N. R.G. 1547/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Terza Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Manuela Velotti Presidente dott. Andrea Lama Consigliere Relatore dott. Antonella Romano Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 1547/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE MATTEIS Parte_1 C.F._1
AS e dell'avv. FARACHI LUIGI ( ) C/O AVV. DE MATTEIS, VIALE C.F._2
DEI PARTIGIANI D'ITALIA 7 PARMA;
, elettivamente domiciliato in VIALE PARTIGIANI
D'ITALIA 7 43123 PARMApresso il difensore avv. DE MATTEIS AS
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DE MATTEIS Persona_1 C.F._3
AS e dell'avv. FARACHI LUIGI ( ) C/O AVV. DE MATTEIS, VIALE C.F._2
DEI PARTIGIANI D'ITALIA 7 PARMA;
, elettivamente domiciliato in VIALE PARTIGIANI
D'ITALIA 7 43123 PARMApresso il difensore avv. DE MATTEIS AS
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. POGGI Controparte_1 C.F._4
LO AB e dell'avv. POGGI LO FILIPPO ( ) C.F._5
VIALE PORRO 31 43039 SALSOMAGGIORE TERME;
, elettivamente domiciliato in VIALE
PORRO 31 43039 SALSOMAGGIORE TERMEpresso il difensore avv. POGGI LO
AB
APPELLATO
In punto a: appello avverso la sentenza n. 95/2021 del Tribunale di RM, pubblicata il 28.1.2021
Conclusioni come da note di udienza.
pagina 1 di 18 Motivi della decisione
1. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di RM e Controparte_1 Parte_1
deducendo quanto segue: l'attore aveva stipulato con i convenuti un preliminare di Persona_1 compravendita attraverso il quale quest'ultimi si erano obbligati all'acquisto dell'unità immobiliare di sua proprietà sita in Salsomaggiore Terme, Fraz. Salsominore 157, “consistente in una porzione di fabbricato composto al piano rialzato da ingresso, soggiorno, tinello, cucina, tre camere da letto, bagno, due balconi, al piano seminterrato da lavanderia e garage con annesso altro fabbricato adibito
a portico e ricovero attrezzi, oltre la proprietà di una porzione di terreno”, censito al NCEU di
Salsomaggiore Terme: foglio 9, mapp. 205, sub. 12, cat. A/3, cl. 2, vani 6,5, rendita € 570,68 quanto ad appartamento e cantina, foglio 9, mapp. 205 sub. 8 cat. C/6, cl. 2, mq 32., rendita € 97,51 quanto all'autorimessa, foglio 9, mapp. 247, sub. 2, cat. C/2, cl. 2, mq 20, rendita € 66,11 per deposito attrezzi, foglio 9, mapp. 205, sub. 4, mq 1.000 per area urbana;
il prezzo di compravendita dell'unità immobiliare era stato fissato dalle parti in € 205.000,00, dei quali € 20.000,00 erano stati versati dai promissari acquirenti a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione del contratto preliminare;
il pagamento del saldo era stato previsto dalle parti al momento della conclusione del contratto definitivo;
nel contratto preliminare le parti avevano previsto, quale termine, ai fini della stipula del rogito e della consegna dell'immobile, la data del 30.5.2012 e che il promissario venditore entro la stessa data era obbligato a consegnare l'attestato di qualificazione energetica dell'immobile o la certificazione energetica, qualora necessaria;
“i sig.ri adducendo motivi generici, Parte_2 pretestuosi ed infondati, hanno lasciato decorrere inutilmente il termine fissato per il rogito senza adempiere alle proprie obbligazioni”; in data 3.5.2012 aveva scritto ai convenuti, Controparte_1
a mezzo del proprio legale, formulando l'invito ad indicare il nominativo del notaio e dichiarandosi pronto alla consegna dell'immobile; e a mezzo del proprio Parte_1 Persona_1 legale, in data 24.5.2012, avevano risposto che non era ancora stata consegnata la documentazione inerente all'immobile prevista dalla legge e avevano sostenuto “l'esistenza di presunti vizi occulti che avrebbero addirittura impedito l'abitabilità dello stesso e di spese di manutenzione non indicate nel contratto”, vizi la cui natura non era stata né indicata né descritta dai convenuti, e avevano dichiarato la risoluzione del contratto, chiedendo la restituzione della caparra versata;
aveva Controparte_1 replicato, a mezzo del proprio legale, in data 4.6.2012, contestando la missiva del 24.5.2012 e aveva invitato i convenuti alla nomina del notaio per il rogito, avvertendoli che, in mancanza, avrebbe proceduto all'azione ex art. 2932 c.c.; in data 26.6.2012 il legale dei convenuti aveva scritto nuovamente all'attore affermando che il tecnico incaricato dallo stesso attore “avrebbe consegnato solo il giorno precedente presso lo studio del notaio di Salsomaggiore Terme la Persona_2 documentazione per il rogito in modo incompleto e tardivamente”; i fatti, invece, erano diversi in pagina 2 di 18 quanto: “i sig.ri - non hanno mai indicato il notaio rogante e il riferimento allo studio Pt_1 Per_1 del notaio non è pertinente. Infatti il notaio padre dell'Avv. Guendalina Sozzi, Persona_2 Persona_2
è in pensione e pertanto non potrebbe in ogni caso rogitare l'atto.”. Il tecnico incaricato da si era limitato alla consegna presso lo studio dell'avvocato GUENDALINA Controparte_1
SOZZI, che era ubicato presso lo stesso indirizzo del padre, della “documentazione energetica” “al solo fine di sollecitare l'adempimento da parte dei sig.ri ”; successivamente, in data Parte_2
16.10.2012 e a mezzo del proprio legale, avevano scritto a Parte_1 Persona_1 affermando che non era stata ancora consegnata la documentazione indicata nel Controparte_1 contratto preliminare e intimando la restituzione della caparra;
“proprio in Controparte_1 previsione della vendita della propria attuale abitazione si è impegnato con i sig.ri Controparte_2
e per l'acquisto di un appartamento in Piacenza, stipulando apposito
[...] Persona_3 preliminare di compravendita in data 22/11/11.”; risultava da tale ultimo contratto preliminare che l'attore aveva versato una caparra confirmatoria di € 10.000,00, impegnandosi al saldo di ammontare di
€ 160.000,00 alla data del rogito. Il contratto prevedeva per la consegna del rogito il termine del
30.6.2012 che era già scaduto. Pertanto, aveva interesse alla stipula del rogito con Parte_1
e nonostante la “chiara volontà inadempiente dei convenuti”; quindi
[...] Persona_1 agiva ex art. 2932 c.c. al fine di ottenere l'esecuzione in forma specifica del contratto e chiedeva ai convenuti la somma di € 5.000,00 a titolo di risarcimento danni per responsabilità contrattuale, salvo la somma maggiore o minore risultante dall'istruttoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
2. domandava: la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. che producesse gli effetti Controparte_1 dell'atto pubblico di trasferimento dell'immobile sito in Salsomaggiore Terme, Fraz. Salsominore 157, oggetto del preliminare di compravendita stipulato tra gli attori e i convenuti, trasferendo agli stessi la proprietà; per l'effetto la condanna di e a pagare all'attore il Parte_1 Persona_1 residuo del prezzo della compravendita, pari ad € 185.000,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

l'ordine al Conservatore dei registri immobiliari competente di trascrizione dell'emananda sentenza con esonero e manleva da ogni responsabilità; la condanna dei convenuti in solido al risarcimento del danno per “la ritardata stipula del contratto definitivo che si quantifica in € 5.000,00 (cinquemila/00) oltre interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo effettivo o in quell'altra somma maggiore o minore che risulterà dall'espletanda istruttoria o che il Giudice riterrà dovuta anche in via equitativa”; la condanna ex art. 278 c.p.c. dei convenuti in solido “al risarcimento dei danni tutti per la mancata e/o ritardata stipula del contratto definitivo di compravendita dell'immobile oggetto del preliminare stipulato fra il Sig. e i sig.ri – in data 22/11/11, nella misura che CP_1 CP_2 Per_3 verrà successivamente quantificata.”.
