N. R.G. 273/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI MILANO Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere rel. est. dr. Irene Lupo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
( ) rappresentata, difesa ed assistita Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'avv. Christian Brivio ( ) e presso il suo studio elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliata in Carvico, via don A. Pedrinelli, n. 60,
APPELLANTE
CONTRO
( , rappresentata, difesa ed assistita dall'avv. Controparte_1 CodiceFiscale_3 Matteo Milanese (C.F. ) ed elettivamente domiciliata all'indirizzo pec C.F._4
Email_1
APPELLATA
Avente ad oggetto: vendita di cose immobili
Conclusioni:
Parte_1
“Voglia la Corte di Appello di Milano adita, in totale riforma della sentenza n.10600/2023, qui impugnata, del Tribunale di Milano, così giudicare

1. in via preliminare: sospendersi l'esecuzione del provvedimento impugnato stante l'esistenza, da un lato, del grave pregiudizio che si trova a dover subire parte istante e, per altro verso, dalle ragioni delle domande dalla stessa spiegate nel corso del giudizio

2. in via principale e di merito: accogliere per i motivi tutti dedotti nella narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma, della sentenza n.10600/2023 emessa dal Tribunale di Milano, sezione quarta civile, Giudice dott.ssa Ilaria Gentile, depositata in cancelleria in data 127.12.2023 e notificata in successiva data 29.12.2023, rigettare integralmente la domanda avanzata da parte appellata e, per contro, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si hanno per ritrascritte.
- accertata e dichiarata l'esistenza dell'emissione del Permesso di costruire in sanatoria di data 2.10.2010 da part del Comune di Milano, volersi respingere la richiesta di condanna di pagamento della somma di euro 160.000,00 da parte della sig.ra Pt_1
- dato atto che l'immobile sito in Milano, alla via dei Benedettini, n.10, risulta essere accatastato come A/10 e a tutti gli effetti un ufficio in virtù dell'emissione del permesso di costruire in sanatoria;
dato altresì atto della mancata sottoscrizione dell'atto di acquisto già in occasione dell'atto fissato i data 16.03.2022 avanti il Notaio dott.ssa si chiede che la Persona_1 somma di euro 80.000,00 dalla medesima già a suo tempo corrisposta a titolo di caparra, sia trattenuta dalla stessa dott.ssa Pt_1 In ogni caso: con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa dei due gradi di giudizio

3. In via istruttoria:
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorio non ammesse e/o rigettare in primo grado per tutte le ragioni esposte nel presente atto di appello che qui si ripropongono:

4. In riforma della sentenza impugnata, revocare la condanna alle spese di lite liquidate in primo grado.
- di ammetter i seguenti capitoli di prova orale, per interpello formale e testi:
1. “è vero che, l'immobile sito in Milano alla via dei Benedettini, n.10 è classificato come A710 ed adibito ad uso ufficio”;
2. “è vero che, la sig.ra fu resa edotta dall'agente immobiliare che l'immobile de quo risultava essere accatastato in A/10” CP_1
3. “è vero che, l'unità immobiliare dalla sig.ra risulta essere commerciabile, in quanto ad uso ufficio” Pt_1 Testimone_ Si indicano quali testimoni Quanto al capitolo 1, il sig. titolare dell'agenzia immobiliare Studio Casa Desenzano;
Testimone_ Quanto al capitolo 2, il sig. quanto al capitolo 3, la dott.ssa , con studio in Soresina (CR), viale Matteotti;
Persona_1 pagina 1 di 6

Su tutti i capitoli il geom. , residente in [...].” Testimone_2
Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, contrariis rejectis, così giudicare In via principale:
Dichiarare inammissibile e comunque rigettare poiché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto e conseguentemente confermare la sentenza gravata.
In ogni caso: con vittoria di spese e competenze professionali.
In via Istruttoria: previa, ove ritenuto, revoca/modifica dell'ordinanza del 11.05.2023 che ha rigettato le prove richieste dall'attrice, ammettere prova per testi sui seguenti capitoli:

1. vero che l'iter autorizzativo comunale pertinente la conversione dell'immobile per cui è causa da magazzino a ufficio è attualmente incompleto stante il mancato versamento dei contributi necessari a titolo di oneri e oblazione richiesti Testimone alla Sig.ra dal Comune di Milano (testi Dott. , Arch. ; Pt_1 Tes_3 2. vero che il documento “Permesso di costruire in sanatoria” di cui al doc. avv. n. 3 è stato portato a conoscenza della Sig. per la prima CP_2Testimone_ volta sub specie di allegato alla comparsa di costituzione e risposta della convenuta (teste ;

