N. R.G. 420/2023
REPUBBLICA ITALIANA
In Nome del Popolo Italiano
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
II SEZIONE CIVILE
La Corte, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giampiero Fiore Presidente dott.ssa Anna Maria Rossi Consigliere dott.ssa Bianca Maria Gaudioso Consigliere Relatore sentito il consigliere relatore, all'esito della discussione fra le parti all'udienza in data 9.5.2025, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa d'appello iscritta al r.g. n. 420/2023 promossa da:
(P.I. ) Parte_1 P.IVA_1
Avv.ti Guglielmo Saporito e Mario Petraglia

contro

:
(c.f. ) e ES IS (c.f. ) CP_1 C.F._1 C.F._2
Avv.ti Gaudenzio Volponi e Pier Luigi Cevenini ditta ( ) Controparte_2 C.F._3 contumace
In punto a: locazione
Fatti di causa
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato in data 5.2.2019, (d'ora in poi, Parte_1 anche senza tipo sociale), in persona del legale rappresentante convenne avanti al Controparte_3
Tribunale di Parma la ditta nonché ed Controparte_2 CP_1
IS ES esponendo quanto segue.
La conduttrice ditta Bar SCACCOMATTO di UE LA esercitava la propria attività di ristorazione nell'immobile sito in Viale Mentana 2/a di proprietà delle locatrici ed IS CP_1
ES in forza del contratto di locazione ad uso commerciale registrato il 26.8.2010. A fronte del mancato pagamento di canoni di locazione, sfociato in una procedura di sfratto divenuta esecutiva, in data 7.2.2019 le parti di detto contratto addivenivano ad un accordo transattivo ove, al paragrafo 11, pagina 1 di 16 parte locatrice si impegnava, entro il 28.2.2019, ad agevolare la cessione dell'azienda della ed CP_2
a stipulare un nuovo contratto di locazione ad uso commerciale in favore del cessionario della azienda della "alle medesime condizioni di quello attualmente in essere, salvo diverso accordo che le CP_2 nuove parti dovessero trovare".
La contattava cui dava atto degli accordi raggiunti con le proprietarie CP_2 Controparte_3 dell'immobile, rassicurando sulla rapidità del subentro nella gestione del locale e sulla sicurezza di ottenere un nuovo contratto di locazione ad uso commerciale, alle medesime condizioni pregresse.
In data 8.2.2019 costituiva la società alla quale, con Controparte_3 Parte_1 contratto in data 12.2.2012, la ditta cedeva l'azienda Controparte_2 esercitata nel descritto immobile di proprietà di ed IS ES. Convenuto il pagamento CP_1 rateale del prezzo, la cessionaria sospendeva i versamenti per l'impossibilità di esercitare l'attività, in quanto, contattate le proprietarie dell'immobile in data 15.2.2019, le stesse si rifiutavano di sottoscrivere il contratto di locazione dell'immobile riferendo di avere già sottoscritto un contratto di locazione con un terzo soggetto.
In diritto, la menzionata clausola contenuta al paragrafo 11 dell'accordo transattivo concluso fra la e le proprietarie dell'immobile costituiva un impegno, gravante su entrambe le parti, a favore CP_2 di terzo, ovvero a favore della stessa ricorrente, in quanto cessionaria dell'azienda della del CP_2 cui inadempimento, in violazione degli obblighi di buona fede e correttezza, rispondevano solidalmente la e le proprietarie dell'immobile, ed IS ES. CP_2 CP_1
La ricorrente sostenne, altresì, che fra il contratto di locazione e la cessione dell'azienda vi fosse un collegamento negoziale.
Dall'inadempimento, poi, aveva subito un danno emergente di € 36.362 per le spese sostenute per l'avvio dell'attività e un danno da lucro cessante quantificato in € 345.600 sulla base alla gestione media dell'azienda per la durata del contratto, oltre ad un danno morale.
Concluse chiedendo, in via principale, di pronunciare ex art. 2932 c.c. sentenza costitutiva per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di locazione dell'immobile alle condizioni vigenti per il precedente contratto tra le proprietarie e la e, conseguentemente, di CP_2 accertare ex 1223 c.c. il danno subito per la mancata tempestiva stipula del contratto di locazione e di condannare le resistenti, in solido ex art. 2055 c.c., al risarcimento dei danni subiti;
in subordine, chiese di dichiarare la risoluzione per grave inadempimento ex art. 1453 e s.s. c.c. del contratto di cessione d'azienda per inadempimento alla clausola a favore di terzo contenuta nel collegato accordo transattivo stipulato fra la e le proprietarie dell'immobile e, per l'effetto, di condannarle tutte, in solido CP_2 ex art. 2055 c.c., al risarcimento dei danni subiti. pagina 2 di 16 Si costituì la ditta contestando le domande formulate a Controparte_2 proprio carico, di cui chiese il rigetto, ed affermando di avere adempiuto ad ogni obbligazione, poiché non sussisteva nella propria condotta alcun profilo di colpa o dolo, attesa l'impossibilità di prevedere il futuro comportamento delle proprietarie dell'immobile; in via riconvenzionale, chiese di accertare l'obbligo di ed IS ES a stipulare il contratto di locazione con la ricorrente e di CP_1 condannare quest'ultima al pagamento del residuo prezzo della cessione;
in subordine, chiese di condannare ed IS ES al risarcimento del danno per la risoluzione del contratto di CP_1 cessione d'azienda e, ove accertata la responsabilità solidale, di accertare le quote di responsabilità ai fini del regresso nei confronti di ed IS ES. CP_1
Con comparsa in data 26.9.2019, si costituirono ed IS ES, proprietarie dell'immobile CP_1 locato alla contestando le domande della ricorrente di cui chiesero il rigetto. CP_2
Precisarono che il contratto di locazione stipulato nel 2010 con la ditta Controparte_2 si risolveva definitivamente con la convalida di sfratto per morosità emessa dal
[...]