pagina 3 di 18 3. Si costituivano i convenuti, chiedendo: in via principale, la declaratoria di risoluzione del contratto preliminare ex art. 1453 c.c., “in quanto inadempiuta l'obbligazione di esatto adempimento da parte del promissario venditore e il conseguente risarcimento del danno che ne è scaturito, con la restituzione della caparra di Euro 20000,00 e con gli interessi ad oggi conteggiati” e il rigetto della domanda di condanna ex art. 278 c.p.c. “siccome inammissibile, improponibile, improcedibile e, comunque, nel merito, infondata e non motivata.”; “in via secondaria”, la declaratoria dell'annullamento del contratto preliminare ex art. 1439 c.c. “in quanto viziato da vizio del consenso”.
4. La causa veniva istruita a mezzo CTU e per testi.
5. e con atto di costituzione di nuovo difensore, precisavano Parte_1 Persona_1 le conclusioni, domandando il rigetto delle domande avversarie, la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare e la condanna di alla restituzione di quanto ricevuto Controparte_1 dall'attore a titolo di caparra confirmatoria.
6. Il Tribunale di RM così statuiva:
“1) visto l'art. 2932 c.c. TRASFERISCE a favore di Controparte_3 l'immobile sito in Salsomaggiore Terme, Fraz. Salsominore 157, consistente in una porzione di fabbricato composto al piano rialzato da ingresso, soggiorno, tinello, cucina, tre camere da letto, bagno, due balconi, al piano seminterrato da lavanderia e garage con annesso altro fabbricato adibito a portico e ricovero attrezzi, e la proprietà di una porzione di terreno, il tutto così censito all'Agenzia delle Entrate, NCEU di Salsomaggiore Terme: foglio 9, mapp. 205 sub. 12 cat. A/3 cl 2 vani 6,5 rendita € 570,68 quanto ad appartamento e cantina;
foglio 9 mapp. 205 sub. 8 cat. C/6 cl. 2 mq 32 rendita € 97,51 quanto all'autorimessa; foglio 9 mapp. 247 sub. 2 cat. C/2 cl. 2 mq 20 rendita € 66,11 per deposito attrezzi;
foglio 9 mapp. 205, sub. 4 mq 1.000 per area urbana;
2) CO
E al pagamento, a favore di , del prezzo Persona_1 Parte_1 Controparte_1 residuo della compravendita, pari a € 185.000,00, oltre interessi legali dalla notifica della citazione al saldo;
3) ORDINA al Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio di provvedere alla trascrizione della presente sentenza;
4) RIGETTA ogni altra domanda;
5) LIQUIDA le spese di lite in € 13.430,00, COMPENSANDOLE nella misura della metà e CONDO CP_3 E alla rifusione della rimanente parte a;
6) PONE le spese
[...] Parte_1 Controparte_1 di CTU, liquidate come in atti, a definitivo carico di;
7) Controparte_3 PONE le spese di CTP anticipate da e liquidate in € 1.000,00 oltre accessori a Controparte_1 definitivo carico di .” Controparte_3
7. Il Tribunale motivava la decisione come segue-
8. Il Tribunale dava atto che nel precisare le conclusioni e Parte_1 Persona_1 avevano limitato le proprie domande alla richiesta di rigetto di quelle avversarie e alla pronuncia di risoluzione del contratto preliminare concluso con con sua condanna alla Controparte_1 restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. Pertanto, i convenuti avevano rinunciato alla domanda di annullamento formulata nella comparsa di costituzione e risposta.
9. Nessuna conseguenza derivava dalla mancata indicazione della data del contratto preliminare.
pagina 4 di 18 10. Con riferimento al thema decidendum, la controversia era incentrata sulle reciproche contestazioni di inadempimento formulate dalle parti e consistenti principalmente, secondo la prospettazione di nell'omessa stipula del definitivo da parte dei convenuti, i quali si sarebbero Controparte_1 sottratti all'indicazione, a loro carico, del notaio rogante, e, secondo la ricostruzione dei fatti esposta dai convenuti a sostegno della domanda di risoluzione, nella mancata consegna, da parte di della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile e Controparte_1 contenente delucidazioni con riferimento ad un vizio occulto, di cui il fratello di Controparte_1 avrebbe rivelato l'esistenza, e in merito ad eventuali lavori da effettuarsi sul tetto dell'immobile.
11. Con la comparsa di costituzione e risposta i convenuti, nel chiedere di emettersi pronuncia di risoluzione ex art. 1453 c.c., non avevano formulato alcuna domanda volta ad ottenere la dichiarazione di avvenuta risoluzione di diritto per decorso del termine essenziale ex art. 1457 c.c., al quale si erano riferiti nei propri atti difensivi. In ogni caso, nessun termine essenziale era previsto nel contratto,
“essendo insufficiente il mero riferimento all'istituto nel corpo dell'art. 5, attinente alla consegna dell'immobile e ascrivibile ad una mera clausola di stile” e in quanto “la corrispondenza in atti tra le parti era indicativa della volontà di non avvalersi della risoluzione di diritto per effetto della scadenza”.
12. Con riferimento alla domanda di risoluzione ex art. 1453 c.c., muovendo dall'allegazione dell'inadempimento dell'attore, formulata genericamente dai convenuti nel proprio atto introduttivo, non sussisteva alcun obbligo in capo allo stesso di consegnare la documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile, né ai sensi di legge né nel contratto preliminare;
i convenuti non avevano nemmeno allegato l'esistenza di una qualche irregolarità sotto il profilo urbanistico, il contratto preliminare conteneva la dichiarazione dell'attore circa la conformità dell'immobile alla normativa vigente in materia edilizia e urbanistica e l'assunzione da parte sua dell'impegno a produrre a propria cura e spese, alla stipula del contratto di compravendita definitivo, esclusivamente l'attestato di qualificazione energetica o certificazione energetica “se necessaria relativa all'immobile”.
