REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
così composta: dott.ssa Marianna D'Avino Presidente dott.ssa Francesca Falla Trella Consigliera rel.
dott.ssa Mariarosaria Budetta Consigliera
riunito in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero 3943/2019, posta in deliberazione all' udienza in trattazione scritta del 12/12/2024 , vertente
TRA
; ; con Parte_1 CP_1 Controparte_2
l'Avv. TERREZZA ALDO;

- -- appellanti-
E
con l'Avv. BIASUCCI FLORINDO;
Controparte_3
- -
-appellato -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n.
1376/2018 resa ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.il 13/12/2018 .

1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1.Con atto di citazione del 20 aprile 2006 ritualmente notificato,
citava in giudizio il di lei germano Parte_2 Controparte_3
deducendo di essere proprietaria, in forza di successione dai genitori, di un terzo dell'immobile sito nel Comune di Mignano Montelungo alla via Nazionale Casilina, i cui ulteriori due terzi appartenevano invece al fratello ( in forza anche di donazione di un terzo da parte dell' altro fratello comprovata dalla documentazione allegata all' atto di citazione del giudizio di primo grado ), che dal mese di ottobre 2004 aveva fruito in via esclusiva del bene, escludendola illegittimamente dall'utilizzo dello stesso.

2. L'immobile in questione era infatti stato adibito a studio professionale e occupato soltanto dalla nipote, figlia del fratello
, che ivi svolgeva stabilmente la propria attività professionale. CP_3

3. La citante chiedeva, quindi, la condanna del fratello al risarcimento per i danni derivanti dall'uso esclusivo del bene comune da parametrarsi al prezzo di locazione dello stesso.

4. Si costituiva tempestivamente il convenuto che, in via riconvenzionale, chiedeva sia lo scioglimento della comunione che la restituzione delle spese sostenute per la ristrutturazione, il ripristino, la manutenzione e la conservazione dell'immobile, composto originariamente da un fabbricato parzialmente diroccato e da un terreno incolto, caduto in rovina dopo i danni riportati in seguito al terremoto del 1980, della cui gestione la sorella si era costantemente disinteressata.
2 5. Oltretutto, in seguito agli interventi effettuati da che, Controparte_3
al fine di ripristinare e preservare la commerciabilità del bene comune, si era altresì interessato della risoluzione di un contenzioso insorto con la confinante efficacemente definito con Controparte_4
composizione bonaria, il terreno veniva promesso in vendita, già nel
1998, a , da entrambi i fratelli. Senonché, Persona_1
concluso il preliminare, questi ultimi decidevano di recedere dal contratto ed convinceva il promissario acquirente ad accettare CP_3
il solo indennizzo di 13.000.000 di lire, somma integralmente corrisposta dal solo convenuto, oltre la restituzione dell'acconto, in luogo della corresponsione del doppio della caparra.

6. In tutte queste circostanze la sorella, oltre a disinteressarsi concretamente delle alterne vicende dell'immobile, non versava alcun contributo economico in ragione della propria quota di proprietà, non corrispondendo alcunché per la restituzione degli esborsi effettuati soltanto dal fratello e nonostante le ripetute sollecitazioni ricevute da quest'ultimo.

7. La causa veniva istruita tramite interrogatorio formale dell'attrice, prova testimoniale e ctu.

8. Il processo, interrotto in seguito al decesso dell'attrice, veniva tempestivamente riassunto da , e CP_1 CP_2 Parte_1
eredi della . CP_3

