REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
Dott. Diego Rosario Antonio Pinto Presidente rel.
Dott. Ludovica Dotti Consigliere
Dott. Elena Gelato Consigliere riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi ai numeri 5163/2018 e 5390/2018 in deliberazione il giorno 25/09/2024
TRA
Parte_1
[...]
Avv.ti ARNESANO SALVATORE e CUTAZZO MARTINA APPELLANTI IN RG
5390/2018
E
NQ DI EREDE DI FI TO Controparte_1
NQ DI EREDE DI FI Parte_2 Pt_3
NQ DI EREDE DI FI Parte_4 Pt_3
NQ DI EREDE DI CP_2 Pt_2 Pt_3
Avv. ; APPELLANTI IN RG Parte_4
5163/2018
E
Controparte_3
AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO APPELLANTE INCIDENTALE
OGGETTO
1

Appello avverso la sentenza n. 1487/2018 emessa dal Tribunale di Roma.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 ( RG 5163/2018) . nonché e Parte_5 Parte_1
( RG 5390/2018) hanno proposto appello avverso la Parte_1
sentenza in oggetto.
Riuniti i giudizi , il procedimento è stato interrotto per la morte di Parte_5
.
[...]
Esso è stato riassunto da e da Parte_1 Parte_1
Si sono costituiti in giudizio , quali eredi di , Parte_5 CP_1
e riportandosi alle domande e alle
[...] Parte_4 CP_2
difese del loro dante causa.
Precisate le conclusioni all'udienza in epigrafe, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art 190 c.p.c..

