R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
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La Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, riunita in camera di consiglio nelle persone dei sigg. magistrati:
1) dott.SS Patrizia Morabito Presidente,
2) dott.SS Federica Rende Consigliere,
3) dott. Salvatore Catalano Giudice ausiliario rel.,
ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 54/19 vertente
tra
, nato il [...] a [...] (c.f. Parte_1 C.F._1
), ivi residente in [...], nella spiegata qualità di erede della signora
[...] Per_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Fulvio R. Mancini
[...]
- appellante – appellata
Contro
nata a [...] il [...] cod. fisc. in qualità CP_1 CodiceFiscale_2
di erede della SI.ra rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Speziale presso il cui Persona_1
studio in Reggio Calabria Via Demetrio Tripepi n. 55 è elettivamente domiciliata
Appellante – appellata –
E CONTRO
, nata a [...] il [...] cod. fisc. Controparte_2 C.F._3
rappresentata e difesa dagli Avv.ti Antonio Tesoro e Silvio Dattola ed elettivamente
[...]
domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Via Foti n° 1 Reggio Calabria
- appellata
1 Oggetto: Appello avverso la Sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n° 1308/18, pubblicata il
11/9/18.
CONCLUSIONI
Le parti precisavano le conclusioni come in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato dopo avere premesso di essere Controparte_2
proprietaria esclusiva del piano terra dell'edificio (c.d. seminterrato), sito a livello di via Battaglia, e di avere avuto altresì il possesso del medesimo piano terra, la cui la madre sig.ra , dal 27.8.1987 Pt_2
lo aveva locato alle convenute che lo hanno adibito a scuola materna. conveniva dinanzi all'intestato
Per_ Tribunale le sorelle per sentir accogliere le seguenti conclusioni:
1) dichiarare che la prof.SS è proprietaria esclusiva del c.d. “pianterreno” o piano Controparte_2
“pilotis” dell'edificio cui si accede da via Battaglia n.11 e da via Saccà n.14 (sito nel Comune di
Reggio Calabria, identificato al foglio 126, particella 863), esclusa la piccola porzione di detto
“pianterreno” o piano “pilotis” destinata all'uso comune dei condomini dell'edificio;
2) dichiarare che la sig.ra non ha alcun diritto sulla predetta proprietà esclusiva della Persona_1
prof.SS , e quindi condannarla a liberare detta proprietà dalle cose che vi ha collocato, CP_2
previa eliminazione dei manufatti ivi arbitrariamente realizzati;
nonché autorizzare all'eliminazione
la prof.SS – a spese della sig.ra – nel caso che questa non vi Controparte_2 Persona_1
provvedesse subito dopo la pronunzia del Tribunale e in forza della sua efficacia esecutiva;

3) Dichiarare l'esatto confine che separa la proprietà del “pianterreno” o piano “pilotis”
appartenente all'attrice dalla porzione condominiale che consente a tutti i condomini di accedere
alle rispettive proprietà esclusive;

4) condannare la sig.ra al risarcimento dei danni prodotti alla prof.SS Persona_1 [...]
per l'illecita collocazione nell'immobile in questione delle cose ivi immesse, e per la CP_2
pretesa dei diritti su di esso;

5) ordinare al conservatore dei registri immobiliari ed agli uffici del catasto le dovute trascrizioni
2 e/o volture.
Le convenute costituendosi in giudizio contestavano anzitutto la domanda di accertamento della proprietà esclusiva del piano a livello con ingresso da Via Saccà, c.d. piano “pilotis”, assumendo che questo rientrerebbe invece fra le parti comuni dell'edificio elencate nell'art. 1117 c.c..
Con sentenza n° 1308/2018 del Tribunale di Reggio Calabria pubblicata in data 11 settembre 2018, il
Tribunale, in accoglimento della domanda attrice, accertava e dichiarava che la sig.ra
[...]
era proprietaria esclusiva dell'immobile, sito al pianterreno, identificato al N.C.E.U. del CP_2
Comune di Reggio Calabria, al foglio 126, part. 349, subalterno 2; rigettava le altre domande proposte da parte attrice, e rigettava integralmente le domande riconvenzionali proposte dalle parti convenute,
compensando integralmente tra le parti le spese di lite ivi comprese le spese di CTU liquidate con il decreto del 18.11.2013.
Con atto di appello notificato in data 11.01.2019 proponeva appello avverso la suddetta Persona_1
sentenza chiedendo la riforma integrale della steSS ed in particolare:
1) rigettare la domanda attrice, perché infondata nel fatto e nel diritto;

