N. R.G. 3515/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MILANO
Sezione III Civile
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere
Dott. Giampiero Barile Giudice Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3515/2024 RG promossa, con ricorso depositato in cancelleria il
18.12.2024 da
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con patrocinio degli avvocati Monica Ferrari e quest'ultima C.F._2 Parte_2
anche in proprio ex art. 81 c.p.c., e con domicilio eletto presso lo studio della prima sito in Milano,
Corso di Porta Romana 52
APPELLANTI contro
(c.f. ), con patrocinio degli avvocati Marcello Longo, Controparte_1 C.F._3
Pietro Vanzulli ed Enrico Luca Longo e con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultimo in Milano,
Via Lovanio n. 10
APPELLATA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo.
pagina 1 di 9 CONCLUSIONI PER PARTE APPELLANTE:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello, previa fissazione dell'udienza ex art. 435 c.p.c., in accoglimento dei motivi dedotti nel presente atto ed in riforma della sentenza n. 9943/2024 emessa e pubblicata in data 15.11.2024 dal Tribunale di Milano, Sez. XIII civile, Giudice Dott.ssa Sabrina Bocconcello, notificata il 20 novembre 2024, e, respinta ogni contraria e diversa domanda e istanza e previe le declaratorie occorrenti ed opportune, con sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege, così giudicare: in via principale
- dichiarare la cessazione della materia del contendere in relazione alle domande di risoluzione del contratto di locazione di cui è causa promosse dalla Sig.ra nei procedimenti rg. n. Controparte_1 7639/2022 e 20483/2022 riuniti e al relativo rilascio dell'immobile;
- in ogni caso, accertare e dichiarare l'abuso del processo in relazione a tali domande di risoluzione del contratto di locazione di cui è causa e la conseguente improponibilità delle domande di risoluzione del contratto promosse dalla Sig.ra per tutte le ragioni indicate nel presente atto;
Controparte_1 in via riconvenzionale:
a) condannare la Sig.ra alla restituzione ai Sigg.ri e Controparte_1 Parte_1 Parte_2 della somma complessiva di € 10.426,26, oltre interessi legali dalla data dei singoli versamenti
[...] al saldo effettivo, di cui:
- € 1.643,03 per oneri condominiali relativi agli esercizi 2015, 2016, 2017 e 2018 versati in misura superiore a quanto dovuto;

- € 8.783,23 per oneri condominiali versati dall'inizio del contratto (29.5.2019) sino al 31.12.2021 rimasti privi di titolo;

o, in subordine, della minor somma che risulterà versata a titolo di oneri condominiali in misura superiore a quanto effettivamente dovuto e quindi a credito dei conduttori;
b) condannare la Sig.ra ai sensi dell'art. 96, primo comma c.p.c. al versamento della Controparte_1 somma che la Corte vorrà liquidare, anche in via equitativa, in una somma non inferiore al doppio delle spese legali liquidabili per il presente procedimento o che riterrà di giustizia;
c) condannare la Sig.ra a restituire al Sig. l'importo di € Controparte_1 Parte_1 13.997,06 da quest'ultimo versato, a richiesta dell'appellata, a titolo di spese legali dovute in esecuzione della sentenza di primo grado;
in via istruttoria:
- disporre ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. alla Sig.ra del regolamento di Controparte_1 condominio e delle tabelle millesimali ed all'amministratore del condominio a Controparte_2 capitale ridotto con socio unico, in persona dell'A.U. Rag. con sede in Milano, Via Controparte_3
Gian Carlo Castelbarco 22, o ad altro amministratore condominiale p.t. del Controparte_4
della documentazione giustificativa delle spese costituita dalle fatture e note di intervento
[...] indicate nei rendiconti condominiali delle annualità 2015, 2016, 2017 e 2018 alla voce “Spese di Gestione” e, conseguentemente, voglia disporre integrazione alla CTU tecnico contabile, sulla base dei predetti documenti, già ammessa ed effettuata dal CTU Dott. per il Persona_1 completamento della risposta al quesito;

- ammettere prova per interpello della Sig.ra e per testi sui seguenti capitoli: Controparte_1
1)“Vero che i sigg.ri e come tutti gli altri conduttori, sono Parte_2 Parte_1 sprovvisti delle chiavi del cancello per l'accesso carraio dello stabile sito in Viale Piave 29”;
2) “Vero è che i sigg.ri e così come tutti gli altri conduttori, Parte_2 Parte_1 sono sprovvisti delle chiavi di accesso al giardino” 2) “Vero è che le chiavi del giardino sono in possesso dei soli proprietari dello stabile sigg.ri
[...]