9. Dalle deposizioni rese in fase istruttoria emergeva chiaramente l'effettivo disinteresse della defunta rispetto alla conservazione e alla manutenzione dell'immobile, nonché la costante riluttanza della stessa
3 nel corrispondere quanto dovuto al fratello per le relative spese, ritenute necessarie per non compromettere in modo definitivo non solo la commerciabilità del bene e del terreno, ma anche l'agibilità dell'intero immobile. Emergeva altresì che l'attrice originaria non aveva mai ottemperato alle ripetute richieste di pagamento ricevute dal fratello per il rimborso della quota parte di un terzo di lire 13.000.000 in seguito all'integrale corresponsione da parte del solo convenuto dell'indennizzo dovuto al per la mancata conclusione del Persona_1
contratto definitivo di compravendita.
10. D'altra parte dalla prova testimoniale emergeva anche che il fabbricato in questione veniva utilizzato esclusivamente dal convenuto a far data dal 17.12.2004, unica data certa, emersa dalle dichiarazioni rese dai terzi, cui ricondurre il dies a quo dell'occupazione illegittima al fine di quantificare il risarcimento del danno dovuto all'erede estromessa dal godimento del bene.
11. Sotto diverso ma connesso profilo veniva demandato alla ctu nominata, Ing. di accertare l'effettiva destinazione Persona_2
dell'immobile, determinarne il valore locativo secondo i prezzi di mercato, verificare la consistenza dei lavori eseguiti a più riprese sia sul fabbricato che sul terreno quantificandone gli importi, valutare entrambi i cespiti allo stato attuale redigendo, infine, uno o più progetti divisionali.
12. All'esito delle contestazioni mosse al ctu anche in sede di rilievi critici, il Tribunale apprezzava l'adeguatezza dell'iter logico seguito dalla consulente nel rispondere ai quesiti e condivisibilmente riteneva
4 di aderire alle conclusioni da quest'ultima rassegnate nel proprio elaborato.
13. Pertanto, conclusa la fase istruttoria e precisate le conclusioni all'udienza di discussione orale, nel provvedimento conclusivo del giudizio di primo grado il giudice:
- Accoglieva la domanda risarcitoria dell'originaria attrice per l'occupazione esclusiva dell'immobile condannando il convenuto al pagamento di euro 19.026,00 quale quota di un terzo di euro 57.078,000
corrispondenti a 378,00 euro mensili a far data dalla domanda
(parametrati al valore locativo dell'immobile accatastato come civile abitazione e non come ufficio), oltre interessi e rivalutazione sino al soddisfo
-Accoglieva la domanda riconvenzionale spiegata da Controparte_3
condannando gli eredi riassumenti di a rimborsare Parte_2
a quest'ultimo la somma di euro 8.526,87, quale quota di un terzo delle spese dei lavori di manutenzione e di ristrutturazione del terreno e del fabbricato stimate dal ctu in complessivi euro 25.580, 62, nonché di euro 2.237, 98 , quale quota parte di spettanza dell'indennizzo corrisposto al per la mancata conclusione della Persona_1
compravendita.
- Disponeva lo scioglimento della comunione tra le parti con le modalità divisionali riportate in motivazione alla stregua dei progetti n.2 e n.3 predisposti nella ctu, e per, l'effetto, disponeva altresì l'assegnazione delle quote mediante estrazione a sorte da svolgersi al passaggio in giudicato della sentenza

