Repubblica Italiana
CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE TERZA CIVILE
In nome del Popolo italiano riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Dott. ssa Giovanna Cannata Presidente
Dott. ssa Laura Casale Consigliere
Avv. Daniela Traverso Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa nr 836/2022 promossa da:
, in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 elettivamente domiciliata all'indirizzo pec e Email_1
presso gli avvocati Giuseppe e Simone Billante del Foro della Email_2
Spezia la rappresentano e difendono congiuntamente e disgiuntamente per mandato in atti
APPELLANTE
contro
, , , CP_1 Controparte_2 Controparte_3 [...]
, , , E , CP_4 Controparte_5 CP_6 CP_7
elettivamente domiciliati agli indirizzi pec Email_3
e avv. presso gli avvocati associati Stefano Email_4 Email_5
De Ferrari, Giulia De Ferrari e Paolo Signani del Foro della Spezia, che li rappresentano e difendono in virtù di mandato agli atti
APPELLATI
CONCLUSIONI
Per l'Appellante:
1

Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, nella persona del giudice designato, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, in accoglimento delpresente atto di appello riformare integralmente la sentenza n.504/2022emessa dal Tribunale della Spezia, in persona del giudice Dott.ssa Nella Mori, pubblicata l'8/07/2022 accogliendo le conclusioni promosse nel giudizio di primo grado da parte attrice così come precisate nel medesimo giudizio di primo grado che qui si trascrivono e richiamano integralmente per comodità di consultazione:
“Voglia L'Ill.mo Tribunale della Spezia, nella persona del giudice designato, rigettate le eccezioni, deduzioni ed allegazioni avversarie NEL MERITO accertare e dichiarare l'impossibilità di realizzazione del progetto oggetto della compravendita, così come compravenduto (stessi fabbricati-stessa cubatura-stesse posizioni degli immobili), accertare e dichiarare il diritto della , alla luce dei motivi di cui in narrativa, alla riduzione del Pt_1 prezzo corrisposto per l'acquisto del terreno comprensivo del progetto e per l'effetto condannare i convenuti tutti alla restituzione dell'intera somma azionata con il procedimento monitorio o diversa somma che verrà quantificata a seguito d'istruttoria. In ogni caso, alla luce della rilevabilità d'ufficio, accertare e dichiarare l'invalidità o la mancata prova (ex assenza firma sig. doc.5 D.I.) delle cessioni del credito, accertare e CP_4 dichiarare per tali motivi il pagamento indebito della e per l'effetto condannare i Pt_1 convenuti alla restituzione delle somme ricevute indebitamente.”
In ogni caso con vittoria di spese e competenze (oltre spese generali ed accessori) sia della fase di decreto ingiuntivo che del primo grado di giudizio e del presente grado di giudizio di appello da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore con espressa menzione in sentenza”.
Per la parte appellata:
“Nel merito si conclude per la reiezione del proposto appello in ogni sua parte per i motivi tutti di cui sopra gradatamente argomentati. In ogni caso con vittoria nelle spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi in favore degli avvocati Stefano e
Giulia De Ferrari e Paolo Signani antistatari”

FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
I Signori , e CP_1 Controparte_2 Controparte_4 Controparte_3
, in qualità di cessionari del credito vantato da CP_8 Parte_2
e ei confronti di a titolo di pagamento del Parte_3 Parte_1
prezzo residuo dovuto per la vendita di due terreni edificatori, ottenevano nei confronti di quest'ultima decreto ingiuntivo per l'importo di euro 204.320,00.