2) accogliere la domanda riconvenzionale che precede e, per l'effetto:


2.a) ritenere e dichiarare che il piano pilotis dell'immobile censito al catasto del Comune di Reggio
Calabria, foglio 126, particella 349, sub 2, è parte comune dell'edificio che appartiene
esclusivamente ai condomini che hanno accesso dalla via Saccà 14, di cui costituisce androne e
ingresso: cioè alle signore e CP_1 Persona_1


2.b) ordinare al Responsabile dei Servizi territoriali dell'Agenzia delle Entrate (Conservatore delle
Ipoteche) di Reggio Calabria di procedere alle relative annotazioni;



2.c) condannare, nella misura che per ciascuna sarà ritenuta di giustizia, le signore Controparte_2
e come in epigrafe generalizzate, ad indennizzare la signora per il mancato CP_1 Persona_1
uso comune del livello pilotis per cui è causa, a decorrere dal 1° gennaio 1995 e fino alla data (31
luglio 2010) della sua effettiva restituzione in favore della concludente;
nella misura di €. 750 mensili
come sopra giustificata, ovvero in quella che sarà ritenuta congrua;

3

2.d) condannare le signore e alla immediata rimozione della scala (a Controparte_2 CP_1
chiocciola, interna) che collega il livello pilotis a quello sottostante che ha ingresso da Via Battaglia;

3) condannare la signora e la signora al pagamento delle spese del Controparte_2 CP_1
doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del difensore sottoscritto che all'uopo dichiara di
aver anticipato le spese e non percepiti gli onorari.”
Con ulteriore atto di appello notificato in data 14.01.2019 proponeva impugnazione CP_1
avverso la steSS suddetta sentenza chiedendo la riforma integrale della steSS ed in particolare:
- revocare per tutte le ragioni esposte in narrativa n. 1308/2018 resa dal Tribunale di Reggio
Calabria in data 8.09.2018, depositata in cancelleria e resa pubblica in data 11.09.2018, emeSS a
definizione del procedimento civile n. 4843/2008 RGACC, notificata, ai fini della decorrenza del
termine breve dell'impugnazione in data 14.12.2018;
- nel merito rigettare la domanda principale spiegata dalla attrice accertando e dichiarando la
riconducibilità del piano pilotis catastalmente identificato al foglio 126 particella 349 del NCEU del
Comune di Reggio Calabria alle parti comuni dell'edificio e la conseguente titolarità di esso in capo
alla SI.ra , in comune ed indiviso, con la SI.ra ; CP_1 Persona_1
- Per l'effetto, accertare e dichiarare la nullità e/o inefficacia dei contratti di locazione aventi ad
oggetto la detta porzione di immobile intercorsi con la SI.ra , prima, e con la Parte_3
OF.SS , poi, conseguentemente condannando quest'ultima alla restituzione, a titolo di CP_2
indebito, della complessiva somma di €. 488.058,47 oltre interessi e rivalutazione monetaria dal
dovuto all'effettivo soddisfo;

- Rigettare poiché infondata in fatto e diritto, per tutte le ragioni esposte in narrativa, la
domanda riconvenzionale promoSS dalla SI.ra nei confronti della SI.ra Persona_1 CP_1
- In ogni caso riformare il capo della sentenza n. 1308/2018 resa dal Tribunale di Reggio Calabria
in data 8.09.2018 con il quale si è disposto il rigetto della domanda riconvenzionale subordinata al
denegato accoglimento della domanda principale promoSS dalla OF.SS , condannando CP_2
quest'ultima al risarcimento del danno per inadempimento contrattuale sofferto dalla SI.ra CP_1
4 Per_ per la violazione della garanzia di cui all'art. 1585 c.c. in misura non inferiore ad €. 115.686,00
oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al soddisfo;

