REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
Sezione Terza Civile
R.G. 536/2024, al quale è stato riunito R.G. 564/2024
riunita in camera di consiglio e così composta:
Dott.ssa Rossella Atzeni Presidente
Dott. Marcello Arturo Castiglione Consigliere rel.
Dott. Franco Davini Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa di appello concernente l'impugnazione della sentenza del Tribunale di Spezia, pubblicata in data 29 novembre 2023, n. 857 promossa da:
(c.f. ) rappresentato e difeso dagli Avv.ti Parte_1 CodiceFiscale_1
Luca Zanin e Alessio Centenaro del foro di Genova per mandato in atti;

APPELLANTE E APPELLATO
contro
(C.F./P.IVA ) rappresentata e TE P.IVA_1
difesa dall'Avv. Matteo Pasquinelli del foro della Spezia per mandato in atti;

APPELLANTE E APPELLATA
e nei confronti di
(C.F./P.IVA ) e per essa rappresentata e Controparte_2 P.IVA_2 CP_3 difesa dall'Avv. Giovanni Battista Balbi del foro di Genova per mandato in atti;

APPELLATA
con l'intervento di
1 (C.F./P.IVA ) e per essa quale procuratrice mandataria, Controparte_4 P.IVA_3
rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro Bottino del foro di Controparte_5
Torino, per mandato in atti;

TERZA INTERVENUTA
Conclusioni delle parti
Per l'appellante\appellato : CP_6
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita:
– nel merito, rigettare integralmente l'impugnazione proposta dalla società per i CP_1 seguenti motivi: a) perché carente di interesse in relazione alla domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, avendo dato causa con il suo comportamento all'inadempimento contrattuale dell'obbligazione di stipulare il contratto definitivo di compravendita;
b) perché inammissibile, in quanto contenente domanda nuova e comunque infondata e non provata nel merito, in relazione alla domanda di condanna al pagamento della somma di euro 126.605,54, oltre IVA ed in via subordinata per effetto della compensazione del maggior credito per risarcimento vantato dal signor;
c) Pt_1 inammissibile, in quanto contenente domanda nuova e comunque perché infondata, in relazione alla domanda di risarcimento del danno nella misura di euro 1.500.000,00;
– in accoglimento dell'impugnazione separatamente proposta dal signor Parte_1
: 1) disporre il trasferimento, ex art. 2932 c.c., della piena ed esclusiva proprietà,
[...] per la quota di 1/1, dell'unità immobiliare sita in Sarzana (SP) catastalmente identificata nel Catasto Urbano del Comune di Sarzana al foglio 40, mappale 188, subalterno 32 (già sub. 24 e prima ancora sub. 7 e parte del sub. 8), dalla società TE al signor , nato ad [...] il [...]; 2)
[...] Parte_1 condannare la società a liberare l'unità TE immobiliare di cui sopra da tutte le iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli presenti al momento del trasferimento della proprietà in favore dell'attore ovvero in via alternativa condannare la società a tenere indenne il TE ricorrente dei costi necessari per ottenere la cancellazione delle iscrizione e trascrizioni pregiudizievoli presenti al momento del trasferimento della proprietà in favore dell'attore; 3) condannare la società al Controparte_7 risarcimento del danno in favore del signor derivante dal costo Parte_1 relativo all'ultimazione dei lavori non eseguiti o non completati relativi alle parti di proprietà esclusiva;
4) condannare la società a Controparte_7 completare tutti i lavori di sistemazione esterna relative alle parti comuni nel termine ritenuto congruo;
5) condannare la società a TE pagare al signor una somma di denaro a titolo di penale in base Parte_1 all'art. 9 del contratto preliminare di compravendita, nella misura di euro 500,00, per i giorni di ritardo nella consegna dell'immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita;