5 - Compensava fra le parti le spese di lite e liquidava quelle di ctu ponendole a carico delle parti in solido tra loro
14. Avverso il provvedimento conclusivo del primo grado di giudizio proponevano tempestivamente appello , CP_1 CP_2
e censurando la sentenza gravata sotto tre distinti
[...] Parte_1
profili riconducibili all'erronea quantificazione del quantum debeautur delle poste risarcitorie dovute loro per il mancato godimento dell'immobile, nonché delle somme spettanti ad per la Controparte_3
ristrutturazione e la manutenzione dell'immobile, entrambe asseritamente conseguenti ad un'erronea valutazione delle prove acquisite sul punto, oltre a contestare la scelta delle modalità divisionali operata dal primo giudice sulla base delle diverse ipotesi formulate dalla ctu.
15. Si costituiva ritualmente il convento contestando tutto quanto dedotto ed eccepito dalle controparti e proponendo appello incidentale, deducendo a sua volta l'eccessività del risarcimento dovuto agli eredi della sorella per l'uso esclusivo dell'immobile, la riduttività delle somme riconosciute in proprio favore per la valorizzazione del compendio ereditario, nonché l'inadeguatezza della valutazione del terreno.
16. Precisate le conclusioni come in atti, la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex 190 c.p.c.
17. Con il primo motivo, gli appellanti principali si dolgono della contraddittorietà della sentenza impugnata circa la quantificazione della somma dovuta loro n.q. di eredi di a titolo di Parte_2
6 indennità e risarcimento dei danni per l'uso esclusivo dell'immobile da parte di , ritenendo non condivisibile la quantificazione Controparte_3
dell'ammontare di tale indennità in euro 19.026,00 corrispondenti a un terzo di euro 57.078,00 calcolati sulla base di euro 378,00 mensili quale valore locativo dell'immobile destinato a civile abitazione a far data dalla domanda.
18.Il motivo, limitatamente a quest'ultimo profilo, è fondato e deve essere accolto.
19. Invero, il giudice di primo grado ha erroneamente ritenuto di far decorrere il dies a quo dell'indennizzo in argomento dalla data della domanda, nonostante che per la giurisprudenza di legittimità sia pacifico che, in materia di comunione del diritto di proprietà, “il comproprietario, che da solo ha goduto del bene, deve corrispondere
agli altri partecipanti alla comunione i frutti civili con decorrenza dalla data in cui gli perviene la richiesta di uso turnario o comunque di
partecipazione al godimento da parte degli altri comunisti.”(Cass
10264/2023; Cass 35210/2021) a condizione che le richieste in questione siano oggetto di opportuni accertamenti.
20. Ebbene dai documenti allegati al fascicolo di parte di primo grado
(racc A/R del 12 maggio 2003, del 9 dicembre 2004 e del 21 settembre
2005) risulta chiaramente che è stato più volte Controparte_3
intimato dalla sorella al rilascio delle chiavi di accesso al fondo, e quindi dell'immobile ivi ubicato, e in particolare che, in data 2 dicembre 2004, la dante causa degli appellanti principali, ha contestato formalmente al fratello di utilizzare in modo esclusivo l'immobile in
7 comproprietà diffidandolo ancora una volta a consegnarle tempestivamente le chiavi.
21. Ne deriva che, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, il momento iniziale per il conteggio dell'indennità, avrebbe dovuto essere individuato quantomeno nella data di dicembre 2004 coincidente con la ricezione della formale diffida all'occupante abusivo da parte della comproprietaria.
22. Oltretutto il dies a quem deve corrispondere al momento dell'effettiva cessazione della detenzione esclusiva che risulta tuttora perdurante da parte dell'originario convenuto.
23. Sul punto, nonostante debba ritenersi corretta la decisione del
Tribunale di limitare la condanna alle rendite non percepite sino alla data della propria pronuncia, non potendo sapere quale sarebbe stato il concreto atteggiamento dei condividenti, l'avvenuta proposizione dell'appello da parte degli aventi causa dall'originaria attrice, con motivi che investono l'an ed il quomodo delle statuizioni del primo giudice, rende evidente che il protrarsi del giudizio in sede di appello non può pregiudicare il diritto degli stessi a pretendere le rendite dovute in ragione del mancato godimento dell'immobile rimasto nella detenzione dell'originario convenuto.
24. Sotto questo profilo, la somma dovuta a titolo di indennizzo agli eredi di per il mancato godimento dell'immobile Parte_2
deve essere rideterminata seguendo i criteri suindicati, ossia facendo decorrere il momento iniziale della privazione dei frutti civili del bene comune da quello formalmente coincidente con la ricezione della
8 suddetta diffida e quello finale con l'effettiva cessazione dell'occupazione ovvero sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
