N. R.G. 307/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
II sottosezione civile composta da:
Maria Teresa Spanu Presidente
Donatella Aru Consigliere
Grazia M. Bagella Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n.ro 307/2022 del ruolo affari generali del contenzioso civile promossa
(C.F.: nato a [...] il [...], residente in [...], Parte_1 C.F._1
via Case Sparse s.n., elettivamente domiciliato in Marrubiu, via Torino n. 28 presso lo studio dell'avv. Marcello Vargiu, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale apposta in calce all'atto di opposizione all'esecuzione in primo grado,
appellante
CONTRO
- (C.F. ), con sede Controparte_1 P.IVA_1
in Roma, Viale Liegi n. 26, rappresentato e difeso dall'avv. Lorenzo Grisostomi Travaglini, presso il quale è elettivamente domiciliato, giusta delega in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, che dichiara di voler ricevere le comunicazioni e/o notificazioni al numero di fax
Pagina 1 06.81156718 e all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_1
,
[...]
appellata
All'udienza del 25/10/2024 la causa è stata tenuta a decisione, con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc, sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: “ … l'Ecc. ma Corte d'Appello adita (…) in parziale riforma della
sentenza appellata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione rigettata, in accoglimento di tutte le
istanze ed eccezioni proposte nel primo grado di giudizio e nel presente grado, voglia: “In via
preliminare di merito: accertare e dichiarare la nullità parziale della c.t.u. dell'Ing.
[...]
per i motivi indicati nelle proprie “osservazioni” 14.04.2021 alla bozza di c.tu., che si Per_1
intendono qui richiamati e trascritti;
per l'effetto, voglia l'Ecc. ma Corte non tenere conto ai fini
del decidere della richiesta avanzata dal C.T.U. Ing. all' né della risposta fornita Per_1 Pt_2
da (prot. U0007719.05-02-2021); nel merito: accertare e dichiarare il diritto di Pt_2 Pt_1
a ottenere l'indennizzo e/o ristoro e/o risarcimento per le migliorie apportate al fondo nella
[...]
misura determinata dal C.T.U. in euro 148.796,00, o quella diversa anche maggiore ritenuta dal
giudice equa e di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
per l'effetto condannare parte
appellata , in persona del legale rappresentante pro tempore, a corrispondere all'appellato CP_1
la sopra indicata somma a titolo di migliorie e/o opere di miglioramento fondiario Parte_1
apportate al fondo da , oltre interessi e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo;
Parte_1
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del doppio grado di giudizio da
distrarsi in favore dell'Avv. Marcello Vargiu procuratore e difensore antistatario e con condanna
di a sostenere le spese di CTU del primo grado di giudizio. In subordine: con integrale CP_1
compensazione delle spese del doppio grado di giudizio e delle spese di CTU del primo grado di
giudizio”.
Pagina 2 Nell'interesse dell'appellato: “Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello, ogni contraria istanza,
eccezione e deduzione reietta:
1) respingere integralmente l'appello proposto dal Sig. in quanto inammissibile, Parte_1
improcedibile, illegittimo e infondato, confermando per quanto di ragione la sentenza impugnata;

2) in ogni caso, respingere integralmente, per le ragioni di cui in premessa, la domanda
riconvenzionale avente ad oggetto i pretesi miglioramenti spiegata dal Sig. e ogni domanda Pt_1
e/o richiesta dallo stesso formulata, in quanto inammissibili, improcedibili, illegittime e infondate;

3) in subordine, nella denegata ipotesi in cui venga riconosciuta una qualche pretesa creditoria in
favore del Sig. , accogliere la eccezione di compensazione riproposta con il presente Parte_1
atto; e per l'effetto, previo accertamento del diritto di nei termini di cui in premessa, CP_1
operare la predetta compensazione fino alla concorrenza del preteso credito di parte appellante;