6) condannare la società alla Controparte_7 refusione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, ivi compresa la fase
2 incidentale del sequestro conservativo e successivo reclamo, oltre alla responsabilità aggravata a norma dell'art. 96, comma 3, c.p.c., sia in relazione al giudizio di primo grado sia per l'impugnazione da essa proposta.
Per l'appellante\appallata CP_1
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, disattesa ogni contraria istanza:
- respingere integralmente ogni censura e domanda avanzata da fatta Parte_1 eccezione per la sola domanda di trasferimento ex art. 2932 Cod. Civ. e comunque da accogliersi nei termini e con le statuizioni richieste da nel TE proprio appello iscritto al RGN° 564/2024; accogliere integralmente l'appello proposto da (iscritto al TE
n° R.G. C. App. 564/2024) dunque le conclusioni ivi rassegnate e, per l'effetto: - disporre il trasferimento della piena ed esclusiva proprietà, per la quota 1/1, dell'unità immobiliare sita in Sarzana (SP) catastalmente identificata nel Catasto Urbano del
Comune di Sarzana al foglio 40, mappale 188, subalterno 32 (già sub. 24 e prima ancora sub. 7 e parte del sub. 8), dalla società al signor TE
, nato ad [...] il [...]; - condannare al Parte_1 Parte_1 pagamento della somma di € 126.605,54 oltre Iva (quest'ultima come e nella misura dovuta per legge) tenuto, conto del saldo del prezzo di vendita pattuito ammontante ad €
117.000,00, del corrispettivo per lavori extra capitolato eseguiti dalla convenuta pari ad
€ 16.605,40, detratta la somma di € 7.000,00 come quantificato dal CTU Geom. Per_1 nella relazione 11/3/16; - revocare ogni altra statuizione in merito alla posizione del terzo intervenuto nonché ogni altra declaratoria di inadempienze a Controparte_2 carico di - condannare ex art. TE Parte_1
96 commi I^ e II^ c.p.c. al risarcimento in favore di TE CP_1 per aver agito in giudizio con mala fede e/o colpa grave senza la normale prudenza
[...]
e per aver eseguito sequestro conservativo (RGN° 2953/2014) sui beni immobili di proprietà dell'odierna appellante senza la normale prudenza, ciò in misura pari ad €
1.500.000,00 ovvero in diversa misura ritenuta di giustizia;
- condannare Parte_1
e all'integrale rifusione in favore di
[...] Controparte_2 TE delle spese e dei compensi di lite di primo e secondo grado e, limitatamente
[...]
a anche del procedimento cautelare RGN° 1540-1/2023 (e relativo Parte_1 reclamo ex art. 669terdecies c.p.c.). quanto all'appello di (RG C. App. 564/2024): CP_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, in riforma dell'appellata sentenza e reietta ogni diversa censura, domanda, eccezione ed istanza:
- disporre il trasferimento della piena ed esclusiva proprietà, per la quota 1/1, dell'unità immobiliare sita in Sarzana (SP) catastalmente identificata nel Catasto Urbano del
Comune di Sarzana al foglio 40, mappale 188, subalterno 32 (già sub. 24 e prima ancora sub. 7 e parte del sub. 8), dalla società al signor TE
, nato ad [...] il [...]; Parte_1
3 - condannare al pagamento della somma di € 126.605,54 oltre Iva Parte_1
(quest'ultima come e nella misura dovuta per legge) tenuto, conto del saldo del prezzo di vendita pattuito ammontante ad € 117.000,00, del corrispettivo per lavori extra capitolato eseguiti dalla convenuta pari ad € 16.605,40, detratta la somma di € 7.000,00 come quantificato dal CTU Geom. nella relazione 11/3/16; Per_1
- revocare ogni altra statuizione in merito alla posizione del terzo intervenuto
[...] nonché ogni altra declaratoria di inadempienze a carico di CP_2 TE