2. Per la ricostruzione della vicenda appare opportuno richiamare l'impugnata sentenza:
“ Con atto di citazione notificato il 12.6.2012 , Parte_5 Parte_1
e , conduttori delle unità immobiliari facenti parte del Parte_1
fabbricato sito in Roma, Via Luigi Ungarelli n. 15, convenivano in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale l'Agenzia del demanio, proprietaria del suddetto fabbricato trasferito per cartolarizzazione a con Decreto Controparte_4
Ministeriale del 21 novembre 2001, chiedendo che: 1) accertato che l'opzione attribuita ex lege a ciascuno di essi ha natura di proposta irrevocabile di compravendita degli immobili condotti in locazione e che l'accettazione della proposta si è avuta con le dichiarazioni di volontà di acquisto, sia accertato e dichiarato che la compravendita si è perfezionata consensualmente in capo a ciascuno degli attori e, quindi, che sia pronunciata sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti ex tunc del contratto di compravendita relativamente a ciascuna unità immobiliare e al prezzo di mercato previsto dalla legislazione vigente all'epoca e, dunque, con gli sconti del 30% e del 14% (per la vendita in
2 blocco); prezzo che ciascuno degli attori offre formalmente per il rispettivo immobile, da quantificare conformemente a quanto avvenuto nella compravendita in blocco del 29 dicembre 2003, a rogito Notaio , rep. n. Per_1
167846, raccolta n. 25169: 2) dichiarare non dovuti i canoni di locazione richiesti indebitamente e versati nel frattempo e, pertanto, ordinarne la restituzione;
3) ordinare a favore di ciascuno degli attori in forza del rispettivo titolo la trascrizione sugli immobili da ciascuno opzionati con esonero di ogni responsabilità.
Si costituiva l , eccependo l'inammissibilità della domanda;
Controparte_3
spiegava poi domanda riconvenzionale per il pagamento dei canoni di locazione, non versati da agosto 2012, e la determinazione del canone di mercato dovuto.
All'odierna udienza la causa, istruita con produzione di documenti ed espletamento di consulenza tecnica di ufficio, viene decisa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.; in diritto: la domanda attorea è infondata e va, pertanto, rigettata.
Il D.L. n. 351/2001, convertito nella L. n. 410/2001, reca disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico, autorizzando il Ministero dell'economia e delle finanze a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di una o più società
a responsabilità limitata, aventi ad oggetto esclusivo la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici (art. 2, comma 1).
Con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze, di concerto con il
Ministro del lavoro e delle politiche sociali, emanato il 21 novembre 2002, sono stati trasferiti a titolo oneroso alla società di cartolarizzazione
[...]
costituita ai sensi dell'art. 2 del citato Controparte_5
D.L. n. 351/2001, gli immobili individuati dai decreti dirigenziali dell
[...]
[...] con Decreto dirigenziale del 31 maggio 2002, elencati nell'allegato CP_6
1 a tale decreto ministeriale.
Tra i suddetti immobili erano incluse numerose unità immobiliari afferenti al fabbricato di Via Ungarelli n. 15, riportato nel NCEU al foglio 58, particella 151, ad esclusione delle unità di cui ai subalterni 7, 14, 15, 30 e 43, rimaste nel patrimonio dello Stato.
Sicché, mentre gli altri immobili indicati nell'allegato 1 del D.M. del 21 novembre
2002 sono stati rivenduti da con atto per notaio del Controparte_4 Per_1
29.12.2003 rep. n. 167846 alle condizioni stabilite dal D.L. n. 351/2011, riconoscendo in favore dei conduttori ad uso residenziale il diritto di opzione per l'acquisto, in forma individuale o a mezzo di mandato collettivo, al prezzo agevolato determinato secondo quanto disposto dai commi 7 e 8 (art. 3, comma
3), gli immobili corrispondenti ai subalterni esclusi, in quanto non trasferiti a non sono stati da quest'ultima alienati. CP_4
L'Agenzia del demanio interessata dal – inquilino dell'appartamento sub Pt_5
43 escluso dal decreto, che aveva mostrato il suo interesse all'acquisto dell'immobile tramite l'inserimento nel programma di cartolarizzazione – ha comunicato che l'esclusione dei locali era frutto di un errore materiale (nota prot.
2003/4792/NOR del 18.3.2003 – all. 4 citazione) e poi ha invitato il competente
Ministero dell'economia e delle finanze di attuare i correttivi al D.M. del 21 novembre 2002 al fine di consentire il trasferimento a titolo oneroso delle citate unità immobiliari (nota prot. 2003/24371NOR del 19.6.2003 – all. 6 citazione).
In realtà, non si configura un errore materiale, poiché le unità immobiliari cui sono interessati gli attori (sub nn. 7, 15 e 43) non sono state incluse nei programmi di cartolarizzazione e non sono state trasferite alla CP_4
rimanendo nel patrimonio dello Stato. Né sono stati adottati ulteriori decreti ministeriali diretti a integrare l'originario D.M. 22 novembre 2002 o per prevedere nuovi trasferimenti, ai sensi dell'art. 3, comma 1, D.L. n. 351/2001, alla posta peraltro in liquidazione con L. n. 14/2009, art. 43-bis. CP_4
4 Gli immobili non trasferiti e non rivenduti, pertanto, sono tornati nella disponibilità dell'ente originariamente proprietario, rimanendo estranei ad altre procedure di cartolarizzazione.
Ne discende che la procedura di alienazione non può avvenire in attuazione del
D.L. n. 351/2001 invocato dagli attori, ma potrebbe effettuarsi ai sensi della L. n.
296/2006, che prevede in materia di alienazione degli alloggi residenziali della proprietà dello Stato, che il prezzo di vendita vada determinato sulla base delle valutazioni correnti di mercato, riconoscendo al conduttore, qualora in regola con il pagamento dei canoni, il diritto di acquisto al prezzo di mercato determinato, scontato del 30% (v. note prot. n. 2011/12829 e 2011/12827, con le quali il e la sono stati invitati a regolarizzare la loro Parte_1 Pt_1
posizione giuridica e contabile con lo Stato, formalizzando l'occupazione non titolata e versando quanto dovuto a saldo del pregresso – doc. 8 comparsa di risposta).
La mancata messa in vendita degli immobili in questione, rimasti esclusi dall'operazione di cartolarizzazione per volontà dell'ente proprietario, esclude di potere riconoscere un diritto di opzione ex lege in capo agli attori, il cui esercizio perfezioni il contratto di compravendita (art. 1331 c.c.) e determini l'effetto traslativo.
La domanda riconvenzionale dell'Agenzia delle Entrate, diretta ad ottenere il pagamento dei canoni non versati e la rideterminazione del canone dovuto ragguagliato a quello di mercato, è inammissibile, poiché non dipende dal titolo dedotto in giudizio dagli attori o da quello che già appartiene alla causa come mezzo di eccezione (art. 36 c.p.c.).
La soccombenza reciproca comporta la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
La spesa della consulenza tecnica di ufficio, già liquidata in corso di causa, va posta definitivamente a carico degli attori.”
5 3 Gli appelli principali, sostanzialmente sovrapponibili. sono manifestamente infondati.
Rilievo dirimente ha il fatto che gli immobili da essi occupati sono rimasti in proprietà dello Stato e mai trasferiti alla nell'ambito del programma di CP_4
cartolarizzazione. Irrilevanti sono le ragioni per cui ciò non sia avvenuto, se, effettivamente, per errore materiale, ovvero per altre ragioni attinenti al titolo della detenzione.
Posto che il trasferimento della proprietà delle singole unità immobiliari , sia pure nell'ambito di un programma di cartolarizzazione avrebbe richiesto comunque la forma scritta ad substantiam, nella specie il D.M.21/11/2002, gli elementi addotti dagli appellanti non sono idonei a superare tale requisito imprescindibile, il che esclude in radice la possibilità di accogliere la domanda ex art 2932 c.p.c.
Sotto altro autonomo profilo si osserva che gli appellanti, pur essendo occupanti degli immobili, non hanno fornito la prova di essere in possesso dei requisiti soggettivi per l'esercizio del diritto vantato, vale dire l'effettiva vigenza di un contratto di locazione, di cui fossero divenuti parti .
La Corte di Cassazione con l'ordinanza 23074/2018 ha , infatti affermato:
“ In tema di dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, nel sistema risultante dalla disciplina contenuta nel d.l. n. 351 del 2001, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 410 del 2001, e nel d.l. n. 41 del 2004, convertito, con modificazioni, dalla l. n. 104 del 2004, le vantaggiose condizioni relative al prezzo di vendita degli immobili oggetto di dismissione trovano applicazione in favore dei soli conduttori, in regola col pagamento dei canoni e in possesso di un valido contratto di locazione, che abbiano manifestato la volontà di acquistare entro il termine del 31 ottobre 2001 - o abbiano esercitato il diritto di opzione.
(Nella specie, la S.C. ha escluso la sussistenza dei suddetti requisiti in quanto i ricorrenti, alla data del 31 ottobre 2001, occupavano "sine titulo" il bene e perciò non rivestivano ancora la qualità di conduttori, né potevano avvalersi della dichiarazione del precedente conduttore di voler acquistare, non essendogli
6 subentrati, giacché la risoluzione del contratto di quest'ultimo era avvenuta qualche mese prima l'assunzione in locazione del bene da parte loro).