4) accogliere integralmente le istanze istruttorie già formulate, ivi espressamente la richiesta di
CTU volta alla quantificazione degli importi dovuti a da parte appellata;
CP_1
5) condannare l'appellante al pagamento anche delle spese del presente grado di giudizio”.
Ragioni di fatto e di diritto
Con ricorso depositato il 6.04.2018, propose opposizione avverso l'esecuzione Parte_1
promossa nei suoi confronti dall' , avente ad Controparte_1
oggetto il rilascio del fondo sito in agro del Comune di Uras, esteso per ha 20.73.60, censito al
N.C.T. del Comune di Uras al foglio 11, particelle 9, 10, e 100, al foglio 15, particelle 8, 9, 10, 11,
13 e 16/a, 48, 215 e 216, in forza di titolo esecutivo rappresentato dalla sentenza n. 6299/2011 del
24.03.2011, con la quale il Tribunale di Roma aveva dichiarato risolto il contratto di vendita con patto di riservato dominio stipulato il giorno 8.11.1986 tra l' , quale venditore, e il CP_1 Pt_1
quale acquirente, rep. 9940, racc. 1507, registrato a Roma il 27.11.1986 al n. 45290, serie 1^,
trascritto presso la conservatoria dei RR. II. di Oristano il 2.12.1986.
In particolare, eccepì la nullità e/o inefficacia dell'atto di preavviso di rilascio, assumendo la assoluta incertezza in ordine all'esatta consistenza del fondo, in quanto le indicazioni contenute
Pagina 3 nell'atto di precetto e nel conseguente preavviso di rilascio erano riferite alla situazione catastale dell'anno 1986, che aveva subito notevoli modificazioni, sia qualitative che quantitative;
difatti,
molti degli originali mappali e particelle erano stati frazionati, permutati e, taluni, anche trasferiti a terzi, oltre al fatto che il comprensorio in oggetto era stato interessato, nel 1995, dal riordino fondiario del (DPGRS n. 239/1996) mediante accorpamento Controparte_2
di terreni e successiva permuta a terzi, mentre alcuni mappali allo stato esistenti (derivanti dal frazionamento e soppressione degli originali mappali) erano stati adibiti ad un uso pubblico.
L'opponente formulò, inoltre, domanda riconvenzionale diretta all'accertamento del suo diritto all'indennizzo e/o risarcimento per le migliorie apportate al fondo e la condanna di a pagare CP_1
il corrispondente valore in base alla previsione dell'art. 15 del contratto inter partes e/o ai sensi del disposto degli artt. 1150 e ss. c.c., per un importo di € 307.728,00 (pari alla differenza tra l'attuale valore del compendio di € 383.200,00 ed il prezzo d'acquisto di € 75.472,00).
Con comparsa di costituzione e risposta in data 17.05.2018, si costituì nella fase sommaria l' , contestando la fondatezza dell'opposizione. CP_1
Con ordinanza in data 13.07.2018 il giudice rigettò l'istanza di sospensione dell'esecuzione ed assegnò il termine perentorio di 90 giorni per l'introduzione del giudizio di merito, cui procedette il
Si costituì tardivamente -in data 23.01.2019- l' , confutando puntualmente i motivi Pt_1 CP_1
posti a fondamento dell' opposizione. Anzitutto escluse che le modifiche intervenute nel tempo sugli originari mappali precludessero, per una presunta incertezza venutasi a determinare, la corretta individuazione del fondo. Irrilevante sarebbe stata, poi, l'asserita intestazione a “soggetti terzi” di alcune delle particelle catastali derivanti dalla soppressione e frazionamento dei mappali indicati nell'atto di precetto, posto che oggetto del procedimento non era l'accertamento della proprietà del fondo, bensì l'accertamento del suo diritto a procedere esecutivamente nei confronti del per Pt_1
