REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Palermo – Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai Magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliera
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1072 del Registro Generale degli Affari Contenziosi Civili dell'anno
2024, promossa
DA
codice fiscale n. , in persona del procuratore e legale rappresentante, Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Palermo nella Via Roma n. 457, presso lo studio dell'Avv. Giuseppe
Sarullo, che la rappresenta e difende;

APPELLANTE
CONTRO nata a [...] il [...] c.f. CP C.F._1 CP_2 nata a [...] il [...] c.f. ; nata a [...] il [...] c.f. C.F._2 CP_3
nato a [...] il [...] c.f. ; C.F._3 CP_4 C.F._4 Pt_2 nato a [...] il [...] c.f. domiciliati in Palermo, via Villa Heloise
[...] C.F._5
n. 42, presso lo studio dell'Avv. Giacomo Marino che li rappresenta e difende;

APPELLATI
Oggetto: sfratto per finita locazione
Conclusioni: per l'appellante “in via pregiudiziale e nel rito, laddove per mera ipotesi si dovesse ritenere corretta la declaratoria di cessazione degli effetti del contratto di locazione del 1 Novembre
1980, si insite nell'eccezione in rito, formulata in primo grado, chiedendo pronuncia che dichiari inammissibile la domanda di sfratto per finita locazione per le motivazione di cui alla lettera D) della superiore narrativa e per quanto dedotto ed argomentato negli scritti difensivi e nei verbali di causa del giudizio di primo grado;
nel merito 1) ammettere nel rito ed accogliere nel merito l'appello formulato con il presente ricorso e, conseguentemente, riformare la Sentenza n. 220/2024, emessa dal Tribunale Civile di Termini Imerese in data 14/02/2024, pubblicata il 15/02/2024 e notificata a mezzo PEC del 20/05/2024; 2) ritenere e dichiarare inammissibili, improcedibili, infondate e/o comunque rigettare con qualsiasi statuizione tutte le domande formulate da controparte, in quanto

infondate in fatto ed in diritto, per i motivi esposti in atti e verbali di causa;
In via riconvenzionale
1) nella denegata ipotesi di conferma della sentenza impugnata, ritenere e dichiarare i sig.ri CP
, , e responsabili del danno
[...] CP_2 CP_3 CP_4 Parte_2 patrimoniale subito dalla e quantificato in € 141.605,72, oltre interessi legali maturati e Parte_1 maturandi sino al soddisfo;
2) per l'effetto condannare i sig.ri , , CP CP_2 CP_3
, e , in solido fra loro, al pagamento a favore
[...] CP_4 Parte_3 della società della somma € 141.605,72, oltre interessi legali maturati e maturandi sino al Parte_1 soddisfo, o nella misura maggiore o inferiore che l'odierno Giudicante riterrà di giustizia. 3) nella denegata ipotesi che l'adita Corte ritenesse di confermare la sentenza impugnata in punto di declaratoria della cessazione del contratto di locazione, si chiede, in via subordinata, la conferma della sentenza appellata in punto di condanna della parte appellata al pagamento della somma di €
3.942,97 a favore della quale indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità del Parte_1 canone locatizio e ciò sulla scorta dell'art. 34 della L. n. 398/1978. - condannare, in ogni caso, gli appellati alla refusione delle spese di lite e, in riforma della sentenza impugnata, anche alla refusione delle spese di lite del procedimento di primo grado”
Per gli appellati: “-nel merito, rigettare l'appello di perché radicalmente infondato in fatto Parte_1
e in diritto e per l'effetto confermare la sentenza appellata n.220/2024 (N.r.g.328/2020) del Tribunale di Termini Imerese;
-condannare al pagamento di spese e compensi professionali del Parte_1 presente giudizio, nonché al risarcimento dei danni ai sensi dell'art.96 comma 1 c.pc.”.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.Con sentenza nr. 220 del 15 febbraio 2024 il Tribunale di Termini Imerese, definitivamente pronunciando, dichiarò cessato, alla data del 30 novembre 2016, il contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1 gennaio 1990 con decorrenza 1 dicembre 1990 e prima scadenza 30 novembre
1998; per l'effetto condannò la al rilascio immediato in favore degli attori dell'immobile Parte_1 locato sito in Contessa Entellina, Via Comunale per MP (oggi Contrada Fuisa) ampio mq.450 circa ed identificato in catasto fabbricati al foglio 26 particelle 431 sub 1 e 533 sub.2; accolse, quindi, la domanda riconvenzionale di proposta ex art. 34 della L. N. 398/1978 e Parte_1 condannò i ricorrenti in solido al pagamento in favore della resistente della somma di € Pt_1
3.942,97 oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale fino al soddisfo;
rigettò la domanda riconvenzionale di i risarcimento del danno patrimoniale di € 141.605,72; regolò, infine, Parte_1 secondo soccombenza le spese di lite.

