REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE di APPELLO DI NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE

Riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est.
dr. Massimo Sensale Consigliere
dr. Rosanna De Rosa Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 5127/2023 R.G.A.C.
OGGETTO:
appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9568/2023, deliberata il
17.10.2023 e pubblicata il 20.10.2023 (n. 25584/2020 RG);
TRA
c.f. Parte_1 P.IVA_1
in persona dell'amm.re p.t., difeso dall'avv.to Gianluca Improta (c.f.
) C.F._1
domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
1 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
E
c.f. Parte_2 C.F._2
difesa dall'avv.to Comune Giancarlo (c.f. C.F._3
domicilio digitale: Email_2
APPELLATA
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
I fatti di causa sono stati riportati nella sentenza impugnata nei termini che seguono.
“Con atto di citazione ritualmente notificato alla controparte, Parte_2
proprietaria di un'unità immobiliare sita al piano terra del fabbricato “G” del convenuto
Condominio, impugnava, per le motivazioni puntualmente indicate in citazione ed in
questa sede integralmente richiamate, la delibera condominiale del 14.7.20 (approvata in
seconda convocazione), nella parte in cui approvava il punto III all'o.d.g. (Proposta di
accordo con l' per la concessione a titolo oneroso del suolo Controparte_1
intercluso di mq 2.770 circa in San Giorgio a Cremano in parte sovrastante galleria
ferroviaria artificiale ed in parte ricadente sulla sede ferroviaria dismessa (ex binario
ferrovia): delibera consequenziale e nella parte in cui statuiva: “l'assemblea
all'unanimità autorizza l'amministratore a richiedere, una volta firmato l'accordo con
Contr l' l'autorizzazione all'installazione del cancello al Comune di San Giorgio a
Cremano come da progetto realizzato dal geom. All'esito di tale richiesta, CP_3
l'amministratore provvederà a convocare quanto prima un'assemblea per le decisioni
consequenziali”. Evidenziava l'istante di avere votato in senso contrario ad entrambe le
decisioni e che, erroneamente, invece, non veniva indicato nel verbale il predetto suo
2 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
dissenso in ordine al secondo dei due punti della delibera impugnati. Concludeva,
pertanto, chiedendo di dichiarare la nullità e/o annullare, ex art. 1137 c.c., la delibera
assembleare del 14.07.2020 limitatamente al punto 3) dell'ordine del giorno, nonché
limitatamente al punto, non espressamente previsto all'ordine del giorno, in cui veniva
deciso di autorizzare l'amministratore a richiedere, una volta firmato l'accordo con
l' l'autorizzazione all'installazione del cancello al Comune di Controparte_1
San Giorgio a Cremano (NA). L'attrice chiedeva, altresì, la condanna del condominio al
pagamento, in proprio favore, delle spese di lite con attribuzione, anche ai sensi dell'art.
96, comma 3, c.p.c. In subordine, chiedeva la compensazione integrale delle spese lite.
Si costituiva il il quale, in via preliminare, chiedeva di accertare e Parte_1
dichiarare l'incompetenza per valore dell'adito Tribunale, in favore del Giudice di Pace
di Barra. Sempre in via preliminare, chiedeva di dichiarare l'inammissibilità della
domanda attorea per carenza di legittimazione attiva e/o per carenza di interesse ad
agire. Nel merito, deduceva l'infondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto, con
condanna dell'attrice al risarcimento del danno per responsabilità aggravata ex art. 96,
c.p.c.”
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, ha pronunciato come segue:
“1) dichiara la nullità della delibera assembleare approvata dal convenuto
[...]
in data 14.7.20 nella parte in cui approvava il punto n. 3 all'o.d.g. e Parte_1
nella parte in cui statuiva: “l'assemblea all'unanimità autorizza l'amministratore a
Contr richiedere, una volta firmato l'accordo con l' l'autorizzazione all'installazione del
cancello al Comune di San Giorgio a Cremano come da progetto realizzato dal geom.
All'esito di tale richiesta, l'amministratore provvederà a convocare CP_3
quanto prima un'assemblea per le decisioni consequenziali”;
3 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
2) rigetta la domanda di parte attrice di condanna del convenuto ex artt. 96 cpc;

3) rigetta la domanda di parte convenuta di condanna dell'attrice ex art. 96 cpc;

4) condanna il al pagamento delle spese di lite Parte_1
sostenute dal che liquida, in euro 558,44 per spese ed euro Parte_2
5.331,20 per compensi, oltre spese generali al 15% dei compensi, iva e cpa, come per
legge, con attribuzione in favore dell'avv. Giancarlo Comune.”