13. Conseguentemente non poteva considerarsi inadempiente per violazione di Controparte_1 disposizioni contrattuali in ordine al proprio obbligo di esibire della documentazione sino alla stipula del definitivo, che non era mai avvenuta in quanto i convenuti avevano omesso di indicare il nominativo del notaio da loro prescelto per il rogito;
la conformità della condotta dell'attore al contratto preliminare e a buona fede era dimostrata dalla relazione del suo tecnico di fiducia, in cui veniva attestata la mancanza di difformità urbanistiche e alla quale erano allegate le copie degli atti di provenienza dell'immobile, delle visure catastali, del certificato di abitabilità, delle planimetrie catastali, di sanatoria edilizia e in cui si dava atto del rilascio in corso dell'attestato di certificazione energetica, la quale era stata poi prodotta in giudizio dall'attore, che nessuna difficoltà avrebbe avuto a pagina 5 di 18 fornire detto documento alla data del rogito;
la presenza di difetti, inficianti la regolarità urbanistica del bene, era stata smentita dalla perizia della banca interpellata dai convenuti ai fini della concessione del mutuo per l'acquisto; quanto alla presenza di vizi strutturali, in comparsa di costituzione e risposta era stato fatto da parte dei convenuti un generico riferimento ad un difetto occulto, di cui il fratello minore di avrebbe rivelato l'esistenza a e Controparte_1 Parte_1 [...]
e alla necessità di opere di ristrutturazione del tetto, giustificate dalla vetustà. Tuttavia, la Per_1
CTU aveva consentito di escludere la presenza di vizi nell'immobile. Su tale punto, si doveva evidenziare che di nessun rilievo fosse l'iniziale mancanza agli atti del giudizio della documentazione relativa alla caldaia in dotazione all'immobile, in quanto tale vizio non era stato dedotto in sede di atto introduttivo dai convenuti e difettava del requisito della non scarsa importanza previsto dall'art. 1455
c.c. per la risoluzione del contratto;
con riferimento all'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita definitivo, il rifiuto di e Parte_1 [...] di addivenirne alla stipula era ingiustificato e integrava inadempimento degli obblighi Per_1 derivanti dal preliminare, parimenti alla mancata indicazione del notaio rogante. Con riferimento a tale ultimo aspetto era sufficiente constatare che i convenuti, in sede di comparsa di costituzione e risposta, avevano dedotto la superfluità di tale indicazione, sul presupposto che all'attore sarebbe stato noto che il notaio rogante sarebbe stato quello che esercitava la professione nello studio del notaio Per_2 notaio all'epoca in pensione, e la circostanza, oltre che genericamente allegata, era stata
[...] contestata dall'attore e non aveva costituito oggetto di prove orali ammissibili e rilevanti da parte dei convenuti.
14. Conseguentemente, la domanda attorea di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita era fondata e comportava la pronuncia di sentenza produttiva degli effetti del contratto, incluso l'obbligo a carico di e di Parte_1 Persona_1 pagare la parte del corrispettivo ancora dovuta.
15. Era da rigettarsi la domanda di risarcimento dei danni derivanti dal ritardo nella conclusione del contratto definitivo di compravendita formulata dall'attore in quanto generica e infondata, poiché non supportata da prova idonea.
16. Proponevano appello e rassegnando le seguenti Parte_1 Persona_1 conclusioni:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Bologna, per le ragioni ed i motivi tutti esposti in narrativa ed in accoglimento dell'appello qui esposto, contrariis reiectis, ed in totale riforma della sentenza impugnata n. 95/2021 emessa dal Tribunale di RM (R.G. n 100969/2012), in persona del Giudice Unico, Dott.ssa Silvia Orani, pubblicata in data 05.02.2021, e non notificata: - Rigettare le domande tutte proposte dall'attore – odierno appellato - siccome inammissibili, improponibili, improcedibili e, gradatamente rigettarle comunque, nel merito, perché prive di ogni e qualunque fondamento. Accogliere la spiegata domanda riconvenzionale e per l'effetto dichiarare la risoluzione del contratto
pagina 6 di 18 preliminare di compravendita per cui è causa stante l'inadempimento del sig. e, per
Controparte_1 l'effetto, condannare esso a restituire ai Sigg.ri il doppio della caparra versata CP_1 Parte_3 di € 20.000,00 con gli interessi ad oggi maturati. - Accertare e per l'effetto dichiarare la nullità o annullabilità del contratto preliminare per cui è causa con ogni conseguenza di legge o del caso. - Accertare e per l'effetto dichiarare l'inadempimento o l'inesatto adempimento del Sig.
Controparte_1 con ogni conseguenza di legge e del caso. - Accertare e per l'effetto dichiarare che l'immobile oggetto del contratto preliminare de quo è affetto da gravi vizi e difetti non dichiarati durante le trattative tra le parti. - Accertare e per l'effetto dichiarare il mancato rispetto del termine essenziale previsto in contratto preliminare con ogni conseguenza di legge e del caso. - Accertare e per l'effetto dichiarare la responsabilità precontrattuale del Sig. con ogni conseguenza di legge e del caso. -
Controparte_1 Accertare e dichiarare l'inadempimento del Sig. in merito all'obbligo di consegna
Controparte_1 della documentazione attestante la regolarità urbanistica e certificazione/prestazione energetica dell'immobile oggetto del contratto preliminare in discorso, con ogni conseguenza di legge e del caso.
- Accertare e dichiarare la mancanza dei requisiti e condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c. esperita dal Sig. e per l'effetto rigettarla con ogni conseguenza di legge e del caso. - Nella Controparte_1 denegata ipotesi di accoglimento delle ragioni di controparte, accertare e dichiarare che la esecuzione
o reintegrazione o risarcimento in forma specifica di cui all'avversa azione giudiziale comporta una eccessiva onerosità per gli odierni appellanti e per l'effetto, una volta determinato il reale valore dell'immobile oggetto di causa, ridurre il risarcimento all'equivalente economico risultante tra l'effettivo valore dello stesso e quanto già versato dagli appellanti. - Porre a carico di controparte le spese di CTU espletata ed espletanda con diritto di refusione di quelle corrisposte dagli odierni appellanti oltre interessi. - Porre a carico di controparte le spese di CTP sostenute e sostenende dagli appellanti oltre interessi. Con vittoria di onorari – competenze – compensi professionali, di entrambi i gradi di giudizio, oltre spese generali (15%), IVA e CPA come per legge. IN VIA ISTRUTTORIA ISTANZA DI RINNOVAZIONE CTU Per le motivazioni svolte in narrativa si chiede rinnovarsi la CTU affinché verifichi, correttamente, la presenza dei gravi vizi e difetti dell'immobile – occulti e taciuti da controparte – che il primo Consulente del Giudice aveva già individuato, senza tuttavia procedere ai dovuti approfondimenti. Si chiede altresì che il CTU, una volta individuati detti gravi vizi e difetti, determini il reale valore dell'immobile promesso in vendita e di cui agli atti di causa. Tale rinnovazione si rende necessaria in quanto la CTU svolta in primo grado risulta, errata, lacunosa ed incompleta alla luce delle risultanze della stessa e della inadeguata risposta alle osservazioni del CTP degli odierni appellanti e pertanto nulla e/o invalida. IN VIA ISTRUTTORIA ISTANZA DI AMMISSIONE DELLE PROVE TESTIMONIALI RICHIESTE IN PRIMO GRADO E NON AMMESSE Si chiede altresì l'ammissione delle prove orali richieste in primo grado e non ammesse. Si chiede l'acquisizione del fascicolo d'ufficio”.

