REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE DI APPELLO DI SALERNO
Seconda sezione civile

La Corte di Appello di Salerno II sezione civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei Magistrati:
dr.Vito Colucci Presidente
d.ssa Maria Assunta Niccoli Consigliere
d.ssa Marcella Pizzillo Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nel procedimento civile n.612/2023 RGN

TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Enzo Santulli ed Parte_1 elettivamente domiciliato presso il suo studio in Salerno alla via
E.Caterina n.14- appellante
E
e rappresentati e difesi dall'avv. CP_1 Controparte_2
Alessandro Sada ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Salerno alla via Dei Principati n.57- appellati
E in persona del lr pt, rappresentata e difesa Controparte_3 dall'avv. Lucia Miranda ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla via Mario Fabio n.12- appellata
E in persona del lr pt rappresentata e difesa Controparte_4 dall'avv.Luigi Maria Cioffi ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Salerno alla Piazza Sedile di Portanova n.22- appellata
1 AVENTE AD OGGETTO: appello avverso la sentenza n.4389/2022
del Tribunale di Salerno pubblicata il 13/12/22 e non notificata.
SULLE SEGUENTI CONCLUSIONI
Per l'appellante: chiedeva in via preliminare la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, nel merito chiedeva l'accoglimento dell'appello e conseguentemente che fossero accolte le conclusioni del primo grado e precisamente che i convenuti CP_1
fossero dichiarati responsabili dei danni che aveva patito con la condanna dei predetti o chi di ragione al ristoro dei danni subiti e quantificati in E 21.080,00 come da consulenza dell'ing. Per_1
in via subordinata chiedeva che gli stessi convenuti o chi
[...]
di ragione fossero condannati al risarcimento dei danni quantificati dall'ing. nominato CTU a seguito di ricorso Persona_2
ATP ex art.696 cpc Rg. 01663/10, e quantificati, nel caso di destinazione commerciale, in E 12.069,2; in via ulteriormente subordinata chiedeva che gli stessi convenuti o chi di ragione fossero condannati al risarcimento dei danni quantificati dall'ing.
[...]
nominato CTU a seguito di ricorso ATP ex art.696 cpc Persona_2
2 Rg. 01663/10, e quantificati, nel caso di non destinazione non commerciale, in E 6.604,1; in via ancora subordinata e in caso di accoglimento delle difese dei chiedeva di dichiarare la PE. CP_1 [...]
e la o chi di ragione Controparte_5 Controparte_3
responsabili dei danni subiti sulla base delle stesse quantificazioni articolate nei confronti dei;
chiedeva la vittoria delle spese di CP_1
entrambi i gradi con rinunzia, in virtù di ammissione al gratuito patrocinio dello alla richiesta antistarietà; insisteva, Parte_1
infine, nelle richieste istruttorie non ammesse o rigettate in primo grado.
per gli appellati : chiedevano in via preliminare che fosse CP_1
rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e che l'appello fosse dichiarato inammissibile ex art.342
cpc; nel merito chiedevano il rigetto dell'appello per infondatezza;

chiedevano la condanna degli appellanti ex art.96 cpc e la vittoria delle spese con attribuzione;