Avverso questa pronuncia ha proposto appello il Parte_1
. Argomentati i motivi a sostegno del gravame, il ha
[...] Parte_1
chiesto:
“1) in via pregiudiziale, disporre inaudita altera parte – ovvero previa fissazione di
apposita udienza – la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n. 9568/2023
del 17-20.10.2023 del Tribunale di Napoli, per tutti i motivi meglio esposti in narrativa
e che qui si abbiano per ripetuti e trascritti;

2) dichiarare la riforma integrale della sentenza n. 9568/2023 del 17.10.2023 del
Tribunale di Napoli, IV sezione civile, Giudice unico Dott.ssa Manuela Robustella,
pubblicata in data 20.10.2023 e notificata in pari data, e, per l'effetto,
3) in via preliminare, accertare e dichiarare la inammissibilità della domanda di
opposizione promossa dalla sig.ra in primo grado per carenza di interesse Pt_2
qualificato ad agire, come meglio precisato in narrativa e, quindi, in riforma della
sentenza, dichiarare in ogni caso inammissibile l'opposizione a delibera assembleare
della attrice-appellata;
4) in ogni caso, nel merito, accertare e dichiarare la infondatezza, sia in fatto che in
diritto, dei motivi di opposizione alla delibera assembleare e, pertanto, in riforma della
sentenza del Tribunale, rigettare integralmente le domande attoree di cui alla citazione
del primo grado di giudizio;

4 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
5) sempre in riforma della sentenza di primo grado, accertare e condannare, inoltre,
parte appellata al risarcimento del danno per responsabilità aggravata ex art. 96, comma
3, c.p.c.;
6) riformare la sentenza di primo grado anche nella parte in cui il Tribunale ha
condannato il al pagamento delle spese e competenze del giudizio, con Parte_1
condanna di parte appellata al pagamento delle spese e competenze sia del giudizio di
primo grado che del presente grado di appello, con attribuzione in favore del procuratore
antistatario; in via del tutto gradata, sempre auspicando la integrale, e/o anche parziale,
riforma della sentenza del Tribunale, tenuto conto altresì della complessità ed anche
“novità” delle questioni giuridiche affrontate, voglia compensare le spese e competenze
del primo grado tra le parti e condannare parte appellata quanto meno alle spese e
competenze del presente secondo grado di giudizio, sempre con attribuzione in favore
dei procuratori attributari;

7) in via di ulteriore subordine rispetto al punto che precede, nella denegata ipotesi di
rigetto dell'appello, tenuto conto della complessità ed anche “novità” delle questioni
giuridiche affrontate, si chiede disporsi, in riforma della sentenza di prime cure, quanto
meno la compensazione di entrambi i gradi di giudizio.”
ha resistito all'impugnazione e ha chiesto: Parte_2
“1) In via pregiudiziale dichiarare la inammissibilità o comunque respingere la
domanda di sospensione della efficacia esecutiva della Sentenza del Tribunale di Napoli
n. 9568/20203 pubblicata il 20.10.2023 proposta dall'appellante Parte_1
2) Dichiarare la inammissibilità o comunque rigettare nel merito l'appello proposto e,
per l'effetto, confermare la sentenza di primo grado che ha dichiarato la nullità della
delibera condominiale opposta assunta in data 14.07.2020 nella parte de qua;

5 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
3) In via gradata, nella denegata ipotesi in cui l'illustr.ma Corte di appello adito dovesse
riformare, anche parzialmente, la sentenza di primo grado, Voglia dichiarare la nullità o
comunque annullare ex art. 1137 c.c. la delibera condominiale opposta assunta in data
14.07.2020 dal nella parte de qua per gli altri motivi proposti dall'attrice in Parte_1
primo grado e riproposti dall'appellato nel presente giudizio di appello.
4) In ogni caso con vittoria di spese e competenze anche del presente giudizio di appello,
con attribuzione del sottoscritto procuratore ex art. 93 c.p.”.
Con ordinanza in data 23.4.2024, depositata il 29.4.2024, la Corte ha dichiarato inammissibile la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, nella parte relativa alla pronuncia di nullità della delibera del 14.7.2020, in quanto non suscettibile di esecuzione forzata, perché non avente carattere di statuizione di condanna.
All'esito, la causa è stata assegnata a sentenza all'udienza del 08.04.2025
tenuta nella forma telematica prevista dall'art. 127 ter cod. proc. civ.
§ - L'INTERESSE DI Parte_2
ALL'IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA.
Giacché logicamente e giuridicamente prioritaria, occorre partire dalla questione relativa alla sussistenza, in capo all'opponente, , Parte_2
di un interesse qualificato ad agire (art. 100 cod. proc. civ.), per la dichiarazione di nullità o di annullamento della delibera impugnata.
Invero, il appellante eccepisce la carenza, in capo alla Parte_1
condomina predetta, di un interesse all'impugnazione della delibera de qua “…
atteso che la sig.ra non avrebbe alcun danno e/o lesione di alcun interesse, sia Pt_2
concreto e diretto, ma neppure potenziale ed astratto, dalla sottoscrizione del contratto
Contr di locazione in concessione delle aree ” (v. pag. 23 atto di appello).
6 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
La censura è solo parzialmente condivisibile.
Con specifico riferimento alla parte della delibera con cui l'assemblea
Contr dava mandato all'amministratore di firmare la proposta di accordo con l'
per conto del Condominio, la Corte ritiene sussistente, in capo ad Parte_2
l'interesse ad agire mediante l'impugnazione.
[...]