Tribunale di Parma in data 1.8.2014 con termine per il rilascio al 15.10.2014, che il 20.10.2014 era notificata l'ordinanza di convalida unitamente all'atto di precetto per il rilascio dell'immobile e che il
24.11.2014 era notificato l'atto di preavviso di rilascio in base al quale l'ufficiale giudiziario tentava ben venticinque accessi.
Le resistenti, poi, dettagliatamente descrissero le successive vicende, oggetto di causa, dalle quali inequivocabilmente emergeva che il terzo, futuro cessionario dell'azienda della verso il quale CP_2 si erano impegnate a locare l'immobile alle condizioni del precedente contratto, come indicato nell'invocata clausola contenuta nella transazione, già identificato, era esclusivamente e CP_4 non già soggetto che all'epoca della transazione nemmeno esisteva e che loro Parte_1 non conoscevano.
Dopo le allegazioni e precisazioni in fatto, ed IS ES eccepirono la carenza di CP_1 legittimazione attiva della società ricorrente verso la quale non avevano assunto alcun obbligo contrattuale e che nemmeno era stata parte dell'accordo transattivo;
inoltre, l'invocata clausola non era a favore di terzo, in quanto generica ed indeterminata, e nemmeno un contratto ex art. 1411 c.c.; a tutto concedere, “consiste solo ed unicamente in un generico impegno assunto dalle signore e CP_1
IS TE, solamente nei confronti della signora e non certamente erga Controparte_2 omnes, come preteso dalla ricorrente, ad agevolare la cessione del contratto dell'azienda CP_2
con la stipulazione di un nuovo contratto di locazione commerciale con un terzo il cui
[...] nominativo era già stato concordato, sig. associato ASCOM con ottima reputazione CP_4
pagina 3 di 16 commerciale per essere titolare di altre attività dello stesso tipo, presentato dalla Signora CP_2 come riferito dalla Signora Parte_2
Tanto che sempre nei locali dell'ASCOM le signore e TE portavano avanti le trattative CP_1 sempre a mezzo della signora Pt_3
Ebbene, nel caso in esame, in base alle regole ermeneutiche per cui il contratto deve essere interpretato anche alla luce delle trattative che lo hanno preceduto e del comportamento successivo delle parti, il terzo determinabile era solo ed unicamente il signor CP_4
Infatti, come narrato in premessa, sin dal mese di novembre 2018, il signor assistito CP_4 dalla signora responsabile ASCOM delle trattative commerciali, ha condotto con la Parte_2 signora le trattative per la cessione dell'azienda nonché con le CP_2 Controparte_2 signore e TE per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione commerciale. CP_1
Peraltro, come affermato dallo stesso signor egli stesso si è occupato della acquisizione CP_4 della documentazione utile al trasferimento e dei contatti con il per l'accollo Controparte_5 del debito della signora ei confronti dell'Ente per il mancato pagamento del plateatico”. CP_2
Le resistenti ed IS ES eccepirono poi l'annullabilità dell'invocata clausola: il fatto che CP_1
Part il terzo, fosse stato successivamente sostituito da una società sconosciuta, CP_4
[...]
rendeva la clausola contenuta nella transazione annullabile ex art. 1429, n. 3, c.c., Parte_1 perché, per i motivi indicati, erano state convinte ed indotte a ritenere che il terzo cessionario dell'azienda fosse e tale convinzione era stata determinante nella formazione del loro CP_4 consenso circa l'impegno assunto di agevolare la cessione dell'azienda della CP_2
La clausola era, pertanto, inefficace tra le parti e, a fortiori, verso i terzi.
Sulla base delle descritte trattative, intercorse con la era poi ingiustificata l'interpretazione CP_2 data alla clausola dalla parte ricorrente, secondo la quale nella transazione le proprietarie si erano impegnate ad agevolare la cessione dell'azienda “al primo acquirente possibile”. Il terzo, infatti, era determinato e ben identificato in CP_4
Era poi da escludere una loro responsabilità precontrattuale nei confronti di Parte_1 sia perché la stessa non aveva mai partecipato alle trattative per la conclusione della transazione, sia perché ed IS ES erano venute a conoscenza di tale società e della legale rappresentante CP_1 solo dopo che il contratto di cessione d'azienda era stato stipulato.
Infine, contestavano l'asserito collegamento negoziale e la quantificazione dei danni.
Con memoria depositata il 3.12.2019, dopo la costituzione della ed IS ES CP_2 CP_1 eccepirono la tardività ex art. 416 terzo comma c.p.c. delle domande riconvenzionali e delle prove offerte;
in ogni caso, ne contestarono anche la fondatezza. pagina 4 di 16 La causa fu istruita a mezzo di prove documentali e testimoniali.
Il Tribunale, con sentenza n. 142/2023, dato preliminarmente atto che la ricorrente aveva rinunciato alla domanda di esecuzione specifica del contratto, proposta in via principale, ritenne infondate le domande dalla stessa proposte in via subordinata ed inammissibili le domande riconvenzionali proposte dalla in quanto tardivamente costituita;
infine, ritenne sussistenti i presupposti per Parte_4 compensare le spese processuali fra tutte le parti.
Quanto alla domanda subordinata proposta dalla ricorrente, di risoluzione del contratto di cessione d'azienda ex art. 1453 c.c. per inadempimento della clausola a favore di terzo contenuta nella transazione, così come richiamata nel contratto di cessione, quale asserito elemento essenziale, il giudice ritenne che tale clausola rientrasse nella disciplina dell'art. 1411 c.c., poiché prevedeva un vincolo contrattuale a favore del terzo, sufficientemente determinabile, e tale vincolo era stato accettato dalla ricorrente.