17. Si costituiva rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia alla Ecc.ma Corte d'appello di Bologna, contrariis reiectis e previe le declaratorie di legge e del caso, per tutte le ragioni esposte dall'appellato, così giudicare: 1) respingere l'appello proposto dai sig.ri e con Atto di citazione in appello del 21/07/2021, notificato in Parte_1 Persona_1 pari data, avverso la sentenza n. 95/2021 emessa dal Giudice Unico del Tribunale di RM il 29/10/2020 e pubblicata il 5/02/2021, siccome inammissibile, improcedibile, ingiusto, infondato in fatto e diritto, non provato o come meglio, anche per violazione del disposto di cui all'art. 345 c.p.c.; 2) respingere quindi le specifiche domande avanzate nelle conclusioni prese dagli appellanti, in quanto infondate e non provate ed in parte non poste all'attenzione del Giudice di primo grado, compresi i vizi del consenso e l'annullamento o annullabilità del contratto preliminare inter partes, la richiesta di pagamento del doppio della caparra e quella di eccessiva onerosità; 3) respingere altresì le istanze istruttorie di rinnovo della CTU e di ammissione prove orali, anche perché non avanzate nella conclusioni prese nel giudizio di primo grado e come tali da intendersi rinunciate e non riproponibili in sede di impugnazione;
4) per l'effetto, confermare in toto la sentenza appellata, correttamente
pagina 7 di 18 motivata; 5) con condanna degli appellanti alla rifusione delle spese e compensi del presente giudizio di appello, oltre al rimborso forfettario spese generali ex LPF e a CPA ed IVA come per legge;
6) nel denegato e non creduto caso in cui venissero ammesse le istanze istruttorie chieste dagli appellanti, si chiede fin d'ora di sentire i testi indicati in primo grado a controprova e di eventualmente indicarne altri e di nominare CT di Parte;
6) sempre con rifusione delle spese e compensi legali ed accessori del presente giudizio”.

18. L'appello è infondato e deve essere rigettato.
19. Con il primo motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento a “I vizi del contratto preliminare”. Secondo gli appellanti il Tribunale di
RM avrebbe errato nel non considerare viziato il contratto preliminare per cui era causa, in quanto privo della data di sottoscrizione e non risultando in altro modo il momento della formazione del documento. e inoltre, affermavano sul punto che ciò Parte_1 Persona_1
“comporta che lo stesso non sia opponibile, in primo luogo, ai terzi” e “in estensione interpretativa logico-giuridica alle parti del contratto.”
20. Il motivo di appello è infondato.
La mancanza della data, non rientrando tra gli elementi essenziali del contratto, non determina l'invalidità o efficacia del medesimo.
Sono infondate le ulteriori deduzioni per cui dalla mancata indicazione della data di sottoscrizione del contratto ne deriverebbe l'inopponibilità ai terzi e “in estensione interpretativa logico-giuridica” alle parti del contratto.
È irrilevante la questione dell'inopponibilità a terzi, in quanto il contratto de quo viene in considerazione soltanto nei rapporti tra le parti che lo hanno sottoscritto.
Nei rapporti tra le parti la mancanza della data di sottoscrizione, che di per sé non è un elemento essenziale del contratto, non impedisce alla scrittura privata di avere piena validità ed efficacia, anche in considerazione del fatto che il contratto indica le date di scadenza delle principali obbligazioni contrattuali.
Pertanto, il motivo deve essere rigettato.
21. Con il secondo motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento a “I vizi del consenso”. Secondo gli appellanti il Tribunale di RM avrebbe errato nel non rilevare i vizi del consenso, in quanto il contratto preliminare per cui è causa sarebbe viziato anche con riguardo al consenso prestato dai promissari acquirenti. e Parte_1 deducevano che: “se avessero saputo delle reali condizioni dell'immobile (taciute Persona_1 dal promissario venditore) non si sarebbero determinati all'impegno di acquisto”; i vizi e difetti dell'immobile sarebbero di importanza tale da far sì che “in loro assenza” non avrebbero concluso il preliminare e non avrebbero coltivato le trattative;
sussisterebbero i presupposti “di nullità o
pagina 8 di 18 dell'annullamento di cui agli articoli 1427 c.c. e seguenti”; si sarebbe in presenza “di una tipica fattispecie di errore-vizio ex art. 1428 c.c. e seguenti”; l'errore di cui al contratto preliminare “è chiaramente essenziale ai sensi dell'art. 1428 c.c. se solo si ha riguardo alla qualità e allo stato dell'immobile promesso in vendita”; in via alternativa, si configurerebbe il dolo di cui all'art. 1439 c.c. quale causa di annullamento del contratto per aver taciuto vizi e difetti dell'immobile; comunque i vizi e difetti dell'immobile sarebbero tali da comportare se non l'annullamento del contratto, il risarcimento dei danni secondo quanto previsto dall'art. 1440 c.c.
22. Il motivo di appello è infondato.
Il Tribunale di RM ha affermato che, nel precisare le conclusioni, e Parte_1 [...] avevano limitato le proprie domande alla richiesta di rigetto di quelle avversarie e alla Per_1 pronuncia di risoluzione del contratto preliminare concluso con con condanna di Controparte_1 questi alla restituzione di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria. In questo modo, secondo il giudice di prime cure, gli appellanti avrebbero rinunciato alla domanda di annullamento formulata con la comparsa di costituzione e risposta, potendo la rinuncia a singoli capi della domanda avvenire senza il ricorso a forme rigorose.
La statuizione del Tribunale è corretta.
Secondo la Suprema Corte (si veda sez. 3 - , Ordinanza n. 12756 del 09/05/2024), “La mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda”.
Nel caso di specie, deve ritenersi provato l'abbandono della domanda nel giudizio di primo grado per effetto della mancata riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni (accompagnata invece alla riproposizione di altre domande in quella sede) e per effetto della totale omissione di ogni riferimento a tale domanda in sede di comparsa conclusionale e di memoria di replica.