Ed invero: “Come da ultimo riaffermato ancora da Cass. n. 5129 del 2024, la
legittimazione ad agire per l'annullamento, attribuita dall'art. 1137 c.c. ai condomini
assenti, dissenzienti o astenuti, è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno
specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell'atto impugnato,
essendo l'interesse ad agire richiesto dall'art. 100 c.p.c. come condizione dell'azione di
impugnazione della deliberazione collegiale. Occorre, peraltro, distinguere, tra
l'interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e l'interesse tutelato del
attore, essendo il primo necessariamente strumentale al secondo. L'interesse Parte_1
del ad impugnare la deliberazione, in particolare, è limitato all'interesse Parte_1
giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell'assetto
organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso
perché più conveniente alle sue personali aspirazioni, sebbene la decisione del giudice
che accoglie la domanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera
sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all'attività dell'assemblea. Parallelamente,
l'interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una
lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così
rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall'accoglimento della domanda.
Deve allora affermarsi che l'azione di annullamento delle delibere dell'assemblea di
condominio, disciplinata dall'art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di
legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell'attore non solo al
7 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della
controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita
dell'interesse ad agire dell'istante (arg, da Cass. n. 26842 del 2008; n. 4372 del 2003).
Legittimati all'esercizio dell'azione ex art. 1137 c.c. sono, infatti, come già considerato, i
soli condomini dissenzienti, assenti o astenuti e ciò discende dal principio
maggioritario, dal quale è retto il funzionamento dell'assemblea, giacché, come la stessa
norma prescrive, le deliberazioni prese dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i
condomini e perciò unicamente costoro possono far valere la contrarietà delle stesse alla
legge o al regolamento di condominio” (Cass., n. 671372/2024).
Tanto premesso, occorre rilevare, allora, che (la cui Parte_2
qualità di condomina dissenziente all'adozione della delibera non è contestata),
sin dall'atto di citazione in primo grado, ha prospettato e provato di avere un interesse giuridicamente rilevante alla rimozione della delibera oggetto di opposizione, idonea ad arrecare alla stessa attrice una lesione individuale di rilievo patrimoniale. Tra le altre cose, infatti, l'attrice ha dedotto di agire al fine di non vedere mutato l'originario assetto urbanistico delle aree limitrofe ai fabbricati condominiali;
di non essere obbligata, per il futuro, a sostenere le spese connesse alla decisione di dare al condominio una conformazione di
“parco” (realizzazione di opere, istituzione di un portierato, obblighi ex art. 2051
cod. civ.); di non compromettere la gestione dell'attività di palestra aperta al pubblico attualmente svolta dal locatario all'interno dell'immobile di sua proprietà (cfr. pagg. 10 e 11 dell'atto di citazione); di non perdere i guadagni derivanti dalla detta locazione, avendo il conduttore già manifestato la propria volontà di recedere dal contratto de quo in caso di delimitazione dell'area (v.
pag. 5 delle memorie ex art. 183, co. 6, n. 1 cod. proc. civ.).
8 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Tali elementi sono idonei e sufficienti a ritenere integrato l'interesse ad impugnare di . Parte_2
Diversamente, invece, non sussiste interesse all'impugnazione della delibera nella parte in cui la stessa autorizza l'amministratore “a richiedere, una
Contr volta firmato l'accordo con l' l'autorizzazione all'installazione del cancello al
Comune di San Giorgio a Cremano, come da progetto realizzato dal geom. CP_3
”
[...]
In questa parte, a ben vedere, la delibera è priva del carattere definitivo e vincolante che potrebbe, in astratto, renderla idonea a ledere la posizione soggettiva di cui l'attrice ha dedotto di essere titolare. Essa, infatti, non decide in via definitiva sull'installazione del cancello e non determina alcun impegno di spesa per i condomini. Al contrario, essa ha natura meramente programmatica, come si evince, del resto, dal fatto che l'assemblea rimandava espressamente le decisioni definitive ad una riunione eventuale e successiva all'esito del procedimento amministrativo (“All'esito di tale richiesta,
l'amministratore provvederà a convocare quanto prima un'assemblea per le decisioni
consequenziali”: così il verbale di assemblea del 14.7.2020, in atti).
Stante il suo valore soltanto preparatorio e propedeutico ad una successiva decisione in ordine all'installazione del cancello, la delibera non è,
allora, suscettibile di impugnazione. L'interesse all'impugnazione di una delibera condominiale, ai sensi dell'art. 1137 cod. civ., postula, infatti, che la stessa appaia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione suscettibile di eventuale pregiudizio (così Cass., n. 10865/2016).
9 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Limitatamente alla parte sopra richiamata, pertanto, l'impugnazione proposta da è inammissibile per carenza di interesse. Parte_2
La statuizione di inammissibilità assorbe – precludendone l'esame – tutte le questioni sollevate, sia da parte appellante che da parte appellata (e da quest'ultima riproposte, nel presente grado di giudizio), in relazione alla indicata parte di delibera.
§ - LA VALIDITÀ DELLA DELIBERA IMPUGNATA
Il ha dichiarato di impugnare la Parte_1
sentenza del Tribunale di Napoli, nella parte in cui ha ritenuto che “… la delibera
condominiale, nella parte in cui approvava la proposta di accordo con l' CP_1
per la concessione a titolo oneroso del suolo intercluso mq 2.770 circa in San
[...]
