REPUBBLICA ITALIANA
- In nome del Popolo Italiano -
LA CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Prima Civile
Riunita in camera di conSIlio e composta dai SI.ri magistrati:
dott.ssa ANTONELLA EUGENIA RIZZO PRESIDENTE
dott.ssa GIOVANNA GIOIA CONSIGLIERE REL.
dott.ssa ADELE FORESTA CONSIGLIERE
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1190/2019 RGAC vertente
TRA
(C.F. ) rappresentata e difesa giusta Parte_1 C.F._1
procura in atti dall'avv. Peppino Mariano ed elettivamente domiciliata presso il suo studio,
sito in Catanzaro, Piazza Le Pera n. 9;
APPELLANTE
E
P.IVA ), in persona del l.r.p.t. SI.ra Controparte_1 P.IVA_1 CP_2
[...]
APPELLATO CONTUMACE
All'esito dell'udienza del 19.11.2024, la causa era posta in decisione in data 03.12.2024 con ordinanza ex art. 127 ter, comma 3 c.p.c. sulle seguenti:
conclusioni delle parti
Per : < Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, così Parte_1
1

provvedere: Accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1526/2018 emessa dal Tribunale di Crotone, sezione Civile, Giudice Dott. Antonio
Albenzio, nell'ambito del giudizio r.g. 1291/2016, pubblicata in data 13.12.2018, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure, che qui si riportano: In via principale, Accertare e dichiarare che con la scrittura privata del 15.04.2003, la in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, ha promesso di vendere alla SI.ra l'unità Parte_1 immobiliare App.to U10 indentificato al catasto Fabbricati del Comune di Isola Capo Rizzuto al
Foglio 35, particella 1145 sub.7 consegnato in luogo dell' indentificato al catasto Parte_2
Fabbricati del Comune di Isola Capo Rizzuto al Foglio 35, particella 1142 sub.5, indicato nel contratto preliminare;
Accertare e dichiarare che la in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, non ha adempiuto all'obbligazione di trasferire alla IG.ra
[...]
l'immobile sopra descritto. Accertare e dichiarare che il prezzo pattuito per la vendita
Parte_1 dell'immobile è da ritenersi interamente pagato dall'attrice con le modalità specificate in atti e che comunque, per le ragioni esposte, nulla è dovuto dalla IG.ra a titolo di
Parte_1 pagamento dell'eventuale restante parte del prezzo pattuito con il preliminare. Conseguentemente, emettere contro la in persona del legale rappresentante pro tempore e in Controparte_1 favore della IG.ra , sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., produca gli effetti
Parte_1 del contratto definitivo non concluso e trasferisca all'attrice la proprietà dell'immobile sopra descritto;
Per l'effetto, Condannare la in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore al risarcimento in favore della IG.ra dei danni per
Parte_1
l'inadempimento, da quantificarsi in corso di causa e da rivalutarsi anno per anno secondo gli indici
ISTAT, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con interessi sugli interessi con capitalizzazione semestrale dalla notifica della domanda giudiziale, ai sensi dell'art. 1283 c.c. Procedere alle necessarie compensazioni tra la parte residua di prezzo eventualmente ritenuta come ancora dovuta dalla IG.ra e tuttora eSIibile ed i controcrediti riconosciuti in favore della Parte_1 suddetta ricorrente;
Condannare la in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore al pagamento degli eventuali importi che dovessero risultare a credito della IG.ra
[...]