25. Non altrettanto condivisibili sono le censure, formulate con il medesimo motivo dagli appellanti principali, afferenti all'errata determinazione del valore locativo del fabbricato e dell'annesso terreno per il cui mancato uso, a dire di questi ultimi, non è stato riconosciuto loro alcunchè .
26. Per quanto attiene al valore locativo dell'immobile, infatti, sia dalla relazione tecnica che dalle puntuali risposte alle controdeduzioni di parte redatte dall'Ing. emerge che l'immobile oggetto di Per_2
controversia “è adibito a civile abitazione (cat. catastale A/6) e che non
è stata fatta richiesta di cambio di destinazione d'uso per trasformarlo in ufficio”, con l'ulteriore precisazione che il dato in questione è riportato “sia dai documenti catastali che dai documenti presenti in comune” (pag 7 Perizia tecnica finale). È del tutto evidente che si tratta di dati che la consulente incaricata non avrebbe potuto in alcun modo disattendere determinando il valore locativo dell'immobile sulla base di una destinazione (uso ufficio) difforme rispetto ai dati catastali.
27. Quanto al valore all'indennità dovuta agli appellanti principali per il mancato uso del terreno annesso al fabbricato, sulla quale, a dire di questi ultimi, il primo giudice non si sarebbe affatto pronunciato, risulta dirimente che la domanda in questione non sia stata spiegata tempestivamente in quanto non inclusa fra quelle rassegnate nelle conclusioni dell'atto introduttivo del primo grado di giudizio, sicchè il primo giudice, correttamente, non ha ritenuto di doversi pronunciare sul
9 punto. Trattasi , quindi, di domanda nuova che, in quanto tale, non può
essere esaminata nemmeno nel giudizio di appello.
28. Del tutto prive di pregio le avverse argomentazioni addotte sul punto dai fratelli che, sostanzialmente, pretenderebbero di ritenere Pt_1
la domanda in questione implicita in quella risarcitoria per il mancato utilizzo del solo immobile in quanto beni riferibili entrambi al compendio ereditario.
29. Parimenti infondato il motivo riguardante l'asserita insussistenza dell'obbligo di rimborso in capo agli eredi della germana Parte_2
delle spese effettuate da per il ripristino e la Controparte_3
manutenzione del fabbricato. Infatti, sia dalle prove testimoniali che della ctu è emerso che nel corso degli anni si è Controparte_3
costantemente occupato non soltanto del ripristino e della manutenzione del compendio ereditario, ma anche di tutte le vicende afferenti alla gestione dell'immobile per salvaguardarne sia l'agibilità che il valore. Le opere effettuate dal convenuto in primo grado, in particolare quelle autorizzate con DIA del 2004, sono state analiticamente valutate dalla consulente del giudice in risposta ai quesiti n.4 e 5 formulati al momento del conferimento dell'incarico. Da pag 8
a pag 19 dell'elaborato tecnico, infatti, ciascuno dei predetti interventi viene inserito in un puntuale rapporto di tipo schematico che agevola la comprensione degli importi riferiti a ciascuna delle voci di spesa,
ovvero alle singole opere eseguite. La descrizione analitica di ciascuna di queste, d'altra parte, consente di escludere radicalmente che si tratti di lavori volti semplicemente alla valorizzazione dell'immobile e che
10 tradiscano finalità puramente estetiche. E' chiaro, di contro, che la complessiva ristrutturazione dell'immobile avvenuta a spese del solo
, lungi dall'appalesarsi voluttuaria, sia stata anzitutto Controparte_3
finalizzata all'efficientamento e alla conservazione sia dell'appartamento che del terreno al fine di preservarne l'agibilità, la fruibilità e il valore commerciale il cui naturale incremento rappresenta soltanto la conseguenza fisiologica degli interventi anzidetti da ritenersi, in ogni caso, imprescindibili per il mantenimento della funzionalità dei beni appartenenti al compendio ereditario.
30. Secondo il dettato normativo il comproprietario che si è fatto carico dei lavori in questione, quandanche non concordati, ha diritto al rimborso pro quota di questi ultimi da parte dell'altro condividente ai sensi del terzo comma dell'art 1150 c.c., ovvero della minor somma tra la spesa sostenuta e l'effettivo aumento di valore, esclusa la rivalutazione monetaria, trattandosi di un debito di valuta e non di valore
31. La giurisprudenza di legittimità invalsa in materia, per quanto attiene al precipuo caso delle riparazioni straordinarie e delle migliorie che ne incrementino la fruibilità diventando parte del bene comune per il principio dell'accessione, inoltre, arriva ad escludere l'applicazione dei primi tre capoversi dell'art 1150 c.c. stabilendo che in sede di divisione giudiziale , il coerede che abbia apportato delle migliorie sui beni comune da lui posseduti, non deve invocare un'indennità pari all'aumento del valore del bene come stabilito dall'arti 1150 c.c. , ma piuttosto richiedere, in quanto mandatario o utile gestore degli altri