[...]
proponeva opposizione, deducendo che, dopo il rogito di acquisto dei due Parte_1
lotti di terreno inseriti in un progetto già approvato per la realizzazione di un complesso residenziale di edilizia convenzionata, in seguito ad approfondimenti tecnici, fosse emersa la presenza – asseritamente occultata all'atto del rogito - di un corso d'acqua che, di fatto,
2 aveva ridotto la capacità edificatoria prevista nel PUO, sicché, in ragione di tale parziale inedificabilità, chiedeva la riduzione del prezzo di vendita e la conseguenziale revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Il Giudice di primo grado rigettava l'opposizione motivando che: il richiamo nel rogito di vendita del 5.11.2014 al PUO ed alle convenzioni urbanistiche non avesse comportato un impegno di parte venditrice a garantire all'acquirente l'integrale attuazione dello stesso;
che con specifico riferimento alla presenza di un fossato/corso d'acqua, lo stesso risultasse rappresentato nella cartografia relativa al PUO, e che in ogni caso non fosse ravvisabile ignoranza scusabile da parte di essendo il corso d'acqua Parte_1
visibile in loco, ed essendo in ogni caso provato agli atti che, in qualità di soggetto co- attuatore del PUO, avesse presentato una DIA per la realizzazione delle opere di Pt_1
urbanizzazione che prevedeva anche la sistemazione idraulica dell'area, con riduzione del rischio idrogeologico proprio del fosso drenante;
che in ogni caso al tempo della vendita il fosso non fosse ostativo alla edificabilità del terzo fabbricato previsto, ma che lo fosse diventato successivamente, in seguito alla adozione del Regolamento Regionale 1/2016, che aveva modificato il precedente regolamento regionale 3/2011. In particolare, il Giudicante riteneva di non dover procedere a CTU in quanto fosse irrilevante verificare se a seguito della nuova normativa fosse possibile o meno la realizzazione del terzo fabbricato, vertendosi, in caso di vincoli di edificabilità che gravano sull'immobile, in tema di oneri ex art 1489 c.c. piuttosto che di garanzia per vizi della cosa venduta, e che, ai sensi dell'art 1489 c.c., l'onere che giustifica la domanda di riduzione del prezzo deve sussistere al momento della vendita ed essere stato non conosciuto né conoscibile all'acquirente. Nel caso in ispecie, l'esistenza del fosso era circostanza nota all'acquirente ed in ogni caso non costituiva un fattore ostativo alla edificazione del terzo fabbricato avuto riguardo alla normativa regionale vigente al momento del rogito. In ordine alle eccezioni sollevate solo nelle note conclusive relativamente alla validità delle cessioni da cui era derivato il credito degli opposti, si trattava di deduzioni tardive di fatti storici e rapporti negoziali mai contestati in precedenza.
Avverso tale sentenza ha proposto appello , concludendo Parte_4
come sopra. Si sono costituiti i signor , CP_9 Controparte_2 CP_3
, e
[...] Controparte_4 Controparte_5 CP_6 CP_7
3 sollevando un'eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva e chiedendo, nel merito, rigettarsi il gravame e confermarsi la sentenza di primo grado.
All'udienza del 22.12.2022 la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 25.05.2023, in cui è stata trattenuta in decisione. A seguito di sentenza non definitiva emessa sulla questione pregiudiziale sollevata dalla parte appellata circa il difetto di legittimazione passiva degli opponenti , la causa è stata quindi rimessa in istruttoria con ordinanza del 9.10.2023 con cui è stata disposta CTU volta ad accertare la presenza di vincoli e/o gravami sul fondo e la realizzabilità del progetto di edilizia convenzionata alla data del rogito. All'udienza del 20 giugno 2024, infine, all'esito del deposito delle note di trattazione scritta, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini ex art 190 cpc.
MOTIVI DELLA DECISONE
Con il primo motivo l'appellante ha censurato la sentenza gravata per non aver il Giudice ammesso CTU diretta ad accertare la presenza dell'onere/peso/gravame prima della stipula dell'atto di compravendita e per non aver ritenuto la presenza del vizio di cui all'art 1489 c.c.
e conseguentemente ridotto il prezzo.