Ritenne poi che l'obbligazione di stipulare la locazione fosse pacificamente inadempiuta dalle proprietarie e ES e che l'inadempimento fosse ascrivibile solo alle stesse, in quanto unici CP_1 soggetti che avevano la possibilità di procedere alla stipula e non già alla ditta CA di LA
UE “che era priva di alcuna possibilità giuridica di rendere possibile l'adempimento”.
A tanto conseguiva l'insussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto di cessione di azienda, non essendo ravvisabile un inadempimento a carico della in relazione a tale negozio, CP_2 neppure peraltro specificamente allegato. La clausola contenuta nel contratto di cessione di azienda non aveva alcuna rilevanza, facendo riferimento ad un'obbligazione a carico di e ES, soggetti terzi CP_1 rispetto a tale negozio, e non contenendo alcuna ulteriore obbligazione a carico della CP_2
Richiamate le difese della ricorrente in ordine al collegamento contrattuale tra la cessione d'azienda ed il contratto di locazione ad uso commerciale, il Tribunale osservò come fosse vero che e ES CP_1 erano inadempienti all'obbligazione di stipulare la locazione in forza della transazione del 7.2.2019, ma che tale negozio rimaneva “valido ed efficace in assenza di alcuna domanda volta ad ottenerne la caducazione e quindi non vi è la possibilità giuridica di invocare gli effetti di una eventuale sua (non chiesta) risoluzione sul negozio collegato costituito dall'atto di cessione del 12 febbraio 2019, peraltro stipulato tra altri soggetti”.
Il Tribunale, poi, ritenne infondata la domanda di condanna delle parti resistenti al risarcimento del danno da lucro cessante per la mancata apertura ed il mancato esercizio dell'attività commerciale di bar per la durata del contratto di locazione ad uso commerciale “(6 anni, con utile del 20%), stimati in €
150.000,00 (somma indicativa di massima in relazione al doc.7, perizia di stima sui fatturati ipotizzabili nella durata che avrebbe dovuto avere il contratto locazione)”, dato che per consentire una pagina 5 di 16 valutazione attendibile in ordine a tale voce di danno si sarebbe dovuto prendere necessariamente quale riferimento i dati dei ricavi della precedente attività che, invece, non erano stati prodotti dalla ricorrente.
La stessa aveva prodotto una perizia di parte del geom. il quale aveva testualmente dato atto di CP_6 non avere preso in considerazione i registri dei compensi della precedente attività in quanto “vetusti e da riqualificare completamente” ed aveva quindi utilizzato i dati dei ricavi di un altro esercizio sito nel centro di arrivando ad una quantificazione annuale del valore dei ricavi pari ad € 345.600, ma CP_5 tale valutazione era “con evidenza del tutto priva di fondamento, prendendo quale riferimento un altro esercizio sito in altra zona della città in pieno centro e con differente avviamento, storicità e caratteristiche commerciali e quindi il raffronto è improponibile”. La quantificazione, peraltro, era palesemente eccessiva in considerazione del fatto che l'azienda era stata ceduta per il prezzo di €
45.000 di cui € 40.000 per l'avviamento e con un debito di oltre € 46.000 nei confronti del CP_5 ed anche in considerazione del fatto, circostanza notoria, che per almeno il biennio 2020-2022 i
[...] proventi degli esercizi di bar avevano subito una notevole contrazione in conseguenza della pandemia
Covid 19. Pertanto, “non essendo stati forniti altri criteri oggettivi da cui potere evincere l'ammontare dei plausibili ricavi non percepiti a seguito della mancata apertura dell'attività la domanda risarcitoria deve essere respinta, non avendo l'attrice assolto l'onere probatorio posto a suo carico”.
Parimenti, il Tribunale ritenne infondata la domanda volta al risarcimento del danno morale, “posto che la vicenda si pone in termini di semplice inadempimento contrattuale e non attiene alla lesione di valori costituzionali come richiesto dalla giurisprudenza”.
Da ultimo, il Tribunale ritenne sussistenti i presupposti per compensare integralmente le spese processuali fra tutte le parti “alla luce della reciproca soccombenza ed in considerazione del fatto che con riguardo alle convenute è stato ravvisato un inadempimento contrattuale”. CP_7
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha proposto appello cui hanno Parte_1 resistito ed IS ES, anche proponendo appello incidentale. CP_1
La ditta non si è costituita ed è stata dichiarata Controparte_2 contumace.
Mutato il rito, le parti hanno discusso la causa all'udienza del 9.5.2025 ed all'esito la Corte ha deciso come da separato dispositivo, dandone lettura.
Ragioni della decisione
L'appello principale censura la sentenza per i seguenti motivi:
1) la sentenza è errata laddove afferma che la ricorrente non ha proposto nei confronti di ed CP_1
IS ES la domanda di risoluzione della transazione, in quanto, Non me lo ricordo ha agito pagina 6 di 16 “rivolgendo le proprie pretese costantemente, dall'ingresso della lite fino alle conclusioni, verso le promittenti e ES”, come rilevato anche dal primo giudice ove ricorda che, dopo la rinuncia alla CP_1 domanda ex art. 2932 c.c., la ricorrente aveva chiesto la condanna delle promittenti e ES al CP_1 risarcimento del danno.
La caducazione del contratto di transazione è stata richiesta, come si evince dal fatto che è stato chiesto di accertare l'inadempimento delle proprietarie alla citata clausola a favore di terzo e la condanna delle stesse al risarcimento dei danni.
Nell'azione ex art. 2932 c.c. “la richiesta di reintegrazione per equivalente pecuniario è infatti da ritenersi “implicita nella domanda di esecuzione”” ed il Tribunale avrebbe dovuto accogliere la domanda risarcitoria, invece di affermare che non era stata chiesta la risoluzione;