11 eredi partecipanti alla comunione, il rimborso delle spese sostenute per realizzare la miglioria cui andranno aggiunti i soli interessi legali trattandosi comunque di un debito di valuta. (Cass.15300/2020, Cass.
n.5135/2019)
32. In parte qua il motivo deve essere dunque rigettato.
33. Da ultimo gli appellanti principali contestano l'opportunità delle modalità divisionali scelte dal Tribunale fra le diverse ipotesi formulate dalla ctu, ritenendo la scelta operata non soltanto irrazionale, ma anche maggiormente gravosa per entrambe le parti sotto il profilo economico.
34.Il motivo in questione è parzialmente fondato per le ragioni che si esplicitano nel prosieguo. Sul punto si rende indispensabile una premessa. Non soltanto nel corso del giudizio è stato necessario integrare la perizia originaria, ma oltretutto, all'udienza del 12 marzo
2014 in cui le parti hanno formulato le rispettive controdeduzioni all'elaborato tecnico finale, è emersa un'ulteriore evidenza sconosciuta al momento delle operazioni, ovvero che il terreno oggetto di causa era interessato da un vincolo dell'Autorità di bacino, di cui la consulente ha dato atto in sede di risposta scritta alle anzidette controdeduzioni. In detta occasione, la professionista ha riferito che l'Ufficio Tecnico del
Comune di Montelungo, ove è ubicato l'immobile, contattato al fine di ricevere delucidazioni, ha confermato che il terreno in questione ricadeva in Area a rischio molto elevato R4. Come opportunamente precisato dalla professionista incaricata, tale area è definita dalle
Norme di attuazione del PAI all'art. 3 comma 2 che con riferimento alle zone in questione recita quanto segue: “al fine del
12 raggiungimento…è vietata qualunque trasformazione dello stato dei luoghi sotto l'aspetto morfologico, infrastrutturale ed edilizio…”( pag
10 e 11. relazione di perizia tecnica finale). La sopravvenuta inedificabilità del terreno ha quindi comportato la necessità di rielaborare la proposta divisionale tenendo conto dell'effettivo valore del terreno rientrante nel compendio ereditario atteso che, sebbene lo stesso fosse stato classificato dal PRG come edificabile, non aveva, nella sostanza, alcuna potenzialità edificatoria in quanto preclusa in radice proprio dal vincolo del PAI.
35. Mentre, dunque, il valore del fabbricato principale restava immutato
(euro 111.698,72), quello del terreno e dell'annesso agricolo venivano rideterminati rispettivamente in euro 14.768,00 (per il terreno) ed in euro 12.870,00 (per l'annesso agricolo). Conseguentemente il nuovo valore dell'intera proprietà pari a euro 139, 336,76 comportava una modifica del valore delle quote dei comproprietari, valutate rispettivamente in euro 46.445,57 per (quota di 1/3) Parte_2
e in euro 92.891,14 per (quota dei 2/3). Controparte_3
36. Venendo al quomodo della divisione, sulla base di tale rideterminazione la consulente predisponeva ben quattro progetti divisionali, il primo dei quali, come si legge nella relazione definitiva, prevedeva e prevede il frazionamento del terreno e dell'immobile in due distinte unità tra loro autonome, il secondo e il terzo progetto,
sostanzialmente speculari tra loro, invece, prevedono che i beni del compendio ereditario ( Terreno + annesso agricolo + fabbricato principale) rimangano immodificati nella loro unitarietà e stabilisce
13 l'assegnazione del terreno e dell'annesso agricolo ad uno dei condividenti e dell'intero fabbricato all'altro, chiaramente salvo conguaglio. L'ultima ipotesi divisionale, infine, consiste nell'attribuzione dell'intero compendio ereditario al condividente resosi disponibile ad acquistare la quota dell'altro
37. La prima proposta formulata, pur appalesandosi come la scelta preferibile in quanto, non prevedendo conguagli, risulta maggiormente rispondente al dato normativo ed ai principi generali che governano la materia divisionale, in particolare all'acclarata preferibilità dell'assegnazione dei beni in natura, veniva opportunamente ritenuta dal primo giudice difficilmente realizzabile in concreto per una serie di motivi di ordine pratico ed economico:
- i comproprietari per rendere effettivamente autonome le due unità
avrebbero dovuto affrontare una spesa non particolarmente onerosa, ma certamente non irrisoria, quantificata in ctu in circa 10.000 euro, cifra effettivamente indispensabile per l'autonomizzazione dei due fabbricati anche sotto il profilo energetico e delle utenze. Si pensi ai necessari lavori da effettuare a tal fine sull'impianto idrico, elettrico e di riscaldamento;

