REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Venezia
Seconda Sezione civile
R.G. 1624/2023
La Corte d'Appello di Venezia, riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti
Magistrati:
Dott. Caterina Passarelli Presidente rel.
Dott. Enrico Schiavon Consigliere
Dott. Martina Gasparin Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile promossa con atto di citazione da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentato e difeso in giudizio dall'avv. Raffaele Bucci e C.F._2 dall'avv. Marco Antoniol, con domicilio presso il loro studio, come da procura allegata al ricorso;
ricorrente contro
(C.F. ), rappresentato e difeso in giudizio dall'avv. Controparte_1 P.IVA_1
prof. Alessandro Calegari, con domicilio presso il suo studio, come da procura allegata alla comparsa di costituzione;
resistente
Oggetto: Opposizione alla stima ex art. 54 D.P.R. n. 327/2001.

CONCLUSIONI Per parte resistente:
Voglia codesta Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, previa ogni più utile declaratoria, così provvedere, contrariis reiectis:
1) in via istruttoria, qualora l'istruttoria processuale dovesse proseguire o essere rinnovata, disporre le integrazioni della relazione peritale del CTU arch. richieste in parte Per_1
narrativa;
2) nel merito, previo annullamento e/o disapplicazione, per quanto di necessità, della
«Relazione descrittiva estimativa per la determinazione del più probabile valore di mercato, quale indennità definitiva di esproprio, dell'area oggetto di realizzazione della palestra in fase di realizzazione», datata 17.07.2023, adottata a maggioranza dalla terna peritale composta dal geom. , dal geom. e dal dott. CP_2 CP_3 Controparte_4 nell'ambito della procedura espropriativa denominata «Lavori di realizzazione di una palestra polifunzionale pubblica in via Martiri Giuliani dalmati nel capoluogo del Comune di Saonara (PD)» [doc. 1], munita di allegati [doc. 1, pagg. 19 e ss.], corredata delle osservazioni del dott. [doc. 2] e delle osservazioni del geom. Controparte_4 [...]
[doc. 3] e trasmessa a mezzo PEC, unitamente ai documenti che precedono, con CP_3
nota prot. n. 9147 del 7.08.2023 [doc. 4], nonché previo annullamento e/o disapplicazione, per quanto di necessità, anche di ogni eventuale altro atto o provvedimento ostativo alle ragioni dei ricorrenti, ivi inclusi quelli che precedono, accertare e determinare nella giusta misura di legge, comunque superiore rispetto all'indennità provvisoria e definitiva,
l'indennità dovuta ai ricorrenti per l'espropriazione per pubblica utilità di beni di loro proprietà disposta dal con decreto rep. n. 2658, n. 12 Registro Espropri, Controparte_1
del 5.07.2021 [doc. 5], nell'ambito della quale è intervenuta la relazione descrittiva estimativa che precede. In particolare, all'esito dell'istruttoria processuale svolta, determinare tale indennità di esproprio nella misura di € 220.770,00 risultante dalla relazione peritale del CTU arch. , aumentata del 10% ai sensi dell'art. 37, comma 2, d.P.R. Per_1
327/2001, e così per un totale salvis iuribus di € 242.847,00, ovvero in altra maggiore o minore misura ritenuta di giustizia, comunque superiore rispetto all'indennità provvisoria e definitiva, e comunque con l'aumento del 10% in presenza dei presupposti di cui all'art. 37, comma 2, d.P.R. 327/2001; 3) in via conseguenziale, condannare il in persona del Sindaco e legale Controparte_1
rappresentante pro tempore, a pagare ai ricorrenti, ovvero in subordine a depositare nei modi e nelle forme di legge, l'indennità di espropriazione determinata sub 2), con interessi legali e rivalutazione monetaria dal dì del dovuto sino al saldo effettivo, nonché a rimborsare ai ricorrenti le spese legali e tecniche del presente procedimento.
Per parte resistente:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, sezione seconda civile, contrariis reiectis,
- in via principale: disporre la rinnovazione delle operazioni peritali, in applicazione dell'art. 196 c.p.c.;
- in via subordinata: rigettare l'opposizione proposta, confermando per questa via la stima già operata dalla terna peritale nominata tra le parti con la relazione del 17 luglio 2023.
Con vittoria di spese e altri oneri di causa.
Ragioni della decisione
Con ricorso depositato in data 20/9/23, e , comproprietari pro Parte_2 Parte_1
indiviso del terreno ubicato nel centro storico di censito al foglio 11, mappale n. 12 CP_1
del medesimo Comune, coattivamente acquisito dal con decreto di Controparte_1 esproprio del 5/07/2021, si rivolgevano alla Corte d'Appello di Venezia, proponendo opposizione alla stima dell'indennità dell'area adottata a maggioranza dalla peritale CP_5
in data 17/7/23 e chiedendo la rideterminazione della stessa.
Notificato il ricorso ed il decreto di fissazione di udienza, si costituiva il Controparte_1 chiedendo il rigetto dell'opposizione.
Disposta ed espletata consulenza tecnica, all'udienza del 21/1/25, sostituita dallo scambio di note scritte, la Corte tratteneva la causa in decisione sulle conclusioni come sopra precisate, alla scadenza dei termini di note conclusionali.
***
È documentato che i ricorrenti, proprietari del terreno di mq 3.300 ubicato nel centro storico di è stato oggetto di una procedura di esproprio da parte del che intendeva CP_1 CP_1 realizzare sull'area un immobile da destinare a palestra.
In particolare, in data 10/4/2017 (v. doc. 9 ), il adottava il primo Parte_1 Controparte_1 piano degli interventi, successivamente approvato in data 30/10/2017 (v. doc. 10 ), Parte_1 dal quale risultava che il terreno in questione rientrava nella ZTO “SC - Aree attrezzate a parco, gioco, sport e di aggregazione” (v. doc. 11 ), disciplinata dall'art. 63 delle Parte_1
NTO allegate al piano (v. doc. 12 ). Parte_1
Proposto ricorso al TAR Veneto dai per l'accertamento della esistenza di vincoli Parte_1
espropriativi derivanti dalla destinazione urbanistica impressa, con sentenza n. 311 del
16/02/2022 (v. doc. 8 ) il Giudice Amministrativo aveva escluso la natura Parte_1
espropriativa delle previsioni urbanistiche antecedenti al vincolo recentemente apposto per essere consentita l'edificazione di strutture sportive e ricreative e di quelle destinate ad ospitare attività complementari, compatibile con uno sfruttamento delle aree per lo svolgimento di attività economiche contendibili sul mercato.
In sede di determinazione amministrativa dell'indennità di esproprio della predetta area, quindi, la terna nominata aveva sottoscritto a maggioranza la relazione descrittiva estimativa datata 17/7/2023, in cui il valore complessivo del terreno ablato era indicato in € 51.051,00, pari a € 15,47 al metro quadro.