- Con vittoria di spese e competenze di giudizio da liquidarsi nella misura di cui alla allegata nota
spese giudiziale con distrazione in favore del procuratore antistatario che dichiara di aver anticipato
le prime e non riscosso le seconde;

Si costituiva l'appellata resistendo al gravame di cui chiedeva il rigetto, con vittoria di spese e compensi.
Con ordinanza del 27/6/19 la Corte riuniva il fascicolo n. 68/19 al 54/19.
Con ordinanza del 16/7/24, a scioglimento della riserva dell'udienza del 1/7/24, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c, così come novellato dall'art. 35 del decreto legislativo
149/2022, questa Corte ha assegnato la causa in decisione coi termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.) Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c.,
avanzata dall'appellata . Controparte_2
1.1) La superiore eccezione non coglie nel segno atteso che il gravame proposto individua in maniera sufficientemente specifica le parti della sentenza impugnata delle quali si chiede la modifica, sì da superare il vaglio di ammissibilità richiesto dalla citata norma.
Riguardo l'interpretazione del sopra citato art.342 c.p.c., infatti, sono intervenute di recente le Sezioni
Unite affermando il seguente principio “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del
2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (
5 CaSSzione civile, sez. un., 16/11/2017, n. 27199).
Prosegue la Corte chiarendo che “quello che viene richiesto - in nome del criterio della razionalizzazione del processo civile, che è in funzione del rispetto del principio costituzionale della ragionevole durata - è che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza quale è il contenuto della censura proposta, dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perchè queste siano censurabili. Dunque è neceSSrio perché l'appello sia ammissibile che l'appellante indichi specifici motivi di censura alla sentenza gravata e tale specificità esige che alle argomentazioni svolte nella sentenza impugnata vengano contrapposte quelle dell'appellante, volte a incrinare il fondamento logico-giuridico delle prime.
Sicchè nell'atto di appello alla parte volitiva deve sempre accompagnarsi, a pena d'inammissibilità
del gravame, rilevabile d'ufficio e non sanabile per effetto dell'attività difensiva della controparte, una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice.
A tal fine “non è sufficiente che l'atto di appello consenta d'individuare le statuizioni concretamente impugnate, ma è - altresì - neceSSrio, pur quando la sentenza di primo grado sia censurata nella sua interezza, che le ragioni sulle quali si fonda il gravame siano esposte con sufficiente grado di specificità da correlare, peraltro, con la motivazione della sentenza impugnata.” (CaSSzione civile,
sez. III, 09/03/2017, n. 6043).
Tale specificità consente al giudice di “individuare in modo chiaro ed esauriente il "quantum appellatum", circoscrivendo il giudizio di gravame con riferimento agli specifici capi della sentenza impugnata, nonché ai paSSggi argomentativi che la sorreggono e formulando, sotto il profilo qualitativo, le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice, sì da esplicitare la idoneità di tali ragioni a determinare le modifiche della decisione censurata” (cfr. Cass. Civ. sez. VI,
n. 21336/2017).
Nella specie l'eccezione è infondata alla luce del contenuto dei motivi di appello dai quali emerge la individuazione del “quantum appellatum” e dunque l'ambito del giudizio di gravame, con le ragioni di dissenso rispetto al percorso adottato dal primo giudice;
conclusioni, queste da ritenersi valide
6 anche relativamente al nuovo testo dell'art. 342 c.p.c., introdotto dal D.lgs n. 149/22 e applicabile ratione temporis.
2.) Con il proposto gravame entrambe le appellanti lamentano l'erroneità della sentenza impugnata per avere il Tribunale, ritenuto in capo alla , la proprietà esclusiva del piano terreno Controparte_2
o piano pilotis dell'edificio con accesso da via Battaglia n. 11 e da via Saccà n. 14, escludendo che lo stesso rientrasse tra le parti ad uso comune ex art. 1117 c.c.
