REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale nella persona della dott.ssa Gianna Valeri, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 3379/2021 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'Avv. Laura Chillon ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso il suo studio sito in Cisterna di Latina (LT) Corso della Repubblica n.
229 per procura in calce all'atto di intimazione
- PARTE RICORRENTE

CONTRO

:
(CF ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 CodiceFiscale_3
Giuseppe Cassese ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma alla Via
Marcantonio Colonna n. 7 per procura in calce alla comparsa di costituzione di nuovo difensore
- PARTE RESISTENTE
OGGETTO: GIUDIZIO DI MERITO SUSSEGUENTE A CONVALIDA DI SFRATTO
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 2 ottobre 2025, i procuratori delle parti concludevano come da verbale.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
CONTROVERSIA
1 Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida notificato in data
Con 18.05.2021, e intimavamo a Parte_1 Parte_2 Controparte_1
sfratto per morosità in relazione all'immobile sito in Cori (LT), Via Roma n. 3, condotto in locazione dall'intimato, giusta contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto in data 16 luglio 2020.
A sostegno della intimazione, si assumeva che il conduttore si era reso inadempiente al pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di gennaio, febbraio, marzo, aprile e maggio 2021, per un ammontare complessivo pari ad € 1.850,00.
Nelle conclusioni l'intimante in conseguenza chiedeva: “a) In via principale: convalidare
l'intimato sfratto per morosità per l'immobile suindicato, di proprietà dell'intimante, con fissazione a breve della data di esecuzione dello stesso ed ordine al cancelliere di apporre la formula esecutiva in calce al presente atto;
b) Sempre in via principale: emettere decreto ingiuntivo di pagamento, immediatamente esecutivo, pari ad € 1.850,00 per canoni scaduti o da scadere, oltre interessi spese e competenze professionali;
c) Nel merito: dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore;
d) In via subordinata: pronunciare, in caso di opposizione, ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva nonché ordinanza di mutamento di rito ai sensi degli artt. 426 e 667 c.p.c. per la prosecuzione del giudizio di merito”.
Si costituiva l'intimato opponendosi alla convalida dello sfratto e svolgendo domanda riconvenzionale, eccependo innanzitutto l'inammissibilità e/o improcedibilità della procedura in ragione dell'intervenuto recesso anticipato per gravi motivi esercitato dal conduttore con comunicazione datata 22.02.2021 e ricevuta dai locatori il 23.02.2021, con la quale manifestava la propria intenzione di risolvere immediatamente il contratto di locazione in essere tra le parti per grave inadempimento dei locatori, dovuti a vizi rilevati nell'immobile oggetto di causa, essendo state ignorate le numerose lamentele rappresentate a voce dal convenuto già a far data dal 09.12.2020 in relazione ai gravi problemi di muffa ed infiltrazioni che l'appartamento condotto in locazione presentava.
Sosteneva pertanto l'intimato che, in presenza di gravi motivi, la disdetta trasmessa dal ai locatori aveva ai sensi di legge, decorrenza immediata e cioè a far data dal CP_1
23.02.2021.
In via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il contratto non fosse ritenuto risolto il contratto con decorrenza immediata l'intimato deduceva che lo stesso doveva ritenersi risolto in forza dell'art. 1 del contratto di locazione che prevedeva la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente con preavviso di mesi tre al locatore, alla data del
2 23.05.2021 mentre la notifica dello sfratto al era avvenuta il 18.05.2021 e CP_1
l'iscrizione al ruolo solo in data 10.06.2021.