I ricorrenti hanno, quindi, proposto opposizione alla predetta stima laddove non aveva tenuto conto della natura edificabile dell'area o non aveva quantificato correttamente il valore di mercato della stessa, utilizzando un metodo estimativo non corretto.
***
La causa è stata istruita mediante consulenza tecnica, svolta nel regolare contraddittorio tra le parti con la finalità di determinare l'indennità di espropriazione dei beni oggetto del decreto n. 2658 del 5/7/2021 del Comune di identificati catastalmente al Catasto CP_1
Terreni del medesimo Comune, Sez. U, Foglio 11 mappale 12 di 3300 mq.
Si tratta di un mappale, di forma sostanzialmente regolare, con accesso dalla Via Martiri
Giuliani e Dalmati, confinante a nord con un campo di calcio, a est con un terreno nel quale
è stato realizzato un invaso per la raccolta delle acque piovane adiacente ad una scuola secondaria, a ovest con terreno non edificato tenuto a verde anche con alberature ad alto fusto, a sud con un parcheggio nonché con area residenziale.
Al momento della immissione nel possesso, l'area non era coltivata ed era priva di costruzioni, inserita in un contesto dedicato ai servizi per la collettività (altra palestra, campo sportivo, biblioteca, sala civica, etc.) e prossimo ad insediamenti residenziali (a sud della
Via Martiri Giuliani e Dalmati, in posizione fronteggiante).
Il Ctu ha descritto l'area, spiegando che la stessa, destinata a servizi e vicino a residenze, è inserita in una zona già completamente urbanizzata, centrale, di comodo accesso;
ha, quindi, riconosciuto la difficoltà nella determinazione del valore della stessa per l'assenza di immobili comparabili, ossia per l'assenza di atti di compravendita intervenuti tra privati in quel periodo, aventi ad oggetto beni con le medesime caratteristiche urbanistiche ed ubicati nella zona centrale del Comune di CP_1
In particolare, il Ctu ha escluso il metodo di stima fondato sul costo di trasformazione per la determinazione del valore dell'area, metodo consistente nel detrarre tutti i costi necessari alla costruzione di un ipotetico edificio dal valore finale di vendita, non essendo possibile individuare con precisione i costi di vendita di una palestra polifunzionale in quella precisa zona e non essendo reperibili idonee fonti di comparazione.
Ha preferito utilizzare atti di compravendita riferibili ad immobili aventi una struttura similare, come capannoni o altro avente le medesime caratteristiche costruttive, cercando comunque di omogeneizzare i valori, tenuto conto della difficoltà di ipotizzare un'operazione economica simile da parte di un privato (infatti, anche ammesso che un privato possa sostenere i costi reali evidenziati dal progetto di realizzazione delle palestra polifunzionale, pari a circa € 1.900.000,00, va tenuto conto che l'immobile non è collocato normalmente sul mercato, ma deve soggiacere a precise regole derivanti da un necessario convenzionamento con il per disciplinarne le forme di utilizzo, come dimostrato CP_1 dall'analisi della convenzione intervenuta tra il e l'impresa Controparte_1 aggiudicataria dei lavori da cui si evince che l'intervento e l'impegno finanziario deriva da una forma di compensazione tra il corrispettivo dovuto dal e le somme dovute al CP_1
per oneri urbanistici). CP_1
Pertanto, il Ctu ha escluso la possibilità di ricorrere a tale metodo, in quanto l'operazione economica ipotizzabile sarebbe certamente diversa da quella che potrebbe effettuare un privato su terreno senza alcun vincolo di convenzionamento, posto che, una volta ricavato il valore dell'area attraverso la stima del costo di trasformazione, sarebbe necessario individuare una percentuale di decurtazione di difficile individuazione, con eccessivi margini di variabilità ed incertezza.
Questa Corte ritiene corretta la valutazione del Ctu, il quale non ha ritenuto di poter seguire le valutazioni operate dalla terna dei periti in quanto:
- i comparabili A e B utilizzati dalla terna, secondo il Ctu, erano costituiti da decreti di esproprio e da compravendite intervenute a seguito di aste pubbliche, in cui il valore dei beni attribuito non era frutto di una libera contrattazione e i beni stessi non erano idonei comparabili. Il comparabile A si riferiva al decreto di esproprio n. di rep. 2667 del 29/03/2022, emesso dal di al fine di realizzare un CP_1 CP_1
parco periurbano attrezzato, riguardante dei terreni di proprietà della
[...]
(cfr. allegato 2 perizia terna di cui al doc. 3 di parte resistente), Controparte_6
espropriati per il valore unitario di Euro 15,00/mq ed ubicati nella frazione di
Villatora, in posizione periferica, distante dal centro di circa 2,5 Km, CP_1
soggetti, per buona parte, a una fascia di rispetto stradale in quanto fronteggianti la
Via dei Vivai, strada a quattro corsie intensamente trafficata. Il comparabile B utilizzato dalla terna si riferisce al decreto di esproprio n. di rep. 2664 dell'1/12/2021 emesso dal Comune di al fine di realizzare il medesimo parco periurbano CP_1
attrezzato, riguardante un terreno privato (cfr. allegato 3 perizia terna di cui al doc. 3 di parte resistente), espropriato per il valore unitario di Euro 15,00/mq, ubicato nella frazione di Villatora, in posizione dunque periferica, distante dal centro di CP_1
circa 2,5 Km, soggetti, per buona parte, a una fascia di rispetto stradale in quanto fronteggianti la Via dei Vivai, strada a quattro corsie intensamente trafficata.
Secondo il il fatto che i beni dei comparabili A e B avessero una posizione CP_1
periferica rispetto al centro di costituiva argomento insufficiente per CP_1
escluderne la rilevanza, trovandosi detti beni nello stesso di quello in CP_1
discussione che, anzi, per la maggiore prossimità alla via di comunicazione e alla città di Padova, addirittura, poteva portare ad un maggiore valore e nemmeno la presenza di fasce di rispetto stradale aveva rilevanza, non avendo il Ctu spiegato quanta parte del terreno fosse in effetti interessata da quel limite.
In realtà, appare corretta la valutazione effettuata dal Ctu, dovendosi prendere in considerazione il prezzo di mercato di immobili omogenei, risultanti tali in base sia agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, e sia alla condizione giuridica, come ben evidenziato dal Ctu. Del resto,
l'ipotizzato maggior valore dei beni adiacenti ad una strada molto trafficata e con fascia di rispetto lungo il confine con essa, non trova alcun riscontro;