In realtà dalla lettura del rogito doveva evincersi che la destinazione urbanistica dei terreni fosse parte sostanziale della compravendita, ed i venditori avevano venduto un terreno gravato dalla presenza di un alveo/fosso come se si trattasse di un ostacolo superabile attraverso la realizzazione di un progetto che in realtà si era rivelato irrealizzabile. Contrariamente a quanto dedotto dal Giudicante, non era stata contestata l'apparenza o meno della presenza del fosso, bensì il fatto che, secondo le affermazioni della parte venditrice, tale presenza non sarebbe stata di ostacolo alla realizzazione dei fabbricati.

Considerato che

, secondo le contrapposte perizie di parte prodotte agli atti, fosse controverso se l'impossibilità edificatoria sussistesse fin dal rogito o si fosse verificata solo successivamente, il Giudicante erroneamente non aveva disposto CTU, affermando che il progetto fosse realizzabile alla data del rogito e divenuto irrealizzabile solo nel 2016 con la sopravvenuta normativa regionale che aveva aumentato la distanza delle costruzioni da alvei, e limitandosi a sostenere che il vizio fosse apparente o comunque conoscibile all'odierna appellante.
Con il secondo motivo l'appellante ha rilevato l'erroneità della sentenza gravata nella parte in cui il Giudice aveva ritenuto tardive in quanto sollevate per la prima volta in comparsa
4 conclusionale le contestazioni relative alla validità delle cessioni del credito (e conseguentemente il difetto di titolarità del diritto in capo agli opponenti). In realtà la nullità dei contratti di cessione del credito è rilevabile d'ufficio, sicchè l'eccezione relativa sollevata in comparsa conclusionale non poteva dirsi tardiva. Nel caso specifico, trattandosi di negozio privo di causa propria, nel caso in cui la cessione fosse avvenuta a titolo gratuito la stessa avrebbe dovuto rivestire, a pena di nullità, la forma della donazione , risultando, in caso contrario, le cessioni nulle per difetto della forma solenne (atto pubblico più due testimoni) .
In particolare, poi, agli atti del giudizio mancava la prova di valida cessione del credito in favore del socio del cessionario, a sua volta, da socio, nel primo caso in CP_4 CP_2 quanto mancava la sottoscrizione da parte dello stesso dell'accettazione della cessione;
nel secondo caso in quanto lo stesso avrebbe eccepito il proprio difetto di legittimazione sostanziale passiva.
Nel costituirsi gli appellanti hanno sollevato una eccezione preliminare di difetto di legittimazione passiva, quindi, nel merito, hanno contestato che all'atto del rogito vi fosse alcun gravame o peso occulto – atteso che il canale era ben visibile oltre che rappresentato nella tavole e planimetrie note alla controparte;
hanno dedotto che fosse a Pt_1
conoscenza, al momento dell'atto notarile, della condizione idrogeologica dei terreni acquistati, tant'è che aveva approntato immediatamente un progetto per la regimazione delle acque;
che soltanto due anni dopo il perfezionamento della vendita, con il nuovo
Regolamento Regionale Liguria n. 1/2016, fossero stati imposti limiti più restrittivi per l'edificazione in vicinanza di corsi d'acqua; che in ogni caso residuava a tutt'oggi la possibilità di erigere anche il terzo fabbricato utilizzando opportuni accorgimenti. In ordine al secondo motivo di appello deducevano gli appellati che le contestazioni circa la validità degli atti di cessione fossero infondate in quanto gli stessi erano stati documentati, ed in ogni caso che non si trattasse di cessioni a titolo gratuito (il corrispettivo era rappresentato dalla compensazione del credito vantato dai soci verso la ) sicché non fosse Controparte_10
configurabile donazione.