; CP_1 Persona_2 Parte_3 Persona_3 5) “Vero che il giardino è situato sul lato opposto dell'isolato (viale Majno)”; pagina 2 di 9 6) “Vero che il giardino è visibile solo da chi percorre Viale Majno ed è delimitato da muri e cancellate ed è accessibile solo mediante apertura a chiave del cancello sito su Viale Majno” Si indicano a testi: la Sig.ra con dom. in Milano, Via Besana 7; Sig.ra Testimone_1 Tes_2 res in Milano, Viale Piave 29; Sig.ra residente in [...]. Testimone_3
In ogni caso:
- con vittoria delle spese e compensi del presente grado di giudizio nonché del giudizio di primo grado, inclusi quelli relativi alla fase sommaria di sfratto ed alle procedure di mediazione, oltre agli accessori di legge”.

CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA:
“Piaccia all'Ill.ma Corte adita, contrariis rejectis:
-rigettare l'appello avversario in quanto infondato in fatto e in diritto, confermando in toto la sentenza impugnata e comunque accertando la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti il 19/12/2019 e registrato a Milano 6, serie 3T il 20/12/2019 al n. 015480, ex art. 1455 cod. civ. in relazione all'art. 5 L. 392/78 per inadempimento per morosità dei conduttori, ed in ogni caso dichiarare inammissibili e comunque respingere tutte le domande formulate dagli appellati;

-con vittoria di spese e compensi del doppio grado di giudizio, oltre C.P.A. ed I.V.A. come per legge”.

MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con separate intimazioni di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, la signora quale locatrice dell'immobile ad uso abitativo sito in in Milano, al viale Piave n.29 Controparte_1
concesso in locazione ai signori e in forza di contratto Parte_2 Parte_1
stipulato tra le parti il 19/12/2019, ha allegato la morosità dei conduttori nel pagamento dei canoni di novembre e dicembre 2021, ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento dei convenuti, la convalida dello sfratto e la loro condanna a rilasciare in favore dell'intimante l'immobile per cui è causa, libero di persone e cose, fissando la data per l'esecuzione del rilascio.
Avverso le suindicate intimazioni hanno proposto opposizione e Parte_2 Parte_1 che hanno eccepito, in via preliminare, la improponibilità della domanda atteso l'intervenuto
[...]
pagamento del canone per cui si era agito e, nel merito, hanno insistito per il rigetto della domanda.
Disposto il mutamento del rito e concesso termine per il deposito di memorie integrative - ove parte intimante ha insistito per le proprie domande di risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori e di rilascio dell'immobile locato, mentre parte intimante ha formulato domande riconvenzionali volte ad ottenere la restituzione di somme versate a titolo di oneri accessori -, si è proceduto alla riunione del procedimento recante il n. 20483/22 rg in quello recante il n. 7639/22 rg ed
è stata disposta CTU contabile sulla situazione dare - avere tra le parti, atteso il contrasto sugli oneri accessori.
pagina 3 di 9 Tentata invano la conciliazione, con sentenza n. 9943/2024 pubblicata il 15/11/2024 il Tribunale di
Milano ha accertato la risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento di parte conduttrice, ha dichiarato cessata la materia per contendere in relazione al rilascio dell'immobile e, rigettata ogni altra domanda, ha condannato parte resistente alla rifusione in favore di parte intimante delle spese processuali come liquidate i dispositivo ponendo definitivamente carico di parte resistente le spese di CTU.