- il comparabile C utilizzato dalla terna, era un atto di compravendita tra privati (atto del 26/04/2010 n. di rep. 95177 notaio , per mezzo del quale Per_2 Persona_3
aveva venduto ai cugini e la quota indivisa di 1/3 Parte_1 Parte_2 dell'area oggetto della presente causa per un valore al mq di 15,45: cfr. allegato 4 perizia terna di cui al doc. 3 di parte resistente). Si trattava di un atto concluso circa
10 anni prima dell'esproprio ed era inserito in una trattativa familiare per regolare rapporti successori in cui i valori attribuiti non corrispondevano a quelli reali di mercato, come verificato dal Ctu per la porzione di bifamiliare oggetto della stessa compravendita, per cui appare condivisibile la valutazione del tecnico circa la non attendibilità dei valori ivi espressi.
Secondo il trattandosi dello stesso bene oggetto di esproprio non doveva CP_1
esserne esclusa la rilevanza.
In realtà, le ragioni sviluppate dal Ctu vanno condivise e, oltre alla poca obiettività del prezzo della compravendita, va considerata la risalenza nel tempo rispetto ai fatti di causa del comparabile C. Né può dubitarsi della verifica fatta dal Ctu circa il reale valore dei beni compravenduti, in assenza di elementi di raffronto che smentiscano il contenuto valutativo espresso;