, oltre interessi e rivalutazione, dal sorgere del credito al soddisfo;
Ordinare al Parte_1
Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la emananda sentenza;
Condannare la in persona del legale rappresentante p.t. IG. alla Controparte_1 Controparte_2 rifusione delle spese giudiziarie, oltre diritti e onorari, rimborso forfettario e spese generali (15%),
CPA ed IVA, come per legge per i due gradi di giudizio. In via istruttoria: In caso di contestazione, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado, per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello, e nello specifico: Si chiede l'ammissione di
2 prova per testi;
Fermo restando tutto quanto già esposto nei precedenti scritti difensivi, ove ritenuto necessario da Codesto On.le Giudice, si chiede che venga disposta consulenza tecnica d'ufficio al fine di procedere alla quantificazione dei danni subiti dalla IG.ra ”. Parte_1
I FATTI
I fatti di causa e la vicenda processuale di primo grado sono così esposti nella sentenza impugnata: “Con atto di citazione ritualmente notificato, ha Parte_1
convenuto in giudizio al fine di ottenere una pronuncia, ai sensi dell'art 2932 Controparte_1
c.c., per la produzione degli effetti del contratto definitivo non concluso. Ha dedotto, in fatto, di avere stipulato in data 15.04.2003, con l'odierna convenuta, contratto preliminare di vendita avente ad oggetto il fabbricato, identificato catastalmente al foglio n. 35, particella n. 1142, sub 5, piano primo.
Ha dedotto di essere stata immediatamente immessa nel possesso dell'immobile e che, ciò
nonostante, non sarebbe mai stato stipulato il relativo contratto definitivo. Ha ritenuto in diritto fondata la domanda formulata formulando altresì eccezione di compensazione per i crediti ancora dovuti dal coniuge dell'odierna attrice per i lavori effettuati. Ha formulato altresì domanda consequenziale di risarcimento danni. Nessuno si è costituito per la convenuta. La causa è stata trattenuta in decisione in data odierna, a seguito di discussione orale ex art 281 sexies c.p.c.”.
Nonostante la rituale notifica non si costituiva la convenuta Controparte_1
in persona del l.r.p.t. SI.ra . Controparte_2
La causa, all'udienza del 13.12.2018, è stata quindi trattenuta in decisione a seguito di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.; la sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c.,
pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale così provvedeva” Rigetta la domanda di;
nulla sulle spese”. Parte_1
Con atto di citazione, regolarmente notificato, la SI.ra Parte_1
interponeva appello per i seguenti motivi:
- col primo motivo d'appello eccepiva “la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione del principio del contradditorio e del diritto di difesa di cui agli artt. 183 comma 4, 101
comma 2 c.p.c., 3, 24 e 111 comma 2 della Costituzione” per avere il Giudice di prime cure rigettato la domanda sulla base della mancanza di un unico presupposto, ovvero, l'omessa allegazione degli estremi della concessione edilizia e/o della concessione in sanatoria dell'abuso edilizio ex L. n. 47/1985, art. 17 comma 2 (ora DPR 380/2001 art. 46), circostanza
3 rilevata, per la prima volta, solo in sentenza. Precisa l'appellante che la giurisprudenza -
anche in epoca antecedente alla riforma del 2009 - ha affermato che il Giudice che ritenga,
anche dopo la precisazione del thema decidendum, avvenuta nel corso dell'udienza di trattazione, di sollevare una questione rilevabile d'ufficio non precedentemente considerata,
deve sottoporla alle parti per consentire loro di intervenire in proposito in contraddittorio;

la mancata segnalazione della questione da parte del giudicante alle parti in causa determina la nullità della sentenza per violazione del diritto di difesa;

- col secondo motivo di appello denunciava “l'omessa argomentazione logico-giuridica da parte del giudicante”, secondo l'assunto prospettato dall'appellante il ragionamento svolto in sentenza sarebbe viziato dall'omissione di alcune ulteriori norme che regolano la materia e che avrebbero dovuto essere tenute in considerazione ai fini tanto degli adempimenti processuali quanto della decisione. Più precisamente, “in considerazione della norma di cui al comma 3, art. 40 L.47/1985 della rilevabilità d'ufficio, dell'omessa allegazione degli estremi della concessione edilizia, dello svolgimento del processo, nel quale la promissaria venditrice non ha inteso costituirsi, appare dunque chiaro che il Giudice avrebbe dovuto rilevare la mancanza del documento necessario ai fini della pronuncia, mettendo parte attrice (promissaria acquirente) nelle condizioni di indicarne gli estremi e/o produrre copia conforme della concessione edilizia nel corso del giudizio di primo grado, con ciò operando un corretto bilanciamento tra il diritto di difesa e il principio di ragionevole durata del processo”. Concludeva, quindi, che “in considerazione dell'avvenuta produzione in appello del documento mancante in primo grado appare evidente la fondatezza della domanda spiegata dall'odierna appellante”.