In ogni caso, anche a voler diversamente opinare, valgono le seguenti considerazioni.
In primo luogo, la domanda di accertamento di un errore-vizio ex artt. 1428 e 1429 c.c., formulata per la prima volta in appello, è nuova e inammissibile.
L'eccezione di annullabilità del contratto per vizio del consenso ex artt. 1428 e 1429 c.c. costituisce eccezione in senso stretto e, nel caso di specie, essendo stata proposta per la prima volta nel presente giudizio di appello, deve essere considerata inammissibile.
pagina 9 di 18 Con riferimento, poi, alla domanda di annullamento del contratto ex art. 1439 c.c. si osserva che, secondo le allegazioni di parte appellante, i raggiri sarebbero consistiti nell'aver taciuto la sussistenza di gravi e vizi difetti dell'immobile oggetto del preliminare.
Come si vedrà infra, tali vizi e difetti sono insussistenti e dunque, a prescindere da ogni altra considerazione, è inconfigurabile una fattispecie di annullamento per dolo determinante.
23. Con il terzo motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento a “I vizi occulti e i difetti dell'immobile”. Secondo gli appellanti: la sentenza del Tribunale di RM sarebbe erronea nella parte in cui non ha rilevato i vizi occulti e i difetti dell'immobile, taciuti dal promittente venditore, che ne inficiavano l'abitabilità e rendevano inutilizzabile gran parte dell'immobile. Pertanto, e Parte_1 Persona_1 avrebbero diritto, a propria scelta, alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo e, conseguenza della risoluzione, sarebbe la restituzione del prezzo e “in questo caso trattandosi di caparra confirmatoria e configurandosi inadempimento del promittente venditore, al recesso del compratore dovrà restituirsi il doppio dell'importo corrisposto (ex art. 1385 c.c.) a tale titolo”.
24. Il motivo di appello è infondato.
Le allegazioni in tema di vizi dell'immobile sono state ritualmente formulate soltanto in comparsa di risposta e in memoria ex art. 183 n. 1 c.pc.: ogni diversa allegazione formulata successivamente è da ritenersi tardiva e inammissibile.
Le allegazioni rituali sono state correttamente riassunte nella relazione di ctu :
2) Dica se sussistono i vizi dedotti da parte convenuta e ne fornisca descrizione.

Considerato che

i vizi dedotti da parte convenuta, esposti in modo confuso ed impreciso, sono rintracciabili negli atti della stessa: dalla comparsa di costituzione e risposta: pag.3: i Convenuti “venivano messi al corrente dall'altro comproprietario dell'immobile (n.d.r. proprietario del piano sovrastante l'appartamento in esame) che nell'abitazione oggetto del preliminare…era presente un vizio che ne inficiava la vendita rendendo inutilizzabile parte dell'immobile; inoltre, sempre il Signor dichiarava esserci la necessità di un intervento Parte_4 urgente per il rifacimento del tetto che avrebbe comportato un aggravio di spesa non indicato in sede di sottoscrizione del preliminare”; pag.6-7: “…verificare se nell'abitazione era impossibile accendere il riscaldamento in quanto la canna fumaria non è a norma e scarica fumi nocivi nell'abitazione del comproprietario Sig. Pt_4 e che non ci fossero manutenzioni urgenti da effettuare che comportassero una spesa troppo
[...] gravosa…”; dalla memoria ex art.183 c.p.c. parte 1: pag.2: “…aver taciuto …elementi essenziali relativi: innanzi tutto alla urgente necessità di rifare completamente il tetto dell'abitazione, in quanto ampiamente lesionato in più punti, ed inoltre l'impossibilità di accendere il camino del soggiorno, in quanto la sua accensione avrebbe provocato fuoriuscite di fumi nocivi nell'appartamento dell'altro condomino, a causa di un collegamento con una canna fumaria comune non a norma…”.

Secondo la corretta interpretazione del CTU, tali allegazioni “si possono riassumere e sintetizzare in :
pagina 10 di 18 a) Necessità urgente di rifacimento del tetto per ampie lesioni in più punti . b) Canna fumaria dell'impianto di riscaldamento non a norma e scarica fumi nocivi nell'abitazione soprastante. c) Camino del soggiorno che provoca fuoriuscite di fumi nocivi nell'appartamento soprastante a causa del suo collegamento ad una canna fumaria comune non a norma.

Si tratta con evidenza di allegazioni di carattere estremamente generico: in ogni caso, ogni altra e diversa allegazione deve ritenersi tardiva e inammissibile, in quanto formulata successivamente al deposito della memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c..
In relazione a tali contestazioni gli accertamenti eseguiti dal CTU hanno dato i seguenti risultati.
1.5.2) DICA SE SUSSISTONO I VIZI DEDOTTI DA PARTE CONVENUTA E NE FORNISCA DESCRIZIONE 1.5.2.a) Necessità urgente di rifacimento del tetto per ampie lesioni in più punti ARGOMENTAZIONE Come detto, il tetto presenta, all'interno, e perlopiù in andamento di falda, una perlinatura in legno che maschera l'orditura soprastante;
mentre all'esterno è visibile il manto di copertura eseguito in tegole marsigliesi di laterizio. Al momento del sopralluogo, e su indicazione del sig. Parte_4 (fratello dell'attore e proprietario dell'appartamento al primo piano), è stata rilevata, nel soggiorno, sul muro di spina in prossimità del colmo, la traccia, asciutta, di una vecchia infiltrazione di acqua meteorica di portata limitata, verificatasi tempo fa e prontamente riparata e risolta, secondo quanto affermato sempre dal sig. Parte_4 All'esame visivo, dall'interno, lo stato del soffitto è definibile come “buono” e, a parte la traccia di cui sopra, non sono stati rilevati fenomeni o indizi che potessero condurre alla presenza di infiltrazioni o di lesioni: non si è ritenuto, pertanto, necessario eseguire ulteriori ispezioni invasive e costose. Il manto di copertura, come da ricognizione generale effettuata tramite la videocamera della sonda utilizzata anche per la ispezione delle canne fumarie, si presenta in buono stato di conservazione e manutenzione in relazione all'epoca della sua realizzazione, senza visibili segni di cedimento e lesioni rilevabili degli elementi in laterizio. RISPOSTA Il tetto, al momento del sopralluogo, non presenta lesioni né cedimenti nè infiltrazioni: nessuna necessità, quindi, di rifacimento del medesimo, tantomeno avente carattere di urgenza.

