REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
CORTE D'APPELLO DI TORINO
- Sezione Terza Civile - riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati:
dott. Francesco Rizzi Presidente relatore
dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere
dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 502/24 R.G. promossa da:
, e , elettivamente Parte_1 Parte_2 Parte_3
domiciliati in Torino, l.go Tirreno n.115, presso lo studio dell'avv. Roberto
Mancinelli che li rappresenta e difende per procura in atti con rituale indicazione dell'indirizzo PEC
- PARTE APPELLANTE -
c o n t r o
Impresa in persona Controparte_1
dell'omonimo titolare, elettivamente domiciliata in Torino, via Frassineto n.42, presso lo studio dell'avv. Marco Faccioli che la rappresenta e difende per procura in atti con rituale indicazione dell'indirizzo PEC
- PARTE APPELLATA
-
Udienza di discussione del 15/01/2025.
CONCLUSIONI DELLE PARTI pagina 1 di 14 PER PARTE APPELLANTE: in riforma della impugnata sentenza, respingere l'opposizione e confermare il decreto ingiuntivo opposto;
con vittoria di spese di entrambi i gradi del giudizio.
PER PARTE APPELLATA: nel confermare la sentenza appellata, dichiarare inammissibile e comunque rigettare l'appello; in subordine, si chiede che la l'eventuale condanna al pagamento in capo all'appellato venga contenuta al minimo provato;
in ogni caso, con condanna dell'appellante alle spese del doppio grado.
Oggetto: locazione di immobile urbano.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE

Con ricorso in appello depositato in data 22.4.2024 e notificato unitamente al decreto di fissazione d'udienza, i signori , Parte_1 Parte_2
in primo grado parti resistenti-opposte,
[...] Parte_3
impugnavano la sentenza n. 1786 pronunciata e pubblicata il 20.03.2024 del
Tribunale di Torino in forza della quale il giudice di primo grado accoglieva
l'opposizione della controparte e per l'effetto revocava il decreto ingiuntivo n.
3638/2023, emesso dal Tribunale in data 26.05.2023 a titolo di indennità di mancato preavviso per la cessazione del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Torino, via Sansovino n. 240 e condannava gli odierni appellanti, in solido tra loro, a rimborsare all'impresa individuale le spese di lite. Controparte_1
PRIMO GRADO

pagina 2 di 14 Con ricorso in opposizione ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione d'udienza, l'impresa individuale Controparte_1
proponeva opposizione al decreto ingiuntivo n. 3638/2023, emesso dal Tribunale di Torino in data 26.05.2023, con cui le era stato ingiunto il pagamento, in favore degli odierni appellanti, della somma di € 11.400,00, oltre interessi e spese, a titolo di indennità di mancato preavviso semestrale (previsto dal contratto e dall'art.27 L. n.392/78) per la cessazione (recesso) del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, via Sansovino n. 240.
Si costituivano gli odierni appellanti, in primo grado parti resistenti, chiedendo il rigetto della domanda attorea e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Gli stessi avevano promosso una procedura di intimazione di sfratto per morosità con atto notificato in data 22.9.2022 lamentando il mancato pagamento dei canoni di luglio, agosto e settembre 2022.
In forza della dichiarazione scritta resa il 30.9.2022, l'immobile veniva rilasciato da parte dell'impresa conduttrice mediante riconsegna delle chiavi, dichiarazione che veniva giuridicamente qualificata, secondo la tesi sostenuta dagli odierni appellanti, anche come dichiarazione di disdetta dal contratto di locazione con conseguente rilievo, da parte di quest'ultimi, del mancato rispetto del termine di preavviso semestrale da parte dell'odierno appellato e, invece, dall'odierno appellato medesimo, veniva giuridicamente qualificata come una mera dichiarazione resa in conseguenza della notifica dell'intimazione di sfratto.
La procedura di sfratto, con udienza già fissata al 14.11.2022, non veniva coltivata dai locatori.