Con ricorso in appello ritualmente notificato, e hanno Parte_2 Parte_1
interposto gravame avverso la suindicata sentenza chiedendone la riforma con declaratoria della cessazione della materia del contendere anche in relazione alle domande di risoluzione del contratto di locazione ed insistendo per l'improponibilità delle domande proposte dalla controparte per abuso del processo. Hanno inoltre insistito per l'accoglimento della domanda riconvenzionale e quindi per la condanna della sig.ra alla restituzione in loro favore della somma complessiva di € Controparte_1
10.426,26 (o della diversa somma ritenuta di giustizia), oltre interessi legali dalla data dei singoli versamenti al saldo effettivo, di cui: € 1.643,03 per oneri condominiali relativi agli esercizi 2015, 2016,
2017 e 2018 versati in misura superiore a quanto dovuto ed € 8.783,23 per oneri condominiali versati dall'inizio del contratto (29.5.2019) sino al 31.12.2021 rimasti privi di titolo. Hanno inoltre chiesto di condannare la sig.ra ai sensi dell'art. 96, primo comma c.p.c. oltre alla restituzione Controparte_1 dell'importo di € 13.997,06 versato dagli appellanti a titolo di spese legali in esecuzione della sentenza gravata. Vinte le spese processuali di entrambi inclusi quelli relativi alla fase sommaria di sfratto ed alle procedure di mediazione, oltre agli accessori di legge.
Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, è stato ritualmente notificato alla controparte che, costituendosi in giudizio con memoria depositata telematicamente in data
18.3.2025, ha contestato in toto l'appello avversario chiedendone conseguentemente il rigetto, con conferma della sentenza gravata e vittoria delle spese processuali del doppio grado di giudizio.
All'udienza del 2.4.2025, tentata invano la conciliazione e dopo la discussione orale delle parti, il
Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Con il primo motivo di impugnazione, parte appellante ha lamentato l'erroneità della sentenza gravata nella parte in cui il Tribunale, in motivazione, ha dapprima correttamente rilevato la cessazione della materia del contendere in relazione alla domanda di accertamento della risoluzione del contratto di locazione in quanto già dichiarata in altra pronuncia (la n. 5814/2023 emessa il 24.5.2023 dal Tribunale di Milano all'esito del giudizio recante il n. 41224/2022 RG), salvo poi emettere un dispositivo del tutto pagina 4 di 9 contraddittorio nel quale ha accertato la risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori.
Il motivo è inammissibile non essendo rinvenibile un'utilità giuridica che, dall'eventuale accoglimento del gravame, possa derivare alla parte che lo ha proposto, atteso che tale interesse non può consistere nella sola correzione della sentenza impugnata (o di parte di essa), dovendo sussistere la possibilità per la parte di conseguire un risultato utile e giuridicamente apprezzabile dall'impugnazione.
La lamentata incongruità della sentenza deve infatti essere ricondotta nell'alveo dell'errore materiale che non incide sul contenuto sostanziale della decisione, ma investe la manifestazione del pensiero all'atto della formazione del dispositivo.
Infatti, il tenore della sentenza non lascia alcun dubbio circa l'intenzione del Tribunale di dichiarare la cessazione della materia del contendere tanto in relazione al rilascio dell'immobile quanto in relazione alla domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes per grave inadempimento di parte conduttrice, avendo il primo decidente così testualmente affermato in motivazione: “Va dapprima dichiarata la cessazione della materia del contendere relativa alla domanda di risoluzione del contratto di locazione attesa la intervenuta sentenza n. 5814\22 che ha accertato l'inadempimento dei conduttori e dichiarato quindi la risoluzione del contratto de quo, a nulla valendo sul punto la intervenuta comunicazione di recesso dal contratto dei conduttori atteso che gli effetti della risoluzione dichiarato con sentenza n. 5814\22 retroagiscono alla domanda promossa con atto notificato il
19.9.2022 ovvero in epoca antecedente alla dichiarazione di recesso (30.11.22) ai sensi dell'art. 1458
c.c. Essendo nelle more intervenuto il rilascio, anche sul punto va dichiarata la cessazione della materia del contendere” (cfr. p. 7 sentenza gravata).