Nel merito veniva dedotto il grave inadempimento dei locatori all'obbligo di mantenere il bene in buono stato locativo tale da servire all'uso convenuto esponendo che l'intimato aveva sempre provveduto al pagamento dei canoni di locazione sino al dicembre 2020, periodo nel quale sospendeva i versamenti a causa delle pessime condizioni in cui veniva a trovarsi l'immobile oggetto di locazione, a seguito di appalto condominiale per fruire dei benefici fiscali derivanti dall'ecobonus, mostrando l'appartamento gravi problemi di infiltrazioni, umidità e muffe a causa del fatto che le pareti non erano integre ma presentavano tubi a vista e cavi scoperti. Si deduceva inoltre che a causa ed in conseguenza dei citati vizi, da gennaio 2021 il conduttore non aveva potuto fruire dell'impianto di riscaldamento – dovendo adoperarsi per acquistare una stufa - e da oltre tre mesi era senza persiane e che l'immobile si presentava fatiscente, insalubre e totalmente inidoneo a qualsiasi tipo di utilizzo, rendendone impossibile il godimento da parte del conduttore, versando in precarie condizioni sanitarie.
Si affermava pertanto come legittima la sospensione del pagamento del canone di locazione da parte del conduttore essendo venuta totalmente a mancare la controprestazione del locatore in ragione dell'esistenza di evidenze di criticità idonee ad impedire il godimento totale del bene.
Il dedotto grave inadempimento dei locatori fondava secondo l'intimato il diritto del ad ottenere il risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali CP_1
(quello esistenziale ed alla salute) subiti e subendi, a causa del grave inadempimento dei locatori, considerata la mancata fruizione nei mesi invernali del riscaldamento e la mancata presenza di persiane alle finestre, con conseguente necessario acquisto di stufa elettrica ed aumento di consumi delle utenze e data l'insalubrità dell'abitazione anche problematiche mediche sia per il che per le due figlie minori. CP_1
L'intimato pertanto così concludeva:
“In via preliminare: dichiarare, per tutti i motivi esposti in narrativa, inammissibile e/o improcedibile sia l'intimato sfratto per morosità che la conseguente richiesta di emissione del decreto ingiuntivo. - Nel merito: stante l'opposizione svolta, rigettare la richiesta di convalida dell'intimato sfratto per morosità e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 c.p.c., concedendo il termine per l'esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e conseguentemente rigettare la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, necessitando la causa di apposita
3 istruzione; - Sempre nel merito: rigettare l'emissione dell'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva, alla luce di quanto sopra esposto, in assenza dei presupposti di legge;
- Ancora nel merito: accertare e dichiarare che nulla è dovuto dal a CP_1
titolo di canoni di locazione essendo, peraltro, completamente venuta meno la controprestazione dei locatori e per l'effetto rigettare la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo;
- In via riconvenzionale, previo slittamento dell'udienza ai sensi e per gli effetti dell' art. 418 c.p.c. - accertare e dichiarare ex artt.
1575, 1576 e 1578 cc l'inadempimento grave dei locatori e per l'effetto condannarli in solido al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi dal conduttore, meglio precisati in parte motiva che si quantificano in € 5.000,00
(cinquemila/00) salvo errori e/o omissioni, oltre interessi come per legge, dal dovuto al soddisfo o nella maggiore o minor somma che verrà ritenuta di giustizia. In ogni caso, vinte le spese”.
Emessa ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc in data 22 giugno 2021, veniva disposto il mutamento del rito.
Nella memoria integrativa ex art. 426 cpc parte ricorrente chiedeva nelle conclusioni:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accertare l'inadempimento contrattuale del Signor
e per l'effetto, dichiarare la risoluzione del contratto e condannare Controparte_1
lo stesso al risarcimento del danno nella misura pari ad € 370,00 mensili da Gennaio 2021 ed € 13,50 mensili da Agosto 2020, fino all'effettivo rilascio del Settembre 2021. Rigettare
l'opposizione del Signor e la domanda riconvenzionale ivi formulata Controparte_1
perché infondata. Vittoria di spese di lite del presente giudizio.”