2) i due contratti erano collegati e del loro inadempimento, imputabile a più persone, rispondono tutti i contraenti in solido ex art. 2055 c.c. La sentenza dunque “avrebbe dovuto tenere indenne l'appellante da danni generati dai due contratti del 7 e 12 febbraio 2019, unificandoli”, in quanto la lite CP_8 tende a ottenere il risarcimento da tutti i soggetti che hanno violato i parti contrattuali;

3) il Tribunale ha erroneamente ritenuto carente la prova dei danni che, invece, è agli atti e consiste nel corrispettivo indicati nel contratto di cessione d'azienda e nella valutazione del consulente basata su un estimo comparativo con un locale simile, in zona commerciale omogenea. Il Tribunale, svalutato tale parere tecnico, senza nemmeno dare ingresso ad altri sistemi di prova, pur essendo il rito del lavoro caratterizzato da ampi poteri istruttori che il Tribunale avrebbe potuto esercitare, non ha sostituito tale parere tecnico con un altro, nemmeno equitativo.
L'appello incidentale censura la sentenza per i seguenti motivi:
1) per le ragioni indicate nelle difese di primo grado, la sentenza è errata laddove ritiene la transazione come un contratto a favore di terzo cui si applica l'art. 1411 c.c.;
2) il Tribunale ha erroneamente individuato nella società il terzo indicato Parte_1 Parte_1 nella clausola contenuta nella transazione “in forza del contratto di cessione di azienda del 12 febbraio
2019”, posto che tale documento le proprietarie dell'immobile non conoscevano all'epoca della sottoscrizione della transazione, avvenuta cinque giorni prima, il 7.2.2019. Né erano a conoscenza dell'esistenza di tale società che il 7.2.2019 nemmeno era stata costituita, come risulta dalla visura camerale. Il Tribunale, poi, ha ritenuto sussistente anche il secondo requisito, l'accettazione da parte del terzo, in base alle “molteplici comunicazioni” che Non me lo ricordo aveva inviato alle proprietarie senza, tuttavia, indicare quali fossero tali comunicazioni.
pagina 7 di 16 Ancora, il primo giudice ha errato nell'interpretare la volontà contrattuale delle parti della transazione alla luce del comportamento successivo di una sola parte contrente, la mentre avrebbe dovuto CP_2 vagliare le trattative precontrattuali che portarono alla conclusione della transazione. Al contrario, il
Giudice ha basato la decisione sul contratto di cessione d'azienda cui le proprietarie dell'immobile rimasero estranee e che fu stipulato dopo la transazione.
Se il Tribunale avesse adeguatamente esaminato le risultanze probatorie avrebbe univocamente concluso che il terzo soggetto, ben determinato, a cui le proprietarie dell'immobile erano convinte sarebbe stata ceduta l'azienda dalla “era solo ed unicamente il signor . CP_2 CP_4
A tale scopo, le appellanti incidentali richiamano i fatti dettagliatamente esposti sin dalla comparsa di costituzione in primo grado (da pag. 2 a pag. 8) e le prove acquisite in primo grado a conferma del reale accadimento degli stessi. In particolare, richiamano le dichiarazioni rese dalla testimone e Parte_2 dal teste avv. Marchiani nonché lo scambio di emails, mai contestate né disconosciute e quindi riconosciute e non contestate ex art. 115 c.p.c. e art. 2712 c.c. (in particolare, i docc. 8-13-14-15);
3) la sentenza erroneamente omette di esaminare l'eccezione di annullabilità dell'invocata clausola contenuta nella transazione ex art. 1429 n. 3 c.c.;
4) il Tribunale ha compensato le spese processuali fra le parti senza addurre alcuna motivazione, mentre avrebbe dovuto indicare le gravi ed eccezionali ragioni richieste dall'art. 92 c.p.c.; inoltre, la compensazione viola il principio di soccombenza, posto che ed IS ES sono risultate CP_1
Part completamente vittoriose rispetto alle domande poste da me lo ricordo ed alle domande riconvenzionali poste dalla talché manca il presupposto della soccombenza reciproca. CP_2
***
Per motivi di economia processuale, è opportuno esaminare dapprima l'appello incidentale, in quanto il primo motivo è inammissibile ed il secondo motivo è fondato e tanto assorbe ogni altra questione posta dal terzo motivo incidentale e dall'appello principale.
Il primo motivo dell'appello incidentale è inammissibile, perché a fronte dell'articolata motivazione della sentenza circa la sussistenza del contratto a favore di terzo, si limita a ribadire le difese proposte in primo grado, esaminate nell'impugnata sentenza, senza specificamente confrontarsi con la motivazione sul punto.
Rimane fermo, dunque, quanto statuito dal Tribunale sul punto, ossia che “la clausola contenuta nella scrittura transattiva del 7 febbraio 2019 rientri nella disciplina di cui all'art. 1411 c.c., prevedendo un vincolo contrattuale a favore del terzo”.
Passando all'esame del secondo motivo dell'appello incidentale, è vero, come censurato, che il
Tribunale ha completamente omesso di esaminare i fatti dettagliatamente descritti da ed CP_1
pagina 8 di 16 IS ES nella comparsa di costituzione in primo grado in data 26.9.2019 dal punto n. 8 al punto n. 47
(pagine da 2 a 8) – ribaditi nelle successive difese – tanto che in alcun punto della sentenza sono citati unico soggetto che prima della conclusione della transazione si interessò all'acquisto CP_4 dell'azienda della e che è il fulcro delle allegazioni e delle tesi difensive delle proprietarie CP_2 dell'immobile volte a contestare la fondatezza delle pretese attoree;
nella sentenza nemmeno sono citati altri soggetti delle vicende esposte da ed IS ES, quali responsabile CP_1 Parte_2
ASCOM che condusse le trattative per la vendita dell'azienda, il consulente dott. che Per_1 assistette la in tale trattativa ed il di lei marito, che vi partecipò CP_2 Persona_2 attivamente.
Per la chiarezza con cui sono esposti i fatti, conviene riportare testualmente le pagine da 2 (ultima riga)
a 10 (decima riga) della comparsa di costituzione di primo grado in data 26.9.2019 delle attuali appellanti incidentali:
“8. Verso la fine di giugno 2018, il signor coniuge della signora Persona_2 CP_2 si recava presso la signora responsabile ASCOM dell'Ufficio preposto
[...] Parte_2 alle trattative commerciali, per la vendita dell'attività di Controparte_2 CP_2
sito in viale Mentana, n. 2/A, indicando la somma richiesta in circa €. 120.000,00;
[...] CP_5