il rilascio.
Con riguardo alla domanda riconvenzionale spiegata dall'opponente, eccepì preliminarmente l'incompetenza territoriale del Tribunale di Oristano, in relazione alla previsione dell'art. 18 del
Pagina 4 contratto. Ne eccepì, altresì, l'inammissibilità deducendone l'estraneità alla procedura esecutiva, ed evidenziò come l'accertamento relativo alla sussistenza e consistenza di eventuali migliorie avrebbe potuto essere eseguito, secondo la previsione dell'art. 15 del contratto, solo all'esito del rilascio del bene. Nel merito contestò, in ogni caso, la fondatezza della pretesa, argomentando dall'applicabilità al caso di specie, del disposto dell'art. 1592 c.c., non invece dell' art.1150 c.c., e dalla conseguente necessità di fornire la prova dell'autorizzazione, da parte sua, ad eseguire le opere migliorative del fondo.
Nelle conclusioni formulate inserì, in via subordinata, la richiesta di compensazione del CP_1
credito eventualmente riconosciuto al con il controcredito vantato da a titolo di Pt_1 CP_1
equo compenso/risarcimento danni da ritardata restituzione.
La causa fu istruita mediante documenti, prova testimoniale volta a dimostrare la realizzazione delle migliorie da parte del e consulenza tecnica d'ufficio finalizzata “ad accertare il valore delle Pt_1
migliorie apportate al fondo per cui è causa dopo la stipulazione del contratto di compravendita
con patto di riservato dominio dell'08.11.1986, da determinarsi nella minor somma tra lo speso e il
migliorato, ai sensi dell'art. 15 del contratto in atti, escluso il valore delle migliorie effettuate con il
finanziamento di Pubbliche Amministrazioni”.
Il Tribunale, con sentenza n. 353/2022 pubblicata in data 6.07.2022, definitivamente pronunciando,
statuì nei seguenti termini: “ …, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione: 1)
accerta e dichiara il diritto dell' di procedere a esecuzione nei confronti di , CP_1 Parte_3
in forza di sentenza del Tribunale di Roma n. 6299/2011 del 24.03.2011, per il rilascio del “lotto
E” oggetto del contratto stipulato tra l' e in data 8.11.1986, i cui attuali CP_1 Parte_1
identificativi catastali sono individuati nella perizia a firma dell'Ing. depositata il Persona_2
28.06.2019 nella procedura esecutiva iscritta al n. R.G. Es. 800166/2018, con l'esclusione dei
mappali 601, 602, 609, 610, 611, 585 e 586 del foglio 11 e delle particelle 518, 519, 520, 521, 522,
524, 525, 526 e 527 del foglio 15; 2) dichiara la tardività dell'eccezione di incompetenza
territoriale sollevata dalla convenuta;
3) dichiara l'inammissibilità della domanda riconvenzionale
Pagina 5 di miglioramenti spiegata in giudizio da 4) condanna alla Parte_1 Parte_1
rifusione delle spese processuali in favore di , che liquida in complessivi euro 10.730,00, CP_1
interamente a titolo di compensi professionali, oltre C.p.a. e I.v.a. come per legge e spese generali
nella misura del 15%; 5) pone le spese di c.t.u., nei rapporti interni, definitivamente a carico
dell'opponente . Parte_1
Si espone, in sintesi, il percorso motivazionale posto dal Tribunale a fondamento della pronuncia:

