Sentenza n. 145/2026
Depositata il 16/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della LIGURIA Sezione 2, riunita in udienza il
10/02/2026 alle ore 09:00 con la seguente composizione collegiale:
PIOMBO BRUNO, Presidente
SISTO AN, Relatore
CHITI ALFREDO, Giudice
in data 10/02/2026 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sull'appello n. 687/2025 depositato il 22/09/2025

proposto da

Ag. Entrate Direzione Provinciale La Spezia - Piazza Europa 11 19100 La Spezia SP
elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Resistente_1 - CF_Resistente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Difensore_2 - CF_Difensore_2
ed elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- pronuncia sentenza n. 83/2025 emessa dalla Corte di Giustizia Tributaria Primo grado LA SPEZIA sez. 1
e pubblicata il 20/03/2025
Atti impositivi:
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20191T004757000 SOGGETTO 001 REGISTRO 2019
a seguito di discussione in pubblica udienza e visto il dispositivo n. 105/2026 depositato il
12/02/2026 Richieste delle parti:
Ricorrente/Appellante: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)
Resistente/Appellato: (Trascrizione delle eventuali richieste ammesse dal Presidente)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con Appello n. 687/2025 l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di La Spezia, , impugnava la sentenza in. 85/2025 del 20/03/2025 della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di La Spezia, con la quale veniva accolto il ricorso a spese compensate avverso l'avviso di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni n. 20191T0047570000 notificato in data 21/02/2023, riguardante l'atto di compravendita del 20.06.2019 a rogito notaio Nominativo_1, registrato alla Spezia il 25.06.2019 al numero Num. e Serie, con il signor Resistente_1
acquistava il diritto di piena proprietà di due unità immobiliari site nel Comune di Vezzano Ligure
(SP), censite al Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio Dati
Catastali (graffate tra loro), categoria A/2, rendita catastale euro 418,33 e foglio Dati
Catastali (graffate tra loro), categoria A/2, rendita catastale euro 488,05.
Nella medesima data, il signor Resistente_1 altresì stipulava atto di mutuo, registrato alla Spezia il 25.06.2019 al numero Num. e Serie, destinato all'acquisto degli immobili di cui sopra, con erogazione della somma di 141.000,00 euro.
Ai fini fiscali, il Contribuente richiedeva l'applicazione delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa previste dall'art.1, nota II bis della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, in materia di imposta di registro sia per quanto concerne l'atto di acquisto sia per quanto concerne l'atto di mutuo.
Con l'avviso di liquidazione impugnato, l'Ufficio recuperava la maggiore imposta di registro, nonché i relativi interessi, irrogando la relativa sanzione, ai sensi dell'art.1, nota II bis, comma 4, della Tariffa, parte prima, del D.P.R. 131/1986, in quanto l'agevolazione era stata chiesta su due immobili contigui, per i quali il
Contribuente non aveva nel frattempo provveduto alla fusione catastale.
In data 20/04/2023, il Contribuente ha presentato ricorso chiedendo l'annullamento dell'avviso di liquidazione dell'imposta e irrogazione delle sanzioni, a tal fine eccependo “violazione ed errata applicazione dell'art. 1 della Tariffa parte prima allegata al DPR 131/86 in materia di decadenza delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa”.
Sulla costituzione dell'Ufficio che riteneva che la mancata fusione catastale delle unità immobiliari nel termine di tre anni dalla registrazione dell'atto comportava la decadenza dai benefici prima casa, la Corte di Giustizia
Tributaria di primo grado della Spezia accogliva il ricorso con compensazione delle spese di lite, con la sentenza sopra indicata, la quale veniva appellata.
L'Amministrazione finanziaria, ribadiva che, recependo l'orientamento giurisprudenziale prevalente, aveva esteso interpretativamente l'agevolazione anche all'acquisto di più abitazioni contigue, ovvero all'acquisto di un nuovo immobile da accorpare a un'altra abitazione già acquistata con l'agevolazione, purché si procedesse all'unificazione di tali abitazioni, si costituisse catastalmente un'unica unità immobiliare e a condizione che l'abitazione derivata conservasse, anche dopo la riunione, le caratteristiche non di lusso (cfr.
Circolare 38/E del2005, par. 3.4; Circolare 31/E del 2010, par. 2.1).
La prassi amministrativa richiede, quindi, che si proceda all'accatastamento degli immobili contigui acquistati, dovendo risultare una sola unità immobiliare, la cui categoria catastale risultante non deve essere di lusso.
Tale fusione catastale peraltro non può essere differita sine die, ma deve avvenire entro un tempo ragionevole, individuato dalla giurisprudenza di legittimità nel termine di tre anni dalla registrazione dell'atto notarile, ossia coincidente con il termine triennale di decadenza del potere accertativo concesso all'Amministrazione finanziaria, termine previsto dall'art. 76 del DPR n. 131/1986.
La correttezza dell'operato dell'Ufficio sarebbe, tra l'altro, confermata dalla sentenza n. 187/2024 resa dalla
Corte di Giustizia di I grado di La Spezia il 25/09/2024, la quale chiamata a decidere circa la presenza in capo al contribuente, odierno appellante dei requisiti per agevolazione prima casa aveva il ricorso proposto.
Si costituiva il Signor Resistente_1 , rappresentato e difeso dai dottori commercialisti Difensore_1 e Difensore_2, il quale insisteva sulla conferma della sentenza di primo grado e sull'accoglimento del motivo relativo alla violazione ed errata applicazione dell'art. 1 della Tariffa Parte I allegata al DPR 131/1986 in materia di decadenza delle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa, poiché alla fusione reale, fisica degli immobili, non doveva necessariamente seguire nel termine di tre anni, la fusione catastale.
Nel caso di specie il Giudice di prime cure avrebbe correttamente considerato quanto provato documentalmente dal contribuente, ovvero che, si era in presenza di una unificazione funzionale delle unità immobiliari, pur in assenza di una unificazione formale catastale delle due unità immobiliari e che l'immobile, ottenuto dalla fusione, non presentava le caratteristiche per essere qualificato come di lusso.
L'appellato ribadisce di aver provveduto nel termine triennale, previsto dalla legge, alla destinazione unitaria dei due immobili, avendo dato corso alla loro unificazione di fatto. La mancata annotazione e trasposizione a catasto di tale situazione di fatto nel termine triennale dall'acquisto è dipesa, come spiegato in primo grado, dalla circostanza che allo scadere di tale termine erano ancora in corso alcuni lavori di finitura degli immobili motivo per cui il contribuente era impossibilitato a fare la comunicazione di fine lavori e a procedere con l'annotazione a catasto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