2. Avverso questa sentenza ha interposto appello sulla scorta di sei motivi così sintetizzabili: Parte_1
a) assenza del presupposto giuridico dell'azione di sfratto per finita locazione;

b) inefficacia della disdetta formulata per omessa comunicazione alla conduttrice;
c) omessa motivazione su eccezione di decadenza dalle prove;

d) eccezione di inammissibilità della domanda;

e) erroneità del rigetto della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno patrimoniale;

f) erroneità della statuizione sulle spese di lite.

3. Si sono costituiti, con memoria del 19 luglio 2024, gli appellati , CP CP_2
e i quali hanno resistito al gravame di cui hanno chiesto CP_3 CP_4 Parte_2 il rigetto.

4. In assenza di incombenti istruttori, all'udienza del 18 marzo 2025 – sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – la causa è stata decisa con dispositivo e riserva di motivazione.

5. Con il primo motivo, censura la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto Parte_1 sussistente l'essenziale presupposto giuridico dell'azione di sfratto per finita locazione, per avere negato alcun effetto novativo al contratto stipulato tra le parti in data 1 gennaio 1990 con decorrenza
1 dicembre 1990 e con scadenza al 30 novembre 1998 rispetto al primitivo contratto di locazione del giorno 1 novembre 1980, avente scadenza 31 ottobre 1989.
Al contrario di quanto ritenuto nella pronuncia gravata, il secondo era l'unico contratto di locazione vigente fra le parti e, avendo scadenza il 30 novembre 1998, era rinnovabile tacitamente per nove anni alle medesime condizioni, salvo disdetta.
Tale contrato si era, quindi, rinnovato tacitamente, via via sino al 30 novembre 2026 e, quindi, era pienamente in vigore fra le parti.
La doglianza non è fondata.
E' pacifico tra le parti che i due contratti innanzi indicati (quello, si ripete, stipulato il 1 novembre
1980 e quell'altro stipulato il 1 gennaio 1990) differiscano soltanto per la data di decorrenza e l'importo del canone, tutti gli altri elementi essendo rimasti immutati.
Stando così le cose, va allora ricordato che “in tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'"animus" e della "causa novandi"” (Cass. Sez. 3 - ,
Sentenza n. 22126 del 13/10/2020; Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 34071 del 05/12/2023; Sez. 3 - ,
Sentenza n. 14620 del 13/06/2017).
Nella fattispecie, invece, oggetto e titolo non mutarono e, per di più, è pure incontroverso che non vi sia stata soluzione di continuità tra i due rapporti, essendo il primo contratto tacitamente rinnovato alla scadenza quando venne stipulato il secondo.