per l'appellata chiedeva il rigetto Controparte_3
dell'appello e che fosse accertata la sua estraneità, rispetto alle vicende in questione con la vittoria delle spese, dei diritti e degli
3 onorari di causa, oltreché per responsabilità processuale aggravata, ai sensi dell'art. 96 III 3 cpc ed attribuzione;
nella denegata ipotesi di soccombenza al pagamento dei danni a suo carico chiedeva che si tenesse conto della responsabilità solidale delle parti committenti,
nonché, ai fini dell'esatta quantificazione dei danni eventualmente patiti, esclusivamente della destinazione “non commerciale” del seminterrato, bensì di “mero deposito”;
per l'appellata : chiedeva il rigetto Parte_2
dell'appello e in subordine, che fosse manlevata e tenuta indenne dalla da ogni eventuale pregiudizievole pronuncia Controparte_3
di condanna, nella denegata ipotesi di accoglimento del gravame e di riconoscimento di qualsivoglia responsabilità a suo carico nella causazione dei pretesi danni subiti da controparte;
chiedeva, infine, che l'appellante ovvero i soccombenti fossero condannati alla refusione delle spese e compensi di lite con attribuzione.
Con ordinanza del 31 ottobre 2023 la Corte rigettava la richiesta di sospensione ex art.283 cpc.
Il Consigliere Istruttore con ordinanza del 26 aprile 2024
concedeva i termini previsti dalla legge per il deposito della comparsa
4 conclusionale, fissando l'udienza del 10 aprile 2025 per la rimessione della causa al Collegio per la decisione.
Con ordinanza del 24 aprile 2025 in relazione all'udienza a trattazione scritta del 10 aprile 2025 il Consigliere Istruttore rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio e Parte_1 CP_1 [...]
al fine di ottenere la condanna al risarcimento dei danni CP_2
subiti a causa dei lavori di manutenzione straordinaria effettuati nel
. Controparte_6
Esponeva che aveva sottoscritto una scrittura privata con
[...]
dante causa dei convenuti, in virtù della quale, a Persona_3
decorrere dall'1/3/2008, era tenuto a pagare un incremento del canone di locazione dell'immobile locato per uso commerciale a seguito dei predetti interventi straordinari e che, a causa di tali lavori commissionati dai convenuti e dalla società PE. Controparte_5
erano stati provocati danni e disagi tali da impedire l'esercizio dell'attività di pizzeria all'interno dell'immobile e da condurre alla risoluzione del contratto di locazione tra le parti.
5 Concludeva, quindi, chiedendo che i convenuti fossero dichiarati responsabili dei danni patiti con conseguente condanna al ristoro degli stessi, danni quantificati in E 21.080,00 dal consulente ing. Per_1
o in via subordinata così come quantificati dall'ing.
[...]
nominato CTU a seguito di ATP R.G. Persona_2
01663/2010 in primis in E 12.069,20, in caso di destinazione commerciale e in estremo subordine, nel caso di non destinazione commerciale, in E 6.604,1; in via ancora subordinata e in caso di accoglimento delle difese dei convenuti, chiedeva di dichiarare la
PE e la o chi di ragione, Controparte_5 Controparte_3
responsabili di tutti i danni patiti dall'attore, con la conseguente condanna delle stesse società al ristoro dei predetti danni sulla base delle stesse quantificazioni articolate nei confronti dei convenuti.
Questi ultimi si costituivano chiedendo il rigetto della domanda per insussistenza della pretesa risarcitoria alla luce dell'intervenuto accordo tra attore e loro dante causa, accordo ampiamente successivo agli interventi effettuati dal . CP_6
6 Venivano autorizzate le chiamate in causa, su richiesta della parte attrice, della società PE e della società Controparte_5
CP_3 CP_3
Tali società si costituivano chiedendo il rigetto della domanda e dichiarandosi esenti da ogni responsabilità.
Il Tribunale adito rigettava la domanda e applicava in tema di spese il principio della soccombenza a carico dell'attore e a favore di ciascuna delle parti convenute.
Il Giudice di primo grado perveniva a tale decisione sulla base delle seguenti argomentazioni:
l'attore anche se aveva lamentato la presenza di vizi all'immobile locato aveva sottoscritto una scrittura privata con la locatrice Per_3
nella quale era stato stabilito un adeguamento mensile di €
[...]
100,00, con un canone di locazione pari ad € 860,00 a decorrere dal marzo del 2008, proprio per i lavori di manutenzione straordinaria effettuati nel Condominio di via M. Pagano n. 41; ne conseguiva che lo aveva conosciuto ed accettato, con la sottoscrizione della Parte_1
suddetta scrittura privata, il nuovo status della res locata come risultante dai lavori effettuati precedentemente già nel 2005/2006;
7 per principio generale, la consegna della res che risulti inidonea a realizzare l'interesse del conduttore, non comporta la responsabilità del locatore per violazione del dovere ex art. 1575 n. 1 cc e non esonera il conduttore dall'obbligazione di pagamento del corrispettivo quando lo stesso, conoscendo la possibile inettitudine dell'oggetto della prestazione, abbia accettato il rischio economico come rientrante nella normalità dell'esecuzione della prestazione stessa, con conseguente esclusione di ogni responsabilità del locatore laddove i vizi fossero conosciuti o facilmente conoscibili e la derivata insussistenza di ogni diritto risarcitorio da parte del conduttore per eventuali danni derivati.
ha presentato appello avverso la predetta Parte_1
sentenza deducendo che :
con la sottoscrizione della scrittura privata che prevedeva un adeguamento del canone mensile in seguito ai lavori effettuati sullo stabile non aveva automaticamente accettato lo status dell'immobile locato e i danni insorgenti;
non a caso nella predetta scrittura non vi era alcuna menzione e/o accettazione di eventuali danni e disagi derivanti o che fossero derivati dai lavori effettuati sullo stabile;

