in fatto ed in diritto, confermare la sentenza di primo grado e condannare la appellante alla refusione delle spese ed onorari del presente giudizio con Controparte_1 attribuzione ai sottoscritti procuratori anticipatari”.
Infine, all'esito dell'udienza tenuta in modalità cartolare, ex art. 127 ter c.p.c., in data 11 marzo 2025, la Corte, sulle conclusioni precisate dalle parti con note difensive depositate in via telematica, ha trattenuto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Giova anzitutto precisare che, come esposto in premessa, il Giudice di primo grado ha respinto la domanda formulata da evidenziando che la proposta di Controparte_1 acquisto formulata da prevedeva, all'art. 9, la condizione sospensiva Persona_1 pagina 4 di 10 secondo cui, in caso di mancata erogazione del finanziamento, sarebbe spettato al proponente di comunicare al venditore e all'agenzia immobiliare, entro il 31 dicembre
2021, l'impossibilità dell'affare, sicchè, in difetto di tempestiva comunicazione scritta, la proposta di acquisto era divenuta efficace e vincolante, con conseguente diritto dell'agenzia a percepire la pattuita provvigione.
L'odierna appellante ha impugnato le statuizioni sopra riportate, deducendo il seguente motivo di gravame:
- Errata valutazione circa l'avvenuta conclusione del contratto, mancata valutazione del documento 5 prodotto con ricorso e della condotta dell'agenzia dal 27 dicembre 2021, errata valutazione circa la CP_3 statuizione dell'avveramento della condizione sospensiva.

Con l'unico motivo di impugnazione, l'appellante censura l'ordinanza di primo grado nella parte in cui afferma che, non essendo pervenuta alcuna comunicazione entro il 31 dicembre 2021, la proposta di acquisto doveva considerarsi efficace e pienamente valida, e, pertanto, maturato il diritto dell'agenzia alla provvigione.
Sul punto, occorre anzitutto dare atto che l'appellante, per la prima volta, nel presente giudizio, ha prodotto alcuni documenti contenenti comunicazioni intercorse tra la promissaria acquirente e i promittenti venditori, volti a dimostrare che la proponente aveva comunicato tempestivamente ai promittenti alienanti il mancato avveramento della condizione prevista nella proposta di acquisto e che, pertanto, questa non potesse considerarsi efficace.
Infatti, la a confutazione di quanto statuito dal Tribunale, asserisce che la CP_1 condizione sospensiva di cui all'art. 9 della proposta di acquisto non si era avverata, in quanto la richiamata disposizione negoziale ne subordinava l'efficacia alla comunicazione di mancato ottenimento del finanziamento entro il 31 dicembre 2021, comunicazione, quest'ultima, che, diversamente da quanto ritenuto dal primo Giudice, e come, per tabulas, attestato dal doc. 5 tempestivamente allegato all'originario ricorso ex art. 702 bis c.p.c., era stata comunque tempestivamente acquisita dall'agenzia che, con pagina 5 di 10 missiva datata 28 febbraio 2022, diretta a dichiarava espressamente di Controparte_1 aver saputo che l'incontro per il rogito era stato annullato e che, pertanto, l'affare non era stato concluso.
Il motivo in esame è fondato.
Occorre, preliminarmente, dichiarare l'inammissibilità della produzione documentale operata, per la prima volta, con l'atto di appello, in violazione del divieto di “nova posto dall'all'art. 345 c.p.c., trattandosi di documenti “nuovi”, suscettibili di produzione in primo grado e di cui non si allega, né si dimostra, l'impossibilità di versarli in causa in precedenza.
Infatti, la questione come sopra posta dall'appellante a supporto del dedotto motivo di gravame integra, di per sé, gli estremi di un fatto ostativo al soddisfacimento della pretesa creditoria avversaria, che la parte deducente è tenuta ad allegare e a provare nel rispetto delle preclusioni assertive e istruttorie di cui all'art. 183 c. VI c.p.c., incorrendo, diversamente, nel richiamato divieto di cui al citato art 345 c.p.c., che, come noto, preclude alle parti di introdurre in grado di appello non soltanto domande nuove, eccezioni nuove, ma anche nuovi mezzi di prova che avrebbero potuto e dovuto essere dedotti nel giudizio di primo grado (Cass. Civ., n. 15838/2025).