1. era infondato il primo motivo di opposizione, atteso che, come accertato attraverso la consulenza tecnica d'ufficio disposta nella procedura esecutiva iscritta al n. R.G. Es. 800166/2018, la modifica degli identificativi catastali non aveva precluso la certa identificabilità dei mappali oggetto del contratto, come tali suscettibili di esecuzione forzata, fatta eccezione per i mappali espropriati ai fini della realizzazione della S.S. 131;

2. pur essendo tardiva l'eccezione di incompetenza territoriale sollevata dall'opposta, per avere la stessa depositato la comparsa di costituzione e risposta oltre i termini previsti dalla legge, la domanda riconvenzionale dell'opponente non poteva, tuttavia, essere esaminata nel merito, essendo pacifico che il non avesse mai rilasciato l'immobile in favore di , nonostante il Pt_1 CP_1
rigetto per ben due volte dell'istanza di sospensione dell'esecuzione infondatamente proposta,
continuando pervicacemente a disattendere il comando giudiziale contenuto nella sentenza del
Tribunale di Roma posta alla base dell'esecuzione. Difatti, in base al disposto dell'art. 15 del contratto stipulato in data 8.11.1986, le pretese aventi titolo in asserite migliorie apportate al fondo
[avrebbero potuto] essere affrontate e risolte solo al momento del rilascio del fondo, per cristallizzare in tale momento (e non prima di allora) le ragioni di dare/avere, impedendo così che
medio tempore (ovverosia tra la data dell'accertamento delle migliorie e l'effettivo rilascio)
potessero intervenire modifiche dello stato dei luoghi;