In sede di memoria integrativa ex art. 426 cpc, nell'interesse del resistente si rassegnavano le seguenti conclusioni:
“Nel merito: - Respingere tutte le domande avversarie perché infondate in fatto e in diritto per le motivazioni esposte in narrativa qui da intendersi integralmente riportate e trascritte;
- accertare e dichiarare che nulla è dovuto dal a titolo di canoni di CP_1
locazione essendo, peraltro, completamente venuta meno la controprestazione dei locatori
e per l'effetto rigettare la richiesta di emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo;
In via principale e riconvenzionale Accertare e dichiarare ex artt. 1575, 1576
e 1578 cc l'inadempimento grave dei locatori e per l'effetto condannarli in solido tra loro al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali, subiti e subendi dal conduttore, meglio precisati in narrativa che si quantificano in € 10.000,00 (diecimila/00) salvo errori e/o omissioni, oltre interessi come per legge, dal dovuto al soddisfo o nella
4 maggiore o minor somma che verrà ritenuta equa secondo giustizia. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio da liquidarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”
Espletate le prove orali ammesse alle parti, la causa veniva discussa e decisa all'udienza del 2025
MOTIVI A FONDAMENTO DELLA DECISIONE
La domanda di parte ricorrente è fondata e risulta meritevole di accoglimento nei termini che seguono.
La parte locatrice ha intimato lo sfratto per morosità assumendo il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni relativi ai mesi di gennaio, febbraio, Controparte_1
marzo, aprile e maggio 2021, con riferimento al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato in data 16 luglio 2020.
Parte conduttrice ha eccepito la sussistenza di giusti motivi legittimanti il recesso ad nutum dal contratto conseguente a disdetta ricevuta dai locatori in data 23 febbraio 2021 a causa dei dedotti gravi vizi che rendevano l'immobile inabitabile in conseguenza di infiltrazioni e muffe.
Il contratto di locazione in essere tra le parti consente all'art. 1 la facoltà di recedere dal contratto con preavviso di tre mesi.
Con raccomandata datata 22 febbraio 2021, spedita in data 23 febbraio 2021 e ricevuta dai locatori il 24 febbraio 2021, nell'interesse del conduttore si significava che l'appartamento locato presentava innumerevoli infiltrazioni di acqua e di muffa provenienti dal pavimento e dalle pareti. Ritenendo l'immobile invivibile ed inservibile per l'uso abitativo cui era destinato, il conduttore comunicava l'intenzione di risolvere immediatamente il predetto contratto e di trasferirsi in altro immobile in locazione.
Secondo i principi generali e l'interpretazione assolutamente univoca dell'art. 3 comma 6 della L. 431/98, la facoltà di recesso anticipato è consentita al conduttore quando sussistono gravi motivi oggettivi, determinati da fatti sopravvenuti, non prevedibili normalmente, che il conduttore ha l'onere di specificare al locatore. A prescindere dalla sussistenza o meno di gravi motivi, va rilevato come non sia previsto né dalla legge né nel caso di specie dal contratto, il recesso anticipato senza preavviso, sia pure per gravi motivi.
In giurisprudenza è pacifico che i “gravi motivi” che consentono al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto debbono collegarsi a fatti indipendenti dalla sua volontà che si prospettino come imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, e che siano altresì tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione.
5 Come da ultimo ribadito ( Cass. 8 agosto 2023 n. 24176 richiamante Cass. 3 novembre
2020 n. 24266) il recesso ex art. 3, comma 6 - come già quello L. n. 392 del 1978, ex art. 4, comma 2, - deve essere esercitato con indicazione del grave motivo;
sussiste infatti l'onere, per il conduttore, di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso in parola, da ritenersi insito nella facoltà di recesso ancorchè non espressamente previsto dalla normativa, in quanto trattasi di recesso "titolato", che non può prescindere
- in ciò distinguendosi dal recesso ad nutum - dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare alla dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della fattispecie normativa in parola, sicchè tale specificazione inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo. Principio altrettanto pacifico quello secondo cui, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, ai sensi della normativa citata, è sufficiente che egli manifesti, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, al locatore il grave motivo per cui intende recedere dal contratto di locazione, senza avere anche l'onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova perchè queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore.