- il comparabile D riguardava l'atto di compravendita del 26/06/2015 n. di rep. 97866 notaio per mezzo del quale il Demanio dello Stato aveva ceduto a privati una Per_4
superficie complessiva di mq 470 nel Comune di Vigodarzere per il valore complessivo di e 7.500,00, pari a € 15,95/mq (cfr. allegato 13 perizia terna di cui al doc. 3 di parte resistente). L'atto si colloca nell'anno 2015, sei anni prima del decreto di esproprio, riguarda beni siti in Vigodarzere, inseriti in ZTO F3/C6, cioè in “aree destinate a verde pubblico e aree per il gioco”, destinate esclusivamente al gioco dei bambini, trattate a fondo erboso con alberature di medio e alto fusto, con siepi e con vialetti in terra e ghiaia e corredata dalle attrezzature necessarie al gioco dei bambini, con limitate possibilità costruttive rispetto a quelle consentite normativa urbanistica relativa al terreno di cui si discute.
Secondo il il Ctu non aveva tenuto conto che la procedura era stata CP_1 anticipata da apposita stima della Direzione Regionale dell'Agenzia del Demanio e che l'area era comparabile.
In realtà, a prescindere dalla distanza temporale della compravendita, va considerato che le caratteristiche di un bene privo di capacità edificatoria non potevano costituire la base per la comparazione con un immobile che consentiva la realizzazione di una palestra polifunzionale;

- il comparabile E si riferiva ad un decreto di esproprio n. di rep. 305 del 19/12/2016 emesso dal Consorzio di Bonifica Acque Risorgive, riguardante terreni siti nel
Comune di Salzano, espropriati per € 15,00/mq (cfr. allegato 14 perizia terna di cui al doc. 3 di parte resistente), non edificabili ed in tutto o in parte coltivabili, confinanti con le acque pubbliche denominate “Rio Storto – Marzenego” e “Rio di Moniego”, soggette ai vincoli idraulici e alle prescrizioni del RD n. 368/1904.
Secondo il Comune, il terreno, pur ubicato a Salzano, in provincia di Venezia, avrebbe richiesto da parte del Ctu una indagine sulla concreta possibilità di suo utilizzo per la sussistenza del vincolo di inedificabilità per fascia di rispetto idraulico.
In realtà, l'analisi del Ctu è fondata sulla destinazione del bene, qualificato come area non edificabile, a differenza di quello in esame, peraltro, sito in una diversa provincia;