Con il secondo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per aver escluso la ricorrenza di una condotta processuale abusiva e contraria alla buonafede da parte della locatrice che, con distinte domande, ha frazionato il proprio credito notificando, nel mese di febbraio 2022, due distinte intimazioni di sfratto nelle quali ha contestato, rispettivamente, la morosità nel pagamento del canone di novembre 2021 e, successivamente, quello di dicembre 2021, entrambe sussistenti al momento della notifica della prima intimazione. Ribadisce quindi l'appellante l'eccezione di improcedibilità della domanda atteso l'abusivo e non giustificato frazionamento del credito.
Il motivo non ha pregio dovendosi in primo luogo ribadire che, nella specie, parte intimante non ha azionato distinte pretese creditorie, essendosi la stessa limitata a richiedere la risoluzione del contratto e la liberazione dell'immobile alla luce del reiterato e pacifico ritardo dei conduttori nel versamento del pagina 5 di 9 canone di locazione pattuito: ritardo che, verificatosi anche per la mensilità di settembre 2022, ha condotto all'accoglimento della domanda di risoluzione (con la richiamata sentenza n. 5814/2023 emessa all'esito del terzo procedimento radicato al n. 41224/2022 RG, il Tribunale di Milano, a pagina
5/6, ha infatti così argomentato: “non può considerarsi conforme a buona fede la condotta dell'intimato che, nonostante le precedenti intimazioni (ed i connessi giudizi di opposizione promossi dopo la sanatoria della morosità intimata) anche in relazione al presente giudizio, ha provveduto in ritardo al pagamento. Ciò detto, e tenuto conto della pendenza di altri due procedimenti di sfratto per morosità in cui la parte conduttrice ha tenuto la stessa condotta (sanatoria della morosità dopo la notifica dell'intimazione di sfratto seguita da opposizione) ... ritiene questo Giudice che risultino integrati i requisiti previsti dagli artt. 1455 e 1453 c.c. per la pronuncia di risoluzione)”.
Del resto non è rinvenibile, in capo alla locatrice, alcuna malafede nell'attivazione del secondo sfratto: se è pur vero che, al momento dell'instaurazione del primo procedimento sommario relativo all'omesso versamento del canone di novembre 2021, era già attuale la morosità relativa al mese di dicembre 2021,
è altrettanto vero che parte conduttrice, ricevuta la prima intimazione, ha provveduto al pagamento solo di un canone e non dell'intera morosità sino a quel momento maturata, così perseverando in una condotta inadempiente.
Va poi osservato che la lamentata duplicazione delle spese spettanti alla locatrice per le distinte procedure sommarie si è neutralizzata nel momento della riunione dei relativi giudizi di opposizione promossi dopo la sanatoria delle morosità intimate, all'esito del quale si è provveduto ad una unica liquidazione delle spese processuali.
Con il terzo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per avere erroneamente ritenuto tardiva - perché non formulata nel termine di due mesi - la contestazione con la quale il conduttore ha chiesto il rimborso dell'importo di
− € 8.783,23 per oneri condominiali versati dall'inizio del contratto (29.5.2019) sino al
31.12.2021 in quanto rimasti privi di titolo;

− € 1.643,03 per oneri condominiali relativi agli esercizi 2015, 2016, 2017 e 2018 versati in misura superiore a quanto dovuto.
Osserva il Collegio che a fronte della richiesta di rimborso degli oneri accessori, formulata dal locatore, il conduttore ha due mesi da essa per pagare;
ciò ai sensi del comma 3 dell'art. 9 della l. 27 luglio 1978
n. 392, che delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può
pagina 6 di 9 esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.
In mancanza di una siffatta istanza del conduttore, non vi è alcun onere di comunicazione del locatore e il conduttore, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio dies interpellat pro homine e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.
Il termine di due mesi, quindi, non è un termine di decadenza che preclude al conduttore la contestazione sulla pretesa del locatore, ma è uno spazio temporale a suo favore, finalizzato ad evitare la condizione di mora sulla scorta della semplice richiesta di adempimento del locatore.
