REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
- dott. Giampiero FIORE Presidente rel.
- dott.ssa Anna Maria ROSSI Consigliere
- dott.ssa Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere
ha pronunziato la seguente SENTENZA

nella causa civile di APPELLO iscritta a ruolo al n. 1619/2024 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 13.6.2025 e promossa DA
, rappresentato e difeso dall'Avv. Ferdinando Mansuelli Parte_1 ed elett.te dom.to in Bologna, Via Berengario da Carpi n. 6, 40141, presso lo studio dell'Avv. Ferdinando Mansuelli. Appellante CONTRO e con l'Avv. Stefano Vancini, Controparte_1 Controparte_2 elett.te dom.to in Bologna, via Ragazzi del '99 n.3/E, presso lo studio dell'Avv. Stefano Vancini. Appellato avverso la sentenza n. 13453/2023 emessa dal Tribunale di Bologna in data 3.7.2024.
Conclusioni delle parti: come da verbale di discussione.
Motivi
-In primo grado, e convenivano in Controparte_1 Controparte_2 giudizio chiedendo al Tribunale che fosse dichiarato Parte_1 risolto il contratto di locazione stipulato in data 1.8.2022 e con scadenza prevista per il 31 luglio 2026 per grave indampimento del conduttore, segnatamente
, e che questi fosse quindi condannato al rilascio Parte_1 immediato dell'immobile locato sito in Zola Predosa (BO), Via Roma n. 5, senza la concessione di alcun termine di garanzia, e che fosse condannato al pagamento delle seguenti somme di denaro: € 8.000,00 a titolo di pagamento della totalità dei canoni scaduti (includendo la mensilità di aprile 2024), di € 845,68 per il versamento delle spese condominiali ed utenze non pagate, nonché degli interessi legali dal dovuto al saldo definitivo e rivalutazione. La parte attrice domandava, ancora, che fosse condannato Parte_1 al risarcimento di tutti i danni subiti da parte locatrice dalla data di risoluzione del contratto per morosità sino all'effettiva liberazione dell'immobile, da quantificarsi
1 per ogni mese o frazione di mese in un importo mensile pari al canone di locazione, oltre agli interessi legali e rivalutazione dal dovuto al saldo definitivo. La controversia veniva introdotta in fase sommaria con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione per la convalida da parte delle locatrici e Controparte_1 Controparte_2 Le parti intimanti allegavano l'avvenuta scadenza del contratto a seguito del recesso del conduttore, come attestato da raccomandata consegnata a mano in data 1.11.2022. Il si opponeva eccependo che il contratto non potesse ritenersi Pt_1 risolto, in quanto l'apparente disdetta da lui sottoscritta in data 1.11.2022 era stata prestata contestualmente alla sottoscrizione del contratto, e pertanto non era da ritenersi idonea a determinare il recesso. A seguito del rigetto di istanza provvisoria di rilascio, e di disposizione di mutamento del rito con ordinanza del 19.10.1023, le parti si sono poi avviate alla mediazione obbligatoria, conclusasi con esito negativo in data 2.2.2024. All'udienza ex art. 420 c.p.c. celebrata il 22.2.2024, le parti locatrici dichiaravano che il conduttore non aveva mai pagato regolarmente il canone di locazione, e che dal mese di dicembre 2022 aveva cessato anche il pagamento degli oneri condominiali. Il conduttore, a propria volta ammetteva di non aver adempiuto al pagamento del canone, giustificando l'inadempimento facendo riferimento alla propria impossibilità materiale dipesa dal fatto che le proprie entrate mensili risultavano insufficienti al regolare adempimento delle obbligazioni contrattuali. Solo la parte locatrice provvedeva, poi, al deposito delle memorie integrative così come previsto ai sensi dell'art. 426 c.p.c. In questa sede, la parte attrice introduceva nuova domanda all'esordio del procedimento ordinario, mirata all'accertamento da parte del Tribunale della pretesa risoluzione del contratto inter partes per grave inadempimento contrattuale del conduttore stante il mancato pagamento dei canoni da novembre 2022. Le parti comparivano successivamente all'udienza del 9.5.2014 dando atto della infruttuosità dei tentativi transattivi avviati a seguito delle soluzioni prospettate da verbale di udienza del 22.2.2024.