Tuttavia, nonostante la declaratoria di inammissibilità dei nuovi documenti prodotti in appello, il motivo in esame risulta, nel merito, comunque, meritevole di accoglimento, atteso che, dal dato testuale della proposta di acquisto, già ritualmente e tempestivamente prodotta in primo grado, nonché dal concludente comportamento posto in essere ante causam dalle parti, emerge la non debenza della provvigione pretesa e percepita dall'agenzia.
Ed invero, il più volte citato art. 9 della proposta di acquisto prevedeva espressamente che “il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore, entro il termine del 31 dicembre 2021, l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all'agenzia immobiliare. La relativa comunicazione potrà essere trasmessa dal proponente al venditore anche tramite l'agenzia immobiliare […] Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente in pagina 6 di 10 ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante […]”.
In conformità alla consolidata giurisprudenza di legittimità, il primo canone ermeneutico cui ricorrere nell'interpretazione del contratto è quello letterale, basato, cioè, sulle parole e sulle espressioni adoperate dai contraenti;
soltanto se l'esito di siffatta operazione esegetica risulterà ambiguo, potrà allora farsi ricorso agli ulteriori canoni interpretativi contemplati, nell'ordine, dagli artt. 1362-1365 c.c. e, in caso di loro insufficienza, a quelli interpretativi integrativi previsti dagli artt. 1366 e segg. c.c. (v. Cass. Civ., n.
28967/2025).
Orbene, da un'attenta lettura del testo dell'art. 9 della proposta di acquisto, risulta evidente come vi sia una differenza terminologica tra la comunicazione dovuta nei riguardi del venditore e la notizia spettante all'agenzia.
La clausola, infatti, prevede che il proponente si impegni a comunicare al venditore entro il termine prefissato l'impossibilità di accedere al finanziamento, dandone notizia anche all'agenzia.
La disposizione prevede, quindi, che la comunicazione diretta al venditore possa essere poi trasmessa anche tramite l'agenzia, ma risulta evidente come tale comunicazione abbia come destinatario diretto la sola parte venditrice, mentre all'agenzia è sufficiente che ne sia data notizia.
La clausola in esame conclude, poi, prevedendo un onere specifico di forma, ma esclusivamente per la comunicazione, che, come detto, ha come destinatario il solo venditore.
Infatti, la disposizione negoziale così testualmente recita : “Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente efficace e vincolante”.
Anche con quest'ultima previsione, l'art. 9 conferma che il mancato avveramento della condizione debba essere oggetto di “comunicazione” al venditore e che essa debba rivestire la forma scritta.
pagina 7 di 10 Dalla proposta di acquisto è, per ciò, agevole notare una differenza terminologica e modale tra le dichiarazioni che devono essere rese a seconda del loro destinatario: mentre nei confronti dell'agenzia è sufficiente che la stessa ne abbia notizia, alla parte venditrice deve essere invece fornita una comunicazione scritta.
Detto questo, occorre rilevare che dal doc. 5 allegato al ricorso ex art. 702 bis c.p.c., contenente la missiva datata 28 febbraio 2022 inviata dall'agenzia appellata all'appellante emerge chiaramente che quest'ultima, già in epoca Controparte_1 antecedente la data prefissata per il rogito, e, precisamente il 28 dicembre 2021, entro, cioè, il pattuito termine del 31 dicembre 2021, avesse appreso, seppur aliunde e autonomamente, la notizia della disdetta dell'appuntamento dinanzi al Notaio per la stipula dell'atto di compravendita a causa del mancato ottenimento del finanziamento da parte della promissaria acquirente e, quindi, dell'impossibilità di concludere Per_1
l'affare.