8 i danni che aveva patito erano stati accertati nel corso dell'accertamento tecnico preventivo che il condominio unitamente ai avevano introdotto nei confronti della PE a seguito di CP_1 CP_5
tale procedimento tutti venivano risarciti tranne lui;
era stato lui stesso a sollecitare la partecipazione del suo locatore a tale accertamento e lo stesso locatore e i suoi figli avevano riconosciuto la presenza dei danni, invitandolo a non intraprendere azioni legali autonome avendo già instaurato nei confronti della PE e della CP_5 [...]
un'azione legale a tutela anche dei suoi diritti e interessi. CP_3
e si costituivano chiedendo che Controparte_2 CP_1
l'appello fosse dichiarato inammissibile ex art. 342 cpc.
Nel merito chiedevano il rigetto dell'appello affermando che:
la sentenza di primo grado era corretta in relazione al riferimento all'adeguamento del canone di locazione;

la garanzia ex art.1578 cc poteva sussistere solo nel caso di vizi ignorati e non facilmente riconoscibili;

l'appellante o la figlia che era subentrata nel Persona_4
contratto di locazione avevano esperito una serie di azioni, anche
9 cautelari, sempre per i danni conseguenti ai vizi oggetto del presente procedimento, e tali azioni avevano avuto esito negativo.
La in persona del lr pt si costituiva e Controparte_3
chiedeva il rigetto dell'appello sostenendo la correttezza della decisione impugnata.
Ulteriormente precisava che:
all'esito delle risultanze della CTU svolta nell'ambito del giudizio dell'accertamento tecnico preventivo, era emerso che non vi fosse il nesso causale tra i danni subiti e la condotta di chi aveva eseguito i lavori che erano stati commissionati ed eseguiti nel
2005/2006, mentre i danni alle tubature fognarie ed alla canna fumaria rivendicati dall'appellante venivano riscontrati soltanto nel 2010;
i lavori condominiali in oggetto avevano riguardato semplicemente il rifacimento delle facciate, della copertura e delle ripartizioni del fabbricato con accesso dalla Via Ugo Pepe e non le tubazioni fognarie e la sostituzione della canna fumaria, la cui responsabilità per i conseguenti danni lamentati dall'appellante,
andava, comunque, attribuita ai locatari dell'immobile di via Pagano
n. 41 in proprio e solidalmente con la PE Controparte_5
10 i non le avevano mai comunicato, né direttamente e CP_1
neppure per il tramite della PE alcuna doglianza Controparte_5
in merito ad eventuali danni derivanti dai lavori commissionati;

quanto all' applicazione, da parte della PE. Controparte_5
dell'art. 12 del contratto di appalto secondo il quale l'impresa appaltatrice assumeva a suo carico ogni responsabilità per danni a terzi ed all'immobile per la custodia del cantiere e per la conservazione dell'opera poteva valere solo nei rapporti tra i contraenti - appaltatore e committente;

in ordine alla quantificazione del risarcimento eccepiva la carenza di prova circa la destinazione ad uso commerciale del seminterrato, quale unica parte colpita dai danni lamentati.
La PE. in persona del lr pt si costituiva e Controparte_5
controdeduceva chiedendo il rigetto dell'appello per i seguenti motivi:
non era responsabile dei pretesi danni da parte dell'appellante come emerso dall'espletata istruttoria, anche in sede di accertamento tecnico preventivo;

aveva commissionato i lavori di ristrutturazione del fabbricato di via Ugo Pepe n. 1 alla in data 20/6/2005 con Controparte_3
11 contratto di appalto sottoscritto “chiavi in mano”, quale ipotesi contrattuale per cui l'imprenditore (l'appaltatore) si impegnava nei confronti del cliente (committente) a fornire tutte le prestazioni necessarie affinché l'opera fosse ultimata, completa e pronta per l'uso e/o il suo esercizio e , quindi, un'obbligazione di risultato;

ne conseguiva che l'appaltatore era il Controparte_3
responsabile esclusivo del corretto adempimento delle condizioni contrattuali e della perfetta esecuzione e riuscita delle opere affidatele anche in quanto appaltatore munito di autonomia organizzativa e decisionale ex art.1655 cc;

inoltre i , in qualità di locatari dell'immobile di via Pagano CP_1
n. 41, condotto in fitto dall'originario attore, erano direttamente responsabili di quanto lamentato dall'appellante, non avendole mai comunicato di aver ricevuto lamentele relative ad eventuali danni derivanti dai lavori dalla stessa commissionati alla ditta Costruzioni
Galderisi srl;
pertanto, non era da escludere l'ipotesi che l'immobile locato all'appellante presentasse già dei vizi rimasti occulti fino alla stipula del contratto di affitto e, comunque, a lei non riconducibili in alcun modo;