3. vero che la Sig.ra successivamente alla sottoscrizione del compromesso ha più volte richiesto alla Sig.ra e al Sig. CP_1 Pt_1 Testimone_1 la trasmissione del Permesso di costruire in sanatoria quale documento di definizione della pratica edilizia di conversione dell'immobile da magazzino ad Testimone_ ufficio come comprovato dalle email che mi si rammontano (all.ti 29,30,34,35,37,38,39,40), (testi , ; Testimone_1

4. vero che il 2 dicembre 2022 a Palazzo Marino, Comune di Milano, si è tenuta una riunione alla presenza del Segretario Generale, di tutti i dirigenti coinvolti nel procedimento pertinente l'immobile di Via dei Benedettini 10 e della Sig.ra unitamente al proprio legale (testi Dott. , Pt_1 Tes_3Testimone Arch. ;

5. vero che, in data 28.11.2022, l'avv Milanese è stato destinatario di un invito, da parte del Comune di Milano, a comparire presso il Segretario Generale per la riunione del 2 dicembre 2022 come da documento che mi si rammostra (all. n. 24), in quanto il debito della Sig.ra verso il Comune di Pt_1 Milano grava sull'immobile quale obbligazione propter rem che, pertanto, si trasferirebbe sull'eventuale acquirente dell'immobile (testi Dott. Tes_3 Testimone
, Arch. ;
[...]

6. vero che, durante tale riunione del 2 dicembre 2022 i dirigenti del Comune di Milano ribadivano le posizioni espresse nelle comunicazioni antecedenti con lo scrivente confermando: (i) la non definizione della pratica edilizia di sanatoria;
(ii) la debenza al Comune di Milano da parte della Sig.ra Pt_1 degli oneri non versati;
(iii) la circostanza che il debito della Sig.ra verso il Comune di Milano grava sull'immobile quale obbligazione propter Pt_1 rem che, pertanto, si trasferirebbe sull'eventuale acquirente dell'immobile; e (iv) la circostanza che in caso di richiesta da parte del nuovo acquirente di conversione dell'immobile de quo in immobile a uso abitativo tale richiesta dovrà necessariamente avere ad oggetto la conversione di un immobile Testimone qualificato come “magazzino” e non come “ufficio”; (testi Dott. , Arch. ; Tes_3