3. segnatamente, non poteva essere condiviso l'assunto del secondo cui, nella specie, si Pt_1
sarebbe realizzata la condizione prevista dal citato art. 15, per avere la creditrice avviato
l'esecuzione ex art. 608 c.p.c., in quanto, pur avendo l' notificato in data 20.02.2018 al CP_1
Pagina 6 atto di preavviso di rilascio del fondo oggetto del contratto stipulato tra le parti, risolto con Pt_1
la sentenza del Tribunale di Roma posta in esecuzione, l'effettivo rilascio con l'immissione della proprietaria nel possesso del bene non era mai avvenuto, avendo il proposto ben due Pt_1
opposizioni, all'esito della cui fase sommaria la creditrice procedente non risultava avere dato nuovo impulso all'esecuzione, né il aveva rilasciato spontaneamente il fondo. Situazione Pt_1
che comportava, appunto, l'inammissibilità della domanda riconvenzionale in argomento.
***
Ha proposto appello articolando due motivi di censura. Parte_1
Si è costituito , che ha resistito, insistendo in subordine, nell'ipotesi in cui fosse stata CP_1
riconosciuta una qualche pretesa creditoria in favore del per l'accoglimento dell'eccezione Pt_1
di compensazione - qualificata come compensazione atecnica - tra il preteso credito di parte appellante, con il proprio controcredito rappresentato dall'equo compenso/indennità/risarcimento dei danni da indebita occupazione e/o ritardata restituzione del fondo, previa nomina di un consulente tecnico per la quantificazione.
***


1. Ammissibilità e fondatezza della domanda di accertamento del diritto di ad Parte_1
ottenere l'indennizzo e/o risarcimento per le migliorie apportate al fondo e di quella di
condanna di a corrispondere il valore delle migliorie e opere di miglioramento CP_1
fondiario apportate al fondo da ex art. 15 contratto inter partes e/o ex artt. 1150 Parte_1
e ss. c.c. In estremo subordine ex art. 2041 c.c.
Con il primo, articolato motivo di censura, l'appellante contesta l'interpretazione fornita dal giudice di primo grado, dell'art. 15 del contratto inter partes, con specifico riferimento all'inciso “al
momento del rilascio”, rilevante ai fini dell'individuazione del momento in cui avrebbero dovuto essere accertate e quantificate le migliorie apportate. Il Tribunale avrebbe erroneamente collocato
Pagina 7 tale verifica in un momento successivo al rilascio del fondo, contrariamente al letterale tenore della previsione ed in linea con il criterio di buona fede ex art. 1371, nonché di quello dell'equo contemperamento dei contrapposti interessi. Seguendo il ragionamento del giudice di primo grado si sarebbe pervenuti, difatti, ad una possibile definitiva ed irreparabile elisione dei diritti di credito
dell'acquirente con patto di riservato dominio, atteso che l' , ripreso il pieno ed esclusivo CP_1
possesso o comunque la detenzione materiale del fondo, “… nella sua qualità di proprietario, ben
potrebbe alterare lo stato dei luoghi;
rendendo impossibile per il futuro l'accertamento della
consistenza e del valore delle opere medio tempore realizzate dall'acquirente oramai estromesso.”.
D'altra parte l' aveva proceduto esecutivamente e l'esecuzione non era stata sospesa CP_1
nonostante le istanze di sospensione formulate nel corso delle opposizioni proposte, con la conseguenza che bene avrebbe potuto continuare ad agire in executivis – piuttosto che decidere di soprassedere “all'evidente unico fine di poter portare in compensazione un asserito (epperò mai
allegato e/o provato) diritto di credito al risarcimento del danno da occupazione sine titulo da
parte di ” (cfr. atto di appello pag. 80). Ha evidenziato l'appellante che, difatti, nella Parte_1
comparsa di costituzione e risposta del 23 gennaio 2019, aveva avanzato una richiesta CP_1
inammissibile di compensazione tra il credito vantato dall'opponente e l'asserito controcredito per danni da ritardata restituzione, domanda non formulata nella fase cautelare e sommaria dell'opposizione, in cui si era limitato alla richiesta di rigetto delle domande avverse.