Avendo rappresentato come, nei sei mesi successivi al rilascio, l'immobile non fosse stato nuovamente locato, i signori e hanno chiesto ed Parte_1 Pt_3
pagina 3 di 14 ottenuto il decreto ingiuntivo per il pagamento di sei mensilità, corrispondenti al termine di preavviso asseritamente non rispettato dal conduttore.
Con sentenza n. 1786 pronunciata e pubblicata il 20.03.2024, il Tribunale di
Torino, sezione ottava civile, accoglieva l'opposizione e per l'effetto revocava il decreto ingiuntivo e condannava gli odierni appellanti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite come per legge.
A fondamento della decisione il giudice di primo grado poneva la considerazione per cui la dichiarazione sottoscritta il 30.09.2022 contestualmente al rilascio dell'immobile non potesse essere qualifica come disdetta dal contratto di locazione, essendo priva dei requisiti di forma e delle modalità corrette (lettera raccomandata con avviso di ricevimento) di comunicazione al locatore
(normativamente e contrattualmente previste), ma dovesse invece essere letta in relazione alla notifica dell'intimazione di sfratto ed alla volontà già manifestata dai locatori di risolvere il contratto cosicchè nulla sarebbe risultato dovuto a titolo di mancato preavviso.
Il giudice di primo grado ha considerato inoltre inapplicabili al caso di specie i principi (contrari) indicati nella giurisprudenza dedotta in primo grado dagli odierni appellanti (cfr: Cass. n. 5841/2004; Cass. Ord. n.9271/2017 del
11/04/2017), ritenendola applicabile alla fattispecie concreta in cui l'anticipata riconsegna dell'immobile e dunque il recesso anticipato dal contratto, sia frutto di una libera scelta del conduttore e non discenda, come nel caso di specie, da un'intimazione di sfratto notificata pochi giorni prima dai locatori.
Il giudice di prime cure, a rafforzamento di quanto sopra affermato, motivava la decisione affermando inoltre che nel caso di specie la parte locatrice, con l'atto di intimazione di sfratto per morosità aveva implicitamente manifestato la volontà di risolvere il contratto di locazione e, pertanto, il rilascio del conduttore doveva considerarsi una mera esecuzione spontanea di quanto già preteso dai locatori.
pagina 4 di 14 Il Tribunale di Torino respingeva quindi l'interpretazione dell'odierno appellante circa la qualificazione giuridica della dichiarazione del 30.09.2022 come disdetta anticipata del conduttore dal contratto di locazione dell'immobile e ciò ancorché nel corpo dalla predetta dichiarazione sia stato utilizzato il termine:
“disdetta”.
Il primo giudice ha osservato inoltre come l'evidenza della mancata manifestazione spontanea di recesso anticipato da parte del conduttore era altresì desumibile dalla circostanza che il documento già menzionato era stato predisposto dal locatore.
A conferma dell'intenzione degli odierni appellanti di risolvere il contratto di locazione, il giudice richiamava inoltre quanto, tra l'altro, previsto dalla predetta scrittura privata e precisamente che: “la riconsegna delle chiavi non pregiudica alcun diritto della proprietà che ha già notificato atto di intimazione di sfratto per morosità”.
Il giudice di primo grado ha rilevato infine che non appare giustificato pretendere che il conduttore, una volta ricevuta l'intimazione di sfratto per morosità e rilasciato spontaneamente l'immobile, sia tenuto a corrispondere un numero di mensilità superiori a quelle che avrebbe dovuto pagare ove lo sfratto fosse stato convalidato e il rilascio fosse avvenuto dopo la convalida.
L'opposizione pertanto veniva accolta ed il decreto ingiuntivo opposto revocato.
APPELLO.
Propongono giudizio di appello e Parte_1 Parte_2
mediante ricorso depositato in data 22 aprile 2024, Parte_3
articolando sette motivi di appello.