1.5.2.b) Canna fumaria dell'impianto di riscaldamento non a norma e scarica fumi nocivi nell'abitazione soprastante (…) Il Fattore di Resistenza complessivo della installazione risulta inferiore a 100: la stessa, quindi, secondo le istruzioni della casa Costruttrice è corretta. Per quanto attiene la presunta immissione di prodotti di combustione, provenienti dalla caldaia in esame, nell'appartamento di primo piano di proprietà de sig. nulla di tutto ciò è stato Parte_4 rilevato, ne è stato concretamente segnalato o indicato dal sig. ma si è trattato, Parte_4 piuttosto, di un fenomeno temuto dallo stesso, ma non supportato in concreto, tant'è vero che il medesimo credeva che la canna fumaria della caldaia fosse alloggiata in un “cavedio” (unitamente ad altre canne), che attraversa la sua camera da letto, mentre in realtà è alloggiata, in controtubazione, all'interno di una preesistente canna fumaria in fibrocemento inserita nel muro perimetrale. RISPOSTA Nessun scarico di fumi nocivi nell' appartamento di primo piano, provenienti dalla caldaia in esame, è stato rilevato, ne sono state rilevate situazioni tali da temere il verificarsi del fenomeno. La caldaia e la relativa fumisteria risulta essere installata in modo conforme alle indicazioni del Costruttore, e quindi conformemente alle norme vigenti all'epoca della installazione medesima.

1.5.2.c) Camino del soggiorno che provoca fuoriuscite di fumi nocivi nell'appartamento soprastante a causa del suo collegamento ad una canna fumaria comune non a norma ARGOMENTAZIONE
pagina 11 di 18 Richiamati i dati rilevati di cui in apertura del presente capitolo 1.4; evidenziata l'epoca di realizzazione dell'opera nell'anno 1989: la normativa antecedente di riferimento in materia individuata è:
- Legge 13 luglio 1966 n. 615 “Provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico” (G.U. 201 del 13 agosto 1966)
- D.P.R. 22 dicembre 1970 n. 1391 Regolamento per l'esecuzione della Legge 13 luglio 1966 n. 615, recante Provvedimenti contro l'inquinamento atmosferico, limitatamente al settore degli impianti termici (S.o. G.U. 8 marzo 1971 n. 59) Si rileva che il suddetto D.P.R. 1391 limita il campo di applicazione della norma agli impianti di potenzialità superiore alle 30.000 Kcal/h; che il caminetto a legna in esame, come realizzato, ha funzione più decorativa che di riscaldamento dell'ambiente (essendo installato ben altro impianto di riscaldamento), e comunque ha una potenzialità termica, stimabile, ben inferiore al limite di cui sopra;
la video ispezione eseguita dell'interno della canna fumaria non ha evidenziato la presenza di anomalie o lesioni che possano determinare fuoriuscita di fumi dal condotto medesimo;
Con la video ispezione si è pure constatato che non si tratta di una canna fumaria comune, bensì di condotto ad esclusivo servizio del caminetto in questione;
il tratto di canna fumaria che attraversa l'appartamento soprastante il caminetto non è direttamente visibile in quanto rivestita con perlinato in legno;
non sono state rilevate tracce di precedentemente avvenute fuoriuscite di fumi;
non vi sono state indicazioni o affermazioni in tal senso da parte degli utilizzatori dell'alloggio, per cui, trattandosi anche di proprietà terza estranea al procedimento, non si è ritenuto necessario eseguire ulteriori invasive ispezioni RISPOSTA Nessuna fuoriuscita di fumi nocivi nell'appartamento soprastante è stata rilevata o specificatamente indicata dai possessori. La canna fumaria non è comune ma dedicata esclusivamente al caminetto. Nessuna normativa specifica individuata con riferimento all'epoca di realizzazione, di conseguenza nessuna caratteristica di non conformità rilevata.

Ricapitolando le conclusioni assunte dal CTU:
a) Quanto al tetto:
Il tetto, al momento del sopralluogo, non presenta lesioni né cedimenti nè infiltrazioni: nessuna necessità, quindi, di rifacimento del medesimo, tantomeno avente carattere di urgenza.
b) Quanto alla canna fumaria dell'impianto di riscaldamento:
Nessuno scarico di fumi nocivi nell' appartamento di primo piano, provenienti dalla caldaia in esame, è stato rilevato, ne sono state rilevate situazioni tali da temere il verificarsi del fenomeno.
La caldaia e la relativa fumisteria risulta essere installata in modo conforme alle indicazioni del
Costruttore, e quindi conformemente alle norme vigenti all'epoca della installazione medesima.
c) Quanto al camino del soggiorno:
Nessuna fuoriuscita di fumi nocivi nell'appartamento soprastante è stata rilevata o specificatamente indicata dai possessori.
La canna fumaria non è comune ma dedicata esclusivamente al caminetto.
Nessuna normativa specifica individuata con riferimento all'epoca di realizzazione, di conseguenza nessuna caratteristica di non conformità rilevata.
pagina 12 di 18 25. Gli accertamenti eseguiti dal CTU hanno dunque escluso i vizi contestati, con motivazione da ritenersi più che adeguata ed esauriente, anche tenuto della estrema genericità delle contestazioni ritualmente svolte da parte appellante, limitate alle asserzioni contenute nella comparsa di risposta e nella memoria ex art. 183 n. 1 c.p.c..
Le stesse osservazioni mosse dal ctp in sede di operazioni peritali attengono ad allegazioni di natura tecnica non tempestivamente formulate da parte appellante nel giudizio di primo grado, dunque da ritenersi inammissibili.
In ogni caso, le risposte fornite dal consulente tecnico d'ufficio si evidenziano come assolutamente congrue ed esaurienti.
Si vedano, al riguardo, le conclusioni assunte dal CTU in esito alla risposta alle osservazioni del ctp di parte appellante:
“1.8) CONCLUSIONI In conclusioni, il CTU conferma, sostanzialmente, quanto esposto in Relazione ritiene, però, opportuno segnalare al Giudice che:
- Non si trova agli atti, ne è stato possibile reperire in corso di operazioni peritali, la Dichiarazione di Conformità dell'Impianto e tutti i relativi allegati;

- la norma UNI 10845 del febbraio 2000, ripresa successivamente nel settembre 2012 con la UNI 10738, prevede la verifica di idoneità e di funzionalità dei sistemi in esercizio (che deve essere svolta da personale avente specifica competenza tecnica in materia), in caso di accertate o temute compromissioni del corretto funzionamento fluidodinamico del sistema, sostituzione di apparecchi e combustibili ed ogni qualvolta si riscontri un'anomalia del funzionamento del sistema.
- Non essendo stata riscontrata, in sede di operazioni peritali, alcuna delle fattispecie di cui sopra. il CTU non ha ritenuto necessario, al momento, richiedere apposite Verifiche di Idoneità e di Funzionalità dell'Impianto, rimette, pertanto, al Giudice eventuali determinazioni in merito”.