Il recesso del conduttore in parola, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce infatti effetto, - ex art. 1334 c.c. - per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest'ultimo, circa l'esistenza o rilevanza dei motivi addotti. L'eventuale contestazione del locatore circa l'esistenza o la rilevanza dei "giusti motivi" invocati dal conduttore non introduce un'azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (Cass. 7/04/2015 n. 6895). Il recesso del conduttore in quanto recesso "titolato" può prescindere dalla specificazione dei motivi, la quale inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale sopra richiamato. Alla necessità dell'indicazione, nella dichiarazione di recesso, dei motivi posti a fondamento dello stesso dalla parte conduttrice non può non corrispondere l'onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica
6 degli stessi, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche.
Le prove orali assunte in giudizio hanno confermato che lo stabile condominiale venne interessato da lavori straordinari che riguardavano sia le parti comuni che gli infissi privati e che l'appartamento risultava interessato da muffe ed umidità, anche se le condizioni di abitabilità non erano precluse tanto è vero che il conduttore ha rilasciato l'immobile a settembre 2021 solo in esito alla esecuzione di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cpc emessa in data 24 giugno 2021.
Risulta inoltre incontestato che il conduttore abbia omesso da gennaio 2021 il pagamento del canone di locazione e in conseguenza non risulta che la controprestazione del locatore sia venuta a mancare del tutto avendo anzi il conduttore ritenuto di persistere nella detenzione dell'immobile nelle condizioni in cui esso si trovava fino all'ordine di rilascio.
Per principio giurisprudenziale assolutamente pacifico, risulta inammissibile l'autosospensione dei canoni locatizi da parte del conduttore ovvero la sua unilaterale riduzione nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cass. civ., 18 gennaio 2008, n. 261).
Nel caso di specie inoltre risulta, alla stregua della documentazione in atti, che la morosità sia maturata anteriormente a qualsiasi contestazione da parte del conduttore in ordine alla sussistenza dei vizi.
Non può non notarsi che solo dopo la richiesta di pagamento dei canoni insoluti da parte dei locatori del 10 febbraio 2021 non ritirata per compiuta giacenza dal conduttore, lo stesso ha proceduto ad inviare comunicazione di recesso dalla locazione datata
22.02.2021, spedita in data 23/02/2021 e ricevuta dai locatori il 24.02.2021.
Sulla scorta dei principi appena affermati, deve ritenersi che il contratto di locazione de quo debba ritenersi cessato in data 24 maggio 2021 a seguito di recesso del conduttore, non tenuto comunque a giustificare i gravi motivi a suo fondamento, con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto già cessato, da
7 cui consegue sia la debenza dei canoni maturati e di quelli dovuti per il periodo coperto dal preavviso sia della indennità di occupazione per il periodo successivo al recesso.
Quanto alle spese condominiali insolute, non risulta in atti la prova che le stesse siano state anticipate dai locatori;
per principio giurisprudenziale pacifico, infatti, il credito che il locatore vanta in giudizio nei confronti del proprio inquilino si può atteggiare esclusivamente a diritto di rimborso delle spese anticipate per conto del conduttore (Cass.
20348/10). in altri termini il locatore che non abbia anticipato gli oneri condominiali non può agire in giudizio in nome proprio, per fare valere un diritto altrui (art.81 cpc) e, cioè, per esigere in vece del condominio, il pagamento di un credito maturato quest'ultimo nei riguardi di esso condomino. Infatti, l'art.9 della L.392/78, nell'interpretazione accolta dalla giurisprudenza, pone due condizioni per permettere il recupero, da parte del proprietario degli oneri accessori: la rituale messa in mora ed il pagamento delle somme di cui si chiede il rimborso, che non rinviene in atti, giacché incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'avere indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della L. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare ed i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.
Pertanto, non avendo la parte locatrice né dedotto né documentato di avere anticipato la spesa di cui chiesto il pagamento, la relativa domanda va respinta in questa sede.