7. vero che le suddette circostanze sub (i) e (vi) sono state comunicate dal Comune alla in occasione di molteplici incontri personali e telefonici Pt_1 Testimone occorsi sia prima dell'avvio del presente giudizio, in data 15.12.2021, che successivamente;
(testi Dott. , Arch. Tes_3 Tes_1 ;
[...] 8. vero che la sig.ra durante l'incontro tenutosi presso il Comune di Milano in data 2.12.2022 ha dichiarato le richieste di pagamento del Pt_1 Testimone Comune essere illegittime, palesando quindi il suo diniego a fronte della richiesta di pagamento ricevuta (testi Dott. , Arch. Tes_3 Testimone_
. Persona_1 Si indicano a testi:
, presso Comune di Milano Tes_3Testimone_
presso Comune di Milano Testimone_
-Avv. , residente in Milano
-Michele Ghezzi, presso agenzia ItalHome in Milano
-Notaio Viale Matteotti, 11 - 26015 Soresina”. Persona_1
MOTIVI DELLA DECISIONE.
In data 5.07.2021 (promittente venditrice) e (promissaria Parte_1 Controparte_1 acquirente) stipulavano un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'unità immobiliare ad uso ufficio, sita in Milano, via dei Benedettini n. 1, al prezzo di € 164.000,00.
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. adiva il Tribunale di Milano chiedendo di accertare la CP_1 legittimità del suo recesso dall'anzidetto contratto preliminare e il conseguente suo diritto a conseguire il doppio della caparra versata a pari a € 160.664,00 (comprensiva anche delle spese di Pt_1 registrazione del contratto preliminare pari a € 664,00), oltre gli interessi legali e moratori ex D.lgs
231/2002.
A sostegno della sua pretesa, deduceva che: CP_1
- in data 5.07.2021 esse sottoscrivevano un preliminare di compravendita, con termine sino al
31.01.2022 per stipulare il contratto definitivo,
- la promittente venditrice garantiva, ai sensi dell'art. 10, la conformità dell'immobile alla Pt_1 normativa urbanistica, l'agibilità, l'avvenuto pagamento delle somme dovute per oneri e oblazioni per il rilascio di un permesso a costruire in sanatoria del 2010, nonché il rilascio del permesso di costruire pagina 2 di 6 in sanatoria entro il 30.09.2021 necessario per il passaggio dell'uso da “ufficio” a “abitativo”, pena la risoluzione del contratto preliminare per fatto e colpa di essa venditrice,
- essa versava una caparra confirmatoria di € 80.000,00, nonché € 7.930,00 all'agenzia per CP_1 compenso di mediazione ed € 664,00 all'Agenzia delle Entrate di Bergamo per la registrazione del contratto,
- -non avendo ottenuto il rilascio del permesso di costruire in sanatoria entro il termine pattuito, Pt_1 era divenuta inadempiente,
- dopo averla inutilmente diffidata in data 13.10.2021, intimandole di consegnare il permesso di costruire entro 15 giorni, stante il perdurare dell'inadempimento aveva esercitato il suo diritto di recesso dal contratto preliminare.
Costituitasi, chiedeva il rigetto delle domande avversarie e deduceva: Pt_1
-di aver presentato domanda di permesso di costruire in sanatoria ex D.L. 269/2003, conv. in L. 326 del 24.11.2003, in data 31.03.2004,
-di aver ottenuto il rilascio del permesso di costruire in sanatoria in data 2.10.2010 ai fini del mutamento della destinazione d'uso da “deposito” ad “ufficio”, sì che non vi era alcun ostacolo alla stipula del contratto definitivo di compravendita,
era a conoscenza dell'avvenuto rilascio del permesso, perché informata dal mediatore;
in CP_1 ogni caso tale fatto era desumibile dalla circostanza che l'immobile oggetto del preliminare era accatastato come A10, quindi risultava adibito ad uso “ufficio”.
Disposto il mutamento del rito da sommario ad ordinario, il Tribunale, a fronte dell'istanza ex artt. 186 bis e 186 ter c.p.c. di , ingiungeva a di pagare la somma di € 160.000,00 per sorte CP_1 Pt_1 capitale, oltre a € 2.242,00 per compenso e ad € 406,50 per rimborso spese vive;
rigettava le istanze di prova orale svolte dalle parti e fissava udienza di discussione ex art. 281 sexies c.p.c.
--
Con sentenza n. 10600/2023 il Tribunale di Milano ha così statuito: <”dichiara la legittimità del recesso esercitato da dal contratto preliminare Controparte_1 di compravendita immobiliare stipulato il 5.07.2021 con la controparte , a Parte_1 seguito di inutile decorso del termine di 15 giorni di cui alla diffida del 13.10.2021; per l'effetto, conferma l'ordinanza-ingiunzione ex art. 186ter cpc emessa dal Tribunale di Milano con ordinanza riservata datata 11.05.2023, cron. N. 2508, rep. n. 4348 del 12.05.2023, su istanza di parte Attrice e a carico di parte Convenuta, ordinanza che per l'effetto si dichiara esecutiva;
condanna a pagare a favore di gli interessi su Parte_1 Controparte_1