Sulla questione pregiudiziale questa Corte si è espressa con sentenza parziale n. 1085/2023 rigettandola (in base al principio di diritto per cui il debitore, qualora sia convenuto in giudizio, può opporre al cessionario tutte le eccezioni che avrebbe potuto sollevare nei
5 confronti dell'originario creditore) , ed ha rimesso quindi la causa in istruttoria disponendo
CTU, sottoponendo al consulente incaricato il seguente quesito: “Letti gli atti di causa, viste le produzioni delle parti, esperito sopralluogo, eseguiti accessi ed acquisite informazioni dalla Pubblica Amministrazione competente: Verifichi il CTU se sia realizzabile il progetto di edilizia convenzionata richiamato nel rogito del 05.11.2014; in caso di irrealizzabilità totale
o parziale del progetto, dica quale ne sia la causa: se essa dipenda dalla presenza del fosso o rio che attraversa il fondo o da altra causa;
dica se si tratti di causa originaria o sopravvenuta alla stipula del rogito”;
Successivamente, con ordinanza del 01.12.2023 il quesito è stato integrato come segue: “in caso di irrealizzabilità parziale del progetto, dica il CTU in che misura essa incida sul corrispettivo della compravendita, conclusa tra le parti, ai fini dell'eventuale accoglimento della domanda di riduzione del prezzo”.
Sulla prima parte del quesito il consulente incaricato ha concluso “..Sino al 16/03/2016 il
PUO, ovvero il progetto richiamato nel rogito del 2014 era realizzabile, così come approvato in data 31/05/2010, e tutti e tre i fabbricati F,G e H potevano essere realizzati dove erano previsti inizialmente;
…” (pag. 23 CTU) … “…A partire dal 16/03/2016 il PUO è diventato parzialmente irrealizzabile nella conformazione approvata il 31.05.2010 e necessitava di una variante che contemplasse ulteriori opere idrauliche e lo spostamento dei fabbricati F e G.
…” ( pag. 25)..; “… La parziale inedificabilità è quindi dovuta ad una causa sopraggiunta dopo la stipula del rogito.” (pag. 25 CTU).
Il consulente si è profusamente soffermato sulle ragioni della sopravvenuta irrealizzabilità, imputabile al fatto che all'epoca della presentazione del PUO la distanza di salvaguardia dalle sponde era derogabile ed assunta pari a metri 3, mentre a partire dal 16.03.2016 “il rio è rientrato nei rivi disciplinati dal REGOLAMENTO REGIONALE LIGURIA n. 1 del
16.03.2016, e la distanza di salvaguardia dalle sponde veniva inderogabilmente fissata in 10 metri” (pag. 22 CTU).
Sulla seconda parte del quesito, il consulente tecnico ha correttamente concluso che, essendo la irrealizzabilità parziale del progetto sopravvenuta rispetto al rogito, il proprio parere fosse che la parziale irrealizzabilità del PUO originario non potesse avere incidenza sul corrispettivo della vendita, ma che tuttavia ogni determinazione in diritto sul punto, attenendo
6 al merito della domanda di riduzione del prezzo, dovesse essere demandata a questo
Collegio.
Questa Corte ritiene la consulenza espletata esaustiva, ben argomentata, immune da vizi logici e rispettosa del contraddittorio tra le parti, e pertanto di non doversi discostare dalle risultanze della stessa.
La circostanza che la irrealizzabilità parziale del progetto sia imputabile ad un fattore sopravvenuto rispetto alla stipula del contratto di compravendita esclude pertanto la fondatezza della domanda di riduzione del prezzo per difetto del duplice, essenziale presupposto: della esistenza al momento del rogito del peso e/o vincolo – nel caso che ci occupa sopravvenuto – e del carattere non apparente e/o occulto dello stesso, escluso dal consulente di parte con motivazione scevra da contraddizioni logiche. Il Consulente difatti nella cronologia del PUO (pag. 16 e seguenti CTU) ha evidenziato come in data 23.06.2015
l'ing per conto della avesse depositato in Regione un progetto idraulico Per_1 Pt_1 per un nuovo tracciato del corso d'acqua, e come la stessa il 1 agosto 2015 Pt_1 avesse presentato una DIA “.. che prevedeva anche la sistemazione idraulica dell'area con riduzione del rischio idrogeologico del fosso drenante”.
Il primo motivo deve essere pertanto rigettato.