6. Con il secondo motivo, l'appellante si duole che il Tribunale non avrebbe rilevato l'inefficacia della disdetta formulata per omessa comunicazione alla conduttrice. Contrariamente a quanto ritenuto nella pronuncia gravata, la disdetta – che i locatori assumevano di avere inviato con nota a.r. del 25 febbraio 2014 - non era mai entrata nella propria sfera di conoscibilità, essendo stato il relativo avviso sottoscritto da che era soggetto Persona_1 totalmente estraneo alla compagine della propria dante causa, essendo Controparte_5 dipendente della, diversa società, Petroli s.r.l..
Oltre tutto – ha proseguito – non era persona abilitata a ricevere comunicazioni Persona_1 per conto della detta società, ragion per cui la disdetta non era neppure entrata nella sfera di conoscibilità della Controparte_5
Essendo, quindi, la disdetta atto unilaterale recettizio e tenuto conto che il proprio dante causa non aveva avuto notizia della formulata disdetta, essa doveva ritenersi inefficace e, conseguentemente, il contratto del giorno 1 novembre 1980 sarebbe ancora in vigore fra le parti.
A conclusioni diverse non era dato, del resto, pervenire sulla scorta del riscontro, con lettera raccomandata del 3 marzo 2014, prodotto irritualmente da parte locatrice e da cui emergeva, piuttosto, che il proprio dante causa aveva contestato l'erroneità della disdetta in relazione al rapporto contrattuale richiamato.
Anche questo motivo è infondato.
E' dirimente rilevare come sia pacifico che la disdetta sia stata recapitata dai locatori presso l'indirizzo in cui aveva sede la società conduttrice, del tutto irrilevante essendo che sia stata sottoscritta da tale
, estraneo alla prima. Persona_1
Va, infatti, ricordato che “ai fini dell'operatività della presunzione di conoscenza degli atti negoziali ai sensi dell'art. 1335 c.c., l'indirizzo del destinatario, presso il quale deve giungere la dichiarazione recettizia, non necessariamente coincide con i luoghi di individuazione delle persone fisiche
(domicilio, residenza, dimora) o degli enti collettivi (sede), potendo identificarsi in un diverso luogo preventivamente indicato, in ragione di un collegamento di altra natura, dal destinatario e, pertanto, rientrante nella propria sfera di dominio e di controllo” (Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 19524 del
19/07/2019).
Ed ancora: “in tema di locazione di immobile urbano la disdetta del contratto ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto e costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334
e 1335, cod. civ., che si presume conosciuto dal destinatario nel momento in cui è recapitato al suo indirizzo e non nel diverso momento in cui questi ne prenda effettiva conoscenza. Ne consegue che la disdetta intimata dal locatore con lettera raccomandata a mezzo del servizio postale, non consegnata al conduttore destinatario per l'assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l' ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta il periodo legale del compimento della giacenza e quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario” (Sez. 3, Sentenza n.
27526 del 10/12/2013).
In mancanza di prove di segno contrario – che avrebbero dovuto essere offerte dall'appellante – la presunzione di conoscenza è perfettamente operante nella fattispecie in esame.

7. Con il terzo motivo l'appellante si duole della omessa motivazione della sentenza impugnata sulla propria eccezione di decadenza rispetto alla produzione della propria lettera raccomandata di riscontro del 3 marzo 2014 alla disdetta contrattuale che la parte locatrice non aveva, però, ritualmente depositato nel fascicolo telematico.
Il motivo, destinato ad essere assorbito (per manifesta superfluità) dal rigetto del precedente, è comunque infondato.
Risulta, infatti, che detto documento venne indicato, da parte degli appellati, tra i documenti allegati alla memoria integrativa depositata il 22 maggio 2020 ma non venne materialmente prodotto se non con la successiva “nota di deposito” del 25 giugno 2020.
Il documento venne, quindi, ammesso con ordinanza del 19 marzo 2021 in virtù dei poteri ufficiosi che il primo giudice ritenne di attivare.
Nel fare ciò il Tribunale si è attenuto al condivisibile indirizzo di legittimità per cui “nel rito del lavoro, l'omessa indicazione, nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, dei documenti, e
l'omesso deposito degli stessi contestualmente a tale atto, determinano la decadenza dal diritto di produrli;
un siffatto rigoroso sistema di preclusioni trova, però, un contemperamento - ispirato alla esigenza della ricerca della "verità materiale", cui è doverosamente funzionalizzato il rito del lavoro
- nei poteri d'ufficio del giudice in materia di ammissione di nuovi mezzi di prova, ai sensi dell'art.
437, comma 2, c.p.c., ove essi siano indispensabili ai fini della decisione della causa, da esercitare pur sempre con riferimento a fatti allegati dalle parti ed emersi nel processo a seguito del contraddittorio delle parti stesse” (Cass. Sez. L, Sentenza n. 20055 del 06/10/2016).