- il comparabile F si riferiva all'atto di compravendita del 24/05/2023 n. di rep. 12.240 notaio , nell'ambito di un'asta pubblica, per mezzo del quale il Comune di Per_5
cedeva, per il valore di 15,01/mq (cfr. allegato 15 perizia terna di cui al doc. CP_1
3 di parte resistente), ad un privato un terreno ubicato nella frazione di Villatora, a circa 4 Km dai luoghi di causa, di forma lunga e stretta, con caratteristiche morfologiche di sostanziale inutilizzabilità.
Secondo il il prezzo era perfettamente in linea con il mercato. CP_1
In realtà, va tenuto conto che si trattava di un terreno in zona periferica rispetto a quello in esame con caratteristiche morfologiche tali da renderlo una sorta di divisorio alberato tra dei condomini e dei terreni coltivati.
Sulla base di tale premesse e nella effettiva difficoltà di avere comparabili simili ed utili, appare corretta l'impostazione del Ctu, il quale, nel determinare il valore dell'area oggetto di esproprio, ha tenuto conto di quanto affermato dalla sentenza n. 311/22 del TAR Veneto, laddove, richiamata la normativa urbanistica precedente al vincolo preordinato all'esproprio e in commento all'art. 63 delle NTO, ha affermato che il vincolo “… si riferisce ad utilizzi del fondo che non toccano il contenuto minimo dello statuto proprietario, non privando il titolare delle aree di qualsiasi possibilità di sfruttamento economico. Infatti, la destinazione urbanistica in esame, consentendo l'edificazione di strutture sportive e ricreative e di quelle destinate ad ospitare attività complementari, è compatibile con uno sfruttamento delle aree per lo svolgimento di attività economiche contendibili sul mercato e, che, come tali, ben possono svolgersi – così come ordinariamente si svolgono - secondo le ordinarie regole del mercato. Il convenzionamento e, quindi, la necessità di accordo con il per garantire CP_1 la realizzazione della finalità di pubblico interesse impressa all'area – così come peraltro espressamente riconosciuto dalla giurisprudenza costituzionale richiamata in tutti i precedenti giurisprudenziali riguardanti la materia - non intacca il nucleo indefettibile dello statuto proprietario, costituendo, al contrario, lo strumento mediante il quale ne viene in concreto garantita la funzionalizzazione ai fini di utilità sociale richiamati dal secondo comma dell'art. 42 della Costituzione” (pag.14-15 sentenza TAR: v. doc. 8 ric.)
Considerato che le norme urbanistiche, per il bene in questione, non consentivano uno sfruttamento economico pieno, ma nemmeno esprimevano una preclusione a qualsiasi forma di trasformazione del terreno stesso, che pertanto non poteva definirsi agricolo, il Ctu ha espresso un valore derivante da uno sfruttamento economico “intermedio” tra l'agricolo e l'edificatorio, utilizzando un metodo comparativo attraverso fonti che, con ragionevole certezza, hanno consentito di effettuare una media tra i valori individuati con un criterio ragionevole e condivisibile.
In particolare, per la determinazione del valore intermedio, quale parametro massimo, il Ctu ha ricercato fra gli atti di compravendita aventi ad oggetto aree edificabili prossime a quella in esame, in un arco temporale non superiore ai due anni prima dell'esproprio, e, quindi, ha recuperato: - l'atto di compravendita intervenuto in data 16/12/2022, n. 12668 rep. notaio
, con cui una determinata società aveva venduto ad altra, Persona_6
“appezzamento di terreno avente destinazione edificabile come da allegato certificato di destinazione urbanistica, privo di sovrastanti fabbricati, sito in
Comune di Saonara (PD), della superficie complessiva di metri quadrati catastali
3.976 (tremilanovecentosettantasei) e riportato al Catasto Terreni del Comune di
- Foglio 11 con le seguenti consistenze: - particella 451 di are 18,12, semin CP_1
arbor di 1^ classe, R.D.Euro 17,96 - R.A.Euro 9,36; - particella 452 di are 0,32, semin arbor di 1^ classe, R.D.Euro 0,32 - R.A. Euro 0,17; - particella 453 di are
0,07, semin arbor di 1^ classe, R.D. Euro 0,07 - R.A .Euro 0,04; - particella 454 di are 21,05, semin arbor di 1^ classe, R.D. Euro 20,86 - R.A. Euro 10,87; - particella
456 di are 0,20, semin arbor di 1^ classe, R.D. Euro 0,20 - R.A. Euro 0,10 ... Il prezzo della presente vendita… è stato di comune accordo determinato in Euro 338.900,00
…oltre IVA ...” (all.5 Ctu). Il terreno compravenduto - a sud della Via Martiri Giuliani
e Dalmati, proprio “dirimpetto” al terreno oggetto di causa, accessibile dalla stessa strada, inserito nel medesimo contesto già urbanizzato, all'interno di un PUA e dello stesso P.P. del Centro Storico di nel perimetro del centro abitato - si trovava, CP_1
in parte, in zona residenziale ZTO C1/61, per il 45% in aree destinate a verde, parcheggio, infrastrutture quali strade e, per piccola porzione, in area Sc. Il prezzo al mq del lotto edificabile compravenduto tra privati è stato pari a € 85,23/mq;
- la Convenzione n. 2651 rep. Segretario Comunale tra il e la Controparte_1
società Europadova srl del 21/07/2020 ove veniva disposto, tra le altre, la corresponsione da parte del della somma di € 162.000,00 alla ditta CP_1 aggiudicataria dei lavori della palestra polifunzionale “attraverso la cessione di un terreno di proprietà comunale con capacità edificatoria pari a 1,5 mc. per ogni mq, ubicato in via Martiri Giuliani e Dalmati e censito al catasto terreni del Comune al
Foglio 11 del mappale 354, superfice catastale mq 900.” (All.6 Ctu). Da tale determinazione del si desume l'attribuzione di un valore pari a e 180,00/mq CP_1
ad un terreno del tutto simile al terreno oggetto di causa, in parte ad esso confinante, accessibile dalla stessa strada pubblica, inserito nel medesimo contesto urbanizzato, anch'esso ricompreso in un PUA e nel Piano Particolareggiato del Centro Storico, non edificato (nella prima variante al Piano degli Interventi approvata dal Consiglio
Comunale con delibera n. 6 in data 11/2/2019, il Comune aveva stralciato tale area inserita in ZTO “B” insediativa-residenziale). Il Ctu ha ritenuto di poter ricavare da tale vicenda, non la potenzialità edificatoria residenziale futura del terreno oggetto di causa, né una aspettativa di edificabilità futura, né una propensione al mutamento di destinazione urbanistica, ma la ricavabilità di un dato preciso indicante il valore di uno sfruttamento edificatorio pieno;