[...]
- condannare ex art. 96 commi I^ e II^ c.p.c. al risarcimento in favore Parte_1 di per aver agito in giudizio con mala fede e/o TE TE colpa grave senza la normale prudenza e per aver eseguito sequestro conservativo
(RGN° 2953/2014) sui beni immobili di proprietà dell'odierna appellante senza la normale prudenza, ciò in misura pari ad € 1.500.000,00 ovvero in diversa misura ritenuta di giustizia;

- condannare e all'integrale rifusione in favore di Parte_1 Controparte_2 delle spese e dei compensi di lite di primo e secondo TE grado e, limitatamente a anche del procedimento cautelare RGN° Parte_1
1540-1/2023 (e relativo reclamo ex art. 669terdecies c.p.c.).
Per l'intervenuta CP_4
Piaccia al Corte di Appello adita Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta
Previa ogni più opportuna declaratoria meglio vista
- Dichiarare che il capo della sentenza del Tribunale della Spezia n. 857/2023 che ha accertato l'esistenza del credito ipotecario in favore di Controparte_2 rappresentata da sul compendio immobiliare oggetto del preliminare di cui CP_3 si discute, non è stato impugnato ed è pertanto divenuto definitivo. In ogni caso, atteso che si tratta di circostanza pacifica e non contestata, confermare tale capo della sentenza.
- Con vittoria delle spese e dei compensi legali.
RAGIONI DI FATTO
1. Con atto di citazione – in qualità di promissario acquirente di un Parte_1
contratto preliminare di vendita sottoscritto con ed avente ad oggetto un CP_1
immobile sito in Sarzana – chiedeva, ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'emanazione di una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, nonché la condanna della società convenuta: i) alla liberazione dell'immobile da tutte le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, posto che sul bene gravavano due ipoteche;
ii) al risarcimento dei danni da lui patiti in conseguenza dell'inadempimento della società al contratto preliminare di compravendita, derivanti dai costi di ultimazione dei lavori
4 ancora da completare;
iii) alla ultimazione dei lavori di sistemazione esterna delle parti comuni;
iv) al pagamento della penale prevista dal contratto.
2. Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto delle domande attoree per carenza CP_1
degli elementi di fatto e di diritto, imputando alla controparte qualsiasi ritardo nel completamento dei lavori, nella consegna del bene e affermando che l'attore era già stato immesso nel possesso dell'immobile.
3. instaurava procedimento cautelare ex art. 671 e 669 bis c.p.c. chiedendo il Pt_1
sequestro conservativo del patrimonio della società convenuta fino alla concorrenza di euro 105.700,00 (una parte di tale importo sarebbe servita per la liberazione dell'immobile da ipoteca giudiziale e un'altra parte per l'esecuzione di lavori necessari al completamento del bene); tale ricorso veniva accolto in sede di reclamo.
4. Inizialmente la causa veniva istruita mediante CTU e prove testimoniali, successivamente veniva rimessa in istruttoria al fine di accertare gli adempimenti necessari per effettuare una pratica edilizia di sanatoria prospettata dallo stesso C.T.U.
5. Con ricorso la società interveniva nel giudizio affermando di aver Controparte_2
acquistato dalla Banca Credit Agricole il credito, con garanzia ipotecaria, derivante dal mutuo fondiario erogato a favore di e segnalando l'esistenza di una procedura CP_1
esecutiva immobiliare - riguardante anche l'immobile oggetto del presente giudizio - avviata dalla banca erogatrice del mutuo, in quanto titolare di ipoteca anteriore alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. proposta da . L'intervenuta segnalava Pt_1
che la vendita dell'immobile oggetto della presente causa era stata sospesa dal Giudice dell'Esecuzione e infine concludeva chiedendo: i) l'accertamento della propria posizione di creditrice ipotecaria;
ii) nel caso di accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c., la condanna al pagamento del prezzo a suo favore o a favore della procedura esecutiva immobiliare.
6. Con sentenza del 29.11.2023 il Tribunale della Spezia, così statuiva: i) rigettava la domanda ex art. 2932 c.c.; ii) accertava che in qualità di cessionaria del Controparte_2
credito della Cassa di Risparmio della Spezia, era creditrice ipotecaria sul compendio immobiliare oggetto del preliminare;
iii) compensava integralmente le spese del giudizio.
7. Con atto di appello ritualmente notificato, sia sia proponevano Pt_1 CP_1
impugnazione avverso tale decisione. Da un lato, criticava la sentenza mediante Pt_1
5 Con la proposizione di tre motivi di appello. Da un altro lato, invocava preliminarmente la riunione dell'appello da essa proposto a quello proposto da;
nel merito, Pt_1
mostrava di condividere parte del primo motivo di appello proposto da , Pt_1
limitatamente alla parte in cui aveva criticato la sentenza di primo grado reiettiva della domanda ex art. 2932 c.c., censurava poi gli ulteriori argomenti svolti da afferenti Pt_1
al primo motivo, così come gli altri motivi di appello, riproponeva le domande assorbite e invocava l'accoglimento di una domanda risarcitoria ex art. 96 c.p.c.
8. Svolgeva intervento ex art. 111 c.p.c. tramite la procuratrice Controparte_4
mandataria dando atto di essersi resa cessionaria a titolo oneroso e Controparte_5
pro soluto di crediti a sofferenza vantati da tra i quali era compreso Controparte_2
Con quello vantato nei confronti di;
faceva poi proprie le domande, eccezioni e CP_4
difese già proposte dalla cedente.
Disposta la riunione dei due appelli principali, la Corte ha trattenuto la causa in decisione all'udienza del 22.5.2025, sulle conclusioni delle parti trascritte in epigrafe.
RAGIONI DI DIRITTO