2. Erroneità ed ingiustizia del capo inerente alla condanna alle spese. In via subordinata:
compensazione integrale delle spese.
Con il secondo motivo l'appellante censura la sentenza nella parte in cui è stato condannato al pagamento delle spese processuali ed integralmente, di quelle di CTU.
Invero, l'accoglimento del primo motivo di appello condurrebbe necessariamente alla rifusione delle spese processuali del doppio grado in suo favore e a porre a carico dell'appellata le spese della c.t.u. Subordinatamente e in ogni caso sussisterebbero plurime ragioni per disporsi la
compensazione integrale delle spese processuali e di CTU del primo grado e di quelle processuali
Pagina 8 del grado di appello, considerato soprattutto il fatto che la vicenda processuale sarebbe stata gestita in modo tale da ingenerare in suo capo un legittimo affidamento sulla fondatezza delle sue richieste.
Inoltre, il giudice di primo grado non avrebbe neppure dato il dovuto risalto alla soccombenza di rispetto alle eccezioni preliminari di rito proposte, quali: 1) l'eccezione di incompetenza per CP_1
territorio; 2) quella circa la presunta inammissibilità di introduzione della domanda concernente le
migliorie nell'ambito di un giudizio di opposizione all'esecuzione; 3) quella riguardante l'asserita
tardività con cui l'attore avrebbe proceduto all'iscrizione a ruolo. Parte_1
Con nota del 14.10.2024, l'appellante ha depositato – chiedendone l'ammissione, in quanto atto di recente formazione– il contratto di compravendita del 25 luglio 2024, stipulato tra l' CP_1
(venditrice) e l' (acquirente), registrato il 30 luglio Controparte_3
2024, avente ad oggetto “la maggior parte dei fondi oggetto di causa”. Tale documento proverebbe incontestabilmente, l'avvenuto rilascio del fondo e la immissione in possesso di , rendendo, CP_1
conseguentemente, ammissibile la domanda riconvenzionale proposta.
***
Deve preliminarmente essere dichiarata l'ammissibilità del documento depositato dall'appellante con nota del 14.10.2024, alla cui produzione si è opposto all'udienza fissata per la CP_1
precisazione delle conclusioni, senza peraltro esplicitare le ragioni di tale opposizione. Trattasi
infatti di documento di formazione successiva alla stessa proposizione dell'appello, come tale ammissibile oltre che manifestamente pertinente al giudizio.
Tale documento attesta l'avvenuto rilascio dell'immobile e, quindi, il verificarsi dell'evento condizionante l'accertamento delle migliorie e del relativo valore indennizzabile ai sensi e nei limiti stabiliti dall'art. 15 del contratto inter partes, correttamente ritenuto non avverato dal primo giudice all'epoca della pronuncia.
Va subito precisato che la previsione specifica di indennizzabilità delle migliorie nei termini di cui all'art. 15 del contratto cit. consente di ritenere implicita o presupposta l'autorizzazione alla realizzazione di opere destinate al migliore sfruttamento del fondo (peraltro il richiamo alla
Pagina 9 disciplina delle locazioni sul punto da parte di non pare conferente al caso in esame), in linea CP_1
con la finalità di sviluppo fondiario perseguita attraverso la vendita del bene da parte dell' , CP_1
salva la valutazione dell'intervento, in termini di miglioria effettiva, al momento del(l'eventuale)
rilascio.
Va ancora precisato che il diritto al rimborso del valore delle migliorie accertate, a mente della citata previsione contrattuale, sussiste -com'è logico, onde evitare ingiuste locupletazioni in danno della pubblica amministrazione- in quanto esso ecceda l'entità dei finanziamenti pubblici all'uopo concessi [“Sono, però, escluse dal rimborso del loro valore quelle migliorie ed opere effettuate con
il finanziamento della "Cassa" o di al tre Pubbliche· Amministrazioni”].
Rispondendo al quesito espressamente postogli, il Consulente tecnico, autorizzato ad acquisire la relativa documentazione presso gli enti pubblici, ha, dunque, potuto accertare essere stato finanziato un progetto, intestato all'impresa (che ha sottaciuto la circostanza), che prevedeva la Parte_1
realizzazione delle seguenti opere: locale mungitura, impianto mungitura, refrigeratore,
approvvigionamento idrico, smaltimento rifiuti, ovile, per un contributo di lire 141.967.5000 pari al
75% della spesa ammissibile di lire 189.290.000, importo liquidato a seguito di verbale di collaudo del 26.11.1996. Sul foglio 15, mappale 13, risultano essere realizzati fabbricati da adibire all'attività
zootecnica, quali ovile, sala mungitura, paddock, fossa settica, concimaia e vasca imhoff, in forza delle concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Uras n. 49/1994 e n. 53/1996.
A fronte delle contestazioni dell'opponente, di parziale invalidità della c.t.u. in relazione all'acquisizione della documentazione presso l' concernente il contributo pubblico ricevuto, Pt_2
giova ricordare che il compito del Consulente è “fornire al G.I. delegato tutti gli elementi onde
offrire elementi di valutazione poiché la CTU non è mezzo di prova, giacché la sua funzione non
consiste nel determinare il convincimento del Giudice circa la verità o non verità di determinati
fatti, bensì integrare l'attività del Giudice stesso, offrendo elementi di valutazione e di giudizio in
un quadro probatorio più completo” (cfr. pag. 7 della valutazione delle osservazioni), tanto in linea con l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui “Il consulente tecnico d'ufficio può indagare
Pagina 10 su fatti ed acquisire documenti necessari all'espletamento del suo incarico ancorché non forniti
dalle parti, a condizione che tali informazioni rientrino nell'ambito del sapere specialistico del
c.t.u.” (Cassazione civile sez. II, 02/08/2024, n.21840). Sull'acquisizione di documenti da parte del
C.T.U. si richiamano, altresì, i noti principi espressi da Cass., sez. Un 3086/2022, cui ha fatto seguito Cass. sez. 3 n. 26144/2023.
Lo stesso d'altra parte, avrebbe dovuto dimostrare che la sua domanda era conforme alla Pt_1
clausola di cui all'art. 15 del contratto, più volte citata, piuttosto che dolersi dell'accertamento demandato al CTU.