In caso di acquisto di immobili contigui la Corte di Cassazione ha a più riprese chiarito che ai fini del mantenimento dell'agevolazione prima casa é sufficiente dimostrare l'avvenuta unificazione funzionale, a prescindere dalla formale fusione catastale entro il termine triennale.
Infatti, la Corte di legittimità con sentenza n. 37152 del 29.11.2021 ha affermato che ciò che rileva è l'effettività dell'unificazione delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente, evento questo che rileva in via esclusiva (pur a fronte di una mera dichiarazione di variazione catastale) e che deve formare oggetto di prova da parte del contribuente;
tale condizione può essere provata con documentazione tecnica e non esclusivamente mediante l'accatastamento. Analogo principio è stato ribadito nella pronuncia della Suprema Corte n. 11322 del 12.06.2020 in cui si sottolinea che come la variazione catastale (per fusione di unità immobiliari già separatamente censite) costituisca solo uno dei modi per provare l'effettiva unione degli immobili ma non certo un adempimento richiesto a pena di decadenza dei benefici prima casa.
In altri termini l'avvenuta variazione catastale è sicuramente, in termini probatori, circostanza idonea per dimostrare l'evento (accorpamento unità immobiliari contigue) cui l'agevolazione deve ritenersi correlata;
pur tuttavia tale adempimento non esaurisce, né risolve di per sé quello stesso evento.
In sintesi, ciò che rileva ai fini agevolativi è esclusivamente l'avvenuta unificazione di fatto delle unità immobiliari finalizzata a realizzare l'unica abitazione del contribuente.
L'agevolazione prima casa è prevista dalla nota II - bis posta in calce all'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata alla legge 131/1986 ed è possibile fruirne nel caso di acquisto a titolo oneroso di abitazioni, ad esclusione di quelle accatastate come A1, A8 e A9, purché ricorrano queste condizioni:
l'immobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività; nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
nell'atto di acquisto, l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Sulla base dell'analisi letterale della norma, la Corte di Cassazione, recentemente ha definitivamente ribadito con ordinanza sezione V civile n. 25866 del 16.09.2025, pubblicata in data 22 settembre 2025, che il beneficio
“prima casa” spetta anche nel caso di accorpamento di due abitazioni confinanti in una unica abitazione senza che vi sia l'obbligo di procedere, entro tre anni dall'acquisto, ad un accatastamento unitario.
In questo senso la Corte ha significativamente diretto l'orientamento giurisprudenziale, finora non univoco, evidenziando che i benefici “prima casa” possono essere riconosciuti anche nel caso di acquisto di più unità immobiliari contemporaneamente purché ricorrano due condizioni:
La destinazione, da parte dell'acquirente, delle unità immobiliari a suo alloggio abitativo in forma unitaria, entro tre anni dalla registrazione dell'atto di acquisto;