- l'atto di compravendita intervenuto in data 12/12/2023 n. 4869 rep. notaio , Per_7 per mezzo del quale una società privata aveva venduto ad altra società “la piena proprietà del lotto di terreno edificabile, privo di sovrastanti … della superficie complessiva di metri quadrati catastali 2.231 … detto lotto di terreno è censito al
Catasto Terreni del Comune di - Foglio 11 con le seguenti consistenze: - CP_1 particelle 304, … , 305, …, 365, …, 374, …, 485, …, 486, …, 487, … Le parti si danno reciprocamente atto della circostanza che, a seguito della variante n. 7 del
P.I. approvata in data 11 luglio 2023 con Delibera del Consiglio Comunale n. 19, è stato presentato all'Ufficio Tecnico del Comune uno schema di convenzione urbanistica per l'attribuzione della nuova capacità edificatoria del lotto in oggetto, che prevede lo sviluppo di cubatura pari a 4.800 ... Il prezzo è concordato dalle parti in complessivi Euro 400.000,00 oltre iva …” (all.7 Ctu). Si tratta di terreni ubicati in zona prossima a quella di cui si discute, compravenduti per € 179,00/mq.
Pertanto, il Ctu ha riconosciuto che ad un terreno edificabile collocato in zona immediatamente adiacente a quella in esame, caratterizzato, da una percentuale consistente di aree destinate a verde, parcheggio, infrastrutture quali strade ed anche, per piccola parte
Co
poteva essere attribuito un valore di e 85,23 al mq, per cui ha fatto una media tra detti valori (Euro 180/mq +Euro 85,3/mq = Euro 265,23 : 2 = Euro 132,60), determinando in €
132,60/mq, il valore di un terreno edificabile, nella zona di interesse, in periodo congruo rispetto all'epoca dell'esproprio, corrispondente ad uno sfruttamento economico pieno e ha assunto il dato come parametro massimo.
Per l'individuazione del parametro minimo, il Ctu ha ricercato il valore agricolo attraverso fonti certe, ossia i dati individuanti il valore agricolo medio, ricavabili dall'analisi della banca dati dell'OMI, relativa al secondo semestre dell'anno 2021, dunque riferibile all'epoca dell'esproprio, che indicano, per i terreni a “incolto”, quindi nelle condizioni in cui si trovava il terreno in esame, un valore pari a € 1,35/mq. (all.8 Ctu).
Il Ctu, quindi, ha operato una media tra il parametro massimo ed il parametro minimo, come sopra individuati ed assunti come rispondenti all'andamento del mercato in quella specifica zona, in quel periodo, escludendo così altri metodi da adattare con riduzioni in percentuale e omogeneizzazioni di difficile individuazione. E la media lo ha portato a determinare il valore del mappale 12 di cui si discute in € 66,90/mq (€ 132,60/mq + € 1,35/mq = € 133,95:
2), per un valore complessivo, in base all'estensione dell'area in 3300 mq, di € 220.770,00.
Il Comune appellato chiede la rinnovazione delle operazioni peritali per avere il Ctu compiuto una erronea ricostruzione delle caratteristiche del bene, disattendendo i comparabili individuati dal e dalla terna peritale ed effettuando una media CP_1
aritmetica tra il valore massimo dei beni edificabili a destinazione residenziale e il valore minimo dei beni a destinazione agricola, per poi confrontare il risultato con il valore di un bene del tutto differente da quello in questione. In particolare, il afferma l'erroneità CP_1
del metodo e delle conclusioni cui è pervenuto il Ctu per i seguenti motivi:
a) Contraddittorietà nella valutazione in base alle caratteristiche del bene. Secondo il il bene, correttamente descritto in base agli strumenti urbanistici come CP_1 rientrante fra le “Aree attrezzate a parco e per il gioco e lo sport, la ricreazione, il tempo libero, le aree boscate pubbliche, gli spazi aperti di libera fruizione per usi collettivi e di aggregazione”, zona F per le classificazioni di cui all'art. 2, d.m.
1444/1968, è destinato alla realizzazione di attrezzature ed impianti di interesse generale, con una limitatissima potestà edificatoria ad opera del privato. In modo contraddittorio, invece, il Ctu ha calcolato il valore del bene mediante una media aritmetica tra il valore residenziale, che esprime la massima utilizzabilità del bene, e quello agricolo, dopo aver escluso di poter fare riferimento al metodo della stima del costo di costruzione (ossia, detrazione dei costi di costruzione dal valore finale di vendita) per il carattere antieconomico dell'operazione edilizia di sfruttamento del lotto da parte di un privato. Il rilievo non ha pregio.
L'indennità di espropriazione va determinata in relazione al valore venale distinguendo tra suoli edificabili e non edificabili in ragione del criterio dell'edificabilità legale, nella cui nozione tecnica rientra anche l'edilizia privata esprimibile dal proprietario dell'area secondo il regime autorizzatorio previsto dalla vigente legislazione, pur limitata all'uso pubblicistico.
Nel caso di specie, la sentenza n. 311/22 del TAR Veneto ha riconosciuto la vocazione edificatoria, pur limitata, dell'area, così comportando che la stessa sia suscettibile di una utilizzazione intermedia tra l'agricola e l'edificatoria (come avviene per parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti, ecc.), per la cui valutazione economica, avuto riguardo alla destinazione urbanistica, alle caratteristiche del terreno e alla sua ubicazione, appare corretta la stima operata dal Cti che ha preso in considerazione una scala di valori tra il minimo
(zona agricola €1,35/mq) ed un massimo (zona edificabile nel suo valore medio, €
132,60/mq) e ha ritenuto congruo il valore mediano di € 66,90/mq. Né può dirsi che il Ctu sia caduto in contraddizione laddove, a tutt'altri fini, riguardanti la scelta del metodo estimativo, ha escluso il criterio di detrazione dei costi dal valore venale del bene per la antieconomicità per un privato di realizzare la palestra polifunzionale, posto che tale considerazione non incide sulla riconosciuta potenzialità edificatoria, pur limitata;