- la divisione del fabbricato in questione sostanzialmente in due monolocali ne avrebbe certamente deprezzato il valore;

- l'effettiva autonomia delle unità immobiliari, necessaria anche per esigenze di privacy, sarebbe stata concretamente pregiudicata dall'unicità dell'accesso possibile soltanto transitando sul fondo circostante, sicchè difficilmente sarebbe stato possibile rifuggire dalla
14 costituzione di eventuali servitù quantomeno di passaggio tra una porzione di terreno e l'altra appartenente ai due diversi proprietari;

- quest'ultimo dato avrebbe dovuto essere tenuto nella massima considerazione nel caso di specie atteso che i rapporti intercorrenti tra le parti, indubbiamente scaduti da diverso tempo, rendevano del tutto inopportuno il mantenimento anche solo di una residua condominialità
dello stabile se non altro per evitare la recrudescenza dei pregressi contrasti tra le famiglie. La condivisione di spazi comuni, tuttavia, risultava allo stato dell'arte inevitabile proprio per la concreta conformazione della proprietà (come peraltro facilmente desumibile già
dalle fotografie allegate in atti).
38. La situazione attuale non è affatto mutata rispetto al passato e quindi sia sotto il profilo ambientale, sia per lo stato dei luoghi, sia per la precarietà dei rapporti tra le parti, la suddetta modalità divisionale, per quanto formalmente ineccepibile, non sarebbe in concreto risolutiva.
39. La seconda e la terza ipotesi, come anzidetto, prevedono un conguaglio, ma mantengono i singoli cespiti indivisi prevedendone l'attribuzione per l'intero senza che sia necessario procedere al frazionamento dei singoli beni. Mentre l'ipotesi n. 3 non può essere presa in considerazione in quanto prevede un conguaglio effettivamente troppo oneroso a carico degli eredi di (65.253,15 Parte_2
euro), l'ipotesi n. 2, che prevede l'assegnazione dell'intero immobile a e del terreno e dell'annesso agricolo ai Pace, appare Controparte_3
certamente più conforme ai desiderata delle parti, non comporta alcuna divisione dei beni in discorso, conseguentemente ne lascia
15 impregiudicato il valore, oltre a non incidere sull'autonoma fruibilità dei due compendi. Nel caso di specie, oltretutto, il conguaglio dovuto da agli eredi della sorella sarebbe decisamente più Controparte_3
contenuto (euro 18.807,57) e gli consentirebbe di mantenere l'intero immobile che ha provveduto a ristrutturare e manutenere nel corso del tempo anche e soprattutto per esigenze riconducibili al proprio nucleo familiare (per consentire alla figlia di svolgervi la propria attività professionale).
40. L'ultima proposta divisionale prevede, infine, che una delle parti acquisti l'intero compendio immobiliare acquistando la quota dell'altra ma risulta radicalmente impraticabile in mancanza dell'esplicita volontà in tal senso di una delle parti.
41. Ne consegue che, nel caso di specie, il progetto divisionale preferibile è sicuramente il secondo, non soltanto in quanto maggiormente rispettoso dei principi che regolano la materia, ma anche perché l'unico effettivamente compatibile con la situazione concreta, sicchè questa Corte ritiene di dover procedere all'attribuzione dei singoli cespiti, salvo conguaglio, così come previsto dal progetto n.2
non ritenendo condividibile la soluzione prospettata dal Tribunale che, invece, opta per l'equipollenza dei progetti divisionali n.2 e n. 3, prevedendo l'estrazione a sorte dei lotti in difetto di diverso accordo tra le parti e di istanza di assegnazione.
42. In tema di scioglimento della comunione ereditaria, infatti, è
pacifico che il criterio dell'estrazione a sorte previsto dall'art. 729 c.c.
a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni
16 possibile favoritismo, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale ed è pertanto derogabile in base a valutazioni discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità. Pertanto, il giudice è soltanto onerato di giustificare adeguatamente la scelta in favore della conferma ovvero della deroga al principio del sorteggio.