Con il primo motivo d'appello gli appellanti censurano l'affermazione del giudice di primo grado che ha ritenuto che l'accettazione della riconsegna anticipata dell'immobile non comporti l'obbligo del conduttore di pagare il pagina 5 di 14 canone per il periodo di preavviso, se la riconsegna è preceduta dall'intimazione di sfratto.
Parte appellante ritiene che il giudice di primo grado non abbia applicato correttamente i richiamati principi della giurisprudenza di legittimità (cfr: Cass.
N. 5841/2004; Cass. Ord. N. 9271/2017), secondo i quali, dice l'appellante, il conduttore sarebbe tenuto a pagare il canone fino al termine del preavviso, indipendentemente dalle circostanze che hanno portato alla riconsegna anticipata.
Gli appellanti contestano la deduzione del Tribunale secondo cui l'intimazione di sfratto costituisca implicitamente manifestazione di volontà dei locatori di risolvere il contratto.
Sottolineano sul punto che la notifica dell'intimazione di sfratto non comporta automaticamente la risoluzione del contratto. La norma di cui all'art. 662 c.p.c. prevederebbe che l'intimazione non seguita dall'iscrizione a ruolo e dalla comparizione in udienza rimane senza effetto. Pertanto, i locatori avevano facoltà di rinunciare all'intimazione e mantenere il contratto in vigore, se il conduttore avesse sanato la morosità.
Con il secondo motivo di appello viene censurata l'impugnata sentenza sul punto relativo all'interpretazione che il giudice ha dato alla volontà delle parti derivante dalla dichiarazione del 30.09.2022 in atti e dai conseguenti effetti giuridici che si sono prodotti.
Viene contestata la conclusione del giudice di primo grado secondo cui la dichiarazione del 30/09/2022 non rappresenta una manifestazione di volontà di recesso anticipato del conduttore in quanto predisposto dalla parte locatrice.
Gli appellanti evidenziano che il conduttore signor non avendo pagato i CP_1
canoni, né offerto di sanare la morosità, avrebbe chiaramente dimostrato la volontà di non proseguire il contratto.
pagina 6 di 14 Tale affermazione sarebbe inoltre avvalorata, secondo gli appellanti, dal fatto che l'odierno appellato ha riconsegnato le chiavi otto giorni dopo la notifica dell'intimazione ed ha firmato la dichiarazione di disdetta.
Viene inoltre censurata l'affermazione del giudice di prime cure secondo cui il fatto che la dichiarazione del 30.09.2022 sia stata predisposta dal locatore fosse incompatibile con una volontà di recesso spontanea del conduttore.
Sotto questo profilo gli appellanti affermano che la predetta dichiarazione è stata liberamente sottoscritta dal conduttore al momento del rilascio dell'immobile e che quest'ultimo non ha mai sostenuto che la firma a detto documento gli sarebbe stata imposta.
Con il terzo motivo di appello parte appellante impugna la sentenza di primo grado laddove il giudice ha interpretato le dichiarazioni di riserva di diritti contenute nella scrittura privata del 30.09.2022 come un'indicazione della volontà dei locatori di risolvere il contratto e non invece come una mera misura di tutela dei diritti degli odierni appellanti.
Gli appellanti contestano la decisione ove il giudice di primo grado ha desunto la conferma dell'intenzione dei locatori di risolvere il contratto di locazione dalla seguente dichiarazione contenuta nella scrittura privata: "la riconsegna delle chiavi non pregiudica alcun diritto della proprietà che ha già notificato atto di intimazione di sfratto per morosità".