8. Con il quarto motivo l'appellante si duole che il Tribunale non abbia rilevato l'inammissibilità dell'avversa domanda in quanto la parte locatrice avrebbe dovuto proporre licenza e non sfratto per finita locazione, non essendo ancora giunto a scadenza il rapporto di locazione alla data di introduzione del giudizio.
Evidenzia, a tal proposito, che a fronte dell'eccepita inefficacia della disdetta del contratto sottoscritto il 1 novembre 1980, la parte conduttrice stava agendo in giudizio al fine di ottenere la convalida prima della scadenza di detto contratto rinnovatosi tacitamente sino al 31 Ottobre 2027.
Anche questo motivo è infondato.
Si rileva, infatti, che il contratto di locazione del 1/11/1980 prevedeva una durata di nove anni, dal
1/11/1980 al 31/10/1989 (cfr. art. 2). Alla suddetta scadenza del 31/10/1989 il contratto si è, quindi, rinnovato tacitamente fino al
31/10/1998, poi fino al 31/10/2007, infine fino al 31/10/2016.
L'ulteriore rinnovo è stato, quindi, precluso dalla disdetta inviata, appunto, con lettera raccomandata del 25/2/2014.
Ne discende che, alla data di proposizione della domanda, il contratto era quindi scaduto e correttamente è stata proposta domanda di sfratto per finita locazione.
A conclusioni diverse non è dato pervenire ove voglia ritenersi che il rapporto contrattuale sarebbe quello oggetto del secondo contratto, di iniziale durata dal 1 dicembre 1990 al 30 novembre 1998.
Stante il tacito rinnovo, il rapporto sarebbe proseguito sino al 30 novembre 2007 (prima proroga) e sino al 30 novembre 2016 (seconda proroga) ma non oltre stante la disdetta del 25 febbraio 2014.
Priva di rilevanza è, infatti, la circostanza per cui nella disdetta la data di scadenza sarebbe stata erroneamente indicata posto che “in tema di locazione, la circostanza che il locatore abbia chiesto la convalida ed abbia indicato nell'intimazione una data di cessazione del rapporto erronea non osta né all'accoglimento della domanda di rilascio, sotto il profilo della fondatezza del diniego di rinnovo, quando la convalida sia stata domandata per uno dei motivi legittimanti l'esercizio della facoltà di diniego e questo sia stato specificamente indicato, né all'accoglimento per la scadenza effettiva, convenzionale o legale, in quanto il predetto errore non vale ad escludere l'inequivoca volontà del locatore di riottenere la disponibilità del bene” (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 14486 del 30/05/2008;
Cass. Sez. 3, Sentenza n. 11365 del 19/12/1996).

9. Con il quinto motivo l'appellante si duole del rigetto della propria domanda riconvenzionale volta al risarcimento del danno patrimoniale da perdita dell'avviamento commerciale.
Evidenzia, a tal fine, di essere società commerciale attiva, operante nel settore della distribuzione di carburanti per autotrazione attraverso la gestione diretta e/o indiretta di una rete distributiva di impianti stradali, in forza di autorizzazioni petrolifere.
Ne discende che la convalida dello sfratto intimato illegittimamente le arrecherebbe un danno economico per la perdita dell'avviamento commerciale che ha quantificato in € 141.605,72, come si evince dell'estratto delle proprie scritture contabili prodotto in primo grado.
Anche questo motivo è privo di pregio.
La cessazione del rapporto di locazione è avvenuta nell'esercizio di una facoltà contrattuale dei locatori e non può essere, in quanto corrispondente all'esercizio di un diritto, fonte di danno ingiusto per la parte conduttrice.
A quest'ultima spetta soltanto la somma già riconosciuta (liquidata dal Tribunale nella somma di €
3.942,97) quale indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità del canone locatizio e ciò sulla scorta dell'art. 34 della L. n. 398/1978. 10. Con il sesto ed ultimo motivo l'appellante si duole della condanna alle spese di lite disposta dal primo giudice.
Si tratta di doglianza destinata al rigetto in ragione della infondatezza delle principali ragioni fatte valere dalla anche in prime cure. Parte_1
11. Infondati essendo i motivi che lo sorreggono, l'appello va quindi interamente rigettato con statuizione secondo soccombenza delle spese del grado.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Palermo, Sezione II civile, ogni diversa e contraria istanza, domanda ed eccezione disattese, definitivamente pronunciando, così provvede: rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Termini Imerese nr. Parte_1
220/2024 del 15 febbraio 2024 che, per l'effetto, integralmente conferma;
condanna l'appellante a rifondere all' appellata le spese di lite di questo grado, liquidate nella complessiva somma di € 4.997,00 oltre accessori come per legge;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. 24/12/2012 n. 228;
Così deciso, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte di Appello di
Palermo, il 18 marzo 2025
Il consigliere estensore
Alfonso Pinto
Il Presidente
Giuseppe Lupo