2.1) Il gravame è infondato per le argomentazioni che seguono.
Secondo l'art. 1117 si può dare la prova dell'inesistenza dello stato di comunione rispetto alle parti di edificio ivi indicate, o della limitazione di esso ad alcuni soggetti, dimostrando l'appartenenza di tali parti in proprietà isolata ad uno solo od in comunione ad alcuni soltanto dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani dell'edificio, in base al titolo.
Per i precedenti che hanno condotto alla formulazione dell'art. 306, per titolo deve intendersi prevalentemente l'atto scritto dal quale può trarre origine la proprietà di ciascuno dei singoli partecipanti all'edificio.
È da escludere che il titolo ostativo alla comunione poSS trovare base nel possesso esclusivo di uno dei partecipanti: il caso più frequente sarà invece quello in cui il proprietario dell'intero edificio,
alienando uno o più appartamenti di esso, riservi a proprio favore la proprietà esclusiva di parti che,
senza la deroga contrattuale, sarebbero diventate comuni a norma dell'art. 1117.
Nel caso che ci occupa, appare dirimente stabilire se il piano pilotis in oggetto poSS essere ricompreso tra le parti di edificio ad uso comune di cui al predetto articolo.
Dalla documentazione in atti risulta che con contratto di locazione del 27.08.1987 la sig.ra
[...]
(dante causa dell'odierna appellata ) locava alle sorelle e Parte_3 CP_2 CP_1 Per_1
(per il canone mensile di £ 2.000.000) il piano definito “terreno”, composto “di un unico ampio
[...]
vano delle dimensioni di mq 100 circa oltre il cortile antistante” dello stabile di maggiore consistenza di sua proprietà costituito da cinque piani fuori terra, oltre il piano interrato, per uso esclusivo asilo nido e/o scuola materna.
7 In data 08.10.1987, con contratto per notaio , la sig.ra vendeva alla sig.ra il Per_2 Pt_2 CP_1
terzo piano (o quarto fuori terra) dell'edificio ed alla sorella il quarto piano (o quinto fuori Per_1
terra).
In data 13.03.1988, con altro contratto rogato dal medesimo notaio, la sig.ra vendeva alla sig.ra Pt_2
il secondo piano dell'edificio e alla sorella il primo piano. CP_1 Per_1
L'originario contratto di locazione veniva rinnovato da e nella qualità di Parte_3 CP_1
titolare della Scuola per l'Infanzia Maria Montessori, nel 1993, nel 2000 e nel 2005, pertanto in date successive alla vendita degli immobili posti ai piani soprastanti.
In quest'ultimo contratto, l'oggetto della locazione veniva così indicato: “due immobili di esclusiva
proprietà della locatrice, siti in Reggio Calabria, il primo con ingresso da via Battaglia, numero
civico 11, piano terreno, composto di un unico ampio vano delle dimensioni di mq.120 circa oltre il
cortile antistante, ed il secondo costituito del piano pilotis ad esso sovrastante, avente ingresso dalla
via Saccà, numero civico 14, sul qual ultimo la sig.ra ha diritto di paSSggio fino al vano- CP_1
scala/ascensore per accedere agli appartamenti ai piani superiori di sua proprietà”. nella clausola n.8 del contratto, inoltre, si legge: “Le parti ribadiscono che la sig.ra ha autorizzato Parte_3
l'installazione di una scala metallica leggera e rimovibile, ancorata adeguatamente a parete che
assolva la funzione di collegamento tra il piano «pilotis» ed il cortile sottostante”.
Pertanto, al fine di potere stabilire se il piano pilotis dell'immobile in oggetto, poSS essere ricompreso nelle parti comuni dell'edificio, è neceSSrio valutare tutti gli elementi utili in tal senso, emergenti sia dai contratti di compravendita che, da quelli di locazione.
Nei contratti di vendita in data 08.10.1987 e 13.03.1988, non emerge che il piano pilotis identificato con il sub.2 sia stato oggetto di compravendita.
Per_ Dai contratti di locazione, stipulati dopo l'acquisto da parte delle sorelle degli immobili posti ai piani superiori, emerge con chiarezza che il piano pilotis, oggetto della presente controversia, è di proprietà esclusiva del dante causa della e che la steSS aveva, espreSSmente, costituito CP_2
una servitù di paSSggio sul detto immobile, al fine di consentire il raggiungimento dei piani superiori;