Parimenti deve essere respinta la domanda riconvenzionale di risarcimento danni avanzata dal conduttore in quanto priva di specifica allegazione oltre che di prova, in relazione al maggior aggravio di costi per utenze, alle spese necessitate di lavanderia ed ai problemi di salute che sarebbero stati determinati dalle condizioni dell'immobile.
La documentazione prodotta risulta priva di specifica riferibilità alla dedotta causa di danno mentre le prove orali sono state del resto concordi sul fatto che il conduttore Sig. per motivi di lavoro non era mai presente nell'immoboòe e che per suoi CP_1
problemi di disponibilità l'appartamento a lui locato fu l'ultimo ad essere interessato dai lavori condominiali coperti da Eco-bonus. Risulta inoltre dalla deposizione del direttore dei lavori condominiali ( teste di parte ricorrente ) che la sostituzione delle Testimone_1
finestre avvenne in una sola giornata, circostanza rilevante ai fini del relativo disagio arrecato dal conduttore.
Di converso, non vi è stata concordanza tra i testi circa l'imputazione delle condizioni dell'immobile ai lavori condominiali e la conseguente presenza o meno di infiltrazioni in
8 atto successive all'inizio della locazione ( 16 luglio 2020) rispetto ad una condizione generale dell'immobile che si presentava comunque mediocre ed in ogni caso accettata dal conduttore.
Il teste , indotto dal conduttore, ha dichiarato: “Le infiltrazioni erano già Testimone_2 presenti anche prima che iniziassero i lavori di ristrutturazione;
il Sig. infatti, CP_1 all'inizio dei lavori del 110, ha mostrato le infiltrazioni e le condizioni di umidità dell'appartamento ai tecnici incaricati;
io stesso ho potuto verificare lo stato dell'appartamento del sig. perché ero presente durante i lavori del 110 (ero CP_1
tra i condomini, quello che collaborava e coordinava i rapporti con i condomini) e sono entrato con i tecnici nell'appartamento condotto dal Sig. ricordo di aver visto CP_1
insieme ai tecnici macchie di umidità sui muri e direttamente sulle mostre delle porte, vi era la muffa attaccata;
ricordo che sono stati fatti anche filmati e foto”.
Il predetto teste ha dichiarato: “Ricordo che l'immobile presentava segni Testimone_1
di vetustà, ma non c'era alcun segno palese che vi fossero problemi di umidità, non ricordo la presenza di muffe;
preciso di aver visionato l'immobile nel 2020, forse settembre e ottobre, quando abbiamo effettuato i rilievi presso lo stabile per predisporre
i progetti dei lavori;
non ricordo la presenza di tubi a vista o cavi scoperti né fenomeni di umidità; a me non è stato mostrato alcun topo.”
In conseguenza, alla stregua di quanto complessivamente ritenuto e delle risultanze
Con istruttorie, deve essere condannato al pagamento in favore di Controparte_1
e della somma di € 370,00 mensili da Gennaio 2021 Parte_1 Parte_2 fino all'effettivo rilascio del Settembre 2021 per un totale di € 3.330,00 oltre interessi legali dalla notifica dell'atto di intimazione.
Le spese di lite devono compensarsi attesa la soccombenza sulla pretesa creditoria e la pronuncia di cessazione del contratto per recesso esercitato dal conduttore.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando in persona della Dott.ssa Gianna Valeri ogni diversa domanda ed eccezione disattesa, così provvede:


P.Q.M.


a) Dichiara cessato il contratto di locazione inter partes per recesso del conduttore;

b) Condanna al pagamento in favore di e Controparte_1 Parte_1
della somma di € 370,00 mensili da Gennaio 2021 fino Parte_2
9 all'effettivo rilascio del Settembre 2021 per un totale di € 3.330,00 oltre interessi legali dalla notifica dell'atto di intimazione.
c) Rigetta la domanda riconvenzionale di danni del conduttore;

d) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa in esito a discussione ai sensi dell'art. 429 cpc e 447 bis cpc dandone lettura in udienza del 2 ottobre 2025.
Così deciso in Latina, il 2 ottobre 2025.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa Gianna Valeri
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