Al fine di confutare tale conclusione del primo giudice, gli appellanti formulano le seguenti osservazioni:

1. La riserva dei diritti nella scrittura privata deve essere interpretata come misura di prudenza da parte dei locatori, per chiarire che l'accettazione delle chiavi non implicava una rinuncia ai loro diritti, ivi compresi il diritto di ottenere il pagamento delle mensilità arretrate e l'indennità di mancato preavviso;

pagina 7 di 14 2. Al momento della riconsegna delle chiavi i locatori dovevano ancora ricevere il pagamento di tre mensilità arretrate e ottenere lo sgombero dei beni mobili; la riserva era pertanto necessaria a garantire che l'accettazione delle chiavi non comportasse rinuncia a tali diritti;

Con il quarto motivo di appello gli appellanti sostengono che il giudice di primo grado avrebbe posto in essere un errore di diritto sostenendo che i locatori non abbiano coltivato l'intimazione di sfratto, giacchè non vi era alcuna necessità di iscrivere la procedura di sfratto perché il contratto si era già risolto il 30/9/2022 e, quindi, non avrebbe avuto alcun senso far dichiarare risolto un contratto già risolto;

Con il quinto motivo di appello gli appellanti censurano l'affermazione del giudice di primo grado secondo cui “Al contrario, se gli odierni convenuti avessero voluto mantenere in vita il rapporto locatizio, ben avrebbero potuto proporre ricorso per decreto ingiuntivo” giacchè la decisione di procedere con l'intimazione di sfratto per morosità da parte degli odierni appellanti è stata una scelta di opportunità e non indicativa della volontà dei locatori di risolvere il contratto.
Con il sesto motivo di appello gli appellanti censurano la seguente deduzione del giudice di primo grado: “Non appare infine giustificato pretendere che il conduttore, una volta ricevuto lo sfratto per morosità e rilasciato spontaneamente l'immobile, sia tenuto a corrispondere un numero di mensilitàsuperiori a quelle che avrebbe dovuto pagare ove lo sfratto fosse stato convalidato e il rilascio fosse avvenuto dopo la convalida”.
Gli appellanti contestano che il Tribunale non avrebbe considerato i tempi imprevedibili e lunghi della fase esecutiva per lo sgombero coattivo dei locali, richiamando nel dettaglio le fasi della procedura.
Con il settimo motivo di appello gli appellanti sostengono che il giudice di primo grado sarebbe incorso in errore nell'interpretare i fatti e le norme di diritto pagina 8 di 14 applicabili, trascurando la giurisprudenza consolidata e la ratio legis sottesa all'articolo 27 della legge n. 392/1978, sostenendo che anche ove fosse dimostrato che i locatori avessero voluto risolvere il contratto, il conduttore avrebbe comunque dovuto pagare le sei mensilità di preavviso.
COSTITUZIONE DELL'APPELLATO.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 4/9/2024, si costituisce nel giudizio di appello l'impresa individuale Controparte_1
chiedendo, in via principale, di dichiarare inammissibile e
[...]
comunque rigettare l'appello proposto da , Parte_1
, avverso la sentenza del Parte_2 Parte_3
Tribunale di Torino n. 1876/24 emessa nella causa Rg. n. 12144/23 e, per l'effetto, confermarsi l'impugnata sentenza e, in subordine, in caso di accoglimento dell'appello, che l'eventuale condanna al pagamento in capo all'appellato venga contenuta al minimo provato, con vittoria di spese, diritti e onorari, del doppio grado di giudizio.
L'appellato ribadisce i suvvisti motivi dedotti a fondamento del predetto ricorso in opposizione a decreto ingiuntivo n. 3638/2023 emesso da Tribunale di Torino in data 26.05.2023, che ha originato la presente causa ed aderisce in toto alle motivazioni della sentenza di primo grado.
L'APPELLO DEV'ESSERE RESPINTO.