a) Mancata valorizzazione dei comparabili individuati dal e dalla terna CP_1
peritale. Secondo il Comune, il Ctu non ha fatto corretta applicazione del metodo sintetico-comparativo, laddove non ha considerato la selezione di atti riguardanti beni di pari caratteristiche, pur inerenti ad operazioni diverse, preferendo parametrare la stima a valori matematici e astratti. Il fatto che si trattasse di aste pubbliche o di un'indennità di esproprio, non escludeva che il prezzo fosse corrispondente al valore di mercato del bene.
Si è già detto circa la corretta decisione del Ctu di prescindere dalle operazioni prese a riferimento dalla terna, in quanto aventi ad oggetto beni che non avevano alcuna affinità con il terreno oggetto di espropriazione, contrariamente a quanto sostenuto dal (v. supra); CP_1
b) Erronea operazione di stima del valore del bene. Secondo il Ctu, la media aritmetica tra il valore massimo dei beni edificabili a destinazione residenziale e il valore minimo dei beni a destinazione agricola non rappresenta un criterio obiettivo ed è errato dato il carattere relativo del concetto di “intermedio”, in cui può essere ricompresa anche la stima di 15,00 al mq;
in ogni caso, non poteva farsi riferimento ad un valore massimo degli immobili a vocazione edificatoria piena. Doveva trattarsi, comunque, di un valore “edificatorio diminuito”, non certo come media aritmetica tra il valore massimo dei beni a destinazione residenziale e quello minimo, dei valori agricoli.
In realtà, nella determinazione del parametro massimo, il Ctu ha preso a riferimento un valore mediano rispetto al valore massimo, ottenuto a sua volta dalla comparazione fra atti di compravendita di beni con piena vocazione edificatoria, conclusi in un arco temporale prossimo ai fatti di causa;