2. Quantificazione delle migliorie apportate tra la minor spesa tra speso e migliorato, al netto
del contributo pubblico
L'Ausiliario ha individuato e quantificato il valore delle migliorie eseguite dal tenendo Pt_1
conto della minor somma tra speso e migliorato, al netto del contributo pubblico accertato, con riferimento ai seguenti manufatti e opere.
a) Fabbricato ad uso zootecnico, sito in Uras al foglio 11, mappale 643 (ex 9) il cui valore è stato determinato in euro 17.425,00, costruito in forza della concessione edilizia rilasciata dal Comune di
Uras cit., nonché della relazione di asseveramento del 10.10.1996 di regolazione della diversa disposizione del fabbricato previsto in progetto ad una diversa disposizione della strada vicinale. Il
fabbricato risulta essere oggetto della compravendita stipulata in data 25.07.2024, tra e la CP_1
società semplice , come conferma anche la sua menzione nell'atto Controparte_3
ai sensi dell'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive mod., dei titoli edilizi sopra indicati (“… per la costruzione dell'ovile e della sala mungitura ubicati sulla particella 643 del
foglio 11 è stata rilasciata dal Comune di Uras concessione edilizia n. 49 in data 23 novembre
1994 e successiva variante in corso d'opera n. 53 del 31 ottobre 1996… ”). Parte appellata contesta il valore riconosciuto dal Consulente, asserendo che il fabbricato non avrebbe valore commerciale né potrebbe essere qualificato miglioria in quanto privo del certificato di agibilità. In proposito, il
Consulente ha, tuttavia, esattamente rilevato che: “L'affermazione che allo stato, il valore del
Pagina 11 migliorato non può essere che nullo non è condivisibile sia nel merito che in riferimento ai principi
elementari di estimo. Attualmente il fabbricato è utilizzato dall'azienda zootecnica. Può essere
ultimata la pratica relativa al rilascio del Certificato di Agibilità con costi contenuti. Pur
comprendendo cosa intenda il CTP per “legittimo sfruttamento”, affermare che il valore sia nullo
non rientra nelle normali prassi e tecniche peritali, soprattutto per la facilità con cui può ottenersi
il Certificato Di Agibilità. Diventa incomprensibile affermare che un fabbricato regolarmente
edificato con concessioni edilizie abbia un valore nullo per mancanza di Certificato di Agibilità.
Appare una ardita affermazione peritale. Lo scrivente CTU ha altresì già ridotto il valore per
mancanza de sopradetto Certificato, come da dovere peritale”. A tale, condivisibile rilievo va soggiunto, in via dirimente, che la contestazione risulta smentita dal fatto che ha CP_1
successivamente alienato a terzi tale fabbricato, definito pertinenza del fondo agricolo.
b) Spietramento, il cui valore è stato quantificato in euro 680,00. Sul punto parte appellata osserva che non vi sarebbe alcuna evidenza della provenienza delle pietre né sarebbero dimostrate le lavorazioni relative allo spietramento effettuate dal sig. e/o da terzi con idonei mezzi Pt_1
meccanici, né i terreni presenterebbero caratteristiche tali da far concludere con certezza che vi sia stato uno spietramento recente o passato. Il Consulente, rispondendo a tali obiezioni, ha rilevato che l'affermazione secondo cui “Non si ha alcuna evidenzia della provenienza” non può essere
condivisa. Trattasi di cumulo di pietre accatastate (utilizzo pressochè nullo se non per realizzazione
di murature di confine ma di modestissima quantità) poiché oggettivamente “raccolte, trasportate e
accatastate” dalle aree aziendali durante lavori di spietramento o semplicemente affioramenti
durante lavorazioni culturali. A parere dello scrivente miglioramento da riconoscere.
L'affermazione che non vi è stato spietramento recente o passato (negli ultimi 25 anni) non può
essere oggettivamente dimostrata, stante anche la natura dei terreni”.
c) Presenza di un impianto di irrigazione, valutato pari ad euro 15.464,00. Sul punto parte appellata ha obiettato che l'impianto non potrebbe essere considerato miglioramento, attesa la vetustà (età
ipotizzabile 25-30 anni), il danneggiamento in più punti e la non conformità dello stesso alle
Pagina 12 normative vigenti in materia di ambiente e risparmio idrico, addirittura in contrasto con quanto stabilito dall'art. 14, paragrafo 6, f) del regolamento UE n. 70/2014.
Il Consulente ha tuttavia ribattuto che “qualsiasi bene in uso possiede anche se datato e obsoleto un
valore “residuo” fino perlomeno alla sua totale distruzione e/o totale deperimento. In ogni caso un
valore residuo durante il suo utilizzo” e che “gli impianti interrati (fatti salvi gli interventi di
manutenzione ordinaria e sostituzione di aste irroratrici e raccordi) hanno normalmente una
durata di circa 35-40 anni”. Inoltre, “Pur concordando che esistono sistemi di irrigazione più
moderni e razionali (a goccia, a rotolone, a pivot lineari….) e che eventuali adeguamenti o
sostituzioni comporteranno eventuali costi aggiuntivi (ma solo se attuati) non si capisce poiché sia
considerato nullo il valore o sia ipotizzato l'adeguamento per eliminare il sistema di irrigazione a
pioggia esistente”.
d) Chiudende in rete leggera a maglie e cancello di accesso, quantificate in complessivi euro
9.500,00. ha obiettato che tali manufatti non costituirebbero miglioramento, stante la loro CP_1
natura precaria e la limitata vita utile. In proposito il Consulente ha evidenziato che, effettivamente,
queste opere “… non sono state realizzate a perfetta regola d'arte” e condiviso il rilievo per cui