Giorgio a Cremano (in parte sovrastante galleria ferroviaria artificiale ed in parte
ricadente sulla sede ferroviaria dismessa) e nella parte in cui invitava l'amministratore a
Contr richiedere, una volta firmato l'accordo con l' l'autorizzazione all'installazione del
cancello al Comune di San Giorgio a Cremano (NA), sia radicalmente nulla,
costituendo una statuizione che esula dalle competenze assembleari, poiché afferente a
beni di terzi e non condominiali. Tale delibera, infatti, si pone in violazione delle
disposizioni di cui agli artt. 1117 e 1135 c.c., norme che delineano i poteri
dell'assemblea ed i beni condominiali (Cass, SS.UU. n. 9839/2021). E' appena il caso di
precisare che, trattandosi di vizio di nullità e non di annullabilità, irrilevante è la
circostanza che, da verbale assembleare, risulti, in ordine alla seconda statuizione
impugnata, il voto favorevole dell'istante (voto che l'istante allegava essere stato
erroneamente riportato nel verbale stesso). Ritiene, infatti, questo Giudice che, in caso di
nullità della delibera, non sia applicabile la disposizione di cui all'art. 1137 c.c.”.
10 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Ha dedotto, a sostegno del gravame, che l'assemblea non ha deliberato su beni di proprietà aliena, sui quali chiaramente non avrebbe titolarità, ma ha autorizzato l'amministratore alla sottoscrizione di un contratto di locazione con
Contr l' per la concessione (in esclusiva) di un'area (p.lle 67 e 163) attigua alle parti già comuni e da destinare alla fruizione dei condomini, come è sempre stato “… per oltre 40 anni …”. Quindi, con il precipuo scopo di ampliare le zone comuni godibili da tutti i partecipanti, che costituiscono il contorno dei fabbricati. La finalità della delibera del 14.7.2020 era, quindi, chiaramente
“condominiale”.
Ha puntualizzato che la giurisprudenza di legittimità ha sempre riconosciuto la possibilità che il Condominio assuma le vesti di conduttore di un immobile di terzi, sul punto richiamando il pronunciato di cui a Cass. n.
15320/2022.
Ha ricordato che la particolare conformazione del “ ” è Pt_1 Parte_1
sempre stata, per oltre 40 anni, quella appunto di un “parco”. Solo nel 2018, a seguito di lavori eseguiti dal Comune di San Giorgio a Cremano sul tratto inziale del “parco”, il è stato costretto ad affrontare – e quindi Parte_1
verificare per la prima volta da 40 anni a questa parte – la questione della titolarità del diritto di proprietà di una consistente porzione del “parco”, atteso che la quasi totalità dei condomini (in pratica, tutti i condomini tranne una,
) aveva manifestato la volontà di recuperare e/o mantenere, Parte_2
quanto più è possibile, la conformazione di un “parco chiuso” ovvero riuscire a mantenere quanto meno l'utilizzo esclusivo delle aree – di proprietà della
– che costituiscono la storica porzione centrale del Controparte_4
parco e garantiscono peraltro la “riunione/congiunzione” tra loro delle parti già
11 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile comuni che circondano i tre fabbricati e “realizzano” di fatto quello che è
sempre stato, per ben 40 anni, il c.d. . L'obiettivo comune ai Parte_1
condomini è stato, quindi, di evitare l'accesso veicolare indiscriminato agli estranei e di utilizzare l'area ad uso di posti-auto in loro godimento, così come anche assicurarsi la tutela di furti e rapine, da parte di malintenzionati. E ciò
considerando anche l'interesse comune a valorizzare ancor più gli immobili,
poiché rientranti in una area delimitata, definibile come “parco”, anziché essere individuati come collocati lungo una strada aperta a tutti.
I motivi meritano accoglimento.
In accordo con quanto rilevato dall'appellante, la sentenza di primo grado merita di essere riformata nella parte in cui accerta la nullità della delibera impugnata per difetto assoluto di attribuzione e, quindi, per impossibilità giuridica del suo oggetto. Secondo il Tribunale, infatti, essa costituisce “… una statuizione che esula dalle competenze assembleari, poiché afferente
a beni di terzi e non condominiali.”.
La statuizione non può essere condivisa.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità
“La deliberazione dell'assemblea dei condomini deve ritenersi affetta da nullità nei
seguenti casi: (…) 2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso
giuridico", da intendersi riferito al contenuto (c.d. decisum) della deliberazione.
L'impossibilità materiale dell'oggetto della deliberazione va valutata con riferimento
alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato;
l'impossibilità giuridica
dell'oggetto, invece, va valutata in relazione alle "attribuzioni" proprie dell'assemblea.
In ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, vale la pena di osservare che
l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo
12 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
della gestione dei beni e dei servizi comuni;
essa è abilitata ad adottare qualunque
provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo
le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo),
purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni. Perciò, l'assemblea non
può perseguire finalità extracondominiali (Cass., Sez. 2, n. 5130 del 06/03/2007); e
neppure può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini
o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non
può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della
maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli
proprietari esclusivi. E allora, il potere deliberativo dell'assemblea intanto sussiste in
quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove l'assemblea
straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto
giuridicamente impossibile e risulterà viziata da "difetto assoluto di attribuzioni". Il
"difetto assoluto di attribuzioni" è un vizio che non attiene al quomodo dell'esercizio del
potere, ma attiene all'an del potere stesso;
esso non dipende dal cattivo esercizio in
concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere
esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si
proponeva, risultando affetta da nullità radicale per "impossibilità giuridica"
dell'oggetto. Non così avviene, invece, quando l'assemblea adotti una deliberazione
nell'ambito delle proprie attribuzioni, ma eserciti malamente il potere ad essa conferito;

quando essa adotti una deliberazione violando la legge, ma senza usurpare i poteri
riconosciuti dall'ordinamento ad altri soggetti giuridici: in tali casi, la deliberazione
"contraria alla legge" è semplicemente annullabile, secondo la regola generale posta
dall'art. 1137 cod. civ.” (così Cass., Sez. Un., n. 9839/2021)
13 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Con la delibera in esame, l'assemblea dei condomini ha dato mandato all'amministratore per la stipula, tra il Condominio in veste di concessionario e
Contr l' in veste di concedente, di un contratto di concessione a titolo oneroso (o di locazione, ma non interessa in questa sede processuale stabilirne l'esatta natura giuridica) dei suoli riportati al foglio 5 del Catasto Terreni del Comune
di San Giorgio a Cremano, p.lle 163 e 67. Alla decisione di concludere tale accordo il (con il solo voto contrario di ) era Parte_1 Parte_2
pervenuto in previsione del successivo avvio dell'iter amministrativo per la chiusura delle aree di sua appartenenza (tra le quali, originariamente, anche quella oggetto di concessione), così da conferire allo stesso la conformazione di
“parco” chiuso, a cui fosse vietato l'accesso indiscriminato ai terzi estranei alla compagine condominiale.
È evidente, dunque, che la delibera persegua lo scopo (connotato da spiccata natura e rilevanza condominiale) di una migliore gestione degli spazi comuni e di tutela da intrusione di estranei e, nella specie, di garantire ai condomini una fruizione più comoda e sicura delle aree limitrofe ai fabbricati,
per il parcheggio delle vetture e l'utilizzo anche pedonale degli aventi diritto. In
questo senso ha, peraltro, opinato la Suprema Corte di Cassazione che, in diverse occasioni, ha precisato che la decisione assunta dal di Parte_1
apporre dei cancelli all'ingresso dell'area condominiale, al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare ed impedire l'ingresso indiscriminato di estranei,
attiene all'uso ed alla regolamentazione della cosa comune (Cass., n. 4340/2013)
e rappresenta una modalità di disciplina dell'uso del bene comune in senso migliorativo (Cass., n. 3509/2015).
14 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Tale finalità non è in alcun modo resa “extracondominiale” dalla circostanza per cui tale gestione dei beni comuni richieda la conclusione di un accordo avente ad oggetto un bene di proprietà di un terzo, poiché tale accordo serve proprio a determinare, in capo al Condominio, la titolarità di un diritto d'uso esclusivo. Del resto, nulla osta alla stipula, ad opera dell'amministratore in nome e per conto del condominio, di contratti anche di godimento su beni di terzi (cfr. Cass. n. 15320/2022, richiamata anche da parte appellante, la quale si è
pronunciata in materia di ripartizione delle spese inerenti ad una locazione immobiliare stipulata dal condominio in veste di conduttore). Ed allora,
soltanto l'assemblea dei condomini avrebbe potuto deliberare la stipula di un
Contr accordo come quello concluso con l' . D'altronde: “Le attribuzioni
dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli
impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta
dal modello della autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo
partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri
dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più
razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio
comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a
maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un
servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se
rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui
diritti dei singoli condomini” (Cass., n. 144/2012).
In conclusione, considerato che la delibera impugnata non mira ad incidere direttamente su beni di terzi e dato, altresì, che l'elenco di cui all'art. 1135 cod. civ. deve considerarsi meramente esemplificativo e non tassativo,
15 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile sicché l'assemblea dei condomini può adottare anche provvedimenti non tipici,
purché tesi alla realizzazione di finalità condominiali, l'oggetto della delibera in contestazione non può essere considerato giuridicamente impossibile.
Pertanto, la delibera assunta, in seconda convocazione, dall'assemblea del il 14.07.2020 non è affetta da nullità ed in Parte_1
tal senso va riformata la sentenza gravata.
L'accoglimento dell'appello come sopra illustrato comporta la riforma della sentenza di primo grado, assorbendo tutte le altre questioni e eccezioni sollevate dall'appellante.
§ - GLI ULTERIORI MOTIVI DI IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA
FORMULATI DA E RIPROPOSTI IN APPELLO Parte_2
– LA COMPETENZA DELL'ASSEMBLEA – L'ECCESSO DI POTERE.
ha riproposto, ai sensi dell'art. 346 cod. proc. civ., Parte_2
tutte le eccezioni di merito sollevate in primo grado (nn.

1-8 dell'atto di citazione avanti al Tribunale) e non esaminate, poiché assorbite dalla declaratoria di nullità della delibera.