-Il Tribunale accoglieva la domanda attrice, sottolineando in primo luogo come la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, in considerazione del mancato pagamento dei canoni dal mese di novembre 2022, presentata da parte attrice in memoria integrativa autorizzata depositata in data 25.3.2024, fosse da ritenersi ammissibile. Rilevava il giudicante che l'instaurazione di un nuovo e autonomo processo con rito ordinario a seguito di opposizione dell'intimato, legittimava infatti le parti, nel contesto delle controversie aventi per oggetto contratti di locazione, ad esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa la possibilità per il locatore di introdurre in giudizio a fondamento della domanda di attestazione dell'avvenuta risoluzione del contratto una causa differente da quella posta a base dell'intimazione. Rigettava inoltre il Tribunale la richiesta del convenuto di fissazione di termine di garanzia, trattandosi di istituto da ricollocare nella fase sommaria della trattazione. Analizzate tali questioni preliminari, il Tribunale di prima istanza provvedeva all'accogliemtno della domanda di risoluzione del contratto per grave
2 inadempimento del conduttore, accertando – per stessa ammissione di Parte_1
– la morosità persistente del conduttore, il quale aveva cessato di
[...] provvedere al pagamento delle somme dovute a titolo di locazione dal mese di dicembre 2022, avendo versato invece nel mese di novembre 2022 la minor somma di € 280,00. Il Tribunale condannava il al rilascio dell'immobile entro e non oltre Pt_1 il 31.10.2024, ed al versamento di somma pari a € 8.000,00 a rifusione dei canoni scaduti, con gli interessi legali delle singole scadenze al saldo, oltre ai canoni successivi fino all'effettivo rilascio e spese di giudizio.
-Avverso tale decisione proponeva appello per i seguenti Parte_1 motivi. Lamentava innanzitutto l'appellante che non si fosse verificata alcuna regolare disdetta del contratto di locazione. Secondo l'appellante, infatti, la circostanza in virtù della quale le locatarie lo avrebbero indotto a sottoscrivere, contestualmente rispetto alla firma del contratto di locazione, una raccomandata a mano contente un documento finalizzato alla disdetta del contratto di locazione, su un foglio precompilato dalle stesse locatarie, da loro firmato e datato 1 novembre 2022 (in modo che fosse rispettato il termine di recesso del 31.1.2023), costituirebbe una condotta violativa del principio di buona fede contrattuale, così come espresso ai sensi degli articoli 1175, 1366 e 1375 del c.c. A dire dell'appellante, de facto l'atto di far sottoscrivere anticipatamente un documento di “formale” disdetta del contratto di locazione non può ritenersi legittimo, e tale vizio non può essere oggetto di sanatoria in sede processuale. Una forma di disdetta di questo tipo doveva comportare, dunque, l'attestazione dell'invalidità e/o nullità dell'atto, in considerazione della sua contradditorietà alle logiche di tutela della posizione del conduttore previste dal legislatore. In relazione a tale eccezione, l'appellante asseriva che il Giudice di prima istanza non si fosse pronunciato affatto su questa questione, mancando in primis di accertare che l'originaria richiesta di controparte fondata sull'allegazione della disdetta contrattuale predisposta asseritamente in modo doloso per ottenere anticipatamente la cessazione degli effetti del contratto di locazione, fosse infondata e illegittima;
non avendo inoltre, sulla base di motivazioni ritenute dall'appelante meramente formali, riconosciuto all'appellante la remissione in termini che gli avrebbe permesso, in ottemperanza alle norme di legge, di accedere ai Protocolli di sostegno;
e avendo invece consentito contra ius la proposizione di nuova domanda da parte dell'appellato. La decisione del Tribunale avrebbe quindi impedito all'appellante il legittimo esercizio dei propri diritti, e si sarebbe macchiata di “carenza ed illogicità della motivazione, mancato accertamento delle eccezioni di parte opponente e mancato rigetto della domanda principale, mancato riconoscimento del diritto dell'opponente a chiedere il c.d. termine di grazia per sanare la morosità, violazione del diritto di difesa di cui all'art. 24 della Costituzione”. L'appellante domandava perciò a questa Corte l'accertamento e la dichiarazione di nullità dell'intimazione di sfratto per finita locazione, e l'attestazione del fatto che la controversia avesse invece correttamente per oggetto una fattispecie di sfratto per morosità, con conseguente rimessione ai termini di e Pt_1 concessione dei termini di grazia stabiliti ex lege. Si opponeva inoltre l'appellante all'eventuale richiesta avversa di ordinanza provvisoria finalizzata al rilascio, in
3 virtù dei gravi motivi che si oppongono all'adozione di tale misura, da ricondurre alle precarie condizioni economiche del conduttore, impossibilitato di fatto a reperire una soluzione abitativa alternativa anche in conseguenza della procedura prescelta dal locatore, la quale impedisce l'accesso ai Protocolli abitativi in uso nei Comuni ATA.