9. La signora alla luce delle numerose difficoltà emerse dall'esame della Parte_2 documentazione fornita dal signor e dalla Signora (dichiarazioni dei Per_2 CP_2 redditi, bilanci dell'attività, risoluzione del contratto di locazione per sfratto esecutivo) ed alla luce dei problemi con il di per la realizzazione abusiva del Dehor e per il mancato pagamento di CP_5 CP_5 occupazione del suolo pubblico per un totale di circa €. 46.000,00, faceva presente ai venditori che il prezzo richiesto era fuori mercato;

10.Verso la fine di settembre, il signor e la signora icontattavano Persona_2 CP_2 la signora e comunicavano la disponibilità a vendere l'attività ad una cifra intorno agli €. Pt_2
80.000,00;
11.Successivamente, la signora riferiva al signor ed alla signora Parte_2 Per_2 che il signor associato ASCOM e socio di tre importanti locali di CP_2 CP_4 somministrazione a era alla ricerca di un nuovo locale;
CP_5
12.In data 11/10/2018 la signora accompagnava il signor a visionare il locale Pt_2 CP_4 posto in viale Mentana 2/A;
13.Il signor si dichiarava interessato all'acquisto dell'attività per la somma di €. CP_4
50.000,00, subordinatamente alla sottoscrizione di un nuovo contratto di locazione, alla consegna del certificato dei carichi pendenti ed alla dichiarazione da parte del di poter Controparte_5
pagina 9 di 16 sostituire il dehor esistente con un altro di gradimento dell'Amministrazione stessa ma con le medesime dimensioni (v. doc. n. 7);
14.I signori e accettavano la proposta del signor Persona_2 Controparte_2 [...]
CP_4
15.La Signora su impulso dei signori e presentava il Parte_2 Per_2 CP_2 signor alle signore e TE;
CP_4 CP_1
16.Dopo diversi incontri il signor e le proprietarie dell'immobile raggiungevano un CP_4 accordo circa le condizioni per la stipulazione di un nuovo contratto di locazione ovvero:
- canone graduale da €. 2.500,00-2.750,00 mensili fino ad €. 3.000,00 nel secondo sessenio;

- spese per la completa ristrutturazione dell'immobile (ivi compresi gli impianti) a carico del signor
CP_4
- subingresso nel dehors su suolo pubblico mediante accollo del debito contratto dalla signora on il di CP_2 CP_5 CP_5
- contratto definitivo entro febbraio 2019, in quanto il signor aveva urgenza di iniziare CP_4 la ristrutturazione, in quanto aveva intenzione di inaugurare prima dell'estate;
- pagamento del primo canone dopo due mesi dalla consegna dei locali completamente vuoti;