Tali eccezioni devono essere rigettate.
Le motivazioni poste a fondamento dell'accoglimento del gravame valgono a dimostrare l'infondatezza dell'eccezione di cui al n. 1), nonché di quella di cui al n. 3), con cui lamenta, rispettivamente, il Parte_2
vizio di incompetenza e di eccesso di potere.
Con specifico riferimento all'eccesso di potere, ribadito tutto quanto già
illustrato circa la piena riconducibilità della delibera alle attribuzioni dell'assemblea di cui all'art. 1135 cod. civ., è opportuno, altresì, precisare quanto segue.
16 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha in più occasioni affermato che: “Sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell'autorità
giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della
discrezionalità di cui dispone l'assemblea quale organo sovrano della volontà dei
condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo
alle norme di legge o del regolamento condominiale, può abbracciare anche l'eccesso di
potere, ma solo quando la causa della deliberazione risulti - sulla base di apprezzamento
di fatto del contenuto di essa che spetta ai giudici del merito - falsamente deviata dal suo
modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c. non è
finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata
dall'impugnata delibera, quanto piuttosto a stabilire se la decisione collegiale sia, o
meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea. Esulano, quindi,
dall'ambito del sindacato giudiziale sulle deliberazioni condominiali le censure inerenti
la vantaggiosità della scelta operata dall'assemblea sui costi da sostenere nella gestione
delle spese relative alle cose ed ai servizi comuni” (Cass., n. 5061/2020; Cass. n.
20135/2017; Cass. n. 10199/2012; Cass. n. 5889/2001; Cass. n. 3938/1994; Cass. n.
2217/1971).
Dall'orientamento interpretativo così espresso, si desume, quindi, che la delibera condominiale possa ritenersi viziata da eccesso di potere quando sia deviata dalla sua naturale finalità. È evidente, quindi, che laddove si accerti,
come nel caso di specie, che la decisione dell'assemblea persegue una finalità di rilievo “condominiale” (e non già extracondominiale) ciò è di per sé sufficiente ad escludere la sussistenza del vizio. Peraltro, l'opponente non ha dimostrato (né
dedotto) in che modo la delibera perseguirebbe non già l'interesse dell'ente collettivo, bensì gli interessi individuali dei singoli che compongono la
17 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile maggioranza (in danno della minoranza, peraltro rappresentata solo da essa dissenziente). Invero, soltanto in questa seconda ipotesi può ipotizzarsi l'esistenza del vizio in parola e, quindi, un sindacato giurisdizionale sul merito della decisione dell'assemblea: diversamente, la delibera, lungi dall'essere deviata dal suo naturale modo di essere, persegue il fine che le è proprio, ossia l'individuazione di una volontà collettiva, pure a scapito – come spesso avviene e come è connaturato a tutte le deliberazioni di un organo collegiale che deliberi secondo maggioranze predeterminate – della diversa volontà della minoranza dissenziente. In altre parole, a ravvisare il vizio in questione non è sufficiente che la delibera assunta comporti il sacrificio degli interessi della minoranza dissenziente (conseguenza – questa – inevitabile del principio maggioritario),
ma è necessario che tale sacrificio sia ingiustificato, poiché imposto non dal perseguimento dell'interesse dell'ente collettivo, ma di quelli individuali facenti capo ai singoli condomini che lo compongono, confluiti nell'approvazione della delibera. Tale circostanza, però, non è stata dimostrata dall'opponente-
appellante, le cui deduzioni si appuntano sulla compromissione della volontà
della minoranza dissenziente, la quale – però –, in assenza di evidente illegittimità nelle modalità di esercizio dei poteri assembleari, attiene al merito della delibera, non suscettibile di sindacato giudiziale.
§ - IL PROVVEDIMENTO N. 178/1996
E LA SENTENZA TAR CAMPANIA N. 1776/2013
Con il motivo n. 2), l'attrice ha affermato che la delibera in questione sarebbe annullabile poiché avente ad oggetto questioni già decise in senso contrario dalla Pubblica Amministrazione (provvedimento n. 178 del 28 giugno
1996, avente ad oggetto la revoca dell'ordinanza sindacale n. 52 del 29.05.1978),
18 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile nonché dal TAR Campania con sentenza n. 2776/2013, pubblicata il 27.05.2013 e passata in giudicato.
Innanzitutto, giova ribadire che la delibera impugnata non adotta in via definitiva la decisione di delimitare l'area condominiale escludendo l'ingresso ai terzi, ma si limita ad autorizzare la stipula del contratto di concessione a titolo oneroso. Come tale, l'oggetto del deliberatum condominiale attiene ad una fase ancora preparatoria rispetto all'obiettivo finale – la materiale chiusura dell'area – ed è, perciò, inidoneo a porsi in contrasto con la valutazione dell'amministrazione circa le esigenze di viabilità pubblica della zona interessata. In ogni caso, peraltro, l'esecuzione del contratto è ovviamente subordinata, per espressa previsione delle parti, al parere positivo dell'amministrazione all'installazione dei cancelli.