La stessa agenzia, nella richiamata lettera, dichiara altresì di essersi attivata in quella stessa giornata con la preponente e promittente venditrice invitandola a Controparte_1 rivolgersi a un legale al fine di tutelare le proprie ragioni nei confronti della promissaria acquirente.
Alla luce di quanto premesso, in conformità al principio di buona fede che governa la fase dell'esecuzione del contratto ai sensi dell'art. 1375 c.c, la Corte ritiene che non possa ritenersi avverata la condizione sospensiva di cui all'art. 9.
Dalle acquisite risultanze processuali, infatti, emerge chiaramente che l'agenzia ha avuto notizia, sia pure aliunde, della mancata conclusione dell'affare entro il termine prefissato.
L'art. 9, come detto, richiedeva una formale comunicazione scritta esclusivamente nel rapporto tra promissaria acquirente ( ) e la promittente venditrice ( , Per_1 CP_1 ma non esigeva altrettanto per la mera notizia dovuta all'agenzia.
Peraltro, in aderenza a quanto sopra affermato, deve valorizzarsi la circostanza che, dopo avere appreso, in data 28 dicembre 2021, che il rogito non si sarebbe stipulato e che, quindi, l'affare non si sarebbe perfezionato, nella stessa giornata, l'agenzia CP_2 ha avuto contatti diretti con la proponente la quale ha confermato
[...] Controparte_1 che l'affare non sarebbe stato concluso entro la scadenza prefissata, così rendendo pagina 8 di 10 ufficiale e definitiva, la notizia del mancato avveramento della condizione a cui era stato subordinato il diritto alla provvigione, in perfetta conformità, temporale e modale, a quanto prescritto in contratto.
Pertanto, alla luce delle argomentazioni che precedono, in accoglimento dell'appello proposto da e, quindi, in riforma dell'impugnata ordinanza, deve Controparte_1 dichiararsi non dovuta la provvigione in favore di Controparte_3
, e, per l'effetto, quest'ultima, deve essere condannata alla restituzione, in
[...] favore dell'appellante, della somma, a tale titolo, corrispostale, oltre interessi di legge dalla domanda al saldo.
Sulla somma sopra indicata non spetta all'appellante l'invocata rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valuta, e neppure il c.d. maggior danno ex art. 1224 c.c., in difetto di prova, anche preusntiva, delle condizioni richieste dalla norma sopra citata.
Inoltre, per quel che concerne le spese di lite, da liquidarsi unitariamente, per entrambi i gradi di giudizio, in base al complessivo esito della causa, l'appellata
[...]
, quale parte soccombente, va condannata, come da Controparte_3 dispositivo, alla loro rifusione in favore dell'attrice-appellante Controparte_1



P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, in accoglimento dell'appello proposto da e, quindi, in riforma Controparte_1 dell'ordinanza n. 1451/2023, resa in data 08 novembre 2023, dal Tribunale di Ravenna, così dispone:
DICHIARA non dovuta la provvigione in favore di , e, Controparte_3 per l'effetto,
NA
al pagamento, in favore dell'appellante Controparte_3
a titolo di restituzione della suddetta provvigione, della complessiva Controparte_1 somma di € 5.490,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.

pagina 9 di 10 NA
, al rimborso, in favore di Controparte_3 [...]
delle spese di lite, liquidate, quanto al giudizio di primo grado, in € 118,50 CP_1 per spese e € 2.500,00 per compenso di avvocato, oltre accessori se e come dovuti per legge, e, quanto a quelle del presente grado, in € 355,50 per spese e € 4.000,00 per compenso di avvocato, oltre accessori se e come dovuti per legge, nonché alla restituzione, sempre a favore dell'appellante, delle somme percepite, a titolo di spese processuali, in esecuzione della riformata ordinanza.
Così deciso in Bologna, nella Camera di Consiglio della III Sezione Civile della Corte
d'Appello, l'11 novembre 2025.
Il Presidente Relatore
Dott. Giovanni Salina
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