12 contestava, infine, oltre all'evento ed al nesso causale, anche la quantificazione dei danni lamentati dall'appellante.
Va valutato in primis se l'appello sia ammissibile ex art.342 cpc.
Sotto tale profilo l'impugnazione in questione è ammissibile in quanto contiene una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che va a confutare e contrastare le ragioni addotte dal primo giudice (cfr.
ord. n. 13535 del 30/05/2018 della Corte di Cassazione).
Nel merito l'appello è infondato e come tale va rigettato.
L'appellante in effetti ha solo dedotto che la scrittura privata in virtù della quale accettava l'aumento del canone di locazione a decorrere dal mese di marzo 2008 a seguito dei lavori di manutenzione straordinaria effettuati nel condominio in cui rientrava l'immobile da lui locato non implicava la rinuncia a far valere i danni patiti a seguito dei lavori medesimi.
Il rilievo è corretto perché la mera accettazione dell'aumento del canone non poteva, in assenza di ulteriori specificazioni, comportare una rinuncia ai danni.
13 In realtà l'appellante si è soltanto limitato ad affermare quanto appena detto, peraltro, reiterando le medesime conclusioni articolate in primo grado, ma in ogni caso tale unico rilievo non può condurre all'accoglimento dell'appello.
Va, infatti, precisato che l'azione proposta nei confronti del locatore era contrattuale ex art. 1578 e 1581 cc ovvero l'azione era stata intentata per vizi sopravvenuti al corso della locazione e tali vizi potevano condurre alla domanda di riduzione del canone e alla risoluzione.
Nel momento in cui iniziava il giudizio di primo grado lo dichiarava che il contratto di locazione era già risolto per cui Parte_1
può ritenersi che la domanda fosse di riduzione del canone – quanto meno in parte.
Invero l'attore fondava la sua domanda su una consulenza di parte effettuata dall'ing. da cui poteva evincersi Persona_1
che per i danni conseguenti alla chiusura di una luce posta in essere durante i lavori di ristrutturazione eseguiti nel , chiusura CP_6
che aveva determinato la mancata fruibilità del seminterrato, veniva chiesta una riduzione proporzionale del canone per 45 mesi.
14 In sostanza lo in concreto adiva il Tribunale per Parte_1
ottenere in primis nei confronti del locatore la riduzione del canone di locazione.
Sotto tale profilo la Corte rileva che lo non ha mai Parte_1
provato in fatto che il seminterrato non fosse stato più fruibile nel corso del contratto di locazione a causa della chiusura di tale luce.
Invero, a fondamento della sua pretesa l'attore in primo grado poneva sia la Ct di parte di cui si è detto, ma anche una CTU espletata mediante un accertamento tecnico preventivo su ricorso del condominio di via U.Pepe n.1 e dei condomini CP_7
, e nei confronti Controparte_8 Controparte_2 CP_1
della Controparte_4
Nella CTU espletata il consulente che più volte ribadiva che i suoi conteggi si fondavano solo su quanto affermato dallo , Parte_1
svolgeva il suo incarico nel 2010 quando il contratto di locazione era già cessato e non poteva, quindi, a ritroso riscontrare il mancato utilizzo del piano seminterrato.
15 A questo punto occorre valutare il contenuto della domanda principale avanzata dallo in primo grado e riproposta in Parte_1
appello.
Il predetto fondava le sue richieste su una CT di parte che si sostanziava in un elenco di voci di danno complessivamente ammontanti a 21.080,00 E e precisamente 600,00 E per manutenzione e pulizia della canna fumaria, 1200,00 E per la fornitura e posa in opera di due pompe sommerse e per la pulizia della vasca di accumulo,
15.480,00 E per la riduzione del canone per il mancato utilizzo del seminterrato ed E 3800,00 per il proporzionale contributo al pagamento delle spese per l' energia elettrica durante il periodo di mancata fruizione del seminterrato.
Per la riduzione del canone vale quanto appena detto in tema di assenza di riscontri probatori e lo stesso discorso va esteso al contributo alle spese per energia elettrica in misura proporzionale al mancato utilizzo dell'intero immobile locato.
Sul punto si evidenzia che il CTU in sede di ATP ha escluso proprio il nesso causale tra tali spese e i danni conseguiti ai lavori di ristrutturazione.
16 Per le spese afferenti la posa di una pompa utile a favorire lo smaltimento dei liquami manca alcun accertamento in fatto sull'ascrivibilità di tale problema al locatore e neppure al committente e all'impresa esecutrice dei lavori.
Nella CTU espletata in sede di accertamento tecnico preventivo proprio per l'epoca di effettuazione dell'incarico poteva essere solo riscontrato che esisteva tale pompa e che funzionava, mentre per il pregresso nulla poteva essere riscontrato.