I sig.ri , locatori, chiedono il pagamento dell'indennità di Parte_4
mancato preavviso semestrale nei confronti del conduttore , titolare CP_1
dell'impresa individuale , il quale avrebbe operato il recesso Controparte_1
immediato dal contratto (appunto, senza corrispondere la somma di euro
11.400,00 corrispondente all'ammontare dei sei mesi di canone di cui al mancato preavviso).
pagina 9 di 14 Gli appellanti chiedono, in pratica, l'applicazione dell'art.3 del contratto di locazione che prevede che “il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi dell'art.27, 7° comma della legge 392/1978 con preavviso di almeno 6
(sei) mesi da comunicare a mezzo di lettera raccomandata A.R.” e, appunto,
l'art.27, 7° c., L. n.392/78, statuisce che “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”.
La pretesa degli appellanti, di conseguenza, presuppone che il conduttore,
, abbia effettivamente operato il recesso dal contratto (che CP_1
prevede negozialmente il preavviso semestrale). Tale recesso pero', non emerge dagli atti di causa.
I sig.ri individuano tale recesso nella scrittura privata in Parte_4
data 30.9.2022, sottoscritta da e , del seguente Parte_2 CP_1
tenore: “Io sottoscritto comproprietario dell'immobile sito in Parte_2
via Sansovino 240, Torino, concesso in locazione al sig. CP_1
(Benvenuti al Sud di ) ricevo in data odierna la chiavi dei locali che CP_1
il conduttore dichiara di voler rilasciare con disdetta dal contratto stipulato nell'anno 2018 in essere. Nei locali si trovano ancora i seguenti beni…che il conduttore si impegna a ritirare entro il 30.10.2022…la riconsegna delle chiavi non pregiudica alcun diritto della proprietà che ha già notificato atto di intimazione di sfratto per morosità.”
La dichiarazione del 30.9.2022, proveniente dal proprietario dell'immobile – locatore, e non dal conduttore, non rappresenta una “disdetta” in senso tecnico- giuridico che, tra l'altro, non è un recesso ex art.3 del contratto di locazione, ma rappresenta, ex art.12 del contratto medesimo, un rifiuto di rinnovo negoziale alla scadenza (fattispecie del tutto estranea al presente giudizio).
pagina 10 di 14 In ogni caso non è un recesso anticipato dal contratto ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione e dell'art.27, 7°c., L. n.392/78 e, di conseguenza, non presuppone alcun necessario avviso al locatore entro sei mesi prima dell'esecuzione del(l'insistente) recesso.
Ai sensi dell'art.1373 c.c., infatti, il recesso unilaterale è un potere, qualificato quale diritto soggettivo potestativo (Cass.1976 n.267) attribuito ad un contraente (dalla legge, dal contratto o da principi generali dell'ordinamento) di sciogliere unilateralmente il vincolo negoziale in deroga al principio generale sancito dall'art.1372 , 1°c., c.c. (divieto di scioglimento unilaterale del contratto) al fine di svincolarsi dalla regola contrattuale.
Ora, i sig.ri hanno notificato, in data 22.9.2022 all'impresa Parte_5
individuale del sig. sfratto per morosità Controparte_1 CP_1
dall'immobile locato con specifica intimazione e diffida “a rilasciare immediatamente l'immobile…con l'avvertimento che in difetto , si procederà ad esecuzione”.
Di conseguenza, pochi giorni dopo aver ricevuto l'intimazione di sfratto che gli intimava il rilascio immediato dell'immobile, il conduttore , in data CP_1
30.9.2022, riconsegnava alla proprietà le chiavi dell'immobile e lo stesso proprietario-locatore dichiarava (su scrittura privata da lui Parte_2
personalmente redatta e sottoscritta): “ricevo in data odierna la chiavi dei locali che il conduttore dichiara di voler rilasciare con disdetta dal contratto”, con impegno del sig. a ritirare entro il 30.10.2022 i beni mobili ancora CP_1
presenti nei locali (adibiti ad uso commerciale), e specificando (neretto dell'estensore) che “la riconsegna delle chiavi non pregiudica alcun diritto della proprietà che ha già notificato atto di intimazione di sfratto per morosità”.