“vista la tipologia e la vetustà, i costi per il loro adeguamento risulterebbero ampiamente superiori
rispetto al valore”, ma ha altresì osservato che “ … hanno comunque un valore e costituiscono
miglioria anche al solo fine o scopo di delimitazione della proprietà”.
Conclusivamente, il Consulente ha quantificato i suddetti miglioramenti nella somma minore tra lo speso e il migliorato, al netto dei contributi pubblici ottenuti per la costruzione del fabbricato, di euro 43.069,00, valore variabile del 10% in più o in meno.
Occorre a questo punto dare atto - in mancanza di qualsivoglia allegazione da parte di CP_1
circa i fatti sopravvenuti - del verificarsi del rilascio dell'immobile, evento condizionante la liquidazione dell'indennizzo, nella cui imminenza, per quanto consta, non si è proceduto ad un aggiornamento dello stato delle migliorie già constatate dal C.T.U.
Pagina 13 Deve dunque procedersi ad una liquidazione dell'indennizzo per le migliorie parametrata alle motivate valutazioni del CTU con degli opportuni aggiustamenti, tenuto conto del tempo ulteriormente trascorso, che giustifica una riduzione del 10% del valore sub a (euro 17.425,00 –
10% = euro 15.682,00 ), nonché, con riguardo ai manufatti sub c e d, anche dell'incidenza dei costi di smaltimento in tutto o in parte, in tempi relativamente prossimi, secondo le stesse indicazioni del Consulente., tali da giustificare una riduzione del 50% (per cui si avrà: impianto di irrigazione euro 15.464,00:2= euro 7.732,00; chiudende euro 9500,00:2=euro 4.750,00).
L'indennizzo complessivamente dovuto ammonta dunque a euro 28.844,00 (euro15.682,00 +
680,00 + 7732,00 + 4.750,00).
Al pagamento di detto importo deve essere condannato con gli interessi legali dalla CP_1
decisione al saldo.
Da ultimo si rileva l'inammissibilità dell'eccezione di parte opposta, definita di compensazione impropria, ma in realtà integrante una eccezione in senso proprio e stretto (impregiudicati gli eventuali diritti di da fare valere in separate sedi) essendo la parte incorsa nella decadenza di CP_1
cui agli artt. 166 e 167 c.2 c.p.c., per averla proposta ben oltre il termine ivi stabilito (sul concetto di compensazione impropria è utile richiamare Cass. Sez. 3, Ord. n. 26365 del 09/10/2024 che chiarisce: “Quando tra due soggetti i rispettivi debiti e crediti hanno origine da un unico - ancorché
complesso - rapporto, non vi è luogo ad una ipotesi di compensazione "propria", bensì ad un mero
accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca
concorrenza, cui il giudice può procedere senza che siano necessarie l'eccezione di parte o la
domanda riconvenzionale. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza
impugnata che, con riferimento ad un contratto di leasing, risolto per inadempimento, nel
condannare il concedente alla restituzione, in favore dell'utilizzatore, delle rate riscosse e
quest'ultimo, a versare al primo l'equo compenso per l'uso della cosa, ex art. 1526 c.c., non aveva
considerato che le dette pretese costituivano mere poste contabili, derivanti da un unico
rapporto).”. Nella specie l' eccezione scaturisce, invero, da una asserita obbligazione scollegata da
Pagina 14 quella relativa alle migliorie, la quale necessita, a tacer d'altro, di una autonoma indagine in punto di an e quantum debeatur (in tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di bene immobile ci si limita a richiamare i noti principi espressi dalla Suprema Corte a sez. Un. n.
33645/2022).
Le ragioni della decisione giustificano la compensazione fra le parti delle spese dei due gradi di giudizio ricorrendo i presupposti per l'applicazione della regola di diritto espressa dalle Sez. Unite
della Suprema Corte di Cassazione n. 32061/2022 (nonché, da ultimo, Cass. n. 13827/2024)
secondo cui: “In tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una
domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza, configurabile
esclusivamente in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo
processo tra le stesse parti o in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in
più capi, e non consente quindi la condanna della parte vittoriosa al pagamento delle spese
processuali in favore della parte soccombente, ma può giustificarne soltanto la compensazione
totale o parziale, in presenza degli altri presupposti previsti dall'art. 92, comma 2, c.p.c.”
Le spese di consulenza tecnica, attesa la funzione svolta, sono definitivamente poste a carico di entrambe le parti in eguale misura.


PER QUESTI MOTIVI


La Corte d'Appello, disattesa ogni contraria domanda, istanza ed eccezione, definitivamente decidendo, in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1
del Tribunale di Cagliari n. 353/2022, pubblicata in data 6.07.2022 che nel resto conferma;

1) condanna alla rifusione in Controparte_1
favore di dell'indennizzo per le migliorie ex art.15 del contratto per cui è giudizio, Parte_1
che liquida in euro 28.844,00, con gli interessi legali dalla decisione al saldo;

2) dichiara inammissibile l'eccezione di compensazione proposta da Controparte_1
;
[...]
Pagina 15 3) dichiara compensate fra le parti le spese dei due gradi del giudizio;

4) pone a carico delle parti in egual misura le spese di consulenza tecnica d'ufficio, con obbligo di rimborso, nei limiti della quota di spettanza, alla parte che le abbia eventualmente anticipate per intero.
Così deciso in Cagliari nella Camera di consiglio della Corte d'Appello il 6 febbraio 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott.ssa Grazia M. Bagella dott.ssa Maria Teresa Spanu

Pagina 16