€160.000,00 al tasso di cui all'art. 1284 co. 1 cc dal 29.10.2021 al 28.12.2021 e al tasso di cui all'art. 1284 co.4 cc dal 29.12.2021 al saldo effettivo;
letti ed applicati gli artt. 91 e ss cpc, condanna a pagare a favore di , a titolo di saldo Parte_1 Controparte_1 delle spese di lite della causa, al netto di quanto già liquidato nell'ordinanza ingiunzione qui confermata e dichiarata esecutiva, la somma di € 6.899,50 per compenso, oltre 15% per rimborso spese generali forfetario, oltre IVA e CPA, se e come dovute in ragione del regime fiscale di parte
Attrice; letto l'art. 96, co. 3 cpc condanna a pagare a favore di a titolo di somma Parte_1 Controparte_1 equitativamente determinata l'importo di € 5.000,00”>.
La sentenza può essere così sunteggiata. pagina 3 di 6 Il Tribunale ha ritenuto fondate le domande svolte da , non solo a fronte dell'adempimento CP_1 degli oneri probatori su di essa incombenti, ma anche a fronte della prova positiva dell'inadempimento di in ordine all'obbligazione di garantire la regolarità urbanistica dell'immobile promesso in Pt_1 vendita.
Più precisamente, il Tribunale ha osservato che:
-il cambio di destinazione d'uso da “magazzino” ad “ufficio”, configurando una ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 3 d.lgs 380/2001, era subordinato al rilascio di un permesso di costruire previo pagamento del contributo di costruzione dovuto per la nuova destinazione d'uso, ex art. 16 TUE, pagamento di cui era onerato il proprietario dell'immobile o chi potesse vantare un diritto reale o di obbligazione che desse la facoltà di eseguire le opere,
-dalle missive PEC provenienti dal Comune di Milano, sportello unico per l'edilizia, risultava l'avvenuta emissione del permesso di costruire in sanatoria in data 2.10.2010, ma non l'effettivo rilascio, stante il mancato versamento degli oneri contabilizzati dal Comune di Milano nella somma di
€ 65.666,36 (di cui erano stati versati solo € 8.207,58).
Pertanto, difettando il pagamento del saldo residuo di €57.458,78, circostanza neppure smentita dalla convenuta -che, anzi, con email del 4.02.2022 aveva chiesto lei stessa al Comune di definire l'importo da pagare- ne conseguiva l'inefficacia del permesso di costruire in sanatoria per fatto esclusivamente imputabile alla promittente venditrice Pt_1
Applicando la clausola risolutiva espressa ex art 10 del preliminare di compravendita, il Tribunale ha accertato la legittimità del recesso esercitato dalla promissaria acquirente a fronte del CP_1 mancato rilascio del permesso di costruire in sanatoria, circostanza assurta a condizione di risoluzione del contratto per fatto e colpa della promittente venditrice. Ritenuto l'inadempimento della convenuta Capogna, il Tribunale l'ha pertanto condannata al versamento di un importo pari al doppio della caparra versatale da al momento della CP_1 stipulazione del preliminare, dunque per un ammontare complessivo di €160.000,00. Ha invece rigettato la domanda di avente ad oggetto la condanna di al pagamento CP_1 Pt_1 di ulteriori €664,00, quali spese di registrazione della caparra, “atteso che si tratta di un danno emergente già ampiamente compensato dall'attribuzione del doppio della caparra, attribuzione che costituisce, come sancito dalla Corte di Cassazione, una predeterminazione convenzionale e forfetaria del danno” (pag. 10 sentenza).
In conclusione, ha confermato l'ordinanza ingiunzione, dichiarandola esecutiva, e ha condannato al pagamento in favore dell'attrice di quanto residuava ancora come dovuto alla stessa e, nella Pt_1 specie, gli interessi di mora.
-- Avverso tale sentenza, previa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva, ha proposto appello affidandolo ad un solo motivo, sul quale si tornerà infra. Pt_1
Costituitasi, ha chiesto di rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della CP_1 sentenza, nonché l'appello.
-- Con ordinanza del 30.01.2024, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c. La causa è stata rimessa al Collegio per la decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c. il 30.01.2025 ed è stata decisa il 5 febbraio 2025.
-- pagina 4 di 6 Con il primo ed unico motivo d'appello, “circa la inefficacia del permesso di costruire in sanatoria e il conseguente inadempimento da parte della sig.ra Parte_1 Motivazione errata”, l'appellante censura la statuizione del Tribunale che l'ha ritenuta inadempiente, quando invece il titolo abilitativo emesso dal Comune di Milano nel 2010 è, a suo dire, valido ed efficace, dal momento che il dato normativo desumibile dal DPR 380/2001, in particolare gli artt. 16 e