8 Per_ pertanto, alla luce dei detti contratti, le sorelle erano ben consapevoli dell'esclusiva proprietà in capo alla del piano pilotis, tanto è vero che le stesse hanno regolarmente pagato il canone CP_2
di locazione proprio per quel vano.
Inoltre, appare chiaro che il suddetto vano non sia riconducibile a “parte comune” di cui all'art. 1117
c.c., essendo lo stesso adibito, da sempre, a scuola materna e non a parcheggio, androne o portico,
Per_ come sostenuto dalle per come, peraltro, risultato dalla ctu, espletata in primo grado, alla quale,
la Corte, per linearità di argomentazioni, intende aderire.
Per_ Per quanto sopra, appare chiaro che le sorelle hanno posseduto il suddetto vano, in qualità di inquiline e non di condomine, come correttamente ritenuto dal primo giudice, risultando, lo stesso,
estraneo all'uso comune da parte dei condomini.
Né giova, per potere diversamente argomentare, l'asserita indisponibilità, in capo alle signore Pt_2
e , delle chiavi dell'ingresso da Via Saccà, in quanto, essendo il piano pilotis, locato sin CP_2
Per_ dal completamento della costruzione, alle sorelle non vi era alcun motivo perché la prima Pt_2
e la successivamente dovessero averne le chiavi. CP_2
Alla luce di quanto sopra corretta appare la sentenza impugnata che deve essere confermata.
3) Le spese seguono la soccombenza e devono essere liquidate in considerazione del valore della controversia e dell'attività difensiva spiegata, secondo i criteri di cui al d.m. 147/22 (valore indeterminabile, complessità baSS, valori medi per fase studio, introduttiva e decisionale e minimi per la fase istruttoria/trattazione), e quantificate in complessivi €. 8.469,00 di cui €. 2.058,00 fase di studio, €. 1.418,00 fase introduttiva, €.1.523,00 fase di trattazione, €. 3.470,00 fase decisionale, in quanto la steSS interviene successivamente all'entrata in vigore del citato decreto (Cass. n.
23318/2012).
Trattandosi di impugnazione proposta con citazione successivo al 01/01/2013, va fatta applicazione del disposto di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002, introdotto dall'articolo 1, comma 17,
L. 228/2012, con la decorrenza di cui al comma 18 del medesimo articolo, il quale ne dispone l'applicabilità ai procedimenti iniziati dal trentesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore
9 della legge (1.1.2013).
L'espressione <> va riferita alla proposizione dell'impugnazione,
indipendentemente dalla data di inizio del procedimento in primo grado: “L'obbligo del versamento per il ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto integrale della domanda (ovvero di definizione negativa, in rito, del gravame), previsto, per i procedimenti iniziati in data successiva al 30 gennaio 2013, dall'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge n. 228 del 2012, postula esclusivamente l'avvenuta notifica dell'atto di appello, quale atto che, determinando l'instaurazione del rapporto processuale, dà
inizio al procedimento di impugnazione, senza che assuma rilevanza la data di introduzione del giudizio di primo grado. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione impugnata nella parte in cui aveva ritenuto ricorrere le condizioni per la debenza, da parte dell'appellante soccombente, dell'ulteriore importo pari a quello già versato per il contributo unificato in una fattispecie in cui il giudizio era stato introdotto in primo grado in data 16 gennaio 2007, ma l'atto di appello era stato notificato in data successiva al 30 gennaio 2013)”. (Cass. civ. sez. II,
25/09/2018, n. 22726).
Deve, pertanto, darsi atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater DPR
115/2002.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Reggio Calabria, Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti da e avverso la sentenza del Tribunale Persona_1 CP_1
di Reggio Calabria n. 1308/18 disattesa ogni contraria domanda, eccezione e difesa, così decide:
rigetta gli appelli;

conferma la sentenza n. 1308/18;
condanna le appellanti, in solido alla rifusione delle spese di giudizio nei confronti dell'appellata che liquida in complessivi €. 8.469,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per Controparte_2
legge;
10 Dà atto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, di aver emesso una pronuncia di integrale rigetto dell'appello.
Così deciso in Reggio Calabria nella camera di consiglio del 03/03/2025.
Il Giudice ausiliario estensore La Presidente
(dott. Salvatore Catalano) (dott.SS Patrizia Morabito)
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