Non si costituiva la in persona del suo amministratore unico e Controparte_1
l.r.p.t. SI.ra . Controparte_2
La difesa di parte appellante depositava l'atto di citazione notificato in originale con relativa notificazione ex art. 143 c.p.c. nonché certificato rilasciato dal Comune di Nova
EV (Prov. Autonoma di Trento-Bolzano) che attestava la cancellazione della medesima per irreperibilità anagrafica.
Dopo alcuni rinvii, la Corte rinviava all'udienza del 21.1.2025 per la precisazione delle conclusioni.
4 All'udienza del 21.1.2025, svoltasi ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., le parti precisavano le rispettive conclusioni e la Corte si riservava.
Con ordinanza del 4.2.2025 la Corte assegnava la causa a sentenza previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
LE RAGIONI DELLA DECISIONE
Preliminarmente occorre dichiarare la contumacia della in persona Controparte_1
del l.r.p.t. che, sebbene ritualmente citata, non ha inteso costituirsi in giudizio.
Nel merito, l'appello proposto da deve essere accolto nei termini Parte_1
che seguono all'esito dell'esame della documentazione depositata nel presente grado di giudizio.
Con il primo motivo di appello l'appellante lamenta “la nullità della sentenza per violazione e falsa applicazione del principio del contradditorio e del diritto di difesa di cui agli artt.
183 comma 4, 101 comma 2 c.p.c., 3, 24 e 111 comma 2 della Costituzione” per avere il Giudice di prime cure rigettato la domanda sulla base della mancanza di un unico presupposto,
ovvero, l'omessa allegazione degli estremi della concessione edilizia e/o della concessione in sanatoria dell'abuso edilizio ex L. n. 47/1985, art. 17 comma 2 (ora DPR 380/2001 art. 46),
circostanza rilevata, per la prima volta, solo in sentenza.
Con il secondo motivo di appello parte appellante denuncia “l'omessa argomentazione logico-giuridica da parte del giudicante”, secondo l'assunto prospettato dall'appellante il ragionamento svolto in sentenza sarebbe viziato dall'omissione di alcune ulteriori norme che regolano la materia e che avrebbero dovuto essere tenute in considerazione ai fini tanto degli adempimenti processuali quanto della decisione. Rileva, altresì, che “in considerazione dell'avvenuta produzione in appello del documento mancante in primo grado appare evidente la fondatezza della domanda spiegata dall'odierna appellante”.
Il primo ed il secondo motivo che possono congiuntamente esaminarsi in quanto connessi, sono meritevoli di accoglimento.
A ben vedere, il Giudice di prime cure non ha emesso una sentenza che tenesse luogo del contratto definitivo ex art. 2932 c.c. sulla base della mancanza degli estremi della
5 concessione edilizia, ritenendo, quindi, nullo il contratto preliminare in quanto privo degli estremi della licenza e/o concessione edilizia.
Sul punto, giova premettere, che la normativa di riferimento è la Legge n. 47 del 1985
artt. 17 e 40, commi 2 e 3, che stabilisce "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali,
relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'articolo 13".
L'art. 40 della Legge n. 47 del 1985 dispone, inoltre, ai commi 2 e 3, che "Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o della licenza edilizia o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell 'articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata copia conforme della relativa domanda, corredata della prova dell 'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 2 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo,
ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Se la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti, rispettivamente da indicarsi o da allegarsi, non sia dipesa dalla insussistenza della concessione o dalla inesistenza della domanda di concessione in sanatoria al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa o al quale siano allegate la dichiarazione sostitutiva di atto notorio o la copia della domanda indicate nel comma precedente".