Anche il secondo motivo di appello è infondato.
Nessuna nullità per vizio di forma degli atti di cessione è configurabile. Come da doc. 4 e 5 produzione decreto ingiuntivo, (titolare del 99% delle quote di Controparte_11
, sciolta senza liquidazione con atto del 16.11.2015 a sua volta Parte_2
titolare del credito originario nei confronti di Di CIAULA COSTRZIONI srl), assegnataria del credito, cedeva pro soluto i propri crediti ai soci (odierni appellati), a compensazione dei debiti che la società aveva nei loro confronti, sicché non è configurabile alcuna gratuita della cessione, avvenuta a titolo oneroso.
Nemmeno l'eccepita nullità dell'atto di cessione in favore del socio è Controparte_4 fondata. Seppure l'atto di accettazione della cessione del credito dalla Controparte_10
a quest'ultimo (doc. 5 decreto ingiuntivo) non sia sottoscritto, tuttavia il comportamento stragiudiziale e processuale del che ha proposto ricorso per decreto ingiuntivo in CP_4
qualità di cessionario del credito costituisce comportamento concludente incompatibile con la
7 volontà di non accettare detta cessione. Peraltro, la cessione suddetta è stata ritualmente notificata a (doc. 6 decreto ingiuntivo) sicché ai sensi dell'art 1264 c.c. è Parte_4
pienamente efficace nei confronti del debitore.
Quanto alla posizione di cui il credito è pervenuto dalla cessione dal Controparte_2
socio di , , questi ha eccepito nel giudizio di primo Controparte_10 Controparte_12
grado non di essere privo di legittimazione sostanziale quale cessionario del credito, bensì il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto all'azione di riduzione del prezzo promossa da , in quanto estraneo alla compravendita. Anche in questo caso l'atto di Pt_1
cessione (doc. 6 e 7 allegati al ricorso per d.i.) risulta ritualmente notificato al debitore ai sensi dell'art 1264 c.c..
La sentenza di prime cure andrà pertanto integralmente confermata.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo ai sensi del DM
147/2022 (scaglione fino ad euro 260.000,00) secondo i valori medi e con riferimento a tutte e quattro le fasi del giudizio e dunque:
per la fase di studio della controversia euro 2.977,00
per la fase introduttiva euro 1.911,00
per la fase istruttoria euro 4.326,00
per la fase decisoria euro 5.103,00
per un totale di euro 14.317,00 oltre esborsi, rimborso forfettario al 15% , oltre iva e cpa come per legge.
Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


LA CORTE D'APPELLO
Definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta:
1) Rigetta l'appello proposto da avverso la Parte_4 sentenza n. 504/2022 emessa dal Tribunale della Spezia pubblicata l'8.07.2022, che per l'effetto conferma.
8 2) Condanna in persona del legale rappresentante pro Controparte_13 tempore al pagamento in favore di , , CP_1 CP_8 [...]
, E , in solido delle spese di CP_2 Controparte_3 Controparte_4 lite del grado che liquida in euro 14.317,00 oltre esborsi, rimborso forfettario, iva e cpa come per legge con attribuzione in favore degli avvocati Stefano De Ferrari,
Giulia De Ferrari e Paolo Signani antistatari.
3) Pone integralmente a carico di e spese di CTU. Parte_1
4) Dà atto - ai fini dell'art. 1 comma 17 della Legge 24 dicembre 2012, n. 228, introduttivo dell'art. 13 comma 1 quater nel DPR 115/2002 (Testo unico in materia di spese di giustizia) - che l'appello è stato integralmente rigettato
5) Dispone che in caso di diffusione della presente sentenza siano omesse le generalità delle parti e dei soggetti in essa menzionati, a norma del D.Lgs n. 30 giugno 2003 n.
196 art. 53..
Genova, li 13 gennaio 2025
Il Giudice Ausiliario estensore Il Presidente
Avv. Daniela Traverso Dott. ssa Giovanna Cannata
9