1. Ciò posto è necessario esaminare la fondatezza o meno del primo motivo di appello proposto da . Mediante tale motivo parte appellante ha censurato la Parte_1
sentenza nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto impossibile procedere al trasferimento dell'immobile a norma dell'art. 2932 c.c., a causa sia della presenza sull'immobile stesso di iscrizioni ipotecarie non cancellate sia della sua sottoposizione a pignoramento. In particolare, critica le argomentazioni in forza delle quali il Pt_1
primo giudice aveva ritenuto che gli effetti del pignoramento “si saldano” con quelli dell'iscrizione ipotecaria, antecedente rispetto alla trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c.
Dunque, il Tribunale ha rigettato la domanda del promissario acquirente sul presupposto che fosse impossibile emettere la pronuncia costitutiva poiché il contenuto della sentenza sarebbe risultato del tutto difforme rispetto al contratto preliminare originariamente concluso;
anche considerato che, ai sensi dell'art. 12 del contratto, le parti avevano previsto che: “l'unità immobiliare oggetto del presente preliminare sarà trasferita con ogni inerente diritto. Libero da liti in corso, oneri, pesi, vincoli e privilegi fiscali.
L'ipoteca riferita alla porzione immobiliare oggetto di compravendita sarà estinta contestualmente all'atto notarile di compravendita”.
6 Peraltro, si rileva che in questa sede anche - nel proprio appello e nella CP_1 successiva comparsa di risposta all'appello formulato da - si è associato al primo Pt_1
motivo di gravame proposta da . Pt_1
Orbene, la Corte ritiene di poter confermare tale statuizione rilevando inoltre che la sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto può essere emessa “qualora sia possibile” sia in fatto che in diritto. Nel caso in esame la pronuncia non può essere emessa, non essendosi proceduto al previo frazionamento dell'ipoteca gravante sull'immobile oggetto di preliminare. Irrilevanti risultano peraltro, ai fini della decisione, le ragioni per le quali non si sia provveduto a detto frazionamento.
2. Considerato il rigetto di tali motivi di appello, restano assorbite le altre domande - accessorie e consequenziali alle domande congiunte di trasferimento ex art. 2932 c.c.- poste a fondamento di entrambi gli appelli proposti.
In particolare, si ricorda che mediante gli altri motivi di gravame chiedeva nei Pt_1
confronti di i) la liberazione dell'immobile da tutte le iscrizioni e trascrizioni CP_1
pregiudizievoli; ii) il risarcimento dei danni patiti in conseguenza dei costi di ultimazione dei lavori ancora da completare;
iii) l'ultimazione dei lavori di sistemazione esterna delle parti comuni;
iv) il pagamento della penale prevista nel contratto preliminare.
invece, mediante i propri ulteriori motivi di appello, chiedeva di condannare CP_1
al pagamento della somma di euro 126.605,54 oltre IVA, e ciò tenuto conto del Pt_1
prezzo pattuito e dei lavori extra capitolato eseguiti, detratta la somma di euro 7.000,00 quantificata dal C.T.U. per i lavori non eseguiti.
3. È necessario poi esaminare la domanda, proposta da volta ad ottenere la CP_1
condanna di , ex art. 96 comma 1 e 2 cpc, al risarcimento dei danni. Orbene, Pt_1
mediante la proposizione di tale la domanda, sostiene che deve essere CP_1 Pt_1
condannato a risarcire una somma pari ad euro 1.500.000,00 per aver agito con mala fede e/o colpa grave e per aver eseguito sequestro conservativo sui beni immobili senza la normale prudenza.
Sul punto si osserva che tale domanda è inammissibile in questo giudizio in quanto proposta e argomentata per la prima volta con atto di appello;
e ciò considerato che essa durante il primo grado veniva formulata genericamente in sede di udienza di precisazione delle conclusioni (tenutasi in data 6.7.2023) ma senza essere sorretta da alcuna
7 motivazione, tanto che il Tribunale, in assenza di alcuna argomentazione sul punto, non si pronunciava sulla stessa.
4. Per quanto riguarda la posizione della terza intervenuta la Corte ritiene di CP_4
confermare la statuizione di accertamento effettuata dal giudice di primo grado con riguardo alla cedente peraltro, si rileva che tale capo della sentenza non è CP_2
stato oggetto di alcuno specifico motivo di impugnazione proposto dalle parti originarie del presente giudizio. Solo nel proprio appello aveva concluso nel senso di CP_1
voler ottenere “la revocazione di ogni statuizione sulla posizione del terzo intervenuto” ma senza fornire alcuna argomentazione a sostegno della propria impugnazione.
5. Le spese di lite, considerata la particolarità della causa, sono compensate integralmente tra tutte le parti.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando nella causa di appello avverso la sentenza del Tribunale della Spezia, pubblicata in data 29.11.2023, n. 857, promossa da:
- Parte_1
- Appellante e appellato
contro
- Controparte_7
-Appellante e appellata
e nei confronti di
- rappresentata da Controparte_2 CP_3
- Appellata
- rappresentata da Controparte_4 Controparte_5
- Terza intervenuta
Così decide:
- rigetta gli appelli proposti da e da e, per l'effetto, Parte_1 CP_1 conferma la sentenza di primo grado;

8 - dichiara inammissibile la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c. proposta da CP_1
[...]
- compensa interamente le spese del presente grado di giudizio tra tutte le parti;
si dà atto che, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, entrambe le parti appallanti e sono tenute al pagamento di un importo pari al Pt_1 CP_1 doppio del contributo unificato.
Genova, camera di consiglio del 28.05.2025
Il Consigliere estensore Il
Presidente dott. Marcello Arturo Castiglione dott.ssa Rossella
Atzeni
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