17.I signori e rimandavano la sottoscrizione della proposta di acquisto Per_2 CP_2 formulata dal signor in attesa della risposta del relativamente al CP_4 Controparte_5 plateatico;

18.In data 08/11/2018 il signor i recava presso l'ufficio del signor , segretario CP_4 Tes_1 dei pubblici esercizi presso l'ASCOM di affinché prendesse un appuntamento con i responsabili CP_5 del per avere risposte precise sulla questione plateatico;
Controparte_5
19.Con mail 27/11/2018 la signora inviava al Dott. che assisteva i Parte_2 Per_1 venditori, una nuova proposta di acquisto del signor da sottoscrivere entro il 26/11/2018 CP_4
(v. doc. 8 e 8 bis);
20.In data 04/12/2018 si incontravano presso il locale di viale Mentana 2/A la signora CP_2 assistita dal signor e il signor con la signora Per_1 CP_4 Parte_2
21.In occasione dell'incontro del 04/12/2018, alla luce dei problemi emersi circa il plateatico, il signor riduceva l'offerta in €. 45.000,00 con la possibilità per i venditori di portarsi via tutto il CP_4 mobilio e il dehors;

22.In data 19/12/2018 il signor i recava, accompagnato dal signor , segretario CP_4 Tes_1 dei pubblici esercizi presso l'ASCOM di e con il signor figlio della CP_5 Persona_3
Signora subentrato alla madre con contratto di affitto di azienda, presso il CP_2 CP_5
pagina 10 di 16 ove il Dott. e la Signora piegavano loro che la CP_5 CP_9 CP_10 Controparte_2 aveva maturato un debito per utilizzo del plateatico di circa €. 46.000,00 oltre al Controparte_2 fatto di averlo costruito abusivamente;

23.Il Dott. e la Signora spiegavano anche che l'unico modo per poter richiedere un CP_9 CP_10 nuovo plateatico sarebbe stato quello di demolire il dehor in essere e di pagare una parte del debito, accordandosi con l'economato;
24.In data 20/12/2018 si incontravano i venditori con il Dott. e il signor i Per_1 CP_4 quali si accordavano per la somma di €. 45.000,00 al netto dell'importo da pagare al CP_5
per il debito relativo al plateatico che avrebbe dovuto rispondere a breve;

[...]
25.In data 02/01/2019, allo scopo di preparare il contratto preliminare di cessione di azienda la signora richiedeva al Dott. alcuni documenti ed in particolare: la SCIA di Pt_2 Per_1 somministrazione di alimenti e bevande, eventuale riserva di proprietà del venditore precedente e certificato dei carichi pendenti;

26.In data 03/01/2019 il Dott. inviava la SCIA ed il contratto di affitto di ramo di azienda Per_1
(v. doc. 9);
27.In data 10/01/2019 il Dott. , su ulteriore richiesta della signora formulata con mail Per_1 Pt_2
03/01/2019 (v. doc. 10) inviava il contratto di cessione d'azienda precedente da cui si evinceva non esserci la riserva di proprietà (v. doc. 11 e 11 bis);
28.Il signor anifestava alla signora a propria disponibilità a sottoscrivere il contratto CP_4 Pt_2 preliminare di cessione di azienda ma, considerato che non aveva ancora a disposizione i conteggi del e il certificato dei carichi pendenti della signora ffriva di lasciare Controparte_5 CP_2 la caparra confirmatoria in deposito presso la stessa signora il Dott. ; Pt_2 Per_1
29.Quindi con mail 12/01/2019 la signora chiedeva al Dott. di sollecitare Parte_2 Per_1 una risposta del (v. doc. 13); Controparte_5
30.Con la medesima mail la signora ollecitava l'invio del certificato dei carichi pendenti;
Pt_2
31.Con mail 01/02/2019 (v. doc.14) la signora in nome e per conto del Signor Parte_2 inviava la bozza del contratto preliminare di cessione di azienda tra quest'ultimo e lo CP_4
(v. doc. 14 bis); Controparte_2
32.Nelle more, considerata la difficoltà a liberare l'immobile e la crescente morosità, le signore CP_1
e TE, assistite dal legale di fiducia, Avv. Mara MARCHIANI, effettuavano diversi incontri con la signora e il signor assistiti dal Dott. , per il CP_2 Persona_3 Per_1 pagamento dei canoni arretrati;

pagina 11 di 16 33.Le signore , TE, raggiungevano un accordo transattivo (v. doc. 18) circa il CP_1 CP_2 pagamento dei canoni arretrati relativamente al contratto di locazione non abitativo risolto e si accordavano per sottoscrivere l'accordo transattivo contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare di cessione di azienda tra il signor e lo CP_4 Controparte_2
[...]
34.Le signore , TE, assistite dall'Avv. Mara MARCHIANI, la signora assistita CP_1 CP_2 dal Dott. e dall'Avv. AGNOLI del Foro di Bologna ed il signor assistito Per_1 CP_4 dalla signora fissava come data per la sottoscrizione dell'atto di transazione e del Parte_2 contratto preliminare di cessione di azienda il 07/2/2019 alle ore 18 presso la sede di ASCOM (v. doc.15);
35.Il 6/2/2019 il Sig. vvisava la Signora che non poteva essere presente il 7/2/2019 CP_4 Pt_2 per la sottoscrizione del preliminare di cessione di azienda, in quanto ammalato e chiedeva di spostare l'appuntamento al lunedì successivo;