20, non richiedono il pagamento degli oneri di costruzione quale condizione per la validità ed efficacia del titolo edilizio (come riconosciuto anche in svariate pronunce del GA, come per esempio Tar
Lombardia Milano, sez. II, 5.09.2019, n. 1949; Tar Lombardia, Milano, sez. II, 2.05.2018, n. 1183).
Il motivo è infondato.
Nel contratto preliminare del cui inadempimento si discute, si legge quanto segue:
Parte promittente venditore garantisce che: (i) l'immobile e l'edificio in cui è inserito sono, e sono sempre stati, conformi alla normativa vigente, in particolare urbanistica e edilizia..
(ii) ha versato integralmente le somme dovute a titolo di oneri e oblazione relative alla richiesta di rilascio (Protocollo PG 352521/2004) da parte dell di Milano, del Controparte_3
Permesso di Costruire a sanatoria e si impegna a chiedere, a proprie spese, all' di Milano il permesso di Controparte_3 costruire a sanatoria formalizzando tale richiesta entro e non oltre il 15.07.2021, impegnandosi a trasmettere senza indugio tale documento alla parte promissaria le Parti sono consapevoli che il cambio di destinazione d'uso da ufficio a abitativo dipende dal previo rilascio del permesso di costruire a sanatoria.
Qualora tale permesso di costruire non venga rilasciato entro il 30.09.2021 il presente contratto si intenderà risolto per fatto e colpa della Parte Promittente Venditore ..>.
Dalla documentazione in atti risulta invece che:
-anche a voler accedere a quanto scrive la Difesa alla fin fine il permesso a costruire in Pt_1 sanatoria NON risulta essere stato rilasciato NE' ENTRO IL 30.9.2021, né a seguito della (successiva) diffida ad adempiere intimata da a come invece previsto in contratto, CP_1 Pt_1
-il permesso a costruire in sanatoria NON risulta neppure essere stato ritirato da avendolo il Pt_1
Comune espressamente negato, precisando altresì che < …la copia informatica prodotta dalla parte, non ancora oggetto di rilascio come si evince dall'assenza della compilazione della relativa notifica è stata presumibilmente estratta in occasione dei vari accessi agli atti esercitati dalla stessa e dai suoi legali>, v. sentenza appellata, pag. 6 in fondo e 7 in alto,
NON ha versato integralmente le somme dovute a titolo di oneri e oblazione relative alla Pt_1 richiesta di rilascio (Protocollo PG 352521/2004) da parte dell Controparte_4
Milano Costruire a sanatoria, come risulta dal messaggio di posta elettronica del Controparte_5 4.2.2022, laddove ha affermato che in quei giorni era in contatto con il Comune per definire l'importo da pagare,
pagina 5 di 6 -all'udienza del 30.5.2024 la stessa ha dichiarato che < gli oneri di urbanizzazione previsti Pt_1 per il permesso di costruire rilasciato nel 2010 (la cui domanda risale al 2004) non sono stati versati>, ancorchè adducendo che a suo dire non erano dovuti.
Risulta quindi per tabulas che essa è gravemente inadempiente, avendo le parti concordato espressamente che il rilascio del permesso a costruire in sanatoria di cui si discute era necessario per il passaggio di destinazione da “uso ufficio” a “uso abitativo”: senza voler poi considerare che il mancato rilascio del permesso a costruire in sanatoria entro il termine del 30.09.2021 era stato previsto
(anch'esso) quale fatto determinante la risoluzione del contratto per fatto e colpa della Parte
Promittente Venditore.
E se a ciò si aggiunge l'irrilevanza dell'indicazione, nella nota castale, della destinazione A10 (cioè
“uso ufficio”), non avendo i dati catastali altro rilievo che fiscale, appare evidente che l'appello va rigettato, con conferma dell'appellata sentenza.
--
Le spese processuali. L'appellante, soccombente, va condannata a pagare all'appellata le spese del presente grado, liquidate ex DM 55/2014 e succ. mod. in e. 9.991,00, oltre agli accessori di legge, tenuto conto della non complessità delle questioni trattate fattispecie, dell'impegno concretamente profuso (non vi è stata fase istruttoria in appello), del valore della controversia.
Si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 nei confronti di avverso la sentenza n. 10600/2023 del Tribunale di
[...] Controparte_1
Milano, così dispone:
-rigetta l'appello,
-condanna l'appellante a pagare a , a titolo di spese processuali, e. 9.991,00, oltre Pt_1 CP_1 agli accessori dovuti per legge,
-dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2002 e succ. mod. Così deciso in Milano, in camera di consiglio, il 5.2.2025.
Il Consigliere rel. est.
Vinicia Licia Serena Calendino
Il Presidente
Alberto Massimo Vigorelli
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