Tali disposizioni sono tradizionalmente interpretate, per quel che rileva nella presente controversia, nel senso che, qualora sia domandata l'esecuzione specifica dell'obbligo di
6 concludere un contratto, non può essere pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. in assenza di dichiarazione contenuta nel preliminare, degli estremi della concessione edilizia trattandosi di un requisito richiesto, appunto, a pena di nullità dall'art. 17, Legge n. 47 del 1985.
Ebbene, sul punto, come chiarito dall'orientamento del Supremo Collegio in un caso analogo, “questa dichiarazione ben può essere successivamente prodotta in giudizio (come nella specie è avvenuto davanti al giudice di secondo grado)…la presentazione dell'impugnazione assieme all'atto del quale non erano stati citati gli estremi nel preliminare equivale ad una manifestazione scritta della volontà di porre in essere detta conferma con le indicazioni normativamente imposte”
(Cass. Civ. sent. n. 25540 del 18.12.2015; Cass. Civ. n. 13225 del 22.5.2008).
Sulla questione, infatti, la Suprema Corte - chiamata a pronunciarsi proprio su un caso affine a quello oggetto della presente controversia - ha enunciato il seguente principio di diritto “la produzione, assieme all'atto di appello, della licenza edilizia e delle successive varianti concernenti un immobile oggetto di un preliminare di vendita privo dell'indicazione degli estremi prevista dall'art. 17, comma 1, della legge n. 47 del 1985, ed a detto preliminare preesistenti, equivale alla presentazione dell'atto di conferma richiesto dall'art. 40, comma 3, della legge n. 47 del 1985”
(Cass. Civ. n. 25540/2015).
Ed ancora, sul punto, in senso conforme il Supremo Collegio ha specificato che “la presenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. e non un presupposto della domanda, cosicché la produzione di tale dichiarazione può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione, giacché essa è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti” (Cass. Civ. n.
12654/2020).
Ebbene, nel caso che ci occupa, la SI.ra ha proposto appello Parte_1
producendo in giudizio copia conforme della concessione edilizia n. 64 rilasciata dal
Comune di Isola di Capo Rizzuto in data 11.9.2000, relativa alla pratica edilizia n. 11889
presentata in data 22.10.1999, concessione, quindi, preesistente alla conclusione del preliminare di vendita di cui si discute e prodotta in sede di iscrizione della suddetta causa in appello.
7 In definitiva, in applicazione del principio succitato ed alla stregua del complesso delle considerazioni che precedono, l'appello deve essere accolto con compensazione delle spese di lite in ragione della particolarità delle questioni trattate nonché della contumacia della parte appellata.

PQM

la Corte d'Appello di Catanzaro, Sezione Prima Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 CP_1
in persona del l.r.p.t. SI.ra avverso la sentenza del
[...] Controparte_2
Tribunale di Crotone n. 1526/2018, pubblicata il 13.12.2018, ogni contraria istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1) dichiara la contumacia della società in persona del l.r.p.t. SI.ra Controparte_1
; Controparte_2
2) in riforma della sentenza di primo grado, accoglie l'appello e per l'effetto trasferisce ai sensi dell'art. 2932 c.c. con la presente sentenza in favore della SI.ra Parte_1
la proprietà dell'unita immobiliare App.to U10 indentificato al catasto Fabbricati del
Comune di Isola Capo Rizzuto al Foglio 35, particella 1145 sub.7 consegnato in luogo dell'
App.to V4 indentificato al catasto Fabbricati del Comune di Isola Capo Rizzuto al Foglio 35,
particella 1142 sub.5, per effetto del preliminare di vendita del 15.4.2003, esonerando il
Conservatore dei registri immobiliari da ogni responsabilità;
3) compensa integralmente le spese del presente grado di giudizio;

Catanzaro, così deciso nella camera di conSIlio da remoto del 04.6.2025
L'Estensore Il Presidente
Dott.ssa Giovanna Gioia Dott.ssa Antonella Eugenia Rizzo
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