Lo stesso discorso vale per la canna fumaria per la quale veniva inserita nell'elenco una fattura relativa alla manutenzione e alla pulizia.
Prima di tutto la manutenzione ordinaria e la pulizia in quanto afferenti ad una canna fumaria sita nell'immobile locato spettava al conduttore e per il resto non è stato affatto provato che tale opera fosse stata realizzata dall'impresa nel corso dei lavori di ristrutturazione.
Sul punto il CTU affermava che poteva solo presumersi che fosse stata sostituita dalla impresa in assenza di autorizzazione.
17 L'attore in appello ha reiterato le domande articolate in primo grado in via gradata e precisamente articolando una diversa quantificazione dei danni sulla base del conteggio effettuato dal CTU
in sede di ATP, ovvero 12.069,2 E e 6.604,1 E.
Le due richieste si diversificano in relazione al fatto che fosse provata o meno la destinazione commerciale dell'immobile locato nel senso di quantificare il danno da riduzione del canone in E 11.365,20
in caso di attività commerciale e in E 5900,10 E in caso di locazione ordinaria.
In entrambe le domande è stato, poi, chiesto il risarcimento del danno quantificato in 520,00 E per le difformità della canna fumaria e
184,00 E per il mancato ripristino dello scarico della cucina.
Per la riduzione del canone e per le difformità della canna fumaria valgono le argomentazioni appena espresse in tema di mancanza di prova.
Per i danni afferenti lo scarico della cucina la Corte rileva che la domanda in primo grado non concerneva tale voce per cui la relativa richiesta è proprio inammissibile.
18 In ogni caso per quest'ultima voce il CTU rimarcava che quanto riscontrato si fondasse solo sulle dichiarazioni dello Parte_1
dichiarazioni che erano pure contraddittorie.
Va, comunque, precisato che le altre richieste diverse da quelle di riduzione del canone avevano un fondamento extracontrattuale non potendo attribuirsi nella causazione delle stesse alcuna responsabilità
al locatore .
Sotto tale profilo l'azione andava qualificata come extracontrattuale con il conseguente onere probatorio e il Tribunale
avrebbe dovuto pronunciarsi sulla base di tale qualificazione.
Invero a seguito della costituzione dei locatori, la parte attrice chiedeva di poter chiamare in giudizio la Parte_2
committente dei lavori e la ditta appaltatrice dei lavori
[...]
ed estendeva nei loro confronti la domanda originaria. CP_3
In realtà la domanda in parte era di riduzione del canone verso il locatore e per il resto era di risarcimento del danno nei confronti dei chiamati in causa.
19 Il Tribunale ometteva ogni pronuncia in ordine alla responsabilità
extracontrattuale e solo rilevando tale omissione l'appellante avrebbe potuto reiterare in appello la domanda nei confronti dei chiamati.
Il mancato assolvimento dell'onere probatorio come prima argomentato preclude, comunque, l'accoglimento di qualsiasi domanda proposta dallo con conseguente rigetto dell'appello. Parte_1
Non vi sono i presupposti per una condanna dell'appellante ex art.96 cpc.
Le spese seguono la soccombenza a carico dell'appellante nei confronti di tutte le parti costituite, alla luce dello stesso contenuto dell'atto di appello e delle sue conclusioni ( lo scaglione di riferimento
è 5200,00 E- 26.000,00 E - valori minimi- fase dello studio- fase introduttiva e fase decisionale- per la fase della trattazione scarsamente significativa va riconosciuto il 50%)
La Corte dà atto che vi sono i presupposti per l'appellante per l'applicazione dell'art.13 c.1 quater DPR 115/2002

PQM

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda, deduzione ed eccezione, così provvede:
20 1)rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

2)condanna l'appellante pagamento delle spese a favore degli appellati , spese che liquida in E 2445,00 oltre IVA e CPA se CP_1
dovute come per legge e il 15% per spese generali, a favore della in persona del lrpt, spese che liquida in E Controparte_3
2445,000 oltre IVA e CPA se dovute come per legge e il 15% per spese generali e a favore della in persona del Parte_2
lr pt, spese che liquida in E 2445,00 oltre IVA e CPA se dovute come per legge e il 15% per spese generali con attribuzione a favore del difensore dichiaratosi antistatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti perché l'appellante sia tenuto a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art.13- comma 1
quater DPR 115/2002.
Salerno, 5 giugno 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
d.ssa Marcella Pizzillo dr. Vito Colucci
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