36.Il Dott. , tuttavia pretendeva che la transazione tra le Signore e la Signora Per_1 Parte_5 venisse sottoscritta il 7/2/2019, in quanto il lunedì successivo era previsto l'accesso CP_2 dell'ufficiale giudiziario per eseguire lo sfratto;
inoltre il Dott. garantiva che la sua assistita e il Per_1 sig. si sarebbero incontrati il lunedì seguente per sottoscrivere il contratto preliminare di CP_4 cessione d'azienda;
37. La sera del 07/02/2019 erano presenti, presso la sede ASCOM: le Signore e TE assistite CP_1 dall'Avv. Mara MARCHIANI;
la signora assistita dal Dott. ove veniva CP_2 Per_1 sottoscritto solo l'atto di transazione tra la di e le Controparte_2 Controparte_2 signore e TE;
CP_1
38.In parziale modifica della transazione, in quanto avrebbero dovuto essere consegnati assegni circolari, la Signora orrispondeva alle signore e TE €. 15.0000,00 con a. b. n. CP_2 CP_1
0365669985-05 di e €. 3.000,00 con a. b. 7224416867-05 di CP_11 CP_11
(v. doc. 19 e 20);
39.In data 11/02/2019 la signora chiedeva al Dott. di fissare una data per Parte_2 Per_1 la sottoscrizione del contratto preliminare di cessione d'azienda, in quanto il signor emeva di CP_4 essere in ritardo per cominciare i lavori di ristrutturazione per aprire il BAR entro l'estate (v. doc. 16);
40.Tuttavia la signora on riceveva più alcuna risposta o riscontro tanto che, in data 19/03/2019 Pt_2 il signor inviava la dichiarazione di cui al doc. n. 21) con cui indicava come termine CP_4 ultimo per la cessione di azienda il 31/03/2019;
pagina 12 di 16 41.In data 15/02/2019 la signora riceveva sul proprio numero di utenza di telefonia CP_1 mobile una telefonata di un signore che si presentava come il quale Parte_6 comunicava che la signora veva ceduto la propria azienda alla CP_2 Controparte_2 er cui egli agiva;
Parte_7
42.Il signor sortava la signora a stipulare immediatamente un nuovo contratto Parte_6 CP_1 di locazione con la Pt_1 Parte_7
43.Il signor contattava telefonicamente anche l'Avv. Mara MARCHIANI, Parte_6 comunicando sia l'avvenuta cessione di azienda che la necessità di stipulare un nuovo contratto di locazione;

44.La signora e l'Avv. Mara MARCHIANI comunicavano al signor i CP_1 Parte_6 avere già preso accordi per la stipulazione del contratto di locazione con il signor CP_4
45.Lo stesso 15/02/2019 il signor si recava presso l'ufficio della signora Parte_6 Pt_2 con il proprio commercialista Dott. e chiedeva di organizzare un incontro
[...] Controparte_12 con le signore e TE;
CP_1
46.Il giorno 16/02/2019 si incontravano presso gli uffici di ASCOM, la signora il signor Parte_2
la signora , l'Avv. Mario PETRAGLIA, l'Avv. Parte_6 Controparte_13
Mara MARCHIANI;