Similmente, nessun contrasto sussiste tra la delibera condominiale e la sentenza n. 2776/2013 con cui il TAR Campania rigettò il ricorso proposto dal per l'annullamento del provvedimento n. Parte_1
178/1996 del . Ed infatti, la questione di cui fu Parte_3
investito il Tribunale Amministrativo, in quella occasione, riguardava esclusivamente la legittimità del provvedimento di revoca sotto il profilo della sussistenza dei presupposti di contingibilità e urgenza di cui all'art. 38, l. n.
142/1990 (che, nel caso di specie, il TAR ritenne non necessari, essendo l'atto di revoca giustificato da un sopravvenuto apprezzamento di motivi di interesse pubblico). Ed allora, essendosi pronunciato nell'esercizio della propria giurisdizione di legittimità, nessuna statuizione sul merito della valutazione operata dall'ente locale fu, in quella occasione, adottata dal Tribunale (come, del resto, era precluso dal fatto che si trattava di materia non inclusa tra quelle
19 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile elencate tassativamente dall'art. 134 cod. proc. amm. come rientranti nella giurisdizione di merito del G.A.). Pertanto, nulla osta a che l'amministrazione possa, in futuro, addivenire ad una diversa valutazione degli interessi pubblici coinvolti (cui, in ogni caso, è subordinata la compiuta esecuzione del contratto di concessione e l'installazione della recinzione dell'area condominiale).
§ - L'IDONEITÀ DELLA DELIBERA AD INCIDERE SUI
DIRITTI INDIVIDUALI SU COSE E SERVIZI COMUNI E
SULLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA
Meritevole di rigetto è, altresì, l'eccezione sollevata al punto n. 4)
dell'atto di citazione in primo grado.
Rientra tra le attribuzioni dell'assemblea condominiale la possibilità di concordare, anche in senso modificativo rispetto al passato, le modalità di uso e di godimento del bene comune (e ciò con delibera validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, co. 4, cod. civ.; ex multis, cfr. Cass., n.
9877/2012). Tale potere di regolamentazione è validamente esercitato dall'assemblea quando non incida sui diritti individuali dei condomini sui beni e i servizi comuni, né sulle proprietà esclusive degli stessi: in questo caso,
invero, la delibera è viziata da nullità radicale (così, Cass., Sez. Un., n.
4806/2005).
Con specifico riferimento all'oggetto della controversia in esame, la
Suprema Corte ha affermato che: “In tema di condominio di edifici, la delibera
assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un'area di accesso al
fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e
veicolare anche in funzione di impedire l'indiscriminato accesso di terzi estranei a tale
area, rientra legittimamente nei poteri dell'assemblea dei condomini, attenendo all'uso
20 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di
godimento dei condomini, non incidendo sull'essenza del bene comune né alterandone la
funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n.
875 del 1999)” (così Cass., n. 3509/2015).
Ribadito che, comunque, la delibera di cui si discute non dispone in via definitiva l'apposizione dei cancelli, ma si pone, invece, in una fase ancora prodromica, il diritto individuale di all'uso e al godimento Parte_2
delle parti comuni non risulta pregiudicato dalla stipula del contratto di concessione (ancorché finalizzato alla delimitazione dell'area condominiale). Al
contrario, il diritto individuale all'uso delle cose comuni risulta rafforzato,
giacché la delibera mira ad escludere l'accesso indiscriminato e la fruizione ai terzi estranei.
Del resto, non ha nemmeno allegato in che modo la Parte_2
chiusura agli estranei dell'area condominiale possa arrecare pregiudizio al suo personale uso e godimento dell'area medesima, limitandosi la stessa ad invocare il generico interesse di fatto “a lasciare libera e dunque non delimitata la
superficie di proprietà demaniale limitrofa ai singoli fabbricati condominiali verticali”,
il quale, però, legittimamente è recessivo, a fronte di una diversa manifestazione di volontà assunta a maggioranza dall'ente collettivo. Invero,
l'uso e il godimento di ciascun condomino delle cose comuni devono essere apprezzati sulla scorta di un'astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere mantenuto fra tutte le possibili concorrenti fruizioni del bene stesso da parte dei partecipanti al condominio (Cass., n. 11034/2016).
Analogamente, la delibera non incide sulla proprietà esclusiva dell'opponente-appellata. Premesso che le vicende relative al rapporto di
21 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile locazione tra quest'ultima ed il conduttore del locale di sua proprietà esclusiva sono estranee al deliberatum condominiale e, quindi, alla presente controversia,
si rileva che la destinazione dell'immobile (palestra aperta al pubblico) non è in alcun modo compromessa dall'utilizzo dell'area a favore esclusivo dei condomini. Per un verso, infatti, il tipo di attività svolto nel detto immobile non esige la disponibilità di spazi esterni (comunque di proprietà di terzi e soggetti all'uso collettivo e continuo in assenza di contratto di concessione). Per altro verso, resta impregiudicata la possibilità, pure a seguito dell'installazione dei cancelli, di consentire l'ingresso ai clienti dell'attività.
§ - INVALIDITÀ DELLA DELIBERA PER MANCANZA DELL'UNANIMITÀ
È infondata, ancora, la doglianza di cui al n. 5) dell'atto di citazione.