Pertanto, nei suddetti due mesi, il conduttore potrà:
− non chiedere alcuna informazione e pagare entro tale termine, oppure
− chiedere spiegazioni sulle somme da corrispondere (prova della spesa e del criterio di riparto) e, in tale ultimo caso, ove riceva la completa e tempestiva informazione, dovrà pagare nel suddetto termine;
ove l'informazione non sia completa o non sia tempestiva non potrà invece essere considerato in mora.
In altre parole, il termine suddetto attiene alla mora del conduttore ma non determina decadenza dal diritto di chiedere spiegazioni o di contestare sempreché la ragione della contestazione non venga ricondotta alla mancanza di documentazione specifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali a corredo della richiesta di pagamento del locatore, laddove tale specifica non sia stata domandata al locatore entro il termine di due mesi.
Alla luce di ciò, la richiesta di rimborso degli oneri condominiali versati dall'inizio del contratto
(29.5.2019) sino al 31.12.2021 per non aver il locatore “mai inviato i rendiconti dei conguagli annuali con la ripartizione delle spese proprietario/inquilino” non può trovare accoglimento non risultando alcuna richiesta in tal senso fatta dal conduttore al locatore nel termine di cui all'art. 9 della l. 27 luglio
1978 n. 392 atteso che l'unica richiesta agli atti relativa ai rendiconti condominiali e consuntivi relativi agli anni dal 2019 al 2020 è datata 25.2.2022 e quindi certamente oltre il termine suindicato.
Quanto agli oneri condominiali relativi agli esercizi 2015, 2016, 2017 e 2018, come rilevato dal
Tribunale, la CTU espletata in primo grado ha sostanzialmente confermato la congruità delle richieste del locatore.
pagina 7 di 9 Invero le minime inesattezze rilevate dalla CTU non sono state accertate in modo inequivocabile attesa l'impossibilità di definire con precisione il tipo di intervento per il quale le spese contestate sono state sostenute con la conseguenza che non è stato possibile addivenire ad una loro esatta imputazione
(scrive il CTU nella nota a p. 11 della relazione: “(...) l'esponente ha ritenuto di utilizzare la classificazione effettuata dall'amministratore nel rendiconto condominiale, unico elemento aggiuntivo oggi disponibile. A tal riguardo si evidenzia come la classificazione effettuata dall'amministratore all'interno del bilancio è legata ad aspetti non sempre coincidenti con quanto qui oggetto di esame ed
è proprio per tale motivo che la presenza di ulteriori documenti (fatture, lettere di incarico, rapporti di intervento…) sarebbe stata quanto mai utile a definirne, in modo inequivocabile, l'effettiva natura
(...)”).
Non sono poi state determinate le somme effettivamente versate dai conduttori a fronte di conguagli via via applicati dalla locatrice con la conseguenza che la ricostruzione dei rapporti dare-avere non ha fornito un risultato sicuro ed attendibile.
Non essendo quindi stato assolto l'onere gravante sui conduttori di puntualmente allegare e provare i fatti a fondamento della propria domanda restitutoria, la stessa non merita accoglimento.
Assorbito per quanto sopra il quarto motivo di impugnazione, l'appello deve essere rigettato.
Giusto il principio della soccombenza sancito dall'art. 91 cpc, parte appellante deve essere condannata al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio che vengono liquidate come in dispositivo avuto riguardo ai criteri indicati dal vigente D.M. n. 147/2022 con riferimento al valore della controversia e, attesa la media difficoltà delle questioni trattate, al valore medio per le fasi di studio ed introduttiva e dimezzando l'importo previsto per la fase di trattazione e decisionale, compiute solo oralmente.
Si dà atto, ai sensi dell'art.13, comma 1–quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e contro avverso la sentenza del Parte_1 Parte_2 Controparte_1
Tribunale di Milano n. 9943/2024, pubblicata in data 15/11/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente pagina 8 di 9 grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.933,00 per compensi, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso in Milano nella Camera di Consiglio del 2 Aprile 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente dr. Giampiero Barile dr. Roberto Aponte
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