47.Solamente in occasione di tale incontro la signora e l'Avv. Mara MARCHIANI venivano a Pt_2 conoscenza della avvenuta cessione dell'azienda alla Controparte_2 [...] in totale spregio degli accordi già presi nei confronti del signor . Parte_1 CP_4
Orbene, nessuna delle circostanze prospettate dalle proprietarie dell'immobile è stata mai oggetto di alcuna contestazione (si veda, in primo luogo, il verbale di prima udienza in data 21.1.2020 e poi le successive difese di Non me lo ricordo e della . CP_2
Di più, le prove acquisite, documentali e testimoniali, confermano tali fatti ed il Tribunale ha completamente omesso di esaminarle. Quanto alle prime, in particolare, si richiamano i documenti: 7) proposta di acquisto dell'azienda 30.10.2018 di 8) mail 27.11.2018 ; 8 bis) CP_4 Parte_8 proposta di acquisto dell'azienda 26.11.2018 di allegata alla mail 27.11.2018; 13) mail CP_4
12.1.2019 ; 14) mail 1.2.2019 con allegato 14 bis) contratto preliminare di Parte_8 Parte_8 cessione di azienda;
15) mail 6.2.2019 . Quanto alle prove testimoniali, i testi Parte_8 Pt_2
Mara Marchiani e
[...] CP_4
Il motivo in esame è fondato, perché sulla base di tali fatti, non contestati e provati, risulta in modo inequivocabile che il terzo a favore del quale ed IS ES si impegnarono a sottoscrivere CP_1 il nuovo contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente stipulato con la da tempo CP_2
pagina 13 di 16 risolto, era già stato individuato, sia dalla che dalle proprietarie dell'immobile, CP_2 esclusivamente in – e non altri – con il quale avevano avuto già numerosi contatti e che CP_4 solo per accidentali motivi di salute non poté presenziare all'incontro del 7.2.2019, presso i locali dell'ASCOM, fissato per la contemporanea sottoscrizione del contratto preliminare di cessione dell'azienda e quello di transazione che contiene la clausola a favore del terzo, talché nell'occasione fu sottoscritto solo quest'ultimo con l'intesa, fra le parti, di rinviare al successivo lunedì la sottoscrizione del preliminare di cessione d'azienda fra la e CP_2 CP_4
La cronologia degli eventi esposti e soprattutto il fatto, dirimente, che le parti si accordarono per stipulare i due contratti contestualmente, fanno emergere con tutta evidenza che il terzo indicato nella transazione del 7.2.2019 era esclusivamente con l'imprenditore l'unico soggetto che CP_4 aveva dimostrato interesse all'acquisto dell'azienda della sin dal mese di settembre 2018 e CP_2 fino al 7.2.2019, data fissata per la contemporanea stipula dei due contratti, che si era fattivamente attivato per accertare la questione del plateatico in essere con il ed aveva anche Controparte_5 offerto di lasciare una caparra confirmatoria presso , che seguiva le trattative. Parte_9
Dunque, era chiaro a tutte le parti dell'atto di transazione che quale futuro acquirente CP_4 dell'azienda, era il terzo a favore del quale nell'atto di transazione ed IS ES si CP_1 impegnarono a stipulare il contratto di locazione alle stesse condizioni del risolto rapporto di locazione con la Certamente tale terzo non poteva essere la società appellante che alla data della CP_2 transazione non era stata nemmeno costituita.
Nessun elemento emerge, poi, che autorizzi a supporre che le parti della transazione intendessero individuare detto terzo beneficiario nel soggetto che per primo avrebbe acquistato l'azienda della infatti, l'appellante si limita ad affermarlo apoditticamente senza alcuna allegazione o prova CP_2
a supporto.
Anzi, deve escludersi che le proprietarie volessero impegnarsi a stipulare il nuovo contratto di locazione con un soggetto qualunque, in ipotesi del tutto sconosciuto – come in effetti era
[...]
società costituita dopo l'accordo transattivo – atteso l'accidentato andamento del Parte_1 precedente contratto di locazione stipulato nel 2010 con la risolto anticipatamente con la CP_2 convalida di sfratto per morosità sin dal 2014, e le grandi difficoltà incontrate per la restituzione dell'immobile, nonostante venticinque accessi dell'ufficiale giudiziario, ottenuta quattro anni dopo lo scioglimento del contratto e solo dopo avere rinunciato al pagamento di canoni con l'atto di transazione sottoscritto nel febbraio 2019.
Le circostanze, infatti, portano a ritenere senz'altro più probabile che il terzo verso il quale nell'accordo transattivo si impegnarono a stipulare il contratto di locazione fosse esclusivamente CP_4
pagina 14 di 16 DI con il quale avevano avuto diversi incontri sin dal novembre 2018, di cui potevano conoscere la storia imprenditoriale e con il quale avevano già raggiunto un accordo di massima sulle condizioni per la stipulazione del nuovo contratto di locazione al canone graduale di € 2.500-2.750 fino ad € 3.000 nel secondo sessennio (pag. 4 punto 16. comparsa di costituzione primo grado . Parte_5
L'impugnata sentenza deve dunque essere confermata, ma con diversa motivazione.
Ciò comporta la rivalutazione della pronunciata compensazione delle spese processuali –oggetto del quarto motivo dell'appello incidentale – motivata dal Tribunale sull'inadempimento contrattuale di ed IS ES che la presente pronuncia, invece, esclude. CP_1
Risultando ed IS ES totalmente vittoriose e non sussistendo i presupposti richiesti CP_1 dall'art. 92 c.p.c. per la compensazione delle spese processuali (assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza sulle questioni dirimenti) e nemmeno altre “analoghe gravi ed eccezionali ragioni” come indicato dalla Corte Costituzionale nella sentenza n. 77/2018, le spese di entrambi i gradi seguono il principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c.
In conclusione, l'appello principale è infondato e deve essere rigettato e la sentenza deve essere parzialmente riformata in ragione dell'accoglimento dell'appello incidentale e confermata per il resto, seppure con diversa motivazione.
Le spese processuali sono liquidate nel dispositivo ex d.m. 55/2014 in relazione al valore ed alla natura della causa, nonché all'attività difensiva effettivamente svolta.
Atteso l'esito dell'impugnazione, sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r.
115/2002, come introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando:
- rigetta l'appello principale proposto da avverso la sentenza emessa dal Parte_1
Tribunale di Parma n. 142/2023;
- accoglie l'appello incidentale proposto da ed IS ES e, per l'effetto, in parziale CP_1 riforma dell'impugnata sentenza, che per il resto conferma, condanna alla Parte_1 rifusione a favore di ed IS ES delle spese processuali di primo grado che liquida in € CP_1
10.000 oltre a spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. se dovuti;

- condanna Non me alla rifusione a favore di ed IS ES delle spese Parte_1 CP_1 processuali del presente grado che liquida in € 11.000 oltre a spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. se dovuti;

pagina 15 di 16 - dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r. n. 115/2002, introdotto dalla l. n. 228/2012, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione principale.
Così deciso nella camera di consiglio della seconda sezione civile in data 9.5.2025.
Il Consigliere relatore dott.ssa Bianca Maria Gaudioso
Il Presidente dott. Giampiero Fiore
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