4. Fondato è l'appello incidentale.
Il Tribunale ha ritenuto la domanda riconvenzionale inammissibile per difetto di connessione con la domanda principale.
In realtà sia la che il avevano anche chiesto: “ 2) dichiarare non Pt_1 Pt_5
dovuti i canoni di locazione richiesti indebitamente e versati nel frattempo e, pertanto, ordinarne la restituzione”.
La domanda riconvenzionale spiegata dall del Demanio per il pagamento CP_3
dei canoni di locazione, non versati da agosto 2012, e la determinazione del canone di mercato dovuto era indubbiamente connessa ex art 36 c.p.c. alla seconda domanda proposta dagli attori.
E'incontroverso che l'immobile sia di fatto occupato dagli attori: tenuto conto della richiesta di pagamento formulata con la comparsa di risposta, dei dati risultanti dalla analitica e condivisibile stima del valore locativo degli immobili effettuata sulla base della Legge 431/1998 di cui al documento 9 di primo grado, neppure contestata dagli attori, da cui risultano consistenza degli immobili, tipologia, ubicazione, stato di conservazione e che trovano sostanziale conferma indiretta nella valutazione del ctu che ne aveva individuato il prezzo di cessione vanno condannati: a pagare € 10.980,00 annui dal Parte_1
1°1.2013, oltre interessi legali dal 31 dicembre di ciascuna attualità , Pt_1
a pagare € 10.980,00 annui dal 1°1.2013 e
[...] Controparte_1
e , eredi di a pagare Parte_4 CP_2 Parte_5
25.320,00 dal 1°1.2013, oltre interessi legali dal 31 dicembre di ciascuna attualità
( tutti con detrazione di quanto eventualmente versato per ciascuna annualità).

5.Le spese di lite seguono la soccombenza.

PQM

In parziale riforma della sentenza di primo grado,
7 rigetta l'appello principale e, in accoglimento dell'appello incidentale, condanna a pagare € 10.980,00 annui dal 1°1.2013, oltre interessi Parte_1
legali dal 31 dicembre di ciascuna attualità , a pagare € Parte_1
10.980,00 annui dal 1°1.2013 e e Controparte_1 Parte_4 [...]
, eredi di a pagare 25.320,00 dal 1°1.2013, oltre CP_2 Parte_5
interessi legali dal 31 dicembre di ciascuna attualità ,( tutti con detrazione di quanto eventualmente versato per ciascuna annualità), nonchè alla rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio, non in solido, ma in tre quote uguali, in favore dell che liquida complessivamente come Controparte_3
segue: per il primo grado in € 18.000 per compensi, oltre rimborso delle spese prenotate a debito e ,per questo grado in € 18.000,00 per compensi, oltre rimborso delle spese prenotate a debito.
Roma, 13.11.2024
IL PRESIDENTE EST.
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