L'accorpamento delle unità immobiliari non deve dar luogo a un alloggio di lusso.
Ricorda inoltre la Suprema Corte che anche l'Agenzia delle Entrate ha ammesso pacificamente la possibilità di godere dell'agevolazione prima casa nel caso di acquisto di immobili contigui da destinare ad abitazione principale. Tra i documenti di prassi citati vi è la risposta a interpello n. 154 del 19 dicembre 2017 nella quale, per un caso analogo, l'Ufficio scrive che “deve ritenersi, dunque, che le agevolazioni “prima casa” debbano essere riconosciute anche nel caso rappresentato nella presente istanza di interpello riguardante l'acquisto di un appartamento da accorpare ad altri due appartamenti preposseduti, di cui uno contiguo, sito al terzo piano ed altro sottostante, ubicato al secondo piano”.
Ciò premesso, la Suprema Corte ritiene infondati i rilievi dell'Agenzia delle Entrate circa l'obbligo di dar corso, pena la decadenza dall'agevolazione, alla fusione catastale degli immobili contigui adibiti ad abitazione principale. La Cassazione osserva che certamente una fusione catastale rafforza il concetto di accorpamento di più immobili ma non è sufficiente a dimostrare l'effettiva destinazione quale unica abitazione del contribuente. E' quest'ultimo, infatti, che è oberato dal dover dimostrare che questa “fusione” sia effettiva e non solo catastale.
In più voler inserire l'elemento dell'accorpamento catastale quale condizione specifica per godere dell'agevolazione prima casa significa, secondo la Corte di Cassazione, “introdurre un dato di regolazione eccentrico rispetto alla disciplina agevolativa da applicare” estraneo alla finalità dell'agevolazione, che prevede, al contrario la dimostrazione effettiva dell'unione dei vari immobili.
Nel nostro caso, il contribuente ha - attraverso perizia tecnica asseverata e documentazione fotografica, prodotta nel ricorso introduttivo - dimostrato la qualificabilità dell'immobile derivante dalla fusione quale immobile non di lusso. La relazione tecnica asseverata prodotta, infatti, certifica che l'immobile risultante dalla fusione, effettivamente e concretamente realizzata, non rientra nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
e, pertanto, rispetta i requisiti richiesti per l'applicabilità delle agevolazioni prima casa.
La documentazione tecnica, infatti, evidenzia che l'unificazione degli immobili, originariamente classificati con categoria catastale A/2, non ha comportato l'alterazione delle caratteristiche dell'abitazione, tale da farla rientrare tra quelle definite “di lusso”. L'immobile derivante dalla fusione non possiede, come non le possedevano anche gli immobili originari, i requisiti previsti dal D.M 2 agosto del 1969 per essere qualificato come immobile di lusso, a cominciare dalla superficie utile complessiva dell'appartamento, di gran lunga non superiore a mq 160, per proseguire con il numero dei vani e per le altre caratteristiche specificate dalla
L. 2 luglio 1949, n. 408, articolo 13, nella tipologia degli alloggi "non di lusso”.
L'Appello va, pertanto, respinto e la sopravvenienza dell'ordinanza della Corte di Cassazione, sezione V civile n. 25866 del 16.09.2025, pubblicata in data 22 settembre 2025, all'impugnazione, oltre al fatto che relativamente al medesimo atto a rogito del Notaio Nominativo_1 (repertorio n. ---------------) registrato in data 25.06.2025 presso l'Ufficio di La Spezia al n. Num. e Serie, la Corte di Giustizia Tributaria Primo Grado di La Spezia, con la sentenza n. 83/2025 del 20.03.2025, aveva accolto il ricorso dell'attuale appellato, soccombente nel presente giudizio conclusosi con la sentenza della Corte di Giustizia Tributaria Primo Grado di La Spezia, n.187/2024 del 25.9.2024, induce a compensare le spese del primo e del secondo grado.

P.Q.M.

Respinge l'appello. Spese compensate.