43. Negli stringenti limiti anzidetti, dunque, deve essere accolto il motivo formulato dagli appellanti principali e afferente al quomodo divisorio sebbene con l'ulteriore precisazione che, attesa l'inopportunità e l'antieconomicità dell'adesione alla prima ipotesi divisionale perorata da questi ultimi, risulta preferibile optare per la soluzione caldeggiata dalla controparte ovvero per la proposta di cui al n.2 dell'elaborato peritale definitivo.
43. Venendo all'appello incidentale, lo stesso risulta completamente infondato con riferimento a ciascuno dei motivi formulati da CP_3
.
[...]
44. I primi due vengono esaminati congiuntamente per evidenti ragioni di connessione in quanto entrambi attinenti alla presunta insussistenza del danno riconosciuto agli eredi di per l'uso Parte_2
esclusivo dell'immobile da parte dell'appellante incidentale nonché alla quantificazione del pregiudizio in questione e delle somme riconosciute a titolo di rimborso al detentore per la ristrutturazione e la manutenzione del compendio ereditario.
17 45. Le ragioni sottese al rigetto delle prime due censure proposte da può efficacemente ed esaustivamente fondarsi sul Controparte_3
richiamo di quanto già argomentato ai punti da 19 a 31 con riferimento agli speculari motivi di appello principale formulati sul punto da
[...]
e . Pt_1 CP_2 CP_1
46. Per tutte le ragioni dinnanzi specificate, infatti, non residuano dubbi sia sull'effettiva spettanza a questi ultimi dell'indennizzo per il mancato utilizzo dell'immobile, già più volte rivendicato dalla loro dante causa, sia su quanto dovuto ad per il rimborso di quota parte Controparte_3
delle spese sostenute per la conservazione e la ristrutturazione del fabbricato. È di tutta evidenza, infatti, che a quest'ultimo non spetti alcunchè per l'incremento della vivibilità dell'immobile, alla luce delle risultanze dell'istruttoria e delle allegazioni di parte conformemente all'indirizzo consolidato in materia in seno alla giurisprudenza di legittimità dinnanzi richiamata (Cass.15300/2020, Cass. n.5135/2019).
47. Del tutto inconferente anche l'ultimo motivo formulato dall'appellante principale che si duole della rideterminazione a ribasso del valore del terreno in seguito al vincolo apposto dall'Autorità di
Bacino per la riscontrata elevata rischiosità dell'area dal punto di visto idrogeologico.
48. In maniera piuttosto confusa e in ogni caso decisamente controproducente, il fa riferimento alla coesistenza del vincolo CP_3
apposto dall'Autorità in questione con la qualitas edificatoria riconosciuta al fondo dalla certificazione del Comune di Mignano.
18 49.Si tratta di una premessa del tutto fuorviante atteso che non c'è alcun dubbio sull'assoluta prevalenza di quanto disposto da un'Autorita che si caratterizza per l'elevatissima e specifica competenza tecnica e le cui determinazioni non potrebbero in alcun modo essere smentite dall'Ente locale.
50. Infatti il PRG comunale, le cui disposizioni sono inopportunamente richiamate dall'appellante incidentale, proprio in quanto predisposto nel rispetto delle prescrizioni dell' Autorità di Bacino si limita a stabilire, all'invocato art 3, che le strutture edilizie collocate nella zona a rischio e preesistenti rispetto all' apposizione del vincolo possano comunque essere interessate da un contenutissimo aumento volumetrico, limitato nella misura del 10%, previa autorizzazione dell'Autorità in questione. Si tratta dunque di attività edilizie esigue, se non del tutto irrilevanti, certamente insuscettibili di ripristinare l'originaria vocazione edificatoria del fondo. Dirimente, nel caso di specie, che le attività in questione, per espressa ammissione dell'istante, potrebbero riguardare esclusivamente l'annesso agricolo ubicato sul terreno che per sua natura, essendo in concreto riconducibile a un magazzino o a una rimessa per macchinari servente rispetto all'eventuale attività agricola svolta sul fondo di appartenenza, deve avere comunque dimensioni e contenute determinate ab origine dai regolamenti locali, il che rende in concreto impraticabile modificarne la volumetria.
51. In ragione del complessivo esito della lite, della peculiarità della materia del contendere, della reciproca soccombenza, seppur parziale,
19 delle parti, sussistono le ragioni per compensare tra le parti le spese di lite di ciascun grado di giudizio fermo restando quanto disposto dal
Tribunale in ordine alla ripartizione delle spese della ctu .