c) Erroneo valore dei beni residenziali selezionati dal CTU. Secondo il il Ctu CP_1 avrebbe errato nell'individuazione dei beni da utilizzare come numeratore della propria operazione di media aritmetica, prendendo a riferimento il valore indimostrato ed incoerente di tre sole operazioni.
Sul punto, il non fornisce altri elementi per ritenere non corretta la CP_1
valutazione di ciascun atto preso in esame di talché non risulta comprensibile la differenza di valore lamentata;

d) Erronea conferma della stima mediante il confronto con il valore di un bene del tutto
differente. Secondo il il Ctu ha erroneamente messo a confronto il risultato CP_1
della propria valutazione con un'altra stima, compiuta da un terzo per un immobile completamente differente da quello in esame.
L'operazione di riscontro effettuata dal Ctu è del tutto neutra rispetto all'analisi condotta sulla base della stima effettuata con il criterio sintetico-estimativo, la cui valenza prescinde dall'ulteriore verifica che il tecnico ha voluto svolgere a chiusura del proprio elaborato. Pertanto, all'esito dell'istruttoria processuale svolta, l'opposizione alla stima (determinata dalla terna in € 51.051,00), deve essere accolta dato che l'indennità di esproprio spettante a e va determinata nella misura di € 220.770,00, come accertato Parte_2 Parte_1 dal Ctu;
non trova applicazione l'aumento del 10% di cui all'art. 37, comma 2, D.P.R.
327/2001, non ricorrendone i presupposti.
Sulla predetta indennità vanno calcolati gli interessi legali dalla data di emissione del decreto n. 2658 del 5/7/2021 del Comune , al saldo. CP_1
Per quanto riguarda la domanda con cui i ricorrenti chiedono la condanna al pagamento dell'indennità giudizialmente determinata, la stessa è inammissibile, in quanto tale condanna non può essere pronunciata nel giudizio di opposizione alla stima, promosso dinanzi alla
Corte d'Appello, spiegando la domanda proposta il più limitato effetto, consentito dalla legge, di far ordinare il deposito presso la Cassa Depositi e Prestiti della differenza tra quanto liquidato in sede amministrativa e l'importo maggiore, riconosciuto in sede giudiziaria (Cass.
n. 16258 del 19/11/2002 e Cass. n. 24930 del 29/11/2007).
Le spese di lite, che si liquidano avuto riguardo al valore della controversia (€ 220.770,00)
e delle fasi effettivamente svolte, vanno poste a carico del secondo la Controparte_1
regola della soccombenza. Secondo la stessa regola, vanno poste a carico del CP_1
convenuto le spese di Ctu, così come liquidate in via provvisoria, e le spese di Ctp, effettivamente sostenute e ritenute congrue (v. doc.49 e 50 ric.).

pqm


La Corte d'Appello di Venezia, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:

1. accoglie l'opposizione proposta da e e, per l'effetto, Parte_2 Parte_1 determina in € 220.770,00 l'indennità dovuta dal di per l'esproprio CP_1 CP_1
avente ad oggetto i beni identificati catastalmente al Catasto Terreni del medesimo
Comune, Sez. U, Foglio 11 mappale 12 di 3300 mq;

2. ordina al di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti, se e Controparte_1 nella misura in cui ciò non sia già avvenuto, la somma di € 220.770,00 oltre agli interessi legali dal 5/7/21 al saldo;

3. pone a carico del le spese di Ctu, oltre alle spese di Ctp;
Controparte_1

4. condanna il alla rifusione a favore di e Controparte_1 Parte_2 Parte_1
delle spese processuali del presente giudizio, liquidate in € 11.766,00 per
[...]
compenso professionale, oltre a rimborso forfetario 15% per spese generali, oltre Iva
e cpa nonché oltre e 545,00 per esborsi documentati.
Venezia, 22/01/2025
Il Presidente est.
Caterina Passarelli