26. Con il quarto motivo di appello e censuravano la Parte_1 Persona_1 sentenza impugnata con riferimento ai “Vizi della Consulenza Tecnica d'Ufficio”. Secondo gli appellanti: la CTU espletata nel primo grado di giudizio sarebbe nulla e, comunque, incompleta, inadeguata, inidonea e inutilizzabile, in quanto l'ausiliario del giudice non avrebbe svolto le indagini necessarie per verificare i vizi lamentati secondo quanto richiesto dai quesiti formulati dal giudice. Il
CTU, nonostante avesse rilevato nel soggiorno, “sul muro di spina in prossimità del colmo, la traccia, asciutta, di una vecchia infiltrazione di acqua meteorica di portata limitata, verificatasi tempo fa e prontamente riparata e risolta”, non avrebbe ritenuto di procedere all'effettuazione di nuovi accertamenti ed approfondimenti dinanzi ad “un'evidente prova dei vizi e difetti lamentati dai convenuti”. Inoltre, secondo il CTU, dopo aver rigettato Parte_1 Persona_1 senza adeguata motivazione le osservazioni del proprio CTP, aveva, in modo contraddittorio, dichiarato di ritenere “opportuno segnalare al Giudice che: - Non si trova agli atti, né è stato possibile reperire in corso di operazioni peritali, la Dichiarazione di Conformità dell'Impianto e tutti
i relativi allegati” e, allo stesso tempo, di non aver ritenuto necessario richiedere “apposite Verifiche
pagina 13 di 18 di Idoneità e di Funzionalità dell'Impianto” in quanto non erano state riscontrate “accertate o temute compromissioni del corretto funzionamento fluidodinamico del sistema, sostituzione di apparecchi combustibili”, richieste dalla “norma UNI 10845 del febbraio 2000, ripresa successivamente nel settembre 2012 con la UNI 10738”, la quale prevede le suindicate verifiche nei casi suesposti e
“ogniqualvolta si riscontri un'anomalia del funzionamento del sistema.”.
27. Il motivo di appello è infondato per le ragioni appena esposte con riferimento alla disamina del terzo motivo di appello.
Inoltre, la CTU non può essere considerata affetta da nullità né assoluta né relativa in quanto l'ausiliario del giudice ha provveduto agli accertamenti tecnici sulla base delle deduzioni e dei documenti prodotti dalle parti e conformandosi ai quesiti formulati dal giudice.
A ciò si aggiunga che, come si è appena visto al paragrafo precedente, il CTU ha risposto nel dettaglio alle osservazioni del CTP di Parte_1 Persona_1
28. Con il quinto motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata, con riferimento al “termine essenziale previsto nel contratto preliminare”. Secondo gli appellanti il Tribunale di RM avrebbe errato nel non rilevare l'avvenuto decorso del termine essenziale previsto nel contratto preliminare, in conseguenza dell'inadempimento di CP_1
Secondo gli appellanti, non aveva consegnato agli appellanti entro il
[...] Controparte_1 termine essenziale pattuito il “regolare attestato di prestazione energetica o certificazione energetica” né aveva rispettato il termine essenziale e inderogabile di cui allart.5 del contratto. Secondo gli appellanti, la conseguenza sarebbe la risoluzione di diritto dell'accordo e la liberazione delle parti dalle reciproche obbligazioni.
29. Anche tale motivo di appello è infondato.
Come emerge con assoluta evidenza dalla corrispondenza intercorsa tra le parti, parte appellante
(promissaria acquirente) dichiarò di ritenere risolto il contratto (con contestuale richiesta della restituzione della caparra), con comunicazione del 24 maggio 2012, in quanto riteneva la controparte inadempiente rispetto all'obbligo di consegnare documentazione attestante la regolarità dell'immobile e nello specifico comprovante l'assenza di vizi occulti (si veda lettera 24 maggio 2012 in atti).
Prima di tale comunicazione parte appellata (promittente venditrice) con lettera del 3 maggio 2012 si era dichiarata pronta alla consegna dell'immobile entro il termine contrattuale del 30 maggio 2012, con invito alla designazione del notaio ai fini della stipula del rogito.
Successivamente parte appellata ribadiva l'invito ad adempiere, preannunciando, in difetto di ciò, il ricorso all'autorità giudiziaria al fine di ottenere la pronuncia ex art. 2932 c.c..
pagina 14 di 18 Con successive lettere parte appellante ribadiva di intendere il contratto risolto per colpa di parte appellata, che aveva omesso di produrre la documentazione, alla cui consegna era tenuta contrattualmente.
30. In tale contesto deve escludersi un inadempimento di parte promittente venditrice tale da giustificare un'eccezione di inadempimento o la risoluzione del contratto.
Deve evidenziarsi che parte promittente venditrice, fino alla data della stipula del contratto definitivo
(rogito), non aveva alcun obbligo di consegna di documenti di alcun genere, così come correttamente affermato dal primo giudice: anche l'attestato di certificazione energetica, in base al contratto, doveva essere consegnato alla data della stipula del rogito e non prima.
Inoltre, parte promittente venditrice, debitrice della prestazione di consegna dell'immobile da eseguirsi entro il termine essenziale del 30 maggio 2012, ne aveva fatta offerta non formale ex art. 1220 c.c., prima della scadenza del termine (lettera del 3 maggio 2012), così impedendo la propria mora.
Pertanto, alla data in cui parte promissaria acquirente (odierna appellante) ha dichiarato il contratto risolto, con richiesta di restituzione della caparra (lettera del 24 maggio 2012), non si configurava alcuna fattispecie di inadempimento a carico della parte promittente venditrice, anche tenuto conto che i termini contrattuali (30 maggio 2012) non erano ancora scaduti e che fino alla data della stipula (data mai fissata dalle parti e soprattutto mai fissata dalla parte a ciò obbligata cioè parte appellante, promissaria acquirente) non poteva considerarsi scaduta alcuna obbligazione di consegna documentale a carico di parte promittente venditrice.
Al contrario, il recesso illegittimo dal contratto ha dato lugo ad un inadempimento di parte promissaria acquirente, che dunque è stata legittimamente convenuta ex art. 2932 c.c..
Deve poi evidenziarsi come non avesse natura essenziale il termine pattuito per la stipula del rogito.
Depone in tal senso il fatto che la medesima data del 30 maggio 2012 sia stata espressamente qualificata come termine essenziale per la consegna dell'immobile ma non anche per la stipula del rogito: ne consegue logicamente che la seconda previsione pattizia non avesse natura di termine essenziale.
31. Con il sesto motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento alla “gravità dell'inadempimento di controparte”. Secondo gli appellanti il giudice di primo grado avrebbe errato nel non rilevare l'inadempimento grave di CP_1
il quale era tale da giustificare la risoluzione. Peraltro, si dolevano anche che: “I vizi e difetti
[...] taciuti, inficiando l'abitabilità e la salubrità dell'immobile oggetto di compravendita, ha impedito la realizzabilità degli interessi perseguiti dai promittenti acquirenti e l'intento da questi perseguito, essendo così venuta meno l'utilità della prestazione in vista dello scopo che si erano prefissi.”.