P.Q.M.


La Corte d' Appello di Roma, definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e Parte_1 CP_1 Pt_1
e sull' appello incidentale di avverso la CP_2 Controparte_3
sentenza del Tribunale di Cassino n. 1376/2018, pubblicata in data
13/12/2018 , in parziale accoglimento dell' appello principale e in parziale riforma dell' impugnata sentenza , così provvede:
-condanna al pagamento dell'indennizzo, per l'uso Controparte_3
esclusivo dell'immobile sito in località Mignano Monte Lungo (CE) alla Via Nazionale Casilina, foglio 21, particella 316, cat. A 6, classe 2,
Catasto Fabbricati, di euro 378,00 mensili, oltre interessi legali, a far data dal dicembre 2004 e sino all'effettivo rilascio o alla definitiva assegnazione del predetto immobile al coerede in Controparte_3
favore di e;
Parte_1 Controparte_2 CP_1
- assegna ad l'immobile sito in località Mignano Controparte_3
Monte Lungo (CE) alla Via Nazionale Casilina, foglio 21, particella
316, cat. A 6, classe 2, Catasto Fabbricati, ponendo a carico dello stesso l'obbligo di versare a e Parte_1 Controparte_2 CP_1
la somma di euro 18.807,57 a titolo di conguaglio, oltre interessi legali dalla data di apertura della successione e fino al soddisfo.
- assegna a e , gli Parte_1 Controparte_2 CP_1
immobili siti in località Mignano Monte Lungo (CE) alla Via
20 Nazionale Casilina, foglio 21, particella 215, foglio 21, particella
219, foglio 21, particella 344, foglio21, particella, 5192, Catasto
Terreni.
- -rigetta l' appello incidentale .
- ordina alla competente Conservatoria dei RR II, Agenzia delle
Entrate, di procedere alla trascrizione della presente sentenza
- compensa le spese di lite del doppio grado di giudizio .
- dichiara che sussistono i presupposti per l' applicazione dell' art. 13, comma 1 quater dpr n. 115/2002 a carico dell' appellante incidentale.
Così deliberato nella camera di consiglio del 26/06/2025.
La cons. est.
Dott.ssa Francesca Falla Trella
La Presidente
Dott.ssa Marianna D' Avino

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