-Si costituivano e contestando le Controparte_1 Controparte_2 ragioni addotte dall'appellante, riportandosi al contenuto decisorio dell'impugnata sentenza e chiedendone la conferma, con conseguente rigetto di tutte le domande ed eccezioni proposte dall'appellante, e con riconoscimento di vittoria di compenso e spese di lite del presente giudizio e delle successive occorrende.
-L'appello proposto è infondato per le ragioni che seguono.
-A) In merito alla questione proposta dall'appellante, relativa all'impossibilità di introdurre una nuova domanda tramite la proposizione di memoria integrativa autorizzata in sede di procedimento ordinario successivo alla fase del procedimento sommario, eccezione costituente la principale contestazione mossa dall'appellante avverso la legittimità della sentenza di primo grado, il consolidato orientamento della Suprema Corte di Cassazione, come correttamente e condivisibilmente evidenziato dal primo giudice (quali, exempli gratia, quelle menzionate dal Giudice di prime cure e citate dall'appellata, e segnatamente: Cass. ord. n. 5955/2023, Cass. n. 17955/2021 e Cass. S.U. n. 12310/2015), riconosce come nel procedimento relativo alla convalida dello sfratto per finita locazione, l'opposizione avanzata dal convenuto comporta la conclusione del procedimento sommario, e l'instauraizone di nuovo autonomo processo di cognizione ordinaria, nel quale è ammessa l'introduzione di una “causa petendi” innovativa e differenziata da quella originariamente proposta, purché connessa alla vicenda sostanziale oggetto di dibattito in fase di procedimento sommario. Il legittimo mutamento del titolo esclude, quindi, la possibilità di ammettere un termine di grazia a favore del conduttore (termine che può essere previsto esclusivamente durante il procedimento sommario), senza che si verifichi alcun vulnus nei confronti dei diritti fondamentali riconosciuti dal nostro ordinamento al conduttore.
-B) In relazione alla richiesta di statuizione di un termine di grazia a favore dell'appellante, questo Collegio rileva poi, da ultimo ma non per ultimo, che, quand'anche si volesse ritenere “conferente” la doglianza, le stesse ripetitive asserzioni da parte del in sede di comparizione, di non essere in Pt_1 grado di pagare i canoni richiesti per mancanza di disponibilità economica, contraddicono le medesime doglianze sostanziali riferite al vulnus per la mancata concessione del termine di grazia. Del resto, la legittimità ritenuta dalla Suprema Corte di mutamento del titolo de quo agitur, da finita locazione a sfratto per morosità, dando luogo alla fase di merito fondata sul mutato titolo, comporta il “rischio” del conduttore del superamento di quelle possibilità, quali il termine di grazia, che sono tipiche della fase sommaria, non verificandosi in alcun modo la retrocessione del procedimento alla fase sommaria relativa al mutato titolo (nel nostro caso, ripetesi, morosità) Tali rilievi non possono che comportare la conferma integrale di quanto statuito nella sentenza di primo grado.

4 -Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti di e
[...] Controparte_1 Controparte_2 avverso la sentenza del Tribunale di Bologna n. 1619/2024 R.G, e depositata il 3.7.2024, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: A)rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, conferma Parte_1 l'impugnata sentenza;
B)condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado che liquida in complessivi € 4.888,00, oltre accessori come per legge, da distrarsi in favore dell'Avv. Vancini dichiaratosi antistatario. C)Ricorrono i presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 13/6/25.

IL PRESIDENTE Rel. ed Est. (Giampiero M. Fiore)
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