Non sono, infatti, condivisibili le allegazioni spiegate dall'attrice secondo cui la decisione di autorizzare l'amministratore alla proposizione, nei confronti della Pubblica Amministrazione, di una richiesta di occupazione e delimitazione del suolo pubblico necessiterebbe di essere oggetto di delibera assunta all'unanimità dei condomini.
Ed invero, il nostro sistema affida al principio maggioritario il generale funzionamento dell'ente condominiale, relegando ad ipotesi assolutamente eccezionali le delibere bisognose del consenso unanime di tutti i partecipanti al
. Parte_1
Tra queste, non rientra la delibera con cui l'assemblea autorizzi l'amministratore a concludere con un terzo, estraneo al Condominio, un contratto di concessione di uso esclusivo di un bene di cui il primo sia titolare.
Come già illustrato, simile delibera deve ritenersi riconducibile all'ordinaria
22 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile gestione dei beni e dei servizi comuni, sicché essa deve essere adottata con la maggioranza di cui all'art. 1136, co. 2, cod. civ.
Con riferimento alla parte della delibera con cui l'assemblea ha autorizzato l'amministratore a proporre, a seguito della stipula, istanza all'amministrazione per l'installazione dei cancelli, si richiamano le considerazioni già svolte circa la sua natura meramente programmatica e,
quindi, l'inammissibilità della sua impugnazione.
Tale ultimo rilievo fonda, altresì, l'inammissibilità della doglianza specificamente mossa al punto n. 7) dell'atto di citazione.
§ - LA MANCATA INDICAZIONE DEI CONDOMINI ASSENTI
“In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe
contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e
dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non
incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante
un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la
deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei
condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l'elenco di tutti i
condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l'indicazione nominativa di
quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore
complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con
sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole,
nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il "quorum" richiesto dall'art. 1136 c.c.” (Cass., n. 40827/2021).
23 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Facendo applicazione del richiamato principio di diritto al caso di specie, la delibera non è affetta da alcuna invalidità, considerato che, nel relativo verbale di assemblea, sono riportati i nominativi di tutti i centoventi condomini presenti con i relativi millesimi, è indicato il nominativo dell'odierna appellata, quale unica condomina contraria all'approvazione della delibera stessa, ed è, infine, riportato il valore complessivo dei millesimi corrispondenti ai partecipanti (720,37 del valore totale, cfr. pag. 5 del verbale di assemblea in atti).
§ - LA CONDANNA EX ART. 96 COD. PROC. CIV.
Il ha proposto domanda di condanna di Parte_1
, ai sensi dell'art. 96 cod. proc. civ. La domanda deve essere Parte_2
rigettata in virtù della mancata prova (nonché allegazione), da parte dell'istante, del presupposto soggettivo (l'aver agito con mala fede o colpa grave) richiesto dalla norma de qua.
Anche ha proposto la domanda di condanna ex art. Parte_2
96 cod. proc. civ., nei confronti del Condominio appellante. Il rigetto di tale domanda discende automaticamente dall'accoglimento del gravame,
considerato che tale condanna presuppone la soccombenza totale del soggetto nei cui confronti viene pronunciata (ex multis, cfr. Cass., n. 15232/2024; n.
24158/2017; n. 7409/2016).
§ - LE SPESE DEL GIUDIZIO
Il giudice dell'impugnazione, allorchè riformi in tutto od in parte il provvedimento impugnato, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della
24 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali,
il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale.
Il mutato esito della controversia, in questo secondo grado, impone,
dunque, la nuova regolamentazione delle spese dell'intero giudizio, che si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), avuto riguardo ai criteri previsti dall'art. 4 comma 1
ed al valore della controversia, che va ritenuto indeterminato/bile e, pertanto,
trovano applicazione, per il primo grado, la tabella 2 – giudizi ordinari e sommari
di cognizione innanzi al Tribunale e, per il secondo grado, tabella 12 – Giudizi
innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 26.000,01 ad € 260.000,00, come da art. 5 comma 6 d.m. 55/2014.
I costi del giudizio vanno posti a carico di , per Parte_2
effetto della soccombenza, con attribuzione all'avv. Gianluca Improta, che ha reso la dichiarazione di cui all'art. 93 cod. proc. civ.

P.Q.M

La Corte di Appello di Napoli, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9568/2023 deliberata il 17.10.2023
e pubblicata il 20.10.2023 (n. 25584/2023 RG), così provvede:
1) accoglie l'appello proposto dal , in Parte_1
persona dell'amministratore p.t., e, per l'effetto,
25 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
2) in riforma della sentenza suddetta, rigetta l'impugnazione proposta da avverso la delibera condominiale assunta in data Parte_2
14.07.2020;
3) condanna al pagamento, delle spese del giudizio, Parte_2
che liquida:
- per il primo grado, in € 5.700,00 per onorario;

- per il secondo grado, in € 805,50 per esborsi ed € 7.600,00 per onorario;

- il tutto oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, i.v.a. e c.p.a.
e con attribuzione all'avv.to Gianluca Improta.
Così deciso in Napoli, in data 6 maggio 2025.
IL PRESIDENTE EST.
Giuseppe De Tullio (firma apposta in modalità digitale)
26