Il motivo di appello è infondato.
pagina 15 di 18 non può considerarsi inadempiente, in quanto, a prescindere da ogni altra Controparte_1 considerazione, è stata accertata l'insussistenza dei vizi lamentati dagli appellanti.
32. Con il settimo motivo di appello e censuravano la Parte_1 Persona_1 sentenza impugnata con riferimento alla “Buona fede nelle trattative”. Secondo gli appellanti il
Tribunale di RM avrebbe errato nel non rilevare la responsabilità precontrattuale di CP_1
in quanto il silenzio con riferimento ai gravi vizi e difetti dell'immobile oggetto di trattative,
[...] comporterebbe una responsabilità precontrattuale in capo all'appellato.
Anche tale motivo di appello è infondato.
Non vi è stata alcuna mancanza di buona fede nelle trattative, in quanto, a prescindere da ogni altra considerazione, i vizi lamentati da erano insussistenti. Parte_1 Persona_1
33. Con l'ottavo motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento alla “Mancata consegna attestato certificazione/prestazione energetica e della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile.”. Secondo gli appellanti:
l'obbligo di consegna della documentazione suindicata era previsto sia dalla legge sia dalle parti e non poteva essere ritenuto elemento facoltativo ai fini dell'operazione di compravendita immobiliare, bensì un elemento essenziale;
era stato, inoltre, inadempiente nella consegna Controparte_1 della documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile.
Il motivo di appello è infondato.
Come già affermato nella trattazione del quinto motivo di appello, la certificazione energetica doveva essere consegnata soltanto alla data del rogito e non prima. Lo stesso deve dirsi con riferimento alla documentazione attestante la regolarità urbanistica dell'immobile.
34. Con il nono motivo di appello e censuravano la sentenza Parte_1 Persona_1 impugnata con riferimento alle “Condizioni e requisiti dell'azione ex art. 2932 c.c. Eccezione di inadempimento ex 1460 c.c.”. Secondo gli appellanti il Tribunale di RM avrebbe errato nel ritenere esperibile e accoglibile l'azione promossa da in quanto l'art. 2932, co. 2, c.c. Controparte_1 prevede che la domanda non può essere accolta se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione. non avrebbe eseguito o adempiuto correttamente la propria Controparte_1 prestazione “sia sotto il profilo dei vizi e difetti dell'immobile, sia sotto il profilo della mancata consegna dei documenti dell'immobile, cosicché la domanda non poteva essere accolta.”.
Il motivo di appello è infondato. non è stato inadempiente, non esistendo i vizi lamentati e non dovendo essere Controparte_1 consegnata ogni documentazione se non alla data del rogito, mai fissata da parte appellante che nel frattempo era illegittimamente receduta dal contratto preliminare: tutta la documentazione de qua è stata poi prodotta nel presente giudizio.
pagina 16 di 18 35. Con il decimo motivo di appello e censuravano la Parte_1 Persona_1 sentenza impugnata con riferimento all'“Esecuzione in forma specifica ed eccessiva onerosità”. Gli appellanti eccepivano che, nell'ipotesi di ritenuta ammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. formulata da il Tribunale di RM avrebbe dovuto rilevare “l'eccessiva Controparte_1 onerosità della esecuzione (o reintegrazione) in forma specifica.”. Secondo gli appellanti il valore dell'immobile determinato nel “viziato preliminare” nella realtà sarebbe di molto inferiore rispetto al prezzo indicato di € 205.000,00. Secondo gli appellanti i gravi vizi e difetti di cui sarebbe oggetto ne decurterebbero il valore, dovendo rinnovarsi la CTU, ai fini, oltre che dell'espletamento di un'adeguata indagine sui vizi e difetti lamentati, della determinazione dell'effettivo valore di mercato dell'immobile oggetto del giudizio. Conseguentemente, una volta determinato il reale valore dell'immobile, e potrebbero essere condannati, Parte_1 Persona_1 eventualmente, “al solo risarcimento per equivalente di cui alla differenza tra quanto già versato e il minor valore dell'immobile accertato in corso di causa”. Inoltre, “le circostanze emerse dopo la stipula del preliminare (scoperta dei vizi e difetti e mancata consegna dei documenti) avrebbero legittimato gli odierni appellanti alla risoluzione del contratto per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell'art. 1467 c.c.”.
Il motivo di appello è infondato.
In primo luogo, deve evidenziarsi la novità delle domande e delle questioni ad esse sottese.
Come detto, costituisce domanda nuova, in quanto proposta per la prima volta in questa sede e, quindi, inficiata da inammissibilità, la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta.
In secondo luogo, ogni vizio e difetto è risultato inesistente.
In terzo luogo, ogni riferimento all'istituto del risarcimento per equivalente è palesemente infondato, tenuto conto che, a prescindere da ogni altra considerazione, l'azione ex art. 2932 c.c. è un'azione di adempimento contrattuale e non già risarcitoria.
36. Con l'undicesimo motivo di appello e censuravano la Parte_1 Persona_1 sentenza impugnata con riferimento all'“indicazione del notaio”. Secondo gli appellanti era noto alle parti che il contratto di compravendita definitivo sarebbe stato stipulato e rogitato presso lo studio del Per_
“Notaio dott. , al punto che il tecnico incaricato da aveva consegnato Controparte_1 proprio presso lo studio del suindicato notaio una descrizione dell'immobile oggetto di compravendita. Gli appellanti, inoltre, “impugnano e contestano altresì le altre parti della sentenza, tra cui la statuizione delle spese e l'intero decisum: parti dipendenti da quelle sopra impugnate che andranno di conseguenza riformate in accoglimento del presente appello.”.
Il motivo di appello è infondato.
pagina 17 di 18 A prescindere da ogni altra considerazione, in ogni caso, il vero inadempimento non è costituito tanto dall'omessa indicazione del notaio quanto piuttosto dall'omessa fissazione della data per la stipula del rogito, incombente che obbligava parte promissaria acquirente, odierna appellante, e che la medesima ha espressamente rifiutato di eseguire.
37. Al rigetto del gravame consegue la condanna di parte appellante alla rifusione delle spese del grado che si liquidano come da dispositivo sulla base dei parametri forensi di cui al DM 55/2014, in conformità ai valori medi dello scaglione determinato dal valore della causa.
Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del 2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – rigetta l'appello e conferma la sentenza appellata;

II – condanna e in solido tra loro, alla refusione in Parte_1 Persona_1 favore di delle spese del grado, che liquida in € 14.000,00 per compenso, Controparte_1 oltre al 15% di spese forfettarie ed oltre accessori di legge;

III - Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater (inserito dalla Legge n. 228 del
2012, art. 1, comma 17), ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato a norma dello stesso art. 13, comma 1 – bis
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile, il 30 settembre 2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Andrea Lama dott. Manuela Velotti
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