La dichiarazione è sottoscritta tanto dal locatore (e gli altri due Parte_2
locatori e assumono la piena riferibilità a Parte_1 Parte_3
pagina 11 di 14 loro della scrittura, che producono, con relativa contemplatio domini) quanto dal conduttore.
La stessa rappresenta un vero e proprio accordo negoziale in forma scritta individuante la volontà di entrambi i contraenti di sciogliersi dal vincolo contrattuale relativo alla locazione in corso attraverso il cosiddetto mutuo consenso (Cass.2019 n.27999).
Per completezza va anche specificato che la locazione commerciale (e cosi' il relativo negozio risolutorio) non richiede, di per sé, comunque, la forma scritta, prevista dall'art.1, 4°c., L. 431/98 solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo (Trib. Modena, 11.5.2011, in DeJure, banche dati editoriali GFL).
Tramite tale scrittura privata del 30.9.2022 il conduttore restituisce le chiavi dei locali (impegnandosi a sgomberare i beni mobili) che il locatore accetta, senza pregiudizio dei diritti dei proprietari (che dovevano ancora ottenere lo sgombero dei locali ed il pagamento di tre canoni arretrati, poi pagati) manifestando entrambi la volontà di risolvere consensualmente il negozio: il primo consegnando le chiavi e dichiarando di voler rilasciare “con disdetta del contratto” i locali ed il secondo accettando la consegna e dichiarando di aver già notificato (il suvvisto) atto di sfratto, con cui intimava l'immediato rilascio dell'immobile intervenuto, appunto, in conformità alla volontà dell'intimante (di ottenere lo scioglimento del contratto), contestualmente alla scrittura privata.
In ogni caso, risulta ben chiaro, dal suo tenore letterale e dal suvvisto contesto in cui è stata emessa, che la suddetta dichiarazione scritta del proprietario, firmata anche dal conduttore, non rappresenta certo la manifestazione di un potere unilaterale del conduttore individuante un diritto soggettivo potestativo di scioglimento (sempre unilaterale) del vincolo contrattuale (cui corrisponde una posizione soggettiva meramente passiva della controparte) ma, al contrario, una chiara manifestazione di volontà (anche) del proprietario di sciogliersi dal vincolo negoziale.
pagina 12 di 14 D'altra parte, i locatori non intendevano certo prorogare l'efficacia del contratto, perché non hanno chiesto l'emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dei canoni arretrati, ma hanno intimato uno sfratto per morosità per ottenere l'immediato rilascio dell'immobile. All'esito dell'intervenuto volontario rilascio, poi, lo sfratto per morosità non veniva neppure iscritto e ruolo (come spiegano gli stessi appellanti, pag.2 del ricorso).
Ne consegue che, non essendosi realizzato alcun recesso unilaterale tramite disdetta anticipata, non puo' neppure porsi questione della spettanza ai locatori dell'indennità di mancato preavviso semestrale.
L'appello, quindi, dev'essere respinto.
Le spese legali seguono la soccombenza liquidate come in dispositivo.
Sussistono i presupposti per l'applicazione del doppio contributo a carico di parte appellante


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Terza Civile, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, così definitivamente pronunciando;
visti gli artt. 447-bis e 437 c.p.c.; rigetta l'appello di , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
proposto avverso la sentenza n. 1786/24 del Tribunale di Torino in data
20.03.2024, che, per l'effetto, conferma;
dichiara tenuta e condanna parte appellante a pagare a parte appellata le spese del presente grado d'appello che liquida per compensi in € 3.966,00, oltre a rimborso forfettario 15%, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Per effetto della presente decisione, sussistono i presupposti per il versamento dell'ulteriore contributo unificato a carico di parte appellante.
Così deciso in Torino all'udienza del 15/01/2025 dalla Terza Sezione Civile della Corte d'Appello con lettura in udienza del presente dispositivo.
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Il Presidente estensore
dott. Francesco Rizzi

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